46% сделок с жильем происходят с привлечением ипотеки

Как подсчитали аналитики Циан, в мае в Москве в старых границах 63% сделок прошло с привлечением ипотечных кредитов, а на протяжении последнего года доля таких сделок не превышала 52%. В Новой Москве доля ипотеки достигла 68%, в годовой динамике прирост составил 11 п. п.

В начале июня банки зафиксировали рекордный рост заявок на ипотеку. Так, например, ВТБ получил почти на 75% больше заявок, чем за аналогичный период прошлого года, Сбербанк наблюдал двукратное увеличение заявок по сравнению с тем же периодом 2019 года.

Генеральный директор Дом.РФ Виталий Мутко ожидает, что по итогам 2020-го в России будет выдано порядка 1 млн ипотечных кредитов.

46% сделок с жильем происходят с привлечением ипотеки

С использованием ипотечного кредита в нашей компании проходит 50% сделок. Наиболее популярными программами являются «Семейная ипотека» и программа господдержки под 6,5% годовых.

В целом по рынку доля сделок с привлечением ипотеки за пять месяцев этого года увеличилась до 54%. В 2018 и 2019 годах этот показатель не превышал 44–45%.

Причем по итогам мая 2020-го этот показатель побил рекорд — 62%.

В сегменте бизнес-класса за последние 2,5 года доля ипотеки увеличилась, но в последнее время этот показатель остается стабильным. А в массовом сегменте количество сделок с привлечением ипотеки значительно выросло: по итогам 5 месяцев 2020 года доля ипотеки составила 60%, в мае — 76%. Это достаточно большой рост даже по сравнению с апрелем.

В 2020-м доля ипотеки выросла по всем типам квартир, но больше всего у многокомнатных. В мае резко подскочила доля ипотеки у студий и однокомнатных квартир.

46% сделок с жильем происходят с привлечением ипотеки

На данный момент доля ипотечных сделок составляет чуть более 50% от общего количества (данные «Миэль» по Москве и Московской области). При этом на рынке вторичной недвижимости в карантинные месяцы не отмечалось пиковых значений по ипотечным сделкам.

46% сделок с жильем происходят с привлечением ипотеки

У нас пользуется спросом ипотека на новостройки с господдержкой: и сумма до 3 млн рублей для Красноярска является вполне достаточной для приобретения нормальной квартиры, и ставка 6,5% привлекает покупателей.

Что касается приобретения жилья с использованием материнского капитала, это у нас всегда было популярно. Если в Москве и Санкт-Петербурге на сумму 466 тыс. рублей ничего не купишь, то в Красноярске — это стоимость небольших комнат на окраине города, правда, в не очень хорошем состоянии. Но люди хотят поменять сертификат на хоть какую-то недвижимость.

Значительная часть сделок в последнее время заключается без привлечения ипотеки: люди копят деньги, потом продают свое жилье и, добавив накопленное, приобретают новую квартиру.

46% сделок с жильем происходят с привлечением ипотеки

Если до пандемии у нас каждая седьмая сделка из десяти проходила с участием ипотеки, то сейчас — каждая шестая. Но так как банки предлагают все более выгодные условия для ипотечного кредитования, думаю, что количество сделок по ипотеке будет только расти.

Я работаю со вторичной недвижимостью — на этом рынке покупатели стараются выбирать те ипотечные программы, которые предполагают самый низкий первоначальный взнос. Этим летом из-за пандемии люди не поедут в отпуск в другие страны, многие займутся решением квартирного вопроса.

Поэтому мы не ждем периода летнего затишья на рынке — сделок будет много, и большая часть из них будет проходить с привлечением ипотеки.

46% сделок с жильем происходят с привлечением ипотеки

По ипотеке проходит 90% всех сделок.

Ипотека с господдержкой очень повлияла на покупательскую заинтересованность в новостройках, и это несмотря на то, что в Новосибирске сейчас «вторичка» в хорошем состоянии продается по цене квартир в возводимых домах. Люди все равно переключились на новостройки. Под сельскую ипотеку в нашем регионе попадают очень уж отдаленные от городов поселения, поэтому она не востребованна.

46% сделок с жильем происходят с привлечением ипотеки

У нас более 60% сделок проходит с привлечением ипотечных кредитов. Большим спросом пользуется ипотека на загородную недвижимость — это связано с ростом спроса на загородные дома.

Банки обратили внимание на то, что в условиях пандемии хорошо продается ипотека на «загородку», и снизили процент первоначального взноса. Также популярна ипотека-2020 с господдержкой на покупку жилья в новостройках.

А вот по сельской ипотеке у нас пока не прошло ни одной сделки, хотя реальные заявки были. Дело в том, что такие заявки очень долго — более двух месяцев — проходят согласование.

Банки тщательнее проверяют платежеспособность клиентов, их кредитную историю. Например, у меня сорвалось две сделки — банк провел дополнительную верификацию клиентов и не одобрил им ипотеку.

Пора готовиться к массовой продаже ипотечных квартир?

Россияне бросились избавляться от ипотечных квартир. По данным сети агентств недвижимости «МИЭЛЬ», только в Московском регионе за три года количество таких сделок выросло на 15%, сообщает Лента.ру.

Одни продают ипотечные квартиры, потому что «выросли» из них: за те годы, что они платят банку, изменился состав семьи и запросы. Другие больше не могут тянуть кредитное бремя. Последних в будущем может стать больше.

Как заявила СМИ глава Центробанка Эльвира Набиуллина, с введением программы льготной ипотеки на 9% выросло количество жилищных кредитов с низким первоначальным взносом меньше 20%. «Первоначальный взнос — один из показателей кредитоспособности, будущей платежной дисциплины заемщика.

Все будет зависеть от скорости восстановления экономики, доходов населения и их стабильности. Надеюсь, что ухудшения кредитных портфелей банков не произойдет.

Но важно постоянно отслеживать ситуацию, чтобы не реализовались риски пузырей ни для отдельных граждан, ни для большого количества заемщиков», — приводят слова Набиуллиной «Известия».

Рост ипотечных сделок с низким первоначальным взносом увеличивает риски того, что количество должников возрастет, а ипотечных квартир на рынке станет больше. Поэтому в ЦБ рассматривают возможность изменить схему продажи такого жилья: закрепить за должниками, которые больше не могут справляться с обязательствами перед банками, право самостоятельно продавать залоговые квартиры.

По словам Набиуллиной, в Центробанк уже поступали предложения нормативно урегулировать вопрос продажи заемщиками ипотечных квартир.

«В целом я отношусь к такой перспективе положительно, поскольку в ряде случаев, если люди не могут выплачивать кредит, то могли бы выгодней продать жилье сами», — отметила глава ЦБ.

Однако такой механизм, по ее словам, требует большой проработки, чтобы учесть интересы и заемщиков, и банков.

46% сделок с жильем происходят с привлечением ипотеки В России заговорили о реформе прописки

Сейчас существует две схемы продажи залогового жилья, рассказал «Росбалту» партнер коллегии адвокатов Pen&Paper Станислав Данилов. Первая касается заемщиков, которые исправно вносили платежи, но в какой-то момент решили сменить жилье. В таком случае, по словам Данилова, для продажи заемщику нужно лишь согласие на сделку.

«Единственное требование для такой продажи — получить согласие банка на распоряжение имуществом. Никакого унифицированного документа нет, каждый банк применяет свою форму. Он может дать полное согласие на распоряжение ипотечной квартирой, может дать согласие „под условием“. Это чистой воды свобода договора.

Росреестру в этом смысле интересно только то, чтобы это согласие на руках у владельца квартиры было. Проводя экспертизу сделки, в частности, договора купли-продажи, Росреестр проверяет, является ли согласие, которое было дано банком, адекватным для совершения сделки. В разных отделах Росреестра разные сроки. Москва более загружена, регионы — поменьше.

Сроки продажи ипотечной квартиры под ключ с момента запроса согласия у банка до момента регистрации перехода права собственности могут варьироваться от месяца до нескольких месяцев», — отметил эксперт. Иногда получить согласие от банка можно за час, иногда заемщика могут мурыжить до бесконечности: уточнять, согласовывать, отказывать, говорит Данилов.

По его словам, банки не обязаны давать согласие даже тогда, когда по всем параметрам сделка считается разумной.

То есть, если человек своевременно выплачивал ипотеку, и в какой-то момент решил квартиру продать, кроме согласия из банка ему никаких бумажек больше не нужно. На практике же банк обычно настаивает на том, чтобы быть стороной договора купли-продажи или чтобы текст этого договора прошел согласование с банковскими юристами.

«В документе банк прописывает, что часть цены или вся цена, в зависимости от остатка долга, уплачивается непосредственно на кредитный счет заемщика. Таким образом банк разделяет те деньги, которые причитаются ему, и те деньги, которые останутся продавцу. В результате платеж поступает на кредитный счет, и этими деньгами погашается задолженность заемщика.

Если же заемщик заключает сделку на других условиях, он нарушает закон», — отметил собеседник «Росбалта».

Вторая схема касается заемщиков, которые с платежами уже не справляются: у них есть просрочки, накапали пени, и банк забирает квартиру, чтобы продать ее в счет долга. «На данный момент существует несколько форм реализации залогового права в таких ситуациях.

Первая — продажа на публичных торгах. Вторая — прямая продажа банком залоговой недвижимости третьему лицу. Третья — оставление предмета залога за собой.

Читайте также:  Правительство хочет отменить льготы для владельцев электроплит

Такая форма часто применяется в случае с бизнесом, но в отношении физических лиц и их имущества — практически никогда», — отметил Данилов.

Самой распространенной считается продажа на публичных торгах. В таком случае заемщик оплачивает оценку имущества и саму организацию аукциона. По разным оценкам, на это может уйти до 10% стоимости квартиры.

46% сделок с жильем происходят с привлечением ипотеки Жилье подорожало надолго?

Сейчас, видимо, Центробанк рассматривает четвертый вариант: прямую продажу залоговой квартиры самим заемщиком. «Банки все-таки про деньги, а не про торговлю недвижимостью. Им важно как можно быстрее получить ликвидность, компенсировать убытки, снять блок с резервов.

Поэтому если квартиру оценили в 4-6 млн рублей, банк скорее всего выставит ее за 4 млн рублей, если этих денег хватит на оплату долга. Задача номер один — компенсировать убытки. Любая сумма сверху для них не принципиальна.

Они не будут биться за интересы заемщика, чтобы ему тоже осталось что-то от продажи квартиры. Если продажа позволяет компенсировать банку заем, проценты и пени, это их полностью устроит, и поднимать планку они не будут, ровно потому что чем дешевле выставят, тем быстрее уйдет.

Если же продавать по рыночной цене, срок экспозиции квартиры увеличивается, а банковский капитал все это время не работает», — объяснил эксперт.

Таким образом, новая схема, которая рассматривается в ЦБ, будет выгодна в первую очередь самим заемщикам, которые смогут продать жилье по выгодной цене, и остаться с деньгами после уплаты долга. Однако, по мнению Данилова, здесь важно учесть и интересы банков.

Если заемщикам разрешат продавать квартиры на аукционах, которые они будут организовать самостоятельно (выбирать площадку, шаг торга), они смогут выкупить ее дешевле через подставное лицо — друга, свата, однокашника. В таком случае сам заемщик останется с квартирой, за которую заплатит меньше, а банк недополучит денег.

Такие незаконные схемы и сейчас встречаются на аукционах, организованных банками. Правда, не слишком часто. «Процессу обращения взыскания на имущество физлица, как правило, предшествует процесс взыскания долга. То есть — в реальной жизни с человека сначала взыскивают задолженность.

К моменту проведения торгов приставы, как правило, уже везде пошуршали, и выкупать свою квартиру у него не на что, если не брать в расчет кубышку с наличкой, припрятанную в саду. Только такие хитрецы и могут рассчитывать на подобные сделки. Но это чистой воды злостное уклонение от погашения кредиторской задолженности.

Заемщик своими действиями подтвердил, что деньги у него были, но вместо того, чтобы заплатить за ипотеку, он их вывел в кеш, передали условному давнему другу в Нижнем Новгороде, чтобы он выкупил квартиру на аукционе. Квалификации могут быть разные, но в любом случае придется иметь дело с правоохранительными органами.

Поэтому таких примеров не так много», — отметил эксперт.

Если заемщикам разрешат продавать квартиры свободно, а после получения денег передать часть суммы банку в счет долга, они могут завышать цену, чтобы квартира вообще никогда не продалась.

«Я думаю, если новая схема и будет принята, нам следует ждать большой детализации процесса. Важно определить, какой вес банк будет иметь в оценке и определении порядка продажи квартиры. Я бы ожидал ту степень детализации порядка продажи квартиры, которая присуща банкротному процессу», — отметил Данилов.

Анна Семенец

Что будет с ипотечной квартирой при банкротстве физического лица в 2021 году?

46% сделок с жильем происходят с привлечением ипотеки

Прежде чем оформлять заем, люди задумываются над вопросом – банкротство физических лиц при ипотеке и что будет с квартирой? Ведь очень часто залоговое жилье – это все, что есть у заемщика.

46% сделок с жильем происходят с привлечением ипотеки

Основания банкротства физлица, преимущества процедуры

В соответствии с положением статьи 213.3 подать заявление в суд на признание банкротом вправе лица:

  • общая сумма задолженности которых не меньше 500 тыс. рублей;
  • долговые обязательства не исполнялись на протяжении 3-х месяцев.

ВАЖНО !!! У процедуры есть свои плюсы и минусы.

Однозначно ликвидация долгов является самым важным плюсом, перекрывающим все остальные негативные последствия.

Задолжав по кредитным займам и по ипотеке у индивида есть два выхода из сложившейся ситуации – оставить все как есть (тогда кредитор и судебные приставы точно реализуют ипотечную квартиру) или объявить себя несостоятельным в судебном порядке. Второй вариант наиболее эффективен и обладает рядом преимуществ.

Ниже представлена сравнительная таблица, позволяющая выявить положительные моменты банкротства:

Основание сравнения Обращение кредитора в суд Признание себя несостоятельным
Какой суд будет рассматривать дело Суды общей юрисдикции (гражданский процесс) Арбитражный суд региона (арбитражный процесс)
Уполномоченный служащий, осуществляющий реализацию имущества Служащий ФССП Независимый управляющий
Срок продажи От 7-8 месяцев и дольше. Не более полугода
Отсрочка изъятия объекта недвижимости При наличии уважительных оснований суд вправе предоставить отсрочку продажи квартиры (ч.3 ст.54 ФЗ «Об ипотеке»). Однако финансовые потери кредитора, а также рост процентов никуда не пропадает Если в отношении должника заведено дело о несостоятельности, то отсрочка не полагается (п.4 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке»)
Невозможность продажи в связи с отсутствием покупателя Продажа осуществляется до тех пор, пока кто-нибудь не выкупит жилье. Понижение стоимости оказывает большое влияние на поиск покупателя Если имущество не удалось продать, а кредиторы отказываются от покрытия долгов таким способом, то жилплощадь остается у владельца
Стоимость недвижимости при продаже Изначально, выставляется цена в 80% от рыночной. Первоначальная стоимость – равняется рыночной. 80% от реализации пойдет основному кредитору, 15 – для удовлетворения финансовых требований остальных, 5% — судебные расходы
Долг после реализации квартиры Вырученная сумма перечисляется банковской организации. Остаток долга сохраняется, по нему растут также и проценты. Вопрос удовлетворения других кредиторов остается вовсе открытым По факту вынесения положительного вердикта, Арбитражный суд ликвидирует все долги должника перед кредиторами

Таким образом, объявление себя банкротом выгоднее обращения самого залогодателя в суд.

Положительные моменты заключаются в рассмотрении дела профессиональными людьми, возможность привлечения независимого управляющего, стоимость квартиры при продаже гораздо выше, и она не снижается в угоду покупателя, при остатке задолженности при реализации имущества – суд освобождает от дальнейшего выполнения обязательств.

Как не остаться без квартиры, оформленной в ипотеку

В любом случае по действующему законодательству залоговое жилье будет продано. Здесь немаловажным моментом является срок такой продажи и ее стоимость. При достаточно долгом сроке реализации и постоянного уменьшения цены должник может выкупить свое жилье. Оформлять жилище в такой ситуации следует на близкого родственника.

В общем признание банкротом предполагает осуществление следующих процедур:

  1. Реструктуризацию.
  2. Реализацию имущества и погашение займа.
  3. Мировое соглашение (не стоит упоминать про прощение долгов кредиторами. Как показывает судебная практика, такого исхода не бывает, залогодатели не желают терять своей прибыли).

Реструктуризация жилищной ипотеки

В ходе признания лица банкротом суд вправе обязать банк провести реструктуризацию ипотечного займа:

  • уменьшение процентной ставки по кредиту;
  • снижение объема ежемесячных выплат;
  • увеличение сроков погашения;
  • кредитные каникулы, предполагающие заморозку начисления процентов от 3 месяцев и до года;
  • списание части задолженности;
  • рефинансирование у того же кредитора – то есть оформление займа на более благоприятных условиях с целью погашения существующего долга.

При применении этой процедуры составляется график выплат соответствующий плану погашения займа.

Более того, государство может оказать помощь в реструктуризации. Правительственное Постановление № 373 зафиксировало финансовую поддержку, оказываемую людям с проблемной ипотекой.

Однако получить матпомощь смогут не все. Согласно п.7 вышеозначенного документа претендовать вправе:

  1. Семьи, имеющие несовершеннолетнего ребенка.
  2. Нетрудоспособные лица или семьи с такими детьми.
  3. Ветераны боевых действий.

  4. Граждане, на иждивении у которых находится студент до 24 лет.

Государство предоставляет 10% от оставшейся суммы займа. Лимит составляет 600 тыс. рублей.

Предъявляются требования и к заемщику (финансово нуждающийся), и к жилью.

Так, квартира должна соответствовать ряду предписаний, а именно:

  • метраж для однокомнатной не больше 45 кв. м, двух – 65, трех и более –85;
  • стоимость за квадратный метр не выше 60% от аналогичного в регионе;
  • ипотечная квартира должна быть единственным жильем заемщика.

Реализация имущества как способ сохранить собственное жилье

ВНИМАНИЕ !!! Начав с процедуры реализации имущества, признание человека несостоятельным затянется примерно на 1,5 или даже 2 года. В случае с реализацией такие сроки как раз выгодны должнику. Поскольку за это время возможно накопить средства, понизить первоначальную стоимость до минимума и приобрести залоговое жилье по низкой цене, оформив его на близкого родственника.

Читайте также:  Кредиторам разрешили участвовать в разделе семейного имущества

Реализация имущества по жилищному займу происходит следующим образом:

  1. После постановки в реестр требований кредиторов, банковская организация и управляющий определяют алгоритм продажи и основные положения. Затем план передается в суд. Утверждение программы происходит на протяжении месяца.
  2. Имущество продается посредством проведения публичных торгов.

    Торг начинается с момента подачи прошения об определении порядка и метода реализации имущества. Первоначальную стоимость устанавливает залогодержатель и она наравне с рыночной. На вторых торгах сумма снижается на 10%. Третьи торги стартуют с цены, установленной на рынке, однако с каждыми последующими попытками продажи стоимость понижается от 5 до 10%.

    На протяжении месяца цена может упасть до 505 от первоначальной. Каждый этап торгов длится месяц, промежуток времени между ними также 30 дней. Важным моментом является, что заемщик во время торгов освобождается от растущих процентов и ежемесячных выплат.

    В этот период заемщик продолжает проживать в ипотечной недвижимости, также никто не запрещает сдавать жилплощадь другим.

  3. По окончании торгов вырученные от продажи средства распределяются между основными и неосновными кредиторами, а также оплачиваются судебные издержки. Непогашенная сумма списывается автоматически.

    В данной ситуации кредитор получает лишь часть средств и сильно теряет по финансам.

Глава центра банкротств поясняет, что участие в торгах по сути принимают лишь заинтересованные стороны – кредитор и должник.

Население не интересуются такими мероприятиями, а предпочитают приобретать недвижимость через объявления на платформах ЦИАН и авито или воспользовавшись услугами риелторских агентств. Поэтому, выждав время и поднакопив средства, банкрот может приобрести жилплощадь по уже сниженной стоимости. Как правило, оформление происходит на близкого человека.

Банкротство и ипотечный заем в валюте

До 2015 года физлица не были наделены прерогативой признания себя несостоятельным по факту задолженности по валютной ипотеке. Однако после внесения в закон №127, люди получили возможность обратиться в арбитражный суд по случаю долгов по ипотечному кредиту в иностранной валюте.

ВАЖНО !!! Главной особенностью процесса считается курс валюты, по которому оформлялся кредит. Объем задолженности определяется по курсу, который действует на момент открытия процедуры. При постоянных колебаниях, величина долга будет также изменяться.

Однако начисляемые проценты обычно не превышают оговоренный в кредитном договоре предел, но не выше ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Практические советы

  1. Откладывание подачи заявления о банкротстве не спасет недвижимость от ее реализации.
  2. При нарастании значительной суммы задолженности банк сам инициирует обращение в суд и тогда спасти единственное жилье вряд ли удастся.
  3. Процедура несостоятельности при любом раскладе в случае с ипотекой – реальный выход из сложившейся ситуации.
  4. Судебная тяжба может затянуться и в это время можно накопить сбережения и выкупить недвижимость.
  5. При обращении в суд самого залогодержателя после продажи квартиры могут остаться долги, которые все равно придется выплачивать.
  6. Следует предоставить как можно больше доказательств своей неспособности оплачивать долги.
  7. Не нужно сбрасывать со счетов государственную помощь. Она хоть и не покрывает весь долг, но 10% также довольно существенная сумма.
  8. При предложении о реструктуризации нужно внимательно изучить предлагаемые условия. Так, уменьшение каждомесячной оплаты произойдет только при увеличении срока погашения. А этот шаг в свою очередь приводит к большим переплатам по процентам. Предложением можно воспользоваться, если вы точно уверены во временных трудностях и стабильный доход, финансовое положение не за горами.
  9. Объем общего долга превышает стоимость всего вашего имущества. Такое положение точно поспособствует вынесению положительного вердикта в арбитраже.
  10. Многие ошибочно полагают, что если ипотечная квартира является единственной жилплощадью и в ней зарегистрированы несовершеннолетние, то она не подлежит продаже за долги. Не подлежит реализации недвижимость (единственная), уже находящееся в собственности, но не в залоге.

Продажа квартиры по ипотеке: риски продавца

Многие люди стремятся продать свою квартиру с помощью ипотеки, потому что весь процесс будет контролироваться банком. Но некоторых останавливает мысль о рисках. Необходимо разобрать продажу квартиры по ипотеке подробнее, чтобы вы не ошиблись в принятии решения.

Сначала, когда к вам обратились покупатели с просьбой совершения сделки через ипотечный кредит, нужно подготовить всё необходимое. Соберите документы, которые могут понадобиться, ведь банк не будет сотрудничать, если его требования не будут выполнены. Вы должны будете принести сотрудникам банка следующие документы:

  • · Технический паспорт квартиры.
  • · Документ, подтверждающий право на собственность, и документ о приобретении (например, завещание, если жильё досталось вам в наследство, или договор, если вы приобрели его).
  • · Паспорт человека, который является собственником продаваемой квартиры.
  • · Выписку о праве собственника из регистрационного органа (в ней должны содержаться сведения о квартире, она не должна быть, например, заложенной).
  • · Важным документом также является заключение оценочной стоимости.

Риски продавца

Когда обсуждается продажа квартиры под ипотеку, риски продавца имеют большое значение. Дело в том, что банк, участвующий в этом процессе, снижает риск какого-либо обмана. Продавец может не бояться того, что не получит деньги от покупателя, потому что банк переводит эти средства. Таким образом, заёмщик не сможет повлиять на ситуацию, лишив вас денег.

Банк выплачивает всю сумму за квартиру продавцу не сразу после подписания (заключения) договора, необходимо подтвердить переход права собственности. Продавец сможет спокойно распоряжаться деньгами только после того, как произойдёт перерегистрация квартиры на заёмщика. Обратите строго своё внимание на данный пункт.

Риски продавца, если квартиру покупают в ипотеку, заметно сокращаются. Стоит выделить и то, что продавец не может получить деньги за квартиру поддельными купюрами, так как большинство выплат производит банк.

Не стоит бояться и остальных выплат, которые совершает заёмщик во время оформления кредита наличными, потому что банк по вашей просьбе может проверить их на подлинность при помощи специальных устройств (если этого нет в договоре, то следует настоять на заключении дополнительной услуги, ведь таким образом вы обезопасите себя).

Иногда происходит такое явление, как завышение стоимости квартиры при ипотеке, риск продавца в таких ситуациях немного возрастает, потому что от вас могут потребовать вернуть больше, чем оплатили, если по каким-то причинам сделка будет внезапно отменена. Указывайте в договоре ту сумму, за которую реально продли и которую получили в виде стоимости квартиры.

Единственным риском, о котором стоит переживать, является неодобрение банком сделки. Вы даже не сможете узнать причину, потому что банки предпочитают не разглашать таких подробностей. А время на поиски покупателя утрачены.

К тому же другие покупатели из данных государственного регистрационного органа могут узнать, что уже были попытки по продаже через ипотеку, что может отрицательно отразиться на желании приобретать недвижимость, потому что Вы даже не сможете назвать официальную причину отказа.

· Предоставление оригиналов документов. Не соглашайтесь отдавать оригиналы документов на квартиру заёмщику на руки. Самый лучший вариант — отнести всё в банк самостоятельно. Так вы предотвратите возможные проблемы.

· Признание сделки недействительной. Такая проблема возникает крайне редко, чаще всего это происходит по вине заёмщика из-за нарушений каких-либо договорённостей.

  1. Заранее ознакомьтесь со всеми этапами продаж, чтобы ничего не стало для вас внезапным сюрпризом. Примерно так проходят все сделки:
  2. · Сбор документов (их перечень для продавца приведён выше, заёмщики должны уточнять всё в банке).
  3. · Подробное обсуждение всех деталей сделки (продавец должен встретиться с покупателем и с сотрудником банка, отвечающим за ипотечные кредиты).

· Составление и заключение предварительного договора. Покупатель также обязан выплатить задаток, сумма которого подробно обговаривается в договоре.

· Обязательный этап — оценка стоимости квартиры. По инициативе банка заказываются услуги оценочной компании, которые в полной мере оплачиваются заёмщиком.

· Передача документов. Данный этап также осуществляется под контролем банка. Продавец обязан передать сотруднику банка все собранные документы, заёмщик делает то же самое.

· Заключение основного договора. Теперь остаётся только составить основной договор, в который будут включены все обговоренные детали. После ознакомления с данным документом он подписывается всеми 3 сторонами.

После регистрации сделки Банк продолжает работать с заёмщиком, требуя регулярных выплат, которые были обговорены при заключении договора, а покупателю переводятся деньги за квартиру.

Этапы работы описаны примерно, им следуют во многих банках, но бывают исключения, созданные для того, чтобы предотвратить мошенничество в любых проявлениях. Внимательно ознакомьтесь с правилами банка заранее!

  • Особенности продажи квартиры в ипотеку и советы
  • 1. Способ оплаты
  • Разбирая вопрос о том, стоит ли продать квартиру по ипотеке, необходимо затрагивать и мелкие подробности, которые всё равно влияют на процесс оформления документов.

Есть несколько вариантов оплаты квартиры, которая продаётся при помощи ипотечного кредита. Ниже описаны самые популярные способы.

При помощи банка (безналичным путём). Банк переведёт вам на счёт средства через какое-то время после подтверждения успешной сделки. Вам необходимо заранее завести специальный расчётный счёт.

При помощи специальной банковской ячейки. Данный способ поможет получить всю сумму в срок наличными. Все средства закладываются в банковскую ячейку, а после подтверждения перерегистрации собственности покупатель просто забирает деньги. Такой способ исключает потерю средств даже при отзыве лицензии банка, который оформляет ипотеку.

2. Перепланировка

Есть в продаже квартиры и определённые подводные камни, ведь вам необходимо заранее узаконить все совершенные перепланировки. Банк никогда не согласится на сделку, если вы это не сделаете, а скрывать данный факт бесполезно, потому что в документах всё указывается.

Давайте обобщим всю приведённую выше информацию, выделив положительные и отрицательные стороны ипотеки для продавца.

Плюсы:

Сниженные риски. Риски мошенничества со стороны покупателя заметно снижаются, если квартира приобретается при помощи ипотечного кредита. Большую часть денег перечисляет банк.

Контроль всех операций банком. Все финансовые операции контролирует банк, он также следит и за юридической частью вопроса (за составлением специального договора, за наличием всех необходимых документов).

Минусы:

Увеличение срока продажи. Если вам нужно продать квартиру за короткий срок, то ипотечный кредит для вас не подойдёт, потому что на подготовку к заключению договора, на оценочные работы и на сбор документов требуется пару недель.

Задержка выплаты. Банк не сразу перечисляет деньги продавцу после заключения договора, ведь необходимо дождаться перерегистрации недвижимого имущества в государственном регистрационном органе.

Какое жильё можно купить в ипотеку

Ипотечный кредит можно взять на покупку различной недвижимости. В зависимости от выбранного объекта банк определяет перечень документов, необходимых для оформления займа, а также порядок проведения сделки. Рассмотрим, какие варианты жилья доступны для приобретения в ипотеку.

Доступные варианты недвижимости

Банки оформляют ипотеку на следующее недвижимое имущество:

  • •частные жилые дома и таунхаусы;
  • •квартиры и апартаменты в многоквартирных домах;
  • •дачные дома, гаражи;
  • •парковочные места
  • •здания и сооружения для ведения коммерческой деятельности

Альфа-Банк предоставляет ипотечные кредиты на:

  • •квартиры и апартаменты в многоквартирных домах
  • •построенные частные жилые дома совместно с земельным участком;
  • •таунхаусы

Можно ли купить в ипотеку земельный участок? Да, если он не является муниципальной или государственной собственностью, а его площадь превышает минимальные размеры, установленные нормативами отдельных российских субъектов. Например, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области минимальный размер земельного участка для индивидуального жилого строительства составляет 300 м².

Земельные участки: особенности ипотеки

При оформлении ипотеки на землю право залога распространяется только на участок, не затрагивая находящиеся на нём здания и сооружения. Но многие банки выдают ипотечный кредит одновременно и на земельный участок, и на расположенные на его территории объекты.

Чтобы получить земельную ипотеку, могут понадобиться:

  • •акт с указанием принадлежности участка к категории земель ИЖС;
  • •кадастровый план с указанием номера и месторасположения участка, план межевания территории;
  • •правоустанавливающие документы (со стороны продавца);
  • •отчёт об оценке с указанием реальной стоимости участка;
  • •справка из БТИ об отсутствии построек на заявленном участке.

В процессе рассмотрения заявки банк вправе запрашивать дополнительную документацию, например, разрешение от органов опеки и попечительства или нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу.

Ипотека на дом или дачу

В ипотеку также можно купить частный дом. Существуют ли у этой покупки особенности? Многие банки одобряют такие кредиты только при наличии другого залогового имущества. Так, кредиторы охотнее выдают ипотеку, если потенциальный заёмщик предоставил в качестве залога квартиру или комнату.

Сложность оформления ипотеки на загородную недвижимость связана с решением земельных вопросов. Кроме того, ликвидность частных домов зачастую ниже, чем у городских квартир. Такие сделки связаны с большими рисками, поэтому взять ипотеку на покупку или строительство такого жилья можно далеко не во всех банках.

Ипотека на строительство индивидуального жилого дома имеет ряд особенностей:

  • •понадобится утверждённый проект, смета, а также документация о ведении всех этапов строительства;
  • •участок должен относиться к категории земель, где разрешено строительство индивидуальных домов для постоянного проживания (ИЖС);
  • •может потребоваться залог в виде другой недвижимости.

Земельный участок под возведение объекта должен принадлежать заёмщику на правах собственности. Готовый жилой дом можно строить только в регионе, где представлены офисы банка-кредитора.

Некоторые банки выдают кредиты на строительство дома траншами после завершения каждой стадии строительства.

Альфа-Банк выдаёт ипотечные кредиты только на уже готовые загородные дома вместе с земельным участком. Кредиты на строительство дома или только на участок не выдаются.

Требования к жилому дому:

  1. Находится в собственности продавца (при этом право собственности должно быть зарегистрировано как на объект недвижимости, завершённый строительством);

  2. площадь жилого дома не менее 60 кв. м и не более 300 кв. м;

  3. материал стен — кирпич/бетон (в т. ч. материал на основе бетона: газоблок, пеноблок, твинблок и т. п.), брус/клееный брус;

  4. год постройки — не более 20 лет до даты проведения оценки (для дома из бруса/клееного бруса год постройки — не ранее 2000 года);

  5. наличие остекления оконных проёмов, установлены входные двери;

  6. оборудование следующими инженерными коммуникациями:

  • •подключение к электросети, осуществлена разводка электропроводки;
  • •подключение к центральному отоплению или оборудование автономной газовой системой отопления (установлен газовый отопительный котёл, работающий на магистральном газе), осуществлена разводка труб для теплоносителя и установлены радиаторы отопления;
  • •подключение к всесезонному водопроводу или к скважине, осуществлена разводка труб водоснабжения;
  • •подключение к канализационной сети или локальному очистному сооружению, осуществлена разводка канализационных труб.

Требования к земельному участку:

  1. находится в собственности продавца;

  2. категория использования земельного участка — земли населённых пунктов/поселений/сельскохозяйственного назначения. Разрешённое использование земельного участка — любой из видов использования для соответствующей категории, предусмотренный законодательством РФ и разрешающий возведение жилого строения;

  3. не должен находиться в водоохранной, резервной зоне или зоне национального парка;

  4. площадь земельного участка не должна быть ограничена габаритами жилого дома и превышать 5000 кв. м.

Можно ли купить две квартиры в ипотеку?

Чтобы взять сумму, достаточную для покупки двух квартир, нужно иметь требуемый уровень дохода и подтвердить свою платёжеспособность перед банком. Оформление ипотечного кредита на два объекта имеет ряд особенностей.

Это связано с нюансами оформления подобных сделок: на каждую квартиру оформляют отдельную заявку и отдельное ипотечное соглашение, готовят два пакета документов и т. д.

Оформить ипотеку можно как в двух разных банках, так и в одном.

При покупке двух квартир в ипотеку банк-кредитор будет проверять оба объекта, что потребует больше времени. Также нужно делать две отдельные страховки и вносить большую сумму в качестве первоначального взноса.

Принимая решение о выдаче ипотеки на два объекта, банк учитывает платёжеспособность заёмщика. Если дохода недостаточно для одобрения, стоит привлечь созаёмщиков. Так, в Альфа-Банке рассматривают ипотечные заявки с привлечением от одного до трёх дополнительных заёмщиков. Другие критерии принятия решения банком:

  • •кредитная история, своевременность погашений предыдущих кредитов, длительность задержек, если они были;
  • •наличие официального трудоустройства, длительность работы на одном месте, система начисления заработной платы;
  • •число лиц, находящихся на иждивении;
  • •размер первоначального взноса, сумма долга по первому ипотечному кредиту;
  • •актуальная рыночная стоимость залогового имущества.

Требования к качеству жилья

Поскольку квартира или другая недвижимость является предметом залога, она должна соответствовать критериям:

  • •находиться на территории России;
  • •не иметь несогласованных перепланировок и переоборудований;
  • •не стоять в планах на снос по программе реновации;
  • •иметь износ не более 65%;
  • •быть подключённой к центральным инженерным сетям;
  • •не находиться в залоге, под обременением или арестом.

Загородные дома должны быть удалены от крупных населенных пунктов не более чем на 50-100 км и не относиться к памятникам архитектуры.

Альфа-Банк предлагает ипотеку на квартиры в новостройках и вторичное жильё по минимальной ставке от 5,99% годовых. Всё, что вам нужно на первом этапе — оставить онлайн-заявку и дождаться одобрения.

Кредитные программы Альфа-Банка доступны гражданам РФ от 21 года до 70 лет с общим трудовым стажем не менее года.

Выдаём ипотеку наёмным работникам, индивидуальным предпринимателям и владельцам бизнеса, а также специалистам, ведущим частную практику.

Страхование недвижимости

Одним из ключевых особенностей оформления ипотечного кредита является приобретение страховки. Страхование недвижимости снижает риски банка и заёмщика в случае непредвиденных ситуаций: порчи залогового имущества, ухудшения здоровья заёмщика и т. д.

Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *