7 признаков новостроек, в которые стоит вкладывать деньги

Какую квартиру лучше купить в 2018 году, чтобы заработать на этом? Что лучше — новостройка или вторичка, какой район и этаж предпочтительнее для инвестиционной недвижимости? В этой статье мы разберемся в том, позволяет ли экономическая ситуация, которая сложилась в нашей стране, заниматься заработком в сфере купли-продажи жилых квадратных метров, а также сопоставим все имеющиеся статистические данные, чтобы понять, какую квартиру лучше всего покупать для этих целей.

Инвестиционная квартира — миф или реальность?

Стоит отметить, что всего несколько лет назад еще была актуальна схема, благодаря которой многие люди сумели разбогатеть не имея большого опыта в сфере недвижимости. Данная задумка была максимально примитивной и заключалась в приобретении недвижимости (чаще всего в новом доме) и последующей ее продаже, только немного позднее и подороже.

Многие занимались покупкой квартир, которые находились на этапе строительства, что выходило очень дешево, а иногда даже с существенными акционными скидками. А после сдачи готовой жилплощади реализовывали их на порядок дороже

Весь этот «бум» происходил еще до кризиса и отбоя от желающих приобрести квартиру у таких вот бизнесменов никогда не было.

В итоге, получалось не только неплохо жить на доход от схемы, но и вкладывать деньги в новый виток с покупкой/продажей. Но, к сожалению, несколько лет назад такая схема перестала работать, так как квартиры начали быстро дешеветь.

В итоге даже сейчас ситуация не стабилизировалась, не говоря уже о возвращении к старому порядку вещей.

7 признаков новостроек, в которые стоит вкладывать деньги

Но остались ли хотя бы какие-то виды недвижимости, которые будут интересны с инвестиционной точки зрения даже сегодня? Давайте разберемся в этом, чтобы понять, можно ли купить что-то дешевле сейчас, чтобы позднее продать дороже.

Инвестиции в новостройки: выгодно ли это?

Актуальность вложений в новостройки сохранялась многие годы. Ни для кого не является секретом, что жилплощадь в строящемся доме стоит намного дешевле, чем в готовом, хоть и новеньком здании. Помимо этого, чем более ранней будет стадия покупки, тем дешевле она вам обойдется. 

Чем ближе к завершающей стадии, тем дороже становятся все квартиры в доме. В среднем, цена на квартиру повышается не менее чем на 15% и не более чем на 30%

Если говорить о реальных цифрах, то получается следующее: подмосковная квартира-студия обойдется вам примерно в 2,2 миллиона рублей, если купить ее на этапе строительства. Абсолютна такая же квартира, но в сданном доме будет стоить уже 2,8 миллиона. Когда дом будет полностью заселен, цена может подняться еще на несколько сотен тысяч рублей.

Статья по теме: Как правильно выбрать квартиру — новостройка или вторичка?

Отметим, что актуальная ситуация в сфере менее выгодна, чем несколько лет назад. Чаще всего рост цены позволит продать квартиру после сдачи дома всего на 10-15% дороже, чем вы инвестировали в ее покупку на этапе строительства. Эту прибыль можно получить примерно за 2-3 года, которые являются сроком строительства.

Также стоит знать, что подобные инвестиции достаточно рискованные, ведь многое зависит от финансовой стабильности строительной компании. Ведь в случае непредвиденных ситуаций можно остаться без квартиры и с необходимостью судиться за то, чтобы вернуть свои вложения.

Выбираем инвестиционную квартиру по расположению

В большинстве случаев, если обсуждать вопрос долгосрочной перспективы, любая квартира станет дороже, чем была во время покупки.

Исключением являются только квадратные метры, приобретенные на вторичном рынке и в старых домах.

В иных случаях вполне можно полагаться на прогнозы экспертов, которые сообщают о том, что до реального насыщения рынка еще очень далеко, а квартирный вопрос остается актуальным для многих тысяч российских семей.

Поэтому при покупке квартиры чуть ли не в первую очередь стоит обращать внимание на внешние факторы, которые к самой жилплощади имеют вторичное отношение.

Данные параметры являются очень важными для любого покупателя, а для того, кто хочет заработать на инвестициях – вдвойне.

Если инвестор не побеспокоится об этом вопросе, он рискует получить квартиру, которая в будущем потеряет большую часть цены, несмотря на все свои внутренние привлекательные особенности.

Место, где расположен сам дом, очень сильно влияет на стоимость квартир в нем. «Location, location and location», как говорят американцы

Престижность района, развитость окружающей инфраструктуры, хорошая экологическая обстановка и транспортная доступность – все это не только будет способствовать быстрейшей продаже, но и повысит ценник на десятки процентов.

Успешной будет только та жилищная инвестиция, которая изначально демонстрирует высокие показатели ликвидности, позволяющие быстро и без проблем продать собственность за интересующую конкретного владельца цену. Но не забывайте, что даже в самом продуманном проекте есть квартиры, которые менее ликвидны, чем все остальные.

Самыми удобными будут варианты, которые расположены на средних этажах (наиболее комфортны по различным показателям и обладают меньшим количеством недостатков), подальше от лифтовых шахт (меньше квартир на площадке), и обладающие окнами, которые выходят во двор

Квартиры с проходными комнатами и маленькими кухнями также не нравятся большей части потенциальных покупателей. Легче всего будет продать однокомнатную и двухкомнатную квартиру, отмечают эксперты.

