Вокруг стенда «СУ-155» на выставке недвижимости в ЦДХ необычайно много народа.
Люди в одинаковых футболках и с красными шариками, на которых написано «Нас надуло «СУ-155», гуляют вокруг стенда и отпугивают потенциальных клиентов — это представители инициативной группы ЖСК «Чертаново-2», которые ждут своих квартир по семь-восемь лет.
Участок под их домами на тот момент не был оформлен, разрешения на строительство нет, хотя возведено уже 12 этажей. Активисты плотной толпой обступают главу московского стройкомплекса Марата Хуснуллина, он обещает встретиться с представителями каждого дома уже «в среду».
Депутат Александр Хинштейн подсчитал, что квартир от «СУ-155» в срок не получили уже 27 000 человек (всего у «СУ-155» 36 000 дольщиков в 77 жилых комплексах по всей стране).
Впрочем, в большинстве этим людям не подходит определение «дольщики», потому что они не заключали договоры долевого участия (ДДУ) в строительстве, а вступали в жилищно-строительные кооперативы (ЖСК).
По данным депутата Госдумы Антона Белякова, который с прошлого кризиса занимается проблемами дольщиков, 80% квартир «СУ-155» в Московском регионе продавалось с использованием этой схемы.
Что такое ЖСК?
«97% всех застройщиков области уже работают по 214-ФЗ, — говорит заместитель главы Московской области Герман Елянюшкин. — А Балакин в силу каких-то причин не захотел. Каких? Я не комментирую. Почему они начинали строить дома, не имея разрешений на строительство и пакета документов, это, наверное, вопрос правоохранительным органам».
В начале 2015 года Михаила Балакина вызвали на совещание к вице-премьеру Игорю Шувалову, рассказывает участник совещания. Чиновник обрушился на строителя с критикой за то, что «СУ-155» продолжает тиражировать схему с ЖСК.
Тогда Балакин якобы повернулся к сидевшему тут же главе Сбербанка Герману Грефу и предложил встать на колени, чтобы тот выделил ему кредиты, рассказывает один из участников совещания. «Присылайте бумаги», — ответил Греф.
«Компания была против резкого введения ДДУ, поскольку это оставляло крупных застройщиков без оборотных средств на стадии начального строительства, — говорит заместитель гендиректора «СУ-155» Федор Сарокваша.
— Представим, что «СУ-155» может не уложиться в срок, к примеру, с вводом одновременно 30 многоэтажных домов (такие масштабы). Тогда совокупная сумма штрафов превысит разумные рамки, то есть убьет смысл бизнеса».
«Как правило, застройщики сначала берут деньги в банке, получают разрешения, а потом уже привлекают дольщиков, — объясняет партнер юридической фирмы Goltsblat BLP Виталий Можаровский. — Если нет возможности идти в банк, действуют через ЖСК».
С 1 октября 2015 года строительство жилых кварталов по схеме ЖСК, по сути, запрещено, но в ней успели поучаствовать десятки тысяч человек.
«Фактически, при недобросовестном застройщике ЖСК — это та же пирамида, ведь можно начать строительство или собрать деньги на него, не имея ни достаточного количества активов, ни согласованных планов по земельным участкам», — говорит Антон Беляков.
Если ЖСК так удобны, то почему конкуренты «СУ-155» в массе все-таки перешли на договоры долевого участия? Их к этому активно склоняли региональные и муниципальные власти, например, увязывая выдачу разрешений на строительство с работой строго по 214-ФЗ.
Крупные девелоперы — ЛСР, «Мортон» и ПИК — отказались обсуждать такую модель. «Другие тоже использовали такой механизм, но потом отошли», — рассказывает Михаил Мень. «У Балакина до недавнего времени это срабатывало, а у других нет», — объясняет Герман Елянюшкин.
Виталий Можаровский говорит, что до недавнего времени у Михаила Балакина был серьезный административный ресурс, который позволял игнорировать мнение местных властей.
Некоторые участники рынка считают «административным ресурсом» Балакина Владимира Ресина, бывшего главу московского стройкомплекса, у которого владелец «СУ-155» пять лет работал заместителем. Однако документальных подтверждений этому нет.
По сути, на разных объектах «СУ-155» обкатывал одну и ту же схему. Компания презентовала масштабный проект, запускала нулевой цикл и продажи, не собрав всех необходимых документов, привлекала дольщиков и потом давила на администрацию города, вынуждая выдать разрешения в ускоренном темпе.
Заморозка
На высотном здании недалеко от центра Долгопрудного местный интернет-провайдер установил веб-камеры. С их помощью покупатели квартир в корпусах 9, 10 и 11 четвертой очереди микрорайона «Центральный» могли бы наблюдать за строительством своих домов онлайн.
Однако в конце октября камеры транслировали только унылый осенний пейзаж: на площадке не видно людей, краны замерли, стройка остановлена на уровне котлована.
Жительница Долгопрудного Наталья Строганова купила однокомнатную квартиру в четвертой очереди «Центрального» в 2014 году, на старте продаж квадратный метр стоил от 64 000 рублей, а квартира целиком — от 3 млн. Понимала ли она, что идет на риск? «Да, но «СУ-155» — крупная компания, построила, хоть и с задержкой, много корпусов здесь у нас, — говорит Строганова. — ЖСК — это легальная схема. Думали, что пронесет».
Первые полгода на объекте шли работы, вырыли три котлована под три корпуса, забивали сваи. Но летом 2014 года пайщики ЖСК «Западный» (именно он продавал квартиры в микрорайоне «Центральный») увидели, что работы остановились.
Администрация Долгопрудного повесила на официальный сайт объявление, что эта стройка ведется без разрешения на строительство.
Пайщики засыпали «СУ-155» звонками и письмами и не сразу получили ответ: разрешения на строительство нет, поэтому стройка заморожена.
Несколько десятков пайщиков встретились на одном из долгопрудненских интернет-форумов и поняли, что ничего поделать не могут. Заявленный срок окончания строительства — IV квартал 2015 года, но некоторые добросовестные менеджеры предупреждали, чтобы не ждали раньше 2016-го.
Штрафные санкции за срыв сроков в договоре не предусмотрены. Зато есть пункт, что если пайщик потребует вернуть ему деньги, ему их вернут за вычетом 10%.
Теоретически можно отозвать доверенности, выданные сотрудникам «СУ-155» на представление интересов пайщиков в ЖСК, и произвести перевыборы правления, взять власть в свои руки.
Но в ЖСК «Западный» несколько тысяч участников, этот кооператив продает квартиры не только в Долгопрудном, но и в Одинцово, например, а на самом оживленном форуме общаются лишь около 80 будущих соседей — кворум не собрать.
«СУ-155» прикреплял к одному ЖСК несколько жилых комплексов в разных районах еще и по другой причине. Созданные после 2011 года ЖСК по закону должны обладать правами застройщика, то есть нести хоть какую-то ответственность перед пайщиками.
Кооперативов, созданных до 2011 года, это не касается. ЖСК «Западный», например, зарегистрирован в декабре 2010-го, но продолжает привлекать пайщиков и сейчас.
Его председатель Наталья Хмельницкая, судя по «СПАРК–Интерфакс», одновременно возглавляет еще 37 таких же жилищно-строительных кооперативов.
Уже больше года покупатели квартир в «Центральном» пишут письма в «СУ-155», в Минстрой области, администрацию Долгопрудного, губернатору Андрею Воробьеву, премьеру Медведеву и президенту Путину. Несколько раз выходили на митинги.
Успели перезнакомиться и даже выбраться на шашлыки. Однако с лета 2014 года стройка не продвинулась ни на миллиметр. В марте компания допустила технический дефолт по облигациям.
Весной арбитражный суд Москвы принял около 30 заявлений кредиторов о банкротстве головного предприятия группы ЗАО «ГК СУ-155».
17 июня Главное следственное управление СКР возбудило уголовное дело в отношении генерального директора компании Александра Мещерякова, в офисах «СУ-155» прошли обыски.
В тот же день депутат Хинштейн собрал в здании Госдумы представителей инициативных групп по 15 жилым комплексам в разных городах России, на встречу пришел и Михаил Балакин.
Он выглядел подавленным, признал проблемы, но сказал, что распродажа активов поможет компании найти недостающее финансирование и достроить все дома. Один из дольщиков спросил, что будет с их квартирами, если уголовное дело возбудят в отношении самого Балакина.
«Я не буду отвечать на этот вопрос, — взорвался строитель. — Почему? По кочану. Он оскорбителен».
Бетонная стена
«СУ-155» оказывается в предбанкротном состоянии уже не в первый раз. С 2008 года и ранее арбитражные суды засыпаны исками к компаниям группы от контрагентов, подрядчиков, поставщиков.
«Это манера поведения Балакина с 2008 года, — рассказывал Forbes его знакомый, строитель. — Пока контрагент не банкротит компанию, платить не буду».
Не жалея времени юристов на суды, бизнесмен оттягивал расчеты до последнего, но если ситуация становилась серьезной, рассчитывался.
Сегодня ситуация другая, говорит давний знакомый Балакина министр строительства Михаил Мень, который в 2002–2005 годах работал вместе с ним в правительстве Москвы. «В 2009 году, найдя возможность загрузки мощностей, «СУ-155» продолжало работать, а сейчас стали останавливаться производственные мощности и стройки. Уткнулись в бетонную стену», — сетует чиновник.
«В состав группы «СУ-155» входит более 100 компаний. Обязательства одних юридических лиц переплетаются с обязательствами других, — рассказывает Герман Елянюшкин. — Если все посчитать, то стоимость активов превысит сумму обязательств. Но это не влияет на ее устойчивость — слишком много долгов и большие кассовые разрывы».
Почему нынешний кризис может погубить строительного гиганта?
«СУ-155» с 2008 года — зомби, они так и не смогли оправиться от прошлого кризиса», — считает один из конкурентов на рынке Московской области. «Изменилась психология покупателей, — выдвигает свою версию Елянюшкин. — Раньше все готовы были терпеть срыв сроков и некачественную отделку. А сейчас потребители выдвигают повышенные требования».
Бывший чиновник правительства Московской области говорит, что прежде «СУ-155» помогли крупные заказы Минобороны, а сейчас такой спасательный круг никто не бросил. В 2009–2011 годах строитель получил от военных подряды на возведение жилья на 25 млрд рублей.
Это позволило загрузить мощности и наладить финансовые поступления, в 2011–2012 годах более 70% оборота компании приходилось на бюджетные стройки.
Когда министром обороны стал Сергей Шойгу, он отменил программу строительства жилья для военных, предпочитая выплачивать им деньги на покупку.
«В конце 2014 года у нас было много площадей в строящихся объектах на начальной стадии, — говорит Федор Сарокваша. — А спрос полностью переориентировался на готовые проекты.
В итоге совокупность факторов: падение спроса в строящемся жилье, сокращение финансирования госзаказов, невозможность привлечь приемлемые кредиты и дефицит оборотных средств по причине сверхобъемных вложений в развитие промышленных предприятий — практически полностью остановила работу компании».
Распродажа
По рассказам знакомых, у Михаила Балакина нет привычек олигарха. Он любит ходить в байдарочные походы, носит свитера, не имеет недвижимости за границей и до сих пор поддерживает отношения с одноклассниками из родного Серпухова.
Два из них, серпуховские бизнесмены Борис Токаев и Андрей Конкин, владеют небольшими пакетами в «СУ-155».
В группу входит более сотни юридических лиц, структура владения очень запутанная, однако все фирмы принадлежат российским физическим лицам, чаще бывшим и нынешним сотрудникам компании.
В «СУ-155» работает 20 000 человек, в группу входит более 130 компаний, которые работают в 50 городах России, 45 из них — промышленные предприятия, например, семь машиностроительных заводов и шесть карьеров.
В 2012–2014 годах компания вложила в модернизацию промышленного блока 7,6 млрд рублей — сейчас Балакин признает, что это было ошибкой.
«Его финансово-экономическая модель была рассчитана только на постоянный рост», — говорит Мень.
Сейчас Балакин распродает активы: в 2015 году реализованы ЗАО «Богаевский карьер», «Орешкинский комбинат нерудных строительных материалов», производственная площадка в городе Видное, несколько строительных площадок.
За первое полугодие 2015 года удалось выручить 2,9 млрд рублей.
По данным компании, снижается задолженность перед банками — урегулированы проблемы с банком «Возрождение», ВТБ, ТЭМБР-банком (банки отказались от комментариев) — всего за три квартала выплачено 4,14 млрд рублей.
