Банки будут обязаны указывать полную стоимость ипотечного договора

МАТЕРИАЛЬНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА СДЕЛКУ ЗАСТРАХОВАНА НА 10000000 RUB

позволяет сравнивать кредитные предложения различных Банков

Полная стоимость кредита (ПСК) — Текущая стоимость денежного потока (платежей Заёмщика Банку, страховым компаниям, нотариусам и т.д.

, которые Клиент обязан заплатить по Кредитному договору), исходя из концепции, что денежная сумма сегодня имеет более высокую стоимость, нежели, чем эта же сумма в будущем, поскольку каждый день некая денежная сумма может приносить доход. Полная стоимость кредита вычисляется в процентах годовых.

• Часто Клиенты понимают это определение двумя словами «ПСК — переплата по кредиту вместе со всеми комиссиями и платежами».
• Но вот Клиент получает кредит с равномерным погашением долга, не платит НИКАКИХ комиссий, получает от Банка расчет ПСК и справедливо недоумевает:
  «Почему полная стоимость кредита (ПСК) в процентном выражении больше, чем процентная ставка по ипотечному кредиту, даже если комиссий никаких нет?»
• Кто-то подозревает «скрытые» платежи, кто-то не смотрит ПСК вообще, а некоторые догадываются, что ПСК — это вовсе не «переплата» по кредиту.
• Полная стоимость кредита ВСЕГДА будет больше, чем заявленная ставка по этому кредиту, если соглашением между банком и заемщиком предусматривается ежемесячное погашение задолженности.

Дело в том, что возвращая часть кредита обратно в Банк, Вы этими деньгами уже не можете пользоваться. То есть сумма основного долга, которую Вы вернули уже на следующий месяц после получения кредита, была по факту выдана только лишь на один этот месяц. Сумма, которую Вы вернете через два месяца после выдачи кредита — на два месяца. И так далее.

Иными словами частью денежных средств(которые были возвращены в составе ежемесячного платежа) Заемщик не может пользоваться, инвестировать эти деньги, получать с них доход. А вот Банк, наоборот, получив от Заемщика некую сумму в качестве платежа по кредиту, инвестирует ее следующему Заемщику, зарабатывая, таким образом, на вновь выдаваемом кредите.

Формула полной стоимости кредита учитывает эту сложную закономерность, учитывает, что  стоимость тех средств, что Вы платите по кредиту «сегодня» выше, чем стоимость этих же денег к концу срока кредита.

Полная стоимость кредита будет равна ставке по кредиту только в том случае, если погашение задолженности Заемщиком будет производиться единовременно в конце срока кредита. 

Зачем же тогда нужен расчет полной стоимости кредита?

Расчет ПСК позволяет сравнивать абсолютно разные кредитные предложения.

Приведем пример:

• Сумма кредита 1 000 000 рублей
• Срок кредита 5 лет
• Ставка по кредиту 13%
• Комиссий нет
• Платеж по такому кредиту: 23 312 рублей
• ПСК: 13,78%
• Проценты за весь срок кредита: 352 970 рублей
• Общая сумма переплаты: 352 970

• Сумма кредита 1 000 000 рублей
• Срок кредита 5 лет
• Ставка по кредиту 12,5%
• Разовая комиссия: 14 736 рублей
• Платеж по такому кредиту: 23 058 рублей
• ПСК: 13,98%
• Проценты за весь срок кредита: 338 234 рублей
• Общая сумма переплаты: 352 970

Как можно наблюдать, при равной сумме переплаты по кредиту, предложение по ставке 13% более выгодно клиенту, нежели по ставке 12,5%, но с разовой комиссией. Объясняется это как раз тем, что стоимость суммы в 14 736 рублей, уплаченной сразу, гораздо выше, нежели эта сумма, растянутая на 5 лет.

Формула ПСК позволяет сравнивать любые вариации кредитных предложений.

На нашем сайте Вы сможете самостоятельно посчитать размер ПСК и выбрать подходящий Вам продукт ипотечного кредитования.

С 01.07.2014 года обязательство Банков единообразно считать размер ПСК, а также метод расчета этого показателя, регламентируется Законом о потребительском кредитовании.

Что обязательно учитывается при расчете ПСК

1. Погашение основной суммы долга по договору потребительского кредита (займа);
2. Уплата процентов по договору потребительского кредита (займа);
3. Платежи Заемщика в пользу Банка, если обязанность заемщика по таким платежам следует из условий кредитного договора и (или) если кредит не будет выдан без уплаты таких платежей;
4. Плата за выпуск и обслуживание пластиковой карты, через которую Вы будете вносить платежи (если применимо);
5. Плата за страхование жизни, риска потери прав собственности;
6. Плата услуг оценочной компании;
7. Оплата услуг нотариуса, если Банк обязал Вас оформить у нотариуса документы по сделке (например, договор купли-продажи квартиры).

