Цены на аренду квартир в Москве в этом году упали примерно на 10% — в среднем за «однушку» хозяева сейчас просят 35 тысяч рублей в месяц, а еще год назад аппетиты были ближе к 40 тысячам. Виной всему пандемия — она серьезно ударила по спросу на арендное жилье, из-за чего владельцам сдаваемых квартир пришлось снижать цены. Что же будет дальше?
iStock
Распространять льготную ипотеку на вторичное жилье не будут
Если зайти на сайты по поиску съемных апартаментов, то варианты за 25 тысяч в месяц можно найти даже недалеко от Третьего транспортного кольца. Да, чаще всего это старые хрущевки, много лет не знавшие ремонта, но еще несколько лет назад за эти деньги нельзя было снять практически ничего. Корреспондент «РГ» хорошо это помнит, поскольку сам восемь лет прожил на съемных квартирах.
Снижение спроса, а вслед за ним и цен произошло весной, с началом пандемии, вспоминают риелторы.
«В период весенне-летних ограничительных мер многие иногородние арендаторы отправились домой и не вернулись в столицу — кто-то продолжает трудиться удаленно, кто-то потерял работу — квартиры, в которых они проживали в Москве, освободились», — объясняет замдиректора департамента аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова.
Вдобавок на рынке появились квартиры, которые раньше вообще не сдавались надолго. Многие владельцы жилья, особенно в центре города, предпочитали сдавать его туристам посуточно — так получалось выгоднее.
Но с наступлением коронакризиса туристов стало в разы меньше, и хозяева выставили свои квартиры для долгосрочной аренды. В итоге выбор у арендаторов сейчас на 17% больше, чем год назад.
«В следующем году мы также ожидаем пополнения арендной экспозиции — в том числе жильем, приобретенным в 2020-м на волне ажиотажного покупательского спроса: предположительно прирост составит 20%», — прогнозирует Полякова.
Пока же средние цены на аренду такие: 35 тысяч рублей в месяц за однокомнатную квартиру, 52 тысячи за «двушку» и около 60 тысяч за трехкомнатную. Речь идет о масс-маркете — самом распространенном жилье. Разумеется, в небоскребах «Москвы-Сити» или других премиальных жилых комплексах расценки другие. При этом хозяева сейчас согласны на торг — в среднем можно сбить 5% от цены в объявлении.
В Ленобласти на праздники резко увеличился спрос на аренду домов
Прогнозы на будущий год риелторы строят осторожно. Говорят, все будет зависеть от ограничений, которые этой весной и привели к переменам. Если не будет карантина, то цены, скорее всего, вернутся к прошлогодним показателям — то есть 10-процентное падение просто отыграется назад.
Отчасти, кстати, на это может повлиять появление новых квартир. «РГ» уже рассказывала, что жилье в новостройках по льготной ипотеке в Москве сейчас скупают даже жители регионов. Многие из них хотят заработать на аренде — а значит будет выставлять жилье на рынок.
Разумеется, цены на него будут выше среднего — квартиры с новым ремонтом и мебелью в новостройках традиционно котируются выше.
Но в конечном счете все будет зависеть от возможностей арендаторов. Сейчас большинство людей тратить большие деньги на аренду не готово — проще взять льготную ипотеку и платить сопоставимые суммы, но со временем получить квартиру в собственность.
ТОП-5 способов, как дешево арендовать квартиру. | Статьи по теме "Аренда жилья" на портале недвижимости Move.ru
Вариант первый. Сезонные квартиры.Эти объекты появляются на рынке в начале весны. Именно в это время хозяева квартир уезжают на все лето и часть осени за город на любимые 6 соток. Для того чтобы квартира не пустовала предприимчивые хозяева ее сдают.
«Сейчас уже достаточно людей, которые имеют квартиры или домики за границей, например, в Болгарии. Они могут проводить каникулы там. Средний срок сдачи в аренду таких квартир составляет 3-4 месяца, а размер арендных платежей, как правило, на 5-10% ниже рыночных», — отмечает Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда».
Вариант второй. Квартира по цене комнаты. Те, кто часто переезжает с места на место знают о том, что на рынке аренды недвижимости периодически появляются привлекательные варианты. Например, вы снимаете комнату в квартире, где вторая комната закрыта на ключ и, по сути, получается, что за стоимость комнаты вы арендуете квартиру.
Мария Жукова отмечает, что «таких предложений немного, не более 5% от общего объема. При этом стоимость аренды комнаты в двухкомнатной квартире сопоставима со стоимостью однокомнатной квартиры, две комнаты в трехкомнатной квартире – с двухкомнатной квартиры. Так как арендатор получает в пользование всю остальную площадь квартирой».
Но иногда хозяева сдают однокомнатную квартиру по цене комнаты.Например, собственники квартиры переехали жить в другой дом, а мебель пока перевезти некуда и выкинуть жалко. В результате вторая комната служит своеобразным хранилищем вещей, а у арендаторов появляется прекрасная возможность снять квартиру дешевле.
«Хочу отметить, что подобные предложения часто встречаются в непрофессиональных базах данных, когда комнату в двухкомнатной квартире предлагают арендовать по цене значительно ниже рыночной, — говорит Мария Жукова.
— Такие объявления должны настораживать потенциальных арендаторов, подобными приемами часто пользуются «черные» маклеры, дабы привлечь внимание и зацепить клиента, а то и просто как схема мошенничества».
Вариант третий. Без удобств, но дешево.
Еще один способ арендовать квартиру на порядок дешевле в Москве – отказаться от удобств. Под удобствами могут подразумеваться различные вещи. Например, в квартире может отсутствовать ванна или душ, тогда стоимость месячной аренды такого объекта может снизиться на 20-30%.
Вариант четвертый. Жилплощадь в обмен на услуги.
Часто пожилые люди предпочитают сдавать квартиру тем, что может оказать им какие-либо полезные услуги. Например, если вы медработник, то пенсионеры с радостью сдадут вам свою квартиру или комнату по ставкам, которые будут в разы ниже. В этом случае пожилые люди будут уверены в своевременно оказанной медицинской помощи.
Также, арендовать жилье можно дешевле, если вы будите ухаживать за больным, который живет в квартире или выгуливать животных.
Вариант пятый. Качественный ремонт и бесплатное проживание.
В базах риэлторов можно встретить предложения аренды квартир в новостройке за 10-15 тысяч рублей. Такая дешевизна не случайна, так как в этом случае арендатор должен сделать в квартире ремонт. Таким образом, хозяин убивает двух зайцев сразу. С одной стороны квартира в новостройке не пустует, а работает в плюс. С другой стороны, в квартире будет сделан ремонт.Это ТОП-5 наиболее популярных способов, как дешево снять квартиру. Есть еще множество вариантов, как найти жилье по арендным ставкам ниже рыночных, однако эти варианты единичны. Объявления могут быть размещены не только в базе риэлторов, но и в различных сообществах и социальных сетях.
Например, семья уезжает на пару месяцев в другую страну и необходимо присмотреть за квартирой, полить цветы и покормить животных. В этом случае хозяева квартиры могут предложить человеку бесплатное проживание, а могут сдать жилплощадь в аренду. В случае если человек оплачивает сразу два месяца проживания, то ежемесячный платеж за квартиру будет сильно снижен.
Автор Ирина Михайлова
Революция на рынке аренды жилья: насколько подешевели квартиры в Москве?
Рынок аренды жилья в московском регионе переживает настоящую революцию: благодаря кризису, съемные квартиры в Москве и Подмосковье заметно подешевели.
Экономическая нестабильность и сокращение доходов заставляет арендаторов искать более дешевое жилье, а хозяев квартир — снижать цены. Можно сказать, что кризис оказался на руку арендаторам.
За сколько сейчас можно снять квартиру в Москве и Московской области, и до каких пор будет падать стоимость съемной недвижимости, выяснил корреспондент РИАМО.
Бегство за МКАД: утопия или спасение>>
Квартиры подешевели
flickr.com, Alexander Baranov
Рынок аренды жилой недвижимости последний год ведет себя, как корабль в шторм: игроков буквально «бросает» из стороны в сторону. Арендодатели, периодически предпринимающие попытки поднять цены, наталкиваются на волну негодующих и неспособных удовлетворить их аппетиты арендаторов и откатываются назад.
Разные агентства называют не только разные цифры, но и противоположную динамику стоимости.
С ценами на «однушки» эконом-класса эксперты в целом солидарны.
Так, по оценке заместителя директора Департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость» Оксаны Поляковой, за первый квартал 2015 года, по отношению к первому кварталу 2014 года, цены понизились на 7-8%.
Первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова говорит о падении на 6%. Руководитель отдела аренды компании «Азбука Жилья» Роман Бабичев, отмечает 5-7-процентное снижение стоимости аренды.
По 2-комнатным квартирам эконом-сегмента эксперты озвучили уже существенно отличающиеся оценки падения цен: от 3,5% по данным «Миэль» до почти 19% по статистике «Азбуки Жилья».
В случае же с 3-комнатным эконом-жильем эксперты не сошлись даже в векторе движения цен. Сравнивая первый квартал прошлого года и аналогичный период 2015-го, в «МИЭЛЬ-Аренде» отметили рост цены на 1,3%, а в «ИНКОМ-Недвижимости» фиксируют падение на 5% на рынке Москвы и 12% — в Московской области.
Так, по данным «Инком-Недвижимости» за первый квартал текущего года, средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве составляет 30 тысяч рублей в месяц, двухкомнатной — 38 тысяч, трехкомнатной — 46 тысяч рублей. По Подмосковью «однушка» стоит в среднем около 20 тысяч в месяц, «двушка» — порядка 28 тысяч, «трешка» — в районе 34,5 тысяч рублей.
- В бизнес и премиум-сегменте специалисты рынка отмечают однозначное и серьезное падение цен, при этом в зависимости от объекта оно может варьироваться от 10% до 50%.
- «В прошлом году, в это же время, мы сдавали двухкомнатную квартиру элитного уровня за 180 тысяч рублей — в этом году мы сдаем ее за 120 тысяч рублей и уже два месяца не можем сдать», — сообщил РИАМО представитель «Азбуки Жилья».
- Как официально сдать квартиру в Подмосковье>>
- Фокус не удался
Фотобанк МО, Вячеслав Нестеров, Мытищинское ИА
Эксперты сходятся во мнении, что правила на кризисном рынке аренды жилья сейчас определяют сами наниматели, и хозяева квартир вынуждены уступать.
Сначала арендодатели, ссылаясь на падение рубля, попытались перейти на ставки в долларах. На специализированных сайтах начали появляться объявления о сдаче с ценами в у.е. Такой маневр не удался. Основная масса граждан, желающих снять квартиру, получают зарплату в рублях и не готовы в угоду арендодателям брать на себя курсовые риски.
«В тот же период среди наймодателей наметилась тенденция – увеличивать цены в соответствии с инфляцией и удорожанием услуг ЖКХ. Однако стремление поднять стоимость найма было подавлено: нестабильность платежеспособности граждан не только сдерживает рост цен, но и способствует их снижению», — отметила директор Департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость».
Самое дорогое и самое дешевое жилье в Подмосковье. ИНФОГРАФИКА>>
Кто платит, тот и заказывает музыку
Сегодня во всех сегментах рынка предложение значительно превышает спрос. Причин тут несколько.
Строительный бум и рекордное число квадратных метров, сданных за последние годы в московском регионе, увеличили сдаваемую базу и сократили число арендаторов, которые хотят снять квартиры в новостройках.
Существенную роль здесь сыграли и высокие темпы строительства московского метро: многие районы, ранее не привлекательные для найма жилья, теперь составляют серьезную конкуренцию за счет открытия новых станций подземки.
Важным фактором стал и отток трудовых мигрантов. Экспаты из Европы, заселяющие элитную недвижимость, стали уезжать из России с введением санкций, а гастарбайтеры из стран СНГ и регионов РФ, покинувшие Россию после падения рубля, значительно снизили спрос на эконом-жилье. При этом, чем выше класс жилья, тем ситуация острее.
Предложение, существенно превысившее спрос, сделало арендаторов хозяевами положения. Сегодня тот, кто платит, тот и определяет цену. Арендодателям же приходится идти на уступки и предоставлять скидки. При попытках повышать цену арендодатели сталкиваются с трудностями. В итоге квартиры простаивают, а собственники теряют больше, чем если бы они пошли на торг.
Пробки-2015: «расчистит» ли кризис дороги в Москве>>
На «дне»
flickr.com, Alexander Baranov
Однако ясно, что цены не могут падать до бесконечности. Дальнейшее падение цен на аренду, по прогнозам экспертов, маловероятно. На рынке есть тенденции, препятствующие этому.
Падение платежеспособности населения и удорожание ипотеки заставляет часть граждан отказаться от планов по приобретению собственного жилья. Поэтому многим придется продолжать снимать квартиры. Арендодатели, особенно это касается эконом-жилья, часто живут за счет сдаваемой недвижимости, и учитывая общий рост стоимости жизни, просто не смогут и дальше снижать арендную плату.
По оценке специалиста компании «ИНКОМ-Недвижимость», рынок аренды уже практически достиг ценового «дна», резкий обвал – это уже своего рода революция. К тому же, как сообщила РИАМО эксперт «Инком-недвижимости», в третьем квартале текущего года, ожидается традиционное сезонное оживление, которое кризисами не отменяется.
- «В сентябре многие возвращаются в Москву с дач, из отпусков и каникул, поэтому спрос на «ходовые» объекты эконом-класса должен возрасти, а в след за ним произойдет и небольшое повышение цен», — резюмирует эксперт.
- Как правильно планировать семейный бюджет в кризис>>
- Анна Семенова
Аренда квартир в Москве
Риелторы и аналитики рассказали, что будет со стоимостью, предложением и спросом на аренду столичных квартир после Нового года
fizkes/shutterstock
Ситуация с коронавирусом внесла свои коррективы во все сферы жизни общества. Рынок аренды московского жилья не стал исключением. Если в прошлом году и до начала карантина аренда показывала рост, то сейчас упали и спрос, и цены. Дальнейшая расстановка сил будет зависеть от развития ситуации с коронавирусом.
Риелторы и аналитики рассказали, что будет со стоимостью, предложением и спросом на аренду столичных квартир в 2021 году.
Снять квартиру в Москве будет просто — спрос уменьшится
Снять квартиру в Москве сегодня очень просто: спрос на арендное жилье уменьшился. Эта тенденция сохранится и в первом квартале 2021 года, считают эксперты.
«В четвертом квартале 2020 года мы отметили снижение спроса по сравнению с тем же периодом 2019 года на 40%.
Соответственно, спрос в январе — марте 2021 года будет ниже, чем годом ранее, примерно на те же значения», — пояснила управляющий директор «Миэль» Мария Жукова.
«Как только появляются слухи о возможном объявлении карантина, спрос [на аренду жилья в Москве] существенно затихает. Если эти слухи не подтверждаются, то через неделю начинает восстанавливаться.
В новом году роста на рынке аренды жилья ожидать не стоит, так как не будет ни роста экономики, ни роста доходов населения.
Увеличить спрос, но не вернуть его до прошлогодних показателей, сможет всеобщая вакцинация и гарантии правительства в том, что не будет никаких ограничительных мер. В то же время часть сотрудников перевели на удаленный формат работы.
Даже если ситуация с коронавирусом сойдет на нет, многие компании, вероятно, оставят такой формат работы. Те, кто покинул Москву, не вернутся в город, пока ситуация не будет прозрачной», — считает руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев.
Что будет с ценами на аренду квартир в Москве в 2021 году
Предпосылок к росту стоимости аренды столичного жилья сейчас нет — соответственно, не стоит их ждать и в первом полугодии 2021 года.
«Снижение цен возможно, но незначительное, поскольку, с одной стороны, спрос ниже предложения и выбор объектов большой, а с другой, собственники в большинстве своем не готовы сдавать квартиры ниже определенного психологического порога, который уже в целом достигнут. Так, скидки даже в 2–3 тыс. руб. собственники дают крайне неохотно и только тем, кто соответствует представлениям об идеальном нанимателе», — пояснила Жукова.
Если в следующем году не будут введены жесткие карантинные ограничения, ожидается возвращение к прежним ценовым показателям, уточнила заместитель директора департамента аренды квартир риелторской компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова.
По ее словам, на стоимость найма будут влиять главным образом инфляция и постепенный рост спроса. В массовом сегменте (стандарт- и комфорт-классы) наймодатели постараются индексировать снижение доходов и рост затрат на оплату услуг ЖКХ.
Однако серьезно повысить ставки не удастся, так как наниматели не готовы к существенному увеличению арендного бюджета и, скорее всего, проигнорируют переоцененный объект, считает эксперт.
Предложение арендных квартир в столице
Из-за падения спроса на аренду в столице предлагаемых под сдачу квартир сейчас больше, чем год назад.
«Ликвидные варианты по-прежнему сдаются быстро, а вот квартиры, которые несколько переоценены или обладают некоторыми потребительскими недостатками (либо собственник излишне жестко выбирает потенциальных жильцов), экспонируются на 25–30% дольше, чем раньше, до двух месяцев.
До пандемии их бы точно так же быстро сняли, сейчас ситуация иная», — отметила Жукова.
В 2021 году ожидается пополнение арендной экспозиции квартирами в новых домах, приобретенными в уходящем году, — повышение качества ассортимента может увеличить и среднюю цену предложения найма, отметили в «Инкоме».
Вероятно, часть владельцев попытается повысить доходность жилья — например, при помощи разделения квартир на студии или апартаменты, считает основатель сервиса для инвестиций в недвижимость Realiste Алексей Гальцев.
«Такая динамика приведет к росту нагрузки на социальную инфраструктуру и в перспективе двух-трех лет станет причиной ограничений в части раздела квартир и использования апартаментов для жилья — в свое время это уже произошло в Нью Йорке, Лос-Анджелесе, Сан-Франциско и других дорогих городах, где власти жестко регламентируют любые изменения такого рода», — считает эксперт.
В связи с пандемией коронавируса портрет арендатора московского жилья претерпел изменения. «Сократилась доля иностранцев из государств, с которыми у нас сейчас закрыты границы.
Также сократился трафик внутри страны, выросла доля удаленных работников, которые не приезжают в Москву из своих городов, поэтому стало существенно меньше иногородних нанимателей.
В общей структуре нанимателей выросла доля москвичей и жителей ближайших регионов», — подчеркнула Жукова.
Контингент нанимателей в 2021 году будет состоять из учащихся и студентов, приезжающих на целевые заработки и на постоянную работу, переезжающих из одних столичных съемных квартир в другие; главным образом это будут представители регионов РФ и стран бывшего СССР, состав арендаторов вряд ли скоро пополнится гражданами из стран дальнего зарубежья, резюмировала Полякова.
В Москве резко подешевела аренда элитного жилья
Как недорого снять квартиру в Москве без посредников? Рабочие способы
Ежегодно в столицу приезжают не только тысячи туристов, но граждан, которые стремятся улучшить свою жизнь. Многим из них не по карману сразу приобрести жилье. Поэтому они ищут способы дешево снять квартиру в Москве. Возможно ли такое? Ведь в столице расценки в сфере аренды недвижимости довольно высокие. Давайте разбираться.
Большую роль в формировании стоимости квартиры играет район. Например, в центральном снять жилье можно не менее, чем за 40 тыс. руб. и выше. И это будет стоимость простой однокомнатной квартиры.
Двухкомнатные стоят дороже. В ЦР Москвы аренда такого жилья достигает 60 тыс. руб. Вряд ли кто-то из приезжих может позволить себе такую трату. Есть вариант аренды двухкомнатной квартиры вместе с собственниками или другими арендаторами. В таком случае стоимость жилья делится на количество арендаторов. Будет гораздо дешевле.
Практика сдачи в аренду двух- или трехкомнатной квартиры сразу нескольким арендаторам в Москве довольно популярна.
Что касается районов, отделенных от центра, стоимость аренды недвижимости в них намного ниже. Например, в Северо-Западном районе можно снять студию за 20 тыс. руб. Ремонт в ней будет обычным.
Но и размер такой жилплощади оставляет желать лучшего — около 20 кв.м. Это вариант не подойдет для семьи с детьми.
Таким предложением могут воспользоваться туристы, которые приезжают в Москву на несколько недель.
Стоимость аренды квартир в «Новой Москве» довольно высокая. Она практически приравнивается к аренде в центральном районе столицы. Все обусловлено тем, что на ее территории выстроены новые высотные здания с развитой инфраструктурой.
Бюджетные варианты ждут арендаторов на окраинах города или в близлежащих населенных пунктах. Их территории уже вошли в состав Москвы, но цены на недвижимость в них выросли не на много. Снять квартиру в Бутово можно за 15 тыс. руб. в месяц.
Добираться до центра или другого района столицы придется около 2-х часов. Но сейчас правительство обустраивает эти районы. Уже открыты дополнительные железнодорожные пути, по которым пустили скоростные поезда.
Так что в ближайшем будущем проблем с тем, как добраться до нужного района города Москвы не будет.
Что влияет на стоимость аренды квартиры
Первое, на что обращают внимание арендаторы — шаговая доступность до метро или другой инфраструктуры. Стоимость аренды будет на 10-20% выше, если в 15 минутах от дома расположена станция метро или остановка общественного транспорта.
Второе — качество ремонта. Как правило, многие собственники квартир не делают косметический, который уже через несколько лет придет в негодность. На этом может «сыграть» арендатор. Возможно, собственник предложит ему скидку в 10-15% за то, что тот выполнит работы по косметическому ремонту.
Многие граждане иностранных государств живут в квартирах бесплатно. При этом они обязаны выполнить ремонтные работы в установленные сроки. Такой вариант подойдет тем, кто приехал на заработки.
Другие факторы, которые влияют на стоимость аренды:
- Тип строения. Квартиры в стандартной «хрущевке» стоят на несколько процентов ниже, чем в новых высотках.
- Безопасность жилья. Аренда жилья будет снижена в среднем на 5% если в доме нет видеонаблюдения или консьержа.
- Состояние мебели. Если в квартире старая мебель, собственник, как правило, просит на 5-7% меньше стандартной стоимости аренды.
- Расположение квартиры. Жилье на последнем и первом этаже стоит дешевле.
Не стоит забывать про обустройство жилья. Если в квартире отсутствует бытовая техника и все необходимое для жизни, снять ее можно довольно дешево. Правда, придется тратиться на покупки мебели и прочего.
Когда лучше начинать поиск квартиры
Наверняка, многие заметили, что стоимость недвижимости изменяется в зависимости от времени года. Например, летом она будет завышена. Аналогичная ситуация и в осеннее время. С чем это связано? Стоимость повышается в зависимости от спроса. Эти времена года связаны с большим притоком капитала у граждан.
Что касается Москвы, искать в ней квартиру лучше зимой или весной. Летом стоимость аренды повышается ввиду приезда многочисленных студентов и поступающих в ВУЗЫ. Осенью в столицу приезжает большое количество желающих заработать. В общем, растет спрос — возрастает и стоимость предложения.
Никто не говорит, что летом снять квартиру в Москве по заниженной ставке не получится. Все зависит от времени. Как показала практика, до середины июля на рынке аренды недвижимости наступает затишье. Поэтому собственники вынуждены снизить стоимость на несколько тысяч.
Какие способы поиска применять
Самый распространенный — доски объявлений в интернете. Существует огромное количество сайтов, на которых собственники размещают объявления о сдаче квартиры в аренду.
На что нужно обратить внимание:
- На расположение жилья. Если будущий арендатор не знает районов столицы, можно посмотреть их на карте.
- На обустройство недвижимости. Если вы не планируете переезжать в Москву на ПМЖ, вам потребуется все необходимое для нормальной жизни: мебель, бытовая техника и прочее.
- На наличие коммуникаций. Квартиры всегда обеспечены постоянным водоснабжением, электричеством, канализацией. Газ присутствует только в определенных видах домов. Как правило, это старые строения. В высотках проведение газовых коммуникаций запрещено законодательством РФ.
- На площадь квартиры. Большой семье вряд ли подойдет студия на окраине Москвы.
Ну и самое главное — стоимость аренды. Как уже говорилось выше, она может быть дешевой только в отдаленных от центра районах.
Второй способ — обращение в риэлтерские агентства. Их также существует огромное количество. Нужно быть предельно внимательным. Многие из них работают по мошеннической схеме. Они просят клиентов вносит сумму аренды сразу, а затем уже выезжать на объект или связываться с собственником квартиры.
Такие схемы работают сейчас во всех крупных городах РФ.
Риэлтеры размещают свои объявления на сайтах в интернете. Мошенников опознать довольно просто. Стоимость аренды квартир у них в разы ниже рыночной. Человеку с небольшим стартовым капиталом такие предложения нравятся. Но они, скорее всего, будут обманом. Есть риск остаться без арендованной квартиры и финансов.
Третий способ — самый безопасный. Если у вас есть знакомые в столице, можно попросить их помочь вам в поиске квартиры. Как правило, не все собственники, которые сдают в аренду жилье, подают объявления в интернете или газеты. Они используют «сарафанное радио». Стоимость аренды у них ниже, да и заключение сделки будет гораздо безопаснее.
Что нужно знать
Никогда не соглашайтесь на аренду, если собственник отказывается оформлять ее документально. Такие сделки считаются фиктивными. Если вам попадется мошенник, в суде вы не докажете, что арендовали у него квартиру.
Каждая сделка по аренде должна быть заверена документально. Нелишним будет оформить договор непосредственно у нотариуса. В этом случае документ имеет юридическую силу. А собственник не сможет вас обмануть безнаказанно.
Каждый арендатор должен помимо стоимости аренды квартиры внести дополнительный страховой платеж. Его размер зависит от требований собственника недвижимости. Некоторые желают получить оплату сразу за несколько месяцев аренды. Другие — половину ее ежемесячной стоимости. Все эти нюансы обсуждают до документального заверения сделки.
На что обратить внимание при подписании договора аренды
Во-первых, в документе должен быть указан собственник или его доверенное лицо, которое действует на основании доверенности, выданной нотариусом. Обязательно должны присутствовать номера и серии документов, удостоверяющих личность собственника или другого лица, адрес их регистрации или проживания.
Во-вторых, данные об арендаторе: ФИО, адрес регистрации, контактная информация. Далее, площадь квартиры, которая сдается в аренду. Также указывают состояние квартиры и имущества, находящегося в ней. Если при осмотре были выявлены дефекты в ремонте, в целостности мебели, все это должно быть задокументировано.
Не стоит забывать о снятии показаний со счетчиков. Они также должны быть вписаны в договоре в специальном пункте.
Срок аренды указывают в начале договора, в середине документа — права и обязанности сторон. Внизу ставят дату и подписи арендатор и собственник. Если вы не смыслите в договорах, лучше показать его юристу.
Он подскажет, на что нужно обратить внимание, и какие пункты лучше указать в документе.
Миф о подешевевшей аренде квартир в Москве
Может быть, пару месяцев, как началась пандемия и кризис, аренда квартир в Москве и просела, но сейчас найти приличную жилплощадь за вполне приемлемые деньги — большой вопрос.
Фото из сети
Фото из сети
Так уж получилось, что мне пришлось покинуть Новые Черёмушки. Там я снимал однушку на Гарибальди. Полуубитая квартира мне обходилась в районе 32-33 тысяч. Не буду про нюансы общения с арендодателем, особенно в период изоляции, просто в какой-то момент принял решение съехать. И началось самое интересное.
Фото из сети
Фото из сети
Поиски квартиры.
Поселившись на сайтах авито и циан, мы методично штудировали квартиры в нужном нам районе, и спустя месяц просмотров и разглядывания объявлений я понял одно. По-прежнему, на рынке полно предложений по аренде ужасных, раздолбанных помещений. А если квартира более-менее приличная, она надолго не задерживается. И ценник, он совсем не просел.
Например в районе метро Октябрьская или Шаболовская, мы смотрели квартиры, они нас не устроили по соотношению цена-качество. Так вот, все они спустя неделю-вторую уже были реализованы, ибо пропали из базы данных.
Ценник на более-менее приличную двушку — 50 000 рублей. Это без евро ремонта, старые обои, советский туалет и даже тараканы! Правда, я уже много лет не видел тараканов, и мне казалось, их давно потравили всех.
Ага, сейчас! В центре москвы сдают квартиры с тараканами!
Фото из сети
Фото из сети
Кто же интересуется сейчас квартирами?
У хозяйки, с которой я подписывал договор, ради интереса поинтересовался, а кто к ним вообще обращался? На удивление, она ответила, очень много было приезжих из бывших республик.
Всякие Киргизии, Казахстаны, Таджикистаны… Нет, эти ребята сразу отправлялись в сад. Арендодатель в идеале хочет славянскую семью, пусть с детьми, но без животных.
А если на лицо вы не очень русский, то скорее всего вы не снимете квартиру.
Не хочет арендодатель рисковать жилплощадью, боятся, что там где один таджик, там и все 20 таджиков. И согласитесь, это как то странно, когда гастробайтер снимает на себя и жену двушку на Шаболовке за 50 тысяч.
Аренда столичных квартир снова подешевела
01 марта 2016
Пока российская экономика ищет «дно», рынок аренды жилья в столице, похоже, нашел его, оттолкнулся и устремился вверх. Однако «вынырнет» он совсем иным, чем прежде.
Вышли из штопора
О том, что пик падения спроса на аренду в Москве пройден, говорят данные риелторов. По данным «МИЭЛЬ-Аренда», по итогам января спрос на рынке аренды квартир в Москве вырос на 16,8% (по сравнению с декабрем 2015 г.).
И хотя предложение квартир в аренду осталось выше спроса на 22,6%, оно продолжает снижаться — в январе на 17,3% к аналогичному периоду.
Для сравнения: в декабре прошлого года квартир в аренду предлагалось на 73% больше, чем было арендаторов.
При этом, отмечает директор компании Мария Жукова, спрос на квартиры стоимостью найма до 25 тыс. руб. в месяц даже превышает предложение. Хорошие недорогие квартиры сдаются достаточно быстро, подтверждает глава департамента аренды «Азбуки Жилья» Роман Бабичев: «Рынок уже прошел дно, и ситуация начинает выходить из штопора».
Средние цены аренды подтверждают мнение экспертов: хотя двухкомнатные квартиры в январе существенно подешевели, арендные ставки затормозили скорость падения и даже попытались вырасти (см. таблицу).
«Расколбас» ставок, характерный для этапа окончания тренда, особенно хорошо виден при анализе цен по округам. Так, аренда однокомнатных квартир, по данным «МИЭЛЬ-Аренда», в ЗАО подешевела на 8,9%, а в СВАО подорожала на 4,1%.
Невезучие двухкомнатные квартиры больше всего подешевели в ВАО — на 7,3%. А трехкомнатные, подешевев в САО на 8,6%, в СВАО подорожали на 7,1%.
Снижение арендных ставок в феврале 2016 года продолжилось, хотя и не так интенсивно, как раньше. По данным ЦИАН, средняя стоимость аренды типовой однокомнатной квартиры в Москве сейчас составляет 33 412 руб., типовой двухкомнатной — 46 783 руб., а типовой трехкомнатной — 66 086 руб. По сравнению с январем ставки снизились на 0,8%.
Согласья нет
По мнению опрошенных «МК» экспертов, цены аренды вплотную подошли к границе даже не рентабельности, а разумности сдачи квартиры внаем. В результате собственники все чаще задумываются, стоит ли им сдавать квартиры в аренду. И чем дороже ремонт и обстановка, тем чаще приходит им такая мысль.
«Последний год рентабельность сдачи в аренду жилья уменьшалась вместе с опережающим снижением арендных ставок на фоне роста коммунальных расходов и введения платы за капремонт, а также роста цен на мебель и товары для отделки и ремонта.
Сейчас она составляет около 5% годовых с учетом расходов, налогов, амортизации ремонта и обстановки», — говорит ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин. Сейчас, по оценке специалистов, средний срок окупаемости квартиры экономкласса составляет порядка 18 лет. Доходность в этом же сегменте на рынке городской аренды в Москве колеблется в диапазоне 4–7% годовых.
Это без учета коммунальных платежей и налога на недвижимость, который с этого года значительно вырос. Даже не отличающиеся щедростью госбанки дадут по депозитам больше.
«Если речь идет о той недвижимости, что приобреталась 10 лет назад, то — да, вложения уже окупились и бизнес вполне можно считать рентабельным. Сегодня мы уже не говорим о доходах, скорее покупка и сдача в аренду дорогой квартиры — это способ сохранить капитал, то есть это возможность приобрести не актив, а пассив.
Повышение ставки нецелесообразно на таком рынке — квартира будет долго стоять. Однако цены уже опустились до того уровня, когда собственник понимает, что расходы на последующий ремонт и компенсацию износа помещения будут съедать основную часть прибыли», — поясняет директор департамента аренды квартир Penny Lane Realty Марина Шекера.
Поэтому арендодатели, особенно собственники дорогих квартир, не очень активничают, поскольку понимают, что сдать за достойную цену крайне сложно, а отделка и мебель дороги, все покупалось по совершенно другому курсу.
И в результате сдачи в реальном выражении можно даже проиграть, если будет серьезный ущерб и износ, считает управляющий партнер Spencer Estate Вадим Ламин.
В то же время арендаторы уже привыкли к тому, что цены снижаются, и ищут варианты подешевле. Это может сыграть с ними злую шутку, уверен Ламин: «В два с лишним раза выросло количество просмотренных вариантов до достижения результата.
У нас недавно был случай, когда квартиру на Кутузовском сняли через месяц после первого просмотра. За этот месяц было показано несколько десятков вариантов, потом совершенно случайно вспомнили и вернулись в начало. Повезло, что квартира за это время не ушла, но собственники на дисконт не согласились.
Пришлось довольствоваться заявленными месяц назад условиями — потерянное время, эмоции, деньги».
Выжидательная позиция арендаторов стала одним из факторов снижения предложения на рынке.
Дело в том, что арендаторы и арендодатели имеют разную, как это называется, рыночную силу: квартира может какое-то время пустовать или быть продана, а вот жить на улице затруднительно.
Первыми это на себе почувствовали съемщики дорогих квартир, так как их владельцы, как правило, люди не бедные и умеют считать.
По мнению Юлии Ковалевой, руководителя отдела аренды городской недвижимости Kalinka, именно отложенный спрос со стороны ожидающих дальнейшего снижения ставок клиентов вызвал активизацию рынка элитной аренды во второй половине ноября — первой половине декабря прошлого года.
«Именно в этот период произошло значительное вымывание качественных квартир по адекватной цене. В течение года рынок пополнился морально устаревшими предложениями, которые простаивали по 6–9 месяцев даже со сниженным ценником», — говорит эксперт.
Сегодня, по ее словам, спрос стабильно высок, а качественные предложения в традиционно популярных районах уходят с рынка молниеносно.
Портрет хозяйки
Возможно, поэтому сдают квартиры либо те, кто купил их давно — причем именно для сдачи в аренду, либо те, кто вынужден сдавать квартиру. «В первую очередь жилье сдают пенсионеры, поскольку у них есть эти свободные квадратные метры.
В то же время нужны деньги для того, чтобы комфортно жить и при необходимости помогать детям. Другая категория — это инвесторы, в «жирные» годы вложившиеся в недвижимость и теперь пытающиеся отбить эти сложения.
Ну и третья категория — это самые обычные москвичи, которые получили квартиру в наследство», — говорит Бабичев.
Среди сдающих выросла доля новичков — семей, которые ранее не рассматривали «лишнюю» жилплощадь как источник дохода, но в связи со снижением реальных доходов начинают сдавать ее в аренду, добавляет Пыпин. «В то же время ряд хозяев на фоне снизившейся доходности арендного бизнеса в прошлом году активно продавали «лишние» квартиры», — отмечает он.
Из обоймы арендодателей выпали самые расчетливые и динамичные, поясняет Ламин: кто-то продал жилье и вложился в более прибыльные предприятия, кто-то вообще покинул страну, накопив определенные средства и привыкнув уже к заграничной жизни. «В целом увеличилось количество людей, для которых в нынешних условиях сдача квартиры в аренду — серьезное подспорье, порой даже единственный источник дохода. Особенно в сегменте доступного жилья», — говорит он.
Еще одна категория сдающих квартиры — покупатели новостроек. Льготная ипотека и скачки валютного курса сыграли с ними злую шутку: стремясь успеть купить квартиру, пока их финансы это позволяют, они, получив ключи, выяснили, что денег нет ни на обстановку, ни даже на отделку. В результате все чаще в базах объявлений о сдаче появляются варианты сдачи в аренду за ремонт или квартир без мебели.
Аренда «на паях»
Именно за счет тех, кому не до рентабельности — лишь бы день простоять да ночь продержаться, — и продолжается падение арендных ставок. Впрочем, и те, кто уже не готов уступать по цене, все еще продолжают снижать другие требования.
В первую очередь речь идет о депозите. Традиционно он составляет сумму, равную месячному платежу, и позволяет хозяевам хотя бы частично застраховаться от порчи имущества и неплатежей.
Сегодня же, по словам Жуковой, все чаще хозяева готовы к рассрочке оплаты депозита.
«Например, тот же депозит они готовы разделить на три месяца, многие сейчас соглашаются даже на половину депозитной суммы», — говорит Бабичев.
Снижение размера залога наблюдается только в наиболее дешевом сегменте с «убитым» ремонтом, где арендодатель, по сути, сдает голые стены и выносить или портить нечего, уточняет Пыпин. А по мнению Ламина, ни разбивать, ни снижать депозит не стоит: «Неспособность выплатить депозит — предпосылка к досрочному съезду по финансовой несостоятельности или просто обман».
Лояльность хозяев повышается в области нематериальных требований. «Чтобы сохранить свой доход, хозяева все чаще соглашаются на заселение в квартиры семей с детьми, животными и иных категорий, ранее не проходивших «фейс-контроль» на заселение на несколько месяцев», — перечисляет Пыпин.
Все чаще хозяева соглашаются на совместную аренду их квартир несколькими арендаторами. «Примерно 30% обращений поступает от потенциальных арендаторов, которые хотели бы арендовать квартиру «на паях».
Собственники, разумеется, это не приветствуют, а если и соглашаются на такое «общежитие», то устанавливают более высокую арендную плату», — говорит Жукова. По ее мнению, кризисная ситуация как нельзя лучше подходит для такого пока еще непопулярного в России вида аренды, как аренда в складчину.
«Европа и США уже давно и повсеместно практикуют это, а у нас, к сожалению, совместное проживание посторонних людей в одной квартире владельцы ассоциируют чуть ли не с притоном», — сокрушается эксперт.
Снизили свое вознаграждение и риелторы. Сейчас даже в экономклассе риелтору все сложнее рассчитывать на прежние 100% комиссии, сетует Бабичев. «Они стали чаще соглашаться на комиссию в 50% и даже 30%», — добавляет Пыпин.
Что касается непосредственно снижения ставок, то скидки могут предоставляться в пределах 5–10% от заявленной стоимости. Но для дисконта должно найтись веское обстоятельство, предупреждает Ковалева: «Например, предоплата за полгода или год.
Или более подходящий арендатор. Владелец отдаст предпочтение и предоставит скидку одинокой обеспеченной и работающей женщине, чем заселит в квартиру семью с тремя детьми, пусть и за более высокую арендную плату.
В первом случае амортизация квартиры будет минимальной».
Артисты вместо экспатов
Портрет арендаторов тоже изменился самым кардинальным образом.
На фоне избытка вариантов арендаторы стали избирательнее, придирчивее и предъявляют более высокие требования к арендуемому жилью, даже если речь идет о самом дешевом, до 30 тыс. руб. в месяц, считает Жукова. «Так, арендаторы отдают предпочтения новостройкам.
В последние годы достаточно активно вводилось в строй новое жилье — улучшенные дома, более просторные квартиры и развитая инфраструктура, — говорит она.
— Даже арендаторы, снимающие не очень дорогое жилье, интересуются парковочными местами, для арендаторов же бизнес-класса наличие парковочных мест либо мест на подземных стоянках является обязательным условием».
Перестала прослеживаться связка между национальной принадлежностью клиента и определенной локацией, как в былые годы, отмечает Бабичев: когда приезжие из Таджикистана искали жилье в Бирюлеве, где располагалась овощебаза, или гости из солнечной Армении предпочитали селиться рядом с Черкизовским рынком. «Сейчас таких локаций почти не осталось, нельзя сказать, что около ТЦ «Москва» арендует жилье большое количество китайцев», — говорит эксперт.
Среди нынешних арендаторов крайне мало иностранцев, удивляется Ламин. «За 13 лет работы в аренде я не помню такого, чтобы практически все квартиры центра столицы, заточенные под экспатов, сдавались совсем не тем, на кого рассчитаны, и совершенно с другой ставкой аренды. Или даже простаивали, особенно большие квартиры в сталинских и дореволюционных домах», — разводит он руками.
Вместо экспатов центр облюбовали чиновники и успешные артисты. Достаточно часто квартира в аренду снимается ими на время ремонта собственного недавно купленного жилья.
Все больше среди арендаторов молодых семей с детьми, отмечает Шекера. Именно из-за них спрос сместился в сторону ЖК, обладающих развитой инфраструктурой, а классический стиль обстановки потерял былую популярность.
Вся пресса за март