Однако это не дает возможности достроить 51 начатый жилой дом.
В прошлый кризис вылетали в трубу компании-пирамиды вроде «Социальной инициативы» Николая Карасева, их объекты раздавали другим застройщикам в обмен на льготы при получении площадок.
Но «СУ-155» во много раз больше, просто обанкротить ее нельзя, потому что число пострадавших дольщиков и членов их семей приближается к 100 000 (данные оргкомитета митинга пайщиков).
По словам Елянюшкина, очереди за площадками Балакина не выстраиваются — слишком много обременений в виде обязательств перед дольщиками.
Сделки по продаже непрофильных активов готовятся не менее восьми месяцев, говорит Федор Сарокваша; покупателей на офисный особняк «СУ-155» до сих пор не нашлось.
Щербинским лифтостроительным заводом интересовались китайские инвесторы, говорит источник, близкий к Балакину, но детальных переговоров пока не было. По словам Сарокваши, предложения купить компанию целиком или по частям поступают, но имен он не называет.
Поэтому Балакин, Мень, чиновники Москвы и области впервые в российской истории прорабатывают план санации строительной компании. Совещания проходят каждую неделю и длятся до глубокой ночи.
Четкого экономического механизма санации пока нет, однако бюджетные средства выделяться не будут, говорит Мень. Предполагается, что участвовать будет строительная компания из первой десятки и крупный банк.
Один из кандидатов — «Интеко» Микаила Шишханова, однако еще ничего не решено, уверяет министр.
«У этого человека даже офшоров нет, — сказал Forbes бывший высокопоставленный московский чиновник. — Были бы — его бы удавили давно, а так жалеют».
Рассмотрение по существу дела о банкротстве ЗАО «ГК СУ-155» с активами на 132 млрд рублей (по отчетности по РСБУ) назначено на весну 2016 года.
А дома Натальи Строгановой и ее соседей в Долгопрудном будет достраивать местный девелопер, об этом удалось договориться при посредничестве администрации города. Ориентировочные сроки ввода — 2017 год.
Акционер Локо-банка застроит бывший участок «СУ-155»
Акционер Локо-банка Станислав Богуславский построит жилой комплекс (на фото) на бывшем участке «СУ-155» на юге Москвы /Level Нагатинская
Компания акционера Локо-банка Станислава Богуславского стала владельцем проекта жилого комплекса в Нагатино-Садовниках. Это следует из информации, опубликованной на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротствах.
Принадлежащая банкиру фирма «Инвестиционное развитие» победила на торгах по продаже имущества строительной компании «СУ-155». В лот, как следует из документации, вошли земельный участок площадью 0,3 га и два здания на 170 кв. м на Нагатинской набережной. «Инвестиционное развитие» заплатит за это имущество 298,1 млн руб.
На этой территории градостроительно-земельная комиссия еще в 2015 г. одобрила для «СУ-155» строительство многофункционального комплекса на 23 400 кв. м, из которых 16 239 кв. м – жилье, говорит представитель Москомстройинвеста. По его словам, в 2017 г. в связи с обращением фирмы ООО «РК строй» (занимается достройкой объектов «СУ-155») площадь проекта была увеличена до 52 000 кв. м.
«СУ-155» Михаила Балакина была крупнейшим застройщиком жилья в России. В последние годы существования она строила более 1,5 млн кв. м недвижимости в год по всей стране, а ее выручка превышала 74 млрд руб. в год. В 2014 г.
она столкнулась с финансовыми сложностями. После дефолта по облигациям кредиторы стали массово подавать к «СУ-155» иски, а власти Москвы и Подмосковья начали отзывать разрешения на строительство объектов.
Спустя два года суд признал «СУ-155» банкротом.
Гендиректор «Инвестиционного развития» Эльдар Хайретдинов передал «Ведомостям», что покупка участка «СУ-155» – личная инвестиция Богуславского, Локо-банк к этой сделке отношения не имеет. Представитель банка это подтвердил.
Комплекс в Нагатино-Садовниках – первый известный девелоперский проект Богуславского. Его знакомый говорит, что у него есть и другие проекты, но не называл их.
По словам Хайретдинова, компания планирует построить на Нагатинской набережной жилой комплекс совместно с опытным девелопером – Galaxy Group.
«Гранель»Структура девелоперской компании «Гранель» в 2019 г. приобрела на торгах бывшую штаб-квартиру «СУ-155» на Малой Ордынке за 1,2 млрд руб. Площадь здания – 7654 кв. м. Ранее конкурсные управляющие пытались продать объект за 1,84 млрд руб., затем – за 1,66 млрд руб., но желающих не находилось.
Level GroupНеизвестная компания «Сантариус» несколько лет назад приобрела на торгах 10,6 га на Южнопортовой улице в Печатниках и сдала участок компании Вадима Мошковича в аренду до 2060 г., сообщал РБК в 2018 г. На этой территории, по данным издания, можно построить около 200 000 кв. м недвижимости.
Пока Level Group о проекте в Печатниках не заявляла.
«Кортрос»
В 2017 г. девелопер Capital Group приобрел территорию завода «Калибр» на ул. Бочкова, на которой ранее «СУ-155» планировала построить 147 500 кв. м жилья и 63 000 кв. м коммерческой недвижимости.
Позже Capital Group привлекла в качестве инвестора «Кортрос» Виктора Вексельберга. Партнеры начали строить жилой комплекс Ilove. В октябре 2019 г. единственным инвестором стал «Кортрос».
Гендиректор Galaxy Group Евгений Штраух подтвердил, что компания ведет переговоры со структурой Богуславского о совместной реализации проекта.
О самой Galaxy Group в последние годы ничего слышно не было. Ранее она была соинвестором проектов «Английский квартал» вместе с группой ПИК и «Бутово парк» с «Мортоном». Она также планировала построить с немецкой компанией Mawy 10 3-звездочных гостиниц Ramada в Москве, но этот проект так и не был реализован.
Структура Богуславского была не единственным претендентом на площадку «СУ-155».
Площадкой также интересовалась Level Group Вадима Мошковича, знают три консультанта, работавших с ней. Архитектурное бюро GAFA Architects даже разрабатывало для нее проект жилого комплекса «Level Нагатинская», говорилось на ее сайте. Сейчас эта страница удалена. Представитель Level Group от комментариев отказался.
Строительство комплекса на Нагатинской набережной может обойтись девелоперу проекта в 3,5 млрд руб., подсчитала управляющий партнер «Метриума» Мария Литинецкая.
Жилье у реки в обеспеченном всей инфраструктурой районе с хорошей транспортной доступностью будет пользоваться высоким спросом, особенно у семей с детьми, говорит директор портала Dаtaflat.ru Александр Пыпин.
Литинецкая обращает внимание, что в этом районе высокая конкуренция: на противоположном берегу Москвы-реки строятся такие крупные проекты, как «Зиларт» (девелопер – ЛСР) и «Now. Кварталы на набережной» (Tekta Group).
Поэтому девелоперу нового проекта еще предстоит побороться за покупателя, резюмирует она.
Средняя стоимость квартир на старте строительства может составить 190 000 руб. за 1 кв. м, а готового жилья – 240 000 руб. за 1 кв. м, подсчитал Пыпин. При таких ценах проект, по его словам, может быть полностью распродан за три года.
СУ-155 заменили на площадке — Санатор застройщика получил земельную компенсацию — Газета "Коммерсантъ" — Издательский Дом КоммерсантЪ
«Российский капитал» начал получать компенсационные площадки для строительства недвижимости, реализация которых должна позволить госбанку найти средства на ввод в эксплуатацию объектов проблемного застройщика СУ-155.
Власти Москвы одобрили «РК Строй» — «дочке» банка — проект по созданию на юго-западе столицы комплекса жилья и апартаментов. Продажа этой недвижимости позволит санатору выручить, по предварительным оценкам, более 7 млрд руб.
Градостроительно-земельная комиссия (ГЗК), возглавляемая мэром Сергеем Собяниным, разрешила ООО «РК Строй» (входит в банк «Российский капитал») возвести коммерческую недвижимость и жилье на одной из площадок банкротящегося девелопера СУ-155, сообщили “Ъ” в пресс-службе Москомстройинвеста.
Стройка одобрена в рамках существующего инвестиционного проекта, о котором группа СУ-155 договорилась с мэрией еще в 1999 году. Контракт предполагал реконструкцию квартала 1-1А Новых Черемушек в районе Академический на юго-западе Москвы.
Изначально проект должен был быть реализован до конца апреля 2016 года, но из-за финансовых проблем у СУ-155 стройка так и не завершилась. Теперь ГЗК продлила стройку до конца 2019 года.
Комиссия исключила из условий реализации инвестпроекта обязательства по строительству жилого дома на Профсоюзной улице, владение 140, одобрив проект изменений правил землепользования и застройки (ПЗЗ) для участка на Профсоюзной улице, владения 6, 10, 2/22.
Владения 6 и 10 планировалось застроить офисами общей площадью 11,5 тыс. кв. м. Теперь функциональное назначение этой части участка предлагается расширить за счет строительства гостиницы.
«Это дает возможность построить, в частности, апартаменты»,— уточнили в Москомстройинвесте. На Профсоюзной улице, 2/22 предполагалось строительство жилого дома, согласно проекту изменений в ПЗЗ, его поэтажная площадь составит 20 тыс. кв. м.
Сейчас здесь нежилое четырехэтажное здание, давно расселенное. Проект этих изменений в ПЗЗ будет вынесен на общественные слушания.
Предыдущие участники инвестиционного проекта — Мосстройэкономбанк (с 1995 по 2011 год был уполномоченным банком правительства Москвы по осуществлению операций со средствами городского бюджета, лишен лицензии в 2015 году), который был его соинвестором, и «Москапстрой», чьи участки отчуждались для стройки в начале 2000-х, исключены из сторон инвестиционного контракта. В «Москапстрое» не смогли оперативно ответить.
«Российский капитал», назначенный курировать достройку объектов СУ-155 в конце 2015 года, рассчитывал строить жилье на продажу на площадках группы еще год назад: тогда банк обращался в Москомстройинвест по поводу застройки четырех участков, на которых суммарно можно возвести около 500 тыс. кв. м жилья.
Речь шла о площадках на Перовском шоссе, в районе железнодорожной станции Перово (более 10 га), на Южнопортовой улице (около 10 га), на улице Кирпичные Выемки (1,5 га) и на территории Калибровского завода на улице Бочкова (7 га). Последнюю купила Capital Group и добровольно взяла на себя обязательства перед пайщиками.
Глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев тогда сказал, что не будет согласовывать новые проекты, пока банк не разберется с проблемными домами девелопера в Москве (шесть проектов).
Позиция ведомства по этому поводу не изменилась, сообщили в пресс-службе Москомстройинвеста, отметив, что текущее решение принято по итогам давно существующих намерений.
«Российскому капиталу» нужны новые квартиры, так как выручка от их продажи поможет компенсировать расходы на достройку проблемных объектов СУ-155 по всей России (всего 49 млрд руб.). В банке от комментариев отказались.
По оценкам управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, строительство одобренного объема недвижимости может обойтись в 2 млрд руб. без стоимости подключения коммуникаций. Потенциальная выручка от продажи апартаментов и квартир — от 7,5 млрд руб.
из расчета стартовых цен продаж квартир 250–255 тыс. руб. за 1 кв. м, апартаментов — 215–220 тыс. руб. за 1 кв. м.
Екатерина Геращенко
Санатор СУ-155 — РБК: «Балакин никуда не сбежал и не собирается»
Предправления банка «Российский капитал» Михаил Кузовлев, курирующий санацию СУ-155, рассказал РБК, кто оплатит достройку домов, и не исключил, что банк займется спасением других девелоперов
В отношении СУ-155, одного из крупнейших строителей жилья в России, возбуждено уголовное дело по факту невыплаты зарплат сотрудникам, заявил в среду, 9 марта, представитель Главного следственного управления Следственного комитета по Москве. По предварительным данным, в период с 2014 по 2015 год было не выплачено более 1 млн руб. Максимальное наказание, которое может грозить «неустановленным лицам из числа руководства СУ-155», — лишение свободы на срок до трех лет.
Сейчас группа компаний СУ-155 находится в предбанкротном состоянии (см. справки). В декабре 2015-го стало известно, что СУ-155 будет передана в управление банку «Российский капитал», который взял на себя обязательства по завершению строительства 155 домов в разных регионах России — на это потребуется 39 млрд руб.
Все ключевые активы СУ-155 до июля будут переведены на баланс нового строительного холдинга, который создается «Российским капиталом». В новой организации банку будет принадлежать 75%, акционерам СУ-155 — 25%.
В интервью РБК глава «Российского капитала» Михаил Кузовлев рассказал, что ждет проекты СУ-155 и ее основателя Михаила Балакина.
— Недавно стало известно, что банк «Российский капитал» создаст собственный строительных холдинг, на который переведет все активы СУ-155. Зачем?
— В этом проекте у нас окончательно сформировался «скелет», который выглядит таким образом, что мы должны собрать все активы компании СУ-155: на первом этапе они перейдут нам в доверительное управление.
А позднее мы получим полный корпоративный контроль над новым холдингом, куда текущие акционеры [СУ-155] внесут все свои владения.
Весь этот проект у нас ведет старший вице-президент [«Российского капитала»] Марат Оганесян, который до недавнего времени был заместителем губернатора Санкт-Петербурга и отвечал за строительный комплекс.
В обсуждениях дольщиков проходили информация и критические замечания, что проектом [по достройке домов] руководит Михаил Балакин и ничего не изменилось. Это неправильно.
Мы действительно назначили Балакина директором новой компании-генподрядчика, куда мы перевели строителей и инженерный персонал из старых строительных компаний, находящихся в предбанкротном состоянии.
Нам нужно принять недостроенные объекты, а сделать это без старой команды будет дольше.
Группа СУ-155 — это один из крупнейших в стране строительных холдингов замкнутого цикла, в который входят строительные компании, домостроительные комбинаты, заводы по производству лифтов, башенных кранов и ряд других предприятий по выпуску строительной техники и оборудования.
Все друг с другом связаны поставками материалов, оборудования и прочими кооперационными связями. Если мы сейчас всех разгоним, нам долго придется разбираться. Потратим еще больше времени, чтобы достроить все дома.
При низком финансовом качестве активов группы это создаст только дополнительные проблемы.
Понимаю, что думают все пострадавшие о бывшем руководстве СУ-155, но, хотим мы того или нет, это огромная компания и задача у нас непростая.
Как будут спасать СУ-155
В декабре 2015 года для решения проблемы обманутых дольщиков СУ-155 активы компании были переданы банку «Российский капитал». Средства будут привлечены за счет приобретения банком или его структурами свободных квартир в недостроенных домах и за счет реализации активов СУ-155.
Техническим заказчиком строительства объектов будет компания «Триумфальная арка» — структура группы БИН семьи Гуцериевых и Микаила Шишханова. Другие структуры БИН предоставляют «Триумфальной арке» оборотное финансирование на достройку объектов СУ 155. На эти цели уже выделено 500 млн руб.
В свою очередь «Триумфальная арка» будет работать с «Российским капиталом» по соглашению на оказание услуг технического заказа: заключать договоры генподряда с компанией СУ-151, «дочкой» «Российского капитала», возглавляемой основным акционером СУ-155 Михаилом Балакиным. СУ-151 будет отвечает за строительно-монтажные и другие работы.
— Балакин возглавил генподрядчика, которого вы назвали СУ-151…
— Это техническое название, чтобы было проще определить, где в структуре проекта находится старый персонал. Директором там назначили Балакина. Мы не собираемся развивать этот бренд. Возможно, в будущем при очередной реорганизации мы переименуем или ликвидируем эту компанию.
— Балакин может отказаться от участия в завершении проектов?
— Вряд ли, это не в его интересах. Балакин никуда не сбежал и говорит, что не собирается. По сути, для него это формат «исправительных работ» и возможной реабилитации.
— Все активы СУ-155 будут переведены на «дочки» «Российского капитала»?
— Да. Все активы будут переведены на «РК-Актив». Кроме этого создан ряд операционных компаний — например, «РК-Недвижимость», которая будет покупать и продавать свободные квартиры.
— Какова дальнейшая судьба вашего нового холдинга? Вы рассматриваете вариант, при котором он станет, по сути, новым игроком рынка недвижимости, подконтрольным «Российскому капиталу»?
— В любом случае это для нас непрофильный актив. Весь вопрос в том, когда мы сможем от него избавиться.
Сможем мы от него избавиться с выгодой или нам по поручению правительственной комиссии придется вливать часть собственных средств? Пока мы исходим из того, что мы как минимум в ноль постараемся эту всю историю закрыть.
Но точные цифры у нас появятся через несколько месяцев, когда закончится аудит активов и будет сделан консолидированный баланс. Эту работу делает для нас наш аудитор — компания ФБК.
Три ошибки Михаила Балакина: что привело СУ-155 на грань банкротства
Слишком много госзаказов
СУ-155 с 2004 года ежегодно строила более 1 млн кв. м. Она производила на своих предприятиях все, что необходимо для строительства, — от кирпичей и бетона до лифтов. В группу входило более 80 предприятий, а в 2015 году, который уже был кризисным для СУ-155, в ней работало примерно 20 тыс. человек.
Эта схема работала, пока компания активно строила жилье для военнослужащих по тендерам Минобороны, в которых она часто была единственным участником (остальные девелоперы были не готовы строить жилье по объявленным ценам).
До кризиса 2008 года доля госзаказа в портфеле СУ 155 колебалась на уровне 50%, затем выросла до 70%.
В конце 2012 года Сергей Шойгу, став министром обороны, предложил отказаться от госзаказов на строительство жилья и перейти на схему субсидирования. В том числе из-за новой политики министерства доля госзаказа в портфеле СУ-155 начала стремительно сокращаться: по итогам 2015 года она составит около 25%, сообщили в компании.
Слишком большие объемы
Из-за того что СУ-155 нужно было загружать все свои производства, группа ежегодно строила большие объемы жилья, но работала при этом на низкой марже. В 2008 году Балакин говорил, что рентабельность по проектам группы составляет 7–10%.
До кризиса 2014 года цены на квартиры росли быстрее, чем себестоимость строительства. Поэтому в случае необходимости СУ-155 могла продавать квартиры значительно дешевле среднерыночной цены, и их быстро покупали. Однако после кризиса спрос на жилье массового сегмента упал, из-за чего компания больше не могла работать по привычной схеме.
Слишком много долгов
Группа компаний Михаила Балакина постоянно не платила вовремя внешним поставщикам и подрядчикам, а также затягивала сроки сдачи объектов. При этом компания отказывалась вести диалог с кредиторами в досудебном порядке, и даже после судов не всем удавалось вернуть свои деньги.
Кроме того, после прихода новых властей Москвы и Подмосковья группу Балакина публично начали критиковать за то, что она срывала сроки сдачи социального жилья. Об этом говорили и мэр Сергей Собянин, и губернатор Андрей Воробьев.
В декабре 2014-го Госстройнадзор Подмосковья подал заявление о признании банкротом одной из структур СУ-155 — ООО «Передовые технологии в строительстве». Компания, строившая новый микрорайон в Долгопрудном, задолжала в бюджет города около 1 млрд руб. и 25 млн руб. непосредственно Госстройнадзору.
- — Высока вероятность того, что вам придется спасать и другие строительные компании?
- — Если эта история станет серийной, то мы к этому времени будем достаточно хорошо подготовлены, будем знать, как устроен мастерок, кирпич и другие строительные атрибуты, и иметь необходимую для этого компетенцию.
- Во всяком случае мы рассматриваем возможность коммерциализации всего этого процесса.
— Допустим, мы дольщики. Что вы делаете для нас сейчас?
— Сейчас мы стараемся, чтобы в марте на стройках [СУ-155] работала хотя бы тысяча человек. Пока работают 552 человека. То есть мы пытаемся запустить процесс, но, чтобы это сделать, нам нужно выстроить механизм контроля за финансами компании.
Почему СУ-155 попала в такую ситуацию? Потому что управление было непрозрачным. Деньги, которые СУ-155 собирала на строительство домов, учитывались котловым методом, проектного учета при этом не было.
Поэтому компания попадала в ситуации, при которых получался разрыв ликвидности, а кризис на рынке недвижимости, вероятно, съел весь капитал.
То есть деньги были собраны на один проект, вложены они были в другой, а когда наступили обязательства предоставить квартиры, они не смогли этого сделать, потому что не на что было построить.
— Откуда вы будете брать средства на завершение проектов СУ-155?
— Сначала банк будет вкладывать свои средства за счет приобретения и продажи ДДУ (договоров долевого участия) в недостроенных домах на свободном рынке.
При этом у нас всегда есть поддержка цены за счет возможности участвовать в государственных программах по обеспечению квартирами различных льготников — ветеранов, сирот.
Жилье у нас недорогое, поэтому мы соответствуем требованию этих программ. От продажи квартир мы рассчитываем выручить до 20 млрд руб.
— А оставшиеся средства? Ведь всего нужно 39 млрд руб.
— Мы планируем выручить их от продажи активов компании. Но все активы очень сложные, так что не факт, что нам это удастся. Часть выручки от продажи активов пойдет кредиторам, потому что многие объекты обременены долгами.
Но если нам повезет и мы выручим за эти активы запланированные 20 млрд, то в итоге государство решит свою проблему бесплатно. Если их стоимость будет меньше и денег не хватит, значит, будем просить эти деньги у государства.
- Долги и уголовные дела СУ-155
- Более 1 млн руб. зарплат не выплатили, по версии следствия, руководители компании СУ-155 своим сотрудникам в 2014–2015 годы
- До трех лет лишения свободы могут получить руководители компании по новому уголовному делу, связанному с невыплатой зарплат
Около 2 млрд руб. налогов, пеней и штрафов выплатила СУ-155 в бюджет, чтобы прекратить дело против ее гендиректора Александра Мещерякова, которого подозревали в неуплате налогов на 1 млрд руб.
Примерно 100 млрд руб. составляла выручка СУ-155 в 2013 и 2014 годах
Более 1 млн кв. м жилья СУ-155 сдавала ежегодно с 2004 года. До 2015 года она считалась крупнейшим застройщиком России, но затем уступила лидерство компании «Мортон»
Около 27 млрд руб. достигала общая задолженность СУ-155 в середине 2015 года перед пайщиками, дольщиками и банками
На 13,4 млрд руб. удалось, по утверждению представителей компании, сократить долги к осени 2015 года за счет продажи непрофильных активов
8,3 млрд руб. должен выделить санатор СУ-155, банк «Российский капитал», чтобы достроить объекты первой очереди в графике строительства. К ним относятся 63 объекта в 11 регионах
155 жилых домов нужно достроить в разных регионах России. Всего на это потребуется около 39 млрд руб.
- Источники: данные компании, пресс-служба СКР, «Российский капитал»
- — А если государство скажет, что денег нет?
- — Нет причин для беспокойства, поскольку правительственная комиссия, принимая решение о «санации», дала соответствующие поручения.
- — Есть ли уже претенденты на активы СУ-155?
— Потенциально заинтересованные люди ходят кругами. Называть их не буду, но это известные и уважаемые люди. Пока все хотят купить дешево. Но аудит еще не закончился.
— Будете на аукционах продавать?
— Там, где это связано с залоговыми обременениями, будем продавать так, чтобы не было претензий от третьих кредиторов. Там, где активы очищены, будем продавать как можно дороже.
- — Когда будет запущен процесс продажи?
- — Думаю, ближе к концу года.
- — А с третьими кредиторами как будете решать вопрос?
— Все, что полагается третьим кредиторам, третьи кредиторы получат. Но они получат ровно столько, насколько хватит активов группы компаний СУ-155. В первую очередь рассчитаемся с болящими и трудящимися, за ними с дольщиками, пайщиками, имеющими соответствующие права на получение квартир, и только в третью очередь с прочими кредиторами. Сколько денег им останется, пока трудно сказать.
— Почему вы согласились на проект спасения СУ-155?
— Потому что мы — государственный банк. Родина дала указание — мы исполняем.
Источник: http://www.rbc.ru/interview/business/10/03/2016/56e1bb969a794731176590e0
Проекту "СУ-155" мешает отсутствие необходимого статуса у Калибровского завода — газета
24 июня 2016, 11:50
Москва. 24 июня. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ — Запутанная финансовая модель реализации проекта на территории Калибровского завода на северо-востоке Москвы может помешать завершению стройки, которую начала «СУ-155», пишет газета «Коммерсантъ» в пятницу.
Как отмечает издание, поводом для беспокойства стало отсутствие документов на реализацию ЖК и притязания на права аренды участка со стороны ВТБ.
Проект на улице Бочкова на северо-востоке Москвы является одной из площадок проблемного застройщика «СУ-155», объекты которого достраивает банк «Российский капитал». Компания СУ-155 два года назад анонсировала строительство около 200 тыс. кв.
м недвижимости (из них около 150 тыс. кв. м — жилье) на7 габывшего Калибровского завода и пообещала вложить в проект 10,1 млрд руб.
У Калибровского завода были права на участок, который собиралась застраивать «СУ-155», поэтому последняя заключила с ним договор.
В свою очередь «СУ-155» для привлечения средств заключила договор с жилищно-строительными кооперативами «Аврора» и «Заря».
«Покупатели квартир оплачивали вступительный и паевый взносы, эти деньги перетекали в «СУ-155», и эти средства застройщик инвестировал в проект, пояснил изданию схему реализации проекта адвокат пайщиков Сергей Яуров.
Фактически жилье продавалось в проекте, не имеющем документов для его реализации, добавили в Москомстройинвесте.
Право аренды участка находится в залоге у ВТБ. При этом в марте текущего года в ОАО «Калибровский завод» введено конкурсное производство. Требования к предприятию заявили 18 кредиторов третьей очереди на общую сумму 4,2 млрд руб.
Арбитражный суд Москвы признал Калибровский завод банкротом, отказавшись банкротить его как застройщика, так как завод не привлекал деньги на стройку и к нему не заявлены требования по предъявлению квартир. «Поэтому кредиторы не вправе заявить к нему неденежное требование о передачи жилых помещений»,- объясняет адвокат.
«Мы планируем обжаловать решение суда по Калибровскому заводу и потребовать признать его застройщиком»,- резюмирует юрист.
В издании отмечают, что представители «Российского капитала» пытаются договориться с кредиторами, в том числе и с ВТБ. В банке неоднократно отмечали, что финансирование достройки объектов компании невозможно без банкротства девелоперских структур компании.
«Ввод наблюдения позволяет начать финансирование недостроенных жилых домов через специальный счет. Таким образом, дольщики защищаются от претензий других кредиторов. Этот процесс будет проходить под нашим контролем», — подчеркивал председатель правления АКБ «Российский капитал» Михаил Кузовлев.
АКБ «Российский капитал» был назначен санатором проблемного холдинга «СУ-155» в декабре 2015 года. В рамках разработанной Минстроем реализации концепции завершения строительства объектов «СУ-155» предстоит достроить 147 многоквартирных домов в 14 регионах страны, квартиры в которых ждут более 30 тыс. семей.
Инвестиции в достройку 138 объектов, находящихся непосредственно под контролем «Российского капитала», оцениваются в 36 млрд рублей. Часть средств поступит от продажи квартир, часть — от реализации активов. М.Кузовлев отмечал, что банк может получить госгарантии в объеме 24 млрд рублей под кредиты на санацию «СУ-155».
Санатор «СУ‑155» получил земельную компенсацию в Москве
РИАМО — 14 авг. Банк «Российский капитал» получил площадку «СУ-155» на юго-западе Москвы в качестве компенсации за санацию обанкротившегося застройщика, на площадке возведут коммерческую недвижимость, средства от ее продажи направят на ввод недостроенных объектов «СУ-155», пишет газета «Коммерсант» в понедельник.
«Градостроительно-земельная комиссия (ГЗК), возглавляемая мэром Сергеем Собяниным, разрешила ООО «РК Строй» (входит в банк «Российский капитал») возвести коммерческую недвижимость и жилье на одной из площадок банкротящегося девелопера «СУ-155», сообщили в пресс-службе Москомстройинвеста.
Стройка одобрена в рамках существующего инвестиционного проекта, о котором группа «СУ-155» договорилась с мэрией еще в 1999 году. Контракт предполагал реконструкцию квартала 1-1А Новых Черемушек в районе Академический на юго-западе Москвы.
ГЗК продлила стройку до конца 2019 года», — говорится в статье.
Участок на Профсоюзной улице планировалось застроить офисами общей площадью 11,5 тысяч квадратных метров. Теперь функциональное назначение этой части участка предлагается расширить за счет строительства гостиницы. А на Профсоюзной улице, 2/22 предполагалось построить жилой дом площадью 20 тысяч квадратных метров. Проект будет вынесен на общественные слушания.
«Российский капитал», назначенный курировать достройку объектов «СУ-155» в конце 2015 года, рассчитывал строить жилье на продажу на площадках группы еще год назад: тогда банк обращался в Москомстройинвест по поводу застройки четырех участков, на которых суммарно можно возвести около 500 тысяч «квадратов» жилья.
Это площадки в районе железнодорожной станции «Перово» (более 10 гектаров), на Южнопортовой улице (около 10 гектаров), на улице Кирпичные Выемки (1,5 гектара) и на территории Калибровского завода на улице Бочкова (7 гектаров).
Последнюю купила Capital Group и добровольно взяла на себя обязательства перед пайщиками. Глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев тогда сказал, что не будет согласовывать новые проекты, пока банк не разберется с проблемными домами девелопера в Москве (шесть проектов).
Текущее решение принято по итогам давних намерений.
«Российскому капиталу» нужны новые квартиры, так как выручка от их продажи поможет компенсировать расходы на достройку проблемных объектов «СУ-155» по всей России (всего 49 миллиардов рублей).
По оценкам экспертов, строительство одобренного объема недвижимости может обойтись в 2 миллиарда рублей без стоимости подключения коммуникаций, потенциальная выручка от продажи апартаментов и квартир — от 7,5 миллиардов рублей.
Дольщики СУ-155 потеряли санатора
Ряд объектов СУ-155 недостраивается, а со строек вывозят все, представляющее ценность, включая лифты, отмечают представители думской рабочей группы по проблемам пайщиков и дольщиков СУ-155. При этом, по мнению депутатов, это происходит при попустительстве банка «Российский капитал», являющегося санатором.
Пайщики и дольщики СУ-155 жалуются, что достройка ряда объектов компании, в том числе и находящихся в высокой степени готовности, не ведется. По мнению рабочей группы Государственной думы по проблемам пайщиков и дольщиков СУ-155, связано это в том числе с пассивной позицией санатора (банк «Российский капитал»), с которым так и не удалось найти контакт.
https://www.youtube.com/watch?v=8SMRAtqRXmU
В результате депутат Госдумы Агеев обратился с письмом (есть в распоряжении «Газеты.Ru») к премьер-министру Дмитрию Медведеву с просьбой предоставить документы, подтверждающие, что «Российский капитал» назначен санатором.
«Ни в одном открытом источнике, в том числе и на портале правительства РФ, данное решение обнаружить не удалось.
Учитывая многочисленные обращения граждан по этому вопросу ко мне как к депутату Государственной думы, а также значительное число пострадавших от действий ГК «СУ-155», прошу предоставить официальное решение, наделяющее соответствующими полномочиями банк «Российский капитал», а также стенограмму правительственной комиссии, на которой было принято это решение», — говорится в письме.
Впрочем, в банке считают все обвинения надуманными. «Мы регулярно участвуем в заседаниях рабочей группы в Минстрое, в Общественной палате, а приглашение на заседание этой рабочей группы к нам пришло накануне, 4 апреля, в пять вечера, хотя было датировано 1 апреля.
В такой ситуации мы не успели найти, кого можно послать, однако господину Агееву мы послали письмо с обстоятельными объяснениями», — сообщили в пресс-службе «Российского капитала».
Так же, как уточнили представители банка, им непонятно, на каком основании от них требует отчета некая рабочая группа с неясным статусом.
Как отметил ответственный секретарь рабочей группы в Государственной думе по проблемам пайщиков и дольщиков СУ-155 Олег Казенков, на данный момент достройка проблемных объектов в Москве, в том числе и находящихся в высокой стадии готовности, не ведется. Более того, выяснилось, что многие объекты возведены без надлежащего оформления правоустанавливающих документов на земельные участки под строительство многоквартирных жилых домов.
«СУ-155 затягивает оформление документации и разрешений на строительство, «Российский капитал» при этом без документов деньги выделять не собирается. Хотя санатор мог бы ускорить этот процесс, он себя никак не проявляет, а для СУ-155 в Москве такая ситуация достаточно удобна», — говорит секретарь.
При этом, как он уточнил, сейчас с московских строек в массовом порядке стали вывозить все, что представляет хоть какую-то ценность.
«Вывозят окна, лифты, бордюрный камень. Достраивать дома будет все сложнее. Помимо этого, поскольку стройка не законсервирована, не закрыт тепловой контур, само здание может обветшать за зиму, а это еще дополнительные расходы», — отмечает Казенков.
По его мнению, на данный момент СУ-155 не планирует достраивать московские объекты и пока тянет время, занимая выжидательную позицию.
«Строительство этих объектов сопряжено с огромным количеством проблем. Этого никто не скрывает, но мы пытаемся все проблемы решить. Как банк мы не можем начать финансирование, пока не оформлена вся необходимая документация. Нельзя начать строительство, пока не решены юридические, технические и финансовые проблемы», — в свою очередь сообщили в пресс-службе «Российского капитала».
Прокуратуре удастся убедить Балакина
Стоит отметить, что для большинства объектов СУ-155 были созданы ЖСК.
Они могли бы ускорить оформление необходимой документации, поскольку формально являются инвесторами строительства (покупатели при этой схеме заключают договор не с застройщиком, а с ЖСК).
Проблема в том, что сейчас работа ЖСК, созданных вокруг объектов СУ-155, парализована, поскольку Наталья Хмельницкая, являющаяся руководителем большинства кооперативов, исчезла в неизвестном направлении.
Агеев также послал депутатский запрос генпрокурору Юрию Чайке, его просят провести проверку деятельности ряда ЖСК, созданных СУ-155, в частности «Фили-Давыдково, 69», «Новые Черемушки», «Чертаново-2», «Аврора», «Губернский», а также ЗАО «МОНБЛАН», реализовывавшего квартиры в объектах, возводимых СУ-155.
«Как выяснилось, председателем вышеперечисленных ЖСК, а также многих других является один человек — Наталья Борисовна Хмельницкая, учредитель и генеральный директор ЗАО «МОНБЛАН».
Через ЗАО «МОНБЛАН» реализовывались квартиры в домах, возводимых ГК «СУ-155». Именно ГК «СУ-155» и должна была строить дома для граждан, вложивших значительные средства в ЖСК. В настоящее время ни один дом не сдан в эксплуатацию», — говорится в запросе.
Сменить руководство ЖСК также не представляется возможным, поскольку СУ-155 до сих пор не раскрыло список членов ЖСК, ссылаясь на защиту личной информации. Поэтому провести собрание членов кооператива не удается — неизвестно, кого на него приглашать.
«Неоднократные попытки граждан связаться с руководством ЖСК, и прежде всего с председателем Натальей Борисовной Хмельницкой с целью прояснения ситуации о причинах задержки сроков строительства, а также надлежащем использовании полученных от граждан денежных средств, оказались безрезультатными: ни по одному адресу, указанному в договорах как адрес того или иного ЖСК, данные организации не располагались», — говорится в обращении к Чайке.
Как отметил Олег Казенков, есть основания предполагать, что все эти ЖСК на самом деле подконтрольны СУ-155.
«Мы уверены, и эта уверенность основана на объективных данных, что руководство ЖСК на самом деле подконтрольно СУ-155. Думаю, прокуратуре удастся убедить господина Балакина наконец достроить и передать пайщикам московские объекты», — говорит он.
Алексей Кузнецов, генеральный директор юридической компании «Деловой Дом», отметил, что в текущей ситуации у покупателей СУ-155, так и не получивших квартир, мало возможности повлиять на ситуацию.
«К сожалению, в настоящий момент дольщики, которые больше всех заинтересованы в быстром и эффективном решении вопроса, никак не могут повлиять на процесс. Это если говорить с точки зрения юридического решения», — поясняет он.
По его мнению, на ситуацию сейчас можно воздействовать только политически.
«Подобные ситуации, к сожалению, возникают часто — людям можно посочувствовать, но главное — это не опускать руки и быть активными. Митинги и акции — эффективные инструменты влияния на власти в предвыборное время», — полагает юрист.
Павел ЧЕРНЫШОВ