Арендодатели жилья заплатят налог с получаемых ими доходов

Договор найма жилья – распространенная гражданско-правовая сделка, в результате которого одна сторона передает другой в пользование жилое помещение за определенную плату. Нужно ли платить налог за сдачу квартиры в аренду и сколько он составляет, давайте рассмотрим этот вопрос сегодня.

Нужно ли платить налог за сдачу квартиры в аренду

Арендодатели жилья заплатят налог с получаемых ими доходов

По договору найма жилья съемщики квартиры обязаны вносить арендодателю плату. Обычно это происходит каждый месяц, но возможны и другие варианты. Таким образом, собственник квартиры получает доход от сделки. А все доходы граждан облагаются налогом. Соответственно, налоговый сбор за сдачу жилья платить нужно.

Уклонение от внесения средств в государственный бюджет карается законодательством. Гражданин может нести как административную, так и уголовную ответственность. Это зависит от размера задолженности перед ФНС.

Существует три способа уплаты налога от сдачи квартиры в аренду:

  1. НДФЛ для физических лиц.
  2. Патентное налогообложение.
  3. Упрощенное налогообложение.

Зная, какие налоги платит арендодатель в этих случаях, можно выбрать для себя наиболее экономный вариант.

Порядок уплаты налога физическому лицу

Если жилье сдает гражданин размер налога составляет 13% от величины арендной платы. При этом в российском законодательстве действует правило, по которому лица, проживающие мало времени в России, должны платить сбор выше, чем постоянно проживающие. Таким образом, если арендодатель более 183 дней проживает в иностранном государстве, то размер налогового сбора составляет 30%.

Для внесения денежных средств в государственный бюджет физическому лицу не нужно собирать документы. Все, что понадобится, – подать декларацию о доходах в налоговую службу. Сдается 3 НДФЛ при сдаче квартиры в аренду до конца апреля.

Заполнение документа не вызывает сложностей. В нем указываются личная информация, а также каков уровень дохода от сделки, полученный за год, и какой размер налога со сдачи квартиры в аренду нужно оплатить.

Образец заполнения можно найти в интернете.

Несмотря на то, что декларация подается в апреле, внести всю сумму сбора за год необходимо до конца июля.

Многие плательщики интересуются, можно ли каким-либо способом снизить размер НДФЛ при сдаче квартиры. Величина устанавливается фиксированная для всех физических лиц и на всей российской территории. Но уменьшить сумму все же можно.

Сделать это можно следующим образом: вычесть из полученной арендной платы размер квартплаты и иных услуг коммунальной службы. В результате реальный доход получится ниже, а значит и платить в государственный бюджет потребуется меньший подоходный налог с аренды квартиры.

Пример:Жилье сдается за 10 тысяч рублей ежемесячно. За год (12 месяцев) доход составит 120 000 рублей. Ставка налога 13% (0,13). В бюджет нужно перечислить 120 000 * 0,13 = 15 600 рублей.

Вопреки распространенному заблуждению, налог нельзя уменьшить с помощью коммунальных расходов. Позиция о том, что коммуналка снижает сумму дохода с аренды – неверная.

Согласно позиции Минфина коммунальные платежи подразделяются:

  • на платежи по факту потребления (по счетчикам: счет, вода);
  • платежи, не зависящие от факта потребления (отопление).

Если арендатор компенсирует хозяину квартиры только затраты по счетчикам, то в данном случае дохода никакого у последнего не возникает, т.к. арендатор оплачивает только потребленные ресурсы, затраченные на личные нужды. Но и уменьшить доход на эту сумму тоже нельзя – для этого нет никаких оснований.

Если арендатор оплачивает коммуналку, не зависящую от фактического потребления, то у хозяина квартиры возникает доход – и он должен платить с него НДФЛ.

Например, если сверх арендной платы в 10 000 рублей хозяин жилья получает компенсацию по отоплению в размере 2 000 рублей, то считается, что общий налогооблагаемый доход за месяц у него составит 12 000 рублей.

Эту компенсацию нужно будет включать в декларацию 3-НДФЛ.

Таким образом, платежи по коммунальным услугам не только не уменьшают общий доход, но и в некоторых случаях могут его увеличить.

Порядок уплаты налога ИП на патенте

Для законной сдачи жилой недвижимости в аренду для проживания другим лицам разрешается оформлять патент. Сущность патентной системы заключается в том, чтобы платить государству за сдачу жилья авансом, не заниматься подсчетом общей годовой суммы. Патент приобретается за определенную плату, размер которой разнится в зависимости от площади объекта недвижимости.

Приобрести патент допускается на полугодовалый или годовалый срок. Покупка возможна исключительно после того, как гражданин зарегистрируется в качестве индивидуального предпринимателя. Получив свидетельство, подтверждающее наличие ИП, можно смело обращаться в налоговый орган, расположенный по месту прописки.