Что выгоднее: ипотека или аренда квартиры?

Чистота в приоритете, дорогой ремонт – не нужен

В данной части статьи мы дадим несколько советов, которые позволят предварительно подготовить недвижимость в ожидании потенциальных покупателей, чтобы продажа квадратных метров, в которые вы инвестировали свои средства, не превратилась в длительную многомесячную и сложную процедуру:

  • приведите квартиру в порядок. Сюда входит проведение генеральной уборки, выбрасывание всех лишних вещей, чистка сантехники, мытье окон и полов. Любого покупателя привлечет чистое, просторное и светлое жилье, а не его антипод;
  • если на стенах и потолках жилища слишком заметны следы протечек или плесени – обязательно устраните их. Точно так же негативно на продажу могут повлиять и старые обои. Лучше заменить их на дешевые, но светлые и новые. Данный шаг позволит не только обновить квартиру, но и сделать ее визуально большей;
  • избавьте квартиру от старых ковров, диванов, зеркал. Давно обветшалые и никому ненужные вещи только отпугнут покупателей;
  • стоит обратить внимание и на состояние подъезда. Позаботьтесь хотя бы о том, чтобы все лампочки там горели. Если есть время и желание – помойте стены и лестничную клетку, чтобы не испортить настроение заинтересовавшимся людям еще до просмотра самой квартиры;
  • не делайте ставку на высококлассный ремонт перед продажей относительно недорогой квартиры. Все ваши усилия, дорогие материалы и работы никогда не окупят себя и вы всего лишь потеряете деньги, которые сделали бы квартиру слишком дорогой, включи вы их в конечную цену;
  • при этом стоит понимать нынешнюю экономическую ситуацию и то, что многие семьи начали предпочитать уже «готовые» для жилья квартиры, в которые можно въехать и без проблем с ремонтом и прочими моментами жить не менее нескольких лет. Так что, наличие миловидного, но недорогого ремонта с более-менее современной мебелью будет большим плюсом, который позволит найти покупателя в несколько раз быстрее, а может даже, моментально;
  • многих покупателей очень сильно волнуют скоростные параметры сделки. Некоторые даже готовы переплачивать, лишь бы поскорее въехать квартиру, которую недавно только нашли. Поэтому стоит заранее побеспокоиться о том, чтобы с юридической стороны жилплощадь была свободной (имеется ввиду регистрация в ней тех или иных жителей). Освободить квартиру от всего лишнего стоит заранее, до подачи объявления.

На этом все. Надеемся, наши советы и рекомендации помогут не только качественно инвестировать, но и уверенно продавать недвижимость, которая не только сохранит, но и приумножит ваши накопления. Удачи!

Материалы по теме: Как сэкономить на ЖКХ?

Инвестиции в жилье — какой доход может принести жилая недвижимость

Как объект инвестиции жилая недвижимость всегда была в поле зрения инвесторов. Объясняется это довольно просто — в любой политической или экономической ситуации людям будет необходимо жилье, ведь это одна из наших главных жизненных потребностей, после воды и еды.

При чем рынок жилой недвижимости очень динамичен: кто-то покупает, кто-то продает — этот поток нескончаем, так как все мы стремимся к лучшему и хотим жить с комфортом. Как инструмент инвестиций, жилье имеет некоторые специфические нюансы, в этой статье я о них и расскажу.

Жилье всегда считалось рентабельным и выгодным объектом для инвестиций. Еще в далекие советские времена в умах общественности укоренилась мысль, что такое капиталовложение — это надежно и прибыльно.

Такая же позиция в массах сохранилась и до наших дней, но вот реалии жизни изменились кардинально, что не могло не повлечь за собой изменений и в этой уверованной всеми догме.

Да, жилье, как и прежде, в цене, такая покупка надежно сохранит ваши деньги, но! Нельзя купить квартиру где попало и ждать от нее супер-профита.

Настали времена, когда необходимо тщательно подойти к инвестиции в недвижимость, ведь от этого зависит ее ликвидность — купите дом в глухой деревне и потом попробуйте его продать. Скорее всего это будет нереально, а если и удастся, то профит вам светит через несколько десятков лет.

Из вышеописанного следует, что грамотное приобретение вам удастся быстро реализовать, и цена на него будет выгодной.

Так как дом или квартира — это дорогостоящий товар, то необходимо учитывать все детали: вид из окна, расположение инфраструктуры, транспортную развязку, склочность соседей… Из-за дороговизны жилья, оно приобретается зачастую раз и навсегда — мало кто может позволить себе менять дома, как перчатки (а в нашей стране и вовсе, далеко не все могут себе позволить собственное жилье), поэтому к покупке подходят со всей тщательностью, и даже малейшая неприятность может оттолкнуть покупателя от желания сделать приобретение.

Жилая недвижимость — выгодный инвестиционный инструмент только при грамотном инвестировании. Если к вложению средств не подойти тщательно, то это может отразиться на вашем доходе.

Читайте также:  Экологический рейтинг 200 городов России за 2019 год

В целом же жилье является одной из наиболее доступных для частных инвесторов категорий недвижимости — если зарубежная или коммерческая недвижимость потребуют относительно солидных сумм, то купить квартиру или дом для инвестора с небольшим капиталом не составит труда.