Что НЕ учитывается при расчете ПСК

1. Государственные пошлины и иные платежи Заемщика, обязанность уплаты которых вытекает из требований законодательства;
2. Штрафы и пени по Кредитному договору;
3. Платежи Заемщика по обслуживанию кредита, которые предусмотрены договором  и величина и (или) сроки уплаты которых зависят от решения заемщика и (или) варианта его поведения;
4. Страхование имущества по кредиту под залог имеющегося жилья или страхование приобретаемого имущества, если это имущество будет выступать предметом залога;
5. Иные платежи за услуги, оказание  которых НЕ обусловливает возможность получения кредита.

На что обратить внимание при обращении в Банк?

1. Поставив Банки в равные условия, Центральный банк рассчитывал лишить возможности манипулирования Клиентской неосведомленностью.
2. Однако, оставив «за скобками» платежи, которые могут не включаться в расчет ПСК, Банк может ставить Клиента перед фактом огромных комиссий, о которых Клиент и не знал заранее… Объясняется это тем, что клиент волен выбирать пользоваться ему услугой или нет.
3. Например, комиссия за аренду сейфовой ячейки со специальными условиями доступа.

В ПСК данная комиссия не включается по той самой причине, что Клиент якобы может выбрать арендовать ему ячейку для сделки или нет. Но какой разумный покупатель отдаст деньги в руки продавцу, не убедившись, что квартира переоформлена на него? А какой продавец согласится переоформить квартиру на покупателя, не убедившись, что деньги он гарантированно получит? Наиболее распространенным решением является, безусловно, аренда банковской ячейки (можно использовать еще расчеты через аккредитивы, Вы можете почитать об этом здесь>>). Получается, что выбора у Клиента как раз нет (фактически). Банк, пользуясь этим, «загоняют» в эту плату все комиссии, которые раньше просто назывались иначе.

На ставку ПСК эта сумма не отражается, поэтому Клиент иногда просто не обладает достаточной информацией сравнить предложения различных Банков.

Обычно задачу комплексного анализа условий ипотечного кредита и выбора оптимального предложения берет на себя ипотечная компания, не заинтересованная в преференциях в выборе того или иного ипотечного продукта, а заинтересованная своей репутацией.

ООО «СПИК» при подборе квартиры своим клиентам оказывает услуги подбора оптимальной ипотечной программы совершенно бесплатно. Но если Вы все-таки решили самостоятельно провести анализ, настоятельно рекомендуем произвести обстоятельный допрос сотрудника Банка по каждому этапу сделки с постоянным вопросом: «Сколько это мне будет стоить»?

ВНИМАНИЕ!

Ориентир. Полная стоимость кредита. Явно о главном

Все без исключения банки обязаны рассчитывать и указывать ПСК на первой странице своих кредитных договоров. Так требует закон «О потребительском кредите (займе)».

Вот что в нем дословно написано: «Полная стоимость потребительского кредита (займа) определяется как в процентах годовых, так и в денежном выражении и рассчитывается в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.

Полная стоимость потребительского кредита (займа) размещается в квадратных рамках в правом верхнем углу первой страницы договора потребительского кредита (займа) перед таблицей, содержащей индивидуальные условия договора потребительского кредита (займа), и наносится цифрами и прописными буквами черного цвета на белом фоне четким, хорошо читаемым шрифтом максимального размера из используемых на этой странице размеров шрифта. Полная стоимость потребительского кредита (займа) в денежном выражении размещается справа от полной стоимости потребительского кредита (займа), определяемой в процентах годовых. Площадь каждой квадратной рамки должна составлять не менее чем 5 процентов площади первой страницы договора потребительского кредита (займа)». Если упростить написанное в законе, то смысл в том, чтобы клиент не пропустил ПСК в договоре. К чему такая забота?

Указывать ПСК банки должны для того, чтобы клиент мог сразу визуально оценить, какой будет реальная, а не указанная в процентной ставке по кредиту стоимость займа в процентах годовых с учетом всех комиссий и обязательных дополнительных платежей и сколько денег ему нужно вернуть банку в итоге.

Сделано это еще и для удобства сравнения кредитных продуктов разных банков, у которых могут быть совершенно разные комиссии и дополнительные платежи (в них легко запутаться). То есть клиент, зная ПСК в нескольких банках, может понять, где ему выгоднее взять кредит.

Совершенно необязательно кредит с заявленной ставкой в 30% может быть менее выгоден, чем со ставкой в 25% годовых.

При расчете полной стоимости может оказаться, что во втором случае она выше: допустим, если банк помимо процентной ставки взимает различные комиссии — за открытие счета, его ведение, за выпуск карты, платежи в пользу третьих лиц и, конечно же, плату за страховку.

Таким образом, при более низкой процентной ставке реальная сумма переплат может быть в разы больше, чем в другом банке, где процентная ставка выше, но отсутствуют комиссии и страховка. Впрочем, такое удобство для клиента банки обеспечивали не всегда.

История вопроса

До 2007 года банки не указывали в договорах никакой полной стоимости кредита, да и самого этого понятия и формулы расчета официально не существовало.

В 2007 году, до введения регулирования этого момента, согласно статистике ЦБ, реальная ставка по потребительским кредитам варьировалась от 90 до 124% годовых при заявленных 29%. Например, в одном банке для кредита в 40 тыс. руб. сроком на 18 месяцев такая реальная ставка составляла 72% годовых при заявленной процентной ставке за пользование кредитом в 24%.

