Рассказываем, как повысить привлекательность старой квартиры и когда вкладываться в переделку такой недвижимости не имеет смысла
Mazur Travel/shutterstock.com
«Только не «бабушкин» ремонт» — так звучит запрос многих потенциальных арендаторов жилья. Обычно «бабушкиными» называют неухоженные квартиры, в которых давно не было ремонта. Или это просто старое жилье, заставленное старой мебелью и хламом.
По оценке риелторов, сегодня на «бабушкины» варианты приходится от 10% до 30% предложения квартир, которые сдаются в Москве. Сдать такое жилье можно, но хорошую цену за него получить трудно. Владельцам приходится либо снижать стоимость аренды, либо вложиться в ремонт. Рассказываем, как повысить ликвидность старых квартир.
Когда ремонт выгоден
Варианты в стиле «бабушкин» ремонт с еще советскими обоями в большинстве случаев предлагаются дешевле аналогичных вариантов с ремонтом.
По оценке риелторской компании «Инком-Недвижимость», если квартира сдается без обстановки (таких 28% в целом по рынку в Москве), скидки в стандарт-классе могут доходить до 15%, в бизнес-классе — до 10%.
Максимальные дисконты (до 40%) собственники дают на квартиры, в которых есть существенные недостатки — например, квартира после подтопления или в плачевном состоянии.
Помимо цены, состояние квартиры влияет и на ее востребованность арендаторами. Сильно захламленные и давно не видевшие ремонта квартиры могут долго искать жильца, отметил руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев.
«Недавно мы сдали подобную квартиру в Бирюлево за 22 тыс. руб. в месяц. Экспонировалась она в течение двух месяцев», — рассказал он. Хотя обычно квартиры сдаются за неделю-две.
Поэтому обновление «бабушкиной» квартиры может не только повысить ее стоимость на рынке, но повлиять на срок сдачи.
Вкладываться в квартиру нужно, если она находится в хорошей и востребованной локации, тогда после ремонта ее стоимость вырастет заметно, считают риелторы.
К примеру, на Патриарших прудах «бабушкину» двухкомнатную квартиру без ремонта и со старой мебелью можно сдать за 60–70 тыс. руб. Если сделать хороший ремонт, то цена вырастет до 150 тыс. руб. в месяц, привел пример Роман Бабичев.
Если такой вариант квартиры в Бирюлево, то ее можно сдать за 20 тыс. руб., но, сделав ремонт, дороже 30 тыс. руб. ее все равно не сдать.
«В стандарт-классе наличие ремонта, скорее всего, не повысит серьезно арендную ставку. Но может сделать объект более ликвидным: он не будет простаивать, быстро найдет арендаторов и начнет приносить доход.
Наличие спроса на объект позволяет арендодателю выбирать подходящих ему квартирантов, что очень важно при долгосрочном найме», — отметила заместитель директора департамента аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова.
«Бабушкины» квартиры в большинстве случаев предлагаются по цене ниже рынка: скидки варьируются от 10% до 40% ( Valeriya Rychkova/shutterstock.com)
Сам ремонт и обстановка должны соответствовать уровню самого дома и его местоположению. Даже самый дорогой ремонт не превратит квартиру в девятиэтажке в спальном районе в объект бизнес-класса, и арендаторы высокого сегмента не станут рассматривать такие варианты. Поэтому дорогой ремонт окажется бессмысленным, отметила управляющий директор «Миэль» Мария Жукова.
Если же квартира находится в хорошем доме в историческом центре, и арендодатель планирует ее сдавать клиентам бизнес-класса, то и ремонт должен быть соответствующего уровня. «Общая стоимость отделочных материалов, мебели и техники не должна превышать 10–15% рыночной стоимости квартиры», — считает она.
По мнению Оксаны Поляковой из «Инком-Недвижимости», на ремонт жилья стандарт-класса не следует тратить больше, чем суммарная стоимость его аренды за два месяца. Например, если квартира сдается за 30 тыс. руб., то на ремонт нужно заложить 60 тыс. руб. За эту сумму можно будет сделать небольшой косметический ремонт — переклеить обои, покрасить двери.
Иногда выгоднее сдавать квартиру со скидкой и не делать ремонт, иногда — сдать квартиру «под ремонт», чтобы арендаторы выполнили несложные работы по косметической отделке в счет проживания. Каждый случай индивидуален, нужно определить категорию арендаторов для этого объекта, просчитать расходы и доходы.
Стоит быть готовым к тому, что ремонт не окупит повышенная ставка аренды, но ликвидность квартиры на рынке повысится ( evgeniykleymenov/shutterstock.com)
Как повысить ликвидность «бабушкиной» квартиры
Самый бюджетный вариант повысить привлекательность «бабушкиной» квартиры — это навести в ней порядок и выбросить весь хлам. «Если нет возможности сделать в квартире ремонт, стоит провести генеральную уборку, выбросить все ненужные и тотально устаревшие вещи, отмыть полы и стены, ванную, кухню, покрасить ржавые батареи, повесить новые занавески», — советует Мария Жукова из «Миэль».
Это требует больше физических сил, чем материальных затрат, зато простенькая, но чистая квартира скорее приглянется потенциальному арендатору, чем захламленная и годами немытая, добавила она.
Лучше сдавать «бабушкину» квартиру пустой. «Даже без мебели такая недвижимость будет стоить дороже, чем с ней, и сдастся быстрее», — считает Роман Бабичев из «Азбуки жилья». А вот красивый буфет или советское кресло лучше оставить — сейчас такие вещи в тренде. Главное, чтобы они были в хорошем состоянии.
Самый бюджетный вариант повысить привлекательность «бабушкиной» квартиры — это навести в ней порядок и выбросить весь хлам ( andysavchenko/shutterstock.com)
Если собственник не планирует сам обновлять квартиру, можно договориться с арендаторами о ремонте в счет аренды.
Стоимость зависит от того, насколько масштабные работы нужно проводить и какие материалы будут использованы. Если нужно провести косметический ремонт, то речь может идти о двух-трех месяцах без оплаты.
Если в квартире нужно проводит капитальный ремонт, то этот срок может увеличиться до года.
Главное в данном случае — все детали такой аренды зафиксировать в договоре найма, чтобы в будущем избежать неприятных ситуаций как квартиранту, так и собственнику.
Если собственник готов сделать ремонт, то первоначально нужно определить «слабые» места квартиры (санузел, кухня, старые окна). После этого составить список переделки и посчитать бюджет. Так будет проще справиться с задачей, говорит дизайнер, основатель студии дизайна Grande Familia Инна Каминская.
Начинать работу лучше с больших площадей: стены, пол и потолки. Старые обои — первое, что портит внешний вид стен: часто можно встретить несколько слоев уже отслоившихся и запачканных обоев.
«Чтобы быстро и эффективно удалить старые обои, воспользуйтесь специальным профессиональным отпаривателем для обоев.
Возьмите за основу один базовый цвет и используйте его как галерейный фон, например белый или нейтральный серый, более смелый вариант — темный графитовый», — рекомендует дизайнер.
На комнату в 20 кв. м в среднем уйдет около 12 рулонов обоев, продолжает она. Если взять бюджетный вариант, то это около 12 тыс. руб. Плюс сопутствующие материалы — клей, плинтусы. Рассчитать расход материалов можно на специализированных сайтах. Расходы небольшие, а комната преобразится мгновенно.
Сегодня существует много устойчивых к истиранию красок, которыми можно покрыть и обновить даже плитку во влажных помещениях. Это самый экономичный способ преобразить устаревший интерьер. На квартиру 60 кв. м цена антивандальной краски начинается от 35 тыс. руб. в зависимости от уровня производителя.
Старые обои — первое, что портит внешний вид стен. Поэтому ремонт стоит начать с новых обоев. Это еще и бюджетный способ преобразить «бабушкину» квартиру ( septian intizom armedi/shutterstock.com)
Для большинства потенциальных арендаторов опрятная кухня и санузел — важный критерий при выборе квартиры. Именно этим местам стоит уделить особое внимание. Но стоит учитывать, что это одна из самых затратных статей.
По словам дизайнера, если нужно обновить кухню площадью 10 кв. м, то в среднем потребуется от 350 тыс. руб., ванную площадью 6–8 кв. м — от 150 тыс. руб.
Бюджетный гарнитур можно приобрести в среднем за 40 тыс. руб., а замена сантехники обойдется в среднем от 70 тыс. руб. Но и здесь можно обойтись только частичным обновлением.
Например, покраской стен и плитки, покупкой нового холодильника или плиты.
Приводя в порядок «бабушкину» квартиру, стоит заменить или утеплить окна, особенно если они не держат тепло. «Сначала оцените состояние окон и материалов, из которых они сделаны.
Если у вас деревянный оконный профиль, проверьте его на трещины и другие дефекты, стекла. Своими руками можно удалить предыдущий слой краски, отшлифовать поверхность и нанести шпатлевку, а затем краску.
Используйте яркие и контрастные цвета для внутреннего оконного профиля или откосов по периметру. Это простой и актуальный прием», — говорит дизайнер.
Комплексная профессиональная реставрация деревянных окон составляет от 8 тыс. руб. за одно окно. Если речь идет об установке пластиковых окон, то цены на них (без стоимости откосов, отливов и подоконников) начинается от 4 тыс. руб.
Приводя в порядок «бабушкину» квартиру, часто стоит заменить или утеплить окна, особенно если они не держат тепло ( Try_my_best/shutterstock.com)
Внимание стоит уделить и деталям в квартире. Например, в старых домах дверные проемы, полотна, наличники и карнизы могут быть необычного исполнения. «Не спешите демонтировать их, подарите им вторую жизнь. Покрасьте дверные полотна в яркий цвет.
На карнизы, наличники и напольные плинтусы, напротив, нанесите глянцевую фактуру, чтобы они выделялись и были более износостойкими и прочными. Можно воспользоваться хорошей антивандальной краской, стоимость которой начинается от 6 тыс. руб.
», — рекомендует Инна Каминская.
Также следует обновить старые розетки и выключатели. Хотя этот вопрос может казаться не особо весомым, как реставрация мебели, но именно мелкие детали могут испортить общее восприятие интерьера.
Часто в старых квартирах они выглядят пожелтевшими и разбитыми. Замена розеток и выключателей оживит и обновит обстановку. В среднем один выключатель с рамкой хорошего качества обойдется в 200 руб., а розетка — в 150 руб.
Еще следует поменять шторы — это тоже бюджетный вариант обновить пространство квартиры.
Также следует обновить старые розетки и выключатели. Именно мелкие детали могут испортить общее восприятие интерьера ( Adil Celebiyev StokPhoto/shutterstock.com)
Резюме
Если в квартире все очень ветхое, нужно полностью заменить окна и двери, положить новый кафель в ванной комнате и установить новую сантехнику — затраты будут существенные. Но иначе за приличную сумму эту квартиру не сдать, поскольку арендаторы ищут комфорта.
Если же квартира в нормальном жилом состоянии и нужно только снять ковры, покрасить потолки и переклеить обои — то и вложения будут ниже. Главное условие — квартира должна быть чистая, комфортная для жизни. Тогда она быстро найдет арендатора.
5 обновлений, которые позволят сдать квартиру как можно дороже
Перед тем, как сдать квартиру или же выставить ее на продажу, нужно привести ее в порядок. При незначительных затратах, можно заметно поднять цену жилища или же увеличить стоимость арендной ставки. Плюс ко всему этому, найти новых жильцов и покупателей будет гораздо проще.
Можно прикупить новые обои
Помните, что любой ремонт, пусть даже и косметический сможет преобразить жилище и сделать его лучше.
Новые обои, свежая краска — все это сделает квартиру привлекательнее, а также избавиться от каких-то старых запахов.
Советуем выбирать Вам мягкие светлые тона, которые создают представление чистоты и помогают увеличить (зрительно) площадь. Мы рекомендуем делать дизайн интерьера максимально универсальным и нейтральным.
Убираем ковры
Нужно избавиться от любых грязных ковров, которые находятся на полу или же на стенах. Если-же после этого становятся заметны какие-то проблемы с ремонтом, лучше всего немного изменить внешний вид. Возможно придется постелить линолеум или же обновить напольное покрытие.
Обновляем кухонный фартук
Первым делом люди смотрят на то, в каком состоянии находится кухня, именно поэтому нужно привести ее в порядок. Возможно нужно будет заменить разбитую плитку, освежить двери и окна, а также помыть раковину с плитой, чтобы все выглядело максимально презентабельно.
Ремонтируем сантехнику
Главное правило квартиры, которую нужно продать или сдать — это хорошая сантехника, а значит мы должны избавиться от ржавых кранов, труб и грязных раковин. Возможно придется заручиться поддержкой сантехника, чтобы тот сделал все качественно. Поверьте, это понравится будущим жильцам и позволит увеличить стоимость арендной платы или цены жилища.
Наводим порядок в подъезде
В том случае, если Вы желаете действительно добиться успеха с продажей квартиры, то постарайтесь сделать из подъезда конфетку. Возможно придется обратиться в управляющую компанию или ЖЭК.
… Читать
Начали действовать новые правила постановки недвижимости на кадастровый учет
В законе №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в новой редакции в статье 70 говорится, что земельный участок, учтенный до 1 марта 2008 года, будет снят с учета, если сведения о правообладателях таких участков отсутствуют в Едином государственном реестре недвижимости. В результате …
… Читать 
Дарственная — один из часто используемых способов передачи имущества. В отличие от купли-продажи это не рыночная сделка, поскольку в данном случае недвижимость передается на безвозмездной основе.
С 2013 года, когда близких родственников освободили от уплаты налога при дарении, такие сделки стали обычной практикой решения имущественных вопросов внутри семей.
…
… Читать 
Воспоминания о ремонте в квартире практически у всех людей начинаются с тяжких вздохов, а заканчиваются вздохами облегчения, как после просмотра фильма ужасов со счастливым концом. Сайт 100domov.info решил собрать самые остросюжетные, забавные и вместе с тем поучительные истории эпопей с ремонтом.
Свадьба, ремонт, развод.
Настоящая драма развернулась новоиспеченной …
… Читать 
Одна известная поговорка учит нас не наступать на одни и те же грабли дважды, но когда речь заходит о недвижимости, то грабли вообще лучше обойти стороной даже в первый раз, иначе можно оказаться в суде и с дырой в кошельке. Сегодня 100domov.info расскажет о типичных ошибках при операциях с …
… Читать 
Вот и заканчивается первая полноценная неделя после длительных новогодних каникул. И в преддверии выходных дней ударники квартиропродажного труда рассказали сайту «100Домов» о том, с какими забавными ситуациями они сталкиваются в ходе работы.
Мокрое дело.
Можно подмочить репутацию, а можно, как выяснилось, и всю сделку. Так, будущие покупатели квартиры …
… Читать
6 советов, как сдать квартиру как можно дороже | КТО?ЧТО?ГДЕ?
Чтобы сдать квартиру дороже проведите там генеральную уборку, при необходимости сделайте ремонт. Обсудите с арендатором возможность ремонта в счет аренды, правильно составляйте договор.
Арендодатели хотят получать 100 000 рублей за убитую «бабушкину» квартиру без техники, за МКАДом.
Квартиросъемщики хотят золотые хоромы с джакузи за 10 000 рублей в месяц. И те, и другие хотят больше денег — это нормально. Вот шесть способов увеличить стоимость квартиры при сдаче. Некоторые из них требуют серьезных материальных вложений.
Убраться
Люди забывают о силе чистоты. Например, Вася переезжает в другой город. Работодатель оплачивает переезд, и Вася решает сдавать свою квартиру. Он быстро фотографирует все комнаты на телефон и размещает объявление на «Авито». Вася в предвкушении: на деньги с аренды он собирается поехать в отпуск.
Но к сожалению, ни через три дня, ни через две недели квартиру никто не снял. Потому что Вася не только не подготовил квартиру к сдаче, он даже не убрался. Пользователи, видя объявление с кучей вещей, грязной плитой и ванной с рыжими разводами, выбирают другие квартиры. Уборка — это самый простой и дешевый способ сдать квартиру дороже.
Для уборки можно пригласить клинеров, но справиться получится и самим:
- Вывезите из квартиры хлам и лишние вещи, неработающие приборы, разберите балкон. Выбрасывать мусор в неположенном месте нельзя, за это штрафуют. Можно заказать контейнер в ЖЭКе или обратиться в компанию, которая вывезет мусор.
- Вымойте кухонный гарнитур, вытяжку, плитку в санузле. Почистите ковры, вымойте окна, подоконники, постирайте шторы, помойте люстру.
- Не забывайте о текущей уборке. Вытирайте пыль, пылесосьте ковры и мойте полы перед каждым просмотром квартиры.
Сделать ремонт
Свежий ремонт поднимает стоимость квартиры минимум на 10—20 %. Если на капитальный ремонт денег нет, можно ограничиться косметическим. Нет единого списка работ, выполняемых во время косметического ремонта. Часто к ним относят:
- Замену розеток, выключателей.
- Замену старых обоев на новые, покраску стен.
- Замену кухонного фартука на новый
- Покраску и ремонт межкомнатных дверей.
- Замену потертого линолеума, паркета, ламината, ковролина.
- Замену потускневшего натяжного потолка.
- Замену устаревшей или сломанной бытовой техники.
- Замену ванной, душевой и унитаза.
Прежде чем начать ремонт, определитесь с бюджетом. Возможно, денег на все не хватит. В таком случае стоит заменить более износившиеся предметы. Менять нужно то, что больше всего бросается в глаза. Иногда такой предмет — входная дверь, старая чугунная ванная, заляпанный жиром кухонный фартук.
Про мебель
Быстрее всего сдаются квартиры с мебелью. Но есть ряд арендаторов, которые переезжают с места на место с мебелью. Если квартира, которую вы собираетесь сдать, пустая, не торопитесь покупать холодильник и диван и попробуйте сдать ее так. Но если в течение месяца найти съемщиков не удалось, придется либо снижать цену, либо покупать мебель.
Сделать ремонт в счет аренды
В ряде случаев уменьшение арендной платы в счет ремонта — отличное решение. В таком случае вы получаете:
- ремонт квартиры
- стабильных арендаторов, которые вряд ли куда-то уйдут.
Все договоренности нужно закрепить документально. В договоре нужно прописать:
- Что средства, затраченные арендополучателем на ремонт, не возвращаются ему.
- На какую сумму уменьшается арендная плата и на какой период.
- Опишите, что в случае неисполнения арендатором своих обязанностей он будет обязан вернуть арендодателю деньги.
- Пропишите в договоре, какие именно работы будет выполнять квартиросъемщик, в каком объеме и за какие сроки.
Правильно составить договор
Правильный договор убережет от финансовых потерь. Вы будете знать, что арендатор не устроит в квартире притон или вынесет всю технику. Сдать квартиру можно самостоятельно, а можно с помощью риелторов. Какой бы способ вы ни выбрали, внимательно читайте договор:
- Проследите, чтобы в договоре была прописана полная информация о квартире, собственнике и нанимателе, срок договора и стоимость аренды.
- Пропишите в договоре условия внесения и возврата депозита, порядок расчета за коммунальные платежи.
- Также проведите опись имущества, сделайте фотографию квартиры до заселения туда квартиросъемщиков.
- Внесите в договор пункт о том, какую ответственность несет арендатор в случае просрочки оплаты или если в квартире что-то сломалось либо испортилось.
Выбрать правильный срок аренды
Квартиру можно сдавать на долгий срок или посуточно. Квартиры на сутки арендуют в основном командировочные. Нередко квартиры на несколько дней снимают для вечеринок, поэтому после отъезда гостей требуется серьезная уборка или даже ремонт.
Во многих объявлениях стоит пометка: сдача только на долгий срок, сдача на полгода и больше. Плюсы такой аренды — арендаторы больше заботятся о состоянии квартиры, нет необходимости постоянно искать новых жильцов, стабильная оплата.
Минусы — цену на квартиру необходимо держать на уровне рыночной, условия изменения арендной платы прописаны в договоре, изменить их сложно. Арендаторы могут сдавать квартиру третьим лицам.
Чтобы обезопасить себя, обсудите с арендатором условия пользования квартирой третьими лицами, внесите условия в договор.
Может показаться, что сдавать квартиру посуточно гораздо выгоднее. Общая сумма в итоге обычно многократно превышает сумму, которую можно было бы получить с жильцов, заселившихся надолго.
Однако, как правило, квартира быстро приходит в негодность. Жильцы не заботящиеся о квартире, часто ломают мебель и предметы. Большая часть денег от посуточной сдачи уходит на ремонт: замену сломанной техники, услуги клинеров.
Как сдать квартиру дорого: практичные методы в 2021 году
Сдаете квартиру впервые? Хочется повысить арендную плату? Мы расскажем, как сделать ее привлекательнее для квартиросъемщиков и получать большой доход.
Собираясь сдать квартиру, всем хочется получить максимальный процент прибыли. Часто деньги требуются в ближайшее время, и это заставляет искать жильцов с удвоенной активностью. Можно разместить объявление на нескольких сайтах и привлечь посредников. Но и это не гарантирует, что заинтересованные в съеме жилья за определенную сумму найдутся быстро.
Если оно будет простаивать несколько месяцев в ожидании человека, готового отдать нужную сумму, это принесет определенные потери.
К примеру, вы решили сдавать двухкомнатную квартиру в неплохом районе за 70 тысяч. Деньги нужны вам сегодня, но понижать цену не хочется. Возможно, для десятков потенциальных квартиросъемщиков приемлемой окажется сумма не более 65 тысяч. Завышая цену, вы теряете ежемесячно больше, чем могли бы заработать.
Вы уже решили приложить максимум усилий, чтобы получать за сдачу квартиры много? Но что это за цифра – «много»? На рынке арендодателей есть своя конкуренция, и наибольшим спросом пользуются предложения, которые попадают в разумное соотношение цены и качества. К примеру, никто не согласится на маленькую однокомнатную квартиру на окраине Москвы со старой отделкой за 50 тысяч рублей. На рынке достаточно более адекватных предложений.
Чтобы оценить реальную стоимость аренды квартиры, можно воспользоваться сайтом, где собраны объявления от компаний и частных лиц. Задайте район, размеры жилплощади и количество комнат в ней и внимательно изучите предложения. Пусть она не дотягивает до лучших вариантов в выдаче, но на них можно ориентироваться. Свежий ремонт, качественные фото и достойное описание исправят несовершенства.
Комплексный ремонт квартир под ключ
- Всё включеноВ стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.
- Без вашего участияПосле согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.
- Цена известна заранееСтоимость ремонта фиксируется в договоре.
- Фиксированный срок ремонтаРемонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.
Если ваша жилплощадь расположена в непопулярном районе, не стоит сразу снижать цену. Наверняка найдется человек, а то и целая категория людей, для которой она станет выигрышным вариантом.
Как сдать квартиру дорого? Представьте ее потенциального жильца, оглядитесь вокруг.
Если рядом есть офисные центры или другие места, куда ежедневно съезжаются на работу десятки сотрудников, кто-то из них, находясь в поиске, обязательно рассмотрит вашу квартиру.
Иногда ради удачного расположения жильцы готовы без сожалений расстаться с 5 тысячами сверх предполагаемого бюджета. Ведь им не придется тратить на дорогу несколько часов в день.
Даже если квартира находится далеко от городского центра, у нее обязательно найдутся преимущества. В объявлении о сдаче необходимо прописать все, что может быть полезно для потенциального квартиросъемщика.
К примеру, молодые родители часто озабочены наличием детской площадки, а если вы готовы сдавать жилье семье с животными, обязательно напишите об этом.
Люди часто готовы доплачивать за возможность не расставаться с любимым питомцем.
Существенным плюсом в глазах арендаторов станет наличие рядом:
- школ и детских садов;
- поликлиники и частной стоматологии;
- кафе и баров;
- супермаркетов;
- детских и спортивных площадок;
- салонов красоты, парикмахерских;
- скверов и парков;
- удобной транспортной развязки.
Чем подробнее вы опишите инфраструктуру, тем больше шансов заинтересовать будущих жильцов.
Нет универсального способа, который поднимет планку арендной платы мгновенно. Но есть способ испортить ваши старания при составлении описания, а также труды рабочих, занимавшихся ремонтом.
Для этого разместите объявление о сдаче жилья без фото. К сожалению, отличная квартира будет месяцами искать жильца, если заинтересованные люди не смогут на нее посмотреть.
Фотографии ускорят процесс поиска квартиросъемщиков.
Фотографии комнат должны быть хорошего качества, сделанные при дневном освещении на камеру с высоким разрешением. Если бюджет позволяет, не поленитесь вооружиться профессиональным фотоаппаратом или привлечь специалиста. Снимки с выгодного ракурса сделают квартиру визуально больше, скроют мелкие несовершенства и вызовут живой интерес у будущих жильцов.
Это, пожалуй, самый неоднозначный вопрос. Многие семьи переезжают на новое место с приличным багажом в виде любимых кресел, диванов, столиков и ищут вариант с минимумом мебели. Другим принципиально важно, чтобы в наличии уже была кровать, стол в обеденной зоне и рабочее пространство, где можно разместить компьютер или ноутбук.
Вы можете определить для себя, что предпочтительнее, а можете ориентироваться на обе категории жильцов. Тогда в описании квартиры нужно четко сформулировать, что вы готовы приобрести мебель. Можно предоставить арендаторам возможность купить ее на свои деньги в счет первых месяцев проживания. Выбор зависит только от удобства арендодателя.
Интересный факт! Объективная оценка состояния жилья важна. Перед тем, как сдать квартиру, убедитесь, что она готова встречать арендаторов. Требующая свежей отделки «однушка» стоит в среднем на 20% дешевле аналогичной квартиры с евроремонтом.
Исправить положение не так сложно, как кажется. Лучшее решение — комплексный ремонт. Если им займется одна профильная компания, в обязанности которой будет входить все (от разработки дизайна до финальной отделки), а не несколько разных подрядчиков с сомнительной репутацией, то не придется тратить время на контроль процесса. Результат – готовая к заселению современная квартира.
Сдать квартиру, где будет комфортно и уютно жить, гораздо проще, чем идти на хитрости в попытках предложить будущим жильцам не лучший вариант по завышенной цене. Вкладывая в комплексный ремонт сегодня, вы экономите деньги и время завтра.
Как сдать квартиру и не уйти в минус: 10 правил для владельцев недвижимости
Мы уже собрали много восхитительных историй читателей Т—Ж о том, как они обжигались на аренде квартиры.
Катя Прокудина
читала истории
Профиль автора
Пришло время нанести ответный удар и рассказать всю правду о тяжелой участи арендодателей. Для начала мы изучили опыт наших читателей, которые сдавали или сдают жилье, и составили небольшой свод правил в помощь всем, кто решит заработать на недвижимости.
Что сдавал: две квартиры-студии в Санкт-Петербурге в хорошем месте рядом с метро
Сколько стоила: одна 20 000 рублей, вторая 23 000 рублей
Главное правило, которое я вывел для себя: не должно быть простоев. Какой толк ставить цену на 1000 рублей дороже, если квартира будет сдаваться на 12 дней дольше. Постоянно ездить показывать ее неудобно, плюс в таком случае выбор за жильцами.
А если цена на 1000 ниже средней по рынку, тогда ты выбираешь жильцов. Например, студию лучше сдавать одному человеку: парочки быстро съезжают, так как там реально тесно. Часто просят завести котят или собаку. Когда один арендатор, проблем существенно меньше.
Что сдавал: скромная двушка на юго-западе Москвы
Сколько стоила: от 400 $ в кризисные 2006—2009 годы до 1000 $ в лучшие времена
Сдаем квартиру больше 20 лет — начинали родители, сейчас занимаюсь ей сам. В какой-то момент потерял веру в то, что люди — нормальные. Нормальные они только на этапе просмотра квартиры.
За 20 лет было разное. ОМОН вскрывал квартиру в четыре утра по сообщению об удерживаемых в квартире заложниках — спасибо другу арендатора. Тараканы падали с потолка — арендаторы в принципе не знали, что такое мыть посуду, складировали грязную по углам.
Цех по розливу паленого алкоголя, неплатежи по полгода со слезным: «Ой, потерял работу, ну пожалуйста, ну еще две недели», угрозы покончить жизнь самоубийством при выселении за неоплату. Арендаторы проникали в квартиру через окно после блокировки двери за то, что не платили аренду.
А то, что выносят все выносимое, включая посуду, ложки, вилки и покрывала с дивана, уже даже не удивляет — такое случается почти через раз.
Сейчас в буквальном смысле устраиваю кастинг. Если арендатор не нравится или вызывает вопросы и подозрения — сразу отказ. Мне дешевле и проще оставить квартиру вообще пустой, чем каждый раз разруливать выкрутасы очередных отбитых жильцов.
Что сдавала: однокомнатная квартира в Омске после косметического ремонта, с новым ковром, холодильником и телевизором
Сколько стоила: 13 000 рублей
В первый раз сдали без депозита. Арендатор не пришел, чтобы передать квартиру и ключи. Попав туда, мы обнаружили беспорядок, разорванное постельное белье, поврежденные шторы в ванной и на окнах, грязный ковер.
Повезло, что они не успели вывезти свою новую детскую кроватку. В обмен на нее мама арендатора компенсировала повреждения. Вывод: депозит должен быть всегда.
Что сдавала: практически элитная трешка в пяти минутах от метро «Маяковская» в Санкт-Петербурге
Сколько стоила: 70 000 рублей
В среднем требуется месяц, чтобы сдать квартиру надежным жильцам. Но нам нужно было срочно найти арендаторов, и мы не стали спрашивать подтверждения платежеспособности — обычно это выписка с работы об уровне зарплаты или из банка о доходах.
Сначала жильцы поменяли замки без нашего ведома. Мы узнали спустя месяц. Потом квартира использовалась как офис, хотя в договоре было четко прописано, что это запрещено.
Арендатор обещал это исправить и утверждал, что у него временные трудности. После он потребовал снизить арендную плату, так как она на две тысячи выше средней по району.
Сам ремонтировал вещи, вычитая стоимость ремонта из арендной платы, не предоставляя чеков.
Когда мы собрались его выселять, увидели, что квартира разгромлена: нужно было полностью менять паркет и обои в одной из комнат, две другие требовали полировки пола и замены мебели, душ не работал. Мы сделали фотографии и сразу приступили к ремонту.
Через месяц, когда ремонт был закончен, объявился арендатор и потребовал вернуть залог, утверждая, что ремонт мы не делали, только помыли квартиру, а это и так наша обязанность.
Он подал в суд, заявив, что один из его банковских переводов в середине срока аренды — это залог. Хотя это была просроченная арендная плата плюс плата за новый месяц минус деньги, якобы потраченные им на ремонт бойлера, — всего около 120 000 рублей.
Так как после ремонта квартиры у нас сохранились все чеки, фотографии, а также переписка, в которой указано, что те 120 тысяч были не залогом, мы предоставили это в качестве доказательств и потребовали возместить все потраченные деньги — а это почти миллион — плюс моральный ущерб. Итого иск на 1,5 миллиона.
Решения суда пока нет, но арендатор все еще иногда присылает письма с просьбой просто вернуть залог.
Что сдавал: просторная двухкомнатная квартира в спальном районе Екатеринбурга
Сколько стоила: 14 500 рублей
Договорились с первыми жильцами, что они оплачивают все квитанции сами и за свой счет. Они казались добропорядочными: муж и жена с ребенком и братом жены — подростком. Однако в какой-то момент жильцы сказали, что квитанции за квартиру не приходят, а они собираются съезжать. Последний месяц они оплатили в начале аренды, так что жили еще месяц без оплаты.
В итоге из-за нашей доверчивости и безалаберности они оставили долгов по коммуналке на 17 000 рублей.
Что сдавала: комната в коммуналке в Туле
Сколько стоила: 2000 рублей на время ремонта, 4000 — после
Мне досталась в наследство комната в трехкомнатной коммуналке. Она была в убитом состоянии, но денег на ремонт не было, так что я не планировала ее сдавать. Друг-риелтор убедил, что можно сдать просто подешевле и с условием, что за первые два-три месяца жилец немного наведет там порядок в счет арендной платы.
Комнату снял молодой парень, мы договорились, что он наклеит обои, постелет линолеум, мебель завезет свою, а при выезде ее заберет. Он жил в комнате два года, исправно переводил мне деньги на карту, хорошо себя вел, другие соседи на него не жаловались.
Я лишь однажды пересеклась с ним лично: через два месяца зашла посмотреть, сделал ли он что-то. В комнате были частично поклеены белые обои, рулон линолеума стоял у стены. Ок, поверила, что все доделает.
Когда он съехал, я пришла в комнату и чуть не упала: стены были выкрашены в черный цвет, на батарее висел кусок цепи, на стене — плакат с Иисусом. Даже страшно представить, чем он там занимался.
Кстати, линолеум был постелен только на половину комнаты. Так что полы и стены после него пришлось отделывать заново. Но в целом беспроблемный был жилец. Таких еще поискать.
Что сдавала: однокомнатная квартира в сибирском городе в спальном районе с хорошей инфраструктурой
Сколько стоила: 12 000—13 000 рублей
Первый опыт с арендаторами был очень неудачным. Жила девушка после развода. Завела новые отношения. Они расстроились. И она тоже. В расстроенных чувствах она не платила за квартиру четыре месяца. А я ее жалела. Так и съехала с долгом — пришлось выселить за неуплату. Теперь никаких отсрочек ни одному квартиранту не делаю. Они все врут.
Что сдавала: частный дом в пригороде Краснодара
Сколько стоил: 24 000 рублей
Сдавала частный дом в пригороде Краснодара. Ремонт в доме хороший, пускать абы кого не хотелось, потому что все сделано своими руками и деньгами. Искала семью с детьми.
Нашлась пара, которая была готова снять дом на три месяца и заплатить всю сумму сразу. Мне такое предложение очень понравилось: я обустраивала новую квартиру, деньги были нужны.
Смотреть дом приехал парень шестнадцати лет, брат мужа. За пять минут бегло огляделся, предложил заплатить 50%, чтобы я забронировала дом и сняла объявление. Я от залога отказалась, сказала, что по доброте душевной и так сниму объявление. Договорились, что они въедут через неделю.
Пыталась узнать у него, что за люди мои новые квартиранты, но мало чего добилась: сказал, что работают в цирке и денег у них куры не клюют.
Я тогда еще жила в доме, переезжать в новую квартиру не торопилась. А тут на кону 72 тысячи! Я за пять дней собрала все свои вещи, навела порядок и съехала. За три дня до даты их въезда позвонила, чтобы узнать, точно ли въезжают. Сказали: «Точно». Накануне въезда трубку никто не поднял. Потом позвонил брат и сказал, что обстоятельства изменились.
Самое обидное: я отказала нескольким семьям из-за этих циркачей. Но и плюсы, несомненно, есть: быстро переехала.
Что сдавал: однушка в новостройке рядом с морем в Севастополе
Сколько стоила: 20 000 рублей
Однажды жильцы позвонили и сказали, что нашли дома каких-то жуков. И даже прислали фото. По фото определили, что это постельные клопы. Пришлось вызвать специалистов по дезинсекции. Однако после допроса с пристрастием выяснилось, что фото они скачали в интернете, а то, что там жуки, — им «показалось».
Что сдавала: однокомнатная квартира с хорошим ремонтом в центре Саратова
Сколько стоила: 15 000 рублей
Сдали квартиру приличной на вид женщине средних лет. Сначала она устроила там прачечную: стиралка работала почти круглосуточно и, конечно, в итоге сломалась. А затем вообще стала сдавать квартиру посуточно без нашего разрешения. Мы узнали об этом случайно: пришли в квартиру, а там двое незнакомых нам мужчин. Они не хотели съезжать — заплатили же!
При этом в Саратове есть такая особенность: квартиры сдаются без залога, иначе их никто не снимет. Так что все убытки только ваши. Мама сдавала жилье лет десять, у нее было в Саратове три квартиры под сдачу, но сейчас она их все продала и счастлива, что избавилась от этого «бизнеса», который в регионах является убыточным и нервозатратным.