5 вопросов о том, как выбрать управляющую компанию

Сергей хотел без риска вложить деньги и по совету друга купил паи ПИФа «Нефтяной», который вкладывался в акции нефтегазовых компаний.

Но в управляющей компании никто не объяснил Сергею, что акции — это рисковые вложения, на рынках случился обвал, акции упали, и Сергей потерял половину своих вложений.

Если бы Сергей изучил стратегию фонда, он бы смог найти более подходящий ему ПИФ и сберечь свои деньги.

Расскажем, как это нужно делать.

Изучить ПИФ

ПИФ — Паевой инвестиционный фонд, в который инвесторы вкладывают деньги, а он инвестирует их по своему усмотрению в разные финансовые инструменты, чтобы получить прибыль.

ПИФ — это не самостоятельная компания, он не является юридическим лицом. Это продукт управляющей компании. Именно она распоряжается деньгами клиентов, инвестировавших в ПИФ, и общается с клиентами. Любые вопросы надо будет решать с ней.

Перед покупкой паёв инвестору нужно изучить, чем владеет ПИФ, как быстро из него можно «выйти» и сколько придётся заплатить за управление имуществом.

На что ещё обратить внимание:

На стратегию ПИФа и стоимость чистых активов. Стратегия ПИФа показывает, как компания будет распоряжаться вашими деньгами, куда и как их вкладывать. У каждого ПИФа своя стратегия, например, у ВТБ Капитал Управление активами разные фонды, каждый из которых предлагает инвестировать в определённые активы — один фонд покупает золото, другой — акции, третий — еврооблигации.

Инвестор выбирает фонд в зависимости от того, во что он хочет вложиться в конечном счёте — акции, облигации, золото или ещё что-то.

Важно также понимать, что есть ПИФы, задача которых просто следовать какому-то индексу (например, индексу Мосбиржи), а есть ПИФы, в которых управляющая компания стремится обогнать рынок.

Во втором случае профессионализм управляющей компании будет сильнее влиять на ваши результаты.

Стоимость чистых активов, сокращенно СЧА, — это сколько денег действующих инвесторов — привлекли в фонд за вычетом начисленных вознаграждений, комиссий и прочих текущих расходов фонда.

Чем больше СЧА, тем лучше. Это показывает надёжность и доверие к фонду, позволяет фонду более точно следовать своей стратегии, а также иметь достаточный штат квалифицированных сотрудников.

Эксперт ВТБ Капитал Инвестиции

На возможность забрать деньги в любое время. Пай считается пассивным вложением — передали деньги управляющей компании и забыли о них на время. Но если пайщики хотят иметь возможность в любое время погасить пай и вывести деньги, то им нужно знать, что существуют разные типы ПИФов: открытый, закрытый или интервальный.

  • Открытый ПИФ означает, что погасить пай и вернуть свои деньги можно в любой день. По статистике, 90 % частных инвесторов предпочитают вкладываться в ОПИФ.
  • Закрытый ПИФ означает, что инвестор не может погасить пай и забрать свои деньги досрочно, а только в оговорённый срок. Надо учесть, что купить пай ЗПИФ можно лишь во время формирования фонда, позже уже не получится.
  • Интервальный ПИФ даёт возможность погасить пай в определённые периоды. Например, в первую неделю каждого месяца.

На доходность и стратегии инвестирования. Определитесь, какой доход от вложений вы хотите получить. Конечно, никто не гарантирует вам 100%-ный доход, однако от ваших ожиданий зависит, какой фонд выбирать. Например, фонд, который инвестирует в облигации, вряд ли сможет принести вам более 10−20 % доходности. Если обещают больше — скорее всего, это мошенники.

Доходность также напрямую зависит от риска. Поэтому следует сразу решить, на какие риски вы готовы.

Консервативные инвесторы скорее выберут фонд, который вкладывается в очень надёжные облигации, пожертвовав высокой доходностью в пользу минимальных рисков. Агрессивных инвесторов, напротив, заинтересуют фонды, которые покупают акции активно растущих компаний.

На географию/валюту. Куда вы хотите вложиться — в российские ценные бумаги и таким образом инвестировать в рублях или в зарубежные бумаги и таким образом инвестировать в долларах или другой иностранной валюте.

На расходы инвестора. Посмотрите виды и размеры комиссий, что установила управляющая компания для конкретного ПИФа. Редко кто устанавливает одну комиссию за все услуги, обычно их несколько:

  • за покупку пая, так называемая надбавка,
  • за выход из фонда — скидка при погашении пая,
  • за управление — процент или фиксированная сумма за услугу.