Есть и другая особенность жилой недвижимости — вернуть средства и получить прибыль с нее можно не только путем продажи, могут быть и инвестиции в жилую недвижимость с последующей сдачей ее в аренду.

Как показывает практика, при сдаче в аренду недвижимость этого типа окупает себя в течение нескольких лет и дальше инвестор получает чистый профит, (причем он может быть неограниченно во времени), а жилье все так же останется во владении вкладчика.

Но в том случае, когда вернуть деньги необходимо как можно быстрее, вариант сдачи будет неуместен. Тем не менее и спекулятивный и долгосрочный подход в инвестировании в недвижимость присутствуют и оба имеют свои преимущества и недостатки.

Инвестиции в жилую недвижимость в России не теряют своей популярности, в большей степени из-за того, что каждый человек с деньгами может купить-продать и почувствовать себя настоящим инвестором.

Доступность этого вида инвестиций и определяет по большей части ее спрос. Но то, что видят и думают простые смертные, часто очень кардинально отличается от точки зрения опытного инвестора.

Рынок жилой недвижимости динамичен и имеет свои особенности, которые также переменчивы.

Давайте попробуем развенчать основные мифы по поводу инвестиций в жилье:

  • Миф первый: Жилье всегда будет дорожать. На практике это вовсе не так, цена на дом или квартиру будет расти только в том случае, если он расположена в бурно развивающемся городе, который через несколько лет имеет перспективу разрастись в мегаполис. Если купить наобум квартиру и ждать ее подорожания, то можно дождаться, как она солидно упадет в цене, ведь цены на те или иные объекты зависят от многих факторов, которые спрогнозировать, если вы не эксперт, крайне трудно.
  • Миф второй: В дорогое, элитное жилье инвестировать выгоднее. Как показывает практика, наиболее ликвидным является жилье эконом-класса — бюджетные квартиры или дома, тогда как пентхаусы и особняки реализовать труднее и за время «простоя» такое жилье может изрядно упасть в цене.
  • Миф третий: Отбить средства на аренде купленной недвижимости проще, если она расположена в крупном городе, столице. В корне не верная мысль. Да, за аренду идентичных квартир в Москве и Новосибирске, большую прибыль можно получить в столице, но здесь на покупку вы потратите больше средств, так как стоимость жилья сильно завышена. Если говорить языком цифр, то московская квартира будет приносить порядка 6% в год, тогда как недвижимость в провинции – 10% от суммы капиталовложения.

Как видите, с точки зрения инвестора, а не обывателя, инвестиции в жилую недвижимость имеют совершенно другие особенности, которые необходимо знать, чтобы вкладывать средства успешно.

Анализ рынка жилой недвижимости

Рынок жилой недвижимости довольно скромен, так как имеет не так много различных форм, но и в нем есть где разгуляться. В зависимости от конечных целей инвестиций и того, какой денежной суммой вы располагаете можно выбрать следующие варианты жилья для капиталовложения.

Дом

Многие предпочитают тесным квартирам обитание в частном секторе, поэтому дома пользуются ощутимой популярностью. Конечно же, инвесторы обращают внимание на этот вид недвижимости, но наибольший интерес с их стороны представляет относительно дорогое, а порой и элитное жилье.

Квартира

Квартира — наиболее ликвидный вариант, она идеально подходит и для сдачи, и для перепродажи. К тому же, именно квартиры пользуются наибольшим спросом среди потребителей. Но чтобы квартиру удалось быстро и выгодно реализовать, необходимо учитывать самые мельчайшие нюансы при ее покупке:

  • Расположение — поблизости должны быть все необходимые в повседневности объекты — школа, детский сад, супермаркет; в тоже время не должно быть — стройки, под окнами не должны шествовать троллейбусы, или железнодорожные поезда.
  • Район — в спальном квартиры покупают чаще, чем в промышленных секторах, где рядом дымятся заводы или проходит оживленная автомагистраль.
  • Состояние — жилье, требующее ремонта продать значительно труднее, чем квартиру «под ключ».
  • Удобства планировки и т.д.

7 признаков новостроек, в которые стоит вкладывать деньги

Комната

Такой себе эконом вариант для мелких инвесторов — если на приобретение целой квартиры или дома не хватает средств, то можно прикупить комнату (например, в общежитии или коммунальной квартире) и реализовать ее с выгодой (а можно просто сдавать в аренду). К слову сказать, такое бюджетное жилье интересует потребителя довольно часто, ведь позволить себе полноценные апартаменты многие не в силах.

Зачастую сдачей комнаты в аренду занимаются не типичные инвесторы, а простые среднестатистические граждане или пенсионеры, которые умудряются таким образом зарабатывать на той квартире, в которой сами же и проживают.

Загородная недвижимость

Пресытившись суматошной городской жизнью, многие стремятся приобрести жилью загородом, причем как для постоянного места жительства, так и для временного посещения по выходным и праздникам.

Загородная недвижимость — это довольно обширный подвид жилья, который включает различные его формы, отличающиеся по цене и удобствам.

Кто-то желает приобрети небольшую дачу, а кому-то нужна вилла на свежем воздухе – инвесторы умудряются зарабатывать и на первых, и на вторых.

Классификация жилой недвижимости

Если вы решили избрать недвижимость для вложения своих средств, то должны знать основную ее классификацию, которая и предопределяет ценовой диапазон для каждого объекта. Существует много вариантов подобной градации, все они имеют право на жизнь, так как не регулируются законодательно и существуют просто для удобства потребителей жилья и его реализаторов.

  • Эконом — наиболее дешевый вариант. Новостройки этой категории строятся из дешевых материалов, возводятся быстро по принципу каркасных домов. Единственный плюс — низкая цена, а в остальном же все довольно прозаично: плохая тепло- и звукоизоляция, перепланировку сделать крайне трудно, дом расположен на окраине. При этом всем, срок эксплуатации составляет не более 5 лет.
  • Комфорт — наиболее распространенный тип новостроек. По сравнению с предыдущей разновидностью, категория «Комфорт» имеет неплохие условия проживания, хорошую инфраструктуру, придомовую территорию. Чаще всего такие новостройки располагаются в спальных районах мегаполисов.
  • Бизнес — к этой категории новостроек относят большинство современных небоскребов, так как сооружаются они из монолитных бетонных блоков. Каждая постройка бизнес-класса особенна и индивидуальна, условия проживания комфортны, имеется отличная инфраструктура, парковка, благоустроенная придомовая территория.
  • Элит — наиболее дорогая недвижимость, построенная из кирпича, что значительно затягивает сам процесс стройки, но облагораживает помещение. Дом имеет не только все надлежащие условия на высшем уровне, но и изысканное оформление — за это зачастую берутся именитые архитекторы. Элитное жилье возводится из дорогостоящих материалов, поэтому имеет значительно больший срок эксплуатации, а кроме этого располагается в хороших районах. Понятно дело, что элитные новостройки не соседствуют с метро — если для кого-то это было бы преимуществом, то уж точно не для жителей таких роскошных апартаментов.

Инвестиции в жилье

Инвестиции в недвижимость всегда были и будут выгодным способом заработка на вложениях. Многие инвесторы обращают внимание именно на жилую недвижимость по той причине, что это доступно, выгодно и не требует каких-либо специфических знаний – достаточно просто уметь находить достойные варианты и с выгодой их реализовывать.

Жилая недвижимость никогда не потеряет своей востребованности – независимо от того, какая в мире экономическая ситуация, человечеству всегда необходимо будет жилье, поэтому у инвесторов, вкладывающих в эту сферу всегда будет возможность хорошо заработать. Инвестировать в жилую недвижимость или нет – решать только вам.

В этой статье я рассказала о преимуществах такого капиталовложения и недостатках, думаю, никто не сможет отрицать, что как инструмент инвестиций жилая недвижимость не только имеет право на жизнь, но и является прибыльным объектом вложений.

Оставайтесь с блогом GQ и вы узнаете много нового и интересного о том, как заставить ваши деньги работать.

Автор Ganesa K.Профессиональный инвестор с опытом работы 5 лет с разными финансовыми инструментами, ведет свой блог и консультирует вкладчиков. Собственные эффективные методики и информационное сопровождение инвестиций.

7 признаков новостройки, в которую стоит вложиться

При выборе квартиры для проживания к ней предъявляются одни требования, а когда выбирается объект для инвестиций — совершенно другие. Как понять, что в новостройку стоит вложиться, расскажет ГородКвадратов.ру.

Участие спонсоров в разработке проекта

Осуществление проектов при данном виде финансирования существенно отличается от строительства на взятые в заём средства. Спонсирующая компания принимает непосредственное участие в разработке проектной документации, поскольку окупаемость вложенных средств связана с прибылью, полученной от проекта.

Кроме того, в кризисной обстановке банки отказываются идти на уступки заёмщикам. Однако при проектном финансировании банк является полноправным участником проекта и может его корректировать, чтобы избежать рисков для себя и заёмщика.

Доступная цена на начальных стадиях

Со временем цены на недвижимость вырастают, что обусловлено выходом на новую стадию реализации проекта. Поэтому для получения прибыли потенциальным инвесторам лучше вкладываться на начальных этапах.

Низкая плотность застройки

Из-за дефицита свободных площадей стоимость земли очень высока, поэтому руководители проектов стараются получить большую выгоду с наименьших площадей.

Кроме того, при ограниченной площади недвижимость в данном квартале становится дефицитной и повышается в стоимости. Особенно это касается центральных районов города.

  • Транспортная доступность
  • Ещё одним важным фактором является наличие или перспектива открытия в пешей доступности остановок общественного транспорта, преимущественно – метро.
  • Хорошая репутация застройщика
Читайте также:  Россияне недовольны стоимостью жизни

Малоизвестным компаниям сложнее приобрести участок и получить разрешение на строительство. Кроме того, они могут быть финансово нестабильны. Поэтому стоит отдать предпочтение известным фирмам, успешно завершившим большое число проектов.

  1. Соотношение стоимости и качества
  2. Важно, чтобы объект соответствовал по качеству вкладываемым в него средствам, иначе вложение окажется пустой тратой денег из-за необходимости проведения дорогостоящих ремонтных работ.
  3. Концепция и конкурентоспособность

Проект должен обладать уникальными характеристиками, отличающими его от компаний-конкурентов. Такой подход поможет привлечь больше покупателей и окупить вложенные в строительство инвестиции.