Поэтому неудивительно, что в то время, по словам Жанны Eфимовой, юриста Московского общества защиты потребителей, жалобы граждан о нарушениях их прав при заключении договоров потребительского кредитования поступали ежедневно.

Некоторые банки вообще отказывались сообщать эффективную процентную ставку до предоставления всего пакета документов, необходимого для выдачи кредита. А потом клиенту, уже прошедшему через все проверки, было лень или не было времени идти в другой банк, где не факт, что итоговая ставка оказалась бы ниже.

Разразившийся кризис 2007–2008 годов явно показал минусы такого подхода и вынудил ЦБ вмешаться и урегулировать этот вопрос.

Сначала ЦБ закрепил обязанность банков раскрывать ПСК в своем нормативном акте. «Нормативный документ ЦБ, конечно, не имеет статуса закона, но он обязателен к исполнению, — говорил тогда директор департамента банковского регулирования и надзора ЦБ Алексей Симановский, презентуя новацию. — К сожалению, наших полномочий недостаточно, чтобы обязать все банки это делать.

Те, что работают с заемщиками и ссудами на индивидуальной основе, не обязаны раскрывать ПСК». Что и требовалось доказать. Принятые Банком России меры оказались недостаточными: ПСК считали не все, а явно показывали клиентам еще меньше банков. В итоге в марте 2008 года Госдума закрепила обязанность банков рассчитывать ПСК на уровне закона «О банках и банковской деятельности».

Это сработало. Увидев реальную полную стоимость кредита, потенциальный заемщик подумает трижды, стоит ли его брать. Это в итоге и дисциплинировало банки.

Спустя три года, в 2010 году, реальная стоимость кредитов, выдаваемых в торговых сетях, практически сравнялась с заявленными банками ставками. Максимальная разница между этими показателями не превышала 10 процентных пунктов.

Но тут, как грибы после дождя, вырос микрофинансовый рынок, на который действие закона о банках не распространялось. И тогда, уже во второй декаде 2000-х, понятие ПСК и обязанность раскрывать ее заемщику закрепили на уровне закона «О потребительском кредите (займе)», который распространяется и на микрофинансовые организации.

ПОЛНАЯ, НО НЕ БЕСКОНЕЧНАЯ

И все же этого было мало. Находились такие заемщики, которые были готовы кредитоваться под любые проценты, и кредиторы, которые готовы были выдавать заведомо невозвратные ссуды под тысячи процентов годовых.

Чтобы это искоренить, в 2013 году появилась идея ограничить максимальную полную стоимость кредитов и займов. Она не должна отклоняться от средних ПСК по рынку более чем на треть и в любом случае быть не больше 365% годовых.

Новый средний показатель ПСК по рынку для разных сумм и сроков кредитов и прочих займов ежеквартально рассчитывается Центробанком для банков, МФО, кооперативов, ломбардов.

Результаты расчетов выкладываются на официальном портале ЦБ.

Например, среднерыночная ПСК потребкредитов от 30 тыс. руб. до 100 тыс. руб. на срок свыше года составляет 19,628%, значит, предельная не может превышать 26,171%. Считать самому не обязательно — можно посмотреть значения по ссылке выше.

Исключение из этих ограничений составляют займы без обеспечения на срок не более 15 дней на сумму до 10 тыс. руб. Но они особенные , это так называемые займы до зарплаты — они в этой статье не рассматриваются.

Пск по слогам

Итак, что входит в ПСК и как она рассчитывается?

1. сумма основного долга (сколько вы получили от банка денег);
2. проценты на эту сумму;
3. различные платежи в пользу кредитора, если они указаны в договоре;
4. плата за выпуск и обслуживание электронного средства платежа (простыми словами — пластиковой карты), с помощью которого вы будете погашать кредит;
5. различные платежи в пользу третьих лиц (например, страховых компаний, застройщиков, нотариусов и т. д.);
6. сумма страховой премии (если это так называемая коллективная схема страхования, когда выгодоприобретателем по договору является банк);
7. сумма страховой премии по договору добровольного страхования, если в зависимости от его заключения банк предлагает иные условия по кредиту (например, когда изменяется срок возврата, ПСК, процентная ставка, другие платежи и комиссии).

Это и есть затраты клиента по кредитному договору.

В расчете ПСК не учитываются:

1. штрафы за несоблюдение клиентом условий договора;
2. обязательные виды страхования (КАСКО или страхование квартиры, чтобы защитить залоговое имущество);
3. комиссии за валютные операции (например, если кредит брался в долларах);
4. пени по договору;
5. комиссия за приостановление операций;
6. плата за безналичный перевод денег;
7. плата за получение (погашение) кредита наличными (расчетно-кассовое осблуживание);
8. комиссия за пользование онлайн- или мобильным банком, СМС-оповещение.

Лайфхак

Обращаясь за кредитом, не игнорируйте в том числе комиссии, которые не входят в расчет ПСК. В некоторых случаях они могут быть значительными.

Так, некоторые банки устанавливают высокую плату, например, за СМС-оповещение или чат с сотрудником через мобильное приложение.

