Явлинский впервые пропустит выборы в ГосдумуВрач-иммунолог рассказал, как болеют ковидом привитыеДым от горящего автобуса окутал Старо-Петергофское шоссе в ПетербургеЖена Мамонова о его состоянии: Всё плохоСемак рассказал о своих преемниках на посту главного тренера «Зенита»На Эльбрусе спасли альпиниста из ПетербургаПетербург ждут солнце и тепло.
Антициклон не уходит из городаРубинштейна снова гуляет.
Фанаты провожают Евро-2020 в ПетербургеКоммерсанта из Молдовы в Петербурге оштрафовали за любовь к шавермеПетербург затянуло дымом с пожара на стройке в МуриноМатчи Евро-2020 в Петербурге посетили почти 133 тысячи зрителейMoet Hennessy отказывается от поставок шампанского в РоссиюПетербург подключается к производству «ЭпиВакКороны»В КСП увидели бесполезность петербургского комитета по делам АрктикиИспания по пенальти обыграла Швейцарию в рамках Евро-2020 в ПетербургеРФС обсуждает отставку Черчесова после провала на Евро-2020На матче Евро-2020 в Петербурге болельщик выскочил на полеНаш проект: Действуем по плану. Как вылечить зубы не в ущерб кошелькуГоликова открывает Кубань для непривитых18 тысяч первых уколов в сутки: петербуржцы штурмуют пункты вакцинацииВладимир Путин наградил Петра Мамонова за вклад в развитие культурыВОЗ: Мы находимся в очень опасном периоде пандемии COVID-19Предыдущие новостиАрхив материалов
Разбираемся, как пандемия повлияла на сроки строительства жилья и почему одни компании замедлились, а другие — сдают объекты досрочно.
freepic.comПоделиться
По данным Госстройнадзора Санкт‑Петербурга, за 2020 год в городе было выдано 322 разрешения на ввод в эксплуатацию. Из них 118 относились к жилым объектам, 43 — к социальным и 5 — к спортивным. Общее число разрешений за январь–май 2021 года равняется 92.
Назад в будущее
— Перенос сроков ввода новостроек в эксплуатацию был типичным для рынка в прошлом году, — признала Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank StPetersburg. — Многие застройщики воспользовались официальной возможностью продления разрешений на строительство, заканчивающихся в 2020 году.
Это привело к сокращению объема вводимых площадей: минус 27% относительно показателя 2019 года. Всего в прошлом году в Санкт-Петербурге были продлены разрешения на строительство 66 объектов: это в 1,7 раза больше, чем в 2019-м.
В 2021 году мы ожидаем меньшего количества продлений и более четкого соблюдения заявленных сроков строительства.
freepic.comПоделиться
По наблюдениям Яны Глазуновой, генерального директора VSN Realty, в первый год пандемии перенос плановых сроков строительства коснулся всех сегментов.
— Даже по домам хорошего уровня — классов бизнес плюс, премиум и элит — он составлял от полугода до года, — отметила эксперт. — Ввод в эксплуатацию с 2020-го на 2021-й был перенесен более чем по 60% объектов. Однако нельзя сказать, что подобного не происходило до пандемии.
Технологии, финансы и формальности
Что же чаще всего заставляет девелоперов сдвигать сроки? Тут в игру могут вступать разные факторы: было ли строительство с самого начала грамотно спланировано, насколько корректно составлены сметы, есть ли в штате все необходимые специалисты или нужно координировать работу нескольких подрядчиков и т.д.
Ввод объекта в эксплуатацию может быть отложен, даже если технология строительства отточена до совершенства и участники процесса работают быстро и без ошибок.
Начальник Госстройнадзора Санкт-Петербурга Владимир Болдырев, выступая на Всероссийском жилищном конгрессе, объяснил, что нередко компании не получают разрешение на ввод в эксплуатацию из-за неправильно оформленных бумаг.
Застройщики допускают ошибки при создании электронных файлов, не прикладывают к заявлению документы, которые подтверждают соответствие построенного объекта техническим условиям, допускают ошибки в техническом плане.
— В прошлом сроки строительства чаще всего переносились из-за недостатка финансирования, — сообщил Александр Гуторов, коммерческий директор ГК «Страна Девелопмент».
— Такое нередко случалось у застройщиков, которые применяли котловой метод в работе, но с введением проектного финансирования подобные случаи практически исчезли.
Хотя стоит отметить, что еще не все объекты строятся с использованием эскроу-счетов.
Старое зло
К сожалению, проблема долгостроев и обманутых дольщиков продолжает существовать и в Петербурге, и в России в целом.
На федеральном уровне для ее решения используются два механизма: либо строительство «проблемных» домов завершают, передавая квартиры собственникам, либо дольщикам выплачивают возмещение.
По информации Минстроя, на сегодня в России завершены 33 долгостроя, что позволило восстановить права 9,5 тыс. граждан. Выплаты предоставлены 16,9 тыс. человек на общую сумму 30,4 млрд рублей.
— На март 2021 года в Единый реестр проблемных объектов по Санкт-Петербургу включены 36 долгостроев, из них 28 — это жилые дома, — напомнил Александр Гуторов.
— В конце октября 2020 года губернатор Санкт-Петербурга Александр Беглов отметил, что на ситуацию с достройкой проблемных жилых комплексов повлияли кризис и пандемия коронавируса. В итоге строительство одних объектов было приостановлено, а срок сдачи других перенесен.
Всего же до конца 2020 года правительство планировало сдать 5 долгостроев. 12 комплексов будут введены в эксплуатацию в 2021-м. И в 2022-м — еще 4 долгостроя.
А можно побыстрее?
На противоположном конце «строительного спидометра» находятся жилые проекты, которые сдаются в эксплуатацию досрочно, и компании, практикующие подобное ускорение на регулярной основе. Для рынка это не такая уж экзотика.
— Ежегодно в Петербурге около 30% объема предложения может быть сдано раньше заявленных сроков, — сообщила Светлана Московченко.
— В 2020 году этот показатель был на уровне 35%, годом ранее — на 6 процентных пунктов меньше.
Стоит отметить: с введением проектного финансирования застройщики стали более заинтересованы в соблюдении сроков строительства, скорейшем раскрытии счетов-эскроу и сокращении периода использования банковских средств.
Опережать график позволяет, в частности, осторожное планирование, когда на строительство изначально отводят время «с запасом», чтобы нейтрализовать возможные риски.
Большое значение имеет то, как организованы управление проектированием и строительством, а также взаимодействие с государственными инстанциями. И, разумеется, высокая квалификация персонала делает работу эффективнее и помогает строить быстрее.
В ГК «Страна Девелопмент», например, организовали для сотрудников бесплатное обучение и даже открыли школу каменщиков.
freepic.comПоделиться
— Мы всегда сдаем проекты примерно на 3–4 месяца раньше срока. Уже 10 наших домов были построены с опережением графика благодаря высокой скорости строительства, применению передовых технологий и продуманной финансовой модели, — объяснил Александр Гуторов.
— Очень важна слаженная работа команды сотрудников: для них покупатели — члены семьи, чью жизнь мы стремимся сделать как можно более комфортной. Даже прошлый год, который стал для многих непростым, мы завершили очень оптимистично и без единой просрочки по сдаче домов. Именно поэтому «Страна Девелопмент» лидирует в некоторых регионах.
Например, в 2021 году она заняла второе место по объему текущего строительства в Тюменской области.*
Коммерческий директор ГК «Страна Девелопмент» отметил, что за последнее время в строительной отрасли принципиально изменились организационные процессы, технологии, произошла переоценка ее роли в жизни городов.
— Сегодня мы уже говорим не столько о застройке, сколько о девелопменте — комплексном подходе к развитию территорий, — подчеркнул Александр Гуторов. — А это требует от компаний принципиально иных компетенций, чем во времена, когда приоритетной задачей государства было быстрое расселение людей из коммунальных квартир за счет панельного домостроения.
- *Согласно рейтингу Единого ресурса застройщиков на 1 июня 2021 года.
- Материал подготовлен специально для ГК «Страна Девелопмент».
- Мария Семенова
freepic.com freepic.com freepic.com
Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter
Новости экономики и финансов СПб, России и мира
| Россия, Ленинградская область, Ивангород. Нарвская ГЭС, входящая в состав ОАО «ТГК-1», в Ивангороде. Коньков Сергей |
Позавчера комитет по энергетике Смольного собрал на экстренном совещании два десятка петербургских застройщиков, которым сообщил пренеприятнейшее известие: «Ленэнерго» не сможет выполнить свои обязательства по техническому присоединению 30 домов общей площадью более 1,5 млн м2, запланированных к сдаче в 2015 году.
Из–за этого многие застройщики, даже самые успешные, вместо того чтобы сдать объекты досрочно, будут вынуждены сорвать сроки ввода домов. Так, в группе «РосСтройИнвест», представители которой присутствовали на совещании, сообщили, что у них может быть сорван ввод двух домов. «Мы планировали ввести их в строй на 6 месяцев раньше срока.
Но из–за сложившейся ситуации ввод может даже задержаться, — посетовали в компании. — Обязательства по договорам «Ленэнерго» не выполнило, и надежды на то, что сетевики начнут это делать в ближайшее время, нет». Еще четыре объекта зависли у группы «Воин–В», по три — у «Лидер Групп» и у «ЮИТ СПб».
У остальных участников (еще 18 компаний) по одному дому.
Это чревато для застройщиков штрафными санкциями, предусмотренными законом 214–ФЗ. По оценкам участников рынка, к концу года они будут ежемесячно терять на пенях (которые составляют по сложившейся судебной практике около 600 рублей за 1 м2 в месяц) в общей сложности до 900 млн рублей в месяц.
Девелоперы угрожают переложить финансовую ответственность перед дольщиками на виновника проблем — «Ленэнерго».
При этом многие из них, желая заручиться в борьбе с монополистом поддержкой городских властей, грозятся вывести на улицы своих дольщиков, которые явно не будут рады узнать, что сдача их домов переносится на неопределенный срок.
Ситуация известна и в комитете по строительству: как сообщили там, ведомство уже корректирует планы ввода жилья в 2015 году с 3 млн до 2,5 млн м2. Неофициально и эти прогнозы чиновники признают оптимистичными.
Деньги в банке
Причина коллапса известна: деньги, собранные «Ленэнерго» с девелоперов за подключение, а также привлеченные на инфраструктурное строительство кредиты Сбербанка в общем объеме 13,5 млрд рублей зависли на депозитах в банке «Таврический».
Месяц назад это стало причиной отставки гендиректора сетевой компании Андрея Сорочинского, а теперь клиенты «Ленэнерго» испытывают последствия катастрофы. Новый гендиректор компании Василий Никонов пока проблему не решил.
Задолженность «Ленэнерго» перед подрядчиками, возводящими инфраструктуру для подключения домов, уже сегодня составляет, по данным, озвученным в Смольном, около 6 млрд рублей, поэтому по половине объектов работы были остановлены.
Официально в «Ленэнерго» признают, что «проблемы с банком «Таврический» оказали определенное влияние на ситуацию», но при этом уверяют, что основная причина, по которой компания корректирует инвестиционные планы, — это запрет властей Петербурга и Ленобласти на повышение тарифов, а также ухудшение макроэкономических условий, падение платежной дисциплины абонентов энергосетей и повышение процентов по банковским кредитам, которые теперь являются основным источником финансирования инвестпрограммы.
Чем заткнуть финансовую дыру
«Все мы выполнили свои финансовые обязательства перед «Ленэнерго»: работы по присоединению оплачены на 60–100%. Но там только разводят руками: денег нет, и решать проблему финансирования предлагают нам самим», — рассказал один из участников совещания.
«Новые руководители «Ленэнерго» скрываются, не берут телефон, — возмущается один из пострадавших девелоперов. — У нас заключен с ними договор по подключению дома со сроком исполнения в июне 2014 года. И до сих пор ничего не сделано.
Говорят, что счета арестованы, поэтому не могут платить субподрядчикам. Но и до этого их надо было все время пинать. Рассуждали, что договоры исполнять им не выгодно.
Спрашивается: зачем тогда заключали? А в суд идти бесполезно: его решения «Ленэнерго» не исполняет».
Одна из предложенных застройщикам схем — залить финансовую дыру в текущем инвестиционном бюджете «Ленэнерго» деньгами будущих лет: у кого в планах сдавать дома в 2016 году, может заплатить за них сейчас, с этих денег энергетики оплатят присоединение нынешних объектов, а будущие будут профинансированы средствами, освобожденными из банка «Таврический» в случае введения в нем санации. Однако эта схема не вызвала восторга у застройщиков. «Мы уже заплатили за подключение нашего дома более 65 млн рублей — говорит другой участник совещания. — Платить эту сумму второй раз с непонятными перспективами возврата никто не будет, особенно в нынешней экономической ситуации. Город и так навесил на нас строительство социальных объектов, к чему мы были не готовы, сейчас подорожали стройматериалы из–за роста курса валют. Время очень тяжелое, и еще одна нагрузка такого размера может угробить бизнес».
Спасение в санации
Коллапс в КБ «Таврический» разразился в январе 2015 года, но проблемы с ликвидностью банк испытывал еще с сентября 2014–го.
В банке, который принадлежит группе петербургских предпринимателей, связанных с бывшими сенаторами Александром Сабадашем, Евгением Самойловым и Григорием Нагинским, зависли 18 млрд рублей вкладов физлиц, а также 18 млрд рублей «Ленэнерго» (13,5 млрд на депозитах и 4,5 млрд — на расчетных счетах), 3 млрд рублей «МРСК Северо–Запада» и еще около 19 млрд рублей средств прочих юрлиц. В начале февраля ЦБ ввел в банке временное управление, которое возложил на АСВ. Управляющим был назначен Дмитрий Онегин. Вчера АСВ воздержалось от комментариев. Если ЦБ решит санировать «Таврический», то деньги «Ленэнерго» удастся вернуть, пусть и с рассрочкой 1–2 года. В случае же отзыва лицензии у банка энергокомпания, а с ней и ее многочисленные подрядчики, окажется на пороге банкротства.
На совещании было сказано, что из–за сложной ситуации с «Ленэнерго» все объекты заморожены. У нас зависло четыре дома, хотя все работы оплачены. Город от ситуации дистанцировался. Нам предложили разбираться через суды. Мы уже судились и выиграли.
Но «Ленэнерго» решений суда не исполняет. Пытаемся договариваться с другими сетевиками, СПбЭС. Но там недавно тоже поменялся руководитель. Мы готовы и сами строить сети по денежно–имущественному договору.
Но «Ленэнерго» уклоняется от таких договоров: монополист всегда хотел только денег, причем в короткие сроки.
Олег Глущенко
генеральный директор ГК «Воин–В»
Если «Ленэнерго» не присоединит дом к энергосетям, хочешь не хочешь придется доделывать все работы самому. Иначе это может привести к срыву сроков сдачи дома. Теоретически это неправильно, но у нас в городе есть энергетический монополист — с ним другие разговоры.
Здесь многое зависит от договора, который заключен с энергетической компаний. Мы работаем по денежно–имущественному договору, и нам проще будет реагировать на изменения.
Но дополнительные расходы застройщика по присоединению дома отразятся на стоимости квадратного метра для конечного потребителя.
Игорь Оноков
Генеральный Директор Девелоперской Компании «Леонтьевский Мыс»
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!
Настройки
Просмотр поста #1861 от 2021-06-30 10:12:05
Россияне стали реже брать ипотечные каникулы.У российских заемщиков сильно снизился интерес к ипотечным каникулам. Так, в банке ВТБ льгота была оформлена в прошлом году более 6,5 тыс. раз, за первые 6 месяцев 2021-го за ней обратилась только 1000 человек.
Подобная динамика наблюдается и у других кредитных организаций, сообщают эксперты.
В банках такую тенденцию объясняют тем, что финансовое положение клиентов нормализовалось, ранее спрос на отдых от платежей был связан с периодом самоизоляции и многочисленными карантинными ограничениями.
В текущем году в крупные российские банки ежемесячно поступает в среднем 300-500 заявок на льготный период.
В ЖК «Чистое небо» от Setl Group поступили на рынок квартиры для молодой семьи.Жилой комплекс комфорт-класса «Чистое небо» находится в Приморском районе Петербурга на Комендантском проспекте, до одноименной ст. м. – 10 минут на автомобиле. Покупателям предлагаются лоты в секции № 1 корпуса 11. Это студии и 2-комнатные варианты европейской планировки. Во всех помещениях застройщик выполнит полную отделку (стандарты «Итальянские коллекции»). В доме также запланирован подземный паркинг, внутренний двор будет закрыт от машин и благоустроен.
Актуальные цены, скидки, акции, отзывы о новостройке – смотрите по ссылке.
Web-страница:
ЖК «Чистое небо», Приморский: АКЦИЯ от официального застройщика Setl Group (Сэтл Групп)! 140 квартир от 4.1 млн руб.
от застройщика | Скидки, отзывы, планировки, одобрение ипотеки
❗ЖК «Чистое небо» (Приморский): ✦квартиры от 4 050 175 руб. ⬆Посмотреть 69 отзывов покупателей о ЖК «Чистое небо» (Приморский).
Ипотека от 22 656 руб/мес. Вид из окон, эксклюзивные фото, съемки с воздуха, панорамы 360.
Всегда ли вам легко дается понимание информации, которая написана в ЕПД – едином платежном документе на оплату коммунальных услуг?
Если нет, не расстраивайтесь – вы не одни. Порой осмыслить все эти бесконечные строчки очень тяжело. Именно поэтому мы обратились к эксперту за разъяснениями: из чего же складывается наша ежемесячная плата за «коммуналку».
Все мы знаем, что есть определенный перечень услуг, за которые мы обязаны платить всегда: например, горячая и холодная вода.
Но бывают и дополнительные «статьи расходов» – если в вашем ЖК установлен «умный» дом, система удаленной передачи показаний индивидуальных счетчиков, частая уборка и прочие блага цивилизации.
Для обслуживания всего этого арсенала нужны специализированные службы, работу которых необходимо оплачивать.
Кстати, не забывайте: если допуслугу приняли на общем собрании жильцов большинством, платить за нее обязаны все – иначе судебный иск и даже арест имущества.
Web-страница:
Эксперт рассказал, какие услуги нужно оплачивать жителям многоквартирных домов Петербурга – Интервью
За что мы отдаем свои деньги: из чего складывается сумма в квитанции на оплату «коммуналки»
Велик ли риск стать обманутым дольщиком и чем сегодня защищены покупатели жилья в новостройках – читайте на дзен-канале.
Web-страница:
Игра в рулетку: каковы шансы вляпаться в долгострой при покупке квартиры?
В детстве нас пугали истории про Черную руку и Гроб на колесиках, а для взрослых одна из самых страшных историй – о людях с плакатами обманутых дольщиков, пытающихся вернуть свои деньги за новостройку, которая превратилась в «недостройку».
Все знают: чем раньше купишь квартиру, тем дешевле. Лучше вообще на старте продаж. Но одно дело, когда ты видишь перед собой очертания дома, другое – голое поле. Хотя и высокая стадия строительства не гарантирует, что дом будет сдан во время.
Риск, конечно, благородное дело, но насколько он оправдан? Может, страшные сказки ушли в прошлое или же это пугающая реальность? Проблема обманутых дольщиков началась в 2000 годах, именно тогда они стали массово появляться. Сейчас в России 158 тысяч обманутых дольщиков, в планах правительства решить эту проблему к 2023 году, достроив проблемные объекты.
Конечно, этот прогноз выглядит слишком оптимистичным. Чтобы уменьшить число обманутых дольщиков, в строительной отрасли с 2019 года вводится проектное финансиро
Старты продаж июня – как обычно публикуем для вас самые новые предложения от застройщиков.Почему так важно знать именно о тех проектах, которые только-только вышли на рынок? Потому что цены на квартиры в таких новостройках самые низкие. Дальше – только повышение.
Итак, в Петербурге самый бюджетный вариант предлагает «Группа ЛСР»: в ЖК «Цветной город» в Красногвардейском районе можно купить квартиру за 2,9 млн рублей.
За 3,35 млн можно стать владельцем апартамента в комплексе Kirovsky Avenir от ГК «ПСК» в Кировском районе. Там запроектировано 473 апартамента площадью от 22,6 до 36 кв. м.
А если не нравятся апартаменты, ровно за такую же сумму получится купить квартиру в ЖК «Зеленый квартал на Пулковских высотах» от Setl Group. Комплекс возводят в Московском районе, в составе проекта появится еще и детский сад.
С остальными июньским стартами вы можете ознакомиться по ссылке. Спешите, пока цены не выросли.
Web-страница:
Купить квартиру в новостройке Петербурга можно за 2,9 млн рублей – Аналитика и прогнозы
Купить квартиру выгодно: старты продаж в новостройках Петербурга и Ленинградской области в июне
С начала 2021 года цены на новостройки взлетели на 25-30%.В 2021 году стоимость практически всех стройматериалов увеличилась в 2-3 раза. В итоге себестоимость возведения жилого дома выросла примерно в 1,5 раза, так как расходы на материалы в общем объеме затрат на строительно-монтажные работы занимают около 60-70%.По мнению экспертов, именно рост себестоимости является одним из основных факторов риска на первичном рынке жилой недвижимости. Дорожает также логистика, оборудование, за последний год сильно выросла стоимость земли.
И если год назад речь шла о повышении цен на строящиеся квартиры на 7-10%, то уже с начала 2021 года они взлетели на 25-30%. При этом скачок роста себестоимости сильнее в новостройках премиального сегмента, так как при их возведении используется больше материалов иностранного производства, у которых мало аналогов.
В 2021 году спрос на квартиры по переуступке вырос в Петербурге на 60%.
За первые 5 месяцев года интерес к квартирам по переуступке (цессии) взлетел на 60,3%, если сравнивать с январем-маем 2020 года. При этом в последний месяц весны число запросов на приобретение жилья по переуступке выросло на 83,9% по сравнению с маем прошлого года.
По мнению экспертов, причина популярности переуступочных квартир проста – такая покупка за прямые деньги выгоднее, в 99% случаев от покупателя нужно примерно 50% своих средств.
Предложения от застройщиков всегда проигрывали переуступкам, которые дешевле на 10-15% (или на разницу в процентных ставках и скидки от цены покупки от юридического лица).
Еще один важный момент – дома уже сданы, покупателю не нужно ждать окончания строительства.
Почему часто жители новостроек жалуются на плохую шумоизоляцию и можно ли решить проблему с шумом самостоятельно – порассуждали на дзен-канале.
Web-страница:
Пандемия не помогла: почему застройщики так и не делают нормальную шумоизоляцию? Соседи беседуют – не хотим, но всё слышим
Тотальная самоизоляция, когда все внезапно оказались дома одновременно с необходимостью не только работать, но и удаленно обучать детей, окончательно вскрыла проблему с шумом в новых домах.
Источников бытового шума очень много – и это не обязательно шумная вечеринка до рассвета. Активного бегающего ребенка вполне достаточно, чтобы соседи снизу слышали стадо слонов у себя над головой. Вечером наступает возмездие, и те же дети могут познакомиться в красках с бурной интимной жизнью соседей.
Если вы переехали в новостройку, ближайшие пару лет вас ждет ремонтная феерия других переезжающих – одного за другим. Увы, как только ремонты закончатся, вы скорее всего узнаете, что теперь стали слышны гораздо более безобидные звуки – спуск унитаза и другие шумы в трубах, крики ругающихся соседей, а иногда даже полуночные разговоры отлично слышны через стену или потолок.
Особенно «повезло» тем, кто живет рядом с любителем музыки – хорошо, если это всего лишь пианино или гитара, а вот если сосед играе
Вся музыка мира бесплатно!
Телеграм-бот для прослушивания твоей любимой музыки, последние самые
популярные хиты только у нас
Показать все остальные посты
У каждой десятой новостройки петербурга есть проблемы с водой, светом и теплом — рынок жилья
03.10.2012 | 11:00 539581
В Петербурге растет число сданных домов, в которых нет воды и тепла, не работают лифты, а электричество подается по временной схеме. БН выяснял, почему появляются такие объекты и кто виноват в том, что некоторые новостройки оказываются непригодными для жизни.
В редакцию БН обратились с письмами несколько покупателей жилья: после заселения они столкнулись с тем, что в их домах регулярно отключают электричество, редко бывает горячая вода, да и холодная подается с перебоями.
Чаще всего собственники квартир винят в своих бедах тех чиновников, которые занимаются госприемкой жилья и выдают разрешение на ввод «сырых» объектов, в которых отсутствуют коммунальные блага.
Впрочем, как оказывается, в момент сдачи в таких домах обычно есть тепло, свет и вода.
И проблемы чаще всего возникают уже после передачи ключей покупателям и начала обслуживания дома управляющими компаниями.
Темно и холодно Например, на неудобства жалуются покупатели квартир в ЖК «Якорь» на пересечении улиц Оптиков и Туристской, который был введен в строй в конце прошлого года. Новоселы пишут, что на момент передачи ключей в здании не было света и воды, отсутствовали фановые трубы в квартирах.
Нормальная жизнь в ЖК «Якорь» начала налаживаться только сейчас: недавно появился свет, а вода поступает практически во все квартиры. Проблемы есть и в ЖК «Адмирал» – объект расположен на пересечении Ленинского проспекта и Брестского бульвара. «Дом подключен по временной схеме – мощностей катастрофически не хватает.
Систематические отключения приводят к тому, что не работают подающие воду насосы и лифты», – утверждают покупатели жилья в «Адмирале».
Не лучше обстоят дела у покупателей квартир в комплексе «Юнтоловская перспектива», который сдали еще в декабре 2010-го на Планерной ул., 63. «Лифты включили лишь в июне этого года. Были проблемы и с отоплением – прошлой зимой температура в квартирах не поднималась выше 13 градусов.
А горячая вода до сих пор отсутствует почти в половине квартир», – рассказал БН покупатель жилья в «Юнтоловской перспективе» Евгений Шманев.
По его словам, претензии собственников управляющая домом компания направляет застройщику – поскольку он несет ответственность за неработоспособные инженерные системы. А застройщик переадресовывает претензии УК – ведь дом передан ей на обслуживание.
Сменить управляющую компанию жильцы не могут – дом заселен менее чем на 30%, а потому невозможно созвать общее собрание собственников и принять решение о новой форме управления.
Такие же невзгоды несколько месяцев подряд были у жителей дома на Рыбацком пр., 15. После сдачи объекта в эксплуатацию граждане больше года сидели без горячей воды и тепла. Как выяснилось, у застройщика накопились многомиллионные долги перед монополистами – в итоге здание отключили от теплоисточников за неуплату.
Трудности управления Комплексы «Адмирал», «Якорь», «Юнтоловская перспектива» и дом на Рыбацком – это, пожалуй, одни из самых «трудных» объектов. Их жильцы постоянно жалуются в разные инстанции, пытаясь добиться создания нормальных условий для жизни.
Тем не менее, по данным опрошенных БН экспертов, те или иные перебои с энергоресурсами бывают чуть ли не в каждом десятом сданном доме. Собственники квартир в таких зданиях часто обвиняют в своих бедах тех, кто дает разрешения на ввод домов в эксплуатацию.
«Непонятно, кто и на каких основаниях принимает здания, в которых потом невозможно жить!» – негодуют обратившиеся в БН покупатели жилья. Впрочем, проблемы возникают отнюдь не только по вине чиновников. Разрешение на ввод многоквартирных домов в эксплуатацию выписывает Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга.
Как рассказал БН заместитель начальника службы Вячеслав Захаров, в момент приемки дома застройщик обязан предоставить подтверждение того, что выполнил технические условия на подключение здания к инженерным сетям. «В свою очередь, застройщику эти подтверждения выдают сами компании – поставщики услуг (Ленэнерго, Водоканал и другие).
То есть выполнение условий фактически подтверждают сами монополисты», – говорит Вячеслав Захаров. Другими словами сдать дом без подключенных и работающих инженерных сетей застройщику не удастся. В Госстройнадзоре отмечают, что перебои с поставками энергоресурсов возникают на этапе заключения договоров управляющих компаний или ТСЖ с монополистами.
В свою очередь, как утверждают управляющие, проблемы появляются не по их вине, а из-за несовершенства законодательства, регулирующего правоотношения в жилищной сфере.
«Часто возникает следующая ситуация: застройщик завершил строительство дома, выполнил все технические условия по подключению объекта к тепло-, водо- и электроснабжению, но не передал наружные сети на баланс монополистов.
Однако по действующему законодательству сделать это можно лишь после ввода дома в эксплуатацию – притом что процесс передачи коммуникаций занимает от трех до шести месяцев», – рассказывает генеральный директор ООО «Управление комфортом» (холдинг RBI) Игорь Синькевич. По его словам, в течение этого времени управляющая компания не может заключить с поставщиками услуг постоянные договоры. Из-за чего порой и возникают перебои с подачей электричества, тепла и воды. Случаи, когда их отключают из-за долгов застройщика (как это произошло в доме на Рыбацком пр., 15), встречаются крайне редко. Чаще всего застройщик полностью расплачивается с поставщиками услуг к моменту сдачи дома.
«С того момента, когда квартиры переданы покупателям и пока они не оформили права собственности, застройщик не всегда соглашается платить за коммунальные услуги – ведь де-факто их потребителями являются жильцы.
Пока регистрируются права собственности, управляющая компания не может заключить договор с покупателями квартир и, соответственно, выставлять собственникам квитанции по оплате коммунальных услуг», – объясняет Игорь Синькевич.
Жильцы в этот период также не горят желанием платить – тем более, что до оформления права собственности монополисты требуют за свои услуги платить по тарифам «для застройщика», которые на 25-30% выше, нежели для собственников квартир.
Идите в суд Эксперты говорят: самый надежный способ обеспечить себе комфортное проживание – внимательней читать договор долевого участия, или, если речь идет о приобретении квартиры по механизму ЖСК, – устав кооператива. Ведь во многих случаях жалобы новоселов бывают не совсем обоснованными. Например, многие застройщики изначально прописывают в договорах положение о том, что лифт включат лишь после того, как дом будет заселен как минимум наполовину.
Если возникают более серьезные проблемы – постоянные перебои с электричеством, теплом и водой – специалисты рекомендуют собственникам квартир сменить управляющую компанию и взять управление домом в свои руки.
Ну а если не получается комфортно жить из-за некачественных инженерных систем в доме, претензии необходимо направлять уже застройщику.
В соответствии с 7-й статьей 214-ФЗ гарантия на жилой дом составляет не менее пяти лет (если вы приобретали квартиру с помощью механизма ЖСК, гарантийный срок должен быть прописан в уставе кооператива).
Если же застройщик отказывается устранять недоделки – идите в суд. Управляющей компании имеет смысл договориться с застройщиком о том, в каком объеме будут оплачивать коммунальные услуги покупатели квартир до момента оформления права собственности. К примеру многие УК находят общий язык с застройщиком и компенсируют ему расходы, потраченные на оплату тепло-, водо- и электроснабжения на период заселения дома – по тарифам для населения.
В целом можно констатировать, что проблемы с поставками коммунальных услуг чаще всего возникают именно в домах тех застройщиков, которые сами регулярно задерживают сроки сдачи своих объектов и при этом продают квартиры по цене чуть ниже рыночной. А поэтому коммунальные неудобства, которые появляются у жильцов таких новостроек, можно отнести к разряду рисков долевого строительства.
Сергей Бардин
Ипотечная лихорадка и крах рынка новостроек
Российские власти тянули как могли и не раскрывали планы по продолжению субсидированной ипотеки. Тянули в буквальном смысле до последнего, оставляя простор для нагнетания ситуации на рынке новостроек. Теперь известно, что ставка будет выше, но не критично – 7%.
Самый большой удар нанесен по сумме кредита, которая изначально, в начале программы, была ограничена 3 млн рублей и до 8 млн для Москвы, Московской области, Петербурга и Ленобласти (в июле 2020-го лимиты были увеличены до 6 млн и до 12 млн для отдельных субъектов). Точнее из программы исчезает повышенный лимит для блатных регионов.
Теперь все заемщики, из Москвы и Новгорода, из Петербурга и Тулы, перед банками равны.
Рекордная болезнь
В прошлом году СМИ, чиновники, строители чуть ли не ежемесячно сообщали об очередных рекордах. Любовь к красивым цифрам до сих, как и в СССР, тешит сердца россиян. Ну никуда не деться от этой неизлечимой болезни. Рекордный рост цен на новостройки, рекордная выдача ипотеки, рекордная ставка. Вот читаем «Дом.
РФ»: в 2020 году выдан рекордный объем ипотеки за всю историю наблюдений – 1,7 млн кредитов (+35% к 2019 году) на 4,3 трлн рублей (+51%), в том числе на первичном рынке выдано 484 тыс. кредитов (+42% к 2019 году) на 1,5 трлн рублей (+62%) В 2020 году по программе госипотеки выдано 345,6 тыс.
кредитов на сумму более 1 трлн рублей.
Никто не будет спорить, что госипотека сыграла свою положительную роль, сохранив высокий спрос, и несмотря на карантин по итогам года число сделок на первичке выросло на 15,5%. «Программа ипотеки с господдержкой сыграла свою положительную роль в прошлом году.
Тогда доля ипотечных сделок выросла до 60-80%. Но сейчас большинство граждан, кто имел возможность взять ипотеку, уже это сделало.
И продление программы уже не окажет такого влияния на уровень спроса», – полагает директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова.
Эксперты по-разному оценивают последствия от снижения кредитного лимита до 3 млн рублей.
В компании «Главстрой Санкт-Петербург» считают, что при такой максимальной сумме кредита и рыночных ценах на квартиры в новостройках квартиры станут доступны далеко не всем.
«Условия еще действующей субсидированной льготной ипотеки шире, поэтому снижение спроса после 1 июля вполне вероятно», – прогнозирует застройщик.
В «Главстрой Санкт-Петербург» средний размер ипотечного кредита по итогам мая 2021 года составил 3,9 млн рублей. Доля ипотеки с кредитным лимитом до 3 млн рублей – 18% от общего количества сделок. Таким образом, более 80% в условиях после 1 июля не могли бы состояться.
По словам Надежды Калашниковой, уже с весны этого года, когда еще действовали старые условия, количество ипотечных сделок постепенно снижалось и опустилось почти до уровня 2019 года. «Поэтому повышение ставки до 7% и понижение лимита до 3 миллионов существенно не повлияет на спрос», – подытоживает она.
По оценке банка ВТБ, в обновленном виде программа не должна оказать существенное влияние на уровень продаж. По итогам года банк в любом случае прогнозируем рост объема ипотечных сделок на рынке примерно на четверть.
Где купить?
По факту при первоначальном взносе 20% и лимите 3 млн рублей под госипотеку будут попадать в основном квартиры стоимостью не выше 4 млн рублей. В Петербурге таких предложений практически нет, в Ленобласти – тоже нужно поискать.
Причем это либо малогабаритные студии, либо небольшие однушки. В этом году с таким ценником вышло несколько проектов.
В Петербурге, точнее в Стрельне, компания «КВС» (рейтинг А) открыла продажи квартир в ЖК «Любоград» с минимальным ценником 3,13 млн рублей за 22 квадратных метра (сейчас от 3,5 млн).
Компания «Красная стрела» (рейтинг В+) начала продажи квартир по цене 3,3 млн рублей в ЖК FRIENDS в Приморском районе Петербурга, рядом с Новоорловским заказником. Сейчас ценник начинается от 4,16 млн. Компания «ЦДС» (рейтинг А) приступила к реализации большого проекта в Парголово – ЖК Parkolovo. Ценник – от 3,1 млн рублей.
Больше повезло новичкам в Ленобласти. Здесь множество старых проектов с новыми очередями, которые подпадают под новый кредитный лимит. Компания «МАВИС» (рейтинг В+) приступила к продажам квартир в ЖК «Графика», недалеко от метро «Девяткино». Минимальный ценник – 3,1 млн рублей.
Компания «Академия» приступила к реализации квартир в ЖК «Браун Хаус» в Новом Девяткино Всеволожского района Ленобласти. Минимальная стоимость — 2,7 млн рублей. Компания «Прок» (рейтинг В-) приступила к реализации в поселке Бугры Всеволожского района Ленобласти ЖК «Стороны света». Минимальная цена – 3,5 млн рублей за студию площадью 28 кв. м.
ГК «ПИК» (рейтинг А+) открыла продажи ЖК «Кудровский парк». Стоимость начинается от 4,2 млн рублей. Также компания вывела на рынок ЖК «Заречный парк» в Новом Девяткино. Минимальная стоимость на старте продаж — 3,1 млн рублей. Еще один «парк» от «ПИК» – ЖК «Таллинский парк», который будет построен в Ломоносовском районе Ленобласти, в Новоселье.
Минимальная цена за квартиру (все с отделкой) – 3,5 млн рублей.
Выбор на самом деле невелик. Застройщики вряд ли пойдут на публичное снижение цен, чтобы попасть под действие льготной ипотеки. Для этого есть акции, скидки, которые особо не афишируется.
Компания «Самолет» недавно предложила отказаться от отделки в пользу скидки покупателям недвижимости в ЖК «Живи! В Рыбацком» и «Новое Колпино».
Но скорее всего первую скрипку будут играть предложения от банков, которые могут без особых убытков совместно с застройщиками снижать ставку по ипотеке, незаметно компенсируя свои потери за счет доходов застройщика (и расходов дольщиков).
Ждать ли краха
Как негативный итог от новой госипотеки – в плюсах окажутся те застройщики, которые минимизируют расходы на строительство, со снижением качества, с увеличением доли малогабаритных квартир.
Другая проблема напрямую не связана с ипотекой, а с общей ситуацией, которая сложилась на рынке жилищного строительства, в частности из-за проектного финансирования, больше половины которого приходится на Москву (43%), Подмосковье (12%) и Петербург (7,5%).
Бизнес-омбудсмен Борис Титов прогнозирует, что к 2024 году объемы жилищного строительства в России могут сократиться как минимум в два раза. Он отмечает, что активное строительство ведется только в крупных агломерациях, в 15 городах с населением миллион и более жителей.
Проблема эта касается именно «провинциального» строительства, Москва, Петербург и другие миллионники вряд ли серьезно снизят темпы жилищного строительства, но будут продолжать тянуть одеяло на себя, развиваясь за счет ресурсов всей страны.
В принципе ничего удивительного тут нет.