Не все знают, что простейшие манипуляции с ипотечным кредитом могут сделать его значительно выгоднее. Рассказываем, какой размер первоначального взноса лучше делать, как быстрее погасить ипотеку и снизить переплату, какой ежемесячный платеж безопаснее.
В России за 2020 год по объему выданных ипотечных средств показатели уже на 36 % больше, чем за аналогичный период 2019-го. Можно сказать, что в стране настоящий ипотечный бум.
Спрос на ипотеку начал расти вместе со снижением ставок по банковским продуктам еще с середины 2019 года — повлияло снижение ключевой ставки. Сейчас она достигла рекордно низких значений — 4,25 %, а средневзвешенная ставка (по всем ипотечным продуктам) — 7,32 %.
Во второй половине 2020 года на ипотеку действительно начался ажиотажный спрос, особенно на первичном рынке и рынке загородной недвижимости. Причинами тому стали ипотека с господдержкой под 6,5 % годовых для приобретения жилья в новостройках и сельская ипотека со ставкой до 3% годовых.
Сохраняется тенденция и в 2021 году.
Первоначальный взнос
Первоначальный взнос влияет на ставку прямым образом, отмечает эксперт. Самые выгодные ставки можно получить при взносе — 20-30 % от суммы запрашиваемого кредита. Более высокий взнос почти ни в одном банке не влияет на условия займа, но благодаря ему можно упростить подачу заявки — достаточно будет предоставить паспорт и второй документ.
Очень большой первоначальный взнос тоже таит ряд нюансов. Банкам может быть невыгодна маленькая сумма кредита как по абсолютному значению, так и в отношении стоимости залога. Причина — если долг будет существенно меньше стоимости квартиры, то усложняется ее реализация банком при недобросовестной оплате займа. Некоторые кредиторы ставят ограничения по взносу до 80 %.
Отметим, что сейчас от государства можно получить различные социальные субсидии, самая распространенная из них — материнский капитал. С 2020 года сертификаты номиналом в 466 тыс. рублей стали давать и за первенца.
Практически все банки готовы учитывать их, как первоначальный взнос. Но есть ряд банков, которые даже при маткапитале требуют внесения собственных средств на покупку квартиры в размере 5-10 % от стоимости жилья.
Схемы платежей
Есть две классические схемы погашения кредита: аннуитетная и дифференцированная.
Чем они отличаются:
1. По первой схеме оплата идет равными платежами на протяжении всего срока кредитования, что позволяет легко планировать семейный бюджет. Каждый платеж включает в себя часть основного долга и проценты, которые начисляются ежемесячно на остаток тела кредита.
При проведении частичного досрочного погашения проценты пересчитываются, а сам платеж можно уменьшить или оставить прежним — в этом случае сократится срок кредита. Единственный минус данной схемы — для расчета платежей необходимо использовать калькулятор со специальной аннуитетной формулой.
2. Дифференцированные (убывающие) платежи по ипотеке остались всего в четырех банках РФ и спросом такая схема не пользуется. Такой график обязывает клиентов в начале срока платить большими суммами, чем по аннуитетному графику, а доступная сумма кредита рассчитывается меньше.
Преимущество такой схемы только в расчете платежа. Для этого достаточно на обычном калькуляторе сначала разделить сумму долга на количество оставшихся месяцев, затем остаток долга умножить на годовую процентную ставку, а потом разделить на 12 (месяцев) и сложить полученные суммы.
Срок кредита и различные хитрости с ним
У банков есть ограничения по минимальному и максимальному сроку кредитования. В основном, это от 1 года до 30 лет. Долгосрочная ипотека выгодна только банку, отмечает эксперт, этому вопросу стоит уделить особое внимание.
Безопаснее оформлять кредит на длительный срок, а платить с опережением.
Свой «реальный» график кредитования лучше сформировать на срок до 7 лет — это оптимальный срок, который сохраняет баланс между ежемесячной нагрузкой и общей переплатой.
То есть обязательный платеж у вас будет минимальный, вы вносите больше средств, чем прописано в договоре и переплата будет по факту реального пользования кредита.
Самые выгодные способы погашения
Чем быстрее возвращается долг, тем меньше набежит процентов. Но нюансы тоже есть. Когда заемщик вносит большую сумму многие банки предлагают либо сократить срок кредитования, оставив тот же платеж, либо, наоборот, уменьшить платеж при прежнем сроке.
Выбирайте уменьшение платежа, но реальную сумму взноса не уменьшайте — оплачивайте ей обязательный платеж, а остаток снова направляйте на досрочное погашение части долга.
Таким образом, вы рассчитаетесь быстрее и с тем же эффектом, как если бы выбирали сокращение срока, но у вас появляется подстраховка — минимальный обязательный платеж.
Срок кредита очень длительный и может возникнуть период, когда вам пригодится сниженная нагрузка, а позже — наверстаете упущенное.
Итого
Чтобы ипотека была еще более комфортной, а переплаты меньше, во-первых, заём стоит брать на более длительный срок, но составить самостоятельно (или доверить это экспертам) индивидуальный график платежей с опережением. Оптимальный срок выплаты кредита — до 7 лет.
Во-вторых, при досрочном частичном погашении лучше выбирать сокращение обязательного платежа, а не времени займа, платить при этом стоит теми же суммами, что вносили раньше.
В третьих, сейчас выгодно использовать различные субсидии от государства даже в качестве первоначального взноса, так как их индексация зачастую отстает от инфляции и сертификаты обесцениваются.
Отметим, что для клиентов компании «Этажи» услуга оформления ипотеки* бесплатная, для всех кредитных организаций достаточно заполнить одну онлайн-анкету, а специалисты помогут рассчитать график индивидуальных платежей, чтобы сократить переплату.
*Финансовую услугу предоставляет ПАО «Сбербанк». Генеральная лицензия на осуществление банковских операций от 11 августа 2015 года. Регистрационный номер — 1481
Поделиться 0
Инвесторы вытесняют льготников
Доля ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом к концу первого квартала опустилась до пятилетнего минимума. Эксперты полагают, что это произошло из-за роста инвестиционного спроса на недвижимость на фоне снижения доходности банковских вкладов.
Кредиты с низкими первыми взносами доступны лишь ограниченному числу заемщиков и часто выдаются в партнерстве с отдельными застройщиками. Но нередко банки готовы идти на дополнительные издержки, связанные с повышенными требованиями ЦБ к капиталу, поскольку получают повышенные проценты.
Поэтому эксперты допускают разворот тренда.
Доля ипотеки с первым взносом от 0 до 15% от стоимости объекта недвижимости в марте составила 2,88% в общем объеме выданных кредитов — минимальное значение с начала 2016 года.
Такие данные следует из расчетов бюро кредитных историй «Эквифакс», сделанных по запросу “Ъ”. Максимальной доля была в сентябре 2019 года — 15,55%.
Доля ипотеки с нулевым первоначальным взносом также сократилась до минимального значения за всю историю наблюдений — 0,06%, тогда как достигала 1,13–2,2% в феврале—октябре 2016 года.
Сейчас банки подобные программы реализуют точечно, в том числе в партнерстве с отдельными застройщиками, и, как правило, подобные предложения могут быть ограничены во времени. Среди последних предложений ипотека с нулевым взносом была доступна в банках «ФК Открытие», «Россия», Абсолют-банке, СМП-банке и др.
Читать далее
«Снижение доли кредитов, выданных с низким первоначальным взносом, обусловлено тем, что на рынок пришли потребители, приобретающие недвижимость в инвестиционных целях»,— пояснил гендиректор «Эквифакса» Олег Лагуткин. Так как доходность банковских вкладов снизилась, средства с них «мигрировали на рынок недвижимости», поясняет эксперт.
По данным Банка России, на начало апреля 2021 года общий долг россиян по ипотеке составил почти 9,8 трлн руб. Объем просроченных долгов составляет 77,2 млрд руб.
В последнее время выдачи ипотек показывают стремительный рост. Только за 2020 год россияне взяли кредитов на сумму свыше 4 трлн руб. (+ 51% год к году).
На начало апреля средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам опустилась до 7,23% против 8,68% годом ранее.
Самые высокие шансы получить ипотеку с низким первоначальным взносом у благонадежных заемщиков, преимущественно зарплатных клиентов с высоким уровнем дохода и низкой долговой нагрузкой, говорит младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.
При этом стоит учитывать, что по таким кредитам банки, как правило, применяют надбавку к процентной ставке, так как такая ипотека более рискованная. Кроме того, при прочих равных условиях ежемесячный платеж выше, чем по ипотеке с более высоким первым взносом.
У банков же такая ипотека оказывает более сильное влияние на нормативы достаточности капитала, поскольку по таким кредитам применяется повышенный коэффициент при расчете активов под риском.
«Соответственно она в большей степени уменьшает норматив достаточности капитала банка»,— заключает госпожа Щурихина.
По данным «Эквифакса», самым востребованной ипотекой были кредиты с первоначальным взносом от 15% до 50%. В марте их доля составляла почти 60%.
Такой уровень взносов комфортен как для клиентов, так и для кредиторов, отмечают участники рынка.
Для банка высокая доля первоначального взноса означает, во-первых, больший объем средств от заемщика, размещаемых на эскроу-счетах, что позволяет банку отвлекать меньше собственных средств под кредитование застройщиков, во-вторых — меньший риск по кредиту, отмечает старший аналитик банковских рейтингов НРА Надежда Караваева.
Вместе с тем эксперты допускают возможность разворота тренда. «Исторически для российского рынка характерна более высокая доля ипотечных сделок с низким уровнем первоначального взноса. При изменении условий госпрограмм, снижении числа инвестиционных сделок тренд может измениться»,— считает господин Лагуткин.
По словам госпожи Караваевой, это может произойти как в результате «реализации платежеспособного спроса граждан и исчерпания свободных средств, направляемых на покупку инвестиционного жилья, так и по причине существенного удорожания жилой недвижимости», что сокращает для заемщика возможность обеспечить большую часть первоначального взноса по кредиту.
Ольга Шерункова
Как начался и почему закончился взлет рынка ипотечного кредитования
Читать далее
Банки снижают первоначальный взнос по ипотеке — Frank RG
pxhere.com
С начала года несколько банков, включая Сбербанк, снизили минимальный первоначальный взнос по ипотеке. Frank Media выяснил, почему это происходит и какие возможны риски.
Детали. Сбербанк 3 марта снизил минимальный первоначальный взнос по льготной ипотеке с господдержкой с 50% до 30%, без подтверждения дохода и занятости. По данным Frank RG, в феврале первоначальный взнос по ипотеке с господдержкой уменьшился до 15% у МТС Банка и Юникредит Банка. ВТБ в январе снизил минимальный взнос по программе «Победа над формальностями» — с 30% до 20%.
Что говорят банки. Зампред правления и руководитель блока «Розничный бизнес» Сбербанка Кирилл Царев объяснил снижение минимального первоначального взноса спросом со стороны рынка.
«Некоторые клиенты откладывали покупку жилья именно из-за необходимости накопления собственных средств при том, что остальные условия госпрограммы им подходили, поэтому мы снизили первоначальный взнос», — пояснил он Frank Media.
МТС банк также объяснил решение о снижении минимального взноса тенденциями рынка и стремлением привлечь новых заемщиков. «Программа ипотечного кредитования с господдержкой пользуется большой популярностью у граждан. Мы хотим, чтобы ипотека стала доступной для большего числа граждан», — отметил руководитель кластера розничного кредитования МТС Банка Иван Барсов.
Мнения экспертов. По мнению главы дирекции ипотечного кредитования банка ТКБ Вадима Пахаленко, текущее снижение банками первоначальных взносов обусловлено недостаточным выполнением плана продаж. «Банки не видят рисков падения цен на рынке недвижимости», — говорит он.
Старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень объясняет снижение взноса стремлением банков поддержать спрос на кредиты, как в условиях растущей конкуренции, так и на фоне быстрого роста цен рынка недвижимости.
Статистика по теме Эксперт подчеркивает, что уменьшение первоначального взноса является фактором определенного риска для банков, поэтому они не всегда стремятся к этому. «Однако можно предположить, что сейчас это становится значимым способом поддерживать спрос: рост цен на жилье ведет к тому, что первоначальный взнос в денежном выражении также увеличивается и может стать неподъемным для отдельных категорий потенциальных заемщиков», — рассуждает Пивень.
ЦБ еще в 2018 году ввел повышенный коэффициент риска по ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом, отмечает Пахаленко. Этот шаг должен был сдерживать аппетит банков к риску и наращиванию такой ипотеки.
«Но летом 2020 года правительство приняло решение о снижении взноса для льготной ипотеки: с одной стороны, подорожала недвижимость с введением новой льготной ипотечной программы в апреле 2020 года, а накоплений у людей больше не стало, с другой — сработало лобби застройщиков.
И сейчас регулятор вновь вернулся к риторике о росте рисков в ипотеке» — заключает эксперт.
Контекст. Изначально по антикризисной программе ипотечного кредитования минимальный взнос составлял 20%, однако прошлым летом правительство снизило его до 15%. Некоторые банки вслед за этим решением снизили первоначальный взнос по льготной ипотеке, а также по другим ипотечным программам.
ЦБ в конце января предупредил о рисках в ипотеке из-за роста доли кредитов с минимальным первоначальным взносом ниже 20%.
Регулятор сообщил, что в 2020 году доля ипотечных кредитов на покупку первичного жилья (именно на такое жилье распространяется льготная ипотека) с низким первоначальным взносом (менее 20%) выросла до 40% с 24% в 2019 году.
Доля ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом составила 35% от выдач в 3 квартале 2020 года по сравнению с 28% во 2 квартале, указывал регулятор. ЦБ также обращал внимание на рост стоимости жилья, превысивший инфляцию, и сокращение доходов россиян, которое нивелирует выгоду для заемщиков от более низких ставок.
Зачем вам об этом знать. Несмотря на опасения ЦБ, банки продолжают снижать первоначальный взнос по ипотеке. Это может повлиять на позицию регулятора относительно продления льготной ипотеки, которая должна завершится в июле 2021 года. ЦБ заявлял в феврале, что видит возможность ее продления в отдельных регионах, где цены на жилье выросли не так сильно.
Во времена финансовых кризисов банкирам важно оставаться в курсе текущих новостей. Подпишись на наш телеграм – канал Frank RG (https://t.me/frank_rg) чтобы оперативно получать данные о ситуации в банках и экономике. Не пропусти, когда начнется!
Цб решил ужесточить ограничения в ипотечном кредитовании :: финансы :: рбк
ЦБ снижал надбавки по ипотечным кредитам с низким первым взносом после начала пандемии для поддержки кредитования, но уже в апреле 2021 года председатель регулятора Эльвира Набиуллина говорила, что качество жилищных кредитов снижается.
«Мы в прошлом году, чтобы поддержать ипотеку, снизили надбавки для кредитов с первоначальным взносом от 15 до 20%, мы считаем необходимым вернуться к предпандемическим уровням, будем обсуждать в ближайшее время это с участниками рынка», — отмечала глава ЦБ.
Мотивируя свое решение, ЦБ сообщил, что с середины 2020 года значительно ускорился рост цен на жилую недвижимость, который существенно опережал увеличение доходов населения.
В первом квартале 2021 года цены на жилье выросли по стране на 17,6% (в годовом выражении) на первичном рынке и на 13,6% на вторичном.
Вместе с тем реальные располагаемые доходы населения упали в первом квартале 2021 года на 3,6% в сравнении с тем же периодом в докризисном 2020 году.
В этих условиях выросла значимость первоначального взноса, считают в ЦБ. Этот показатель коррелирует с частотой дефолтов по кредитам и характеризует платежеспособность заемщика. При этом банки увеличивают долю кредитов с низким первоначальным взносом.
«Особенно это характерно для первичного рынка ипотеки, что отчасти связано с условиями льготных государственных программ ипотечного кредитования, минимальный размер первоначального взноса по которым составляет 10–15%», — напомнили в ЦБ.
В результате доля кредитов с низким первоначальным взносом выросла с 24% во втором квартале 2020 года до 45% в первом квартале 2021-го (на вторичном рынке рост составил всего 3 п.п. — с 30 до 33%).
Темпы роста ипотечного рынка остаются высокими (23% в годовом выражении на 1 апреля 2021 года), что приводит к более быстрому накоплению кредитов с низким первым взносом и повышению уязвимости кредитных организаций.
Решение ЦБ о повышении надбавок для ипотечных кредитов совпадает с окончанием действия льготной ипотечной программы, в рамках которой банки выдают жилищные кредиты под 6,5% и ниже.
Программа действует до 1 июля 2021 года, и пока в правительстве не принято решение о том, будет ли она продлена, и если да, то в каком формате.
Представители ЦБ неоднократно заявляли, что продолжение действия программы в нынешнем виде может привести к перегреву ипотечного рынка.
Нужно ли охлаждать ипотечный рынок
Большой объем выдачи ипотеки с низким первоначальным взносом объясняется опасениями банков из-за ожидаемого прекращения льготной программы.
«Уже с начала года, после объявления планов по сворачиванию льготной ипотеки, банки закладывали вариант ее прекращения в свои программы и стимулировали спрос со стороны потребителей другими способами, в том числе снижением первоначального взноса», — говорит директор по банковским рейтингам Национального рейтингового агентства Константин Бородулин.
Снижение ипотечного взноса чревато ростом просроченных платежей в дальнейшем, поэтому данное ужесточение своевременно: Банк России хочет сохранить текущее качество ипотечного портфеля, продолжает эксперт.
Новая мера ЦБ не будет иметь определяющего значения для рынка, который и так ждет замедление, полагает управляющий директор по рейтингам кредитных институтов «Эксперт РА» Александр Сараев. «Ключевые факторы замедления ипотечного рынка — это разворот ставок в экономике, сокращение объемов льготной программы и снижение спроса относительно прошлого года.
Наиболее платежеспособные заемщики ипотеку получили в прошлом году (в том числе и для инвестиционных целей)», — говорит он, отмечая, что «Эксперт РА» прогнозирует замедление темпов роста на 5 п.п. относительно прошлого года. По данным ЦБ, в 2020 году банки выдали 1,7 млн ипотечных кредитов на 4,3 трлн руб. В 2019 году — 1,3 млн кредитов на 2,8 трлн руб.
Окончание льготной программы приведет к спаду выдач на первичном рынке, даже если не повышать надбавки, поскольку стоимость ипотеки заметно вырастет для всех заемщиков, замечает управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин. В этом году ЦБ закончил цикл снижения ключевой ставки и приступил к ее повышению.
Ставки в сегменте ипотеки с первоначальным взносом от 15 до 20% могут дополнительно вырасти из-за новации регулятора, однако вряд ли это окажет решающее влияние на рынок, добавляет Доронкин.
«Все-таки основной прирост таких кредитов пришелся именно на льготную ипотеку, на вторичном рынке доля таких кредитов выросла незначительно, — рассуждает он.
— Одновременно с этим для недопущения заметного спада спроса на ипотеку банки, наоборот, могут постараться сдержать рост ставок, повышая их только для заемщиков с высокой долговой нагрузкой».
«Повышение коэффициентов по высокорискованной ипотеке прежде всего окажет влияние на рынок через повышение ставок, — считает и Сараев.
— Банки будут вынуждены закладывать повышенные риски в свои ставки, что может охладить интерес ряда заемщиков».
ЦБ видит риски в повторении прошлогодних темпов роста, указывает он: «Рынок платежеспособных заемщиков у нас достаточно ограниченный, доходы населения сокращаются, что создает риски излишней закредитованности».
Не знать это о первоначальном взносе по ипотеке – стыдно!
В жизни — кто слабее, того чаще бьют. С этой точки зрения, ипотека очень похожа на реальную жизнь. Чем меньше у человека денег на первоначальный взнос, тем дороже ему обойдется жилищный кредит. Казалось бы, ипотеку нужно выбирать так, чтобы потом не было мучительно больно за неоправданно высокую процентную ставку. Но есть очень веская причина, почему люди берут такую ипотеку.
Цифры, которые могут пригодиться
Для затравки немного профессионального занудства: специалист по ипотеке обязан говорить «первоначальный взнос», а не «первый взнос». Но многие риэлторы «чихать хотели» на правила русского языка.
Важнее знать другое: чем меньше первоначальный взнос, тем более интересный (и дорогой) вариант на рынке жилья можно взять в ипотеку за одни и те же деньги.
Как накопить на первоначальный взнос, чтобы не было мучительно больно? mvestnik.ru.
Не понятно? Рассказываем. Допустим, у семьи есть один миллион рублей на начальный ипотечный взнос и возможность безбедно гасить ежемесячные проценты.
Если банк начинает кредитовать при взносе в 20%, максимум, на что может рассчитывать эта семья – квартира за 5 млн. рублей. Если же банк начинает со взноса в 10%, семья может купить квартиру уже за 10 млн.
рублей. Понятно, что более просторную и в лучшей локации.
Поэтому размер первоначального взноса служит вторым по важности (после процентной ставки) аргументом при выборе, в каком из банков брать ипотеку. Однако жизнь диктует свои правила: у большинства граждан денег впритык, и поневоле выбирается ипотека именно с минимальным взносом.
Конечно, есть вариант сначала взять потребительский кредит, чтобы потом эти деньги внести как первоначальный взнос. Но хитрость сомнительная – по итоговой переплате выходит сильно дороже – проценты по «потребу» щадящими точно не будут. По подсчетам Банка России, на подобный кульбит решается не более 6% заемщиков.
Приходилось слышать и такую жалобу: «госпрограмма по ипотеке с субсидированием ставки до 6,5% закончится раньше, чем мы успеем накопить на взнос. А вот начинался бы взнос по «госипотеке−2020» с 10%, успели бы…». Но правила госсубсидирования строги. Сказал ЦБ, что взнос должен быть не меньше 15%, и банки взяли под козырек.
Другое дело – ипотека на «первичку» по собственным банковским продуктам. Среди таких программ найти ипотеку с первым взносом в 10% – не проблема. Правда, ставка будет «кусаться».
У Сбербанка супернизкий взнос не предусмотрен. Приведем ставки при взносе в 10% и 20% у его конкурентов: «Альфа-Банк» – 9,3% и 8,6%, «Ак Барс Банк» – 8,75% и 8%, ВТБ – 9,1% и 8,7%, Газпромбанк – 9,2% и 8,7%.
Некоторые клиенты берут кредит на первоначальный взнос. life.ru.
Самая низкая пара «для клиентов с улицы» (на 15 лет, подтверждение дохода ставкой 2НДФЛ, полноценная страховка, без платного снижения ставок) у ДОМ.РФ Банка – 8,4% и 7,7%.
Кстати, есть банк, дающий клиентам с улицы ипотеку вообще без первоначального взноса. Это Сургутнефтегазбанк. По такому кредиту ставка здесь будет 10,9%.
Так как меньший первоначальный взнос увеличивает риски невозврата кредита, он компенсируется повышенной процентной ставкой или иным ужесточением условий, — поясняют в Национальном бюро кредитных историй (НБКИ)
Рассчитывать, что уже в следующем месяце рефинансируешь жилищный кредит, не стоит. Банки настаивают на том, чтобы сначала какое-то время долг исправно гасился. У одних банков минимум – три месяца, у других – полгода.
С точки зрения банков
Отдельно оговоримся – мы сейчас не обсуждаем варианты, когда гашение процентов или части взноса на какое-то время берет на себя застройщик. Так, например, весной-летом, целая когорта застройщиков (ПИК, ГК «А101», MR Group, УК «Развитие», Группа «Самолет», ГК «Инград», ГК ФСК…) продавали квартиры в ипотеку на особых, льготных условиях, иногда и «без первоначального взноса».
И вот ведь заковырка – мало того, что за ипотеку с низким взносом банки дерут повышенные проценты. Еще и вероятность, что откажут, в разы выше.
Как рассказывает директор дивизиона «Центр» Уральского банка реконструкции и развития Александр Казанский, если клиент выбирает ипотеку с минимальным первоначальным взносом, банк подходит к проверке такого клиента строже. И не важно, что риск уже заложен в повышенную процентную ставку.
Также ведут себя и все прочие кредитные организации.
Клиенту остается одна радость. Если он не допустит огрехов при гашении ипотеки, факт, что он выбрал минимальный взнос, в дальнейшем никак не «аукнется» на его кредитном рейтинге.
Правда и мифы о деньгах в Instagram
Ставка — выше, лимит — меньше, родителям — больше льгот
Екатерина Мирошкина
экономист
1 июля должна закончиться программа льготной ипотеки на покупку новостроек — та, что не зависит от наличия детей и пока выдается под 6,5% с господдержкой.
Президент объявил, что эту программу все-таки продлят еще на год, но на других условиях: ставка вырастет до 7%, а максимальная сумма кредита составит 3 000 000 Р во всех регионах.
Изменения коснутся льготной программы, для которой нужно только гражданство РФ. Семейное положение, наличие детей, регион покупки квартиры не имеют значения.
Познакомьтесь с 12 бесплатными курсами про деньги и жизнь на iOS и Android Скачать
Сейчас кредит можно взять под 6,5%. Повышение выглядит незначительным: для кредита в размере 3 млн рублей переплата за 20 лет вырастет на 214 тысяч, а ежемесячный платеж окажется на тысячу рублей больше.
До 1 июля 2021 года она зависит от региона:
- 12 млн рублей для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей;
- 6 млн рублей для других регионов.
Первоначальный взнос — от 15%. При минимальном взносе в регионе можно купить квартиру за 7,05 млн рублей. Столько стоит трехкомнатная квартира в хорошем районе. При этом достаточно иметь немногим более миллиона рублей накоплений. Это сейчас.
С 1 июля в кредит под 7% можно будет взять максимум 3 000 000 Р. Это значит, что для покупки такой же трешки в региональном центре придется заплатить около 4 млн своими деньгами.
При минимальном взносе по карману окажется только однокомнатная квартира в хорошей новостройке за 3,5 млн рублей. Или жилье побольше, но не в самом комфортном районе.
Рассчитывать нужно минимум на 20% первоначального взноса: так выше шансы, что банк не посчитает кредит рискованным и одобрит заявку.
Кроме той льготной программы, что не зависит от семейного положения, есть другая — тоже на новостройки, но только при наличии детей.
Пока она доступна только семьям как минимум с двумя детьми, если хотя бы один родился начиная с 2018 года. С июля 2021 года эту программу, по словам президента, планируют улучшить.
Ипотеку под 6% и даже дешевле смогут брать семьи с одним ребенком. Сейчас так можно, только если у ребенка инвалидность.
Это те заемщики, кому раньше была доступна только льготная ипотека под 6,5%. Они смогут брать кредит с учетом прежних лимитов — 6 или 12 млн рублей в зависимости от региона, тоже на новостройки и при этом даже для рефинансирования. Хотя для обычной льготной ипотеки оно недоступно.
Такие изменения — отличная новость для семей, где уже есть или планируется ребенок. Их не коснется повышение ставки и снижение максимальной суммы кредита. Они просто будут участвовать в другой программе — и платить даже меньше, чем планировали. А те семьи, что взяли кредит под 6,5%, смогут его рефинансировать под 6%. Но пока это только анонс, нужно ждать нормативных документов.
Когда год назад в России вводили эту программу, предполагалось, что она поддержит застройщиков и подрядчиков и позволит россиянам улучшить жилищные условия за счет беспрецедентно доступной для нашей страны ипотеки.
Застройщиков программа и правда поддержала. Объемы сданного жилья выросли в полтора раза, спрос на новостройки взлетел — а вместе с ним и цены. В некоторых регионах стоимость квадратного метра увеличилась на 15—18%, а в среднем новостройки подорожали на 12%. Экономия на ставке досталась застройщикам и банкам.
Допустим, квартира стоила 3 500 000 Р. Взнос — 1 000 000 Р, ставка — 7,7%. Переплата за 15 лет — 1,7 млн рублей. Платеж — 23 000 Р в месяц.
Ставка снижена до 6,5%. Но сопоставимая квартира стоит теперь 4 100 000 Р. При таком же взносе и сроке переплата составит 1,7 млн рублей. Платеж — 27 000 Р в месяц. Банк получил субсидию, застройщик — больше прибыли. Заемщик не получил ничего.
Квартиры на начальном этапе строительства зачастую сравнимы с ценой вторичного жилья в соседнем доме — только с хорошим ремонтом и даже мебелью. А разница в ставках — 1,5%.
На резкий рост цен уже обращал внимание президент. Но и после его требования разобраться ничего не изменилось. Поэтому сдерживать удорожание и спрос теперь будет обновленная программа.
Спрос. После 1 июля ажиотажный спрос на новостройки однозначно уменьшится. Их перестанут покупать инвесторы, станет меньше сделок с дорогими квартирами. Спросом в рамках этой программы будут пользоваться однокомнатные квартиры и студии — но и для их покупки нужно иметь первоначальный взнос, желательно более 15%.
Это немного сдержит рост цен. Но рассчитывать, что они не будут расти или даже пойдут вниз, вряд ли стоит. Большие квартиры покупают семьи с детьми — а для них обещали улучшить условия семейной ипотеки. Так что часть заемщиков из одной программы просто попадут в другую. А застройщики по-прежнему найдут, кому продавать двушки и трешки.
Стоит ли брать ипотеку в 2021 году или лучше подождать: что говорят эксперты
В любое время привлекательность жилищного кредита зависит от ряда факторов:
- Уровень ставки — чем ниже ставка, тем выгоднее оформлять ипотеку. В июне 2020 года Банк России снизил ключевую ставку сразу на 1 процентный пункт, а в следующем месяце ещё на 0,25%. В результате ставка опустилась до 4,25% годовых. Это рекордно низкий уровень заимствования в истории России. Вслед за снижением ключевой ставки банки снизили проценты по кредитам, в том числе ипотечным. Сейчас средневзвешенная ставка кредитования на первичном рынке составляет 5,82% ( -2,42 п.п. год к году), на вторичном — 8,02% (-1,3п.п. год к году), возможно и дальнейшее снижение ставок.
- Перспектива роста цен на недвижимость — цены на недвижимость постоянно растут. Но сейчас на рынке всё неоднозначно: с одной стороны, покупательская способность людей снизилась, с другой — банки искушают граждан, предлагая льготные ставки по ипотеке. В результате большинство экспертов сходятся во мнении, что в ближайшее время цены на недвижимость вырастут незначительно.
- Готовность банков выдавать кредиты — в зависимости от экономической ситуации объём кредитования возрастает или, напротив, снижается. На сегодняшний день в ипотечной сфере самый высокий процент одобрения — более 82%, что говорит о готовности банков кредитовать это направление.
Сегодня действует закон об ипотечных каникулах, который позволяет при непредвиденных обстоятельствах на шесть месяцев приостановить или снизить выплаты по ипотеке.
Воспользоваться этой льготой можно, если ипотека взята на единственное жильё стоимостью до 15 миллионов рублей.
Причинами предоставления кредитных каникул могут стать утрата более 1/3 дохода из-за длительной болезни или потери работы, инвалидности.
Кроме того, в силу вступил закон, по которому сделки долевого участия стали более безопасными. Деньги дольщиков теперь поступают на специальные эскроу-счета, где остаются до момента полного исполнения обязательств застройщиком.
Ситуация на первичном рынке жилья
На первичном рынке цены на новостройки продолжали понемногу расти даже во время жёсткого карантина, и нет предпосылок к тому, что в ближайшие месяцы динамика изменится. Рост цен продолжится по мере увеличения числа проектов, продаваемых через эскроу-счета.
Объём предложений на сегодняшний день остаётся высоким, но уже начинает снижаться.
По прогнозам Минстроя РФ, в 2021 году будет построено лишь 78 иллионов кв. м жилья, в 2022 году — 80 миллионов кв.м. Превысить объёмы строительства 2019 года (тогда было возведено 82 млн кв.м) удастся лишь в 2023 году.
Таким образом, по мере продажи недорогих квартир, которую ускорит программа субсидирования ипотеки, средняя цена квадратного метра новостройки будет расти.
- Иван Барсов
- Директор по розничному кредитованию МТС Банка
- Сложившаяся на рынке ситуация говорит о том, что, если на примете есть подходящий объект и возможность взять льготную ипотеку, при благоприятном финансовом положении семьи кредит стоит оформить сейчас.
Программы субсидирования ипотеки на новое жильё
Рынок новостроек в 2021 году привлекателен прежде всего благодаря действию программы ипотеки с господдержкой. При средней рыночной ставке выше 8% взять жилищный кредит по этой программе можно под 6,5%, а некоторые банки предлагают ставку 6% и даже ниже.
В чём суть программы? Государство компенсирует разницу между стандартной и льготной ставкой, за счёт чего банки имеют возможность снизить процент для своих заёмщиков. Взять льготную ипотеку может любой гражданин РФ, отвечающий требованиям конкретного банка-участника программы.
Единственное, что нужно учесть, — есть ограничения по сумме кредита: до 12 млн в Москве и Санкт-Петербурге, до 6 млн рублей в других регионах страны.
Программа льготного кредитования будет действовать до 1 июля 2021 года. И вопреки мнению многих финансовых аналитиков, её вряд ли продлят. Поэтому, если ваша цель — покупка квартиры в новостройке с привлечением кредитных средств, стоит поторопиться и оформить ипотеку.
Кроме льготной ипотеки действуют специальные условия кредитования для отдельных категорий граждан:
- ставка 6% годовых на покупку жилья в новостройке для семей, где второй ребёнок рождён не ранее 2018 года;
- компенсация 30% стоимости жилья в новостройке молодым семьям, где возраст каждого из супругов меньше 35 лет;
- 2% годовых для участников программы «Дальневосточный гектар», обязательное условие — регистрация по месту жительства в течение пяти лет;
- 0,1–3% годовых для сельской местности, кстати, эта программа распространяется и на новостройки, и на вторичное жильё в пригодном для жизни состоянии в населённых пунктах с численностью жителей до 30 тысяч человек.
Если вы желаете стать участником одной из специальных программ, сейчас самое время.
Иван Барсов
Директор по розничному кредитованию МТС Банка
Ещё один бонус для ипотечников от государства — материнский капитал. Его можно использовать в качестве первоначального взноса или просто для погашения ипотеки на новостройку или вторичное жильё.
Ситуация на вторичном рынке жилья
Цены на вторичное жильё в июле 2020 года опустились на 0,1%, но затем снова пошли вверх. Наибольшим спросом пользуются квартиры в пятиэтажках и современных панельных домах.
К осени несколько упали в цене только квартиры элитного сегмента, стоимость на которые продолжала расти даже в период карантина, когда не было спроса. Сейчас их цена достигла потолка и пока остановилась.
Средняя ипотечная ставка для вторичного рынка составляет 8,02%, при этом кредит можно взять и дешевле: минимальная ставка стартует с 7,4%.
При активной поддержке государством рынка первичной недвижимости его участие никак не коснулось «вторички». Переток спроса в пользу новостроек может сделать приобретение вторичного жилья очень выгодной сделкой.
Главные условия выгодной ипотеки
Итак, первый квартал 2021 года — неплохое время для оформления жилищного кредита, так как пока ещё действует масса льготных программ и в целом ситуация на рынке складывается в пользу ипотеки. Но это общие рыночные факторы, а успех ипотеки для конкретного человека зависит от соблюдения ряда условий:
- Финансовая стабильность. У вас должен быть стабильный заработок, позволяющий выплачивать кредит, и приемлемая долговая нагрузка, иначе никакие выгодные условия не спасут от просрочек.
- Деньги на первоначальный взнос. Для оформления ипотеки потребуется внести первоначальный взнос в сумме не менее 10–15% от стоимости жилья. Для банка он является не только подстраховкой, но и показателем ответственности и дисциплинированности заёмщика. Другими словами, у вас должны быть накопления или сертификат на материнский капитал.
- Хорошая кредитная история. Рассчитывать на выгодные условия по ипотеке можно только при высоком кредитном рейтинге. Если ранее случались просрочки или кредитная история чистая (вы ещё не брали ни одного займа), банк может отказать в ипотеке или завысить ставку. Возможно, стоит пройти небольшую подготовку к ипотеке: взять один-два потребительских кредита и аккуратно погасить их, это повысит вашу репутацию как заёмщика. Подробнее о том, как проверить или улучшить кредитную историю, мы рассказывали здесь
Несмотря на все «плюшки» от государства, нужно понимать, что в кризис ипотеку вытянет не каждый. В связи с оттоком капитала и удорожанием сырья цены на жильё будут расти, а зарплаты, наоборот, снижаться. К тому же многим россиянам придётся столкнуться с проблемой безработицы, особенно если случится очередная волна коронавируса.
Вывод: в целом, ситуация для ипотеки сейчас благоприятная. Ставки снижаются, есть перспектива роста цен на жильё, банки охотно выдают кредиты. Скорее всего, в 2021 году ипотека будет выгоднее, чем в следующем.
Но прежде чем принимать решение об оформлении жилищного кредита, важно критически проанализировать собственные финансовые возможности и риски, в том числе риск остаться без работы. В случае сомнений ипотеку лучше отложить и переждать тяжёлые времена.
Если горизонт ясный, стоит проверить, не подпадаете ли вы под условия специальных программ, ведь это реальный шанс сэкономить. И последнее, нужно внимательно подойти к выбору кредитора, ведь он станет вашим партнёром на долгое время.
Подать заявку