Более половины жилья в Крыму покупают жители других регионов России

«Предложение на рынке жилья не успевает за спросом»

— Олег Владимирович, какова ситуация на рынке новостроек Крыма?

— Спрос на жилье в Крыму устойчиво растет, и в обозримом будущем эта тенденция будет сохраняться. По сравнению с другими регионами России — например с тем же Краснодарским краем — у нас не так много строящихся объектов.

Во многом это связано с дефицитом земли и трудностями при выдаче разрешений на строительство. Число желающих жить в Крыму и Севастополе постоянно увеличивается, а предложение на рынке не успевает за спросом.

Это приводит к тому, что половина квартир продается уже едва ли не в день, когда стартуют продажи объекта.

Такой дисбаланс и вызывает устойчивый рост цен на крымскую недвижимость. На повышение цен повлияло также и внедрение системы проектного финансирования, которая уменьшила риски дольщиков, но вызвала рост издержек у застройщиков.

Более половины жилья в Крыму покупают жители других регионов России

ЖК «Доброгород» (Севастополь)

— Расскажите, как ваша компания пережила прошлый год, период пандемии?

— Прошлый год, особенно его первая половина, был непростым для строительной отрасли в целом. Не обошли трудности стороной и нашу компанию.

Какое-то время из-за режима самоизоляции работы практически стояли, начались проблемы с поставками стройматериалов и оборудования, во взаимодействии с государственными органами. К счастью, на обязательствах перед клиентами это не сказалось.

Все объекты мы сдали по графику в соответствии с договорами, а некоторые даже раньше срока. Режим самоизоляции оказался стимулом, который позволил оперативно внедрить новый сервис — онлайн-оформление сделок.

Серьезным подспорьем стало введение государственной программы льготной ипотеки под 6,5%. Это помогло быстро восстановить спрос на строящееся жилье.

«Семейный микрорайон — комфортная и безопасная среда для жителей»

— Сколько сейчас проектов в портфеле компании?

— В настоящее время мы ведем строительство 10 новых жилых комплексов в крупных городах Крыма. Всего же с момента основания компании «ИнтерСтрой» в 2004 году в эксплуатацию сдано более 60 объектов общей площадью более 800 тыс. кв. м. В этом году появятся и новые проекты, прежде всего в Севастополе и Ялте.

Например, очередные этапы ЖК «Доброгород», которые продолжат концепцию семейного микрорайона на улице Токарева в Севастополе. Проект включает возведение 8-этажных жилых домов и особую организацию внутреннего пространства: «двор без машин», умные технологии, качественное озеленение.

Это один из немногих объектов, где предусмотрены студии различной площади.

Более половины жилья в Крыму покупают жители других регионов России

ЖК «Вишневый сад» (Ялта)

В центре Ялты запланировано возведение долгожданного объекта — ЖК «Вишневый сад» — четыре 16-этажных дома с отдельным подземным паркингом.

Тут мы тоже предлагаем покупателям студии и, кроме того, наиболее популярные планировки — одно- и двухкомнатные просторные квартиры.

Главная особенность этого жилого комплекса — шаговая доступность от знаковых достопримечательностей Ялты: набережной имени Ленина, Ливадийского парка, океанариума, дачи Чехова и других.

 Вы строите курортные кварталы клубной концепции. Это апартаменты или квартиры? Чем отличается жилье в этих проектах?

— Такие объекты отличаются особой внутренней средой. Над их концепцией работает целая команда проектировщиков, архитекторов, дизайнеров. Керамогранитные вентилируемые фасады не только придают индивидуальность внешнему облику домов, но и поддерживают комфортную температуру внутри зданий на протяжении всего года.

В этих объектах закрытая территория, охраняемый или подземный паркинг, видеонаблюдение. В квартирах панорамные окна и просторные кухни. Детские и спортивные площадки, зоны озеленения и прогулочные дорожки отвечают современным стандартам обустройства жилых комплексов комфорт-класса. В этих объектах всё — вплоть до адресных табличек и формы скамеек — продумывается до мелочей.

ЖК «Континенталь» (Севастополь)

Сейчас мы реализуем курортную недвижимость в двух подобных объектах, которые находятся в Севастополе. Это клубный дом «Континенталь» в районе парка Победы и комплекс апартаментов «Адмиральская лагуна», расположенный рядом с Солдатским пляжем.

— У компании есть опыт реконструкции бывшей промзоны и создания ЖК «Доброгород». Что самое сложное при работе над подобными проектами?

— ЖК «Доброгород» — знаковый объект компании «ИнтерСтрой» за последние годы. Это первый случай реновации промышленной территории в Севастополе. На месте автотранспортного предприятия, которое было перемещено на окраину города, по трехстороннему соглашению с правительством города началась застройка территории современными жилыми комплексами.

Более половины жилья в Крыму покупают жители других регионов России

ЖК «Доброгород» (Севастополь)

Перед началом строительства проводилась масштабная работа по расчистке территории, демонтажу зданий и конструкций. Так как ранее эта зона была нежилой, нам пришлось с нуля прокладывать все коммуникации, организовывать подъездные пути.

Сейчас это крупнейший в Севастополе семейный микрорайон, его отличительная особенность — комфортная и безопасная среда для жителей.

Здесь впервые внедряются умные технологии: видеонаблюдение, видеодомофоны, контроль доступа в дома, умное освещение и т. д.

Парковки вынесены за пределы дворов, установлены современные детские площадки, организованы велодорожки и проведено качественное озеленение.