Впоследствии эти траты могут стать для вас неприятным сюрпризом, если вы не обратили на них внимания при подписании документов. Чтобы сюрпризов не было, ни в коем случае не торопитесь при подписании кредитного договора.

В статье 6 закона «О потребительском кредите (займе)» установлена формула расчета ПСК. Для расчета потребуется информация от банка — её можно получить у сотрудника кредитного отдела. Формула достаточно простая:

ПСК = i x ЧБП x 100

ПСК, как мы уже знаем, — полная стоимость кредита в процентах годовых.

ЧБП — число базовых периодов за срок кредита, то есть сколько клиент должен совершить выплат. Стандартное ЧБП в год при ежемесячных выплатах по кредиту = 12. То есть для трехлетнего кредита ЧБП будет 36.

Для ежеквартальных выплат ЧБП в год = 4. При выплатах раз в год или реже ЧБП = 1. Базовым периодом в кредитном договоре называется стандартный временной интервал.

Он встречается наиболее часто в графике платежей, который обязательно выдается вместе с договором.

i — процентная ставка базового периода, выраженная в десятичной форме. То есть если в год ставка — 12%, то при ежемесячных выплатах по кредиту в месяц это будет 1%, а в десятичной форме — 0,01.

Как видно, ничего сложного, но только на этом этапе. Основную трудность представляет формула расчета процентной ставки базового периода:

Теоретически для расчета этого показателя нужно иметь образец кредитного договора, в котором отражены все необходимые данные.

Практически можно запросить число базовых периодов и процентную ставку базового периода у кредитного специалиста банка как устно, так и письменно.

Обратите внимание, что кредитор не может отказать в предоставлении этой информации. Если вам отказали предоставить информацию, следует обращаться с жалобой в Центральный банк.

Но это крайний случай. За клиента ПСК обязан считать банк, и на практике так и происходит. Перепроверить для себя, если есть такая потребность, можно более простым способом.

Лайфхак

Если не хотите забивать голову самостоятельными расчетами, можно ввести данные в онлайн- или мобильный калькулятор. А ещё лучше сделать это в нескольких калькуляторах сразу, чтобы потом сравнить результаты между собой и с тем, что указывает банк в ПСК. Конечно, это займет время, но в будущем оно окупится сполна благодаря сэкономленным на кредите деньгам.

ПСК в рублях — второе значение, которое требует указывать закон, — считается по следующей формуле:

ПСК = стоимость кредита + добавочные выплаты + переплата.

Для расчета добавочных выплат сложите все предполагаемые траты: комиссии, платежи (ежемесячные и т. д.) за весь период договора. Данные о переплате можно найти в графике платежей.

Узнав конкретные данные, можно сделать подсчет полной стоимости, используя простую формулу. Например, имеется заем стоимостью 220 тыс. руб. Срок — 24 месяца под 17% годовых. Есть дополнительные взносы: 1,5% за предоставление, 1,2% за обслуживание.

При аннуитетном платеже, то есть при ежемесячном внесении одинакового взноса, переплата составит 41 тыс. руб. Ее можно посчитать в кредитном калькуляторе — например, в этом: http://calculator-credit.ru/calculator.php.

За выдачу денег придется отдать:

220 000*1,5/100 = 3,3 тыс. руб.

Плата за обслуживание составит:

(220 000 + 41 000)* 1,2/100 = 3,132 тыс. руб.

ПСК = 220 + 41 + 3,3 + 3,132 = 267,432 тыс. руб.

Следует иметь в виду, что ПСК учитывает все платежи, которые клиент совершит за весь срок кредита. Другими словами, если вы собираетесь выплачивать кредит досрочно, то данная величина изменится.

Рассмотрим пример: возьмем ипотечный кредит.

В случае длительного срока погашения может быть выгодно взять кредит с комиссией за снижение процентной ставки, однако в случае досрочного погашения комиссия не возвращается.

В другом случае кредит берется под более высокий процент тоже на длительный срок, но гасится досрочно. Конечная сумма платежа будет ниже, чем в случае с невозвращаемой комиссией.

Так что, несмотря на важность показателя ПСК, она зачастую зависит не только от банка, но и от планов клиента.

Лайфхак

Чтобы сравнить и выбрать наиболее выгодный вариант, следует воспользоваться кредитным калькулятором, в котором можно сравнивать различные варианты.

В нем надо вбить сперва вариант с комиссией за понижение. Затем посчитайте вариант, когда вы отдадите кредит с более высокой процентной ставкой, но за более короткий период. Вы сразу наглядно увидите, где сумма переплаты будет выше, а где ниже.

Говорят, расчет ПСК для кредиток — особый случай. Почему?

Расчет ПСК для кредитных карт — очень сложный процесс, потому что есть льготный период и возобновляемая кредитная линия. Для расчета ПСК кредиток банк использует максимально возможный кредитный лимит с погашением задолженности равными частыми (имеется в виду ежемесячный платеж).

Приведем пример, чтобы показать, как это работает.