Стоит ли инвестировать в недвижимость

В последние месяцы на рынке жилой недвижимости настоящий ажиотаж. Несмотря на общий экономический спад в 2020 г. из-за пандемии, мы видим ускорение темпов роста цен на квартиры.

В этой статье мы не рассматриваем ситуацию, когда квартира нужна исключительно для проживания: в этом случае решение зависит от множества индивидуальных факторов, значимых для конкретного человека. Мы анализируем ситуацию, когда речь идет об инвестициях в жилую недвижимость с целью последующей сдачи в аренду или для перепродажи.

Почему выросли цены

По данным irn.ru, стоимость метра на вторичном рынке жилья Москвы к октябрю увеличилась на 4,6% по сравнению с концом прошлого года. Новостройки, по оценкам экспертов, с начала года прибавили от 5 до 14%, в зависимости от сегмента.  Цены на недвижимость демонстрируют положительную динамику на фоне возросшего спроса. Разумеется, жилье дорожает крайне неравномерно.

Рост спроса на недвижимость в последние месяцы связан с несколькими ключевыми факторами:

• Общее падение ипотечных ставок на фоне снижения инфляции и ключевой ставки Банка России. Уровень ипотечных ставок опустился до минимальных значений в современной истории.

Ключевая ставка ЦБ РФ опустилась до уровня 4,25% — решение было принято регулятором на фоне снижения дезинфляционных рисков. Согласно прогнозу Банка России, годовая инфляция составит 3,7–4,2% по итогам текущего года и 3,5–4,0% в 2021 г. В дальнейшем инфляция будет находиться вблизи 4%.

 Запуск программы льготной ипотеки. Эта правительственная мера существенно поддержала спрос на новостройки в условиях пандемии.

В апреле, в разгар пандемии, президент России Владимир Путин предложил запустить программу для поддержки желающих купить жилье и строительной отрасли. Так, ипотеку можно получить по ставке 6,5%.

В августе размер первоначального взноса для получения кредита по программе был снижен с 20% до 15%. Максимальная для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области — 12 млн руб., для других регионов — 6 млн руб.

Программа стала одной из самых успешных антикризисных мер — выдано больше 220 тысяч кредитов на 630 млрд руб. Расходы бюджета РФ на субсидирование ипотечных ставок в 2020 г. превысят прошлогодние в 20 раз: около 40 млрд руб. против менее 2 млрд руб. В следующие два года этот показатель может вырасти вдвое, говорится в аналитической записке Банка России «Жилищное строительство».

 Вкладчики уходят в квадратные метры.

Ставки по вкладам упали, доходности по облигациям также снизились. По результатам мониторинга Банка России, в I декаде октября средние максимальные ставки по депозитам в топ-10 банках опустились до исторического минимума — 4,33%. Год назад этот показатель был на уровне 6,6%.

В то же время, согласно данным ВЦИОМ, 45% опрошенных граждан РФ заявили, что сейчас не лучшее время открывать вклад. В конце 2019 г. таких было около 30%.

То есть это как раз подтверждает тенденцию о смене настроений.

Низкие ставки выдавливают инвесторов в альтернативные инструменты, в том числе в недвижимость, которая традиционно воспринимается в качестве актива, приносящего регулярный доход от сдачи в аренду.

Кроме того, смещение фокуса в сторону недвижимости произошло еще и за счет предстоящего введения 13%-го налога на доход по депозитам, превышающим 1 млн руб.

  •  Отложенный спрос на недвижимость из-за локдауна в начале года.
  • Вместе с тем в октябре Росреестр заявил о восстановлении в России динамики учетно-регистрационных действий и возвращении на уровень средних показателей 2019 г.
  • Пузырь или не пузырь

Многие начинают называть текущую ситуацию на рынке жилой недвижимости пузырем. Однако я бы не стал подменять понятия. Рыночный пузырь — это чрезмерно дорогой актив относительно других рыночных инструментов.

Известный пример — японский финансовый пузырь в период 1986–1991 гг., который вызвал многократный рост цен как в недвижимости, так и на фондовом рынке. В квартале Гиндза в Токио цены на недвижимость достигали 100 млн иен (около $1 млн) за квадратный метр. Пузырь сдувался более десяти лет.

В России ситуация сейчас отличается. Строительная отрасль за последние два года сильно изменилась: счета эскроу, онлайн-ипотека, переход от финансирования стройки дольщиками к проектному финансированию. Реформы сделали рынок прозрачным и более безопасным для покупателя.

Застройщики тесно сотрудничают с банками, что стимулирует продажи жилья. Минстрой России сообщил, что стройки не будут останавливаться в случае второй волны коронавируса, поскольку разработаны меры безопасности на строительных площадках.

Государство со своей стороны активно поддерживает рынок первичной недвижимости, тем самым помогая строительной отрасли и экономике в целом.

Мы видим абсолютно обоснованный фундаментально рост цен. Низкие ставки действуют на недвижимость точно так же, как и на любой другой инструмент для инвестирования. Россия в этом плане не уникальна.

В США, где ФРС опустила долларовые ставки к нулю, cредняя цена частного дома в сентябре установила рекорд за всю историю и достигла почти $320 тыс.

В Великобритании в прошлом месяце цены на жилую недвижимость выросли на 7,3% в годовом выражении. Это рекордные темпы с 2016 г.