«Цены на жилье у моря традиционно выше»

— «ИнтерСтрой» работает в семи городах. Насколько различаются рынки недвижимости в этих городах, где жестче конкуренция, где выше цены на жилье?

— Конкуренция на территории Крымского полуострова пока не очень развита, крупных компаний единицы. Традиционно выше цены на жилье у моря — прежде всего в Севастополе и Ялте.

В то же время в других приморских городах — Евпатории, Алуште, Феодосии, активность в которых наблюдается в основном в летний сезон, ценник ниже. Допустим, в Севастополе цены на квартиры в наших объектах стартуют от 85 тыс. рублей за 1 кв. м, а ближе к морю — от 92,5 тыс.

рублей за «квадрат». А в видовом ЖК «Семейный» в Алуште квартира обойдется существенно дешевле — от 72 тыс. рублей за 1 кв. м.

Большим спросом пользуется жилье в столице Крыма — Симферополе, стоимость квартир сопоставима с севастопольскими.

Более половины жилья в Крыму покупают жители других регионов России

ЖК «Симфония» (Симферополь)

Например, у нас есть большой выбор квартир в двух объектах в тихом центре города, на улице 51-й Армии, — ЖК «Симфония» и ЖК «Ботаника». Стоимость 1 кв. м составляет около 80 тыс. рублей.

— Как вы выбираете площадки для строительства?

— Географическое расположение не имеет большого значения. Покупатели есть и на жилье у моря, и на объекты в спальных районах, и в центре городов. Обязательно требуется хорошая транспортная доступность, наличие социальных и коммерческих объектов. В любом случае это должно быть место с уже развитой инфраструктурой или перспективами для ее создания.

Мы обязательно вносим свой вклад в развитие инфраструктуры. Так, в районе ЖК «Доброгород» построили собственную котельную, которая обеспечит теплоснабжением несколько жилых домов. На улице Токарева будут возведены школа и детский сад. Уже ведется строительство детского сада на улице Хрусталева.

Ранее компания «ИнтерСтрой» сдала в эксплуатацию здание современной музыкальной школы, где юные жители Севастополя будут получать образование по творческим направлениям.

— Какие квартиры наиболее востребованы? Есть ли в ваших проектах студии? Какой они площади?

— Всегда популярно малогабаритное жилье — однокомнатные квартиры площадью около 40 кв. м. Они продаются быстрее остальных благодаря более доступной цене. Также существует высокий спрос на студии, особенно среди молодежи. Часто они становятся первым собственным жильем и для молодых семей.

Более половины жилья в Крыму покупают жители других регионов России

ЖК «ЯлтаПарк» (Ялта)

Студии представлены в таких наших севастопольских объектах, как ЖК «Ореховый» на улице Горпищенко и уже упомянутом ЖК «Доброгород». В Крыму это ялтинские объекты ЖК «ЯлтаПарк» и «Вишневый сад», а также ЖК «ЦентрПарк» в Евпатории.

«Треть покупателей в Крыму — жители с “материка”»

— Какую долю среди ваших клиентов занимают иногородние покупатели? Откуда приезжают люди в Крым?

— Примерно треть покупателей — жители с «материка». В основном из Москвы, Санкт-Петербурга, северных городов, Сибири.

— Какие требования предъявляют покупатели к квартирам в Крыму? Насколько важны видовые характеристики, расположение (максимально близко к береговой линии), наличие в квартире балкона или террасы?

— Покупатели бывают разные. Кому-то важно расположение дома — ближе к морю или центру. Для семей имеют значение расположенные поблизости школы, детсады и медицинские учреждения. Многие берут жилье для последующей сдачи в аренду и пытаются сэкономить при покупке, выбирая наиболее бюджетные варианты.

Более половины жилья в Крыму покупают жители других регионов России

ЖК «ЦентрПарк» (Евпатория)

— Какие банки выдают ипотеку на покупку квартиры в одном из ваших проектов?

— Мы сотрудничаем со всеми крупнейшими банками, которые работают в Крыму и Севастополе, — «Российским национальным коммерческим банком», банком «Россия», Генбанком. По некоторым объектам банки предоставляют специальные условия со сниженной процентной ставкой. Это лучше выяснить индивидуально, проконсультировавшись у менеджеров отдела продаж.

— Вы занимаетесь управлением своих объектов?

— Обязательно. После сдачи объектов мы не бросаем своих клиентов и передаем дома на обслуживание в нашу управляющую компанию «ИнтерУют».

Это позволяет оперативно реагировать на возникающие вопросы, связанные с коммунальным хозяйством. При необходимости жильцы могут обращаться не только в УК, но и в центральный офис застройщика.

Благодаря такому взаимодействию мы получаем обратную связь и о качестве строительства, и о качестве обслуживания домов.

Спрос растет, а покупать нечего. Как рынок недвижимости Крыма переживает пандемию

Нынешний год ознаменовался мощным ростом спроса на недвижимость в Крыму. Столкнувшись с пандемией и новой реальностью, сопровождающейся тотальным закрытием границ, россияне тут же переориентировались на южные регионы страны, особенно на Крым. Но готов ли он к неожиданному счастью?

Более половины жилья в Крыму покупают жители других регионов РоссииЧасто покупка жилья в Крыму – это риск. Рентавед

Отекущей ситуации на рынке недвижимости Крыма и влиянии на него пандемии рассказывает Руслан Сухий, руководитель фонда коллективных инвестиций «Рентавед», девелопер жилого комплекса «Белый парус» в Ялте.

Векторы растущего спроса

На фоне пандемии свой интерес к крымской недвижимости переориентировали даже те россияне, у которых уже было жилье за границей или желание его приобрести.

