36% застройщиков петербурга не платят городу за аренду земли

По данным Rusland SP, в январе–сентябре 2020 года застройщики купили в Санкт–Петербурге более 219 га земли — в 6,9 раза больше, чем год назад (31,65 га).

В консалтинговом центре «Петербургская недвижимость» подсчитали, что с учётом прилегающих районов Ленобласти земельный банк застройщиков за 9 месяцев увеличился ещё существеннее — на 335 га.

По оценке Colliers International, земли выкуплено на $373,2 млн. Это в 2 раза превышает результаты аналогичного периода 2019 года. На приобретённых участках можно построить более 1,5 млн м2 жилья.

Хедлайнером в III квартале выступила «Группа ЛСР», приобретя 143 га на намыве Васильевского острова. Сумма сделки составила 2,98 млрд рублей.

Накануне бума

Прошлый год на земельном рынке выдался вялым. Девелоперы приобрели вдвое меньше участков, чем обычно. Основных причин — две. Во–первых, девелоперы, ожидая вступления в силу изменений в законодательство, спешили запастись участками под будущие проекты ещё до 1 июля 2019 года (дата перехода на проектное финансирование).

Причём предпочтения отдавались «упакованным» проектам, нередко — с разрешениями на строительство. Отсюда проистекает вторая причина: интересных для застройщиков участков на рынке почти не оставалось. В то же время далеко не у каждого девелопера имелись свободные средства на покупку земли.

Они рассчитывали на заёмные ресурсы, но требования банков к застройщикам ещё до конца определены не были.

«В 2019 году объём сделок с земельными участками значительно снизился, поскольку некоторые застройщики уже сформировали пул проектов годом ранее, а некоторых сдерживала новая финансовая модель из–за перехода на проектное финансирование и эскроу–счета», — говорит Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт–Петербурге.

«Да, частично это объясняется переходом на проектное финансирование. Был длительный период ценовой неопределённости, когда девелоперы пересчитывали экономику проектов. Было непонятно, сколько должны стоить участки.

Кроме того, в предыдущие годы застройщики активно наращивали свои земельные банки.

В 2017–2018 годах с рынка были вымыты практически все подготовленные участки для строительства жилья», — соглашается Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg.

Причинно–следственная связь

В нынешнем же году застройщики проявляют высокую активность. Приобретение земельных участков происходит на фоне высокого спроса, подогретого льготными ипотечными ставками, и сокращающегося предложения.

По данным КЦ «Петербургская недвижимость», к началу октября объём предложения составил 3,2 млн м2 — на 31% меньше, чем год назад.

С начала года он сократился на 27%, или на 1,2 млн м2, причём на 11% только за III квартал.

«Новых проектов вывели мало, потому что в прошлом году покупалось мало участков», — поясняет Николай Пашков.

По его мнению, нельзя также сбрасывать со счетов высокий спрос на недвижимость, который привёл к значительному вымыванию предложения жилья, что также стимулирует девелоперов покупать новые участки.

«Освоив новые правила работы, игроки вернулись к пополнению земельного банка. К тому же появились возможности частично использовать кредитные средства для покупки участков. И давайте не забывать, что на фоне ажиотажного спроса сократилось предложение жилья. Всё вместе это привело к буму земельных сделок», — поясняет Виталий Коробов, директор группы «Аквилон».

Активное участие банков отмечает и Дмитрий Лехмус, партнёр Rusland SP. На его взгляд, это одна из основных причин оживления на земельном рынке наряду с переходом на проектное финансирование. «Также ситуацию подогревает ажиотажный спрос на квартиры, обусловленный падением курса рубля и низкими ставками по депозитам.

Высокая волатильность на финансовых рынках вынуждает многих инвесторов вкладываться в более консервативные сферы, в данном случае в недвижимость. Это, естественно, видят девелоперы, которые, в свою очередь, инвестируют в землю.

Кроме того, у большинства застройщиков заканчивается земельный банк, а конкуренция за качественные участки сейчас огромная», — добавляет Лехмус.

О необходимости срочно пополнить земельный банк говорят все застройщики. По словам Виталия Коробова, это обязательное условие развития любой девелоперской компании.

«В этом году продажи идут хорошо у всех девелоперов, и товарный запас квартир истощается быстро.

Большинство девелоперов стартует с новыми проектами или новыми очередями проектов квартальных застроек раньше, чем планировалось.

Поэтому необходимо запасаться земельным банком, чтобы обеспечить товарный запас на ближайшие годы», — объясняет Анна Смольная, директор по развитию ЮИТ в Санкт–Петербурге.

Виталий Бахарев, собственник и директор управляющей компании «Альфа Фаберже», в то же время отмечает сокращение в последние 2 года предложения проектов с готовой исходно–разрешительной документацией. Это, по его мнению, увеличит срок реализации проектов, выставленных на продажу сегодня, с 3 до 5 лет.

Продолжение следует

По данным КЦ «Петербургская недвижимость», запас земельных участков под застройку ещё не исчерпан. В составе предложения — более 400 лотов общей площадью 6,6 тыс. га. Правда, почти половина расположена в пригородах или ближних районах Ленобласти.

Косарев указывает на запасы земли в сером поясе, где, по его мнению, сконцентрируется спрос.

По прогнозам «Альфа Фаберже», в IV квартале девелоперы продолжат приобретать земельные участки. «Ноябрь–декабрь традиционно считается высоким сезоном для крупных сделок. Такому ходу событий будет также способствовать завершение строительства ряда объектов в городе. Как следствие, застройщикам придётся перебрасывать мощности на новые проекты», — рассуждает Бахарев.

О планах приобрести новые участки заявляют ЮИТ, «Альфа Фаберже» и ряд других участников рынка. «Основная часть сделок в этом году уже состоялась, однако мы ожидаем ещё несколько анонсов в IV квартале», — подчёркивает Коробов.

Косарев, кроме того, полагает, что эффект пандемии постепенно идёт на спад, и с этим фактором уже не придётся считаться.

При этом эксперты не ожидают падения спроса даже после прекращения программы льготной ипотеки. Даже если это произойдёт, то не в ближайшей перспективе, поскольку предложение на рынке продолжает сокращаться.

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter

Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!

Отвечает ли городская администрация за изменения в генплане, из-за которых застройщик не может ничего построить на арендованной земле? — Шортрид

Администрация города сдала участок в аренду застройщику под многоэтажное строительство.

Участок не был безупречным с юридической точки зрения – чтобы начать работу, застройщику пришлось инициировать изменения в генплане города.

А спустя некоторое время городская Дума утвердила новый генплан, по которому строить на участке вообще нельзя. Застройщик попытался взыскать убытки с Администрации.

В 2014 году застройщик заключил с Администрацией г. Краснодара договор аренды муниципального земельного участка для строительства многоэтажных жилых домов сроком на 10 лет.

На момент заключения договора аренды в Краснодаре действовал генеральный план, по которому на арендованном участке невозможно было возвести многоэтажное строение, поскольку он входил в зону малоэтажной индивидуальной жилой застройки.

В декабре 2018 года застройщику удалось добиться внесения изменений в генплан. В результате в градостроительном плане участка появилось «пятно застройки» — границы, в пределах которых разрешено возвести многоэтажное строение.

Застройщик не успел получить разрешение на строительство, как в сентябре 2020 года городская Дума Краснодара утвердила новый генплан, по которому арендованный участок стал относиться к зоне, в которой вообще строить нельзя:

к зоне озелененных территорий общего пользования (лесопарки, парки, сады, скверы, бульвары, городские леса), а также
к зоне возможного катастрофического затопления (при аварии на гидродинамически опасном объекте).

Арендатор считал, что из-за нового генплана невозможно исполнить договор аренды земельного участка. Он обратился в суд с иском к Администрации Краснодара:

о расторжении договора по причине его нарушения арендодателем, и
о возмещении убытков в виде ранее уплаченной арендной платы, расходов на освоение участка и упущенной выгоды в виде прибыли, которую арендатор мог получить от продажи помещений в будущем доме. Всего он потребовал 1,2 млрд рублей.

Суд признал договор аренды прекращённым невозможностью исполнения (ст. 416 ГК РФ) и отказал в иске арендатору. В обоснование он привел следующие аргументы.

Во-первых, суд отклонил довод арендатора о том, что Администрация Краснодара несет ответственность за существенное нарушение договора аренды. Договор между частным лицом и публичным образованием не может ограничивать его публичные функции. Реализуя возложенные на него публичные полномочия, орган власти не может рассматриваться как нарушающий договор с частным лицом.

Во-вторых, суд отметил, что новый генплан приняла не сама Администрация, а городская Дума.

В-третьих, суд обратил внимание на то, что арендатор за 6 лет с момента заключения договора так и не получил разрешение на строительство. Он получил отказ, который потом не смог оспорить в суде, в том числе из-за того, что «земельный участок находится в зоне катастрофического подтопления».

Наконец, суд пришел к выводу, что принятие нового генерального плана лишением арендатора прав, то есть изъятием у него земельного участка, не является.

Что касается убытков, суд отметил следующее:

поскольку у арендатора отсутствовало разрешение на строительство, то возможность завершить строительство относится к сфере вероятностей, а значит нет оснований взыскивать упущенную выгоду;
управленческие расходы арендатора не имеют непосредственного отношения к договору аренды и не состоят в прямой причинно-следственной связи ни с его исполнением, ни с прекращением;
Администрация не должна возвращать арендатору арендные платежи за период действия договора, поскольку до принятия нового генплана в сентябре 2020 года договор аренды являлся действующим, стороны его добровольно исполняли, об отказе от договора арендатор не заявлял. То есть до сентября 2020 года арендатор принимал и оплачивал встречное предоставление со стороны Администрации как арендодателя;
расходы по участию в процедуре торгов на заключение договора аренды являлись неотъемлемым условием для заключения договора, поэтому нет оснований для возврата этой суммы;
расходы на получение техусловий по договорам технического присоединения, на проектирование, на работы по изысканию, на экспертизу проектной документации, на производственные подготовительные работы — это обычные затраты на освоение земельного участка. Арендатор получил в аренду заведомо проблемный участок, требующий прохождения долгих административных процедур. Арендатор не мог не понимать, что подвергает свои капиталовложения большому риску;
расходы арендатора по выплате процентов по договору целевого займа относятся к выбору способа финансирования девелоперского проекта. Их нельзя возложить на Администрацию.

Решение АС Краснодарского края от 11.05.2021 по делу № А32-50785/2020

Сергей Радченко,

к.ю.н., адвокат Адвокатского бюро «Юг»

Это решение интересно тем, что судья, отказывая в иске, тщательно обосновал свою позицию.

Помимо ссылок на нормы действующего российского законодательства и постановления Пленума ВС РФ, он использовал практику судов общего права, практику ЕСПЧ.

Еще он пронумеровал все абзацы описательной и мотивировочной частей решения. Кроме того, судья тщательно разбирает каждый довод истца и на каждый даёт проработанный ответ.

С точки зрения права это дело интересно тем, что в нём обсуждается очень трудная, но при этом плохо проработанная в доктрине и почти никак не решаемая удовлетворительно ни в законе, ни в судебной практике проблема:

Отвечает ли государство за убытки, причинённые частному лицу, если государство принимает какие-либо публичные решения, которые сами по себе законны, но от которых возникают убытки у частных лиц, в том числе тех, с которыми государство связано договорными отношениями?

На заметку

Ранее эта проблема активно обсуждалась в делах, связанных с ликвидацией игорной зоны «Азов-Сити», например:
В этих делах арендаторы земельных участков, вложившие большие средства в строительство игорных объектов, взыскивали убытки, связанные с невозможностью вести деятельность из-за ликвидации игорной зоны.
На мой взгляд, решение по делу краснодарского застройщика законно:

в части, где суд констатирует прекращение договора невозможностью исполнения по ст. 416 ГК РФ, а также
в части отказа во взыскании упущенной выгоды и ранее выплаченной арендной платы.

Суд законно отказал в расторжении договора, так как его действие прекратилось ещё до предъявления иска.

В той части, где суд отказывает во взыскании расходов на освоение земельного участка, решение, на мой взгляд, незаконно.

Суд свою позицию тщательно аргументировал, поэтому при изучении решения складывается впечатление, что у суда много доводов.

На самом деле довод только один: органы местного самоуправления Краснодара – это органы публичной власти, как следствие они могут принимать любые решения, не считаясь с тем, как эти решения повлияют на деятельность арендаторов муниципальных земельных участков.

Такая аргументация суда радикально противоречит основному началу гражданского законодательства: равенству участников гражданских правоотношений (ст. 1 ГК РФ), а также известному правилу о том, что органы публичной власти в гражданских правоотношениях выступают на равных началах с частными лицами (ч. 1 ст. 124 ГК РФ).

Если город Краснодар в лице своих органов власти сначала предоставляет земельный участок в аренду частному лицу, а затем своими действиями лишает его возможности использовать этот участок, то он должен отвечать за наступившие у частного лица отрицательные последствия

Довод суда о том, что договор аренды заключила Администрация Краснодара, а генеральный план утвердила городская Дума, за действия которой Администрация не отвечает, ошибочен.

Договор аренды, вопреки мнению суда, заключён застройщиком не с Администрацией, а с муниципальным образованием город Краснодар, от имени которого выступает Администрация.

Она и Дума – это представители одного и того же лица – города, и если у этого города один представитель не ведает, что творит другой, то это сугубо проблемы города, но никак не застройщика.

Расходы на освоение участка, связанные с получением технических условий, проектирование, проектно-изыскательские работы, экспертизой проектной документации – это всё образует, так называемый «отрицательный договорный интерес». Они не являются ни реальным ущербом, ни упущенной выгодой, как их понимает ст.

15 ГК РФ, однако по общепринятым в отечественной науке гражданского права представлениям, их можно взыскать как убытки. Возможность взыскания «отрицательного договорного интереса» является одним из оснований для законного отказа во взыскании упущенной выгоды: взыскать их одновременно невозможно.

Как видно, суд хорошо знает зарубежные доктрины, но плохо знает отечественные.

Суд в решении делает особый акцент на том, что истец не получил разрешение на строительство, что не даёт ему право на возмещение убытков. При этом суд не ссылается на норму права, которая придаёт этому факту юридическое значение.

Суд верно решил, что в силу ст. 416 ГК РФ договор аренды прекращён невозможностью исполнения, но при этом суд не учёл, что эта невозможность возникла из-за действий арендодателя. Как следствие, он должен отвечать за убытки, даже несмотря на правомерность принятия генерального плана.

Суд в решении неоднократно пишет о том, что «арендатор не мог не знать … как опытный девелопер не мог не понимать…» трудностей и рисков, связанных с освоением земельного участка. Но уместно спросить: Администрация г. Краснодара как опытный арендодатель не могла не понимать, что у арендатора возникнут убытки, если муниципальные власти изменят генеральный план? Ответ, я думаю, очевиден.

Муниципальная земля в аренду под строительство дома

В 2021 году любое физическое или юридическое лицо может обратиться в территориальную администрацию по месту нахождения участка земли и попросить его в аренду.

При этом заключается договор на определенный срок, в нем приписывают существенные условия, которые должны соблюдаться обеими сторонами.

Важно знать, какими нормативными актами регулируются подобные правоотношения и нюансы владения арендованной землей.

Правовой основой предоставления муниципальных земельных участков в аренду являются Гражданский и Земельный кодексы РФ. При этом в каждом регионе существуют свои нормативные акты, в рамках которых осуществляется выдача земли во временное пользование гражданам.

Земельный кодекс является сводом основных моментов передачи наделов в аренду:

закрепляет порядок предоставления муниципальной земли;
регулирует права и обязанности владельцев арендованных участков;
уточняет особенности владения;
разъясняет иные нюансы относительно прав, которыми наделяется арендатор при пользовании участком государственной или муниципальной земли.

Важно знать, что законодательством устанавливаются определенные сроки владения арендованным участком. Например, в случае предоставления по договору аренды надела под строительство, то этот период рассчитан на время, достаточное для его осуществления.

Если по истечении срока аренды никаких действий по возведению строения не производились, муниципалитет может изъять землю и не продлить действие договора.

Завершение строительства до даты окончания соглашения об аренде дает право арендатору выкупить землю в свою собственность.

Участки земли, которые находятся в распоряжении местной администрации, могут передаваться гражданам в аренду по итогам аукционов, проводимых по инициативе органа власти, или без проведения такового. Все эти моменты содержатся в земельном законодательстве РФ.

Пошаговая инструкция получения земли под аренду 2021 году

Рассмотрим подробно два варианта получения муниципальной земли в аренду. Но для начала претенденту необходимо уточнить, свободен ли участок, который ему приглянулся. Это можно сделать самостоятельно при помощи интернет-сервиса Публичная кадастровая карта. Важно записать его кадастровый номер, если он присвоен.

Но не все участки, у которых высветится надпись об отсутствии данных, можно попросить в аренду. Некоторые могут быть зарезервированы под социально-культурные объекты, информация о которых содержится в плане развития территории. Это можно уточнить только в местной администрации.

Пошагово процесс можно описать следующим алгоритмом действий:

1. Оформление заявления и передача его в орган местной власти. Документ должен быть составлен с соблюдением правил делопроизводства и содержать реквизиты:

адресата, кому направляется заявление;
от имени кого составлено с указанием ФИО, реквизитов паспорта, ИНН;
текст должен содержать информацию о запрашиваемом в аренду участке с указанием его кадастрового номера (при наличии) и целей, для которых он вам необходим.
важно указать и обосновать размер надела;
если целью аренды выступает строительство на участке капитального или временного строения, нужно указать его тип.

Скачать образец заявления о проведении аукциона по продаже и аренды земли. doc

Заявление важно составить в двух экземплярах или снять копию с основного, который передается в муниципалитет. На втором экземпляре или копии принявший ответственный работник обязан проставить входящий номер и дату поступления. Он останется на руках заявителя, как подтверждение поданных в местную администрацию документов.

2. Рассмотрение заявления и проведение аукциона.

3. Заключение договора. С победителем аукциона или единственным заявителем подписывается договор аренды, где прописываются все существенные условия:

полная информация о предмете договора – участка земли;
права каждой из сторон и обязанности;
срок, на который земля передается в аренду;
особые условия использования надела;
порядок продления и расторжения договора;
стоимость аренды и т.д.

Без проведения аукциона

Подача заявления в местную администрацию.
Получение акта с отмеченными границами участка на местности (в случае положительного решения) от земельного комитета администрации.

Выдается также документ с согласованием контролирующих органов.
Обращение в орган Росреестра с документами из администрации.
Получение кадастрового паспорта.
Подписание договора аренды с местным органов самоуправления.

Видео: Как найти свободный ЗУ на кадастровой карте

Поскольку земли территорий являются государственными или муниципальными, обращаться для аренды участка необходимо в администрацию по месту его нахождения. Как правило, в них имеются соответствующие структурные подразделения, которые занимаются непосредственно учетом таких земель. Это комитеты имущественных отношений или земельные комитеты.

Необходимые документы

Участие в торгах потребует от претендентов собрать ряд необходимых документов:

удостоверение личности (паспорт гражданина РФ или иностранного гражданина, который вправе участвовать в торгах на общих основаниях);
заявление на участие с указанием реквизита счета для возврата задатка в случае проигрыша;
платежный документ о внесенном задатке;
участие предпринимателей обязывает представление выписки из ЕГРИП.

В случае предоставления участка в аренду без торгов потребуются:

заявление;
удостоверение личности;
для юридических лиц дополнительно потребуются уставные документы или выписка из ЕГРИП.

Обязательно нужно снять копии и приложить вместе с оригиналами.

Ограничения

На использование отдельных категорий земельных угодий законом могут быть наложены ограничения. К таким категориям относятся:

территории, занятые лесом;
природные памятники;
заповедники и заказники;
оздоровительные объекты (источники минеральных вод, лечебных грязей и т.д.).

Отдельно в договоре аренды муниципалитетом могут быть прописаны дополнительные параметры использования участка. Это, как правило, относится к тем наделам, в границы которых попадают охранные зоны.

Рассмотрение заявки

На рассмотрение заявления отводится не более двух месяцев. За это время происходит подготовка к торгам. Если участок не поставлен на кадастровый учет, то:

проводятся кадастровые работы;
разрабатывается и утверждается схема расположения надела;
участок оформляется в Росреестре.

Строительство жилого дома или промышленного объекта подразумевает подключение его к коммуникациям. Возможность такового анализируется.

Одновременно происходит оповещение населения о предстоящем аукционе путем размещения информации в местных СМИ или на сайте администрации города. Любой желающий участвовать может подать заявку и внести задаток (проигравшему он возвращается в течении 3 дней). Если претендент окажется только один, то у него преимущественное право на заключение договора.

Нюансы

Договор аренды составляется на определенный срок и с указанием условий использования. При этом заявитель должен знать, что эти параметры находятся в прямой зависимости. Самым максимальным сроком может быть 49 лет.

Земельным законодательством устанавливается период аренды, поэтому в договоре он должен соблюдаться и зависеть от использования:

для проведения научных и изыскательских работ – не более 1 года;
для капитального строительства – 3-10 лет, которых достаточно для возведения и ввода в эксплуатацию;
земли под ЛПХ могут выдаваться в аренду на срок до 20 лет;
для фермерства период аренды может составлять до 49 лет;
участки для организации сенокосов, выпаса скота выдаются на срок до 3 лет.

Всегда в договоре аренды указываются условия расторжения на случай несоблюдения арендаторов его условий. Администрация вправе прекратить действие соглашения досрочно.

Видео: Советы от юриста, как правильно арендовать землю у администрации города

Звездный час земельного рынка

Для рынка земельных участков 2020 год завершился бумом купли-продажи участков под жилую застройку. В 2020 году девелоперами было приобретено более 300 га участков на общую сумму более 37 млрд рублей. В денежном выражении рынок вырос в два раза.

Такие данные приводит компания SRG. Самой крупной сделкой на рынке стала покупка «Группой ЛСР» еще не существующего участка на намывной территории Васильевского острова площадью 143 га за 2,98 млрд рублей с удельной стоимостью 2,1 тыс. рублей за квадратный метр.

Андрей Косарев, генеральный директор Colliers в Санкт-Петербурге, приводит схожие данные: «По данным Colliers, в 2020 году объем сделок с земельными участками под жилой девелопмент составил $500 млн, что в два раза превышает результаты 2019 года. Все девелоперы совокупно выкупили более 332 га».

Наиболее активно покупали участки девелоперы Setl Group, ЛСР, Legenda, Bonava, «Аквилон», ЦДС, ПИК, Seven Suns Development, RBI, «ЮИТ Санкт-Петербург». «Крупные девелоперы разбирают самые «лакомые» и масштабные участки ввиду доступности финансовых ресурсов.

Нужно отметить, что тенденцией 2020 года стало приобретение застройщиками участков за «живые» деньги, а не за будущие квадратные метры»,— отмечает Татьяна Козлова, старший руководитель проектов направления «Оценка и финансовый консалтинг» группы компаний SRG.

По ее подсчетам, средняя стоимость сформированных участков под жилье составляет около 45 тыс. рублей за квадратный метр. «Намывная территория заметно «размазывает» удельный показатель рыночной стоимости земли»,— замечает эксперт.

По мнению госпожа Козловой, стоимость земли в целом по 2020 году выросла почти в два раза.

Индустриальные участки в черте города, если есть возможность перепрофилирования в разумный срок и по приемлемой цене, также остаются интересными для девелоперов.

Директор по развитию компании «ЮИТ в Санкт-Петербурге» Анна Смольная считает, что за прошлый год цены на участки выросли примерно на десять процентов.

Рекорд за двенадцать лет

Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg, говорит, что рост цен на землю, наблюдавшийся в прошлом году, последний раз подобную динамику имел в 2008 году. «Обычно рынок жилья подогревается тревожными и паническими настроениями граждан. И когда начинается угроза кризиса, люди активно покупают квартиры, как произошло и в этом году.

В результате жилой девелопмент находится на подъеме, девелоперы формируют свои адресные программы и покупают земельные участки в больших объемах.

К тому же в этом году наладился механизм расчетов через эскроу-счета и, соответственно, проектного финансирования, что улучшило функционирование рынка жилого девелопмента и дополнительно стимулировало спрос на земельные участки под застройку»,— считает он.

В первом квартале 2020 года завершались сделки, заявленные еще в 2019 году. Самой крупной из них стала покупка участка 41 га Setl Group в Стрельне.

Во втором квартале наблюдалось массовое затишье в связи с самоизоляцией и бизнес-паузой в стране, поэтому самой значимой сделкой стало приобретение готового участка 3,9 га на Малоохтинском проспекте (бывший завод «Буревестник») ГК Legenda у компании AAG.

«Сумма сделки не раскрывалась, но рыночная стоимость участка с проектом находится в диапазоне 75–100 тыс. рублей за квадратный метр участка. Пожалуй, это самое дорогое приобретение года по удельной стоимости участка»,— вспоминает госпожа Козлова.

В третьем квартале начался настоящий бум приобретений. Активизировались продажи новостроек, у застройщиков появились свободные ресурсы, и застройщики начали активно обновлять земельный банк. В ход пошли даже проекты без готовой документации. Самой значимой сделкой стала покупка на намыве Васильевского острова 143 га земли «Группой ЛСР».

В четвертом квартале самыми крупными участками обзавелась все та же «Группа ЛСР». Она приобрела участок площадью 20 га на Автовской улице (территория ДСК-3), ГК «ПИК» пополнила банк 40 га в Янино и 2,4 га в Кудрово, Seven Suns Development приобрела в совокупности три участка площадью 16,5 га в Каменке по соседству с ЖК «Шуваловский».

«Таким образом, можно говорить, что все подготовленные участки, выставленные в 2020 году на продажу, были приобретены. Выход нового предложения будет связан с реализацией банками участков, на которые обращено взыскание, неподготовленных участков»,— рассуждает госпожа Козлова.

По торгам Фонда имущества Петербурга в 2020 году состоялось всего пять сделок по продаже прав аренды земельных участков, из которых по трем участкам — по правам, не связанным со строительством: на Кондратьевском проспекте (575 кв. м), в Угольной гавани (2594 кв. м), на Петровской улице (5650 кв.

м). Один участок был приспособлен под ремонт автомобилей на Торфяной дороге, а участок на Зотовском проспекте площадью 1,2 га — под строительство объекта легкой промышленности. Таким образом, Фонд имущества не сыграл значимой роли в ситуации на рынке земли Санкт-Петербурга, отмечает госпожа Козлова.

Дмитрий Щегельский, гендиректор агентства недвижимости «Бенуа», подтверждает слова коллеги: «Застройщики приобретали практически все, не обращая внимания на наличие разрешительной документации на строительство.

В Петербурге в черте города земли почти не осталось. Особенно дефицит земли ощущается в центральных районах.

Застройщики готовы были приобретать даже небольшие участки (менее 0,5 га), которые ранее рассматривали очень неохотно».

Анна Прозорова, директор департамента недвижимости ООО «Лахта Плаза», добавляет: «В 2019 году из-за перехода на эскроу-счета к покупкам новых участков застройщики относились очень осторожно и даже капризно.

На фоне роста спроса, вызванного льготной ипотекой, девелоперы очень активно занялись пополнением земельного банка.

Причем сейчас застройщики рассматривают и покупают те участки, которые раньше были им неинтересны из-за отсутствия разрешительной документации или неудачной локации».

«На фоне сокращения доступных для жилого девелопмента площадок в черте города застройщика рассматривают территории, требующие корректировки функциональной зоны.

В результате в 2020 году мы увидели примеры реализации площадок с действующими на них спекулятивными складскими объектами в черте Санкт-Петербурга для дальнейшего редевелопмента под жилую функцию. Особым интересом на рынке также пользуется покупка исторических зданий для реконструкции.

Например, компания «Еврострой» приобрела комплекс исторических построек на Галерной улице и лоты в доходном доме Карла Шрейбера на Захарьевской улице»,— отмечает господин Косарев.

Держать в голове

«На рынке имеется откровенно немного участков, а те, которые есть, в большинстве своем не позволяют быстро выйти на стройку. Но при этом участки продаются по очень высоким ценам. Это связано с тем, что лендлорды держат в голове некую цифру, часто в валюте, ниже которой они не готовы продать участок.

Причем большинство из них, не являясь профессиональными девелоперами, не осознают, что с течением времени их участки становятся не дороже, поскольку на них можно будет построить меньше жилья.

Из года в год инвестиционные правила, устанавливаемые городом, становятся более затратными для застройщиков (школы, детские сады, поликлиники), а градостроительные параметры и ограничения жестче (в части исторического поселения, исторических зданий, СЗЗ).

Впрочем, когда у обоих участников рынка — продавца земли и ее покупателя — есть намерение заключить сделку, то они всегда найдут компромиссы, согласуют цену и условия сделок и договорятся»,— указывает Анна Смольная.

Она говорит, что компания «ЮИТ Санкт-Петербург» находится в активном поиске земельных участков и намерена в значительной мере пополнить свой земельный банк в 2021 году. «На неподготовленные участки роста цен не предвидится в 2021 году, а вот за участки, на которые можно быстро выйти на стройку и с чистыми документами, застройщикам придется поторговаться»,— отмечает эксперт.

Виталий Коробов, директор группы «Аквилон», рассказал: «Наша компания также увеличила резерв, но мы всегда придерживалась позиции поступательного развития и постоянно находимся в поиске интересных участков.

В прошлом году мы приобрели земельные участки площадью 10 га под строительство 200 тыс. кв. м жилой недвижимости.

Земельный банк компании пополнился на 3,8 га на намыве Васильевского острова в Петербурге и на 6,2 га в Кудрово Ленобласти».

Александр Андрианов, первый вице-президент Glorax Development, говорит, что два года назад темпы приобретений участков скорректировались из-за перехода застройщиков на работу по эскроу-счетам. Девелоперы были не готовы приобретать наделы без готовой документации, на перспективу, когда было сложно спрогнозировать возможность застройки.

«В 2020 году ситуация изменилась: появление программ льготной ипотеки и низкие ставки по депозитам привели к ажиотажному спросу на жилье и существенному росту цен. На этом фоне застройщики начали активно пополнять земельный банк. Кроме привлекательных участков, нередко рассматривались предложения, которые ранее не обращали на себя внимания.

Glorax Development последний год изучал различные площадки в Петербурге и Ленинградской области. И мы убедились, что в черте города свободных участков с подготовленной документацией практически не осталось: большинство наделов имеет разного рода ограничения.

Тем не менее несколько сделок по приобретению земли мы уже закрыли и ближайшее время заявим о выводе на рынок нового проекта»,— делится эксперт.

Дмитрий Шафоростов, руководитель агентства недвижимости «Ваша квартира», полагает, что, помимо пандемии, причиной оживления застройщиков в 2020 году стало то, что многие компании закупились землей под новые проекты в 2017–2018 годах. «Срок реализации проектов составляет два-три года. В итоге к 2020 году пришло время пополнять земельные банки»,— поясняет он.

Никита Пальянов, директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис», считает, что в качестве ключевой тенденции можно выделить смещение спроса инвесторов к земельным участкам.

«В 2020 году на них пришлось более 60% сделок, хотя еще годом ранее большую долю (около 70%) инвестиционных сделок составляли покупки участков с существующими активами,— отмечает эксперт.

— Также среди тенденций 2020 года — интерес девелоперов к историческим зданиям под реконструкцию и смещение спроса в сторону локальных небольших пятен в хороших локациях с развитой инфраструктурой (например, участок в Московском районе, приобретенный RBI, или участок в Калининском районе, приобретенный ЮИТ,— 0,35 и 0,3 га, соответственно)».

Господин Пальянов отмечает, что в целом сейчас на рынке земельных участков наблюдается повышенный спрос при дефиците высоколиквидного предложения.

«Высокий спрос на первичную недвижимость в мае — сентябре 2020 года вместе с ростом стоимости квадратного метра привел к росту капиталов девелоперских компаний и к логичному решению вкладываться в участки под строительство, в том числе и в те, которые требуют дополнительных инвестиций для подготовки под жилое строительство или предполагают редевелопмент территории»,— считает он.

Кирилл Косов

Покупка квартиры в новостройке: какие могут быть риски, если у застройщика земля находится в аренде?

Приобретение квартиры – это достаточно серьезная и дорогостоящая сделка, ее регулируют ст.549—558 ГК РФ. Дабы в будущем не возникали проблемы, важно соблюдать все формальности сделки.

Покупка жилья в новостройке от застройщика несет еще большие риски при немалом количестве преимуществ. Нередко бывает так, что у застройщика земля в аренде.

Как быть в таком случае и что это вообще означает?

Что это значит?

Перед покупкой квартиры в новостройке нужно детально изучить условия договора и документы застройщика. И в бумагах можно увидеть, что земля, на которой строится дом, находится в аренде.

Это означает, что участком, на котором строится дом, компания-застройщик владеет на правах временного пользования.

Здесь есть несколько вариантов:

Аренда оформлена только на период строительства (самый рискованный вариант, т.к. в этой ситуации возникнут проблемы с оформлением собственности).
Аренда оформлена на 49 лет (здесь проблем почти не возникает, есть свои плюсы и минусы).

Риски при покупке жилья в многоквартирном доме, построенном на арендованном участке

Итак, существуют следующие риски, если земля под новостройкой в аренде:

Непросто отследить цепочку сделки, есть возможность проведения махинаций и допущения ошибок в документах.
Важно обратить внимание на период договора аренды у застройщика. Заключать договор купли-продажи стоит только в том случае, если земля арендуется у города на 49 лет с правом продления. Если же земля получена на короткий срок, то в таком случае Росреестр откажется проводить регистрацию прав на квартиру. Это станет причиной обращения в суд.
Соглашение об аренде может быть заключено незаконно, то есть договор подписан неуполномоченным лицом. Есть шанс того, что через пару лет явятся судебные приставы с законными документами и скажут, что здесь должна быть база отдыха.
Если оплата на счет, указанный владельцем недвижимости, за аренду земли перестанет поступать, то новые дома могут стать резко «самостроем». Надеяться на оформление квартиры в собственность становится бесполезной затеей.
В главном документе может быть запрет или ограничение на субаренду.

В случае признания дома самостроем, покупателям придется обращаться в суд, чтобы его узаконить (ст. 222 ГК).

Важно также знать, что арендодатель может разорвать договора аренды до истечения срока, если застройщик не начал строительство в течение 3 лет с момента заключения сделки. Это особенно актуально знать при покупке квартиры на стадии котлована, задолго до начала возведения дома.

Какая форма собственности выгоднее дольщику?

Рассмотрим оба варианта собственности земли под новостройкой и их особенности.

Когда участок в собственности

Пример: на земле есть охранная зона ручья или газопровода, право проезда третьими лицами. Подобная информация непременно должна быть указана в свидетельстве о собственности на ЗУ. При покупке квартиры нужно ознакомиться с такой бумагой и проверить ограничения.

Кроме того, право собственности в нашей стране сложно назвать незыблемым, ведь есть случаи, когда его изымали, а на участках выполняли госпрограмы (к примеру, строили трассу).

О том, как выкупить арендованный участок в собственность, мы писали здесь.

Когда участок арендован

Если новостройка, передаваемая в собственность, расположена на арендованном ЗУ, то покупатель должен обратить внимание, чтобы владельцем земли был орган муниципальной власти (о том, как оформить в собственность здание на арендованной земле, читайте тут). В этом случае срок аренды составляет 49 лет с продлением. Владелец недвижимости может использовать землю под новостройкой по своему прямому назначению.

Невозможно расторжение договора в одностороннем порядке. Но если застройщик не начал работы в течение 3 лет с начала заключения сделки об аренде ЗУ, то муниципалитет может расторгнуть договор и отдать землю другому застройщику.

В этой ситуации новому арендатору для уступки прав аренды не нужны согласия властей. А это означает, что для покупателя земли без подряда наступают серьезные риски.

Преимуществом аренды земли станет более низкая стоимость недвижимости. Ведь многие будут сторониться подобного дома из-за страха окончания срока аренды.

Что делать, если срок под застройку истек?

В первую очередь, срок аренды под застройку должен определяться в качестве удвоенного срока на постройку дома, что дает немалый запас времени застройщику. Но нельзя также исключать ситуацию, в которой застройщик может просто не успеть закончить объем до конца аренды.

Согласно ЗК РФ, по общему правилу разрешается продление арендного договора ЗУ, который предоставлен без торгов. Продление арендного срока по общему правилу возможно, если земля под жилищное строительство предоставлялась на аукционе. В такой ситуации у органа, который осуществляет полномочия собственника, есть выбор:

Изъять незавершенный объект у безответственного застройщика и выставить на торги с обременением правами дольщиков.
Один раз предоставить застройщику землю для завершения постройки, если имеются причины задержки, не зависящие от застройщика (например, сроки оформления разрешений, проблемы с проведением коммуникаций).

Помните, что решать проблемы «обманутых дольщиков» для государственных органов является нежелательным делом. При любой возможности лучше предоставить землю для окончания застройки. И чаще всего государство именно так и делает.

В заключение следует еще раз заметить, что застройщик может владеть участком земли, на которой возводится дом, на праве собственности или аренды. В обоих случаях нет нарушения закона.

Сам покупатель должен обращать внимание на важные нюансы, срок аренды и т.д. Если земля оформлена на долгий срок, то переживать не о чем. Если же участок взят на короткий период, то это может стать причиной судебных разбирательств. Всегда нужно взвешивать все плюсы и минусы ситуации.