Посчитайте, сколько придётся платить управляющей компании. Оплата её услуг не привязана к прибыли/убытку, поэтому нужно сразу понять, сколько денег вы можете потерять на одних только текущих расходах. Приведём пример.

  1. Вы купили пай за 2300 ₽, но фактически заплатили 2311,5 ₽ — 0,5 % составила комиссия за покупку.

  2. Через месяц вы решили погасить свой пай, который уже стал стоить 2392 ₽.

  3. Скидка за погашение — 0,3 %, то есть 7,18 ₽, их взяла управляющая компания.

  4. Кроме того, она удержала налог 13 %: (2392 — 2311,5 — 7,18) · 13 % = 9,53 ₽.

  5. В итоге вы выведете на счёт: 2392 — 7,18 — 9,53 = 2375,29 ₽, чистая прибыль — 2375,29 — 2311,5 = 63,79 ₽.

Не все управляющие компании берут комиссии за покупку и продажу пая. Например, ВТБ Капитал Управление инвестициями по большинству фондов не берет комиссию за покупку.

После того как определились, какие ПИФы подходят под ваши цели, убедитесь, что вы выбрали надежную управляющую компанию. Ведь именно она будет распоряжаться вашими деньгами. Можно начать сразу с выбора управляющей компании, если вы не можете определиться с ПИФом — она быстро подберёт вам варианты, исходя из ваших параметров.

Лучше всего работать с управляющими компаниями, которые входят в крупные финансовые группы известных банков, — они надёжнее, опытнее, безопаснее.

Если управляющая компания крупным игроком не является, но вы очень хотите купить именно этот ПИФ, то перед инвестированием проверьте её.

Узнать, какая именно УК управляет имуществом ПИФа, можно на сайте, где рассказано об этом ПИФе. Чтобы убедиться, что информация правдива, скачайте реестр паевых инвестиционных фондов на сайте Центрального банка Российской Федерации и посмотрите, что написано там.

5 вопросов о том, как выбрать управляющую компанию Данные в реестре периодически обновляются

Управляющая компания — это юридическое лицо, которое распоряжается имуществом ПИФа так, чтобы пайщики получали доход.

Что надо проверить:

Лицензию. У управляющей компании обязательно должна быть лицензия, выданная Банком России.

5 вопросов о том, как выбрать управляющую компанию

Проверить наличие действующей лицензии УК можно в реестре Центрального банка Российской Федерации

Если лицензии у компании нет — насторожитесь, без лицензии компания не имеет права управлять ПИФом.

Опыт работы. У каждой управляющей компании должен быть сайт, где она раскрывает всю информацию о себе: название, адрес нахождения, ФИО руководителя, какими ПИФами она управляет, сколько у неё собственных средств.

Посмотрев историю доходности ПИФов, которыми управляет УК, можно понять, насколько успешно она справляется со своей работой.

На своём сайте управляющая компания раскрывает информацию:

  • о правилах фондов,
  • стоимости чистых активов фондов,
  • балансе имущества,
  • начале приёма заявок на покупку паёв,
  • стоимости пая,
  • окончании формирования ПИФа.

Информацию о деятельности УК дополнительно можно смотреть на независимых ресурсах, например investfunds.ru.

Связываться с ПИФами сомнительных компаний — тех, о которых нигде ничего не написано, — рискованно.

Работу управляющей компании контролирует специализированный депозитарий. Если у УК вдруг отзовут лицензию, именно специализированный депозитарий будет передавать имущество ПИФа другой УК.

  • У специализированного депозитария также должна быть лицензия, выданная Банком России.
  • 5 вопросов о том, как выбрать управляющую компанию
  • Посмотреть наличие лицензии у СД можно на сайте Центрального банка Российской Федерации
  • В реестре есть ссылки на сайты специализированных депозитариев, на них можно посмотреть:
  • имущество каких ПИФ хранит СД,
  • сколько у него собственных средств,
  • бухгалтерскую отчётность.

Также можно посмотреть рейтинг СД — компании в нём считаются надёжными.

Как вложиться в ПИФ

  • Определиться с суммой и сроком вложения.
  • Решить, во что будете вкладываться — в ценные бумаги, золото, недвижимость.
  • Выбрать подходящий ПИФ по стратегии, доходности и комиссиям.
  • Убедиться, что управляющая компания надёжная и успешно управляет фондами.
  • Купить паи понравившегося ПИФа, например в ВТБ Капитал Управление инвестициям

Как выбрать управляющую компанию многоквартирного дома?

5 вопросов о том, как выбрать управляющую компанию

Адвокат Антонов А.П.

Собственники помещений в многоквартирном доме (МКД) самостоятельно выбирают способ управления этим домом, одним из которых является управление управляющей организацией.

При этом управление должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее состояние общего имущества МКД, решение вопросов пользования общим имуществом, а также предоставление коммунальных услуг или, в ряде случаев, готовность коммуникаций и оборудования к предоставлению коммунальных услуг (ч. 1, 2 ст. 161 ЖК РФ).
Для того чтобы выбрать управляющую компанию МКД, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Определите перечень возможных управляющих компаний
Управляющая компания — это коммерческая организация, оказывающая услуги по управлению многоквартирным домом на основании лицензии. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (ч. 1.3, 9 ст. 161 ЖК РФ).

Для оценки деятельности той или иной управляющей компании возможно пользоваться информацией, размещенной в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (ч. 10.1 ст. 161 ЖК РФ; разд. 10 Состава информации, утв. Приказом Минкомсвязи России N 74, Минстроя России N 114/пр от 29.02.2016).

Перечень управляющих компаний также может размещаться на официальных сайтах органов местного самоуправления.

Шаг 2.

Созовите общее собрание собственников
Способ управления МКД и конкретная управляющая компания выбираются на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (далее — общее собрание) (ч. 1, п. 4 ч.

2 ст. 44, ч. 3 ст. 161 ЖК РФ). Принять решение можно на годовом общем собрании либо созвать для этого внеочередное собрание, инициатором которого может быть любой из собственников (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ).

Вопрос о выборе управляющей компании необходимо вынести на повестку дня. Изменить решение о выборе способа управления МКД можно в любое время также на основании решения общего собрания (п. 4 ч. 5 ст. 45, ч. 1 — 2 ст. 46 ЖК РФ).

Шаг 3. Примите решение на общем собрании собственников

Читайте также:  Строительство каждого 5-го ТЦ в Москве могут заморозить

Выбор ук в новостройке собственниками

5 вопросов о том, как выбрать управляющую компанию Каждый многоквартирный дом обязан быть в чьем-то управлении.

Разумеется, жильцы нуждаются в услугах управляющей организации, которая будет поддерживать имущество дома в должном состоянии.

Законодательное регулирование вопроса

Закон гласит, что жильцы должны определиться с выбором управляющей компании в указанный срок. Помимо этого, жильцы также определяют вид и способ ведения имущества дома.

ЖК РФ не регламентирует весь процесс избрания организации. При выборе необходимо полагаться также на Постановление Правительства № 75 от 6.02.2006 года, которое подробно разъясняет процедуру проведения избрания управляющей фирмы.

Например, пункт 3 данного Постановления устанавливает, что, если жильцы дома самостоятельно не определят управляющую компанию в месячный срок, то орган местного самоуправления единолично назначит организацию, которая будет осуществлять управление таким домом.

Помимо всего, любое муниципальное образование издает свои локальные правовые акты, которые не могут противоречить федеральному законодательству, но могут дополнять их.

Критерии выбора

При избрании организации, которая будет управлять домом, следует в обязательном порядке учитывать следующие критерии:

  1. Состоятельность компании как организационного звена. Жильцам настоятельно рекомендуется обращать внимание на дату создания фирмы и численность ее штата.
  2. Стаж работы в области управления. Нужно разузнать в каких отношениях состоит организация с местной администрацией и как долго она предоставляет свои управляющие услуги. Также полезно ознакомиться с отзывами жильцов, которые пользовались услугами данной фирмы. Хорошая компания обязательно предоставит такие сведения своим потенциальным клиентам. Если же компания пытается скрыть некую информацию — это повод насторожиться.
  3. Размер обслуживаемого жилого фонда. Любая перспективная компания обязательно имеет сведения, касательно того, какую площадь она регулярно обслуживает, и что это за дома. Такая информация должна быть в открытом доступе.
  4. Разработанная документация. Успешные компании всегда имеют грамотно составленные типовые договоры о предоставлении услуг управления жильцам. В контрактах перечисляются базовые и дополнительные услуги, которые фирма может предоставить по желанию владельцев квартир в доме.

Методы отбора

Но в новых домах провести собрание жильцов зачастую невозможно, поскольку владельцы квартир заселяются постепенно.

Консультация юриста

УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

Поэтому закон устанавливает иной метод выбора управляющей компании — свободный конкурс, который проводится органом местного самоуправления.

Пошаговая инструкция действий для жильцов МКД

Для того, чтобы избрать управляющую фирму, жильцы дома могут созывать общие собрание собственников жилья в доме. В первую очередь необходимо определить состав инициативной группы жильцов, которая будут активно заниматься избранием управляющей организации.

Инициативная группа перед тем, как назначать фирму для управления, должна подробно изучить критерии выбора, чтобы в будущем возникало как можно меньше конфликтов касательно управления домом. Если выбор компании сделан, то представителя организации нужно позвать на общее собрание собственников.

На собрании представитель рассказывает о своей фирме. Жильцы квартир задают ему все интересующие вопросы. Такое собрание носит не официальный характер. Если жильцы поддержали предлагаемую компанию, то она разрабатывает подходящий договор и на официальной встрече происходит его обсуждение.

Жильцы не должны посещать собрание в обязательном порядке. Но если в их отсутствие произойдет назначение управляющей организации, то они будут обязаны исполнять последующие решения в обязательном порядке.

[2]

Инициативная группа должна предупредить жильцов как минимум за 10 дней до момента проведения общего собрания.

Но как показывает практика, собрать в одно время половину жильцов дома весьма затруднительно. В такой ситуации для избрания выбирают очно-заочную форму

Как инвестору выбрать управляющую компанию

Капитал

Если у вас нет времени, чтобы самостоятельно разбираться в финансовых инструментах, но вы хотите получить доходность выше, чем по вкладам, можете обратиться к управляющим компаниям (УК) — профессиональным участникам рынка с лицензией Центробанка. Вы выбираете стратегию инвестирования, а УК за комиссию вкладывает ваши средства в финансовые активы: акции, облигации и др. Это называется доверительное управление.

УК заинтересованы в том, чтобы приносить инвесторам доход: от этого зависят размер комиссии за успех (берётся от общей прибыли за определённый период) и репутация компании, а для портфельных управляющих (сотрудников УК) — размер премии.

УК занимаются активным управлением: управляющие пытаются показать доходность выше рынка или ориентира — бенчмарка. Для этого из всех активов (акций, облигаций, других ценных бумаг) выбираются те, у которых есть хороший потенциал роста в соответствии с инвестиционной декларацией, где прописаны требования к составу портфеля, валюта активов и др.

Чтобы найти такие бумаги, нужно провести всесторонний анализ ситуации на рынке и в экономике, финансовых показателей конкретного эмитента, а также перспектив отрасли, к которой относится компания.

Для этого должна работать целая команда опытных аналитиков и стратегов, которые будут получать информацию, недоступную для обычных инвесторов. Кроме того, управляющие должны «держать руку на пульсе», менять состав портфеля.

А если эмитент облигаций банкротится, работать в советах кредиторов и участвовать в судах.

Выбирать УК нужно даже более внимательно, чем банк для вклада: сохранность депозитов до 1,4 млн руб. гарантируется государством, а инвестиций — нет. Вот на что стоит обратить внимание:

— Известность и репутация на рынке. В первую очередь, обратите внимание на лидеров рынка: чем больше фонд, тем он надёжнее. Рейтинг УК по объёму привлечённых средств в открытые фонды и стоимости чистых активов под управлением можно посмотреть здесь.

Изучите, что за люди будут управлять вашим портфелем: важны их биографии, личные качества, история взаимодействия с другими инвесторами, предыдущие проекты и др. Хорошо, если эта информация есть в открытом доступе на сайте компании или сайте Investfunds. Если вам кажется, что опыта у управляющих недостаточно или есть тёмные пятна в биографии, лучше не связываться.

— История доходности компании за несколько лет. Для открытых фондов её удобнее всего смотреть здесь или на сайте УК.

Доходность нужно сравнить с бенчмарком: если фонд инвестирует в российские акции, то бенчмарк — индекс МосБиржи полной доходности (с учётом дивидендов), если в сектор электроэнергетики — то соответствующий отраслевой индекс.

Предыдущая доходность не гарантирует прибыли в будущем, но может говорить о профессионализме управляющих.

— Инвестиционная стратегия. Важно, чтобы УК объясняла свои подходы к инвестированию.

Вы должны понимать, на каких принципах и идеях основана стратегия управляющего и каковы её конкурентные преимущества, а также её слабые стороны.

Хорошо, если УК подробно опишет, куда она будет вкладывать деньги, расскажет о ситуации на рынках и в экономике перед тем, как вы решите инвестировать.

— Уровень ответственности перед клиентами. Внимательно прочитайте договор с УК перед тем, как его подписывать. В нём прописываются права и обязанности сторон. Например, как часто УК отчитывается перед инвестором, когда можно вывести средства и др.

— Комиссии. Они бывают нескольких видов: за ввод и вывод денег (зависит от суммы) и успех (зависит от дохода). Также могут быть предусмотрены комиссии за досрочный выход из фонда.

Он может устанавливаться в зависимости от срока, например, если вы выводите часть денег или всю сумму до определённой даты, то с вас будет удерживаться определённый процент.

Об этом тоже написано в договоре с УК.

— Указанная потенциальная доходность. На фондовом рынке гарантировать доходность запрещено — инвестиции сопряжены с риском. Если на сайте УК указана высокая потенциальная доходность (скажем, 20 % годовых), то она должна информировать о том, что и риски крайне высоки. С подозрением нужно относиться и к обещаниям ультравысокой доходности.

Читайте также:  Может ли управляющая компания поднять взнос за капремонт?

5 вопросов о том, как выбрать управляющую компанию

Как не попасться на уловки мошенников

В 2019 году Центральный банк обнаружил почти 250 организаций с признаками финансовых пирамид — организаций, которые реальной финансовой деятельности не ведут, а лишь собирают деньги инвесторов. Главные признаки пирамид: агрессивная реклама и обещание высокой доходности.

— Сайт УК: там выкладывается основная информация об УК и фондах, публикуется ежемесячная отчётность — справка о стоимости чистых активов. Ей можно доверять, так как УК отчитывается перед Центробанком.

— Сайт Центробанка: проверьте наличие лицензии у УК здесь. Обратите внимание на дату её выдачи — чем больше УК лет на рынке, тем лучше. Также на сайте Банка России доступен полный список всех ПИФов, в том числе закрытых. Эти списки обновляются каждый день.

— Сайт независимых рейтинговых агентств, которые присваивают управляющим компаниям рейтинги — мнение агентства о надежности финансовых организаций и качестве их услуг. Самый полный рейтинг — у «Эксперт РА».

Самым надёжным УК с высоким качеством услуг присваивается рейтинг ААА, наименее надёжным — С. «Эксперт РА» оценивает УК по 22 критериям с разным весом, разделёнными на 4 категории: положение компании на рынке, управление и бизнес-процессы, финансовые показатели и активы под управлением.

Самый важный — показатель качества активов. Также делаются прогнозы о стабильности развития УК в будущем.

  1. Инвестиции — это всегда риск. Поэтому к выбору УК нужно подходить ответственно.
  2. Изучите историю компании, доходность прошлых лет, размеры комиссий.
  3. Перед тем, как отдавать деньги, проверьте наличие лицензии и рейтинг УК.

Как выбрать управляющую компанию

С момента начала действия реформы ЖКХ выбор управляющей компании воспринимался собственниками жилья как малозначимая и ничего не решающая процедура. Не до конца понимая новый порядок управления в многоквартирном доме, жители соглашались на первые поступившие предложения. Все минусы такого подхода проявились спустя несколько лет. Когда одни дома красовались ухоженными газонами и чистыми подъездами, а другие зияли пустыми глазницами подъездных окон. При этом суммы, оплачиваемые жильцами этих домов на счета обслуживающих организаций, значительно не отличались.

Только тогда собственники жилья начали осознавать, что содержание многоквартирного дома – сложная система, работу которой необходимо настроить. Поставка ресурсов, заключение договоров, вопросы оплаты услуг, содержание общего имущества в доме — все это должно быть эффективно организовано с соразмерными затратами времени и средств.

Осознание того факта, что управляющая компания определяет качество жизни собственников квартир на ближайшие годы, заставляет жильцов подходить к ее поиску со всей ответственностью.

Чтобы облегчить читателю поиск достойнейшей, мы разработали критерии, опираясь на которые, можно дать оценку деятельности организации. Используя их при выборе, вам удастся избежать дилетантских ошибок, которые допускают практически все.

  • Начинаем деятельность с рабочего перечня компаний, действующих на территории вашего района.
  • По полученному списку мониторим отзывы в соцсетях на каждую из них. В условиях всеобщей доступности интернета отзывы о любой конторе появляются и остаются в сети. Изучая отзывы, помним о том, что негативные отзывы люди пишут чаще и охотнее, чем положительные, и что люди склонны преувеличивать или недоговаривать. Поэтому прочитанные отзывы мысленно делим на два.
  • Беседуем с жильцами домов, находящихся в ведении выбранных УК. Такие беседы проявляют реальные слабые места и общую степень удовлетворенности либо неудовлетворенности работой организации. Идеально было бы увидеть квитанцию о квартплате, но вряд ли жильцы ее покажут незнакомому человеку, поэтому на данном этапе довольствуемся устными отзывами.
  • Осматриваем дома-подопечных УК. Личный осмотр тоже даст достаточно много информации. В частности, наглядно продемонстрирует щепетильность организации в вопросах качественного ухода за придомовой территорией, детскими площадками. Состояние подъездов, лифтов и прочего общедомового имущества позволит вам принять решение о заинтересованности УК в благоприятной среде для жильцов дома.

Собираем досье на управляющие компании

Итак, составляем мини-портфолио компаний. В портфолио включаем следующую информацию:

  • законность деятельность организации. Проверяем наличие регистрации в качестве юридического лица (получаем выписку из Единого государственного реестра юридических лиц или запрашиваем ее у официальных представителей);
  • наличие уставного капитала. Хорошо, если средства, собранные с жильцов многоквартирного дома не являются единственными, на которые рассчитывает организация. Собственные средства для работы существенно расширяют возможности компании;
  • изучение биографии руководителя. Особый интерес проявляем к личности главы — как долго занимает должность, предыдущее место работы, образование, достижения. Должен обратить на себя внимание факт недавней смены руководства. Возможно, дела у компании совсем не радужны. Частая смена руководителей тоже добавляет аргументов в пользу нестабильности работы;
  • длительность существования компании на рынке, и объем жилищного фонда, находящегося в ее ведении в этот период. Особенно ценной будет информация о количестве жилых домов, отказавшихся от услуг организации за весь период её существования. Объективные причины отказа, скорее всего, узнать не удастся, да и сам факт наличия таких домов не должен отталкивать, если их процент невелик. Обычные житейские моменты – по какой-то причине небольшое количество потребителей услуг вполне могли остаться недовольны. Нельзя нравиться всем, и это тоже нормально;
  • наличие судебных дел, их количество и результаты их рассмотрения. Эта информация доступна на сайтах районных или мировых судов, достаточно сделать запрос в базе судебных решений по названию юридического лица. Информация о долгах компании доступна на сайте федеральной службы судебных приставов;
  • количество многоквартирных домов, находящихся в ведении управляющей компании в течение всего периода существования. Наряду с изучением отзывов в сети и осмотром, этот пункт существенно дополняет общую картину и даст представление об опыте УК в управлении жилищным фондом;
  • наличие собственной материально-технической базы для работы. Во владении у компании должны быть все необходимые ресурсы и техника для устранения неполадок. В случае, если для работы будут привлекаться сторонние организации, в первую очередь это ударит по кошельку жильцов дома;
  • оценка квалификации персонала. Складывается из оценки способности штатных специалистов справляться с возникающими перед ними задачами. К примеру, слесарь-сантехник это давно уже не веселый мужичок с разводным ключом в чемоданчике, каким его рисуют анекдоты. Современный слесарь снабжен техническими новинками и способен быстро и надолго устранить все возникающие проблемы;
  • знакомство с тарифами. Тарифы на услуги ресурсоснабжающих организаций (водопотребление, водоотведение, поставки тепла и газа) устанавливаются региональными органами власти. Тарифы на другие услуги — непосредственно ответственной организацией. Вы вправе задать вопрос, какая часть из этого тарифа идет непосредственно для оплаты работы специалиста, а что остается в качестве вознаграждения управленцам. Полезно сравнить тарифы компаний на схожие услуги между собой. Житейский опыт показывает, что слишком дешевые тарифы так же плохи, как и слишком дорогие. Жилищно-коммунальные услуги не могут стоить дёшево, и при таких расценках гарантированно страдает качество выполнения услуги. Не лишним будет узнать, какие дополнительные услуги, не входящие в перечень установленных, может оказать УК;
  • наличие единой аварийно-диспетчерской службы. В случае коммунальной аварии жильцы не должны разыскивать исполнителей для ее устранения, набирая номер за номером. Единый многоканальный телефон для приема сообщений и быстрого реагирования – существенный плюс в выборе управляющей компании;
  • известность банка-партнера управляющей компании. Если банк, в котором открыты счета УК, не входит в перечень крупных банков страны, его название не на слуху, и работает он не так давно, следует насторожиться. Возможно, в один из дней он объявит себя банкротом и исчезнет вместе с вашими деньгами. Конечно, полного прекращения поставки услуг не допустят, но дальнейшие проблемы с оплатой, долгами и прочим жильцам будут обеспечены. Некоторые банки за переводы по платежам за ЖКУ могут взимать комиссию;
  • оценка формы и периодичности отчетов перед жильцами. Все сведения о деятельности компании должны быть опубликованы на сайте организации и в системе «Реформа ЖКХ» (https://www.reformagkh.ru/). Эта система создана фондом содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, и имеет простую цель. Управляющая компания обязана сделать прозрачными сведения о показателях финансово-хозяйственной деятельности, обо всех работах по содержанию и ремонту общедомового имущества, и о других оказываемых услугах. В обязанности УК входит и регулярное обновление перечисленных сведений.
Читайте также:  В 2017 году в Краснодаре заработает Восточная промышленная зона

Отсутствие записей на портале реформа жкх влечет за собой крупные штрафы для исполнителей.

Сокрытие отчетности, грубые ошибки в ней или расхождения в тарифах приводят минимум к административному взысканию.

За два таких взыскания, полученных за один и тот же дом, управляющая компания лишается права управлять домом по этому адресу. При росте доли таких домов до 15%, организация вовсе лишается лицензии.

Исследуем типовой договор

И последний в списке, но самый важный пункт по значимости. Для принятия окончательного решения необходимо провести правовую экспертизу типового договора, заключаемого между организацией и жителями.

В большинстве случаев, без знания юридических основ сложно самостоятельно дать верную оценку этому документу.

Но если вы намерены обойтись без квалифицированной юридической помощи, обратите внимание на следующие пункты договора:

  • договор должен включать в себя точный адрес имущества и полное его описание – крыша, подвал, подъезды, лестницы и прочее. В противном случае при возникновении внештатных ситуаций объект, не обозначенный в договоре, не будет восстановлен. Потому что не указан в договоре и, соответственно, не входит в сферу деятельности управляющей компании. В этом случае стоимость ремонта покрывается силами жильцов.
  • описание в договоре всех услуг и работ, связанных с содержанием и ремонтом общедомового имущества. Очень важно прописать в договоре порядок изменения этого списка, и перечень коммунальных услуг, которые представляет непосредственно управляющая компания. К примеру, в один момент окажется, что уборка подъездов исключена из перечня обязанностей и больше производиться не будет. Механизм изменения любых обязанностей должен быть прозрачен, а жильцы не должны быть в неведении относительно таких изменений.
  • методика формирования цены договора, платы за предоставленные услуги, размер, порядок и сроки внесения оплаты жильцами также должны быть прозрачны и указаны в договоре. Обратите внимание на то, не собирается ли организация перекладывать бремя оплаты штрафов за ненадлежащим образом исполненные функции на жильцов дома.
  • в договоре должна быть представлена информация о том, кто, каким образом и в какой форме будет контролироваться работа управляющей компании. Жильцы должны иметь доступ к документам о финансовой деятельности организации, связанной с их многоквартирным домом, а также к месту проведения плановых или аварийных работ. Это позволит контролировать качество используемых материалов, адекватность их стоимости, и надежность проводимых работ.
  • в договоре достойной УК обязательно наличие пункта об ответственности организации перед собственниками за неисполнение своих обязательств. К сожалению, основная масса организаций расписывает в своих соглашениях ответственность жильцов, при этом деликатно не упоминая о своей.
  • в договоре должны быть декларированы обязательные систематические отчеты перед гражданами. Часто управляющие компании не спешат отчитаться перед жителями о проделанной работе и полученных доходах. Такие отчеты дисциплинируют компанию, делают ее траты соразмерными проблеме, а вознаграждение — соответствующим приложенным усилиям.
  • Рекомендуемый компаниями типовой договор может быть по соглашению сторон адаптирован к нуждам конкретного многоквартирного дома, поэтому смело предлагайте свои поправки и пожелания.
  • Если вы удовлетворены результатами проделанной работы, без колебаний заключайте договор между жильцами дома и выбранной организацией.
  • Ведь всего через год (а именно такой минимальный срок заключения договора установлен законодательством) в случае недовольства вы можете повторить процедуру и на общем собрании собственников заменить ранее выбранную организацию более подходящей.
  • Где живёт Александр Овечкин?
  • Где в Москве могли бы жить русские олигархи?

Как жильцам выбрать способ управления домом?

В домах, где все помещения находятся в государственной или муниципальной собственности, стало обязательным проведение открытого конкурса для выбора управляющей организации.

Но если в доме большая часть помещений находится в частной собственности, жильцы могут сами выбрать способ управления.

Как понять, какой из них окажется подходящим и повлияет ли он на размер платы за жилищно-коммунальные услуги?

В январе 2020 г. был изменен порядок выбора управляющей организации для многоквартирных домов, все помещения в которых находятся в государственной или муниципальной собственности1. Теперь для ее избрания стало обязательным проведение открытого конкурса.

Ранее для «полностью государственных» домов подобное требование отсутствовало. Проведение конкурса было обязательным лишь для домов, в которых только часть площади помещений, но при этом более 50%, находилась в государственной или муниципальной собственности.

Вместе с тем затронутые изменениями ситуации сейчас редки. Обычно в многоквартирных домах большая часть помещений находится в частной собственности. Поэтому жильцы могут выбрать способ управления домом на общем собрании собственников помещений.

Управление осуществляется в отношении любого дома – как дачного, так и городского многоэтажного со сложнейшими инженерными коммуникациями. Управление многоквартирным домом строго регламентировано и должно обеспечивать бесперебойное снабжение жильцов коммунальными ресурсами, надлежащее и своевременное проведение работ по содержанию, текущему и капитальному ремонту.

Жилищный кодекс предусматривает три способа управления многоквартирным домом:

  • непосредственное управление собственниками помещений в доме;
  • управление товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
  • управление управляющей организацией.

Для городского многоквартирного дома этот способ управления экзотичен. Закон позволяет выбрать его лишь для тех домов, в которых количество квартир не превышает тридцати. Но и в домах, состоящих из десятка квартир, непосредственное управление может оказаться затруднительным.

Собственники квартир и нежилых помещений должны или совместно на общем собрании решать текущие вопросы, связанные с эксплуатацией дома (а они могут возникать ежедневно и требовать срочного решения), или выдать доверенность одному из собственников, уполномочив его действовать от имени всех.

Все же такой способ управления больше применим для домов, состоящих из нескольких квартир. Причем жильцы должны доверять друг другу и уметь бесконфликтно распределять административную нагрузку и деньги на общие нужды.

Данный способ управления распространен и подробно регламентирован законом. Товарищество собственников жилья, жилищный или иной специализированный кооператив – это юридические лица, предназначенные для содержания домов.

Структура этих организаций включает три звена:

  • общее собрание – собирается не реже одного раза в год, задает основные стратегические направления эксплуатации дома, определяет бюджет, избирает персональный состав правления;
  • правление – призвано решать текущие вопросы управления домом и контролировать деятельность председателя; членами правления могут стать лишь собственники помещений в доме;
  • председатель правления – исполняет решения общего собрания и правления, распоряжается денежными средствами организации, заключает сделки, контролирует эксплуатационные работы и руководит работниками.
  • Товарищество и кооператив могут сами нанимать обслуживающий дом технический персонал или привлечь для этих целей стороннюю организацию (такие организации условно именуются «эксплуатирующими»). Также товарищество и кооператив могут передать основную часть своих функций управляющей организации. В этом случае получается некий симбиоз двух способов управления домом. При таком решении значение товарищества (кооператива) уменьшается, но не нивелируется. Его органы вправе контролировать деятельность управляющей организации и при наличии оснований могут расторгнуть с ней договор или изменить его. Данный способ управления домом предполагает высокую степень самоорганизации собственников помещений. Они сами должны избрать лиц, ответственных за расходование собранных денежных средств и надлежащее содержание дома, и контролировать исполнение ими своих обязанностей.

Такой способ управления наиболее распространен. Обязанности по управлению домом исполняет специализированная организация, имеющая лицензию на этот вид деятельности. Она может быть избрана собственниками помещений на общем собрании на срок до пяти лет.

Если в доме способ управления не избран, например в новостройке собственники не приняли такое решение или прежняя управляющая организация прекратила деятельность, орган местного самоуправления должен организовать открытый конкурс для выбора управляющей организации.

Преимущества данного способа управления домом в том, что эту деятельность организация осуществляет на профессиональной основе (что, впрочем, не всегда синонимично понятию «управлять качественно»). Недостатки – в ограниченных возможностях жильцов контролировать деятельность управляющей организации.

Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *