Рядовому покупателю может показаться, что апарт-отели — это такие же жилые комплексы. В них можно купить помещение для проживания или для сдачи в аренду, как и обычную квартиру. Вся разница лежит в правовой плоскости: с точки зрения закона апарты — это коммерческая недвижимость.
Существуют разные виды апартаментов, но нас интересуют только сервисные — предназначенные для сдачи в аренду через управляющую компанию. Такие юниты продаются с готовой отделкой и меблировкой. А всю работу по поиску постояльцев и их обслуживание (уборка номеров, охрана, консьерж-сервис) берёт на себя УК. Разумеется не из-за душевной доброты, а за определённую плату.
Так что покупатель юнита в апарт-отеле становится в какой-то мере владельцем гостиничного бизнеса. Согласитесь, звучит солидно. А теперь о том, сколько на этом можно заработать.
Доходность апартаментов
На сайте практически каждого апарт-отеля можно найти раздел с программой доходности. Это определённая договорённость между инвестором и управляющей компанией о разделении прибыли от сдачи недвижимости в аренду.
Продавец апартаментов делает подробные расчёты: из ожидаемого дохода вычитает все затраты на обслуживание. А потом подсчитывает доходность и окупаемость вложений для потенциальных инвесторов. Для наглядности можно взглянуть на таблицу с расчётами от УК «Начало.Сервис».
Обычная практика, когда инвестору предлагаются на выбор 2-5 программ. В зависимости от того, нужны ли покупателю фиксированные выплаты каждый месяц или он готов разделить с УК риски за возможность заработать больше.
| Объект | Девелопер | УК | Стоимость, млн рублей | Прогнозируемая доходность,% годовых |
| Avenue-Apart на Дыбенко | Р-Фикс (входит в ГК E3 Group) | МТЛ | от 3,39 | 14,23-17,56 |
| Avenue-Apart на Малом | БестЪ | МТЛ | от 5,9 | 8,29-10,35 |
| Best Western Zoom Hotel | ГК «ФСК» | Best Western Zoom Hotel | от 3,4 | до 16 |
| Acqualina Apartments | Acqualina Development | Acqualina Management | от 6,678 | до 12,5 |
| IZZZI у Владимирской | Orange Life | IZZZI Hotels | от 3,42 | 10,07-14 |
| ARTSTUDIO MOSKOVSKY | ГК «RBI» | RBI PМ | от 5,9 | 10 |
| VALO | ГАЛС | Вало Сервис | от 4,3 | 7,56 — 12,11 |
| Start | ГК «ПСК» | PSK Invest | от 2,8 | до 9,9 |
| Status | Союз-строй Инвест | AccorHotels | от 6,5 | 8,1 |
| IN2IT и ПРО.Молодость | Plaza Lotus Group | Plaza Lotus Group | от 4.7 | до 12 |
| Начало | Петрополь | Начало.Сервис | от 2,8 | 7,4-10 |
| cOASIS VERTICAL | Becar Asset Management Group | WYNDHAM | от 4,3 | до 11,5 |
| Одоевский апарт | Quasar Development | МТЛ | от 4,8 | 8,4-11 |
Как видно из таблицы, в среднем петербургские апарт-комплексы предлагают инвесторам доходность в районе 10% годовых. А это гораздо выше, чем у других низкорисковых инвестиций: вкладов, облигаций и т. д.
Но важно учесть несколько нюансов:
- Данные по доходности взяты с официальных сайтов, но эта информация не является публичной офертой. А значит, при подписании договора клиент может увидеть другие цифры.
- Расчёты прибыли «пляшут» от показателя ожидаемой средней загрузки отеля. Что будет на деле, зависит от многих факторов: ситуации на рынке, расположения отеля, компетентности УК в вопросах маркетинга и клиентского сервиса и ещё много другого. Так что показатели ожидаемой и действительной заполняемости могут и не совпасть.
- Инвестор начнёт получать доходы только после ввода отеля в эксплуатацию и открытия для гостей. Так что если вы вложитесь в апарт-долгострой, то этих цифр придётся ещё подождать.
Последнее не всегда означает, что клиент останется в убытке. Цены на недвижимость в Петербурге постоянно растут и апартаменты не исключение. С момента начала продаж комплекса на котловане до ввода в эксплуатацию юнит может значительно прибавить в цене. К примеру, вот динамика цен на апарты в VALO с их сайта.
За сколько можно купить
Кроме высокой доходности вложение в апартаменты имеет и ещё одно преимущество — низкий порог входа. Особенно, если сравнивать с покупкой жилья для сдачу. Ведь цены на юниты в инвест-отелях обычно на 10-20% дешевле, чем аналогичные по площади квартиры в жилых новостройках в этой же локации.
Объясняется это главным образом тем, что земельные участки для коммерческого использования стоят дешевле, чем для жилого строительства. А значит и расходы девелопера ниже. Поэтому можно найти инвест-отели в шаговой доступностью от метро с ценами от 2,8 млн рублей. К примеру, МФК Start на Парнасе, который строит компания «ПСК».
Этот же комплекс стал первопроходцев в продаже юнитов «по частям». Год назад «ПСК» предложила клиентам возможность за 500 тыс. рублей купить ¼ часть юнита. Аналогичный вариант есть у Plaza Lotus Group.
На сайте компании указано, что для инвестирования в их апартаменты достаточно 300 тыс. рублей. За эти деньги покупатели станут собственниками от 3 кв. м недвижимости и будут получать с них до 12% годовых.
Где покупать
Рынок апартаментов в Петербурге довольно велик. На novostroy.su представлены 102 инвест-отеля или МФК на различной стадии готовности. Так что есть из чего выбрать. Как же найти лучший вариант для инвестиций?
В первую очередь, стоит взглянуть на ситуацию глазами гостей города. В каком отеле вы бы остановились сами, если бы приехали в Санкт-Петербург? Почти наверняка лучшим вариантом для туристов будут апарты:
- В исторической части города, поближе к достопримечательностям. К примеру, Avenue-Apart на Малом (Васильевский остров), IZZZI у Владимирской (метро «Владимирская»), Acqualina Apartments (метро «Пушкинская»), «Лиговский проспект 29» (у площади Восстания).
- В шаговой доступности от станций метро, такие как VALO у «Бухарестской», Start у «Парнаса», «IN2IT» у «Купчино».
Ещё один важный момент — проверка управляющей компании, которая будет работать в комплексе. Наличие опыта и хорошей репутации в сфере гостиничного бизнеса будет явным плюсом. Компания-дебютант на этом рынке — более рискованный вариант.
Не лишним будет и проверить застройщика. Затягивание сроков сдачи и низкое качество строительства может серьёзным образом повлиять на доходность инвестиций.
Риски и перспективы
Любые инвестиции несут в себе риски. Но вложения в жильё традиционно считаются одним из самым надёжных вариантов. А как дело обстоит с апартаментами?
В принципе, точно также. Цены на апарты растут вровень с ценой на квартиры, а их вряд ли их ждёт падение в ближайшее время. Кроме того, рынок сервисных апартаментов успешно выдержал «черный» 2020 год, когда туристическая и event-индустрии были парализованы. А это основные «поставщики» клиентов для отелей.
Апарт-отели просто переориентировались на сегмент долгосрочной аренды и так обеспечили высокую загрузку. Да, такой вариант менее доходен, но он позволил продолжать работать и выплачивать прибыль инвесторам.
«В пик кризиса инвесторы в апартаменты получали не 3-5% годовых, как по банковским депозитам и облигациям, а 6,5% фактического дохода» — сообщила Анна Панова, генеральный директор PSK Invest (цитата из пресс-релиза с сайта ГК «ПСК»).
Так что свои «огонь и медные трубы» апарт-отели уже прошли. Даже летом 2021, когда туризм переживает не лучшие времена, петербургские отели чувствуют себя неплохо. При закрытых границах город на Неве стал ещё более привлекателен на внутреннего туризма. А ПМЭФ и Евро-2021 обеспечат отели ещё тысячами постояльцев.
Верят в апартаменты и девелоперы. О чём свидетельствует ряд новых проектов в 2021 году. Так, «ПСК» выводит на рынок целую сеть из трёх инвест-отелей под названием Avenir.
Не разочаровались в петербургском рынке гостеприимства и китайские компании. Девелопер «Хуа Жэнь» в мае объявил о старте продаж в комплексе Shine.
Как сказано в пресс-релизе компании, запуск этого проекта напрямую связан с популярностью соседнего отеля NIHAO у китайских туристов до пандемии.
Три выгодных для инвестиций апарт-отеля Петербурга — МК Санкт-Петербург
Апарт-отели интересны равно покупателям и застройщикам. Даже девелоперы, традиционно возводящие прежде только жилые дома, обратили внимание на новинку рынка. Что же такое апарт-отель и действительно ли на нем можно заработать частному инвестору? «МК» в Питере» выбрал три ярких предложения на рынке Петербурга.
К выбору апарт-отеля для инвестирования подходить надо тщательно. Специалисты советуют обращать внимание на несколько важных моментов. Во-первых, крайне важна локация отеля. От этого зависит, будет ли он пользоваться спросом у гостей и, следовательно, принесет ли доход приобретенный в отеле номер.
Во-вторых, надо понимать, кому придётся управлять имуществом – самому инвестору или управляющей компании при отеле? Третий момент касается программ использования апартаментов. Предложения у девелоперов разные. Есть с гарантированным ежемесячным, но небольшим доходом.
А есть – с более высоким, но нестабильным доходом.
STUDIO MOSKOVSKY: КАМЕРНОСТЬ ДЛЯ БИЗНЕСМЕНОВ
Апарт-отель STUDIO MOSKOVSKY
Апарт-отель STUDIO MOSKOVSKY – первый подобный проект Группы RBI. Прежде девелопер специализировался на строительстве исключительно жилых комплексов, однако на месте компания не стоит.
Апарт-отель STUDIO MOSKOVSKY Группа RBI возводит на Заозерной улице. Это небольшой проект, состоящий всего из двух корпусов высотой до 13 этажей.
Номеров в отеле будет 357, что тоже считается сравнительно небольшим количеством.
Однако эксперты компании подчеркивают, что на рынке апартаментов камерность ценится не меньше, чем в жилой недвижимости, и доход от небольшого отеля может быть значительно выше, чем от огромного.
— Спрос и, как следствие, стоимость аренды выше у небольших отелей – поэтому их инвестору гарантирован в будущем стабильный доход, а значит, такое вложение точно окупится.
В крупных апарт-отелях-«тысячниках» управляющая компания не всегда может обеспечить 100-процентную заполняемость, и часть апартаментов может простаивать, а отель на 357 апартаментов заполнить намного проще, — рассказали «МК» в Питере» в Группе RBI.
При этом выбор апартаментов разнообразен. Они представлены в пяти различных вариациях в классификации «три звезды».
Апарт-отель STUDIO MOSKOVSKY
Расположен STUDIO MOSKOVSKY в пяти минутах пешей ходьбы от станции метро «Фрунзенская». К выбору местоположения девелопер подошел очень ответственно.
Дело в том, что основные постояльцы апарт-отелей – бизнесмены, которые ценят хорошую транспортную доступность и близость к деловому центру города.
Неподалеку от STUDIO MOSKOVSKY проходит одна из крупнейших магистралей города – Московский проспект, по которому, к слову, люди едут из аэропорта. У гостей отеля не будет проблем с тем, чтобы добраться и до вокзалов, бизнес-центров, Экспофорума…
Управление апарт-отелем предполагается отдать собственной компании RBI PM, созданной специально для этих целей.
— Фактически инвестору остается просто регулярно получать доход на карточку: не надо искать арендаторов, общаться с клиентами, заботиться об обслуживании апартамента.
Причем управляющая компания гарантирует определенный уровень дохода – не ниже 7% годовых, при любых обстоятельствах.
На рынке апарт-отелей могут заявлять и более высокие цифры доходности, но они редко гарантированы в реальности, — подчеркнули в Группе RBI.
YE’S MARATA: В ОКРУЖЕНИИ ИСТОРИЧЕСКИХ ЗДАНИЙ
Апарт-отель YE’S Marata
Еще один интересный инвестиционный продукт на рынке Петербурга – апарт-отель YE’S Marata, который Группа компаний «Пионер» построила на Социалистической улице.
Это многофункциональный комплекс апартаментов с торговой галереей, в центре Санкт-Петербурга, в семи минутах ходьбы от 4 станций метро «Лиговский проспект», «Владимирская», «Площадь Восстания» и «Звенигородская». В 500 метрах проходит крупнейшая городская «артерия» — Лиговский проспект.
Местоположение в историческом центре Петербурга делает апарт-отель YE’S Marata очень привлекательным для потенциальных инвесторов. Неподалеку от отеля – главная ресторанная улица города – улица Рубинштейна, привлекательная для туристов.
Отель размещается в одном 10-этажном здании. При этом количество номеров в нем превышает 1000, да еще у части апартаментов есть просторные террасы, а у других – уникальные виды из окон.
Разумеется, к услугам гостей отеля вся развитая инфраструктура Центрального района Петербурга.
Это один из немногих апарт-отелей города, при строительстве которого особое внимание уделили внешнему виду здания. Впрочем, местоположение, конечно, обязывает.
— Главная архитектурная задача проекта – органично и деликатно разместить здание апарт-отеля YE’S Marata в историческом контексте окружающей среды XIX – начала XX веков, — рассказали «МК» в Питере» в ГК «Пионер».
Апарт-отель YE’S Marata
Надо отметить, что Группа Компаний «Пионер» первыми на рынке Петербурга взялись за развитие сети апарт-отелей. К настоящему моменту у ГК «Пионер» — сеть из шести апарт-отелей в разных городах России и зарубежья (в партнерстве с местными компаниями). К слову, один из них, уже построенный апарт-отель YE’S, находится на улице Хошимина.
Управлять апартаментами отеля собственникам юнитов не придется. В отеле будет работать профессиональная команда управляющей компании YE’S. Отель YE’S Marata – не первый подобный проект ГК «Пионер». Как следствие, у девелопера есть хороший опыт управления апартаментами. Поиск арендатора УК производит самостоятельно, она же осуществляет полное технологическое обслуживание апартамента.
— Управляющую компанию YE’S создавали специально для управления апарт-отелями сети YE’S.
Компания является одной из первых российских специализированных УК в сегменте апартаментов, обладает опытом работы на рынке более 5 лет и собственными техническими и операционными стандартами, которые сочетают высокие международные требования и специфику сегмента апарт-отелей в России. Сотрудники управляющей компании YE’S имеют многолетний опыт работы в гостиницах ведущих международных операторов, — подчеркивают в ГК «Пионер».
VALO: ЛОКАЛЬНЫЙ ДЕЛОВОЙ ЦЕНТР
Комплекс апарт-отелей VALO
Комплекс апарт-отелей VALO (Valo Hotel City) – один из крупнейших проектов апартаментов в Петербурге. Общее количество юнитов в комплексе превысит 3500. Пять корпусов высотой до 18 этажей компания «ГАЛС» строит во Фрунзенском районе города прямо напротив станции метро «Бухарестская».
При этом апарт-комплекс равно удален и от исторического центра Петербурга (20 минут до Невского проспекта и всех вокзалов на метро), и от аэропорта «Пулково» (25 минут на авто).
Специалисты полагают, что эта локация имеет высокий потенциал для того, чтобы стать локальным деловым центром города.
Интересно, что генеральным подрядчиком двух, уже сданных, очередей апарт-комплекса стал финский YIT. Третью очередь проекта реализует опытный застройщик в сфере гостиничного бизнеса сербская компания TMG Group. Она возводила многие известные гостиницы, в том числе строила в Петербурге отели «Сокос» и Парклейн»
— Valo Hotel City — это именно гостиничный комплекс, — подчеркивают в компании «ГАЛС». — И покупающие здесь юниты люди приобретают не квадратные метры, а долю в гостиничном бизнесе.
Комплекс апарт-отелей VALO
Каждый из пяти корпусов апарт-комплекса будет иметь свой собственный формат. Первые две очереди – это трёхзвёздочная гостиница. Во третьей очереди Valo Hotel City откроется четырёхзвёздочной отель международного класса Mercure сети Accor Hotels. К слову, это первый в России случай, когда участие в международном бизнесе такого уровня станет доступным для частного инвестора.
Отдельно стоит сказать об общественных зонах гостиниц. Как рассказали в компании «ГАЛС», гостям отелей будет доступна полная инфраструктура, в том числе и деловая.
— Во встроенных коммерческих помещениях разместятся рестораны полного цикла, фитнес-клуб с бассейном и SPA, просторные лобби, большой конференц-центр, коворкинг с лекторием и мультимедийным залом.
Современное оборудование позволит провести business-event любого формата – презентовать стратегию компании на большом экране, провести конференц-колл с высоким качеством связи или устроить многочасовой brainstorm по проекту, — рассказывают «МК» в Питере» в компании «ГАЛС».
Управление гостиницей и поиск клиентов частный инвестор сможет делегировать профессионалам. В Valo Hotel City все обслуживающие работы берет на себя собственная профессиональная компания девелопера «Вало Сервис». У нее, отмечают эксперты, 20-летний опыт управления гостиницами и высокие показатели достижения доходности.
Проектные декларации: STUDIO MOSKOVSKY, YE’S Marata, Valo Hotel City
Масштабный сетевой проект Becar свелся к одному объекту :: С.-Петербург :: РБК
Президент Группы Becar Александр Шарапов ( РБК Петербург)
Почти три года назад группа Becar Asset Management Group объявила о планах создания сети апарт-отелей Vertical по всей России. На 5 тыс. апартаментов компания собиралась потратить 500 млн долл.
Однако до сих пор «сеть» представлена единственным отелем в Петербурге и незаконченным проектом в Калининграде. Помимо этого, Becar получил разрешение на строительство нового отеля в Северной столице.
Низкие темпы реализации проекта эксперты строительного рынка объясняют недостатком средств у компании.
Параметры не раскрываются
Как стало известно РБК Петербург, новая гостиница под брендом Vertical должна появиться на Большом Сампсониевском пр., д. 68. «Нами было получено разрешение на строительство очередного отеля в рамках развития сети Vertical. Проект будет реализован в рамках ближайших трех лет», — приводит пресс-служба компании слова вице-президента Becar Asset Management Group Ильи Андреева.
По данным Госстройнадзора, на Большом Сампсониевском пр. Becar планирует построить здание в 15 этажей (в том числе один подземный этаж). Общая площадь объекта составит 17,4 тыс. кв. м., номерной фонд — 420 номеров.
Подробности проекта, в том числе объем инвестиций и «звездность» будущего отеля, в Becar раскрыть отказались. Единственный пока апарт-отель Vertical в Петербурге получил классификацию «3 звезды».
«Стоимость строительства новой трехзвездочной гостиницы с подобными параметрами составит, минимум, 100-120 тыс. у.е. за номер без учета стоимости земли», — оценивает замдиректора департамента консалтинга компании Colliers International в Петербурге Евгения Тучкова.
Объем инвестиций в апарт-отель всегда больше, уточняет эксперт.
Теория и практика
Отель на Большом Сампсониевском станет вторым объектом в рамках сети Vertical в Петербурге. Пока проект представлен только одной готовой гостиницей. В 2014 году компания построила апарт-отель на 126 номеров рядом со станцией метро Фрунзенская.
Комментируя открытие первого отеля Vertical, И. Андреев сказал, что в перспективе 5-7 лет компания планирует инвестировать 500 млн долл. в строительство под брендом Vertical сети отелей по всей России с совокупным номерным фондом в 5 тыс.
Годом позже были анонсированы планы строительства апарт-отеля в Калининграде, однако проект до сих пор не завершен.
По данным СМИ, построить гостиницу в Калининграде мешали местные правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Чтобы построить объект, компания предлагала внести изменения в ПЗЗ. РБК Петербург ожидает от Becar относительно реализации этого проекта. Однако собеседник РБК Петербург, близкий к компании, уточнил, что некоторые проблемы с документацией есть до сих пор.
Ранее СМИ сообщали, что Becar построит в Петербурге еще один апарт-отель на 2 тыс. номеров на улице Орджоникидзе. Общая площадь здания должна составить 100 тыс. кв. м. Тогда президент Becar Александр Шарапов оценивал инвестиции в проект около 8 млрд руб. Однако пока компания не получила разрешение на строительство.
Денег нет
По мнению экспертов и участников строительного рынка, у NAI Becar не хватает средств на реализацию проекта в изначально заявленном масштабе. «Декларации о вложении 500 млн долларов похожи на пиар. Обороты компании позволяют предположить, что этим планам не суждено сбыться», — анонимно рассказали РБК Петербург два эксперта строительного рынка.
Справка
NAI Becar является российским подразделением глобальной компании NAI Global, у которой работают 400 офисов в 55 странах мира. NAI Global – глобальный брокер коммерческой недвижимости. По данным сайта компании, годовой оборот NAI Global составляет 45 млрд долларов.
Исходя из проектной декларации, опубликованной на сайте Vertical, застройщиком первого отеля в Петербурге выступило ООО «Строительное управление №308 -Девелопмент». По данным сайта kartoteka.ru, эта компания находится в управлении ООО «Наи бекар девелопмент», гендиректором которой является Илья Андреев. Выручка ООО «СУ №308-Девелопмент» в 2014 году составила 71,2 млн руб.
, а в 2015 — 641 млн руб. При этом компания два года подряд показывает убытки. Если в 2014 году чистый убыток составлял 3,2 млн руб., то в 2015 году он был 49,7 млн руб.
Как полагает главный редактор сайта «Недвижимость и строительство Петербурга» Дмитрий Синочкин, проект Vertical был реализован по нетрадиционной инвестиционной схеме, когда отель на стадии продаж реализуется в собственность по частям.
Выручка ООО «Наи бекар девелопмент», по данным kartoteka.ru, в 2014 году составила 10 млн руб., из них чистая прибыль — 7 млн руб. В 2015 году выручка выросла до 16,2 млн руб., чистая прибыль – до 11,3 млн руб.
Перспективы неочевидны
Хотя в NAI Becar утверждают, что гостиница на Большом Сампсониевском будет действовать как классический апарт-отель, эксперты сомневаются в экономических перспективах этого проекта с учетом его местоположения.
Для формата классического апарт-отеля, где номера сдаются в аренду, а не продаются, локация должна обеспечивать значительный спрос, считает Е. Тучкова.
По оценке эксперта, туристический поток на Большом Сампсониевском ограничен и, в основном, формируется за счет деловых туристов, предпочитающих средний и более низкие ценовые сегменты. В качестве примера эксперт приводит гостиницу «Балтия» на ул.
Смолячкова. Однако из этого района постепенно выводятся предприятия, поэтому даже деловой трафик снижается.
В NAI Becar не раз заявляли, что сеть Vertical ориентирована на среднесрочное проживание от 7 дней для бизнес-аудитории 21-35 лет. На сайте отеля предлагается снять юнит (номер) от 2,8 тыс. руб. до 13,7 тыс. руб. за одну ночь.
Однако есть возможность и приобрести жилплощадь в собственность для последующей сдачи в аренду. Доходность номера для инвестора может составить до 80 тыс. руб. в месяц при условии полной загрузки, говорится на сайте компании.
Новый проект Vertical может иметь шансы на успех только при условии, что номера в отелях будут сдаваться в долгосрочную аренду, полагает Е. Тучкова. Повысить привлекательность проекта в отсутствии туристов может только активная застройка района.
Развитие этой территории, по мнению Е. Тучковой, могло бы в перспективе ближайших пяти лет сформировать комфортную среду для тех, кто снимает квартиры в долгосрочную аренду.
«Исходя из этих факторов, инвестор может склониться к реализации апарт-отеля, где апартаменты предназначены для продажи, тем более что он уже имеет подобный опыт с проектом на Московском проспекте», — предполагает эксперт.
Справка
Рынок апарт-отелей сейчас переживает инвестиционный бум. По прогнозам ГК «Бестъ», в ближайшие два года общая площадь апарт-отелей в Петербурге увеличится в четыре раза. Если на конец 2016 года в городе насчитывалось 23 комплекса апартаментов общей площадью 166,4 тыс. кв. м., то в течение двух лет на рынок выйдут 10 новых проектов общей площадью более 500 тыс. кв. м.
Инвестиции в апарт-отель: доходность и подводные камни
В последние годы в Москве и Санкт-Петербурге активно развивается строительство апартаментов. Апартаменты юридически — это нежилые помещения, но фактически в них можно жить или сдавать их в аренду. В апартаментах нельзя постоянно зарегистрироваться, не предусмотрены места в детском саде, школе и поликлинике. Но в отличие от квартир апартаменты стоят дешевле, и, поскольку нет социальных обязательств, располагаются в более удобных местах близко к центру. У Кремля жилой дом не построишь, а вот апартаменты — вполне.
- Апартаменты бывают двух типов, но я бы сказал, что даже трёх:
- 1. Жить самому
- 2. Сдавать в аренду помесячно или посуточно
- 3. Сдавать в аренду посуточно в формате отеля (апарт-отель)
- Я пробегусь по первым двум и подробно остановлюсь на третьем.
- 1. Жить самому
- Если вам не нужен детский сад, школа, районная поликлиника, но вы хотите жить в центре или купить «жильё» дешевле — это ваш формат.
2. Сдавать в аренду помесячно или посуточно
Апартаменты — это самый удобный вариант для сдачи в аренду: стоят дешевле квартиры, часто продаются с отделкой, не нужно «прописывать» арендаторов, совсем нет или гораздо меньше проблем с соседями при сдаче посуточно.
Можно сдавать в аренду самому. Это достаточно легко делать помесячно, но становится очень хлопотно посуточно: кто-то должен заселять гостей, убираться в номерах, стирать белье, ремонтировать сантехнику, принимать оплату и т.д. Самостоятельная посуточная сдача в аренду — это вторая работа или бизнес, но никак не инвестиция.
Для того, чтобы освободить собственников от забот, существует управляющая компания (управляющий, консьерж-сервис). Зачастую эти функции выполняет аффилированная компания застройщика, который построил апартаменты. Но если застройщик таких услуг не предоставляет, найти честного управляющего проблематично.
Обычно за свои услуги управляющий берет 20-30% выручки от аренды номера. Дополнительно собственник оплачивает расходы на обслуживание апартаментов: бронирование, уборку и т.п., а также коммунальные услуги по счетчикам.
Помесячная сдача в аренду апартаментов менее выгодна, чем посуточная: месячная цена примерно равна аренде квартиры, а посуточная в 2-3 раза выше. При посуточной сдаче критически важна честность управляющего: чтобы он не сдавал апартаменты в аренду в тайне от собственника.
Помимо работы за проценты, некоторые управляющие предлагают доходные программы. Управляющий берет в аренду апартаменты и сам сдает их сколько хочет, а собственнику платит установленный % от стоимости апартаментов или фиксированную сумму в месяц. В очень редких случаях управляющий даже обязуется выкупить апартаменты через 5 лет.
3. Сдавать в аренду посуточно в формате отеля (апарт-отель)
В таком формате апартаменты (т.е. номера) сдаются управляющей компанией только посуточно под брендом гостиницы (отеля). Собственник лишен возможности сдавать их самостоятельно. Управляющая компания предлагает собственнику работать за % от выручки (25-30%) или по доходной программе.
Выручка
Выручка зависит от локации апарт-отеля. Предпочтительно, чтобы он располагался в 5-10 минутах ходьбы от центра или от метро (не очень далеких от центра станций).
На выручку влияет сезонность. Например, в Санкт-Петербурге самые большие цены и заполняемость номеров с мая по июль.
Но далеко не все 365 дней в номере будут гости. В сезон заполняемость больше (например, 90%), а несезон меньше (например, 30-60%). В среднем по году от 60% до 80% в зависимости от отеля и стараний управляющего.
На выручку влияет площадь и категории номеров. 14-16 кв.м. — это совсем маленький номер эконом-категории, от 20 кв.м. уже идет комфорт. Категория предполагает соответствующий ремонт и оснащение номера.
Например, среднемесячная выручка (не прибыль!) от аренды номера до 20 кв.м. в СПБ может составлять 40-55 тыс. руб. Здесь и далее берем для расчетов номер до 20 кв.м.
Расходы
Из выручки нужно вычесть расходы. Они включают в себя эксплуатацию номера (например, 200 руб./кв.м.), коммунальные услуги по счетчикам. Можно рассчитывать на 40-50 тыс. руб. в год.
Учтите, что номер при посуточной сдаче подвергается ускоренной амортизации: стареет и разрушается. Его нужно раз в 5-7 лет ремонтировать. На ремонт может потребоваться 300-600 тыс. руб. и более. Эти суммы нужно распределить по годам при подсчете доходности инвестиций в номер.
Не нужно забывать, что сдача в аренду нежилых помещений — это уж точно предпринимательская деятельность. Налоговая о вас непременно узнает из данных Росреестра. Поэтому нужно регистрировать ИП или ООО.
Если выручка небольшая (меньше 700-900 тыс. руб.), то лучше платить 6% с дохода. Если больше, в т.ч. когда сдаете несколько номеров, то лучше взять патент на аренду (ок. 50 000 руб. в год).
Помимо налога 6%, нужно заплатить страховые взносы 28 000 руб. + 1% с дохода, превышающего 300 000 руб.
А… самое главное: 25% от выручки управляющему. Но он себя не обидит: первым возьмет свое вознаграждение, затем оплату эксплуатационных расходов, а уж потом выплатит вам.
Доходность
После уплаты всех расходов доходность от аренды номера может составлять от 8% до 15% в месяц. Это гораздо больше, чем при сдаче квартиры (3-4%).
Но не нужно забывать про рост стоимости номера. От котлована до сдачи в эксплуатацию она вырастает на 20-30%. А затем растет по рынку. Я бы закладывал рост на уровне инфляции, т.е. 3% сейчас.
С учетом более низкого роста стоимости номера, общая доходность инвестиций в номер апарт-отеля может составлять до 12% в год.
Это гораздо лучше вклада и сравнимо с некоторыми акциями на бирже.
С выходом на рынок апартаментов инвестиции в квартиры становятся менее интересными: кто захочет получать 3-4% в год по квартире, если есть доходность по апартаментам в разы выше и без хлопот.
Многие граждане путают инвестиции в квартиру и психологическое успокоение. Если вы покупаете квартиру, чтобы была (зато надежно, стабильно и в кризис не пропадет), а доходность/возврат инвестиций не считаете, то это уже не инвестиция. Это удовлетворение психологического желания владеть вещами.
Но оставим психологию для психологов. Наша цель получить бОльшую доходность с меньшим или тем же риском, разбогатеть по-простому. Для этого больше подходят апартаменты.
Цены
Рассказывать публично, где и у кого купить апартаменты я не буду, так как агентом не являюсь и за рекламу мне не платили. Моим клиентам я предоставил подробные расчеты по одному объекту для ознакомления.
На стадии строителства маленькие студии (14-16 кв.м.) можно купить за 2,5 млн. руб., 20-22 кв.м — 3-3,5 млн. руб. Где то может быть дороже, но диапазон понятен.
Подводные камни
1. Апартаменты могут быть не построены
Это главный риск. Вспомним обманутых дольщиков.
- 2. Неудачное расположение апартаментного комплекса
- Гостей и выручки будет мало.
- 3. Нечестная управляющая компания
Нечестность может выражаться в том, что свои апартаменты управляющая компания будет сдавать, а ваши будут простаивать. Для защиты от этих ситуаций есть компьютерные программы, которые бронируют номера «равномерно». Но давно уже доказано, что человеческий фактор побеждает любой компьютер.
Про тайную сдачу в аренду апартаментов я уже писал.
4. Халатный прием гостей: плохая уборка, невежливость и т.п.
5. Завышенные тарифы на эксплуатацию номера
Как бы без дохода не остаться. Смотрите отзывы о существующих объектах управляющей компании.
Как не попасть на мель:
- апартаменты при покупке нужно выбирать тщательно, делать сравнительный анализ и подробные расчеты самостоятельно, не верить расчетом застройщиков слепо
- проверять управляющую компанию
Схема Кийосаки по покупке недвижимости в кредит
В связи с высокими ставками по кредитам даже на апартаментах не работает. Да, возможно, ежемесячный арендный доход будет превышать выплаты по кредиту.
- Но есть проблемы:
- 1. 2 года ожидания строительства
- Вы отдадите деньги, будете платить ипотеку каждый месяц, а дохода не будет
- 2. При покупке в ипотеку первоначальный взнос составит не 15%, а 40-50%
Многие застройщики в целях своей безопасности разделяют цену апартаментов на 3 договора: строительство, отделка и мебелировка. Причем последние 2 составляют 20-30% от всей цены апартаментов. Ипотечный кредит дадут только на строительство. Отделку и мебелировку вы должны будете оплатить отдельно.
Таким образом, вы вложите своих средств в ипотеку 40%, что никак не соответствует схеме Р. Кийосаке по бесплатному приобретению недвижимости в кредит.
Поясню: Кийосаки вкладывает 10% первоначальный взнос, аренда покрывает ипотечный платеж, а первоначальный взнос он выводит путем рефинансирования кредита.
А именно, делает ремонт, стоимость недвижимости повышается, и он увеличивает сумму кредита на размер повышения стоимости. Увеличение кредита снимает со счета.
Поэтому, когда вы посчитаете, что арендный доход покрывает ипотечный платеж — не радуйтесь! Не забудьте, что вы вложили 40% своих средств — они тоже стоят денег. Их можно было инвестировать альтернативно. Поэтому доходность нужно считать именно на них. Никакой бесплатной недвижимость явно не получится, а скорее вы недозаработаете.
Выводы:
- апартаменты — современный формат вложения в недвижимость с доходностью до 12% годовых
- апартаменты гораздо выгоднее квартиры и депозита
- более удобно, когда сдавать апартаменты в аренду будет за вас управляющая компания
- тщательно выбирайте апартаменты и делайте расчеты самостоятельно
- бесплатно приобрести апартаменты по схеме Кийосаки не получится
- приобретайте апартаменты на свои, иначе доходность ваших инвестиций будет ниже, вы недозаработаете
Becar хочет построить в Петербурге второй отель сети Vertical за 10 млрд рублей
Первый апарт-отель Becar открыла почти два года назад /Е. Егоров
Группа Becar Александра Шарапова построит в Петербурге второй апарт-отель сети Vertical, в нем будет 2000 номеров, сообщила в четверг пресс-служба компании. Участок в 1,3 га ул. Орджоникидзе, 44, где планируется возвести апарт-отель, – в собственности девелопера. Инвестиции в проект оцениваются в 10 млрд руб.
, четверть из которых готов вложить Becar, остальные планируется привлечь от инвесторов, говорит вице-президент NAI Becar Илья Андреев, не называя партнеров. Но продавать апартаменты, по его словам, в проекте не планируется, номера в нем будут сдаваться в аренду.
Клиентами нового отеля могут стать командированные, студенты, туристы, сообщает Becar. Первую очередь проекта на 500 номеров планируется завершить в конце 2018 г., весь проект – в конце 2019 г.
В Петербурге есть недостаток в качественных объектах для доступного временного размещения, спрос на них растет, в том числе за счет увеличения доли внутренних туристов, поэтому загрузка в отеле должна быть высокой, рассуждает Андреев. Он говорит, что Becar ищет международного оператора для проекта.
Стоимость номера будет на 30% ниже, чем в гостинице «три звезды», хотя предлагаемые сервисы будут соответствовать отелям более высокого класса, сообщает пресс-служба Becar. В частности, планируется открыть там три ресторана, фитнес-центр с бассейном, конференц-центр, коворкинг, spa, прачечную, химчистку и т. д.
ГК «Пионер» представила на выставке MIPIM проект апарт-отеля YE’S на ул. Социалистической, 21 (бывшая площадка фабрики им. Крупской), инвестиции составят 66,8 млн евро, срок сдачи – 2018 г. Жилой квартал из семи корпусов на участке в 5,4 га ул. Новолитовской, 10–12, планируется реализовать до 2019 г., инвестиции – 134 млн евро.
Первый апарт-отель Vertical на 126 номеров группа Becar открыла в 2014 г. на Московском пр-те, 73. По данным Андреева, по итогам первого года работы его средняя загрузка составила 84%, а средняя стоимость номера – 2000 руб. в сутки. В действующем отеле Becar предлагает номера на продажу.
Стоимость апартаментов площадью 23 кв. м – 4 млн руб., около 40 кв. м – 7,7 млн руб., сообщил сотрудник отдела продаж. Цены начинаются от 166 000 руб. за 1 кв. м, а доходность – до 80 000 руб. в месяц при полной загрузке номера, сказано на сайте девелопера.
По оценке Андреева, средний срок окупаемости апарт-отеля – 5–7 лет.
Для загрузки даже первой очереди новому объекту придется сражаться за туристический спрос, так как конкуренция на гостиничном рынке в этом районе довольно высока, замечает Татьяна Веллер, руководитель департамента гостиничного бизнеса JLL.
В схожем формате долгосрочного проживания работают гостиницы Staybridge Suites и Adagio, говорит она, добавляя, что в России пока нет культуры проживания в апартаментах.
Для заполнения большого количества номеров компании необходимо будет работать с корпоративным спросом – например, со структурами «Газпрома», рассуждает Веллер. По ее мнению, отказ от продажи площадей выглядит спорно.
С учетом расположения в глубине жилых кварталов и большого числа номеров речь может идти скорее об апартаментах для постоянного проживания, чем о классическом отеле, считает Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers Int в Петербурге.
Стоимость апартаментов, по ее оценке, может варьироваться от 85 000 до 110 000 руб. за 1 кв. м в зависимости от квартирографии. В продаже представлено около 130 000 кв. м апартаментов в городе и области, заявлено около 30 новых проектов, из которых половина уже имеет разрешение на строительство, говорит Конвей.