При себе необходимо иметь заявление с просьбой разрешить использовать патентное налогообложение. Выдается патент не позже чем через 5 рабочих дней. Действовать начинает со дня выдачи. Такое налогообложение наиболее выгодно в случаях, когда гражданин сдает сразу несколько объектов жилой недвижимости и получает крупный доход. Ведь предоплата рассчитывается в среднем.

Недостатком патентной системы является то, что есть высокий риск уйти в убыток. Он может возникнуть в случае, если арендодатель купит патент на определенный срок, а люди, снимающие жилье, съедут раньше этого времени.

Внимание! Так как гражданин оформляется как ИП, ему понадобится вносить страховые взносы. Их размер фиксированный и составляет в общем 32 385 рублей.

Порядок уплаты налога за аренду ИП на УСН

Арендодатели жилья заплатят налог с получаемых ими доходов

Законно платить налоговый сбор при сдаче жилья можно и при оформлении статуса индивидуального предпринимателя и упрощенной системы налогообложения. В этом случае величина платежа составляет всего 6% от полученных доходов. Помимо него требуется еще вносить пенсионный взнос, размер которого устанавливается для всех ИП одинаковая.

Порядок регистрации и оплаты выглядит следующим образом:

  1. Составление заявления и сбор документов для регистрации ИП.
  2. Внесение государственной пошлины.
  3. Обращение в налоговый орган, находящийся по месту прописки. Подавать документы можно лично либо направлять через почтовое отделение или официальный сайт налоговой ФНС.
  4. Получение свидетельства о регистрации ИП.
  5. Заполнение декларации и передача ее в налоговую службу.
  6. Оплата 6% от суммы дохода каждые 3 месяца.

Пенсионный взнос оплачивается до конца года. Но можно платить и каждый квартал. Это даже выгоднее, так как будет уменьшаться сумма самого налога. Происходит это следующим образом: гражданин каждый квартал вносит платежи в ПФ РФ, затем при составлении декларации указывает эти взносы и высчитывает их из суммы налогового сбора. В результате величина налога снижается.

Пример расчета налога за сдачу квартиры по упрощенной системе налогообложения: Жилье сдается за 50 тысяч рублей. Величина сбора= 50 000х6%х12месяцев = 36 000 за год. Это только размер налога. К нему еще требуется прибавить пенсионные и медицинские взносы – 32 385 рублей.

Ответственность за неуплату

Сейчас многие люди не заключает официальный договор, сдавая жилое помещение, следовательно, не уплачивают сборы. Проверить каждого владельца недвижимости страны государственные органы не могут. Но нарушитель может быть выявлен с помощью других граждан, к примеру, соседей.

При поступлении информации о незаконном проживании квартирантов сотрудники правоохранительных органов проверяют достоверность сведений. Если факт аренды подтвердится, то все данные передаются в налоговую инспекцию.

Доказать совершение сделки при неоформленном договоре сложно. Если у налоговиков не хватает оснований, дело передают в суд. Но и там, как показывает практика, вывести недобросовестного неплательщика удается редко.

Если действия нарушитель все же признаны незаконными, он понесет ответственность. Наказания за сдачу квартиры в аренду без уплаты налогов будут следующими:

  • Штраф за уклонение от оплаты налога. Его величина составляет 20% от задолженности перед налоговой службой. При умышленном уклонении размер увеличивается вдвое.
  • Взыскание за непредставление декларации, которая должна предоставляться до конца апреля. Величина – 5% за каждый просроченный день.
  • Пеня за каждый день просрочки внесения налогового сбора. Отсчет идет с последнего дня оплаты.

Важно! Если нарушитель попадается не первый раз, ему придется приготовить суммы, размер которых в два раза больше указанные выше. Помимо штрафных санкций неплательщику требуется оплатить долг перед государством за все время сдачи квартиры.

За незаконную сдачу жилья и уклонение от налоговых обязательств полагается не только административная, но и уголовная ответственность. Она предусмотрена в случае, если задолженность составляет более 300 тысяч рублей. Арендодателю придется внести крупный штраф до 300 тысяч рублей. Помимо денежного взыскания нарушитель может поплатиться свободой на один год.

Читайте также:  Через 2 месяца ужесточится законодательство для застройщиков

Посадить нарушителя на срок более 3 лет суд вправе, если он получил от сдачи недвижимости свыше 2 миллионов рублей и не отдавал необходимую часть средств государству. Такие крупные суммы особенно актуальны для больших мегаполисов, где аренда жилья отличается дороговизной.

Как законно не платить налог за сдачу квартиры в аренде

Арендодатели жилья заплатят налог с получаемых ими доходов

Арендодатели чаще прибегают к незаконному методу освобождения от уплаты налога за сдачу квартиры в аренду. Они просто не заключают соглашение о сдаче жилого помещения. Если нет документального оформления, налоговая служба не может знать о наличии сделки на самом деле, а значит и не будет претендовать на пошлину.

Но этот способ – не соответствует законодательству, идет ему в обход. При выявлении такого нарушения арендодатель несет ответственность. Поэтому лучше воспользоваться законными методами, чтобы не платить налог за договор аренды квартиры.

К ним относятся следующие варианты:

  1. Оформить договор на 11 месяцев. В этом случае получение дохода от квартирантов не будет облагаться налогом. По окончании периода действия соглашения разрешается заключать его заново. Именно заново, а не продлевать, иначе от сборов не избавиться.
  2. Указать о пользовании жильем на безвозмездной основе. В этой ситуации также арендодатель не будет получать денежные средства от своей недвижимости, поэтому и налог за сдачу имущества в аренду платить не обязан.
  3. Утрата договора. Перед тем, как потребуется подавать декларацию о доходах, можно просто уничтожить соглашение. Из-за его отсутствия невозможно подтвердить сделку, а значит и оплату никто не потребует.

Указанные способы позволяют законно избежать налогообложения без последующей ответственности. Но по сути по тоже представляют собой некий обход закона, но не влекущий за собой негативные последствия.

Вывод

Сказать однозначно, какой способ оплаты наиболее выгодный для арендодателя, нельзя. Все зависит от конкретной ситуации. Для сравнения можно сделать подсчеты для всех вариантов налогообложения.

Гражданин сдает двухкомнатную квартиру в Москве, получает в год доход 654 600. Размер налога в зависимости от способа налогообложения будет следующим:

  1. Как частное физическое лицо: 85 098 рублей (654 600х13%).
  2. Как индивидуальный предприниматель с упрощенной системой: 39 276 рублей (654 600х6%). К этой сумме еще требуется приплюсовать страховые взносы – 32 385 рублей.
  3. Как обладатель патента: примерно 30 000 тысяч рублей будет стоить патент за двухкомнатную квартиру. К ней еще необходимо прибавить обязательные страховые взносы для предпринимателей – 32 385 рублей.

Из примера видно, что выгоднее всего приобретать патент. Но его стоимость может разниться в зависимости от площади жилой недвижимости, района его нахождения. Поэтому для каждой ситуации нужно проводить свои расчеты, чтобы выявить более экономный вариант оплаты налога от аренды квартиры.

Если вам требуется помощь с оформлением документов на квартиру или уплатой налогов, то просьба записаться на бесплатную консультацию к нашему юристу. Оставьте ваши координаты на сайте и мы вам перезвоним.

Также вам будет интересно узнать, стоит ли сдавать квартиру посуточно и насколько это выгодно.

Просим оценить пост и поставить лайк.

Посчитали, как выгоднее платить налоги со сдачи квартиры. Штрафы за неуплату налогов тоже посчитали — Аренда — Журнал Недвижимости

Почему некоторые считают, что налоги со сдачи квартиры в аренду платить не нужно

Существует миф про «официальную» и «неофициальную» аренду квартир. Кажется, что если сдаёшь квартиру по договору, то он где-то регистрируется и платить налоги нужно. А если без договора, то можно и не платить. 

На самом деле платить необходимо в любом случае, так как арендодатель получает доход. Узнает ли о нём государство — вопрос. 

Тут многое зависит от договора. Заключают долгосрочные (от 1 года) и краткосрочные (на срок до 1 года) договоры найма. Если подписывают долгосрочный договор, то его собственник обязан зарегистрировать в Росреестре. Так государство узнает о сдаче квартиры и передаст сведения в налоговую. 

Популярная практика среди арендодателей — заключать краткосрочный договор на 364 дня или 11 месяцев с автоматическим продлением на такой же срок, если стороны всё устраивает.

Регистрировать такой договор нигде не надо, документы остаются на руках у собственника и квартирантов. Но такой договор имеет ту же юридическую силу, что и долгосрочный.

Просто государство (возможно, до поры до времени) о нём ничего не знает.  

Может показаться, что для арендодателя лучше сдавать квартиру вообще без договора, если он хочет оставить как можно меньше «следов», но это не так. Во-первых, договор защищает обе стороны и поможет взыскать с квартирантов возможный ущерб или просроченную оплату.

Во-вторых, многие наниматели, в первую очередь те самые «обязательные и платёжеспособные», просто не будут рассматривать варианты без договора, так как заподозрят какой-то подвох.

В-третьих, доказательством сдачи квартиры может послужить не только договор, но и регулярные переводы платежей с карты на карту, свидетельства соседей и переписки с квартирантами.

Сколько платить налогов 

Есть несколько вариантов. На примере разберём их все. По умолчанию считаем, что речь идёт о собственнике квартиры, который является налоговым резидентом России (мы писали, кто является налоговым резидентом России, а кто нет. Спойлер: с гражданством это не связано), и права на какие-то специальные льготы или вычеты у него нет.

НДФЛ 13%

Если владелец квартиры её сдаёт, с дохода (ежемесячной арендной платы) придётся заплатить 13%. Этот налог называется НДФЛ (налог на доходы физических лиц) и уплачивается раз в год — декларацию 3-НДФЛ самостоятельно подают до 30 апреля года, следующего за отчётным. То есть за 2019 год подать декларацию и заплатить налоги нужно будет в 2020 году.

Пример:  У Алёны есть двушка 49 м2 на Воробьёвых горах, которую она сдаёт за 50 000 в месяц. За год от своих жильцов, без учёта залога и мелкого ремонта, Алёна получила в качестве арендной платы 600 000 рублей. 

  • Итого — за год Алёна заплатит налоги 78 000 рублей. 
  • ИП  6% или стоимость патента 
  • Для индивидуальных предпринимателей налог ниже — 6%, если они перешли на упрощённую систему налогообложения (УСН) и выбрали начисление налога на доход.

Сбор документов на регистрацию ИП занимает около часа: нужен паспорт, ИНН, заявление по форме № 21001 и 800 рублей госпошлины. Для перехода на УСН к заявлению нужно приложить форму о переходе. Пакет документов относят в любой филиал МФЦ. Через три рабочих дня на электронную почту придёт ответ с уведомлением о регистрации. 

Декларации на УСН подаются так же, как и на НДФЛ, до 30 апреля, а вот платить нужно четыре раза в год — каждый квартал. 

Потратив чуть больше времени на регистрацию ИП, Алёна сможет сэкономить, отдав 36 000 рублей в год вместо 78 000. 

Но ИП должен платить страховые взносы за себя и сотрудников. Сумма меняется каждый год, за 2019-й нужно внести 29 354 рубля пенсионных взносов и 6 884 рубля в фонд обязательного медицинского страхования (ОМС).

Итого 36 238 рублей за одного сотрудника (то есть за Алёну). А ещё нужно заплатить 1% от доходов, превышающих 300 000 рублей. В данном случае этот лимит превышен на 300 000, значит заплатить надо дополнительные 3 000 рублей.

То есть всего 39 238 рублей. 

Страховые отчисления в пенсионный фонд и фонд ОМС, 36 238 рублей, можно вычесть, так как Алёна работает одна.

Итого — 39 000 рублей. Вдвое выгоднее НДФЛ.

Другой вариант для Алёны — патентная система налогообложения (ПСН). С патентом можно заниматься не всей предпринимательской деятельностью, но аренда квартиры входит в этот список. Ограничения для ПСН в случае аренды символические — не больше 15 сотрудников в штате.

Патент освобождает от уплаты налогов на деятельность, но он платный. То есть Алёна сначала купит патент, а потом будет сдавать квартиру. 

Стоимость патента зависит от рода деятельности и региона. Рассчитать её можно на сайте «Расчёт патента». В случае с двушкой на Воробьёвых Алёна с квартирой в 49 м2 заплатит за патент 60 000 рублей.

Ещё для патента есть ожидаемый доход — он определяется государством для каждой области отдельно, и для ЦАО Москвы (где и находится квартира Алёны) составляет 450 000 рублей в год для квартир с метражом не более 50 м2.

Реальные доходы Алёны будут больше на 150 000 рублей, с которых она должна заплатить налоги отдельно — тот же 1%, что и для ИП с УСН, то есть в данном случае дополнительные 1 500 рублей.

Ещё нужно отдать те же 36 238 рублей страховых взносов для ИП.

Итог — 97 738 рублей. Самый невыгодный вариант.

Кстати, если Алёна перестанет сдавать квартиру, ИП можно закрыть — для этого нужно собрать тот же пакет документов и оплатить пошлину в 160 рублей. 

Самозанятость — 4%

Алёна живёт в Москве, поэтому может зарегистрироваться как самозанятая. В год Алёна должна получать в этом статусе доход  меньше 2,4 миллиона.

  Поэтому не факт, что получится  заниматься как самозанятый чем-то ещё, кроме сдачи квартиры (особенно если сдавать дорогую недвижимость).

Читайте также:  Застройщики — главные должники банков в россии

Доходы от работы по найму на эту цифру не влияют: НДФЛ будет платить работодатель, а налоги со сдачи квартиры будут на Алёне.

Самозанятые платят 4% налога с доходов. И по закону эту ставку нельзя менять ещё 9 лет. 

Возвращаясь к двушке на Воробьевых, видим, что Алёна заплатит 24 000 рублей налогов.

Ещё для самозанятых действует налоговый вычет 10 тысяч рублей — он применяется к сумме автоматически. Пока вычет не достигнет 10 тысяч рублей, налог станет начисляться по ставке 3%, а не 4%. То есть первые 20 месяцев Алёна будет платить 1500 рублей налогов ежемесячно, а не 2000.

И за первый год своей самозанятой деятельности с учётом вычета должна внести 18 000 рублей. Самый выгодный вариант!

  1. Никаких взносов у самозанятых нет, декларации подавать не нужно, достаточно зарегистрироваться в специальном приложении «Мой налог». 
  2. Мы подробно писали, как работает это приложение и как платить налоги самозанятым.
  3. С самозанятостью есть несколько нюансов. 
  •  Пока закон работает экспериментально, и в 2019-м запущен только в Москве и Московской области, Калуге и Татарстане. С 2020 года в зону влияния закона попадут ещё 19 регионов. Пока он работает не на всей территории России. 
  • 4% платят только с доходов от физических лиц. За деньги от организаций попросят 6%. 
  • Если превысить лимит доходов 2,4 миллиона в год, налоговая «перебросит» Алёну обратно на НДФЛ — ничего дополнительно делать не нужно.

Как платить налоги со сдачи жилья в России: самый выгодный вариант

На сегодня в РФ есть 4 варианта уплаты налогов на доходы со сдачи жилья: Ндфл для физических лиц, налог на профессиональный доход для самозанятых, упрощенная система налогообложения и патенты для ИП. Выясним, какой из этих способов выгоднее.

Для начала ликбез: чем аренда квартиры отличается от найма. В первом случае речь идет о сдаче жилья юридическим лицам, например, для проживания сотрудников компании (гл. 34 Гражданского кодекса (ГК) РФ). А если гражданин или юрлицо предоставляют квартиру рядовым гражданам (физическим лицам), мы имеем дело с коммерческим наймом (гл. 35 ГК РФ).

То есть, когда вы позволяете другим людям жить в вашей квартире за вознаграждение и заключаете договор с физическим, а не юридическим лицом, на самом деле речь идет о найме, а не об аренде. Но, так как всем привычнее вторая формулировка, будем придерживаться общепринятой терминологии.

От проблем с жильцами и налоговой вас защитит легализация вашей деятельности рантье и договор аренды, который даже не нужно нотариально заверять или где-либо регистрировать.

Теперь рассмотрим доступные в РФ варианты налогообложения и узнаем, как платить государству меньше, соблюдая закон.

Ндфл для физических лиц

Суть: заключаете договор найма жилья, составляете акт приемки и документ, фиксирующий ежемесячную оплату. Затем подаете в ФНС декларацию по форме 3-НДФЛ, уплачиваете налог и живете спокойно.

Правовая база: гл. 32 Налогового кодекса (НК) РФ.

Плюсы:

  • удобство способа — платить нужно раз в год, а не каждый месяц.
  • Можно вернуть часть уплаченных средств с помощью налоговых вычетов — на лечение, образование, покупку жилья (в том числе, по ипотеке).
  • Есть налоговые льготы (ст. 407 НК РФ).

Минусы:

  • высокая ставка: 13% для россиян и 30% для нерезидентов РФ.
  • Налог иногда насчитывается и на коммунальные платежи, если их вносит арендатор — контролирующий орган может счесть это также дополнительным доходом (по сути, экономией на оплате коммуналки).
  • Кроме этих 13%, собственник жилья платит налог на квартиру или свою долю в ней. Ставка зависит от политики вашего муниципалитета, подробности уточняйте в налоговой.

На заметку: по данным риелторов, до 90% участников рынка «белой» аренды жилья платят налоги по НДФЛ, остальные — по патентам.

«Упрощенка» для индивидуальных предпринимателей

Сдавая жилье, можно зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель (ИП) и платить государству по упрощенной схеме (УСН).

Правовая база: статьи 346 и 430 НК РФ.

Плюсы:

  • по упрощенной схеме налогообложения ставка для ИП составит 6% с доходов или 15% в формате «доходы минус расходы».
  • Если в ИП нет наемных работников, можно не регистрировать и не использовать кассы (ККТ).
  • При сдаче нескольких квартир ИП на УСН может не платить налог на имущество, обязательный для физлиц.
  • С налоговых платежей копится пенсия. Если в вашем ИП нет сотрудников, налоговые платежи можно сократить на сумму взносов в пенсионный фонд.

Минусы:

  • каждый квартал необходимо делать авансовые платежи по налогу.
  • Кроме налога на доход, нужно делать ежегодные страховые и другие взносы, обязательные для ИП. В 2020 году общая их сумма составляла 40 847 руб. Платить ее нужно независимо от того, был у вашего ИП доход или нет.
  • Нужно вести книгу учета оборота средств.
  • Могут потребоваться услуги бухгалтера, а это дополнительные траты.
  • Нужно тратиться на содержание счета в банке для ИП, сдача отчетности и вывод денег на счет физлица также могут быть платными услугами.
  • Льгот и вычетов нет.

Что выгоднее для ИП — платить по 6% или по 15%? Это зависит от ваших расходов. Если они составляют более 60% дохода, больше подойдет ставка в 15%, если меньше 60%, выгоднее выбрать программу с 6%. Нужно считать.

Как выгодно и безопасно купить квартиру в новостройке

Индивидуальный предприниматель может легально сдавать жилье, выплачивая налоги по патентной системе налогообложения (ПСН), — нужно купить патент на срок от 1 до 12 месяцев. Этот вариант доступен только для ИП. Суть — вы платите фиксированную сумму.

Правовая база: статьи 346 и 430 НК РФ.

Плюсы:

  • невысокая ставка. Стоимость патента диктует правительство, в 2020 году в мегаполисах России, включая СПб, она составляла 6% от примерного годового дохода, в других регионах сумма фиксированная, узнать ее можно здесь.
  • Не нужно подавать декларации.
  • Всю сумму можно оплатить единоразово.
  • Чем меньше срок действия патента, тем меньше его стоимость.
  • Не нужно платить НДФЛ ни с квартиры, ни с дохода от ее сдачи.

Минусы:

  • регистрация ИП — обязательное условие. А это время, бумажная волокита и траты.
  • Сумма налога зависит от усредненного гипотетического дохода с аренды жилья, а не от фактического. В Санкт-Петербурге и других мегаполисах на нее влияют площадь недвижимости и район. В 2021 году патент на сдачу квартиры площадью 70 кв. м на 3 месяца в СПб будет стоить 11 772 руб., а на год — 42 403 руб., во втором случае можно разбить сумму на два платежа.
  • Взносы, обязательные для ИП, все равно нужно делать (в 2020 году эта сумма составляла 40 847 руб.).
  • Если ваш арендатор съедет до истечения действия патента, вы понесете убытки, так как разницу за неиспользованное время действия патента вам не вернут.
  • Вычесть из налога сумму отчислений в пенсионный фонд нельзя.

Вариант для самозанятых

С 2020 года в РФ, сдавая жилье в аренду, можно оформиться как самозанятый и платить налог на профессиональный доход (НПД). Эта система подходит только тем, кто работает без работодателя и без нанятых работников. Годовой доход от сдачи жилья при этой системе не может превышать 2,4 млн руб.

Правовая база: Закон № 422-ФЗ о налоге на профессиональный доход для самозанятых.

Плюсы:

  • самая низкая процентная ставка из представленных. Она составит 4%, если ваш арендатор физлицо, и 6%, если вы сдаете жилье юрлицу или ИП.
  • Не нужно заполнять налоговые декларации.
  • Не требуются онлайн-кассы.
  • Легко перейти на самозанятость и с ИП, и с патента, причем во втором случае неиспользованное время действия патента вам пересчитают, а остаток суммы сохранится на вашем счету в ФСН.
  • Не нужно вносить средства в пенсионный и страховой фонд.
  • Государство дает самозанятым бонусный налоговый вычет в размере 10 000 руб., который равномерно отнимается от суммы месячного налога, уменьшая его — на 1% для ставки в 4% и на 2% для тех, кто платит по 6%.

Минусы:

  • нет пенсионных начислений.
  • НПД нельзя сочетать с другими налоговыми режимами.
  • Налог на имущество нужно платить, как и физлицу.

Теперь давайте сравним системы налогообложения для арендодателя в РФ.

НДФЛ ИП на упрощенной системе «Доходы» (УСН) ИП на патентной системе (ПСН) Налог для самозанятых (НПД)
Минимальная налоговая ставка 13% 6% 6% 4%
Сумма налога в месяц при доходе 20 000/мес. (без учета коммунальных платежей, взносов за ИП, стоимости патента) 2 600 руб. + налог на имущество 1 200 руб. + взносы и налог за ИП + налог на имущество 1 200 руб. + взносы за ИП + стоимость патента 800 руб. + налог на имущество
Сумма налога в год при доходе 240 000/год (без учета коммунальных платежей и взносов за ИП) 31 200 руб. 14 400 руб. 14 400 руб. 9 600 руб.
Дополнительные налоги (на имущество, доход) Да Если сдаете 1 квартиру — да, если несколько — нет Нет Да
Льготы (налоговый вычет) Да Нет Нет Да
Простота отчетности ** * ** ***
Взносы (в страховой, пенсионный фонд и т.д.) Нет Да Да Нет

*Цифры в таблице приведены приблизительные, только по суммам непосредственно налога на сдачу жилья в аренду в рамках выбранной системы налогообложения.

Для каждого способа нужно считать фактическую сумму индивидуально — с учетом обязательных платежей для ИП, стоимости патента, наличия/отсутствия и размера дополнительных отчислений и налогов, площади вашей квартиры и района, в котором она расположена. Многое зависит от стоимости вашего жилья, частоты простоев, локации. Например, в Санкт-Петербурге рентабельнее всего сдавать жилье в Приморском районе:

Подробнее о том, как выгодно сдать жилье в аренду в СПб и ЛО, читайте здесь, какой район рентабельнее и почему — здесь.

Какой из вариантов выгоднее — НДФЛ как физлицо или налоги для ИП? Это зависит от суммы ваших доходов от сдачи жилья. Если вы получаете меньше 60 000 рублей в месяц, выгоднее будет платить налог как физическое лицо по 13%, если сумма дохода составляет 60 и более тысяч рублей, целесообразнее открыть ИП и платить по 6%.

Например, получая 20 000 руб. в месяц,

  • физлицо заплатит 31 200 руб. налога (20 000×13% х 12),
  • а ИП на упрощенке — 14 400 руб. (20 000×6% х 12). К этой сумме нужно добавить и обязательные для ИП взносы (в 2020-м это около 41 000 руб.), в результате выйдет почти в два раза больше, чем у физлица — 55 400 руб.
Читайте также:  В Новой Москве возводят все больше частных домов

А если доход от сдачи квартиры составляет 80 000 в мес., физлицо заплатит 124 800 руб. (80 000×13% х 12), а ИП на упрощенке — 98 600 руб. (80 000×6% х 12) + 41 000).

Патентная система может оказаться привлекательнее других, если вы сдаете жилье по цене, превышающей среднюю стоимость патента на ее сдачу. Чаще всего ее используют владельцы больших, дорогих квартир в престижных районах.

При прочих равных самой выгодной для арендодателей сейчас является система налогообложения для самозанятых (НПД), на втором месте — патенты. В целом, у каждого варианта есть свои плюсы и минусы.

Перевесят в вашем случае преимущества или недостатки и какой из вариантов — НДФЛ, упрощенка для ИП, патенты или налог для самозанятых — подойдет конкретно вам, зависит от индивидуальных исходных данных.

Подпишитесь на новые статьи о продаже квартир

Налоги от сдачи квартиры в аренду. Примеры расчета налога

Предоставление недвижимой собственности на возмездной основе во временное пользование другому лицу является, в соответствии с положениями Главы 23 Налогового кодекса, достаточным основанием для возникновения обязанности платить налог.

Рассчитываться с государством нужно в полном объёме, в установленные сроки, вне зависимости от размера получаемого дохода и площади используемого помещения.

Кто и по какой ставке должен платить налог от сдачи квартиры в аренду, будет рассказано ниже.

Системы налогообложения

Начиная с 2019 года граждане и налоговые резиденты России могут платить налог с получаемых от арендатора средств в рамках одной из четырёх систем:

  1. Налог на доходы физических лиц. Самый простой и популярный по причине простоты вариант. Арендодатель вступает во взаимодействие с Федеральной налоговой службой в качестве физического лица и платит НДФЛ на общих основаниях — точно так же, как с продажи автомобиля или с выигрыша в лотерею. Регистрировать ИП не требуется — достаточно заполнить декларацию и перечислить деньги в бюджет до 15 июля года, следующего за отчётным.
  2. Упрощённая система. Позволяет платить налог по единой ставке для индивидуальных предпринимателей, с обязательным поквартальным внесением авансов. Регистрация ИП, как и при использовании следующей схемы, обязательна.
  3. Патентная система. И преимущество, и недостаток этого способа отчисления денег в бюджет — фиксированная сумма налога, высчитываемая от предполагаемого дохода. Если дела у индивидуального предпринимателя пойдут хорошо, он сможет сэкономить приличную сумму; если нет — безвозмездно пополнит государственную казну. Патент можно получить на период от полугода до года, затем придётся покупать новый.
  4. Налог на профессиональный доход («на самозанятых»). В настоящее время действует только в Москве, Калужской и Московской областях и Республике Татарстан. Может быть выбран как простыми гражданами, так и индивидуальными предпринимателями. Регистрация осуществляется онлайн, через удобное приложение для смартфонов.

Размеры налоговых ставок на доходы от сдачи квартиры арендатору, в порядке убывания:

  • 30% — НДФЛ для частных лиц, не являющихся налоговыми резидентами, то есть проводящих в стране суммарно не более 182 дней;
  • 15% — УСН для индивидуальных предпринимателей, выбравших упрощённую систему «доходы минус расходы»;
  • 13% — НДФЛ для частных лиц — граждан и резидентов России;
  • 6% — для индивидуальных предпринимателей, работающих в рамках системы УСН «доходы», патентной или платящих налог на профессиональный доход;
  • 4% — для граждан, сделавших выбор в пользу налога «на самозанятых».

Пример. Иностранный подданный А. жил в России четыре месяца (120 дней) и за 2018 год получил от сдачи квартиры в аренду доход в размере 1 миллиона рублей. Гражданин Б.

провёл в стране девять месяцев и получил с того же вида деятельности 750 тысяч рублей. Гражданин В.

за отчётный период ни разу не выезжал из страны, зарегистрировался в качестве ИП и, перейдя на УСН «доходы минус расходы», получил от арендатора 1,5 миллиона рублей, потратив при этом на ремонт квартиры 200 тысяч.

В таком случае первый налогоплательщик, не являясь резидентом, должен уплатить в бюджет (1000000×30%), то есть 300 тысяч рублей; второй, имеющий гражданство — (750000×13%), то есть 97,5 тысяч рублей; третий, являющийся индивидуальным предпринимателем, — ((1500000 – 200000)×15%), то есть 195 тысяч рублей.

Основания для уплаты налога

Обязанность делать отчисления с доходов от сдачи в аренду квартиры или частного дома возникает при совпадении трёх условий:

  • жильё находится в собственности арендодателя, независимо от обстоятельств приобретения;
  • предоставляется на возмездной основе, с заключением договора с арендатором;
  • получен как минимум задаток за пользование квартирой или домом.

Таким образом, распространённое мнение, что можно сдавать жильё в аренду на 11 месяцев или любой другой не превышающий года срок, не платя налога, является ошибочным: отчисление должно быть сделано, даже если арендатор съехал на следующий день, оставив один задаток.

Не является основанием для освобождения от этой обязанности и отсутствие письменного договора; доказать что-либо налоговому инспектору в такой ситуации будет сложнее, зато, если его старания увенчаются успехом, арендодатель помимо начисленной суммы должен будет уплатить приличный штраф.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 122 Налогового кодекса штраф за неуплату/неполную уплату налога с полученного от сдачи квартиры дохода составит:

  • 1/5 (20%) от суммы, если нарушение было совершено по незнанию;
  • 2/5 (40%) от суммы, если умышленно — последнее, правда, ещё нужно доказать.

Кроме того, недобросовестный налогоплательщик вынужден будет платить пеню, исчисляемую как 1/300 от актуальной ставки рефинансирования, выраженной в долях и умноженной на сумму неуплаты за каждые «просроченные» сутки.

Не исключено и наступление уголовной ответственности — как за неуплату, так и за представление заведомо ложных сведений о размере дохода. Согласно пунктам 1 и 2 статьи 198 Уголовного кодекса, наказание, которое понесёт преступник, лежит в пределах от штрафа в 100 тысяч рублей до тюремного заключения продолжительностью до трёх лет.

Ошибочно также считать, что, чтобы не платить налог с дохода от сдачи квартиры, достаточно «не светиться» перед налоговой. Действительно, сама ФНС довольно редко проводит мониторинг использования гражданином своей квартиры; зато донести на арендодателя могут особо законопослушные — или просто желающие за что-то отомстить — соседи.

Сведения обычно передаются участковому, а тот, после проверки, связывается с налоговым инспектором. И сотрудник полиции, и представитель ИФНС имеют право сделать запрос в Росреестр — и получить исчерпывающие сведения, служащие основанием для начисления штрафа и пени и обращения в суд.

Сдача квартиры в аренду без уплаты налога

Единственный способ освободиться от обязанности делать регулярные отчисления в бюджет — предоставлять жильё во временное пользование на безвозмездной основе. В этом случае также требуется заключить договор, в котором будет подчёркнут некоммерческий характер действий арендодателя.

Такой контракт может быть оформлено как с родственниками, так и с третьими лицами. Поскольку дохода арендодатель формально не получает, он не должен и платить налоги; но не всё так просто.

Основаниями безвозмездной аренды, особенно если собственник и наниматель не связаны родственными узами, с большой вероятностью заинтересуется налоговая инспекция — вплоть до инициирования проверки счетов арендодателя.

Помимо того, владелец помещения, негласно получающий деньги от жильца, лишается возможности истребовать их в законном порядке — арендатор же, напротив, может съехать без уплаты издержек, когда ему заблагорассудится.

Необходимые документы

Чаще всего уплата налога с получаемых от арендатора средств происходит в форме НДФЛ. В этом случае собственник жилья должен представить в ИФНС, посетив инспекцию или заполнив форму в личном кабинете, декларацию 3-НДФЛ, в которой необходимо указать фамилию, имя, отчество, статус налогоплательщика и размер полученного за отчётный период дохода.

Больше никаких документов, кроме паспорта, не потребуется — если только не будет принято решение провести проверку приведённой информации.

  • Уважаемые читатели!
  • Статья описывает типовые ситуации, но каждый случай уникальный.
  • Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — задайте вопрос юристу через форму (внизу), либо через онлайн-чат или закажите обратный звонок через форму онлайн-консультанта и дежурный юрист сам перезвонит вам.
  • Это быстро и бесплатно!

Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *