- «Предыдущие хозяева не могли продать квартиру 8 лет»
В мае мы опубликовали статью «Инструкция: как быстро продать квартиру». А спустя какое-то время в редакцию ДомКлик прислали отличный пост ВКонтакте, в котором почти все пункты инструкции раскрыты на личном опыте.
Мария Абашкина из Владимира рассказала, как она готовила к продаже свою трехкомнатную квартиру, которую прошлые владельцы не могли реализовать 8 лет. Мы решили поделиться с вами ее историей.
Ипотечная квартира
В 2014 году я, по собственному недоразумению, стала счастливой «обладательницей» трехкомнатной квартиры в Костроме при помощи ипотеки. Прожив в ней полгодика, я узнала от соседки, что предыдущие жильцы почему-то не могли продать ее 8 лет. Может не очень-то и хотели, конечно. Но я изрядно напряглась.
Потом я переехала во Владимир и уже три года живу здесь, искренне считая себя коренным жителем. Это родной для меня город, а сомнительное владение квартирой в Костроме, за которую ещё и ипотеку 6 лет платить, мне надоело.
В ней жили два с половиной года жильцы, которые приводили ее постепенно во все больший неликвид.
И когда в очередной раз одна из девушек съехала, предупредив по факту «ключи там-то» — я решила ВСЁ!!! Как бы это ни было трудно — пора снимать с себя этот груз!
Люди, которым важно НЕ делать ремонт
У всех, кто продает квартиру всегда встаёт вопрос — целесообразно ли в ней делать ремонт? И большинство решают, что НЕ целесообразно. Типа, новые хозяева же будут все равно ремонт делать?
Я когда-то покупала квартиру сама, и точно знаю, что есть люди, которым очень важно НЕ делать ремонт. И даже если они собираются что-то делать, квартира все равно должна быть очень чистой к их приходу. Я не стала надеяться на то, что покупатели смогут хорошо представить, как она будет выглядеть если навести в ней порядок, и наняла отделочника.
Не спеша, за месяц он сделал следующие работы: затер швы между кафельной плиткой в ванной и на кухне чистой затиркой, постелил свежий линолеум на кухне и самый недорогой ламинат в коридоре. На кухне он сделал натяжной потолок и покрасил стены свежей краской (обои под покраску уже были), в ванну он вставил белоснежную вставку и она стала как новенькая.
У меня по всей квартире были обои под покраску, поэтому коридор и старые некрасивые двери в комнаты он тоже закатал белой акриловой краской.
Скорее всего ребята снимут эти покрасочные обои и поклеят цветные, но квартира встретила их не засаленными стенами, а светлыми и чистыми. Ещё кой-где были заменены розетки на современные, в общем-то, и все.
В квартиру при желании и отсутствии денег на ремонт можно заезжать и просто жить, пока на ремонт не появятся средства.
Дальше я вооружилась огромным количеством тряпок и разных средств и глобально ОТМЫЛА квартиру. Не просто чтобы пыли не было — я надраила стекла, полы, подоконники, откосы окон, плитку — все, что можно надраить. Квартира из пожелтевшей и усталой превратилась в сверкающую и вкуснопахнущую. В довершение я ещё водрузила автоматический освежитель воздуха «свежий ветер».
За месяц не было ни одного просмотра
Дальше я передала ключи от квартиры риелтору. И стала терпеливо ждать новостей. Я уже писала, что квартира на окраине города, пятый этаж пятиэтажного панельного дома, которые построили в 80-е для военных, служивших в Афганистане. Райончик не престижный, но рядом одна из самых известных в городе школ. Прямо в соседнем дворе.
За месяц у нас не было ни одного просмотра квартиры. Риелтор говорил мне, что лето — это не сезон, а затишье. Я попросила у риелтора ссылку на объявление, которое он разместил. После просмотра объявления, я решила действовать в сети сама.
Во-первых, я приехала и перефоткала квартиру заново, чтобы было видно, какая в ней большая кухня, как вообще просторно и какая удачная планировка. Фоток должно быть МНОГО. И на них не должно быть нашей старой мебели и всякого барахла.
Сравнивая цены на квартиры в этом районе я видела много кошмарных фотографий, которые как-будто приоткрывают завесу жизни обладателей квартир. Глядя на эти фото даже кажется, что чувствуешь запах затхлости и старости.
Нужно продавать, что жалко. А не то, от чего мечтаешь избавиться
А ещё я, конечно, написала новый текст. Не сухой и официальный, а такой, от души. 
Я начала передавать своему риелтору в день по два номера телефона потенциальных покупателей с сайтов объявлений. Через 2 месяца покупатель нашелся. Это достаточно быстро, учитывая все параметры и то, что в округе продается масса квартир с такой же планировкой по такой же цене.
В общем, если вы собираетесь продавать квартиру (или дом) оцените глазами покупателя, что они увидят, когда придут знакомиться со своим новым домом? Минимальными средствами косметический ремонт точно нужен! А уж отмыть свое жилье от своих запахов и своих пятен — обязательно! Хорошие фото, много! И текст от души! Вы должны продавать то, что жалко, а не то, от чего мечтаете избавиться)))
Я действительно любила свою квартиру
ах, да! поставьте цену немножко выше, чем хотите получить, и обязательно давайте скидку 40-50 тысяч. это тоже сильный фактор — ну не принято у нас в стране покупать что-то не поторговавшись! я поставила цену на 40 000 выше, чем рассчитывала получить, и про скидку говорили сразу, не дожидаясь вопроса с той стороны. мол, да, двери все 6 надо бы поменять. даём на это скидку 40 тысяч.
я действительно любила свою квартиру, я ни слова не соврала в своем объявлении, и я рада, что ее так быстро нашли ее новые владельцы — молодая семья с двумя детьми.
ипотека — не проблема
ещё что важно: если у ваших покупателей одобрена ипотека в том же банке, что и у вас, то все вообще элементарно. ваш долг погашается и все, вы свободны на все четыре стороны.
разницу, естественно, получите на свой счёт. думаю, это все легче сделать, если у вас ипотека в сбере, при помощи их сервиса «домклик».
если у вас ипотека в другом банке — можно перевести ее в сбер — продать будет проще.
удачи вам в решении квартирных и домовых вопросов!
автор: мария абашкина
все советы для продавцов
Как выгодно продать квартиру?
Как фотографировать квартиру
Инструкция: как быстро продать квартиру
Была ли эта статья полезна?
Почему квартиры долго не продаются?
На рынке недвижимости всегда есть неликвидные объекты, которые покупатели обходят стороной. Причины – их неудачное расположение, неадекватная стоимость, неудобная планировка и прочее…
Портал недвижимости superrielt.ru попытался разобраться, можно ли получить прибыль от продажи неликвидного жилья.
Увеличение срока реализации квартир – одно из последствий кризиса на столичном рынке недвижимости. Как говорят московские риелторы, только треть вторичной недвижимости удается продать по выставленной изначально цене, на остальные квартиры продавцам приходится делать скидку 5-20% (средний размер дисконта составляет 10%, а больше всего снижают цену на неликвидные объекты).
Если раньше покупатель на хорошую квартиру находился за 1-2 месяца, то теперь лоты находятся в экспозиции порядка 4-6 месяцев, не говоря уже о неликвидных объектах, которые могут годами «висеть» на рынке.
Почему происходит зависание
Как говорит председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова, чаще всего квартиры зависают в базе объявлений из-за неправильной цены (исключение составляет только элитное жилье). Причиной того, что квартиры пытаются продать дороже рыночной стоимости, является не жадность хозяев, а их субъективный подход к оценке.
Например, если владелец несколько лет назад сделал дорогостоящий ремонт, то может переоценить квартиру. Покупателей не интересует обновленный интерьер, но хозяин не может забыть, во сколько он ему обошелся.
Элитная квартира со слишком экстравагантным ремонтом может «висеть» на рынке порядка 5-7 лет. Доброхотова вспоминает много примеров из своей практики: квартира с фресковым портретом хозяина на стене; фонтан в центре гостиной; квартира, полностью облицованная плиткой.
По словам генерального директора портала «Мира Квартир» Павла Луценко, стоимость таких лотов часто превышает 2-3 миллиона рублей, а желают их прибрести лишь единицы.
Эксперт говорит, что к списку неликвидных объектов можно также добавить аварийное, ветхое и некачественное жилье, которое в перспективе могут снести.
В области и регионах иногда продают даже квартиры с туалетом на улице, различные «гостинки» (под которыми подразумеваются коммуналки и общаги) с общей кухней и прочие лоты.
Часто выясняется, что это квартира, которая разделена на несколько частей, неудачно перепланирована и неправильно оформлена. Эксперты утверждают, что плохая перепланировка – еще один фактор, усложняющий продажу жилья.
Доброхотова приводит пример: из небольшой двушки сделали трешку, в результате комнаты стали микроскопическими. А квартира ведь трехкомнатная, и хозяева пытаются продать ее по соответствующей цене.
Но большая площадь жилья – также не всегда плюс. При неправильном оформлении такое жилье выглядит темным, комнаты визуально приобретают неправильную форму, а много неиспользованного пространства делает интерьер нефункциональным. Но из-за большой площади квартиры владелец не хочет продавать ее с большой скидкой.
Как «зависают» комнаты и доли
Квартиры с юридическими проблемами – отдельная тема. Речь также идет и о долях, которые достались новым хозяевам по наследству путем деления квартиры. Если объект много раз перепродавали, это отпугивает потенциальных покупателей, и не зря.
Луценко говорит, что часто возникают проблемы с квартирами, где прописаны лица, ранее отказавшиеся от приватизации, несовершеннолетние, объектами, полученными по наследству, а также, если собственник недееспособен. Продать такие квартиры очень сложно.
Елена В. купила комнату в коммуналке в центре столицы более 10 лет назад. Недавно хозяйка решила продать жилплощадь, но не может этого сделать. Основная проблема – закон о преимущественном праве соседей по коммунальной квартире на покупку.
Елена рассказала, что в трехкомнатной квартире, совладелицей которой она является, также проживает семья по договору социального найма. Собственников третьей комнаты никто не знает – она долгое время стоит закрытая.
Но для продажи объекта Елене необходимо получить отказ от покупки совладельцев коммуналки.
Вторая комната принадлежит Москве, поэтому пришлось получать в соответствующих инстанциях официальный документ о том, что город не намерен покупать комнату Елены.
На поиски собственника третьей комнаты ушло много времени. Оказалось, что он живет на Украине и не бывает в Москве. Елена попросила друзей из Украины поискать «соседа» по адресным столам. Но вторую комнату успели приватизировать до завершения поисков, а третью – продали по фиктивному договору дарения.
Новая хозяйка комнаты №3 согласилась нотариально оформить официальный отказ от покупки комнаты, но бывшие социальные наниматели наотрез отказались это делать. Согласно закону, можно отправить уведомления соседям по коммунальной квартире по почте: прислать письмо, составленное нотариусом, официально зафиксировать факт его получения.
По истечении месяца оно может послужить доказательством того, что все формальности были соблюдены.
Но де-факто нотариусы отказываются принимать участие в подобных процедурах, риелторские агентства также не желают связываться с такими сделками.
Как резюмирует Елена, будучи полноправной собственницей объекта, она не может им распоряжаться. Кроме того, поскольку комнату приобрели в браке, для продажи жилья Елене нужно получить официальное согласие бывшего мужа, развод с которым состоялся 14 лет назад. Женщину возмущает абсурдность этой процедуры.
Ценовая деформация
Если хозяин неправильно составит объявление о продаже на сайте-агрегаторе, квартира также может долго искать покупателя.
Луценко говорит, что проблемы возникнут, если указано мало информации об объекте, написан неверный адрес, содержатся противоречащие данные, отсутствуют фотографии, либо они плохого качества.
Такие лоты могут зависнуть в базе на годы.
Эксперт отмечает, что сегодня предложение существенно превышает спрос, поэтому потенциальные покупатели интересуются в основном вариантами с адекватной презентацией.
Определяющую роль, конечно, играет цена. Нередко владельцы квартир в пятиэтажках «под снос» стремятся завысить цену на них. Однако точных списков сносимых домов, жильцов которых расселят, еще нет.
Также сложно будет продать жилье без скидки, если: все его окна выходят на шоссе; на ремонт уйдет немало средств; квартира находится на последнем этаже, а в доме нет лифта.
Не стоит надеяться на быструю реализацию объекта, купленного в валютную ипотеку, особенно если банк препятствует продаже, либо сумма залога выше, чем рыночная стоимость квартиры.
Однако, по словам руководителя агентства недвижимости Home Staging Анны Моисеевой, объекты недвижимости зависают на рынке по вине риелторов либо неадекватных продавцов. Эксперт утверждает, что, сделав скидку в 20-30%, можно быстро продать любую квартиру.
5 шикарных квартир, которые владельцы никак не могут продать
Эксперты «Метриум групп» рассказали пять реальных историй о том, почему собственники элитных квартир в Москве уже несколько лет не могут их продать.
Неликвидом принято называть недвижимость, сроки экспозиции которой значительно превышают средние по рынку. Препятствием на пути к сделке может быть не только завышенная цена, но и совсем неожиданные причины.
- История первая: кот в мешке
- Срок экспозиции объекта – 5 лет
- Расположение – Пресненский район
- Площадь – 100 кв.м
- Стоимость – $800 тыс
Небоскребы «Москва-Сити» были задуманы еще в 1991 году. Сам проект по ходу строительства пересматривался не один раз — менялась и этажность, и расположение башен. В результате некоторые клиенты оказались заложниками непредвиденной ситуации, когда покупали одно, а по факту получили другое. Например, в одном из зданий комплекса вот уже пять лет на вторичном рынке продается апартамент.
Собственник покупал его по $13 тысяч за кв. метр с перспективой иметь виды на Кремль, как уверял застройщик. Однако спустя пару лет оказалось, что вместо кремлевских звезд приходится довольствоваться видами на соседнюю высотку. В результате сегодня этот апартамент выставлен на продажу уже по $8 тысяч за кв. метр. Тем не менее даже по такой цене любителей жить «окна в окна» не находится.
- История вторая: вечные сумерки
- Срок экспозиции объекта – 5 лет
- Расположение – Арбат
Площадь – 70 кв.м.
Стоимость – $1,25 млн
Прекрасная квартира с шикарным ремонтом в маленьком особнячке в самом центре Москвы площадью 70 кв. метров. всего с одним единственным соседом никак не может найти своего покупателя. Причем объект пользуется большой популярностью, в неделю проходит по три-четрые просмотра.
Однако есть одна сложность: дом расположен в окружении 7-8-этажных сталинских домов, которые надежно закрывают его от солнечного света. Будь то раннее утро или полдень, клиенты, заходя в квартиру, оказываются в сумраке.
Поэтому несмотря на то, что и от Кремля не далеко, и цена в пределах рынка, жить в отсутствии солнечного света люди не хотят. В итоге, уже потеряв всякую надежду на продажу, собственник сдал квартиру в аренду.
Причем квартиросъемщиков абсолютно не смущает отсутствие света и постоянные показы объекта для продажи. Однако приобрести квартиру для постоянного проживания они отказываются.
- История третья: допрос покупателей
- Срок экспозиции объекта – 4 года
- Расположение – Чистые пруды
- Площадь – 1000 кв. м
- Стоимость – $11 млн
В новом доме на Чистых прудах все квартиры проданы, кроме одного пентхауса, который экспонируется уже четыре года. В самом объекте изъянов нет – квартира достойная, цена адекватная. Главная проблема – в чересчур жестком подходе девелопера к потенциальным клиентам.
Все покупатели перед осмотром квартиры должны заполнить подробнейшую анкету, в которой предлагается ответить на вопросы о сфере деятельности, месте работы, а также предоставить паспортные данные и всевозможную контактную информацию. Однако желающих вот так сразу раскрыть, по сути, все конфиденциальные данные о себе не так много.
В результате пентхаус не может найти своего покупателя уже не один год.
- История четвертая: между небом и землей
- Срок экспозиции объекта – 4 года
- Расположение – Войковский
- Площадь – 300 кв. м
- Стоимость – $3 млн
Один из шикарных городских поселков, построенный в концепции «загородная жизнь в городе», расположен не в самом престижном районе Москвы, а продается по весьма немалым деньгам.
В результате, жилье здесь никто не покупает, потому что за аналогичную цену клиенты предпочитают либо квартиру внутри Садового кольца, либо загородный дом на престижных направлениях.
Сама концепция проекта «загородной жизни в пределах города» интересна, но ценовая политика явно неправильная.
- История пятая: жадность фраера сгубила
- Срок экспозиции объекта – 3 года
- Расположение – район Кутузовского проспекта
- Площадь – 300 кв.м
- Стоимость – $2 млн
Шикарная двухуровневая квартира, расположенная в одном из престижных жилых комплексов на Кутузовском проспекте, продается вот уже более трех лет. Собственник изначально запросил завышенную цену — $3 млн. И потерял год — квартира стояла практически без просмотров.
В результате хозяин все-таки согласился снизить стоимость на $1 млн. И покупатель был вскоре найден – его устроили все условия, была назначена дата подписания договора. Однако за два дня до заключения сделки собственник внезапно поднял стоимость на $100 тысяч.
Тем не менее квартира настолько понравилась покупателю, что он согласился на увеличение цены. На следующий день продавец прибавил еще $200 тысяч и — о чудо! – покупатель снова дал добро. Однако в назначенный день собственник просто не явился на подписание договора.
Решив, что продешевил, он передумал продавать квартиру. Однако через четыре месяца объект снова появился на рынке со стартовой стоимостью $2,5 млн. Вот только покупателей почему-то уже нет.
То ли кризис тому причина, то ли сама квартира отпугивает из-за столь длительного срока экспозиции, то ли риелторы уже не хотят работать со столь взбалмошным продавцом. Но скорее всего – имеют место все эти три причины.
«Для квартир на элитном рынке недвижимости существует приемлемый срок экспонирования, — говорит Илья Менжунов, директор Департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп». – Как правило, объекты стоимостью до $2 млн продаются за 4-5 месяцев, свыше $2 млн – 6-8 месяцев.
В большинстве случаев элитные квартиры становятся неликвидом по причине завышенной цены. И уговорить таких собственников предоставить скидку, как правило, не легко. Если продавец не хочет снижать стоимость, можно предложить новые способы взаимодействия с покупателем. К примеру, рассрочку.
Такая практика сегодня применяется в основном только при покупке жилья на первичном рынке. Как правило, на вторичном рынке физические лица хотят получить всю сумму сразу и не предоставляют рассрочку. Однако в текущих экономических условиях это может быть хорошим конкурентным преимуществом среди других предложений элитного рынка.
Сегодня не так много покупателей готовы предложить единовременную оплату. Если большинство квартир на рынке элитной недвижимости имеют долларовый прайс, то многие покупатели держат сбережения в отечественной валюте. Соответственно, из-за резкого падения курса рубля, стоимость квартир в рублях фактически увеличилась в два раза.
Поэтому многие клиенты сегодня просят предоставить им рассрочку хотя бы на 4-6 месяцев. Продавцы, готовые сделать такое предложение, скорее всего, могут рассчитывать на скорую реализацию объекта.
Еще одним вариантом взаимодействия собственника и покупателя может быть продажа жилья в лизинг. Такая схема работает пока только на загородном рынке недвижимости. Однако, на фоне растущей конкуренции данный способ может получить распространение и на городском рынке.
В этом случае экспонируемый объект сдается в аренду с обязательством его покупки через обозначенный промежуток времени. Причем те денежные суммы, которые покупатель оплачивает за аренду, засчитываются в стоимость квартиры. Такая схема может быть выгодна и самому продавцу.
Ведь даже во время продажи он вынужден нести расходы по эксплуатационным платежам.
Поэтому, сдавая жилье в аренду с целью его последующей продажи, собственник не только уверен, что продаст квартиру за определенную сумму, но и больше не понесет вынужденные издержки за эксплуатацию объекта».
- «Метриум групп»
- lulu/Fotolia
- Не пропустите:
- Что нужно узнать о районе, прежде чем купить квартиру
- 5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке
- 5 вещей, которые не должны отпугнуть от покупки квартиры
- 3 признака квартиры, которую потом вы сможете выгодно продать
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Роскошные жилища в России, которые хозяева никак не могут продать
Некоторые дома в России стоят довольно дорого. Из-за этого продавать их довольно неудобно хотя бы потому, что делать это нужно долго. Так и стоят самые роскошные коттеджи без новых хозяев по нескольку лет.
Огромный дом
Первый особняк площадью 460 кв. м. расположен в Ярославле. Здесь есть гостиная с камином, 5 спален, бильярдная и библиотека.
Дом ценен аристократической мебелью, инкрустацией из яшмы и царскими портретами. Такое удовольствие обойдется будущим хозяевам в 55 млн рублей.
Дом в ипотеку
А вот дом сибирского финансиста можно приобрести аж за 115 млн рублей. Конечно, это огромная сумма, поэтому владелец сделал предложение более выгодным — жилье можно купить в ипотеку, но с первым взносом в 20 млн рублей и ежемесячной выплатой по одному миллиону.
Шикарный дом в Ростове
В Ростове-на-Дону можно приобрести роскошный особняк площадью 482 кв. м. Здесь высокий уровень комфортности — система очистки воздуха и воды, бассейн, полы с подогревом. В доме находится позолоченный хамам.
Чудо дизайна
Дом с непревзойденным дизайном был выставлен на продажу миллиардером Игорем Кимом. В помещениях красуются дорогая мебель светлых тонов, роскошные люстры, глянцевый пол, бассейн и уютная розовая комната. Вся эта красота обойдется потенциальному хозяину в 50 млн рублей.
Жилье с креслом из золота
В одном из местных элитных комплексов Екатеринбурга находится роскошная трехкомнатная квартира. За него хозяева просят 11,2 млн рублей.
Квартира считается дизайнерской. Здесь наиболее интересным атрибутом считается кресло из золота.
Квартира в Екатеринбурге
Иногда квартиры бывают гораздо больше некоторых домов. Так, в Екатеринбурге на продажу выставлено жилище с колоннами, площадь которого 222 кв. м.
В нем несколько спален, стены, украшенные фресками с библейскими сюжетами, две ванные комнаты. Владельцы оценивают это жилище в 40 млн рублей.
Жилье в рыцарском стиле
Стоимость квартиры, оформленной в стиле Средневековья, приемлема в сравнении с вышеописанным жильем — 3,2 млн рублей. В ней стены отделаны деревом. Здесь на потолках красуются большие люстры, есть множество интересных старинных атрибутов.
Иногда недвижимость стоит так дорого, что в несколько раз превышает цену на обычное жилье. Конечно, продаются такие дома и квартиры довольно долго. Обычно в них есть дорогие аксессуары или старинная мебель. Хозяева такого жилья уверены — рано или поздно оно уж точно кому-нибудь пригодится.
ucrazy. ru
Как снизить стоимость квартиры
Какую бы цену ни поставил продавец, все равно хочется купить квартиру дешевле.
Мария Яковлева
снижает цены квартир
Когда я работала риелтором, мне попался клиент, который 10 лет не мог продать свою квартиру. Изучив ее, я поняла, что стоимость завышена, — пришлось сбивать. Я уговорила владельца сбросить миллион, и квартира наконец продалась.
В этой статье я расскажу, на что обращать внимание и какие аргументы использовать, чтобы продавец сделал скидку. В первую очередь хочется рассказать, как делали многие мои клиенты — и как делать не надо.
Собственники иногда не просто отказывают в скидке, но и вообще передумывают продавать квартиру конкретному покупателю — например, потому что он хочет сбросить стоимость по субъективным причинам или придирается к мелочам. Это неправильно.
Вот чего не надо делать при торге, если вы покупатель.
Критиковать обои, мебель и декор. Обои можно переклеить, их цвет не влияет на цену квартиры. Мебель и декор продавец заберет с собой или подарит покупателю — они тоже не играют роли. Все это — изменяемые факторы, которые важны при аренде квартиры. При продаже стоит обращать внимание на то, что изменить невозможно, например метраж и расположение дома.
Ссылаться на негативную энергетику. Отрицательная или положительная энергетика в квартире — вопрос субъективный, и доказать продавцу уровень негатива довольно сложно. По своему опыту могу сказать, что продавцов пугают такие разговоры и покупатели.
Уговаривать сбросить цену. Если на вопрос, готов ли продавец торговаться, покупатель получил отказ и аргументов для снижения цены у него нет, не стоит уговаривать.
Многодетная семья без кормильца, увольнение и другие тяжелые обстоятельства, может, и вызовут у продавца жалость, но не заставят терять деньги.
Тем более опытные продавцы знают, что на жалость часто давят мошенники.
Чтобы получить скидку на квартиру, не допускайте этих ошибок. Вместо этого обратите внимание на недостатки квартиры, которые реально могут сбить ее стоимость.
Продавцы квартир на первом и последнем этажах чаще всего сами понимают минусы квартир и изначально ставят цену ниже. Но если вы считаете, что цена все равно завышена, или собственник не учел этот недостаток, пробуйте торговаться.
Минус квартир на первом этаже в том, что под ними находится подвал, поэтому в них иногда попадают неприятные запахи, крысы и тараканы. Если в подвале сыро, может появиться плесень. Спросите у соседей по этажу, есть ли в их квартирах подобные проблемы. Если есть, приведите аргумент собственнику.
В некоторых домах первый этаж расположен настолько низко, что прохожие видят половину квартиры. Посмотрите в окна квартиры с улицы. Если с дороги видно полкомнаты, сбивайте стоимость.
Подумайте о возможных работах, которые придется сделать в квартире первого этажа, и попробуйте попросить скидку на предстоящие расходы:
- Придется тратиться на установку теплого пола, потому что из-за подвала зимой пол может быть холодным.
- Нужно установить противоударные стекла, охранную сигнализацию или решетки. Первый этаж привлекает грабителей, потому что в квартиру проще попасть.
- Нужно купить специальные фильтры и технику для очистки воздуха: из открытого окна в квартиру могут попадать выхлопные газы, уличная пыль, а если квартира рядом с подъездом, то и сигаретный дым.
- Нужно установить качественные окна с хорошей звукоизоляцией — в квартире первого этажа слышен шум машин и разговоры людей у подъезда.
Основная проблема последнего этажа — протечки. Тает снег, идет дождь, кровля прохудилась — вода протекает в квартиру. Если над квартирой расположен технический этаж, он защитит от воды. В этом случае протечки возможны, только если вода будет скапливаться на чердаке.
Сбить стоимость квартиры на последнем этаже сложнее, чем на первом, потому что минусов меньше. В некоторых домах эти квартиры самые дорогие, например в элитных новостройках: красивый вид, собственная мансарда и отсутствие проблем с протечками. Поэтому лучше всего эти аргументы работают в квартирах экономкласса.
Чаще всего собственники соглашаются сделать скидку, если квартира на первом или последнем этаже. Но это актуально не для всех домов. Поэтому перед тем как сказать продавцу о протекающей крыше, убедитесь, что это уместно в том доме, где смотрите квартиру. Для этого можно поговорить с соседями или УК.
Могут быть и другие причины снизить стоимость — поговорите с соседями, спросите их о минусах. Например, я была в доме, где несколько раз прорывало канализацию и топило квартиры первого этажа. Собственник вряд ли о таком расскажет, а соседи поделились.
Искусственное освещение не играет роли при покупке квартиры, его вы можете изменить сами: докупить люстры, лампы и установить светодиоды. А естественное вы изменить не сможете. Поэтому количество солнечного света влияет на стоимость и привлекательность квартиры.
Естественное освещение будет хуже, если рядом с окнами расположены деревья, дома, хозпостройки, лестницы и все, что загораживает солнечный свет. Если вы смотрите квартиру зимой, обратите внимание на деревья рядом с окнами. Сейчас света может быть достаточно, но летом листва закроет окна.
На освещенность влияют стороны света, на которые выходят окна квартиры. Если на юг — квартира солнечная и теплая, на север — холодная. Но так бывает не всегда. Чтобы точно понять, сколько солнца и света будет в квартире в разные сезоны, зайдите к соседям и спросите.
У моего знакомого риелтора покупатели смотрели квартиру зимой. День был пасмурный, и квартира была плохо освещена. Покупатели волновались, как бы не было слишком темно и холодно. Пошли к соседям. Те рассказали, что окна выходят на юг, солнечный свет ничто не загораживает, но летом бывает слишком жарко: жильцы спасаются кондиционерами и шторами. Покупатели отказались от этой квартиры.
В некоторых случаях близко расположенные постройки портят вид из окна. Это еще один аргумент для снижения цены. Например, я видела новостройку, в проекте которой допустили ошибку и в трех квартирах первого этажа окна выходили прямо на стену хозпостройки.
В капитальном ремонте два самых затратных вида работ — это сантехника и электрика. Поэтому сначала посмотрите на состояние батарей и сантехнических труб в ванной, туалете и на кухне. Не должно быть ржавчины, следов протечек и капель воды.
Самое опасное — это смешанные провода из меди и алюминия, потому что вместе они окисляются и риск возгорания очень высок.
Например, в моей квартире была смешанная проводка и за полгода взорвались две розетки.
Продавец может не знать, какая проводка в квартире, тогда с его разрешения открутите одну розетку и посмотрите на цвет проводов. Серебряный провод — это алюминий, розовато-оранжевый — медь.
Если в квартире смешанная проводка, это аргумент для снижения стоимости. Объясните продавцу, что после заезда в квартиру вам придется сделать ремонт и заменить проводку.
На рынке аренды жилой недвижимости на цену влияют все характеристики квартиры: от местоположения до цвета кафеля.
А на рынке продаж цена зависит от неизменяемых характеристик: местоположения, материала дома, высоты потолков и метража. Поэтому небольшие дополнения в интерьере играют роль в аренде, но остаются незамеченными при покупке.
На продажную цену квартиры влияет общее состояние и возможность первое время жить в ней, не делая ремонт.
Скорее всего, вам сделают скидку, если:
- Сантехнические трубы или проводка в плохом состоянии (об этом я рассказывала выше).
- Ванна в плохом состоянии.
- Нет крана на кухне или в ванной.
- Нет горячей воды.
- Вся квартира или отдельное помещение после пожара.
- Потолок в подтеках — значит, соседи сверху затапливали.
- Сильно продувает окна. Поднесите спичку или зажигалку к окну: если пламя потухло — значит, продувает сильно.
Если квартира требует капремонта и жить в ней невозможно, можно просить значительную скидку. В таком случае покупатель платит только за стены и закладывает дополнительно стоимость демонтажа или санобработки.
Например, такое возможно в квартирах после пожара, когда все стены и потолок в копоти, а вокруг только обгоревшие остатки мебели. Или в квартирах, где много насекомых, осыпается штукатурка или проваливается пол.
Жить там опасно, поэтому собственники готовы сделать большую скидку.
Бывает, что в квартире невозможно жить сразу после покупки, но дополнительную скидку за это получить сложно, потому что квартиру специально готовили к ремонту. Чаще такое встречается в новостройках.
Пример объявления о продаже квартиры со старым ремонтом Пример объявления о продаже квартиры, которая подготовлена к ремонту
От удобства планировки квартиры тоже зависит ее стоимость. Планировки бывают трех видов: изолированные, смежные и смежно-изолированные.
Изолированная — планировка, при которой в каждую комнату есть свой вход из коридора. То есть не нужно проходить через какое-то помещение, чтобы попасть в другую комнату.
Смежно-изолированная. Эта планировка встречается в квартирах с тремя и более комнатами: в две комнаты можно зайти из коридора напрямую, а в третью — только через другую комнату.
Квартиры, где есть смежные комнаты, оцениваются ниже, чем квартиры с изолированной планировкой. Если собственник изначально не учел это в цене, вы можете просить скидку, потому что в смежной комнате не сделать отдельное пространство для одного человека: остальные члены семьи будут проходить через него в другое помещение. Часто в проходных делают общие комнаты, например гостиные.
Собственник может сказать, что перепланировка согласована, но это не то. Согласовывают эскиз или проект еще не сделанной перепланировки, а узаконивают уже фактически сделанную перепланировку. Если в техпаспорте есть красные линии на плане, значит, перепланировка не узаконена.
Вы покупаете не только квартиру, но и возможность пользоваться благами, которые расположены поблизости. На рынке жилой недвижимости большую роль играет транспортная и социальная инфраструктура рядом с жильем. Если какая-то из них развита недостаточно, можно снижать цену квартиры.
Оценить уровень развития инфраструктуры может только профессиональный оценщик, но для определения первичной стоимости квартиры хватает простых знаний и визуальной оценки.
Транспортная доступность. Чтобы понять, насколько в районе хорошо с транспортом, оцените:
- Далеко ли от дома ближайшая станция метро и за какое время до нее можно добраться пешком и на транспорте.
- Наземный общественный транспорт: автобусы, троллейбусы, трамваи и маршрутки. В каких направлениях они ездят, сколько маршрутов действует в районе и насколько часто ходит общественный транспорт.
- Загруженность района. Нужно понять, образуются ли на дорогах пробки и за какое время вы сможете выехать из района на автомобиле и общественном транспорте.
Плохая транспортная доступность — повод просить скидку у продавца.
Пример высокой транспортной загруженности — выезд из Красносельского района СПб. Здесь ситуация на дорогах в 10 часов утра А здесь — в 8 вечера того же дня. При покупке квартиры в этом районе можно показать собственнику эту картинку и попросить скидку
Социальная инфраструктура — это торговые центры, продуктовые магазины, супермаркеты, больницы, поликлиники, детские сады, школы, фитнес-центры. Для каждого покупателя важно что-то свое.
У меня были клиенты, которым было важно, чтобы рядом с домом были круглосуточные магазины, но они не обращали внимания, где расположены детские сады.
А были семейные пары, которым важно, чтобы дети добирались в школу за 10 минут, а где ближайший фитнес-центр — их не интересовало.
Бывают покупатели с особенными требованиями: например, нужна школа французского языка поблизости, а ее нет. В таких случаях собственники обычно делают скидку, если нет других покупателей и квартира давно продается.
Но есть объекты социальной инфраструктуры, которые важны большинству покупателей, например продуктовые магазины рядом с домом и общественный транспорт. Из-за неразвитой инфраструктуры продавцы охотно сбрасывают цену. Но часто они изначально учитывают эти недостатки в стоимости.
Пример плохой инфраструктуры в районе Санкт-Петербурга: поблизости только два продуктовых магазина, которые не работают ночью
Пример хорошей инфраструктуры: несколько продуктовых магазинов, в том числе круглосуточных
То, что портит экологию, создает шум или запахи вокруг дома, автоматически сбивает стоимость квартиры. Обычно это:
- Промышленные предприятия, городские свалки, заводы по переработке мусора и любые другие объекты, отходы которых загрязняют окружающую среду или создают неприятный запах.
- Аэропорты, если самолеты при взлете или посадке создают шум, который слышен жителям ближайших домов.
- Транспорт, который создает шум или вибрацию в квартире: например, рядом с домом расположены железнодорожные и трамвайные пути, магистрали или неглубокое метро.
Пример трамвайных путей. В некоторые часы трамваи здесь ездят с интервалом в 5 минут — может быть шумно
Квартира идеальна и по состоянию, и по местоположению, но есть причины снизить стоимость из-за особенностей сделки. У собственника могут быть обстоятельства, из-за которых он не может продать вам квартиру сразу. Поэтому он делает скидку, чтобы удержать покупателя. Вы потеряете время, но выиграете в деньгах.
Несовершеннолетние собственники квартиры — это всегда участие в сделке органов опеки и попечительства. В среднем сделка длится на две недели дольше.
Встречная покупка. Продавец может покупать другую квартиру взамен продаваемой. Этот тип сделки называют встречной покупкой или альтернативной сделкой. Покупатель дает продавцу время на поиск квартиры, а продавец за это сбрасывает цену.
Покупатели и продавцы с встречными покупками образуют цепочку, все звенья которой зависит друг от друга. Рекордная длина цепочки, о которой я слышала, достигала 18 звеньев.
- Смотрите на то, что не изменить. При покупке квартиры важны неизменяемые факторы: тип дома, этаж, инфраструктура, объекты поблизости, площадь квартиры.
- При торге с собственником важно знать меру. Если покупатель просит скидку из-за старой проводки, а за дверью стоит очередь из других покупателей, которых все устраивает, продавец выберет другого.
- Продавцам тяжело продавать квартиру по более низкой цене, чем на похожие квартиры рядом. Поэтому прежде чем торговаться, посмотрите, сколько они стоят. Чем дешевле аналогичные варианты, тем выше шанс получить скидку.
- Изучите особенности дома перед торгом. Аргументы, которые я перечислила, иногда будут неуместны. Например, если вы покупаете пентхаус с террасой в новостройке бизнес-класса, говорить о протекающей крыше странно. Ну и неуместно будет сказать продавцу про шумную улицу, если окна его квартиры выходят на Эрмитаж или ЦУМ.