На рынке недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга в последние годы появляются предложения по продаже апартаментов. Попробуемразобраться, чтоэтозавиднедвижимостиистоитлибросатьвсеинемедленнопереселятьсявапартаменты.
[BLOCK color=orange]Чтоэтозанедвижимость?[/BLOCK]
Этот вид недвижимости позиционируется как новый формат жилья по более низкой цене по сравнению с квартирами. Помещения меблированы, с чистовой отделкой и имеют ванную и санузел, при этом лишены статуса жилого помещения.
[BLOCK color=orange]Специфический статус апартаментов[/BLOCK]
В российском законодательстве отсутствует термин «апартаменты», то есть конечный результат строительства — «апартаменты» — юридически не определен.
А это означает, что компания, продающая апартаменты на этапе строительства, не обязана соблюдать законные гарантии, закрепленные Федеральным законом для инвесторов в строящихся многоквартирных домах, а также Федеральным законом «О защите прав потребителей».
Застройщик может:
- не включить в договор полной информации об объекте,
- не указать точной цены объекта,
- не зарегистрировать договор инвестирования строительства апартаментов.
То есть, если вы покупаете квартиру, то гарантии даны законом, а если апартаменты — то надо держать «ушки на макушке» и крайне желательно оформление и ведение сделки доверить профессионалу.
В отличие от покупки квартиры в многоквартирном доме, покупатель апартаментов не приобретает право на общедомовое имущество — лестницы, лифты, подвалы, придомовая территория и т.п.
- [BLOCK color=orange]Можно ли прописаться в апартаментах?[/BLOCK]
- У этого вида недвижимости отсутствует статус жилого помещения, а это означает, что оформить постоянную регистрацию по месту жительства невозможно.
- Для чего нужна постоянная регистрация:
- необходима при получении индивидуального номера налогоплательщика (ИНН),
- при получении полиса обязательного медицинского страхования,
- для записи ребенка в дошкольное образовательное учреждение.
Даже временную регистрацию можно оформить не во всех случаях, а только, если предполагается, что апартаменты будут иметь статус гостиницы (т.е. правила регистрации идентичные с теми, которые действуют для гостиниц).
[BLOCK color=orange]Особенностиапартаментов[/BLOCK]
- Застройщик не обязан соблюдать обязательные требования, предъявляемые для жилых помещений. А это, например, уровень вибрации, жилая зона для строительства жилья в соответствии с правилами зонирования, недопустимость расположения ванной, уборной или кухни над комнатами, строительство объектов социальной инфраструктуры — сады, школы, поликлиники.
- Зато можно делать любую перепланировку на свой вкус.
- Специфика апартаментов также будет включать наличие на территории комплекса служб бытового сервиса: прачечных и химчисток, услуг по уборке помещений, ресторанов.
[BLOCK color=orange]Как еще использовать апартаменты?[/BLOCK]
Статус нежилого помещения дает возможность вести предпринимательскую деятельность там, где проживаешь. Это может быть как плюсом, так и минусом, так как надо быть готовым к тому, что соседи смогут использовать апартаменты под офис или под производство какой-либо продукции.
[BLOCK color=orange]Как дела обстоят с налогами?[/BLOCK]
- Стоит упомянуть о налоге на имущество физических лиц. В отношении жилых помещений на сегодняшний день предусмотрены некоторые льготы. В отношении нежилых помещений никаких льгот нет. При этом кадастровая стоимость квадратного метра коммерческих помещений будет выше, чем для жилых помещений.
- Имущественный вычет по налогу на доходы физических лиц также применим только к жилой недвижимости. Приобретая апартаменты в качестве жилплощади (если вы ранее еще не использовали свое право на получение имущественного налогового вычета), вы опять же не сможете претендовать на этот вычет.
[BLOCK color=orange]Выгодно ли приобретать апартаменты с коммерческой точки зрения?[/BLOCK]
- Покупать подобную недвижимость, надеясь на выгодную перепродажу в будущем, не выглядит разумным. Слишком специфичен и ограничен круг возможных покупателей в будущем.
- Апартаменты наиболее привлекательны в этом смысле для корпоративных инвестиций, когда крупная организация, имеющая филиальную сеть в различных городах или активно привлекающая работников из других городов и стран, обеспечивает их жильем в апартаментах.
- Другой категорией покупателей, которые получат выгоду при покупке апартаментов в собственность, являются иногородние бизнесмены, ведущие бизнес в Петербурге, которым часто приходится жить в гостиницах или на съемных квартирах.
- Для тех, кто собирается сдавать приобретенные апартаменты в аренду, приобретение такой недвижимости имеет смысл,только если покупатель готов оплатить приобретаемую недвижимость практически полностью за счет собственных денег.Это ситуация, когда вы ну вообще не представляете, куда, кроме банка, вложить свои деньги, чтобы получать доход, либо деньги достались вам «безвозмездно» выигрышем в лотерею или от продажи какого-то унаследованного или подаренного имущества. В остальных случаях разумнее вложить деньги в другой бизнес или положить на депозит в надежный банк. Опустим риски, связанные с лопнувшими банками и национализацией недвижимости.
Доходность жилой недвижимости или апартаментов от сдачи в аренду будет ниже, чем ставка по ипотечному кредиту. Срок окупаемости вложений будет зависеть от соотношения заемных и собственных денежных средств. Чем больше заемных, тем дольше ждать выхода на чистый доход, перекрывающий затраты на обслуживание долга.
- [BLOCK color=orange]Подсчитаем (не)выгоду[/BLOCK]
- Приведем простой пример расчета для одного из имеющихся на сегодня на рынке предложений по продаже апартаментов.
- Условия задачи:
- Соотношение собственных и заемных средств 50/50.
- Стоимость объекта (100 тыс.руб./кв.м.) недвижимости 3 600 000 руб.
- Ставка по ипотечному кредиту 13% годовых.
- Рассмотрим кредит на 10 лет.
- Ставка (средняя по Санкт-Петербургу) арендной платы в апарт-отелях за помещение площадью 35-40 кв.м. за минусом налога на доходы физических лиц (для рантье) 35 000 р. — 4 550 р. = 30 450 р.
- Расходы на содержание помещения около 10 000 р./мес. (выплаты в управляющую компанию)
Кредитный калькулятор онлайн на сайте любого банка даст нам вот такие результаты:
- Кредит 1 800 000,00 руб. на 120 месяцев под 13% годовых. Не учтены никакие комиссии.
- Размер ежемесячного платежа: 26 876,00 руб.
- Общая сумма выплат: 3 225 240,00 руб.
- Переплата за кредит: 1 425 240 руб. или 79,18% от суммы кредита.
- Начало выплат: октябрь 2015. Окончание выплат: октябрь 2025.
Итог:
30 450 руб. — 10 000 руб. — 26 876 руб. = минус 6 400 руб. наш чистый ежемесячный отрицательный результат. И это еще без учета налога на имущество. И так на протяжении 10 лет!
Даже если предположить, что ставки арендной платы в апарт-отелях Санкт-Петербурга вырастут ввиду роста популярности данного вида недвижимости, пока относительно нового для нашего региона, то расчет может выглядеть примерно так:
50 000 руб. — 6 500 руб. (13%) — 10 000 руб. — 26 876 руб. = 6 624 руб. в месяц будет оставаться у нас после всех выплат с учетом кредита. Не очень впечатляет.
А если в этих расчетах поменять соотношение доли собственных и заемных средств или увеличить ставку ипотечного кредита, то картина станет совсем печальной.
[BLOCK color=orange]В сухом остатке[/BLOCK]
Плюсами этот вид недвижимости обладает только для определенной категории потребителей.
Если рассматривать частных покупателей, то апартаменты могут быть интересны для тех, кто имеет уже квартиру (дом), где прописан, и планирует приобретать недвижимость исключительно в дополнение к имеющемуся жилью.
На сегодняшний момент законом не предусмотрены такие же гарантии защиты интересов покупателей, как в случае с объектами жилого строительства.
Расчеты проводили Анна Михнина и Наталья ВиноградоваОбсудить на форуме
Инвестировать в апартаменты выгоднее, чем в квартиры, уверены риэлторы
Апартаменты с одной спальней в башне «Око» (70–90 кв. м) сдаются за 250 000–300 000 руб.в месяц /Максим Стулов / Ведомости
Почти треть апартаментов в Москве сдается с чистовой отделкой, некоторые – уже с мебелью. Это позволяет инвесторам быстрее заставить актив работать.
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участника партнерской сети CBRE, насчитала 124 проекта с апартаментами в Москве (около 11 000 отдельных помещений для проживания). Апартаменты с отделкой представлены в 38 проектах (3700 лотов).
64 комплекса уже сданы, в 17 есть апартаменты с отделкой – их 524 (22%). По данным Becar Asset Management, в Москве из всех заявленных проектов на долю бизнес-класса приходится 58% объектов, 36% позиционируются как элитные, 2% – премиум, 4% – комфорт-класс.
Сколько именно апартаментов уже сдается в аренду, опрошенные «Ведомостями» эксперты сказать не смогли. «Официального учета не ведется. Но простаивают апартаменты на рынке аренды недолго», – объяснила Литинецкая. По подсчетам «Tweed недвижимости», за 2018 г. доля предложений апартаментов в аренду от собственников увеличилась примерно на 20%, с 290 в 2017 г. до 350 в 2018 г.
В ГК «Пионер» считают, что примерно половина всех апартаментов приобретается в качестве доходной недвижимости.
А в московских апарт-отелях «YE’S Технопарк» и «YE’S Ботанический сад» до 90% сделок – это покупки для сдачи в аренду. В апарт-отеле сети в Петербурге на ул.
Хошимина восемь из 10 собственников используют актив для этой цели, уточнил Евгений Межевикин, руководитель отдела аналитики «Пионера».
Как правило (но не всегда), апартаменты дешевле сопоставимых по характеристикам и расположению квартир на 20–30%, объясняет выбор инвесторов Литинецкая. А ставки аренды практически не отличаются.
Владимир Каширцев, гендиректор «Азбуки жилья», уточнил, что новое предложение просто лучше квартир в старом жилом фонде, потому и сдавать можно дороже. Но если рядом есть и другие современные дома, цена на апартаменты не будет выделяться. В качестве примера Каширцев привел МФК «Савеловский сити» (ул.
Новодмитровская): однокомнатные апартаменты в нем и однокомнатные квартиры в том же районе стоят по 45 000–50 000 руб. в месяц.
Полностью оборудованные застройщиком помещения – уже готовый для получения пассивного дохода актив, добавляет Межевикин. Но прежде чем получить доход, инвестору предстоит найти арендатора, и в подавляющем большинстве случаев он делает это самостоятельно. Объявления на разных информационных ресурсах в основном размещают владельцы или их риэлторы.
Одни действительно хотят самостоятельно заниматься бизнесом и не платить посредникам, для других это вынужденный шаг, так как УК в доме не предоставляет подобной услуги.
По словам Елены Орешкиной, коммерческого директора «Колди», около 50% апартаментов на московском рынке расположены в одном или нескольких корпусах в составе крупного ЖК, где управляющая компания занимается только эксплуатацией.
«Инвестору важно точно рассчитывать налоги и сопутствующие затраты: в апартаментах эти статьи расходов существенно выше. Высокодоходные апартаменты входят в список объектов с льготным налогообложением (ставка 0,5% от кадастровой стоимости в год вместо 2%) или являются «апартаментами гостиничного типа» с возможностью регистрации по месту жительства».
Впрочем, в части новых проектов застройщики готовы предложить профессиональное управление доходной недвижимостью. Или собственник может отдать объект в доверительное управление.
Марина Шекера, директор департамента аренды Penny Lane Realty, рассказала, что компания оказывает такую услугу за 10–20% от месячной ставки, но собственник платит лишь тогда, когда объекты сдаются. Схожие расценки предлагают и другие. Например, Penny Lane Realty сдает трехкомнатные апартаменты в ММДЦ «Москва-сити» за 450 000 руб.
в месяц, получая вознаграждение в 90 000 руб. (20%). Пакет услуг включает оплату коммунальных платежей, кабельного ТВ, уборку в квартире, а также отправку денег клиенту за рубеж. Профессиональные УК, которые также оказывают услуги по сдаче апартаментов в аренду, работают только на небольшом числе объектов.
Преимущественно это премиальные МФК или апарт-отели. Оксана Дивеева, директор по продажам Capital Group, говорит, что «схема управления апартаментами физических лиц несовершенна ввиду особенностей российского законодательства», поэтому УК и не спешат браться за этот бизнес.
Так, собственник апартаментов, не нарушая закон, в любой момент может передумать сдавать их и начнет в них жить сам, а потом вновь съехать – это все неизбежно повлияет на изначально рассчитанные сроки возврата инвестиций и уменьшит доход УК.
Дивеева сравнивает Москву с Лондоном – там в подобных проектах, где собственниками являются физические лица, применяется схема владения не конкретным помещением, а долей. Собственник подписывает отказ от проживания и регулярно получает гарантированный доход.
В России таких проектов пока на рынке нет.
«В Великобритании заявление об отказе от проживания – это сильный юридический инструмент, по российскому законодательству он ничего не будет значить, ситуация будет трактоваться всегда в пользу собственника», – объясняют в компании.
Capital Group готова сдавать недвижимость клиентов в двух проектах – «Око» в «Сити» и The Book на Новом Арбате, 15: подберут арендаторов, определят набор нужных сервисов. Это могут быть услуги по уборке, косметическому ремонту, доставке. А в МФК «Око» могут обставить жилище мебелью и предложить технику от LG на специальных условиях.
В апарт-отелях YE’S номера могут сдавать как сами владельцы, так и управляющая компания. Межевикин рассказал, что, когда первый проект в Санкт-Петербурге был введен, 35% инвесторов сдавали сами. Сейчас так поступают лишь 15% собственников. В московском «YE’S Митино» из 504 юнитов в ведении УК более 70%.
По словам Дмитрия Сороколетова, вице-президента Becar Asset Management, самостоятельная сдача в аренду не предусмотрена самой идеологией продукта, иначе какой же это «пассивный доход».
Такая концепция уже реализована в питерском апарт-отеле Vertical на Московском, 73, а также будет использована в московском «Vertical на Таганской».
По словам риэлторов, спрос на апартаменты в Москве хороший. С точки зрения арендатора, важны те же характеристики, что и для съемной квартиры, говорит Литинецкая. Это «где находится» и «сколько платить».
Юридический статус нежилого помещения никакой роли для арендаторов не играет. «Мы не знаем ни одного случая отказа от аренды из-за статуса», – говорит Ирина Могилатова, гендиректор «Tweed недвижимости».
В элитном сегменте есть клиенты, которых привлекает именно гостиничный сервис.
Хотя, по словам Шекеры, единственная категория арендаторов, которым не подходят апартаменты, – это сотрудники крупных компаний, часто иностранных, которым работодатель оплачивает проживание.
Им необходима регистрация, а в апартаментах, как в нежилых помещениях, за исключением апарт-отелей, с регистрацией вопрос пока не решен.
По словам Литинецкой, доходность зависит от огромного количества факторов: от выбора комплекса и размера вложений до кадастровой стоимости объекта и уровня конкуренции в районе. При неудачном вложении заработать вовсе не удастся, максимальная операционная доходность может достигать 15–17% годовых.
По подсчетам «Колди», за пять лет 1 кв. м в квартирах подешевел на 14%, в апартаментах – подорожал на 11%.
Доходность апартаментов в качественных лофт-проектах в компании оценивают в 16–19% годовых, лоты в апарт-отелях дают 13%, апартаменты в МФК приносят около 8–12%, апартаменты в ЖК – 5–8%.
Доходность от сдачи квартир в аренду в ЖК, введенных в эксплуатацию за последние пять лет, не превышает 2–5%.
В Knight Frank считают, что инвестировать в элитные проекты нецелесообразно, слишком они дороги, и Шекера подтверждает это мнение.
Есть, конечно, те, кто купил элитные апартаменты впрок, например для детей или на будущее, потому что понравился проект, и временно сдают в аренду.
«Но с учетом высокой цены, расходов на налоги и содержание, говорить об окупаемости не приходится, – рассуждает Шекера. – Арендой собственники лишь удешевляют покупку, возвращая постепенно часть средств».
По расчетам Knight Frank, апартаменты в башне «Око» окупятся не менее чем за 13 лет: двухкомнатные апартаменты общей площадью 90 кв. м были куплены за 38 млн руб., сданы в начале 2018 г. по ставке 270 000 руб. в месяц. Эксплуатационные расходы в башне – 234 руб. за 1 кв. м в месяц, а налог на недвижимость исчисляется по ставке 0,5%.
По словам Дивеевой, если сдавать через УК Capital Group, средняя ставка для апартаментов с одной спальней в «Оке» (70–90 кв. м) составляет 250 000–300 000 руб. в месяц, с двумя – 450 000–500 000 руб. Пентхаус в 300 кв. м может сдаваться за 1 млн руб. в месяц.
Купить, чтобы сдавать, – это «скорее история для проектов уровня комфорт- или бизнес-класса», резюмируют в Knight Frank. По подсчетам Hospitality Income Consulting, номера в апарт-отелях окупаются от 6 до 12 лет, а годовая доходность доходит до 12%.
Сороколетов рассказал, что в Vertical на Московском, 73, в Санкт-Петербурге, которым управляет Becar Asset Management, УК работает по нескольким договорам: «агентский» – это когда 75% от арендного платежа получает собственник, а 25% – управляющая компания, и «гарантированный доход», когда собственник получает фиксированную ежемесячную выплату (к примеру, 50 000 руб.). Расходы по коммунальным платежам собственники оплачивают исключительно в дни простоя номера. В остальное время расходы закладываются в счет гостя. В зависимости от даты покупки и расчетного периода доходность в проекте составляет от 8 до 17% годовых.
В сети YE’S инвесторам предлагается несколько программ. В качестве примера Межевикин привел расчет для апартаментов в Митине, купленных инвестором за 4,3 млн руб. и сданных в управление по программе «Жизнь без проблем» (20% получает УК, которая обеспечивает уборку, поддержание технического состояния квартиры, мелкий ремонт и др.).
Ставка зависит от сроков проживания: если снимать на 1–3 месяца, номер обойдется в 51 500 руб. в месяц плюс коммунальные услуги. Если номер простаивает, за ЖКУ платит хозяин, это примерно 3500–4000 руб. в месяц. В среднем за год загрузка апарт-отеля – 90%. Годовой доход за вычетом вознаграждения УК составит 448 800 руб.
, это 10,5% годовых.
В «Колди» уверены, что наибольшей инвестиционной привлекательностью обладают именно лофты, в KR Properties с коллегами согласны. Интересная архитектура исторических промышленных объектов, интригующая история и богатая инфраструктура центра или креативного кластера обеспечивают лофтам добавочную стоимость.
По подсчетам «Колди», коэффициент price-to-rent (P/R) в классических лофт-проектах, составляет 8–10. То есть сдача в аренду позволяет, как правило, выйти на чистую прибыль уже через восемь лет благодаря годовой доходности 16–19%. Орешкина рассказывает: клиент купил 27,5 кв. м за 5,9 млн руб. в комплексе Loftec на Нижней Красносельской в Москве в 2017 г.
Объект сдается в эксплуатацию в середине 2019 г. Сдача в аренду апартаментов на пять лет обеспечит собственнику чистый доход в размере 4,5 млн руб., а сам апартамент подорожает примерно на 15%. В расходной части учли затраты на отделку, покупку бытовой техники и мебели из расчета 80 000 руб. за 1 кв.
м, ежегодный налог на имущество в размере 2% (около 19 500 руб. в год) и обязательные эксплуатационные платежи.
Сороколетов уверен, что наибольшая доходность возможна, если сдавать на короткий срок: «Занимаясь этим самостоятельно, можно получить совсем не пассивный, а вполне активный доход». Но как только в этой цепочке помимо владельца появляется еще кто-то, например уборщица, которая обслуживает номер собственника, этот бизнес перестает быть суперприбыльным, предупреждает Сороколетов.
В The Book Apartments на Новом Арбате, по словам Дивеевой, уже есть желающие приобрести целые этажи. А минимальный входной билет для инвестора – 14,2 млн руб. за студию 27,3 кв.
м с полностью готовой отделкой и частичной меблировкой. Ставка аренды для такого помещения, предложенная УК, – 80 000–90 000 руб. в месяц.
Средневзвешенная доходность апартаментов для инвесторов (IRR) определяется как 17% годовых за пять лет, уточнила Дивеева.
Доходные апартаменты в Москве — выгодно ли покупать в ипотеку?
Насколько просела недвижимость после пандемии, какие объекты стоит рассматривать для инвестиций в нынешней ситуации и почему не стоит бояться ипотеки
В 2020 году мы планируем покупать ликвидные апартаменты в Москве в хороших локациях. Это наша основная стратегия, она такой была и осталась после пандемии.
Что происходит на рынке недвижимости
После карантина и закрытия границ ситуация на рынке недвижимости изменилась.
Просела посуточная аренда, хотя это временное явление. Пока отели и апартаменты для посуточной аренды пустуют, но через 2-6 месяцев рынок может восстановиться.
Меняется спрос на длительную аренду, поскольку люди (и сотрудники, и работодатели) поняли, что можно работать удаленно из дома. Это создает проблемы для офисной недвижимости, спрос на которую тоже просел.
Мы по-прежнему рассматриваем для инвестиций складские и производственные помещения, т.к. это бизнес-процессы, от которых никуда не уйдешь. А основной стратегией “Территории Инвестирования” остаются небольшие ликвидные апартаменты в Москве.
Наша стратегия при покупке апартаментов
При покупке апартаментов в кредит при сдаче в аренду они должны перекрывать ипотечный платеж, и оставлять инвестора в плюсе.
Доходность считаем для долгосрочной аренды и без раздела апартаментов на маленькие студии (стратегия, которую мы применяли для доходных квартир).
С разделом есть свои сложности — там нужно соблюдать санитарные нормы, размещать мокрые точки в определенных местах, С апартаментами таких проблем нет, их можно планировать как угодно. Есть и другие нюансы, которые пока вынесем за пределы этого видео.
Распил квартиры приносит около 7-10%. Если большую квартиру можно сдавать по 25 000 рублей в месяц, то разделив ее по окнам, можно сдавать две маленькие студии по 18 000 рублей каждую. Здесь требуется чуть больше участия инвестора перед заселением жильцов, чуть больше расходов, плюс увеличивается коммуналка.
Если сделать то же самое с кредитным плечом, доходность увеличивается до 27-30%. Хотя некоторые и первый взнос за жилье делают за кредитные деньги, но это уже рисковые стратегии, больше напоминающие не инвестиции, а спекуляции.
Деньги от аренды переводятся в доллары на брокерский счет, на них покупаем или “дивидендных аристократов”, или бумаги REIT-фондов.
Таким образом за счет доходных апартаментов или другой недвижимости вы можете создать полноценный инвестиционный портфель.
У вас есть недвижимость (вторичное богатство по Кийосаки), вы переводите доход в доллары и покупаете ценные бумаги (третичное богатство), чтобы с их помощью быстро нарастить капитал и инвестировать его в первичное богатство.
Дисклеймер: все написанное здесь — личный опыт, а не призывы к действию или финансовые советы. Каждый инвестор принимает решения самостоятельно и самостоятельно несет за них ответственность.
5 примеров, как купить апартаменты в Москве
Разберем на примере апартаментов в Москве за 3,65 млн рублей.
Эти апартаменты сдаются в долгосрочную аренду за 45 млн рублей. Простои с такими объектами минимальны. Если арендатор съезжает, он должен предупредить хозяина за 2 недели — иначе потеряет залог.
Покупка доходной недвижимости дает ежемесячный денежный поток, и во время кризиса многим людям это интересно. Сейчас многие предприятия закрываются, люди сидят дома и теряют доход от основной деятельности — доходная недвижимость позволяет получать доход не когда-нибудь, а именно сейчас.
Сравнительная таблица, как можно сдать эти апартаменты
Вариант 1. Покупка за свои деньги, без кредитного плеча.
Чистый доход (за вычетом налогов, оплаты услуг агента и т. д) — 36 000 рублей.
Это не самый привлекательный вариант, поскольку он дает только 10% годовых. Хотя эту недвижимость можно отремонтировать и продать через год на 500 000 рублей дороже. Тогда годовая доходность составит около 20%.
Вариант 2. Покупка в кредит на 10 лет.
- Такой вариант не дает положительного денежного потока, то есть платеж по кредиту выше выплат от квартирантов.
- Вариант 3. Ипотека на 12 лет
- Здесь появляется минимальный денежный поток около 1500 рублей в месяц.
Вариант 4. Ипотека на 15 лет.
Денежный поток возрастает до 5500 рублей в месяц.
Вариант 5. Ипотека на 20 лет.
Денежный поток 8800 рублей в месяц.
Самая длительная ипотека — на 20 лет, предполагает самую большую переплату банку, но дает максимальный денежный поток. Причем квартиранты выплачивают не только проценты банку, но и немного тело кредита.
Если вы берете ипотеку на 10 лет, денежный поток отрицательный, но средние выплаты тела кредита в месяц — больше 25 000 рублей. Мы рассматриваем самую простую ситуацию, когда стоимость квартиры за 10 лет не изменится ни в валюте, ни в рублях.
Покупку недвижимости без кредита не рассматриваем. Мы выбираем ипотеку на 20 лет, поскольку сейчас сложилась уникальная ситуация, когда ставки по ипотеке ниже инфляции. Фактически ипотечные деньги для доходной недвижимости не только бесплатные — вам за них еще и доплачивают.
- Если вы хотите такие апартаменты — пишите в Инстаграм.
- Хотите узнать, как настроить пассивный доход — приходите на бесплатный 4-дневный марафон.
- Еще больше информации о доходной недвижимости на интенсиве “Доходный дом”
Апартаменты: стоит ли вкладываться в этот вид недвижимости?
Месяц назад Минстрой анонсировал «легализацию» уже построенных апартаментов, вплоть до возможности регистрации граждан на подобной жилплощади. В то же время, перспективы их возведения в будущем – до сих пор остаются тумми. Так стоит ли инвестировать в подобную недвижимость?
Почему апартаменты стали популярными
Начиная с 2014 г. в России (главным образом, в столичных городах) апартаменты приобрели немалую популярность. Это связано с массовым перепрофилированием офисной недвижимости в жилье гостиничного типа. На рынке произошло своеобразное «затоваривание», и цены на апартаменты поползли вниз.
Граждане охотно приобретали именно этот вид жилья, поскольку оно оказалось на 15-20% дешевле обычных квартир в новостройках Москвы. Почуяв устойчивый спрос, девелоперы на каком-то этапе стали уже целенаправленно возводить здания с апартаментами. На сегодня в России построено более 5 млн. кв. м такого жилья и еще 2 млн. кв.
м пребывает в стадии строительства.
Что не так с апартаментами
Помимо очевидных плюсов, данный вид жилья обладает и недостатками, которые лежат в юридической плоскости. Во-первых, на подобной жилплощади нельзя прописаться, а значит и невозможно пользоваться преференциями, которые положены постоянным жителям.
Во-вторых, апартаменты облагаются более высокой ставкой налога на недвижимость, а услуги ЖКХ для них дороже. В-третьих, в апартаментах заметно сложнее (а то и вовсе невозможно) оформить перепланировку.
Существуют и другие ограничения, которые Минстрой обещал снять или урегулировать в ближайшее время.
Что подразумевает «амнистия» апартаментов от Минстроя
В правительстве намереваются решить проблему апартаментов двояко. С одной стороны, планируется пойти навстречу уже существующим владельцам подобного жилья, сняв большинство из вышеуказанных ограничений.
С другой стороны, по словам замминистра строительства Никиты Стасишина, возведение апартаментов в дальнейшем станет невозможным. Правда, окончательный вердикт относительно этого пока не вынесен.
Группа сенаторов в Совете Федерации возражает против полного запрета на строительство апартаментов, поскольку это «лишит людей права выбора». Так уместно ли в столь противоречивых условиях вкладывать средства в данный вид жилья?
Для покупателя вкладываться в апартаменты – пока выгодно
Большинство экспертов рынка недвижимости считают, что инвестиции в апартаменты на настоящем этапе – оправданны. В первую очередь, это связано с их ценой.
На стадии строительства данное жилье на 10-20% дешевле обычного, а после сдачи объекта в эксплуатацию может серьезно подорожать, особенно в условиях грядущей «легализации». Если же делать ставку на постоянный пассивный доход, то апартаменты как инструмент получения прибыли – почти идеальны.
По расчетам гендиректора группы девелоперов «PLG» Марины Павлюкевич, из апартаментов можно извлекать доход 8-16% в год, что значительно больше, чем по банковским вкладам.
Все дело в том, что для среднего арендатора, не имеющего перспектив прописаться на жилплощади, по сути – нет разницы между обычной квартирой и апартаментами.
Данный факт естественным образом учитывается рынком и цены на аренду объектов обоих типов в наши дни практически одинаковы.
Другое дело, что при покупке апартаментов необходимо с особой тщательностью проверять репутацию застройщика, а главное – документы на строительство, советуют опытные девелоперы.
Например, если недвижимость приобретается в инвестиционных целях, самым приемлемым вариантом станет апарт-комплекс, изначально имеющий статус гостиницы. Как показывает практика, у подобных объектов никогда не отзываются разрешения на строительство, а отельный статус позволяет получать стопроцентно законный доход от аренды «квартир-номеров».
Что ждет апартаменты в ближайшей перспективе
Если законодатели уравняют статус апартаментов с обычным жильем, цены на них неизбежно повысятся. Рано или поздно это приведет к выравниванию цен между квартирами гостиничного и нормального типа, — уверены эксперты. Таким образом, в горизонте нескольких месяцев (пока цены на апартаменты все еще ниже) есть смысл в их приобретении.
Особенно, это касается недвижимости в стадии строительства, разумеется, с соблюдением максимальных мер предосторожности. Что касается информации о возможном запрете возведения апартаментов в будущем, то четкое понимание ситуации у профессионалов рынка пока отсутствует.
Все будет зависеть от того, придут ли застройщики и власть к компромиссу и как он будет оформлен законодательно.
Портрет покупателя. Кто приобретает апартаменты в элитной недвижимости
В начале 2010-х на столичном рынке недвижимости появился новый продукт — апартаменты. Формат, имеющий массу недостатков по сравнению с более привычными квартирами, быстро завоевал популярность благодаря низким ценам.
По сути, апартаменты стали пропуском на рынок недвижимости для тех, кто раньше не мог себе позволить собственное жилье.
За низкие цены покупатели были готовы мириться с отсутствием возможности оформить «прописку», с более высокими коммунальными платежами, слабой юридической защищенностью и другими подводными камнями.
Почти сразу же на появление нового сегмента отреагировали и столичные власти. Вплоть до того, что по официальным каналам распространялись призывы отказаться от покупки апартаментов.
В частности, в декабре 2013 года Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест) выпустил памятку для потенциальных покупателей апартаментов, в которой предупредил о возможных рисках.
К слову, именно во многом «благодаря» этому ведомству на столичном рынке и появились апартаменты: после прихода Сергея Собянина на должность столичного градоначальника начался масштабный пересмотр инвестконтрактов, заключенных с лужковской администрацией. Несколько сотен из них было отменено. Отсутствие возможности строить «настоящее» жилье вынудило девелоперов искать альтернативу, каковой и стали апартаменты.
Впрочем, чиновники волновались зря. Прошло совсем немного времени, и апартаменты перестали играть «первую скрипку» на столичном рынке недвижимости. По итогам первого полугодия 2018 года доля апартаментов в общей структуре сделок на первичном рынке не достигла и 8%. А в массовом сегменте, который изначально и вызывал больше всего опасений, доля данного формата составляет незначительные 3%.
Но все меняется, если обратиться к элитному жилью. В категории дорогой недвижимости львиная доля всей приобретаемой на первичном рынке недвижимости сосредоточена именно в сегменте апартаментов. И она продолжает расти. По подсчетам аналитиков Urbanus.ru, в первом полугодии 2017 года на апартаменты пришлось 70% сделок в люксовом сегменте, а в первой половине 2018 года уже без малого 77%.
В количественном выражении картина выглядит следующим образом: из 290 договоров долевого участия, заключенных в элитных новостройках Москвы за первые шесть месяцев года, 222 ДДУ — это апартаменты. А квартир продано всего 68 единиц. По сравнению с прошлым годом апартаменты прибавили почти 42%, а показатели в сегменте квартир почти не изменились: было реализовано всего на один лот больше.
Столь значительный перевес в пользу апартаментов заинтересовал экспертов, которые решили подробнее изучить данный феномен. Для начала аналитики сравнили средние площади приобретаемых квартир и апартаментов. Как оказалось, эти показатели серьезно отличаются.
Так, средняя площадь купленных за отчетный период элитных квартир составила 161 кв. м. В сегменте апартаментов габариты меньше более чем в два раза — 71 «квадрат».
Интересно, что за год средняя площадь приобретенных элитных квартир выросла на 15%, а апартаменты, напротив, стали меньше на 5%.
Не менее заметные различия были обнаружены и в ценовых показателях. Раскрываемые данные Росреестра не содержат информации о цене сделок, однако аналитики используют различные модели для расчета приблизительной стоимости реализованной недвижимости.
По итогам первого полугодия 2018 года средняя стоимость квадратного метра в сегменте элитных апартаментов составила 476 000 рублей, а в квартирах — 842 000 рублей. То есть на 77% дороже.
Если же вывести бюджет покупки исходя из средних размеров, то разница в цене получается многократной: средний элитный апартамент стоит 33,61 млн рублей, квартира — 135,74 млн рублей. Ровно в четыре раза дороже.
И вот в этих различиях — как в габаритах, так и в цене — и кроется главное объяснение высокого спроса на элитные апартаменты. Их покупают разные люди. Огромные квартиры стоимостью несколько миллионов долларов — это продукт для покупателей возрастной категории 50+, степенных бизнесменов, убеленных сединами глав семьи.
А целевая аудитория элитных апартаментов — это состоятельные молодые люди, динамичные и космополитичные. Те, кто заработал «свой первый миллион» на IT-сфере и современных технологиях. Есть среди покупателей элитной недвижимости даже те, кто удачно вложился в криптовалюты.
Для таких клиентов юридический статус недвижимости отходит даже не на второй план, а совсем далеко. Им важна локация и инновации.
Аналитики отмечают, что на небоскребы в ММДЦ «Москва-Сити» приходится почти 70% всех сделок в элитном сегменте. А то, что недвижимость в этой локации предназначена лишь для временного пребывания, это мелочь, на которую покупатель даже не обратит внимания. Для него важен сам объект, а не юридические формальности в виде штампа в паспорте.
Более того, если бы на месте этого апартаментного комплекса возводился проект с квартирами, тема для данного исследования даже не возникла бы. И девелоперам дорогого жилья стоит учитывать это при проектировании своих будущих объектов. Целевая аудитория меняется и сильно молодеет. И вслед за ней должен меняться и рынок элитной недвижимости.
Двойное дно: почему дешевые апартаменты в Москве хуже квартир
МАКСИМ БЛИНОВ / РИА НОВОСТИМАКСИМ БЛИНОВ / РИА НОВОСТИ
Престижный район, недорого
По данным компании «Метриум», к началу второго квартала 2018 года на первичном рынке апартаментов экспонировалось 122 проекта на 10,8 тысячи лотов.
Географически формат шире всего представлен в ЦАО и САО (26,7 и 25 процентов первичного предложения соответственно), довольно много апартаментов строится и продается в СВАО и ЗАО (18,6 и 14,5 процента).
Доли остальных округов заметно меньше, а в самых непрестижных ВАО и ЮВАО апартаментов почти нет (0,6 и 0,5 процента всего предложения).
Главное преимущество апартаментов — цена: «недожилье» дешевле сопоставимых по характеристикам квартир аналогичной локации на 10-20 процентов. Самые дешевые предложения среди московских новостроек — это именно апартаменты. К началу апреля 2018 года ценовые минимумы в сегменте отмечались в следующих ЖК:
- Nord (СВАО, район Северный): студия площадью 26,2 квадратного метра за 2,05 миллиона рублей;
- CleverLand (СВАО, район Марфино): студия площадью 16,03 квадратного метра за 2,3 миллиона рублей;
- Citimix (ЗАО, район Тропарево-Никулино): студия площадью 22,4 квадратного метра за 2,7 миллиона рублей.
Для сравнения: в базе ЦИАН на дату публикации материала стоимость квартир-студий в районе Северный начинается от 3,7 миллиона рублей, в Марфино — от 2,9 миллиона (правда, на вторичном рынке можно купить «самопальные», переделанные из более просторных квартир, студии от 2,2 миллиона), в Тропарево-Никулино — от 11,4 миллиона рублей.
Обратная сторона
Апартаменты — это хорошая возможность поселиться в одном из приличных районов Москвы за приемлемые деньги. Но, поскольку это не жилье, на апартаменты, во-первых, не распространяются некоторые нормы (например, по обеспечению инфраструктурой и по инсоляции), а во-вторых, они по-другому облагаются имущественным налогом. Коммунальные платежи тоже рассчитываются иначе.
И, наконец, владельцы апартаментов не могут получить постоянную регистрацию. С одной стороны, временная регистрация спокойно продлевается раз в пять лет.
С другой — у обладателей постоянной регистрации приоритет в пользовании социальной инфраструктурой (детсады, школы, поликлиники).
«Нам пришлось создавать инициативную группу и договариваться с муниципалитетом, чтобы решить вопрос с прикреплениями к школам и садам», — рассказывает Ирина, жительница одного из первых столичных апарт-комплексов.
Справедливости ради, нехватка инфраструктуры и вольный подход к инсоляции — это проблемы в основном именно первых апарт-комплексов, сейчас отсутствие законодательного регулирования этих моментов с лихвой компенсирует рынок.
Попросту говоря, темные апартаменты никто не купит (только с огромным дисконтом) — поэтому в интересах застройщика сделать их комфортными.
А нормы пожарной безопасности, говорит Юрий Стюрин, директор по развитию компании «Лофты и апартаменты», даже выше, чем для жилья.
Что действительно существенно, так это размер коммунальных платежей и будущего имущественного налога на недвижимость.
Как рассказывает Стюрин, в среднем коммунальные платежи у владельцев апартаментов будут процентов на 20 выше, чем у владельцев квартир. «Но все зависит от конкретного комплекса», — уточняет эксперт.
«Коммуналка расстраивает, — делится Елена, жительница апарт-комплекса на севере Москвы. — Мы платим за 40-метровое жилье более 10 тысяч в месяц. По-моему, это как-то до фига».«У меня коммунальные платежи — 3800 в месяц плюс счетчики, — говорит Игорь, владелец 33-метровых апартаментов в СЗАО. — Нормальные расценки, меня не напрягают».
В целом сейчас застройщики апарт-комплексов знают, что вопрос будущей коммуналки волнует покупателей. Поэтому некоторые из них размещают эту информацию на сайте объекта.
Старикам тут не место
Еще один животрепещущий вопрос — налог на недвижимость. Поскольку апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, ставка налога выше, чем для квартир.
Конкретная сумма зависит от того, к какому типу недвижимости (офисная, гостиничная, торговая и т.п.
) относится конкретный апартамент, разброс серьезный — от 0,5 до 2 процентов от кадастровой стоимости объекта. Для квартир ставка — 0,1-0,3 процента.
При этом, как подчеркивает Юрий Стюрин, сама кадастровая стоимость апартаментов может быть ниже, чем жилья, — тогда налог будет сопоставим с тем, который начислят владельцу аналогичной квартиры.
Но никакой гарантии этого нет: некоторые покупатели апартаментов в этом году получили от налоговой уведомление на 60-80 тысяч, а в следующем году цифра еще вырастет, поскольку перестанут действовать понижающие коэффициенты.
По словам Стюрина, если статус московского ЖК с апартаментами торгово-офисный (это как раз имущественный налог в 2 процента от кадастровой стоимости), можно попробовать добиться его снижения до 0,5 процента.
Это возможно, если объект включат в городской реестр. Правда, добиться этого удается не всем — у Ирины и других жителей ее апарт-комплекса, например, это не получилось, несмотря на многочисленные обращения.
Кстати, и налоговый вычет владельцам апартаментов не дадут. Материнский капитал использовать в счет оплаты тоже не получится.
«Семейным такой вариант не назовешь, — соглашается Марина, недавно купившая апартамент для своей дочери-студентки. — Но мне кажется, это и так понятно. Апартаменты — жилье для молодых и мобильных».
Кроме того, апартаменты — хороший вариант для арендного бизнеса, отмечает Юрий Стюрин:
«Как пример: 26-метровые лофт-апартаменты на Тульской спокойно сдаются за 70 тысяч в месяц, на Бауманской 70 метров — за 140».
Игорь, владелец 33-метровых апартаментов на Северо-Западе, сдает их за 60 тысяч в месяц:
«Покупал за 4 миллиона, еще миллион вложил в ремонт — нормальная экономика», — делится он расчетами.