Карта выдается на определенный срок (скажем, на 3 года) с установленным лимитом 100 тыс. руб. Банк считает, что клиент использует сразу всю сумму и все 3 года будет погашать кредит, делая минимальный ежемесячный платеж 10% плюс проценты. Но банки могут считать ПСК для кредитных карт различными методами, поэтому стоит быть внимательнее при изучении условий по кредитной карте.

В ПСК входят доступные клиенту деньги по кредиту. Из-за этого возникает интересная особенность. Даже если вы не платите за годовое обслуживание, комиссии и всегда укладываетесь в льготный период, то есть фактически пользуетесь кредитом бесплатно, то ПСК все равно будет выше процентной ставки.

Поэтому следует помнить, что ПСК — величина теоретическая и иногда может искажать сумму переплаты по кредиту.

Как выгоднее взять кредит?

Эксперты дают на этот счет целый ряд советов.

По словам аналитика «Алор Брокер» Алексея Антоненко, подход к снижению полной стоимости кредита или займа может выглядеть следующим образом:

1. Предоставьте документы, подтверждающие ваш доход.
2. Если вы не планируете возвращать кредит досрочно, то стоит выбрать продукт с наиболее низкой ПСК, обратив внимание на дополнительные комиссии, штрафы и пени, которые в нее не включаются.
3. Посчитайте, нужна вам страховка или нет. Если вы уверены в своих силах и источнике своих доходов, то, возможно, стоит отказаться от страховки, если снижение по процентной ставке не компенсирует затрат на неё. Тем более что часто оплата страховки включается в кредит, увеличивая его. Для расчетов можно использовать кредитный калькулятор.
4. Возможно, для вас есть смысл заключить кредитный договор с дифференцированной схемой расчетов. В этом случае заемщик сам решает, сколько он будет гасить сверх минимального платежа. При внесении большего платежа уменьшается сумма основного долга, а остальная часть погашается постепенно. При этом ежемесячные платежи уменьшаются. Такая схема позволяет снизить итоговую переплату.
5. Делайте выбор в пользу кредитов без штрафных санкций за досрочное погашение.
6. Если планируете погасить кредит заранее, то посчитайте примерный срок, в который вы хотите уложиться. Сравните, что выгоднее: взять кредит с комиссией за снижение процентов или с более высоким процентом и досрочным погашением.
7. Не допускайте просрочек по погашению, чтобы не платить штрафы и пени. Тем более испорченная кредитная история отразится на возможности взять кредит в будущем. Если у вас возникли временные сложности, нужно обратиться в банк за рефинансированием. Стоит сделать это до того, как начались просрочки.
8. Делайте выбор в пользу своего зарплатного банка. Чаще всего он предлагает наиболее выгодные условия своим зарплатным клиентам.

Еще один очень важный совет: несмотря на все ПСК, обращайте внимание на сумму платежа в месяц в рублях. Эта цифра более практическая, а главное, легко сопоставима с доходом заемщика, она позволит ему понять, потянет он кредит или нет либо и вовсе сможет на нее накопить, советуют эксперты.

Ну, и главное. Внимательно читайте кредитный договор. Спрашивайте обо всем, что непонятно. «Задавайте вопросы кредитному специалисту, а если так получилось, что сомневаетесь в правдивости его слов, включите диктофон и под запись предупредите его об этом», — советует Антоненко.

Процедура заключения договора купли-продажи недвижимости по ипотеке

28 марта 2019 в 17:54

Напомню, что в апрельском номера журнала за 2018 г.

вышла статья   «Как выбрать банк для ипотеки», где мы рассмотрели вопросы, посвященные выбору кредитного учреждения, а в сентябрьском номере в материале «Как выбрать квартиру для ипотеки» разобрались с принципами выбора объекта недвижимости, который удовлетворил бы и нас, и банковскую организацию. Обращаю внимание, что и там, и в этой статье, процесс рассматривается со стороны покупателя (заемщика)

Сегодня рассмотрим некоторые нюансы собственно оформления ипотечной сделки.

Причем обратим внимание в основном на процедуру и последовательность действий, и не  будем говорить о том, что надо внимательно читать тексты кредитного договора, договоров купли-продажи и ипотеки. Эта тема уже без того избита.

В нормальном банке нам все это дадут заранее, и можно будет вечерами упражняться в изучении юридической терминологии. В принципе, форма кредитного договора и договора залога (ипотеки) в банке стандартная, и что-либо изменить там вряд ли получится.

Обсуждать можно в основном договор купли-продажи, поскольку это наш договор с продавцом, но во-первых, это можно делать только вместе с продавцом при участии менеджера банка, во-вторых, тоже не в таких широких пределах, как можно было бы подумать.

Квартира найдена: что делать дальше

Итак, мы нашли квартиру и договорились о цене. После этого продавец отправляется собирать документы, а у нас возникает некая пауза, чтобы подумать о предстоящем ремонте и меблировке. Если документы уже на руках, то есть два варианта — либо вместе с продавцом идем в банк с оригиналами, либо он дает нам ксерокопии, которые мы сами относим в банк. Через 2—3 дня специалисты банка выполнят юридическую проверку предполагаемой сделки и скажут, дают ли они «добро» на покупку именно этой квартиры.

Сама процедура проверки, как правило, нам ничего не стоит.

На этом этапе, возможно, банк затребует с продавца какие-либо дополнительные документы, например, справки из диспансеров или полную выписку из домовой книги с момента постройки дома.

Но это только в тех случаях, когда у банковских юристов возникнут опасения относительно «чистоты» сделки. В среднестатистическом варианте дня через два-три нам позвонят и скажут, что можно покупать эту квартиру.

Вместе с одобрением сделки менеджер банка сообщит телефоны оценочных и страховых компаний, с которыми у банка есть договоры на взаимодействие по ипотечным кредитам.

Что происходит на стадии оценки?

С оценочной компанией все довольно просто — мы приглашаем специалиста-оценщика, согласовав дату его приезда с хозяином квартиры.

Оценщик приезжает, фотографирует квартиру и дом в разных ракурсах, подписывает с нами договор об оказании услуг и в результате выдает квитанцию, которую можно оплатить в ближайшей сберкассе или через интернет-банк. Для всего этого можно даже не являться в офис оценочной компании, а сделать заказ по телефону. В некоторых особо продвинутых компаниях — даже по электронной почте.

Именно с этого момента начинается наш первый финансовый риск по сделке — теоретически продавец может передумать или повысить цену, а за оценку мы уже заплатили, и эти деньги нам уже никто не вернет.

Возможно 3-5 тысяч рублей не такая уж великая сумма по сравнению с ценой жилья, но если придется оценивать за свой счет не одну, а несколько квартир, тоже неприятно. Если все идет по плану, еще через день мы получаем отчет об оценке в двух экземплярах. Тут уже надо будет ехать в офис к оценщику за оригиналом отчета и предъявлять квитанцию об оплате услуг.

Отчет читаем внимательно: как правило, он стандартный и делается по шаблону, поэтому в нем возможны опечатки.

Например, квартира однокомнатная, а в отчете написано «трешка», или адрес указан неправильно, или метраж. С одной стороны, мелочь, с другой — если это обнаружится в банке при подписании договора, придется ехать за исправленным документом и терять время, да и продавцу не понравится, что надо ездить на сделку не один раз…

И, разумеется, самое главное — стоимость объекта недвижимости. Если в отчете написана та цена, за которую мы договорились, то нет проблем. Если же мы договорились за 6 миллионов, а в отчете написано 5, то в лучшем случае придется вносить в банк разницу, в худшем — сделку вообще не пропустят.

Если наоборот, тоже плохо (вспомним о налоговой инспекции…), и такую сделку банк не одобрит. Хотя если разница в цене договора и цене оценки не превышает 2—3%, все должно получиться. Можно еще попробовать уговорить продавца заключить договор именно на ту сумму, которая указана в оценочном отчете.

После получения отчета один экземпляр несем в банк (если туда его не направляет сам оценщик), со вторым идем в страховую компанию. На самом деле слово «идем» здесь весьма условно.

Все условия договора страхования можно обсудить с менеджером, например, «Ингосстраха» по электронной почте, а отчет об оценке туда придет в электронном виде из банка без нашего участия.

Однако приехать в страховую компанию хотя бы минут на 30 все же необходимо — подписать договор и внести деньги в кассу.

Страхование рисков

Что касается условий договора страхования, здесь все довольно просто. Любая страховая компания, как правило, страхует следующие риски:

• ущерб объекту сделки (в данном случае, квартире) в результате стихийного бедствия, пожара, взрыва и т. п.;
• риск утраты права собственности на квартиру в случае признания сделки незаконной в судебном порядке;
• риск вашей смерти или утраты трудоспособности;
• вашу гражданскую ответственность перед другими лицами на случай, если вы, например, зальете соседей снизу.

В последнее время много копий было сломано на обсуждениях темы «навязанных банковских услуг» и законности обязывания клиента страховать все перечисленные риски. Раньше в банках говорили, что первые три риска страховать обязательно, а вот четвертый уже по вашему усмотрению.

• Не буду сейчас вдаваться в юридические подробности и перечислять статьи кодексов, отмечу лишь следующие моменты:
• — да, от части «навязанных» страховок можно отказаться, но как правило, в договоре с банком имеется условие, которое ставит процентную ставку по кредиту в зависимость от факта страхования конкретных рисков, поэтому стоит трижды подумать;
• — в договоре может содержаться условие о том, что уклонение от страхования дает право кредитной организации досрочно потребовать выплаты всей суммы кредита, и это не противоречит закону;
• — лично я рекомендовал бы страховать все риски по сделке хотя бы в период исковой давности, просто для того, чтобы спокойно спать.
•  В переговорах со страховой компанией мы довольно быстро выясним, что тарифы и ставки не обсуждаются, поскольку все условия утверждены банком.

Иными словами, нам скажут, что сколько стоит, но цена не обсуждается. Единственное, чем можно управлять — это страховой суммой. Мы можем самостоятельно определить, будем ли  страховать имущество на его полную стоимость, или только на сумму оставшейся задолженности по кредиту.

Дело здесь в том, что первым выгодоприобретателем по договору страхования является банк, а банку все равно, что будет с нами и нашей квартирой после того, как мы вернем деньги и уплатим проценты.

Поэтому банк не требует страховать квартиру на ее реальную цену.

Достаточно, если это будет, скажем, остаток по кредиту + 10%. В первый год эти суммы почти не отличаются, но потом разница становится более заметной. Предположим, квартира стоит 10 миллионов рублей, и мы берем кредит на 9 миллионов. Банку достаточно, если сумма страховки будет 9 000 0000 руб. + 10%, то есть 9 900 000 руб.

Если прошло пять лет, и мы выплатили уже половину кредита, то банк потребует страховки на 5 000 000 руб. + 10%, то есть 5 500 000 руб. Хотя большой вопрос, сколько будет стоить реально эта квартира через пять лет. При этом разница в страховой премии — это не такая экономия, чтобы об этом можно было бы серьезно разговаривать.

С точки зрения собственной безопасности, особенно при условии роста цен на недвижимость выгоднее каждый год приглашать оценщика, делать новый отчет, и страховать квартиру на полную реальную стоимость. Особенно это хорошо понятно на примере ущерба. Предположим, в результате какого-то страхового события дом оказался полностью разрушен.

Если мы застраховались на сумму остатка по кредиту, то банк получает страховую выплату, а мы остаемся и без жилья и без денег. Это особенно обидно, если  уже выплачено больше 50% кредита. Теперь представим другую ситуацию: мы страхуем каждый год на полную стоимость. Если мы выплатили половину кредита, то осталось всего 4,5 миллиона рублей.

За это время, к примеру, квартира подорожала, и стоит уже 14 миллионов. Страховая компания выплачивает банку 4,5 миллиона, а еще 9,5 — уже нам. На эти деньги можно сразу же приобрести жилье в Подмосковье или опять взять кредит (на этот раз уже не такой большой) и купить новую в Москве.

Я не агитирую и не являюсь страховым агентом, просто предлагаю задуматься…

Между тем, квартира еще не является нашей собственностью, а мы ее уже страхуем. Это еще один наш риск, если продавец откажется от сделки.

Правда, здесь, в отличие от оценки, большую часть денег можно будет вернуть.

Страховщик вычтет собственные издержки по оформлению полиса, а остальную сумму вернет, либо зачтет при оформлении полиса на ту квартиру, которая рано или поздно все же будет куплена.

Итак, у нас ушло 3—5 дней на оформление страховки и оценку жилья.

Сделка купли-продажи по ипотеке

Это к вопросу о том, что якобы по ипотеке купить квартиру сложнее, чем за наличные деньги. Думаю, что разница в одну неделю не является критичной, тем более что и агентство после того, как найдет продавцу покупателя, сделку назначит тоже не сразу. С учетом этого факта разница и вовсе нивелируется.

После того как все документы подготовлены, мы выходим на сделку, то есть подписываем договор купли-продажи.

Если в банке хороший персональный менеджер, то к этому моменту с продавцом уже обсуждены все нюансы, и договор купли-продажи готов. Это в идеале.

В день сделки приходим в банк, подписываем кредитный договор, потом договор купли-продажи и договор залога (ипотеки). Процедура занимает минут 30.

На практике все несколько иначе: в банках тоже люди работают, и люди разные.

Сам договор купли-продажи также готовится по определенному шаблону, и в нем возможны «опечатки». Скажем, договорились мы с продавцом, что он выпишется из квартиры в течение двух месяцев, а в стандартном шаблоне было написано «месяц». Девочка, которая набирала текст и вносила исправления, отвлеклась и забыла…

Поэтому в процессе подписания надо убедиться, что все написанное полностью соответствует достигнутым договоренностям. Если что-то не так, то договоры переделают, но в этом случае сделка займет уже не 30 минут.

Что особенно приятно — гарантом сделки является фактически сам банк.

После подписания договора купли-продажи мы рискуем только тем, что регистрационная палата по каким-то причинам откажется регистрировать право собственности. Но до тех пор, пока мы не принесем в банк выписку из ЕГРН, деньги со счета или из ячейки никуда не уйдут. Правда, проценты за пользование кредитом все равно в любом случае начислят. Но это уже, так сказать, «издержки производства».

При оформлении сделки спокойны и покупатель и продавец, который хорошо понимает, что деньги он действительно получит (до сих пор не известны случаи, чтобы банк кого-то «кинул»). Более того, безопасность расчетов через банк очень высока, так как наличные деньги в принципе не требуются.

Свою часть (стартовый взнос) мы уже заблаговременно перечислили на счет в банке, а кредитную часть перечислит банк вообще без нашего участия. Продавцу тоже вовсе не обязательно получать деньги наличными.

После оформления свидетельства о праве собственности деньги «упадут» на его счет, и он волен поступить с ними по собственному усмотрению, например, перевести на другой счет в другом банке, рассчитаться за что-нибудь безналичным образом и т. д.

Вот и все. После оформления сделки остается отнести документы в МФЦ на оформление. Эта процедура была подробно описана в статье «Особенности регистрации прав на недвижимое имущество через МФЦ».

С точки зрения закона, в оформлении сделки нам не имеют права отказывать: регистрационная палата должна только регистрировать, а не оспаривать договоры.

Однако бывают случаи, связанные с тем, что часть документов оформлена не так, как следует.

Причем, несмотря на то, что все регистрационные палаты, казалось бы, должны работать по единому государственному стандарту, это не так. Скажем, при подписании договора купли-продажи оформляется еще и акт приемки-передачи жилого помещения.

Если в договоре написано, что фактическое заселение произойдет в течение недели с момента регистрации права, то и акт, по идее, надо подписывать в день передачи квартиры. Таким образом, в момент подачи документов на регистрацию его еще нет и быть не может. Несмотря на это, и банк, и некоторые регистрационные палаты потребуют наличия подписанного акта.

Фактически нас обязывают подписать документ, который мы подписать еще не можем, так как квартиру еще не приняли. Это неправильно, но бороться себе дороже.

Теперь нам осталось получить выписку из ЕГРН,  отнести в банк копию, и переехать в приобретенную квартиру. Разумеется, не надо забывать своевременно уплачивать проценты в течение следующих 10—20 лет.

За каждую просрочку полагается штраф, и можно не сомневаться, при первом же случае банк непременно воспользуется своим правом заработать дополнительные деньги.

Тем не менее, дело сделано, и мы можем поздравить себя с покупкой!

Игорь Авдеев, юрисконсульт (г.Москва)

Договор ипотеки: права и обязанности банка, досрочное погашение

ПРОДОЛЖЕНИЕ…
НАЧАЛО КОМПЛЕКСНОГО АНАЛИЗА РИСКОВ ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА ИПОТЕКИ ЧИТАЙТЕ В ПЕРВОЙ ЧАСТИ СТАТЬИ:

(СТАТЬЯ) На что обратить внимание при заключении ДОГОВОРА ИПОТЕКИ: основные риски. ЧАСТЬ 1

Досрочное погашение ипотеки

Вопрос досрочного погашения обязательств рассматривается в общем порядке — в соответствии со статье 810 действующего ГК РФ.

На ипотечные договора распространяется возможность досрочной выплаты полной стоимости кредита, если не нарушается требование о заведомом предупреждении залогодержателя о таком намерении. Номинальный срок — 30 дней до фактического погашения.

По взаимному согласованию сторон (на практике — по решению залогодержателя) данный срок может быть уменьшен. Его увеличение не допускается.

С 2011 банкам запрещено препятствовать реализации права заёмщика на досрочное погашение задолженности (полное или частичное).

В этом отношении следует упомянуть и невозможности применения в отношении заёмщика штрафов и взимания комиссий, если оплата опережает график, либо если задолженность гасится полностью (п.2 ст. 810 действующего ГК РФ).

Но в обоих случаях заёмщику нужно соблюсти правило о заведомом предупреждении кредитора о своём намерении. По умолчанию срок составляет 30 дней.

• Если ипотека гасится частично — то есть, когда сумма очередного платежа превышает сумму, прописанную в графике, то расчет общего долга может производиться по двум схемам:
• — сокращение срока кредита — в этом случае, общий срок действия соглашения сокращается, но сумма периодического платежа остаётся неизменной;
• — уменьшение суммы периодического платежа — сроки остаются теми же, но ежемесячная долговая нагрузка заёмщика сокращается.

При использовании первого варианта одновременно со сроками соглашения сокращаются и проценты по переплате. Если залогодатель не планирует в дальнейшем опережать график, то этот вариант является более целесообразным.

Если средства пойдут на уменьшение периодического платежа, то проценты по договору останутся практически в неизменном виде. Следовательно и переплата будет большей чем в первом случае, и разница порой может быть существенной (х2 / х3). Единственным плюсом здесь является уменьшение долговой нагрузки. Залогодатель сможет использовать разницу в иных целях.

Если платежи в опережение графика планируется производить не разово, а периодически, то разницы между используемыми схемами не будет. Банки предоставляют залогодателю право выбора: на что он планирует пустить очередной платёж — на уменьшение срока (и общей переплаты) или на снижение суммы платежа, без перерасчёта процентов.

Ситуация с полным досрочным погашением осложняется заблуждением большинства заёмщиков в том, что они могут рассчитывать общую сумму долга самостоятельно. Плюс, некоторые решают просто перечислить деньги на клиентский счёт, полагая, что банк самостоятельно проведёт все необходимые транзакции. Оба суждения являются ошибочными.

Решив погасить всю задолженность полностью, залогодатель не должен использовать многочисленные кредитные калькуляторы и прочие сомнительные сервисы для расчёта.

Точную сумму общего долга нужно уточнять у залогодержателя — банка.

Для этого нужно связаться со службой поддержки (крупные банки предоставляют персонального менеджера) и уточнить общую сумму долга на точную дату планируемого погашения.

Здесь нужно соблюсти сроки, прописанные в статье 810 действующего ГК РФ — 30 дней до предполагаемой даты фактического погашения. Точный срок прописывается в соглашении. К примеру, договор был заключён 01.05. 2017 года на 10 лет. Но уже через несколько дней залогодатель принимает решение о полном досрочном погашении всего долга перед кредитором.