Согласно данным UBS Global Real Estate Bubble Index, который измеряет риск пузыря на рынке недвижимости, Москва занимает 17 место.

Эксперты в своем исследовании рассматривают пять факторов: отношение цены недвижимости к доходу от нее и цену недвижимости к стоимости ее аренды, изменение в соотношении ипотеки к ВВП и строительства к ВВП, а также относительный показатель стоимости недвижимости города по сравнению с ценой по стране.

В понимании банка, любой город, показатель которого выше 1,5 по этому индексу, рассматривается как подверженный риску возникновения «пузыря». Значение для Москвы — 0,66.

С конца 2017 г. цены увеличились на 25% благодаря возросшему спросу и на фоне введения законодательства по эскроу-счетам.

Однако, несмотря на программы ипотечного кредитования, поддерживаемые правительством, и послабление ДКП российского центрального банка, эксперты прогнозируют, что уровень цен, скорее всего, не будет устойчивым: давление на спрос оказывают недостаточный экономический рост и снижение доступности жилья. Более того, активные темпы строительства формируют значительное предложение со стороны застройщиков.

Если посмотреть стоимость недвижимости в долларах, то тем более никаких признаков пузыря мы не увидим. Согласно данным irn.ru, квадратный метр жилья в Москве сейчас стоит столько же, сколько в 2006 г. (около $2500) и более чем в два раза ниже пиковых значений перед кризисом 2008 г.

Разбираемся в механике процесса

Если мы говорим об инвестициях в недвижимость, то квартира рассматривается как инструмент способный генерировать денежный поток. Как падение процентных ставок вызывает подъем цен длинных облигаций с постоянным купоном, так и для квартир снижение ставок в экономике должно провоцировать рост их стоимости. Именно этот процесс сейчас вовсю идет и, вероятно, продолжится еще несколько месяцев.

Ситуация, когда спрос на рынке превышает предложение, сохранится.

Особенно это касается небольших однокомнатных квартир и студий, которые являются более ликвидными и в первую очередь рассматриваются инвесторами в качестве объекта для вложений. По данным Дом.

РФ, в среднем на 100 строящихся квартир приходится 54 однокомнатных, 32 двухкомнатных, 13 трехкомнатных и одна квартира с четырьмя и более комнатами.

Но во всем этом процессе есть один важный момент, который должны учитывать инвесторы — сейчас накапливается огромная масса объектов, которые предназначены для последующей сдачи в аренду. Это несет в себе риски избыточного предложения на фоне снижающегося спроса: многие из тех, кто ранее снимал квартиру, пользуются моментом и приобретают недвижимость с низкой ипотечной ставкой.

Программу льготной ипотеки под 6,5% предлагается продлить с 1 ноября 2020 г. до середины 2021 г. В ближайшее время это снизит ажиотаж — многие потенциальные покупатели, получив временной резерв, будут более взвешенно подходить к покупке.

Исторически средняя доходность от сдачи в аренду была чуть ниже среднего уровня ставки депозита, в зависимости от региона (в МСК ниже всего).

 Сейчас мы столкнулись с ситуацией, когда потенциальная доходность от сдачи в аренду выше средней максимальной депозитной ставки в топ-10 крупнейших банках. Это кратковременное явление, которое рынок вскоре исправит. Должно произойти выравнивание ставок.

Каким образом это будет происходить? За счет роста цены объектов при отсутствии роста арендных платежей в абсолютном выражении.

Таким образом, в попытке сделать недвижимость более доступной, меры по стимулированию спроса уже привели к росту цен, что вновь снижает доступность, несмотря на более низкие ипотечные ставки.

Рост цен на жилую недвижимость может начать тормозить в следующем году, ближе ко II полугодию. Покупая квартиру для сдачи в аренду, нужно понимать, что доходность вскоре вновь опустится ниже депозитной ставки за счет уже начавшегося ускорения роста цен.  При этом ставки аренды расти не будут из-за избыточного предложения и сокращения числа потенциальных арендаторов.

Исследования специалистов Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость уже показали увеличение лояльности участников столичного рынка найма.

В частности, в условиях снижения спроса и цен, а также при неясных перспективах многие арендодатели готовы разделить или уменьшить депозит, некоторые снижают арендную ставку — в среднем на 5%.

Читайте также:  В счетах за жкх появится новая строка

В целом участники рынка аренды сегодня готовы к уступкам в условиях экономической нестабильности.

Стоит ли вкладывать деньги в строящееся жильё?

По статистике от 80 до 90% граждан считают инвестиции в дома и квартиры лучшим вариантом вложения финансов. Строящиеся активы могут быть перспективны и отличаются малыми рисками. Уровень доходности от перепродажи квартиры в новостройке составляет от 25 до 35%.

Для увеличения прибылей стоит приобретать долю на этапе создания котлована. Но ошибочный выбор застройщика может привести к полной потере денег и жилья.

Особенности инвестирования в жилую недвижимость на этапе строительства

Инвестиции в строящееся жилье осуществляют компании, банки и простые российские граждане. При этом используют элементарные схемы получения дохода – покупка и последующая продажа с наценкой во время сдачи в эксплуатацию.

Вложение средств в объекты недвижимости – это рискованное мероприятие, но прибыльное. На этапе возведения здания квартира или часть дома стоит меньше. Цены значительно поднимаются на вторичном рынке. Приобретение строящихся жилых объектов с целью получения прибыли имеют свои плюсы и минусы.

Преимущества вложений в жилое строительство Недостатки инвестиций
  • высокая ликвидность объектов, значит, недвижимость легко продать
  • доступность и богатый выбор вариантов для вложений
  • возможность получать неизменный доход, стоимость квартиры со временем возрастает
  • высокая стоимость недвижимости
  • зависимость спроса от состояния экономики страны, от уровня жизни отдельных регионов, например, в маленьких городах спрос не высок
  • наличие дополнительных затрат (ремонт, коммунальные платежи)
  • высокие риски (ненадежность застройщика)

По сниженной цене скупают квартиры без ремонта. Жилая площадь в новостройках на этапе возведения стоит на 30% ниже рыночных расценок. По мизерным ценам часто реализуются недостроенные дома. «Недострой» можно дешево купить, достроить и выгодно реализовать.

Расценки на строящиеся объекты резко снижаются при наличии определенных обстоятельств. Например, возведение завода, автомагистрали вблизи экологически чистого жилого района. Но большинство рисков связано с застройщиком:

  • ненадежная строительная компания сдает объект несвоевременно
  • незаконно возведенное здание без документации идет под снос
  • заморозка объекта

Инвестор может снизить риски, тщательно выбирая и анализируя работу застройщика.

Вложение средств в квартиру

Покупка квартир в строящихся зданиях считается надежным инвестированием. В периоды кризисов 1998 и 2008 годов резко падали цены на активы недвижимости. Но после восстановления экономики рынок постепенно поднимался. На вторичном же рынке по сравнению с новостройками выручить хорошую прибыль намного сложнее.

Особо востребованы малогабаритные студии, однокомнатные, двухкомнатные квартиры. Чтобы окупить приобретение и содержание данного актива инвесторы используют несколько схем:

  • проведение ремонта, расширение площади и перепродажа
  • сдача в аренду – это выгодный, по мнению многих вариант, но вложения окупятся только через 10-15 лет, возможно создание хостела (актуально для больших квартир)
  • разбивка или объединение помещений являются популярными способами, существенно увеличивающим доходность

Последний вариант позволяет получать из однокомнатных квартир две небольшие изолированные студии с отдельными входами. Это увеличивает доходность на 50-70%. Перепланировку квартиры сегодня стоит заказать в специализированных компаниях. Они объединят комнаты, поставят отдельные санузлы и т.д.

Квартиру, расположенную в подходящем месте, можно поделить на маленькие офисы. На первом этаже создать отдельный выход на улицу. Сдавать несколько мини-офисов выгоднее, чем все помещение.

Чтобы получить хорошую доходность, важно уметь оценить текущую цену за квадратный метр. Расценки ниже среднерыночных цен подстегивают спрос на объекты.

Что учитывать при выборе недвижимости?

Целью любых инвестиций является заработок. Вложения в строящиеся дома обеспечивают до 35% прибыли после сдачи в эксплуатацию. Цена квадратного метра в новостройке зависит не только от застройщика.

Каким образом месторасположение объекта влияет на прибыльность?

  1. В пригородных районах с неразвитой инфраструктурой квартиры стоят дешевле, цены на них поднимаются постепенно вместе с появлением магазинов, детских садов (объекты подходят для долгосрочного инвестирования).
  2. Квартиры в районах с неудачным расположением сложнее реализовать на момент сдачи, инвестора могут обойти компании-девелоперы.
  3. Владелец квартиры в новом незаселенном районе получит гарантированную прибыль при продаже, но не более 5-7% годовых. Проще положить деньги на депозит.

Поэтому при выборе объекта стоит учитывать ряд показателей:

  • месторасположение и возможные перспективы развития района
  • развитость транспортной системы (наличие остановок, развязок, метро)
  • инфраструктурные объекты (торговый центр, школа, стадион, детский сад)
  • типы планировки квартир, помещений, всевозможные детали, например, на какую сторону выходят окна

Особенности вложений в строительство жилья

Инвестиции в жилые новостройки в среднем окупаются через пару лет. Средний срок возведения – 2 года. Цена за квадратный метр возрастает в течение строительного периода на 50-75%. Сдача помещений в аренду позволит увеличить прибыль, но период окупаемости может растянуться на 10 лет и более.

Почему застройщики активно привлекают инвестиции? Это позволяет собрать средства на возведение без оформления крупных кредитов. На ранних этапах строительства можно приобрести долю объекта по сниженной цене. При возведении жилых комплексов, микрорайонов встречается особенно большая разница цены покупки и продажи.

Большие жилищные массивы строятся поэтапно. Для привлечения первых вкладчиков устанавливается минимальная цена. При появлении покупателей застройка приобретает положительную репутацию. Поэтому инвестиции в жилищное строительство могут в 2 раза окупить себя после сдачи готового объекта.

Цены на квартиры в строящихся домах растут постепенно. Каждый дополнительный этаж поднимает итоговую стоимость на 3%. Получить максимальную прибыль позволит инвестирование в строительство на ранних этапах.

Вложения в недвижимость – это инвестиции с низкими рисками. Основным риском является неблагонадежность строительной фирмы.

Определяемся с застройщиками

Перед осуществлением вложений рекомендуется тщательно проверить застройщика. Важна не только отличная репутация девелопера, но и ряд других сведений:

  • время работы компании на рынке, ее опыт в данной сфере, другая дополнительная информация
  • число завершенных и сданных зданий, сооружений, наличие строительных простоев, их причины и продолжительность
  • количество частных инвесторов, партнерство с банками – это хороший показатель (банки не работают с сомнительными организациями)
  • полный пакет документов – это бумаги на право владения земельным участком, разрешение на проведение строительных работ, проектная декларация с грифом утверждения
  • государственная регистрация застройщика, предлагающего долевое участие, соблюдает ли он законы и нормативные акты
  • информация о должностных лицах, участвующих в возведении
  • отзывы собственников, владельцев долей

Настораживать должны слишком дешевые предложения по участию в строительстве. Большинство таких инвестиций приводят в потере недвижимости или попадании в «долгострой». Только грамотный выбор девелопера позволит получить планируемый доход.

Специалисты рекомендуют заключать договоры только с известными компаниями. В Москве и Московской области надежными считаются застройщики: ГК ПИК, Capital Group, Девелопмент.

Риски, связанные с застройщиками

Изучение данных о девелопере позволяет снизить риск потерь. Мошенники пользуются стандартными схемами, которые можно распознать.

Инвестиции в недвижимость просты и выгодны, но несут в себе ряд рисков. Грамотный подход при выборе девелопера позволяет снизить риски в разы. При правильном выборе застройщика и объекта потраченные деньги вернутся через два года, возможно, в двойном размере.

Для инвесторов, желающих получать доход в стабильной валюте, подойдут вложения в зарубежные жилищные активы. Вкладчиков, планирующих инвестиции с минимальными рисками на 5 лет и более, могут заинтересовать ПИФы.

Не думай о квартирах свысока. Как потерять деньги, вложив в недвижимость?

Ставки по депозитам падают, заставляя людей искать новые источники вложений.

Идти на фондовый рынок, изучать особенности инвестиционных счетов, ПИФы и прочие инструменты не каждый хочет, предпочитая стабильные и понятные способы сохранения и приумножения средства. Недвижимость считается одним из надёжных вариантов вложений.

Люди берут ипотеку по льготной ставке, квартиру сдают и получают доход от аренды, которого часто хватает на платёж и ещё остаётся. Но не все разделяют энтузиазм.

Квартира вообще приносит доход?

Мы уже считали, что доход от сдачи квартиры в аренду составляет 4−5% годовых в зависимости от региона и самой квартиры. Окупаемость — более 10 лет. Получается, что вкладывать деньги в инвестиционную ипотечную квартиру невыгодно — останешься в минусе?

Не надо забывать о росте цен на жильё. Если квартиры будут расти в цене примерно на 7% в год, как это произошло в 2020, то выгода будет даже с учётом процентов по ипотеке. К тому же квартира останется с тобой на всю жизнь. Доход от аренды станет подспорьем к пенсии.

Риск при вложениях в недвижимость тоже есть. Квартира может внезапно обесцениться, а нерадивые жильцы устроить пожар или потоп. Не надо забывать о дополнительных расходах: налог на имущество, налог на доходы физических лиц (или НПД), текущий ремонт.

Недвижимость — низколиквидный актив. Если деньги понадобятся срочно, то квартиру не получится продать за пару недель не сбив цену.

Поезд ушёл

Выбор способов удачно инвестировать в недвижимость стремительно сокращается. Раньше можно было купить новостройку на начальном этапе строительства с большой скидкой. Переход на проектное финансирование, рост цен на первичное жильё, скромные темпы строительства привели к тому, что выгодных предложений становится всё меньше и меньше.

Апартаменты рассматривались как предмет инвестирования, потому что цены на них были ниже на 15−20%. Однако Минстрой ведёт речь о запрете апартаментов. Сейчас неясно, дадут ли власти ход инициативе, как пройдёт запрет и что будет с уже готовым жильём.

Цены в долларах показывают убыток

От одного из читателей «Выберу.ру» в х прозвучало мнение — если цены на российскую недвижимость перевести в доллары, то получится, что она дешевеет.

Среднестатистическому покупателю квартиры «для себя» пересчёт на валюту ничего не даст, поскольку мы получаем зарплату в рублях и тратим её в рублях.

Желающий инвестировать, изучая динамику цен на квартиры и курс рубля, может сделать выводы о целесообразности вложений. Так размышляет наш читатель:

Доступность жилья от подешевения действительно не повысилась, но об этом снижении определенно стоит знать людям, планирующим (или купившим) жилье в качестве инвестиции.

Очень многие уверены (до 90% в моем окружении) в перспективности вклада в жилую недвижимость в РФ.

Мол цены то растут… Однако им стоит трезвее оценивать этот рынок и аккуратнее приобретать активы (орфография и пунктуация автора)

Итак, глядя на цифры, можно сказать, что недвижимость — это способ сохранить средства, а не получить доход. Квартиру можно рассматривать как подушку безопасности «на старость». Однако не надо ограничиваться одним способом вложений. Стоит рассмотреть разные варианты инвестиций, просчитать плюсы, минусы, риски и доход по каждому.

Правда и мифы о деньгах в OK

Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *