Цена квартир в России выросла на 16%, количество объектов в продаже сократилось на 11%.
Объём рынка в конце 2020 оценивается в 4,2 трлн. руб., из которых 66,9% — это вторичка, а 33,1% — новое жильё.
Годовой рост цен на новые квартиры составил 19,3%, а на готовые – 8,4%. Объём предложения относительно декабря 2019 сократился в первичке на 15,5%, а во вторичке – на 9,8%.
В структуре рынка в рублёвой оценке доля новостроек увеличилась на 1,6% за счёт удорожания. Динамика стоимости нового жилья была настолько большой, что уравновесила сокращение количества объектов в продаже, а объём предложения в рублях за год вырос на 4,8%.
Выявленная динамика рынка недвижимости стала следствием снижения ипотечных ставок. В сегменте нового жилья влияние оказала льготная ипотека 6,5%, введённая в апреле 2020 для поддержки строительной отрасли в период пандемии.
Кредитные ставки на покупку вторички так же устремились вниз, но уже вслед за снижением ключевой ставки. Ставка была понижена Центробанком с 6,25% в январе до 4,25% в июле и сохранялась на этом уровне до конца года.
Льготные программы ипотечного кредитования (Семейная ипотека 4,5%, Дальневосточная ипотека 2%, Ипотека с господдержкой от 0,1% и другие) способствовали росту доступности ипотеки для заёмщиков.
В результате снижения ставок и субсидий ипотека в конце 2020 года в среднем обходилась заёмщикам в 7,4% годовых. Объём кредитования на покупку жилья был во втором полугодии на рекордно высоком уровне. По данным Объединённого кредитного бюро всего за год было выдано 1,67 млн. кредитов, что на 38% больше, чем в 2019 году.
Рейтинг цен вторичного жилья среди городов присутствия ОН «Перспектива24» возглавляет Москва с 247,3 тыс. руб. за кв.м.
В десятку городов по дороговизне вторичного квадратного метра входят: Санкт-Петербург (159,7 тыс. руб. за кв.м.), Сочи (154,6), Владивосток (145,9), Мытищи (137,9), Южно-Сахалинск (137,4), Подольск (108,4), Хабаровск (92,8), Благовещенск (91,7) и Казань (90,7).
Самое дешёвое готовое жильё продаётся менее чем за 35 тыс. руб. за кв.м. в городах: Рубцовск (23,4 тыс. руб. за кв.м.), Белебей (29,2), Жигулёвск (29,5), Кумертау (29,6) и Ковров (34,6).
Рост цен на квартиры в сданных домах за год составил 8,4%. В 35 городах рейтинга удорожание происходило более быстрыми темпами, чем в среднем по России.
Максимальная динамика стоимости недвижимости – на 24,3% — произошла в Сочи и Калининграде.
Существенное удорожание коснулось вторички в Благовещенске (23%), Владивостоке (20,7%), Ставрополе (18,8%), Санкт-Петербурге (18,1%), Мытищах (17,9%), Белгороде (17,5%) и Артёме (16,9%).
Меньше, чем в 2019 году, за вторичное жильё по итогам 2020 платили покупатели в Ступино, Архангельске, Егорьевске, Переславле-Залесском и Тобольске.
Российские новостройки в среднем продаются по 83,7 тыс. руб. за кв.м., при этом самые дорогие – в Москве, по 277,9 тыс. руб. за кв.м.
Топ-10 городов ОН «Перспектива24» с дорогими новыми квартирами включает: Южно-Сахалинск (160,7 тыс. руб. за кв.м.
), Сочи (152,9), Санкт-Петербург (146,3), Владивосток (145,2), Мытищи (130,5), Казань (100,3), Нижний Новгород (93,7), Хабаровск (93,3) и Благовещенск (88,7).
Менее, чем 40 тыс. руб. за кв.м., можно заплатить в новостройках городов Рубцовск (30,7 тыс. руб. за кв.м.), Белебей (36,1) и Саратов (39,6).
В 16 городах ОН «Перспектива24» темп удорожания первичного жилья превышает российский уровень 19,3%.
Лидером удорожания новых квартир в 2020 году стал Курган, где стоимость недвижимости подросла на 49,7%. Причиной роста стал вывод на рынок нескольких проектов новостроек с предчистовой отделкой, а так же наличие в продаже домов с высокой степенью готовности и сроком сдачи в 2021-2022 годах в Центральном районе.
Более чем на четверть, относительно 2019 года, подорожали квартиры в Брянске (32%), Калининграде (30,4%), Пензе (26,9%), Северодвинске (26,8%), Стерлитамаке (26,2%) и Анапе (25,5%).
Отметим, что высокие темпы удорожания новых квартир не всегда означают только рост цен у застройщика. Увеличение средней стоимости квадратного метра в городе может быть следствием вымывания самых дешёвых объектов, когда они быстро продаются и снимаются с продажи. В результате в продаже остаются самые дорогие варианты, что приводит к росту средних цен.
В двух городах присутствия ОН «Перспектива24» была выявлена отрицательная динамика. Так, в Переславле-Залесском цена новой недвижимости упала на 1,8% в результате того, что в продаже остались только 4 последних объекта.
В городе Октябрьский Республики Башкортостан средняя стоимость новых квартир упала на 8,3%, что вызвано наличием в продаже большого количества квартир в корпусах «Микрорайона 38» по низкой цене.
Основным драйвером динамики рынков недвижимости в городах присутствия ОН «Перспектива24» и, в целом по России, стало снижение стоимости ипотеки. При этом стимулирование спроса на недвижимость происходило не только благодаря повышению доступности ипотеки.
Благоприятным фоном для повышения интереса к покупкам недвижимости стали нововведения в банковской и налоговой сфере. Одно из них — сокращение доходности по банковским депозитам, произошедшее после понижения ключевой ставки. К концу 2020 года в большинстве банков доход по депозиту меньше уровня инфляции или сопоставим.
Ещё одним фактором, подстегнувшим интерес к покупке недвижимости, стало введение с 1 января 2021 года налога на депозиты свыше 1 млн. руб., а так же новые методы налогообложения доходов от облигаций.
Снижение доходности в традиционных инструментах стимулировало консервативных инвесторов искать новые возможности для сбережения денег и привело их на рынок недвижимости.
Кредитные каникулы – не только мера для поддержки населения в период пандемии, но и сигнал всем физическим лицам о содействии государства в кризисный момент. Благодаря каникулам у заёмщиков выросла уверенность при принятии решений о покупке жилья в ипотеку.
Особенностью 2020 года было вымывание предложения и дефицит ликвидных объектов в новостройках. Режим самоизоляции с середины марта по май прошедшего года сконцентрировал нереализованный спрос.
Отчасти, спрос удовлетворялся за счёт развития дистанционных методов работы с недвижимостью в крупных агентствах. После отмены ограничительных мер, накопившийся спрос стал причиной бума на рынке новых квартир в летние месяцы.
Ажиотаж был настолько высок, что уже к осени все ликвидные варианты в новостройках закончились.
Спрос в сегменте первичного жилья стимулировал рост цен на готовое жильё. Некоторые покупатели, посчитавшие, что новые квартиры стали слишком дорогими, решили купить вторичку.
Удорожанию готовой недвижимости способствовали и те продавцы вторичных квартир, которые планировали на вырученные деньги приобрести жильё в новостройке. Подъём стоимости новостроек для них означал, что для покупки новой квартиры нужна доплата в более крупном размере.
Поэтому, продавая свою вторичную недвижимость дороже, такие продавцы пытались снизить сумму вложения денег в будущую сделку.
В 2021 году спрос на рынке недвижимости будет поддержан льготной ипотекой 6,5%, а так же обновлёнными ипотечными программами Дальневосточной и Сельской ипотеки.
Фактором, который повысит стоимость новых квартир в 2021 году, может стать сокращение на 12,5% объёмов жилого строительства, выявленное в 2020. При сохранении спроса уменьшение объёма сдаваемого жилья будет усиливать дефицит новых квартир.
Предотвратить развитие сценария увеличения цен на недвижимость может сокращение платёжеспособного спроса (по причине удовлетворения или падения доходов населения), пересмотр ключевой ставки в сторону повышения и рост ипотечных ставок, а так же наращивание объёмов жилого строительства.
В условиях роста цен в прошедшем году покупателям приходилось очень быстро принимать решения. Скорость, с которой раскупались хорошие варианты, была просто космической.
Иногда квартиры, которые продавали риелторы ОН «Перспектива24», продавались в день подписания агентского договора и не доходили до открытых площадок.
В первой половине 2021 года такой характер рынка сохранится, а значит, всем, кто задумал реализовать свои планы с недвижимостью потребуется помощь профессионалов.
Статья носит исключительно информационный характер и не является публичной офертой (Ст. 437 ГК РФ).
Аналитика подготовлена на основе данных Domofond.ru, Avito.ru, Cbr.ru, Bki-okb.ru. При использовании материалов ССЫЛКА ОБЯЗАТЕЛЬНА, в интернете – АКТИВНАЯ ИНДЕКСИРУЕМАЯ ГИПЕРССЫЛКА http://perspektiva24.com/
Анализ рынка недвижимости 2020: рейтинг 20 крупнейших строительных организаций в России – аналитические материалы Группы «ДЕЛОВОЙ ПРОФИЛЬ»
Пандемия и противоэпидемические меры вызвали оправданные опасения во всех бизнес-сферах. Сложнейший мировой кризис ударил по отраслям, связанными с массовыми контактами людей: туризму, розничной торговле, недвижимости, предприятиям питания, перевозкам.
Так, согласно прогнозам МВФ, падение мирового ВВП в 2020 году составит 4,9%. Для сравнения, в 2009 году его падение составило лишь 0,08%. Минэкономразвития в 2020 году прогнозирует падение ВВП Российской Федерации на 9,6%, а реальные доходы населения, как сообщает Росстат, снизились на 8%
Ограничение деятельности «контактных» отраслей привело к запуску негативных цепочек: приостановка функционирования одних компаний, которые перестали запасаться сырьем и материалами, потреблять энергоносители и топливо, пользоваться услугами аутсорсинга, привела к сокращению бизнеса их поставщиков, партнеров и фирм в связанных отраслях.
Коммерческий сегмент
Рынок недвижимости получил существенный ущерб в течение 2020 года. Большая часть коммерческой недвижимости в Москве была арендована бизнесом, связанным с реальным клиентским потоком: рестораны, кафе, салоны красоты, салоны бытовых услуг, фитнес-центры, кинотеатры. Эти заведения не смогли платить аренду по докризисным ставкам, а многие компании вовсе перешли грань банкротства.
Офисный рынок России сосредоточен в крупных городах, в частности, в Москве. В начале 2020 года он находился в состоянии стагнации, наблюдался небольшой дефицит предложений в сегменте высококлассных офисных помещений.
Специалисты Росстата предполагают, что если бы борьба с короновирусом не привела к переводу большинства сотрудников на удаленную работу, рынок офисной недвижимости продолжил свое развитие, невзирая на многочисленные приостановки деятельности бизнеса.
Но после перевода бизнеса на удаленку, на которую перешли почти все: от небольших до крупнейших компаний, потери офисных арендных ставок достигли 15%.
На данный момент продолжительность удаленной работы неизвестна, также остаются неясными перспективы сокращения персонала, оптимизации рабочих мест и полноценного возврата сотрудников на рабочие места.
В связи с этим, в 2021 году падение офисных ставок может достигнуть 20%, причем больше всего это затронет недвижимость в среднем и верхнем ценовых сегментах.
По мнению экспертов Knight Frank, на ситуацию повлиял сложившийся дефицит свободных качественных офисных площадей уже к началу 2020 года. После чего противопандемические меры затормозили ввод офисных строений. Так, в первой половине 2020 года ввод в эксплуатацию офисов составил 61 000 квадратных метров, что почти вдвое меньше показателей первой половины 2019 года.
Доля свободных площадей класса «А» составила 8,9%, тогда как в классе «В» — 6,7%. Вторая половина 2020 года показала востребованность офисов «В» класса, как наиболее доступных. При этом следует ожидать спрос на них и в 2021 году.
Заметный на сегодняшний день тренд гибкого рабочего пространства, тенденция которого в ближайшие несколько лет будет только развиваться, продолжит вносить дисбаланс на рынке офисной недвижимости, и концепция «офис, как сервис» будет набирать популярность следующие несколько лет.
Сегмент ритейла на рынке офисной недвижимости испытывает более серьезные проблемы, нежели сегмент прямых продаж. Вакансии помещений торговой недвижимости возросли, при этом ставка по аренде снизилась на 15%.
Новые проекты на рынке возникают все реже, а каждый подобный проект для представителя девелопмента приобретает характер вызова: покупательские предпочтения меняются с невиданной скоростью, а пандемия способствует еще более быстрым переменам в желаниях клиентов.
Рассматривая рынок складской недвижимости, можно сказать, что он не так сильно пострадал от коронавируса, как прочие сегменты.
Качественные складские помещения по-прежнему пользуются высоким спросом, следовательно, свободные позиции в предложениях очень редки.
Более того, активное развитие нового, технологичного метража складских помещений способствует открытию новых проектов. Таким образом, современные складские мощности на рынке пользуются заслуженной популярностью.
По мнению экспертов Radius Group, к вызовам 2020 года складской сегмент подошел наиболее подготовленным.
В качестве одной из причин можно назвать электронную коммерцию и эффективную логистику, которые представители этого сегмента развивали активнее прочих.
По словам специалистов, прогнозы развития складской недвижимости – самые благоприятные, а электронная коммерция и логистика станут новыми двигателями прогресса вплоть до 2025 года.
Эксперты компании Blank Architects обратили внимание на то, что пандемия кардинально изменила требования владельцев объектов коммерческой недвижимости и девелоперов к внутреннему наполнению новых архитектурных проектов. Так, потребительская аудитория заявила о необходимости ставить вопросы безопасности на первое место, тогда как владельцы торговых центров до последнего не принимали во внимание эти пожелания.
В пандемию в приоритет ставятся возможность безопасно провести время, заняться работой в защищенном пространстве. При этом потребительская активность перешла практически полностью в онлайн-сегмент. Следовательно, популярное ранее времяпрепровождение в крупных торговых центрах становится все менее необходимым.
Многие специалисты отмечают, что пандемия изменила и потребности крупных компаний-арендаторов.
Теперь их предпочтения базируются на централизации собственной деятельности, что сопровождается желанием минимизировать проблемы и вопросы капитальных затрат при аренде офисных помещений.
Поэтому услуги аренды небольших, гибких, безопасных и функциональных офисных пространств «под ключ» в обозримой перспективе будут востребованы все в большем количестве, а спрос на сервисных операторов, управляющих системой гибких офисов для крупных клиентов, станет только выше.
Рынок жилой недвижимости
Всемирная пандемия оказала влияние и на рынок жилой недвижимости. Но оно было разнородно по отношению к различным рыночным сегментам. Сфера аренды, являясь наиболее гибкой и адаптивной, мгновенно отреагировала на внешние изменения, снизив ставки до 20%. Это, в частности, вызвало снижение доходов собственников.
Сегмент аренды загородного жилья, в противовес, мгновенно увеличил ставки. Особенно подорожало жилье премиум-класса. Это обусловливается желанием людей покинуть крупные города и с комфортом переждать неблагоприятный период.
Продажа загородной недвижимости не продемонстрировала роста, так как в ситуации резкого падения доходов граждан даже наличие интереса к покупке не обеспечивает платежеспособность.
Компании, специализирующиеся на продаже и аренде жилья в пригороде, отмечают, что переход большинства сотрудников на удаленную работу не решил проблему инфраструктуры, которая значительно ограничивает развитие рынка загородной недвижимости.
Поэтому цены в сегменте продаж растут лишь в отдельных проектах, когда комфорт и безопасность соотносимы с ценовыми границами.
Сфера продаж городской недвижимости – квартир – активно росла до наступления карантина. Причиной этому стала денежная девальвация. Продавцы, ожидая повышение ставок по ипотеке, старались повысить цены на жилье. Но наступление карантина ввело рынок сначала в состояние стагнации, а после в кризис с падением сделок на 44% в мае 2020 года.
Рисунок 1 – Динамика цен на городское жилье в новостройках за квадратный метр
Рисунок 2 – Динамика цен на городское вторичное жилье за квадратный метр
Отмена карантина в июне привела к постепенному восстановлению спроса, чему поспособствовало внедрение государственной программы снижения процентных ставок по ипотеке до 6,5%. Перспективы развития сферы продаж квартир на сегодняшний день туманны.
Они зависят от глубины падения и уровня восстановления доходов граждан. Если в 2021 году они достигнут +2,8% к показателям 2020 года, учетная ставка останется на прежнем низком уровне, а сокращение строительства будет аналогичным 2020 году, то цена на квартиры будет расти.
На рисунке 3 представлены данные по стоимости квартир в Москве во второй половине года.
Положительным фактором для первичного рынка недвижимости стала государственная программа льготной ипотеки, которая не действует на недвижимость вторичного рынка. Это инициирует перераспределение спроса и оттока потребителей из вторичного сектора в сегмент только что возведенных квартир.
Часть застройщиков прогнозирует рост цен на квартиры в новых домах, отталкиваясь от повышенного спроса на них. Остальные придерживаются мнения, что спроса снизится на 25%, а цены на жилье – до 10%.
Рисунок 3 – Цена квартиры в Москве за квадратный метр
Рынок вторичного жилья не восстановился полностью, но некоторые эксперты ожидают его активизации в силу эффекта отложенного спроса. Те потребители, которые из-за карантина не могли приобрести жилье, возвратились к первоначальной идее о покупке.
При этом полноценное восстановление и рост вторичного рынка, по мнению экспертов, невозможны по ряду причин:
- низкая покупательная способность населения;
- конкуренция на первичном рынке;
- снижение количества предложений.
По оценкам аналитиков, следует ожидать снижения цен на вторичном рынке до 15% к началу 2021 года. Среди факторов, которые также повлияют на рынок недвижимости в 2021 году:
- минимальная ключевая ставка — 4,5%;
- введение 13% налога на банковские вклады с 2021 года;
- новые условия выплаты маткапитала;
- безработица и снижение уровня заработной платы.
Меры поддержки рынка жилого и нежилого строительства
По данным апреля 2020 года, в эксплуатацию в России было введено 26,74 млн квадратных метров жилого и коммерческого назначения. Эти показатели были выше на 9,2%, нежели показатели аналогичного периода в 2019 году. При этом объемы строительных договоров снизились на 2,9% в сравнении с предыдущим годом.
После введения карантина негативные последствия сразу же сказались на всех сегментах строительной отрасли. В мае 2020 года объем договоров подряда упал на 3,5% относительно аналогичного периода 2019 года.
В июне был срочно внедрен комплекс мер поддержки со стороны государства, которые заключались в следующем:
- освобождение застройщиков от штрафов при нарушении строительства более чем на 6 месяцев, при наступлении нарушений после 3 апреля;
- заморозка ответственности перед дольщиками до 01.01.2021, отсутствие неустойки по ДДУ;
- автоматическое продление разрешений на строительство, срок которых завершается в 2020 году на один год;
- льготная ставка по ипотеке до 4,5%;
- субсидирование ставки по кредитам в рамках проектного финансирования до 5,5% для застройщиков;
- приобретение нереализованного жилья через государственные гарантии у застройщиков в объеме 50 млрд рублей;
- поддержка в проведении инженерных сетей для застройщиков по программе «Стимул».
Таким образом, меры государственной поддержки помогли рынку строительства выбраться из кризисной ситуации, и уже к сентябрю 2020 года многие застройщики приступили к выполнению ранее намеченных планов.
Таблица 1 – Рейтинг крупнейших строительных организаций в Российской Федерации
| Название предприятия | Расположение | Направление деятельности | Объем застройки в м2 (на 01.10.2020) |
| ГК «ПИК» | Московская область, г. Москва | Строительство жилых и нежилых зданий | 6 780 725 |
| ПАО ГК «ЛСР» | Ленинградская область, г. Санкт-Петербург | Строительство жилых и нежилых зданий | 3 244 371 |
| ГК «Setl Group» | Ленинградская область, г. Санкт-Петербург | Строительство жилых и нежилых зданий | 2 449 849 |
| ГК «Самолет» | Московская область, г. Москва | Строительство жилых и нежилых зданий | 1 459 895 |
| ГК «ИНГРАД» | Московская область, г. Москва | Строительство жилых и нежилых зданий | 1 384 296 |
| СК «ЮгСтройИмпериал» | Краснодарский край, г. Краснодар | Строительство жилых и нежилых зданий | 1 096 546 |
| ГК «Главстрой» | Московская область, г. Москва | Строительство жилых и нежилых зданий | 1 090 413 |
| ГК ФСК | Московская область, г. Москва | Строительство жилых и нежилых зданий | 1 068 786 |
| Группа «Эталон» | Ленинградская область, г. Санкт-Петербург | Строительство жилых и нежилых зданий | 925 705 |
| ГК «Гранель» | Московская область, г. Москва | Строительство жилых и нежилых зданий | 901 097 |
| ГК «ЮСИ» | Ставропольский край, г. Ставрополь | Строительство жилых и нежилых зданий | 898 456 |
| ГК «ССК» | Краснодарский край, г. Краснодар | Строительство жилых и нежилых зданий | 881 216 |
| ГК «МИЦ» | Московская область, г. Москва | Строительство жилых и нежилых зданий | 878 766 |
| Объединение застройщиков «ВКБ-Новостройки» | Краснодарский край, г. Краснодар | Строительство жилых и нежилых зданий | 850 409 |
| ГК «MR Group» | Московская область, г. Москва | Строительство жилых и нежилых зданий | 785 018 |
| Группа «ЦДС» | Ленинградская область, г. Санкт-Петербург | Строительство жилых и нежилых зданий | 739 559 |
| ГК «КОРТРОС» | Московская область, г. Москва | Строительство жилых и нежилых зданий | 710 771 |
| ГК «ИНТЕКО» | Московская область, г. Москва | Строительство жилых и нежилых зданий | 664 060 |
Первые позиции в ТОПе актуального рейтинга крупнейших застройщиков России занимают 3 компании. Группа компаний «ПИК» является бессменным лидером на рынке строительства и девелопмента. Занимая все новые ниши, компания придерживается идеи о создании «эко-системы» дома.
Второе место рейтинга отдано петербургской компании ПАО ГК «ЛСР». В сферу деятельности крупнейшего строительного холдинга РФ входит не только возведение и развитие жилых и нежилых зданий, но и производство железобетонных конструкций, кирпича, цемента, цемента, щебня и прочих материалов.
На третьей позиции рейтинга находится финансово-промышленный холдинг «Setl Group», чей объем застройки на 1 октября 2020 года составил 2 449 849 квадратных метров. Компания занимается строительством в сфере жилой и коммерческой недвижимости. Также в сфере ее интересов находится консалтинг, девелопмент и брокеридж.
Стройкакрах — Кто пострадает от лопнувшего пузыря на рынке недвижимости?
Если с финансами стало не очень, а цены на продукты и основные товары растут, нужно брать ипотеку. Потому что льготная, и потом такой ставки не будет. Логика сложная, но, судя по развитию событий, многие так и поступают. Как обернется принцип «Дают – бери» в ближайшей и долгосрочной перспективе?
Безусловно, те, кто приобрел квартиры в начале действия программы стимулирования экономики через строительную отрасль, сегодня в выигрыше. Даже по официальной статистике квартиры подорожали за год на десять процентов. В недвижимости это сотни тысяч рублей, в отдельных регионах – миллионы.
Масла в огонь
Рост цен обескураживающее действует на авторов программы, которые основной задачей видели сделать покупку жилья доступной для нуждающихся.
В итоге, основная выгода достается пока застройщикам и инвесторам, использующим государственные льготы для получения прибыли. Или спекулянтам, как назвали бы их раньше.
Для обывателя низкие проценты по ипотеке не покрывают произошедшего изменения стоимости или, в лучшем случае, делают выгоды незначительными.
Вице-премьер Марат Хуснуллин поручил создать штаб по анализу роста цен, с участием представителей Минстроя, Федеральной антимонопольной службы и «Главгосэкспертизы».
Но сам же сразу указал на возможные причины удорожания недвижимости: «Мы уже проанализировали всю картину по ценам на жильё и видим, что ключевое влияние на них оказывает комплекс факторов, среди которых и рост цен на строительные материалы, и нехватка рабочей силы, и льготная ипотека, и ковид, и переход на проектное финансирование».
Аналитики МИЭЛЬ заметили тенденцию к увеличению доли выставленных на продажу квартир, имеющих обременение, то есть заложенных в банке под выданную ипотеку.
Если до начала льготного кредитования рост таких предложений составил 15% за три года, то сейчас, по прогнозам некоторых специалистов, может начаться «дождь квартир с обременением», так, например, гендиректор «Альфа-Групп» Россита Габриелян прогнозирует распродажу недвижимости «ипотечными инвесторами». По сути, это проявление спекулятивной составляющей в удорожании квадратных метров.
К чему это приведет – догадаться не сложно, ведь люди, вложившиеся в такие квартиры, будут добавлять к стоимости недвижимости понесенные траты, то есть выплаты банку за период владения – еще один фактор, который может стимулировать продолжение роста цен.
Прогрев и перегрев
На фоне этого государство изыскало дополнительный ресурс для финансирования субсидированных займов. Речь идет о выпуске облигаций, обеспеченных активами, генерирующими стабильные денежные потоки (портфель ипотечных кредитов, по которым ведутся выплаты).
2 апреля 2021 года Банк России зарегистрировал программу «Инфраструктурные облигации» объемом до 1 трлн рублей. Дочерняя структура госкомпании «ДОМ.РФ» ООО «СОПФ Инфраструктурные облигации» уже в 2021 году планирует выпуск ценных бумаг на 30 млрд рублей. Гендиректор ДОМ.
РФ Виталий Мутко рассчитывает, что механизм такого финансирования будет практически доступен с середины апреля текущего года. Пожалуй, это снова стимулирующий фактор роста цен на жильё.
Но что делать, если уже сейчас от экспертов поступают сигналы о «перегреве» рынка? В Москве рост количества договоров долевого участия с использованием кредитных средств за I квартал 2021 года по отношению к этому же периоду прошлого года составил 1,6 раза, при этом с января по март этот показатель вырос в 1,8 раза. По данным с сайта ДОМ.
РФ, сейчас в России строится 93,1 млн кв.м. жилья, при этом Виталий Мутко рассказал что «на 19 апреля приобретено уже 42 миллиона квадратных метров строящейся жилплощади», то есть порядка 45% от общего количества.
Перегревом рынка можно считать превышение уровня продаж, существующего в нейтральных условиях, без воздействия положительных и негативных факторов. При среднем сроке строительства многоквартирного дома от двух до четырех лет, средневзвешенный процент реализации должен составлять около 35%.
В данном случае определенный перегрев уже присутствует, но очевидных отрицательных результатов за этим пока не видно. Опасность кроется в использовании спроса последующих периодов. То есть, люди, которые планировали сделать покупку позже, делают ее сейчас. В нужное время кто-то должен будет встать на их место и снова заполнить нишу.
Вторая опасность – возможное сокращение предложения, что может привести к дефициту объектов и нарушить баланс. В таком случае не исключен резкий скачек цен, что, в конце концов, отпугнет потенциальных покупателей и остановит всю программу.
Думается, что до 1 июля, пока действует льготная ипотека, этого не произойдет. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина пригрозила девелоперам свертыванием программы льготной ипотеки в случае искусственного притормаживания темпов строительства для увеличения маржинальности, что дало необходимый прирост предложений на рынке.
В первом квартале 2021 года темпы вывода на рынок новых квартир были впечатляющими. В целом в России за этот период на рынке появилось 137,5 тысяч квартир в новостройках — это на 42,5% больше, чем за тот же период 2020 года. Но общий объем строящегося жилья сократился с 1 апреля 2020 года за год на 8,5% и составляет 91 960 кв.
м вместо 100 249 кв.м годом ранее.
Ходы-выходы
Для поддержания необходимого спроса на льготную ипотеку, вероятно, самым непродуктивным будет искусственное снижение или даже торможение цен. Рынок недвижимости только лишь возвращается к утраченным позициям.
Как инструмент инвестиций более пяти лет недвижимость была малоэффективна по причине низкой платежеспособности населения.
Как только желающим дали возможность покупать, цены стали наверстывать упущенное: и снижение курса рубля, и инфляцию, и естественные потребности в расширении и приобретении жилплощади.
Возможно, сдерживающим фактором в какой-то мере станет «подарок» строительной отрасли от ФСИН – решение использовать труд осужденных в строительстве инфраструктурных проектов, что может высвободить какую-то часть рабочих рук, в которых так нуждаются строители, но принципиально это проблему не решит.
Думается, вместо штаба для проведения аналитики роста цен в недвижимости, следовало бы создать штаб, способный показать работодателям скрытые резервы, позволяющие увеличить зарплаты россиян.
Приобретая жилье в ипотеку, человек оценивает, прежде всего, не стоимость, не расположение и не состояние объекта, а свои возможности для выполнения принятых перед банком обязательств.
Экономика для поддержания намечающейся динамики требует некоторого количества свободных денег.
Если же платежеспособность населения не увеличится, то, раздав деньги людям на приобретение квартир, придется собирать их этими самыми квартирами. Многократно возрастающая нагрузка на платежную единицу, делающая рубль неразменным, как раз и создает пузырь, который чем сильнее надувается, тем громче лопнет.
Когда волна роста цен закончится, сразу исчезнет инвестиционный спрос.
И то, что строилось в расчете на этих покупателей, начнёт давать навесом предложения – застройщики не могут позволить себе ждать с пустыми кварталами жилья.
Им надо закрыть кредиты, результатом будет коррекция цен. Причём явная. Для банков это, кстати, тоже обернется переоценкой залогов и финансовыми потерями. А что будет с облигациями?
Когда? После повышения ставки ипотеки или уже этим летом – посмотрим.
Рынок недвижимости-2021: Регионалы рванули скупать московские квартиры
Для рынка вторичного жилья 2020 год начинался заметным ростом активности покупателей.
Наиболее активно, поднимая спрос, проявляли себя ипотечники, спешившие воспользоваться снижением ставок по жилищным кредитам, и так называемые инвесторы-«консерваторы», решившие после падения доходности по банковским вкладам вложить свои накопления в недвижимость. На этом фоне ожидалось, что в целом 2020 год по количеству сделок превзойдет результаты 2019 года.
Квадратный метр жилья эконом-класса в Москве, по данным аналитиков компании «ИНКОМ-Недвижимость», в среднем стоил тогда 212,1 тысячи рублей.
Впрочем, в конце первого месяца весны, как раз накануне объявления режима всеобщей самоизоляции, спрос в этом сегменте резко ослабел. Во-первых, многие потенциальные покупатели не были уверены, что смогут позволить себе приобрести жилье в новых условиях, а, во-вторых, свободно ездить на просмотры квартир не было возможности.
После же введения карантина на вторичном рынке недвижимости наступил практически штиль — число сделок купли-продажи было настолько мало, что некоторые эксперты опасались, что даже после его окончания спрос на жилье будет крайне низким как из-за ухудшения экономической ситуации в целом, так и падения уровня платежеспособности населения в частности.
Однако отложенный спрос, накопившийся за этот период, спровоцировал самый настоящий ажиотаж, как только режим карантина был снят.
В итоге, по данным компании МИЭЛЬ, конец лета и начало осени 2020 года на вторичном рынке недвижимости стали самыми успешными за последние два года: спрос был активнее на 50−60% по сравнению аналогичным периодом прошлого года, а по числу завершенных сделок август оказался выше показателей предыдущего года на 38%, сентябрь — на 54%, а октябрь — на 46%.
В этот период, заметили риелторы, на вторичном рынке «делали погоду» региональные клиенты. Спрос со стороны таких покупателей вырос, по оценкам специалистов, примерно на 20%. Причем в отличие от прошлых лет, когда интерес к столичным квартирам проявляли, как правило, жители Сибири, в этом году активизировались покупатели из центральных округов — Тверской, Смоленской и других областей.
Подобный взрыв спроса привел к быстрому вымыванию ликвидных предложений. Сделки совершались за одну (!)неделю, а новые объекты, не успевая даже появляться в риелторских базах, моментально уходили на просмотр. Это, соответственно, привело к круговому удорожанию всех объектов вторичного рынка.
Еще в июле резкого колебания цен не наблюдалось, но уже в августе они выросли на 2%. В дальнейшем этот тренд сохранился до конца года, причем прирост оказался цепным — по 3% в каждом следующем месяце.
Таким образом если в августе среднестатистическая московская «однушка» торговалась, по информации «миэлевцев», на уровне 6,5 миллиона рублей, то по итогам октября она оценивалась уже в 9,1 миллиона.
Квадратный метр площади в подержанных квартирах, по сведениям «инкомовских» аналитиков, с начала года по всему сегменту выросла на 11,9%, до рекордно высокого уровня в 237,3 тысячи рублей.
Интересно, что с точки зрения квартирографии наиболее заметно подорожали как раз «однушки» — в Москве «квадрат» в них поднялся в цене с 200,9 тысячи рублей до 230,5 тысячи рублей (+14,8%), а с точки зрения класса жилья лидером роста цен оказался массовый сегмент, подорожав разом на 20%.
Следует отметить, что такому положению дел способствовал и ряд других факторов.
Так, еще весной 2020 года из-за карантинных мер многие продавцы сняли свои объекты с продажи. Поэтому «вторичка» Москвы в апреле провалилась сразу на 30%. В мае и июне, конечно, собственники вновь стали выходить на рынок, но, по наблюдениям аналитиков МИЭЛЬ, восстановления прежнего объема предложения не произошло.
В итоге на излете декабря, по данным «миэлевцев», количество вторичных объектов на экспозиции только в столице рухнули до шестилетнего минимума, не превысив в общей сложности 36,5 тысячи лотов. По сравнению с декабрем 2019 года падение предложения, резюмировали они, составило более 40% (тогда на рынке Москвы экспонировалось порядка 60 тысяч квартир).
Кроме того, летне-осенний ажиотаж на подержанные квартиры показал собственникам, что рынок принадлежит им. В результате сейчас средний размер дисконта по столице не превышает 100 тысяч рублей, а по Московской области — 50 тысяч, находясь, по замечанию риелторов, в пределах психологического комфорта.
«На данный момент предоставление дисконта — это инструмент ускорения сделки. Однако важно помнить, что сейчас рынок продавца. Если продавцу нужно продать быстрее, то он дает скидку, формируя лояльность покупателя.
Если скорость не в приоритете, то дисконта с большой вероятностью не будет.
Квартира, скорее всего, и без дисконта будет продана быстро — рынок оживлен», — констатировала председатель совета директоров сети МИЭЛЬ Марина Толстик.
Естественно, совокупность этих факторов привела к тому, что покупательская активность к концу 2020 года заметно снизилась.
Директор «инкомовского» департамента вторичного рынка Сергей Шлома прокомментировал сложившуюся ситуацию так: «Во-первых, это серьезное сокращение экспозиции — по нашим подсчетам, с докарантинного периода объем предложения в масс-маркете уменьшился на 30%, из-за чего людям сейчас крайне сложно подобрать себе подходящий вариант.
Во-вторых, еще не все потребители морально готовы к выходу на сделку с учетом сильно выросших цен. Таким образом, покупателям либо не из чего выбирать, либо имеющееся на рынке предложение для них слишком дорогое.
Также нужно учитывать и укрепление рубля по отношению к иностранным валютам, что сдерживает активность тех, кто собирался вложить свои накопления в покупку квартиры для сохранения их от девальвации».
Делать прогнозы на 2021 год, по его мнению, сейчас приходится крайне осторожно из-за нестабильной ситуации с пандемией, но при условии, что власти не будут вводить строгие ограничительные меры, он допустил, что следующий год повторит результаты нынешнего по числу сделок. Говоря же о ценах, он предположил, что, согласно наблюдениям аналитиков компании, потенциал для их роста уже исчерпан.
«Поэтому наиболее вероятный прогноз на будущий год — средняя стоимость вторичного жилья останется примерно на том же уровне, что и сейчас, а 2021-й будет, так сказать, периодом тестирования новой ценовой реальности, — отметил Сергей Шлома.
— Менее вероятный сценарий — колебания ценников в пределах 5%, так как есть факторы, которые потенциально могут привести как к их небольшому росту, так и к снижению.
Среди первых — кредитно-денежная политика государства, ставшая стимулом для повышения доступности ипотеки и снижения ставок по банковским вкладам. Кроме того, объем ликвидного предложения на „вторичке“ остается ограниченным, а такая ситуация исключает возможность падения цен.
Однако есть и причины, способные повлиять на их незначительное снижение, — в первую очередь нестабильность в сфере экономики и ухудшение платежеспособности покупателей».