Количество запросов на покупку жилья на полуострове увеличилось в 3-3,5 раза относительно прошлого года. Спрос вырос на различные сегменты, включая элитное жилье, где средний чек покупки составляет 20-30 миллионов рублей.

Однако самыми востребованными стали квартиры классов «комфорт» и «бизнес» от 3-8 миллионов рублей.

Большего всего претендуют на квадратные метры жители Москвы, Санкт-Петербурга, Нижнего Новгорода, Ростова-на-Дону, Тюмени, Новосибирска, Красноярска и Омска. Самые же востребованные города в Крыму – Севастополь, Симферополь, Ялта, Алушта и Евпатория.

По вектору спроса покупателей можно разделить на две категории. Первая рассматривает Крым как место для постоянного проживания, работы или учебы. Они выбирают Севастополь и Симферополь, которые являются центрами экономического притяжения. Здесь больше рабочих мест, высших учебных заведений. Значительную часть этих покупателей составляют жители других районов Крыма и соседних регионов.

Читайте также:  Госструктура по страхованию долевого строительства может появиться в россии

Более половины жилья в Крыму покупают жители других регионов РоссииЖК «Белый парус». Изображение: Рентавед

Вторая категория рассматривает крымскую недвижимость как альтернативу дачам и зарубежной недвижимости. Они приобретают жилье в курортных городах для проведения отдыха или сдачи в аренду, для жизни после выхода на пенсию. Их приоритет – максимально комфортная среда для проживания и соотношение цены-качества.  

При анализе различных территорий полуострова оказалось, что самый комфортный для проживания город – Ялта. Горный массив защищает ее с севера от холодных ветров, и жители Ялты получают теплую зиму, где морозы бывают один раз в 10-12 лет, а также 5 месяцев лета с более-менее равномерной температурой воздуха и моря в течение суток.

Интересный факт – за последнее время несколько изменилось поведение покупателей недвижимости в курортных городах Крыма.

Если раньше они рассматривали исключительно квартиры на первой линии побережья, то теперь подходят к покупке более рационально. Во-первых, за близость к морю мало кто готов переплачивать.

Во-вторых, люди поняли, что сырость и соленые морские ветра негативно воздействуют на отделку дома, если он расположен слишком близко к береговой линии.  

А самое главное – покупатель крымской недвижимости начал ценить спокойствие и камерность. Шум отдыхающих под окнами никому не нужен. На этом фоне даже начал формироваться тренд на проживание в пригородах крупных курортов.

Специфика рынка

При этом Крым к всплеску интереса во многом оказался не готов. Рынок недвижимости полуострова остается сложным, несистемным и сопряженным с высокими рисками для покупателя.  

Первая ключевая проблема крымской недвижимости – ее законность. Около 80% предложения небезопасно в той или иной степени.

Здесь можно найти и небольшие ЖК, вопреки закону появляющиеся на землях ИЖС, и продажу новостройки по предварительному договору купли-продажи, и «вторичку», принадлежащую гражданам Украины, которую пытаются продать их псевдородственники по поддельным доверенностям.

Самый безопасный вариант покупки недвижимости в Крыму – у застройщика, работающего по ФЗ-214.

Более половины жилья в Крыму покупают жители других регионов РоссииНовостроек в Крыму мало, а продаваемых по ДДУ еще меньше. Рентавед

Вторая ключевая проблема – предложение не растет. И до пандемии полуостров был одним из регионов-аутсайдеров по обеспеченности жильем на душу населения. На каждый объект жилой недвижимости приходилось около 10 покупателей, а нынешним летом эта цифра выросла до 30-35.

Период скачка спроса как раз совпал с периодом ухудшения ситуации у застройщиков с получением разрешений на строительство. Получить такое право в Крыму – это очень сложная и порой сильно растянутая во времени задача. Также непросто застройщику получить банковское финансирование под проект, так как крупнейшие банки из-за угрозы санкций на полуостров не пришли.

Квартиры, которые можно приобрести у надежного застройщика по ДДУ, раскупаются очень быстро. А объем такого предложения на полуострове крайне ограничен. Но местных застройщиков устраивает ситуация, когда повышенный спрос на фоне дефицита предложения подогревает цены.

К слову, квартир и жилых комплексов, которые попадают под действие программы льготного ипотечного кредитования, в Крыму единицы. Поэтому она на местный рынок недвижимости не оказала существенного влияния, как это наблюдалось в других российских регионах.

Покупатель в розовых очках

Большинство заявок на покупку жилья в Крыму ни к чему, кроме интереса, не приводят – в первую очередь, из-за неготовности россиян к реалиям региона. Львиную долю интересантов составляют люди в розовых очках.

Они, зная, что в родном регионе квартиру можно приобрести за условные 1,5-2 млн рублей, делают вывод, что при том же бюджете найдут гораздо более презентабельный вариант недвижимости в Крыму.

Ведь на полуострове ситуация заведомо хуже, чем на их малой родине, из-за санкций, менее развитой инфраструктуры и социальной сферы, думают они.

И хотят за 2 млн подобрать квартиру в Крыму на первой линии с отделкой от застройщика, да к тому же потратить на нее субсидии и дотации, положенные государством.

Более половины жилья в Крыму покупают жители других регионов РоссииНи дешевого жилья, ни отделки, ни ипотеки. Рентавед

Увы, таких предложений в Крыму нет. По данным агрегаторов по поиску жилья, стоимость квадратного метра на первичном рынке недвижимости Крыма с 2014 по октябрь 2020 года выросла почти вдвое – с 51 до 97 тысяч рублей за квадратный метр. «Вторичка» за аналогичный этот период подорожала с 56,5 до 88 тысяч за «квадрат».

Это, конечно, очень усредненный показатель. Ввиду небольшого объема предложения цены могут сильно отличаться не только в пределах не только одного города, но даже одного ЖК. В Ялте стоимость жилья эконом-класса колеблется от 60 до 100 тысяч руб./кв.

м. За «квадрат» бизнес-класса придется заплатить от 100 до 150 тысяч. Цены в элитном сегменте находятся в диапазоне от 150 до 300 тысяч, хотя встречаются предложения и по 400-450 тысяч рублей за квадратный метр. И такие лоты все равно приобретают.

 

Не распространены в Крыму и предложения с отделкой от застройщика. Такие проекты единичны, являются скорее исключением и из правил.

Также ситуацию с покупкой жилья усложняет то, что большинство банков, представленных в России, свои филиалы на полуострове не открыли. Весь рынок ипотеки распределен между «Российским национальным коммерческим банком» (РНКБ), «Генбанком» и банком «Россия». Причем доля первого составляет почти 90%.

Поскольку конкуренции мало, кредитные учреждения не слишком стремятся улучшать свои программы и предложения и снижают ставку только для зарплатных клиентов. А у жителей других регионов представленные на полуострове банки непопулярны. В итоге условия по ипотеке оказываются не очень привлекательными.

Тем не менее, Крым постепенно становится все более комфортным для проживания регионом.

К уникальному климату и природе прибавляется современная инфраструктура, в создание которой государство вкладывает внушительные бюджеты. Выходит из тени рынок недвижимости.

После перехода на эскроу-счета на полуостров, хоть пока и с единичными проектами, но все же начали приходить крупнейшие девелоперы России.

  • Новый год в двух столицах. Во сколько обойдется аренда квартиры на праздники в Москве и Питере
  • Все побежали, и я побежал. Влияние валютных колебаний на рынок недвижимости
  • Как оценить качество новостройки. Несколько секретов от застройщика
  • Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

Рынок недвижимости в Крыму: «Ажиотаж россиян и дефицит квартир»

В Крыму более чем в полтора раза вырос спрос на недвижимость со стороны россиян, несмотря на эпидемию коронавируса, – об этом говорится в материале «РИА Новости Крым» под заголовком «Несчастье помогло. Недвижимость в Крыму cкупают люди с деньгами». Так, цены на жилье на полуострове выросли на 10-20%, по сравнению с прошлым годом.

По мнению авторов материала, росту спроса способствовали закрытые границы и желание состоятельных россиян вложить деньги в ликвидное имущество.

Опрошенные крымские эксперты рынка недвижимости отмечают, что наиболее востребованы сейчас апартаменты площадью более сотни квадратных метров, стоимостью от 15 миллионов рублей, а также виллы. Ажиотаж также наблюдается в сегменте квартир, утверждают «РИА Новости Крым».

Между тем Украина не признает российские сделки на временно оккупированном полуострове. Об особенностях крымского рынка недвижимости после первой волны эпидемии, шла речь в эфире Радио Крым.Реалии.

Руководитель крымского агентства недвижимости «Майоров и партнеры» Дмитрий Майоров в эфире радио «Спутник в Крыму» посетовал на то, что местное предложение значительно уступает спросу, и назвал актуальные для Симферополя расценки:

«Несмотря на кризис, есть еще люди, которые могут купить квартиру. К тому же сейчас в 90% случаев задействована ипотека – раньше этот показатель был 60-70%. Очень много таких сделок. Люди в ажиотаже, цена не опускается, а доступных однокомнатных квартир на рынке немного – я имею в виду, с ценой от 2,8 до 3 миллионов рублей, которые покупатели еще могут позволить себе взять в ипотеку.

В новостройках «однушки» с ремонтом – 3,5-3,6 миллиона рублей. Сейчас есть государственные программы, на закупки выделены бюджетные деньги, и в итоге риелторы ничего не могут найти – мало что предлагают. Либо продавец замер в ожидании: «А вдруг будет дороже?» – либо с рынка ушли все нормальные предложения. Так сложился дефицит.

При этом люди стали требовать качество жизни, то есть отошли от хрущевок».

Дмитрий Майоров на основе собственных наблюдений подтверждает, что в условиях закрытых границ также наметился спрос на элитную недвижимость в Крыму – апартаменты и виллы, цены на которые стартуют от 15 миллионов рублей.

Заместитель директора агентства недвижимости из Севастополя Игорь Колохов рассказал Крым.Реалии, что в этом городе дисбаланс спроса и предложения еще заметнее.

Как только летом начались послабления карантинного режима, люди стали активно искать недвижимость

– С началом пандемии спрос резко упал: буквально в течение месяца продажи обвалились на 80-90%. Такой период формирует отложенный спрос. Как только летом начались послабления карантинного режима, люди стали активно искать недвижимость.

Тем временем в Севастополе на вторичном рынке часть собственников не выставляли квартиры на продажу: например, совладельцы не могли приехать в Крым из России, из-за границы, или же люди просто решили придержать свои объекты, не понимая, что будет после пандемии.

Соответственно, при растущем спросе цена на квартиры начала подниматься. С первичным рынком в Севастополе проблема: по распоряжению губернатора новое жилье не строится уже месяцев девять. В итоге объектов стало намного меньше, и вдобавок те, у кого есть недвижимость за границей, поняли, что не уедут туда, и стали искать доступную курортную недвижимость в Крыму.

Более половины жилья в Крыму покупают жители других регионов России

Новые высотки на мысе Хрустальный в Севастополе

По оценке Игоря Колохова, в таких условиях цена на недвижимость в Севастополе с начала весны выросла минимум на полмиллиона рублей, причем вне зависимости от количества комнат.

Сейчас большой поток покупателей-приезжих – точно не меньше половины

– Раньше мы могли показать на запрос клиента несколько вариантов, а сейчас хорошо бы найти один. Сейчас большой поток покупателей-приезжих – точно не меньше половины. Государственная поддержка и дешевая ипотека также сыграли свою роль.

Читайте также:  Военную ипотеку теперь можно гасить материнским капиталом

Причем не смущают даже возможные перебои с водой – насколько я знаю, покупателей в Краснодаре засушливый климат тоже не отталкивает. Кстати, там недвижимость сейчас на 30-50% дешевле, чем у нас.

Такие цены привели к тому, что за десять лет город-пятьсоттысячник превратился в миллионник, и теперь там проблемы с инфраструктурой и качеством жизни. Возможно, власти с помощью ограничений сознательно завышают цены в Севастополе, чтобы здесь не произошло то же самое.

Город пока не готов стать большим, в том числе и из-за проблем с водой. К тому же ни Севастополь, ни Крым не могут похвастаться высокими зарплатами.

Игорь Колохов отмечает, что в городе в последнее время также активизировались сделки с элитной курортной недвижимостью.

Автор российского проекта «Трин-Инвест» Андрей Власов также считает, что среди россиян сейчас наблюдается большой интерес к недвижимости у моря, и проблемы с водой в Крыму их пока не отпугивают.

Пусть у граждан упали доходы из-за кризиса, но улучшение условий ипотеки и многочисленные государственные программы подстегивают спрос

– В одном опросе более 50% респондентов-россиян заявили, что хотят перебраться поближе к солнцу и морю, в южные края. Поэтому неудивительно, что недвижимость в Крыму демонстрирует такой рост цен. На этом фоне Центробанк России активно понижал учетную ставку, и вслед за ней снижалась ставка по ипотеке.

Если регион достаточно привлекательный с точки зрения экономики, туда и идут основные потоки покупателей. Пусть у граждан упали доходы из-за кризиса, но улучшение условий ипотеки и многочисленные государственные программы подстегивают спрос. Безусловно, в Симферополе сейчас наблюдаются проблемы с водоснабжением, но глобальных трудностей со стороны не видно.

По крайней мере, незаметно, чтобы это как-то сказывалось на спросе со стороны россиян.

Стремление россиян переехать в Крым уже привело к тому, что в Севастополе вместо официально зарегистрированных 400 тысяч человек населения живет уже более 700 тысяч, – такую оценку ранее озвучивал российский губернатор города Михаил Развожаев. Аннексированный Крым страдает от перенаселения за счет приезжих из России, – убежден активист из Алушты Павел Степанченко.

Вместо социального жилья, парковок и другой необходимой для Южного берега инфраструктуры строят новые многоквартирные дома в коммерческом сегменте

– К сожалению, вместо социального жилья, парковок и другой необходимой для Южного берега инфраструктуры строят новые многоквартирные дома в коммерческом сегменте.

Мне как местному это не кажется плюсом: неужели хорошо, что рядом с парком или в стометровой зоне у моря построили очередную многоэтажку? Уже и так зеленых насаждений почти не осталось, водителям сложно ездить по узким улицам и парковаться. Очистные сооружения на ЮБК уже не справляются с таким населением – а оно только увеличивается с этими новыми стройками.

Застройщики подключили очередной многоквартирный дом к воде и канализации, сдали и забыли. А как там будет дальше: хватит ли давления в трубах, будут ли нормально работать стоки – никого не волнует.

Более половины жилья в Крыму покупают жители других регионов России

Павел Степанченко

Между тем журналист из Крыма Николай Семена указывает на то, что деоккупация Крыма Украиной создаст массу проблем для россиян, купивших квартиры и другую недвижимость на полуострове.

Сделки с недвижимостью, начиная с 2014 года, не будут признаны по украинскому законодательству. Очень многие потеряют и деньги, и имущество

– В Крыму на рынке недвижимости на первый план выходят не экономические, а политические и правовые вопросы. Россия маскирует свою демографическую экспансию на полуостров: жителей России не заставляют, но всячески к этому подталкивают, создавая все условия.

Однако рано или поздно Крым будет возвращаться под контроль Украины, и Верховная Рада уже готовится принять законы о порядке деоккупации, о переходном правосудии и так далее.

В них будет предусмотрена ответственность для тех россиян, кто пересек украинскую государственную границу и переехал в Крым незаконно, чтобы приобрести жилье или любое другое имущество.

Буквально каждому придется отвечать, а сделки с недвижимостью, начиная с 2014 года, не будут признаны по украинскому законодательству. Очень многие потеряют и деньги, и имущество.

Более половины жилья в Крыму покупают жители других регионов России

Николай Семена

Отметим, что сделки с крымской недвижимостью возможно зарегистрировать по украинскому законодательству, однако для этой процедуры продавец и покупатель должны выехать на материковую часть страны.

По всей видимости, большинство россиян не прибегают к дублированию сделок, поскольку не могут легально въехать в Херсонскую область из аннексированного Россией Крыма.

(Текст подготовил Владислав Ленцев)

Более половины сделок с жильем в Крыму совершают жители других регионов России

Более 50% сделок купли-продажи недвижимости на Южном берегу Крыма совершают жители Москвы, Санкт-Петербурга, Краснодарского края, а также Тюмени, Новосибирска, Нижневартовска и Екатеринбурга.

Спрос на недвижимость в Крыму растет довольно высокими темпами.

Так,
согласно статистике Росреестра, на полуострове за январь — март 2016 года было
подано 136 027 заявлений на государственную регистрацию прав недвижимого
имущества и сделок с ним, в том числе 109 033 заявления от физических лиц. Для
сравнения, в первом квартале 2015 года заявлений было 50 368 (39 704 от
физлиц), пишет газета «Ведомости».

Всего за 2015 год в Росреестр было подано 360 785 заявлений (288 603 от
физлиц). По договорам купли-продажи (мены) на жилые помещения зарегистрировано
в первом квартале 2016 года 9948 прав, что на 69,1% больше, чем в первом
квартале 2015 года.

На фоне общего уменьшения числа операций на рынке недвижимости в городах
России у рынка крымской недвижимости хорошая динамика — за менее чем три года
спрос увеличился примерно в 2,5 раза, рассказали опрошенные газетой эксперты
рынка недвижимости.

По данным игроков рынка, россияне в основном покупают жилье в Крыму не с
целью инвестирования, а чтобы иметь свое жилье у моря. При этом уровень цен на
полуострове, по оценке аналитиков, завышен.

«Он близок к значениям, отмечаемым
в «большом» Сочи, при заметном разрыве в уровне инфраструктуры, сервиса,
транспортной доступности на фоне издержек переходного периода», — отметил
руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

Как правило, покупают жилье на полуострове сотрудники силовых ведомств и
часть госслужащих, которым запрещен или ограничен выезд за границу, а также
покупка зарубежной недвижимости. Есть среди покупателей и те, кому подходит
климат крымских курортов, более мягкий, с меньшим уровнем влажности воздуха по
сравнению с Сочи.

Цены на жилье на крымских курортах догоняют московские. По данным портала
«Мир квартир», в Форосе квадратный метр в новостройке предлагается за 168 827
рублей, в среднем объект обойдется в 10,9 млн руб. В Ялте средний ценник – 156
157 рублей за «квадрат» и 13,8 млн рублей за лот, примерно столько же – в
Гурзуфе. Дешевле Керчь (60 33 рублей за 1 квадратный метр) и Феодосия (60 397
рублей).

По данным «Миэль-франчайзинга», разброс цен на «домик у моря» летом 2016
года – от 800 тысяч до 160 млн рублей.

В УК «Фонд Юг» зафиксировали высокий спрос на земельные участки: либо
свободные, либо со старыми домами, которых на полуострове большинство. Сотка
стоит в среднем 500 тысяч рублей, но в Ялте может быть и дороже 1 млн, в
Севастополе можно найти предложения за 300-400 тысяч рублей.

Солнечный удар: как купить жилье в Крыму и не пожалеть

Перестройка и ускорение

Недвижимость в Крыму и городе федерального значения Севастополе дорожает опережающими темпами: за год квадратный метр в севастопольских новостройках подорожал на 30 процентов, аналогичный показатель по Крыму вырос на 29 процентов. Это, соответственно, первое и второе места по темпам роста в России.

Скачок цен в российском Крыму происходит уже во второй раз за пятилетку — первый случился сразу после вхождения в состав РФ, причем жилье тогда дорожало на чистом энтузиазме: покупать его еще фактически было нельзя (до августа 2014-го действовал мораторий на сделки с недвижимостью), а ценники уже выросли.

Тогда же была запущена юридическая перезагрузка рынка. «Пять лет назад были изменены не только многие инструменты регулирования сделок, но также проектирования и строительства, — вспоминает глава работающего с проектами на полуострове архитектурного бюро IQ Эрик Валеев.

— Процесс сопровождался взрывным, в 2,5-3 раза, ростом цен».

Уже через несколько месяцев скачок сменился откатом минимум на четверть. И дело не только в том, что покупатели оценили скромное состояние местной курортной инфраструктуры и уровень сервиса.

Даже по окончании моратория на сделки с недвижимостью полуострова многие виды государственной регистрации прав на недвижимость оставались недоступными (процесс юридической перезагрузки еще шел), и покупателям приходилось заключать предварительные договора или договора намерений.

А осенью 2014-го ударил кризис — поставив на долгую паузу планы россиян по покупке недвижимости не только курортной, но и основной. Ипотечные ставки взлетели до «заградительного» уровня, рубль обвалился. Учитывая, что крымские ценники поначалу выставлялись в основном в долларах, понятно, почему бума спроса в 2014-2015-м так и не случилось.

Программа субсидирования ипотеки, спасшая в 2015-2016 российский рынок новостроек, в Крыму заработала только в конце 2016-го. Стабилизация правил работы на местном рынке продолжалась и после острой фазы кризиса — в отсутствие генпланов городов о цивилизованном рынке новостроек не шло и речи, а главного архитектора Крыма утвердили только в 2017-м.

После этого первичный рынок полуострова пошел в рост — а за ним и цены, как на новостройки, так и на «вторичку».

Средняя стоимость квадратного метра вторичного жилья в регионе, согласно предоставленным «Ленте.ру» данным аналитиков «Авито.Недвижимость», с 70,9 в июле 2017-го выросла к июлю 2019-го до 76,6 тысячи рублей.

Динамика аналогичного показателя для новостроек — с 79,8 до 89,5 тысячи рублей за метр.

«За последние пять лет средняя стоимость квартиры в Крыму увеличилась на 44 процента, в Москве — всего на 7 процентов», — делится своей статистикой президент НКО «Рустайм» (компания занимается защитой интересов владельцев туристической инфраструктуры и собственников таймшер-продуктов) Анна Виноградова.

Процесс удорожания идет по всему полуострову, хотя, разумеется, выделяются локации-лидеры: Севастополь с его базой Черноморского флота, столица полустрова — Симферополь, где построен новый аэропорт, а также Южный берег (ЮБК — участок побережья от Фороса до Судака), на котором расположены основные курорты.

Читайте также:  Как решать проблемы с управляющей компанией?

«В связи с открытием моста через Керченский пролив дорожает недвижимость в Керчи и Феодосии, — добавляет Анна Виноградова. — В первые месяцы после открытия рост составил 12 и 10 процентов соответственно».Самая дорогая недвижимость полуострова — курортная — расположена на ЮБК. Абсолютный лидер по этому показателю — Ялта, где сконцентрирован основной спрос на элитное жилье. Как рассказывает директор по маркетингу ялтинского комплекса апартаментов премиум-класса «Дипломат» Наталья Зубова, стоимость метра в местных новостройках в 2019 году достигает 600 тысяч рублей.Да и средняя стоимость метра в городе — самая высокая на полуострове: по данным аналитиков «Мир Квартир», это 144,6 тысячи рублей. Как рассказывает генеральный директор компании Павел Луценко, второй по дороговизне жилья город — Гурзуф (118,6 тысячи рублей за метр), на третьем месте Алушта (115,8 тысячи рублей за метр). Выше ста тысяч рублей держится стоимость метра в Массандре, Гаспре, Кореизе.

Жилье в Севастополе и Симферополе, несмотря на высокую динамику цен, до 100 тысяч за метр не дотягивают (92 и 81 тысяча за метр соответственно). От 90 до 100 тысяч за метр — стоит жилье в курортных Алупке, Отрадном, Партените и Форосе.

В Коктебеле показатель держится на уровне 78,4 тысячи рублей за метр, в Судаке и Евпатории средние цены попадают в диапазон от 70 до 75 тысяч рублей за метр, в Феодосии это уже порядка 66 тысяч рублей.

Тройку же самых доступных по стоимости жилья населенных пунктов полуострова формируют Саки, Керчь и Бахчисарай: «квадрат» здесь стоит 61,4 тысячи, 53,3 и 48,4 тысячи рублей соответственно.

Средняя стоимость однокомнатной квартиры в крымском старом фонде, по оценке Анны Виноградовой — порядка 2,1 миллиона рублей, «однушки» без отделки в новостройке — уже от 2,5-3 миллиона рублей.

Сами мы не местные

Специфика крымского рынка недвижимости в том, что спрос на нем — внешний, сами местные жители обзаводятся жильем куда реже гостей «с материка». Об этом говорил и вице-премьер Крыма Евгений Кабанов, объясняя рост цен в республике в 2,5 раза за пять лет именно спросом со стороны других регионов.

Статистика работающих на местном рынке компаний подтверждают эту тенденцию. По словам заместителя директора ялтинского офиса «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Марины Епифановой, абсолютное большинство сделок заключают жители других регионов.

Основная доля таких сделок — курортное жилье для собственного отдыха, но есть и покупатели-инвесторы, как и желающие перебраться на полуостров на постоянное место жительства (в основном пенсионеры).

По статистике бюро IQ, чаще всего им приходится сталкиваться в работе с покупателями крымской недвижимости из Москвы, Санкт-Петербурга, Казани. Руководитель проекта LifeDeluxe Сергей Бобашев отмечает «всеядность» спроса на жилье в Крыму со стороны москвичей и петербуржцев:«Спрос в основном эмоциональный.

Зачастую покупателям из Москвы и Петербурга неважно, что брать. Главное — на море».

И эта неразборчивость чревата разочарованиями. Местный рынок, особенно вторичный, очень неоднороден: не во всех домах отопление централизованное, а кое-где нет и газа.

Хватает в старом фонде незаконных перепланировок и пристроек с «самозахватами» земли, а отсутствие централизованного отопления в период с октября по июнь практически ставит крест на нормальном пользовании недвижимостью: даже если на улице плюс 18-20, дома будет очень холодно.

Тем не менее, подчеркивает Анна Виноградова, даже такое «треш-жилье» может стоить дорого. Сказываются сочетание высокого спроса с дефицитом площадок под строительство.

«Морское побережье, с одной стороны, и скалистые массивы, с другой — мест, пригодных для строительства, в курортных зонах мало. Поэтому даже ветхое жилище может стоять кучу денег», — говорит эксперт.Что до самих крымчан, в последние годы условия для приобретения жилья в новостройках в республике постепенно приближаются к общероссийским: ипотека под 10,5 процента годовых, а для семей с двумя и более детьми доступны кредиты от 6 процентов. Действуют в регионе программы материнского капитала, военная ипотека, различные специальные условия для льготников. Но все же доступным для местного населения жилье в Крыму не назовешь: исследование аналитиков Domofond показывает, что Севастополь и Симферополь входят в число российских городов с самыми долгими сроками выплат по ипотеке. Средним семьям в этих городах на выплату жилищного кредита за квартиру площадью 38 квадратных метров потребуется 92 и 97 месяцев соответственно. Да и объемы выдачи ипотеки на полуострове довольно показательны: по статистике аналитиков ЦИАН (есть в распоряжении редакции), в первом полугодии 2019-го в Крыму выдано 598 ипотечных кредитов, в Севастополе — 163.

Рост цен на местную недвижимость явно опережает финансовые возможности крымчан: средняя запрашиваемая зарплата в регионе, как показало проведенное весной 2019-го исследование, составляет всего 20,6 тысячи рублей.

Правда, как показывают данные Росстата, за 2018 год средняя начисленная заработная плата крымчан выросла с 25,9 тысячи до 36 тысяч рублей (для сравнения: в Краснодарском крае показатель вырос с 30,3 до 40,8 тысячи рублей).

И все же, как говорит заместитель директора ялтинского офиса «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Марина Епифанова, активность местных жителей на рынке недвижимости заметна разве что в крупных городах — Симферополе, Севастополе, Керчи, где ситуация с рабочими местами лучше, чем в целом по республике, а цены ниже, чем на курортах Южного берега Крыма (ЮБК).«Жители курортного Южного берега, конечно, тоже решают свои жилищные вопросы, но не так активно, как в более крупных городах, — рассказывает эксперт. — Увеличить интерес к покупке со стороны жителей ЮБК может изменение уровня заработных плат и более доступная ипотека».

В перспективе, скорее всего, интерес к откровенному неликвиду сойдет на нет — с появлением современного и доступного в том числе для самих крымчан жилого фонда. Пока же большая часть нового жилого фонда в Крыму принадлежит жителям «материковых» регионов, тогда как местные жители владеют в основном старым «частным сектором» и квартирами в домах типовой советской постройки.

Чужой среди своих

Но главное, что все эти внутренние проблемы рынка существуют не сами по себе, а на фоне правового вакуума, в котором полуостров оказался весной 2014-го. И это создает целый веер дополнительных рисков — от появления неучтенных собственников до полной потери недвижимости в гипотетическом случае смены статуса полуострова.

27 марта 2014 года ООН была принята резолюция «Территориальная целостность Украины», которая призывает государства, международные организации и специализированные учреждения не признавать никаких изменений в статусе Крыма и Севастополя и воздерживаться от действий или сделок, которые могут быть истолкованы как таковые. 15 апреля 2014 года Верховная Рада Украины приняла закон «Об обеспечении прав и свобод граждан и правовой режим на временно оккупированной территории Украины», согласно которому «права собственности на временно оккупированной территории охраняются, если только они были приобретены в соответствии с законодательством Украины». На практике, как объясняет Сергей Пивоварчик, управляющий партнер юридической компании Consul Group, соответствовать этому законодательству можно, только регистрируя сделки с крымской недвижимостью в Херсонской или Запорожской областях Украины (Крым с марта 2014-го отключен от украинского реестра прав собственности на недвижимость).«Любая сделка с недвижимостью в Крыму в нарушение украинского законодательства является ничтожной и неосуществимой в Украине, — подчеркивает эксперт. — Крымский правовой вакуум создает и другие риски: право собственности или запись об ипотеке в украинском реестре будут отсутствовать в российском ЕГРН. Это высокий риск для покупателей. Можно, например, купить дом, уже проданный или заложенный третьему лицу».

По сути, покупка жилья в Крыму (исключая построенные после марта 2014-го ЖК) — специфический аналог сделки с проблемной «вторичной» недвижимостью, с той дополнительной разницей, что проверить ее юридическую чистоту гораздо сложнее. Как минимум риелтору (или покупателю, если тот рискнет действовать напрямую) понадобится связываться с украинскими инстанциями.

Конечно, риски в этом случае дремлющие — вряд ли украинские собственники недвижимости будут массово проявлять себя в российском Крыму. Но с учетом того, что полуостров не признан международным сообществом территорией РФ, дальновидным покупателям стоило бы подумать о возможных рисках.

«В случае возвращения Крыма Украине существует риск национализации активов, находящихся в частной собственности и не зарегистрированных в госреестрах Украины, — рассуждает Сергей Пивоварчик. — В данном случае неизвестно, будет ли Украина предоставлять адекватную компенсацию за такую национализацию актива».«Приобретение недвижимости на территориях непризнанных международным сообществом государств всегда чревато рисками, — говорит юрист юридической службы «Единый центр защиты» Айман Нурикенова. — И если Крым по каким-то причинам вернется к Украине, возможны варианты. Не самый плохой вариант: вы становитесь владельцем зарубежной недвижимости с соответствующими налогами и необходимостью иного декларирования. Вариант второй, значительно хуже — вы остаетесь без недвижимости, так как она отчуждена в пользу нового государства».

Сам факт наличия такого варианта развития событий, пусть теоретического и маловероятного, — повод для крайне осторожного подхода к покупке местной недвижимости, считают опрошенные «Лентой» юристы. По сути, как подчеркивает юрист КА «Юков и партнеры» Илья Бахилин, риски при покупке крымского жилья примерно соответствуют таковым при покупке недвижимости за рубежом.

«Осложняет ситуацию и то, что в данной части фактически не действуют соглашения России и Украины о взаимной правовой помощи от 1993 года. Поэтому лучше не рисковать и дождаться подписания между странами хоть каких-либо соглашений по Крыму, — добавляет эксперт. — Тогда, возможно, ситуация будет похожа на Косово, где сделки с недвижимостью с иностранным элементом не несут существенных сложностей».

Если же речь идет о сделке с недвижимостью прямо сейчас, самым осторожным покупателям можно посоветовать консервативный подход: регистрировать права на недвижимость в государственных реестрах прав обеих стран.

Тем более, как говорят опрошенные «Лентой» юристы, органы местной власти, располагающиеся в соседних с полуостровом областях Украины, довольно лояльно относятся к российским покупателям и не отказываются регистрировать права на крымскую недвижимость.

Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *