Жить в доходном доме дороже, чем снимать обычную квартиру

Доход­ные дома суще­ство­ва­ли в мире дав­но и пред­на­зна­ча­лись в основ­ном для сда­чи в арен­ду мало­иму­ще­му город­ско­му насе­ле­нию (сту­ден­там, рабо­чим, слу­жа­щим), кото­рые не мог­ли поз­во­лить себе ни покуп­ку жило­го поме­ще­ния, ни про­жи­ва­ние в гости­ни­це.

Сего­дня эта раз­но­вид­ность мно­го­квар­тир­но­го дома нику­да не исчез­ла. Напро­тив, в Запад­ной Евро­пе доход­ные дома весь­ма сего­дня попу­ляр­ны: люди не жела­ют нести бре­мя соб­ствен­но­сти и пред­по­чи­та­ют ей сво­бо­ду, кото­рую даёт арен­да.

Совре­мен­ный доход­ный дом — что это такое?

Жить в доходном доме дороже, чем снимать обычную квартиру

Что такое доходный дом

Доход­ные дома часто воз­во­ди­лись на сред­ства госу­дар­ствен­ных, обра­зо­ва­тель­ных или рели­ги­оз­ных учре­жде­ний, част­ных бла­го­тво­ри­те­лей и меце­на­тов.

Соб­ствен­ник доход­но­го дома сда­вал квар­ти­ры, в основ­ном одно­ком­нат­ные, жиль­цам на дли­тель­ный срок, и взи­мал с них вполне при­ем­ле­мую пла­ту, кото­рая была гораз­до ниже по цене, чем сто­и­мость само­го деше­во­го гости­нич­но­го номе­ра. Суще­ство­ва­ли так­же и бес­плат­ные дома для самых бедных.

Историческая справка: примеры доходных домов

Про­ек­ты домов были типичны:

  • лест­нич­ные пло­щад­ки, гале­реи, кори­до­ры, вокруг или вдоль кото­рых груп­пи­ро­ва­лись квартиры;
  • несколь­ко этажей;
  • внут­рен­ний узкий дво­рик по типу колодца;
  • кра­си­вый парад­ный вход, выхо­дя­щий на улицу;
  • неко­то­рые дома ещё в 19 веке осна­ща­лись наруж­ны­ми лифтами.

Доход­ные дома при этом выгля­де­ли респек­та­бель­но и кра­си­во, впи­сы­ва­лись в город­ской архи­тек­тур­ный ансамбль.

Мно­гие из них сего­дня при­зна­ны куль­тур­ным насле­ди­ем и исто­ри­че­ской досто­при­ме­ча­тель­но­стью.

Самы­ми выда­ю­щи­ми­ся памят­ни­ка­ми куль­ту­ры явля­ют­ся зда­ния, постро­ен­ные вели­ким архи­тек­то­ром Гауди: его про­из­ве­де­ния до сих пор укра­ша­ют архи­тек­тур­ную жем­чу­жи­ну Евро­пы — Барселону.

Жить в доходном доме дороже, чем снимать обычную квартиру

На фото: Доход­ный дом Бальо в Бар­се­лоне, постро­ен­ный в кон­це 19 века.

Доходные дома сегодня

Доход­ным домом сего­дня счи­та­ет­ся любое мно­го­квар­тир­ное зда­ние, пред­на­зна­чен­ное для сда­чи в арен­ду. Из опре­де­ле­ния убра­но соци­аль­ное пред­на­зна­че­ние и сло­во “мало­иму­щий”: это озна­ча­ет, что зда­ние может быть любо­го класса.

В стра­нах запад­ной Евро­пы, осо­бен­но в Вели­ко­бри­та­нии и Гер­ма­нии доход­ный дом — это пред­по­чти­тель­ное место про­жи­ва­ния для мобиль­ных людей:

  • Сего­дня ты живёшь в этой стране, и в этом горо­де, зав­тра захо­тел, и уехал на дру­гой конец зем­ли, и ника­кое ярмо в виде ипо­те­ки тебя не держит.
  • Сей­час твой зара­бо­ток поз­во­ля­ет сни­мать вме­сте с дру­зья­ми неболь­шую деше­вую квар­ти­ру, но одна­жды ты пере­ез­жа­ешь в рос­кош­ные апартаменты.
  • Не нра­вят­ся усло­вия или инте­рьер в этом доме? Совсем рядом мно­же­ство дру­гих поме­ще­ний, из кото­рых мож­но выбрать, что душе угодно.

Для справ­ки: В Гер­ма­нии 60% насе­ле­ния про­жи­ва­ет в доход­ных домах.

Доходные дома в России

В Москве в доре­во­лю­ци­он­ной Рос­сии суще­ство­ва­ло 800 доход­ных домов, что состав­ля­ло око­ло 40% все­го сто­лич­но­го жило­го фонда.

Для срав­не­ния: В рам­ках экс­пе­ри­мен­таль­ной пра­ви­тель­ствен­ной про­грам­мы, соглас­но поста­нов­ле­нию пр. Моск­вы N 239 о доход­ных домах, было воз­ве­де­но в 2002 г. все­го одно зда­ние из 47 квартир.

При­ме­ры доход­ных домов:

  • Дом Эко­но­ми­че­ско­го обще­ства офи­це­ров на Воздвиженке.
  • Дом бес­плат­ных квар­тир (ныне там офис Роснефти).
  • Дом Пер­ло­ва (ул. Мясницкая).
  • Зда­ние стра­хо­во­го обще­ства на Сретенке.

Жить в доходном доме дороже, чем снимать обычную квартиру

На фото: Доход­ный дом Кеку­ше­вой на Остоженке

Идея о доход­ных домах вита­ет и сего­дня. В 2009 г. Грыз­лов пред­ло­жил воз­ро­дить её как доб­рую ста­рую традицию.

Так, соци­аль­ные опро­сы показали:

  • пер­вое место по попу­ляр­но­сти имен­но у ДД (8,5 баллов);
  • вто­рое — част­ные жилые дома (6 баллов);
  • тре­тье — жилищ­ные коопе­ра­ти­вы и това­ри­ще­ства (1,9);
  • чет­вёр­тое — соци­аль­ное жилье (1.15);
  • пятое — при­ва­ти­зи­ро­ван­ные МКД (1).

Пред­по­ла­га­лось, что аренд­ная пла­та в доход­ном доме соста­вит от 10 до 15 тыс. руб. в месяц. В рас­чет бра­лось соот­но­ше­ние 1/9 или 1/12 от сред­ней суточ­ной пла­ты в гостинице.

Но идея о доступ­ном жилье, за кото­рый не нуж­но пла­тить огром­ную цену, засох­ла на кор­ню. (Жаль, что чело­ве­ко­лю­би­вые про­ек­ты, не при­но­ся­щие денег, у нас обре­че­ны).

Гораз­до более рен­та­бель­ным ока­за­лось стро­и­тель­ство гости­ниц или квар­тир, кото­рые сда­ют­ся посу­точ­но по диким ценам.

Уста­нов­ле­на так­же госу­дар­ствен­ная моно­по­лия на ипо­теч­ное и ком­мер­че­ское жилье под арен­ду, и огра­ни­че­ны пра­ва част­ных фирм-застройщиков.

Доходные дома не для малоимущих, а для дохода

  • В 2010 г. постро­е­ны дома биз­нес-клас­са в мик­ро­рай­оне Руб­ле­во-Мяки­ни­но, но вряд ли это жильё по кар­ма­ну малоимущим.
  • В 2013 г. нача­лась раз­ра­бот­ка пилот­ных про­ек­тов по стро­и­тель­ству подоб­ных домов, но так­же в отнюдь не бед­ных рай­о­нах Моск­вы: Москва-Сити, Рублево-Архангельское.
  • Пер­вый доход­ный дом для ино­стран­ных биз­не­сме­нов в Москве: цена за месяц трёх­ком­нат­ной квар­ти­ры — 20 тыс. $.
  • В Ниж­нем Нов­го­ро­де пла­ни­ру­ет­ся постро­ить целых пять домов по 340 квартир.
  • Актив­но реа­ли­зу­ет­ся идея так­же в Ростове-на-Дону.

Для справ­ки: 50 ста­рых доход­ных домов в Росто­ве-на-Дону при­зна­ны исто­ри­че­ским архи­тек­тур­ным наследием.

Сравнение доходных домов и кооперативов

Соб­ствен­ни­ка­ми хотят быть дале­ко не все, а кол­лек­тив­ны­ми соб­ствен­ни­ка­ми тем более. В суще­ству­ю­щей ныне фор­ме коопе­ра­ти­вы и това­ри­ще­ства изжи­ва­ют себя, так как ни у жиль­цов, ни у управ­ля­ю­щих ком­па­ний нет ника­кой заин­те­ре­со­ван­но­сти в раз­ви­тии домов и каких бы то ни было вло­же­ни­ях. При­чи­на — сме­шан­ный вид собственности.

Недостатки жилищных кооперативов и товариществ

Квар­ти­ра вро­де бы при­над­ле­жит жиль­цу, но сам дом, зем­ля, все под­ве­дён­ные ком­му­ни­ка­ции, ком­му­наль­ные служ­бы — это муни­ци­паль­ная соб­ствен­ность. Жилец может исправ­но пла­тить по сче­там, но нет более зави­си­мо­го от обсто­я­тельств чело­ве­ка, чем он:

  • у ЖСК или ТСЖ обра­зо­ва­лись дол­ги — в доме могут отклю­чить воду, лифт, пере­стать выво­зить мусор;
  • МКД дав­но нуж­да­ет­ся в капи­таль­ном ремон­те — но он может осу­ще­ствить­ся лишь на бума­ге и стать сред­ством для отмы­ва­ния чьих-то денег;
  • в доме кол­лек­тив­ных соб­ствен­ни­ков посто­ян­но есть долж­ни­ки — они поль­зу­ют­ся услу­га­ми и иму­ще­ством дома наравне с доб­ро­со­вест­ны­ми жильцами.

Все это при­во­дит к посте­пен­но­му обвет­ша­нию и запу­сте­нию домов в ЖСК и ТСЖ.

Преимущества доходных домов

В доход­ном доме, у кото­ро­го есть свой соб­ствен­ник, совсем дру­гая ситу­а­ция, так как хозя­ин заин­те­ре­со­ван в том, что­бы жилец не ушёл в дру­гой дом.

Жить в доходном доме дороже, чем снимать обычную квартиру

  • Соб­ствен­ник не боит­ся вкла­ды­вать сред­ства в модер­ни­за­цию и раз­ви­тие: в доме могут быть авто­ном­ные ком­му­ни­ка­ции, нет пере­боя с постав­кой услуг, ремонт осу­ществ­ля­ет­ся вовремя.
  • У вла­дель­ца дома нет нуж­ды бегать по жиль­цам и напо­ми­нать о дол­гах: если жилец не может пла­тить, он про­сто нахо­дит себе дру­гое, более дешё­вое поме­ще­ние по средствам.
  • В доме под­би­ра­ет­ся одно­род­ный состав жиль­цов, обла­да­ю­щих при­мер­но оди­на­ко­вым уров­нем дохо­дов, нет опу­стив­ших­ся на самое дно маргиналов.
  • Жиль­цам ДД нет нуж­ды соби­рать­ся на собра­ния по теку­щим делам дома, решать какие-то орга­ни­за­ци­он­ные или тех­ни­че­ские про­бле­мы: они могут про­сто жить и радо­вать­ся жиз­ни, а по жела­нию быст­ро пере­ехать в дру­гое место.
  • Не нуж­но тря­стись за свою соб­ствен­ность, если она в элит­ном доме в цен­тре горо­да, и ждать, что в любой момент какие-то пре­ступ­ни­ки могут отнять и твоё жильё, и даже жизнь.

 Почему доходные дома в России не получили развития

Сего­дня в жилищ­но-стро­и­тель­ной сфе­ре сло­жи­лась стран­ная ситу­а­ция, в кото­рой искус­ствен­но под­дер­жи­ва­ет­ся дефи­цит деше­во­го жилья.

За гра­ни­цей даже на малень­кую зар­пла­ту чело­век может снять квар­ти­ру и жить, пусть и без изли­шеств, но со всем необ­хо­ди­мым.

Наши же мало­иму­щие граж­дане вынуж­де­ны с про­тя­ну­той рукой про­сить у госу­дар­ства под­держ­ку в виде суб­си­дии или наде­ять­ся на соци­аль­ную арен­ду. Им дози­ро­ва­но выде­ля­ют­ся подач­ки, но так, что­бы обес­пе­че­ны были не все жела­ю­щие, и дефи­цит жилья был сохранен.

Госу­дар­ство же реаль­но помо­га­ет толь­ко бога­тым сло­ям полу­чить ещё боль­ший доход:

  • В Думе лоб­би­ру­ют­ся инте­ре­сы ком­мер­че­ских кругов.
  • Под­дер­жи­ва­ют­ся высо­кие цены на жильё: если бы велось актив­ное стро­и­тель­ство доход­ных домов и соци­аль­но­го жилья, цены бы дав­но упа­ли. Но это не выгод­но клас­су домовладельцев.
  • Клю­че­вая став­ка в Рос­сии одна из самых высо­ких в мире, что при­ве­ло и к самой доро­гой ипо­те­ке. Но сни­жать её бан­ки­рам невы­год­но, и госу­дар­ство их в этом под­дер­жи­ва­ет: ком­пен­си­ру­ет всё поте­ри по льгот­ным став­кам не насе­ле­нию, а банкам.
  • Насе­ле­нию вну­ша­ют мысль о выго­де ипо­те­ки, (в кото­рой чело­век пла­тит двой­ную или трой­ную цену за квар­ти­ру, в любой момент может поте­рять и свои день­ги, и квар­ти­ру, и стать веч­ным бан­ков­ским долж­ни­ком. И вновь встать с про­тя­ну­той рукой, про­ся мило­сты­ню у госу­дар­ства в виде реструк­ту­ри­за­ции дол­га)

Ипотека 6% и доходный дом

Но ведь бан­ков­ский про­цент пада­ет! — могут воз­ра­зить оппо­нен­ты. Ситу­а­ция как в анек­до­те: рань­ше ипо­те­ка была по 12%, а сей­час по 6%.

Одна­ко при бли­жай­шем рас­смот­ре­нии ипо­те­ка 6% ока­зы­ва­ет­ся иллю­зи­ей и обма­ном. Рас­смот­рим реаль­ный при­мер. Пред­по­ло­жим, кре­дит в раз­ме­ре 3 млн. руб. берет­ся на 15 лет в Сбер­бан­ке. Пер­во­на­чаль­ный взнос — 600000 руб. (20%).

Жить в доходном доме дороже, чем снимать обычную квартиру

  • По усло­ви­ям бан­ка выда­ча льгот­но­го 6% ‑го кре­ди­та воз­мож­на толь­ко при стра­хо­ва­нии не толь­ко недви­жи­мо­сти, но и лич­но­го стра­хо­ва­ния (хотя вто­рое — нару­ше­ние прав заем­щи­ка). Это добав­ля­ет еже­год­но око­ло 14000 руб. в год (при стра­хо­вом тари­фе 0,5%), то есть фак­ти­че­ски в пер­вые три года про­цент будет состав­лять не 6, а 6.5%. В насто­я­щее вре­мя по 6.7% мож­но взять ипо­те­ку в новострой­ке без вся­ких льгот, но при опре­де­лен­ных требованиях.
  • Пере­стра­хо­ва­ние про­из­во­дит­ся каж­дый год на остав­шу­ю­ся сум­му кре­ди­та, что долж­но умень­шать стра­хо­вую выпла­ту. Но с уче­том того, что банк вна­ча­ле ста­ра­ет­ся взять с заем­щи­ка свои про­цен­ты, а потом уже сам кре­дит, пер­вые 7 лет долг по телу кре­ди­та будет умень­шать­ся крайне мед­лен­но, поэто­му и сум­ма стра­хов­ки будет менять­ся незначительно.
  • Льго­ты предо­став­ля­ют­ся толь­ко на три года. (Хоти­те ещё на пять — рожай­те тре­тье­го), а осталь­ные 12 лет при­дёт­ся пла­тить по фик­си­ро­ван­ной ставке.
Читайте также:  Нотариусы требуют тщательнее проверять квартиры при покупке

Обра­ти­те вни­ма­ние! Став­ка фик­си­ру­ет­ся в раз­ме­ре клю­че­вой став­ки на дату заклю­че­ния дого­во­ра (в насто­я­щий момент она рав­на 7,25) + 2%. Это озна­ча­ет, что остав­ши­е­ся 12 лет заем­щик будет выпла­чи­вать ипо­те­ку по 9.

25% (с уче­том стра­хов­ки — это фак­ти­че­ски 10%), даже если клю­че­вая став­ка к тому вре­ме­ни соста­вит 4 — 5 %.

Таким обра­зом, остав­ши­е­ся 12 лет из 15 ипо­те­ка может ока­зать­ся откро­вен­ной обди­ра­лов­кой, чуть ли не в два раза доро­же предо­став­ля­е­мо­го на стан­дарт­ных усло­ви­ях кредита.

Вто­рой при­мер: Ипо­те­ка в новострой­ке 6.7%

На самом деле, здесь так­же 6.7% и не пахнет:

  • если заем­щик не име­ет зар­плат­ную кар­ту, добав­ля­ет­ся 0.8%;
  • за отказ от доб­ро­воль­но-при­ну­ди­тель­но­го лич­но­го стра­хо­ва­ния — еще 1%;
  • за отсут­ствие справ­ки НДФЛ‑2 — 0,8%;
  • за отказ про­ве­сти элек­трон­ную реги­стра­цию ипо­теч­но­го дого­во­ра — 0.1%;
  • за то, что выбра­на не та фир­ма-застрой­щик, с кото­рой сотруд­ни­ча­ет банк — 2%.

В ито­ге тариф 6.7 % вырас­та­ет до 9,6 %.

Чем всту­пать в такую псев­до-деше­вую ипо­те­ку, не луч­ше ли было бы:

  • Сред­ства, пред­на­зна­чен­ные для пер­во­го ипо­теч­но­го взно­са, поло­жить на нако­пи­тель­ный депозит.
  • Снять квар­ти­ру в доход­ном доме за 10 тыс. руб. в месяц на 10–15 лет.
  • Купить через этот пери­од себе жильё на собран­ные средства.

Читай­те на эту тему: Что выгод­ней — ипо­те­ка или копить.

Но види­мо, недо­ро­гие доход­ные дома не появят­ся до той поры, пока не изме­нит­ся госу­дар­ствен­ная поли­ти­ка под­держ­ки оли­гар­хи­че­ской про­слой­ки, когда гла­вен­ству­ю­щей целью ста­но­вят­ся сверх­при­бы­ли одно­го про­цен­та населения.

К сожа­ле­нию, хоро­ши­ми иде­я­ми как все­гда поль­зу­ют­ся афе­ри­сты: об этом видео.

Доходный дом

Квартирный вопрос в Российской империи в конце XIX — начале XX века решали с помощью доходных домов и паевых фондов

Жить в доходном доме дороже, чем снимать обычную квартиру

Дом на Никольской улице в Москве. Конец XIX века ( Репродукция Фотохроники ТАСС.)

Дореволюционный рынок жилья в двух российских столицах в начале XX века был преимущественно арендным — горожане снимали квартиры в доходных домах.

На долю доходных домов в Петербурге приходилось примерно 80% построек. Такой вид бизнеса приносил существенную пользу для городского бюджета: в 1913 году общий доход Москвы, например, составил 47 млн руб.

, 7 млн из которых — налоги с владельцев доходных домов.

АИЖК выпустило исследование «Рынок арендного жилья в дореволюционной России». «РБК-Недвижимость» публикует выдержки из этого исследования.

Появление доходных домов в Москве

Первые доходные дома появились в Москве в период 1785–1790 годов. Масштабное строительство доходных домов началось с середины XIX века.

Предпосылки появления арендного жилья:

  • первая волна урбанизации в связи с бурным ростом науки, промышленности и образования вызвала потребность в жилье у банкиров, инженеров, преподавателей, рабочих и студентов;
  • в стране, и в первую очередь в Москве и Санкт-Петербурге, появился свободный капитал, требовавший вложений.

Жить в доходном доме дороже, чем снимать обычную квартиру

Вид на Замоскворечье с колокольни Ивана Великого. 1884 год ( Репродукция Фотохроники ТАСС)

В конце XIX века городские власти участвовали в инфраструктурном строительстве: улицы приводились в порядок, к застраиваемым участкам тянули электрокабели, прокладывали водопровод и канализацию.

К реализации проектов доходных домов были привлечены лучшие архитекторы Москвы. Основными стилями, которые использовались при строительстве подобных жилых домов, стали модерн, неорусский и неоклассика.

Расцвет строительства доходных домов в Москве

К началу XX века в Москве насчитывалось более 550 доходных домов. Расцвет такого строительства приходится на период 1911–1915 годов, когда было возведено 195 домов. Доходные дома составляли 40% жилой недвижимости Москвы к 1917 году.

Домовладельцы привлекали известных арендаторов, так как они были лучшей рекламой для доходного дома. У некоторых доходных домов была социальная ориентация — например, доходные дома для профессоров вокруг университета.

Жить в доходном доме дороже, чем снимать обычную квартиру

Вид улицы Ильинки от Юшкова переулка. 1887 год ( Из фондов Академии архитектуры СССР. Репродукция Фотохроники ТАСС)

В 1911–1917 годах целевой аудиторией стала выступать многочисленная категория населения: одинокие служащие, деловые люди, молодые семьи и т. д.

Также производилось строительство доходных домов для беднейшего населения. Делилось оно на два типа: временное (ночлежные дома) и постоянное (на продолжительных срок).

Число доходных домов, построенных в Москве в период с 1878 по 1917 год

Что выгоднее: квартира или частный дом

За время самоизоляции спрос на частные дома в России вырос на 40 процентов, свидетельствуют данные опроса, проведенного ВЦИОМ.

Оно и понятно: одно дело — сидеть в квартире, какой бы просторной она ни была, и совсем другое — иметь приусадебный участок, где можно погулять с детьми, позаниматься спортом, сделать что-то своими руками.

К тому же, как ниудивительно это звучит, шикарные коттеджи обходятся дешевле квартир в стандартных многоэтажках.

— Себестоимость постройки частного дома начинается с 15 тысяч рублей за квадратный метр.

Готовая квартира в воронежской новостройке обойдется минимум в 43 тысячи за «квадрат», — рассказала риелтор Оксана Аникеева. Карантин помог ей продать 232-метровый дом, до этого висевший в объявлениях более года.

Двухэтажный особняк 2001 года постройки с гаражом и службами ушел по цене средней «трешки» — за 4,8 миллиона рублей.

Жить в доходном доме дороже, чем снимать обычную квартиру

Москалькова помогает получить жилье жертвам политических репрессий

Есть у индивидуального жилья и другие преимущества — например, возможность выбрать удобную планировку, а не подстраиваться под типовой проект. Современные технологии строительства, грамотно проложенные коммуникации, хорошее газовое и электрооборудование позволяют сэкономить до половины ресурсов по сравнению с квартирой.

— В многоквартирном доме невозможно прийти к согласию. Какие бы адекватные люди в нем ни жили, любое собрание превращается в базар. Поэтому нет возможности решать возникающие проблемы — например, бороться с недобросовестностью управляющей компании. А в частном доме я сам себе УК, — считает владелец новенького 150-метрового особняка Юрий Типтюк.

По профессии он директор филиала фармацевтической компании, а в душе строитель: вместе с тестем возвел три коттеджа и строит четвертый.

Понятно, дом — дело сложное и ответственное, требующее специфических знаний и постоянного контроля. Квартирой можно обзавестись за пару дней: нашел подходящую, взял ипотеку — и переезжай.

Коттедж в лучшем случае строится за пять-шесть месяцев, а обычно год и более. Все это время будущему домовладельцу приходится решать сложные инженерные и финансовые задачи, неусыпно следить за качеством работ.

Седых волос на голове точно прибавится, но результат того стоит.

Нарисуют — будем жить

Принято считать, что строительство дома начинается с проекта. Это не совсем так. Проект необходим, но до его составления необходимо представлять будущий особняк в мельчайших деталях: сколько человек будет в нем жить, чем они планируют заниматься, как станут ездить на работу и возить в школу детей.

— Не надо пытаться удивить соседей размахом. Большой дом дорого отапливать и обслуживать, трудно убирать. Можно, конечно, нанять домработницу, но далеко не каждый готов пустить к себе человека с улицы. Семье из двух человек вполне достаточно 100-метрового коттеджа. Для детей добавьте каждому по просторной комнате, — рассказал Юрий.

Риелторы подтверждают: особняки площадью более 200 квадратов продать практически невозможно — разве что коронавирус поможет.

Жить в доходном доме дороже, чем снимать обычную квартиру

Как считать срок давности при разделе недвижимости бывших супругов

Строить дом в два этажа имеет смысл в двух случаях. Во-первых, если площадь участка не позволяет разместить все необходимые помещения на одном уровне. Либо из окон второго этажа открывается красивый вид.

Во всех остальных ситуациях «многоэтажка» создает массу хлопот. Дети падают с лестниц (взрослые тоже), поднимать что-либо наверх страшно неудобно — чтобы убедиться в этом, достаточно раз сходить на второй этаж с пылесосом.

А нежилой чердак — отличная теплоизоляция и просторная кладовка.

План будущего дома следует тщательно обсудить со всеми его будущими обитателями.

— Я совершил классическую ошибку — планировал дом самостоятельно, — признался Юрий. — А теперь выяснилось, что жене на кухне не хватает рабочих поверхностей.

Необходимо продумать расстановку бытовой техники — от этого зависит прокладка коммуникаций, а ее надо учитывать уже на стадии фундамента.

Не зарывайте деньги в землю

Экономить на геодезистах — себе дороже. Правильно выполненная съемка стройплощадки позволит определить тип и геометрию фундамента — невидимой, но самой важной части жилья. Кстати, на фундаменте экономить можно и нужно.

— Незачем зарывать в землю треть стоимости дома. Свайный фундамент подходит для любой почвы, стоит недорого, а делается быстро. Важно только соблюдать технологию его укладки. Это вообще самое важное в строительстве. Нарушение технологий в цоколе влечет за собой искажение геометрии всей постройки — потом по стенам могут пойти трещины.

Проблема любого домостроителя, как найти честную бригаду, имеет решение. Отличить добросовестных рабочих от халтурщиков можно, побывав на их предыдущих объектах и поговорив с заказчиками.

Не надо пытаться удивить соседей размахом. У большого дома — большие минусы

— Любая нормальная бригада имеет портфолио и охотно демонстрирует сданные объекты. Если нет — есть повод насторожиться, — рассказал бригадир отделочников Иван Апарин.

  • А страшнее несоблюдения технологий может быть лишь их следствие: устранение недоделок или внесение поправок в проект уже по ходу работ.
  • — Переделки влекут за собой новые изменения, и в итоге стоимость дома может вырасти в разы, — предупредил Типтюк.
  • Что почем
  • Проект — 50 тысяч рублей.
  • Фундамент и черновой пол — 1 миллион рублей.
  • Стены — 1 миллион рублей.
  • Инженерные сети — 600 тысяч рублей.
  • Крыша из натуральной черепицы — 1,5 миллиона рублей.
  • Окна — 300 тысяч рублей.
  • Черновая отделка — 400 тысяч рублей.
Читайте также:  В России 9% всех кредитов на жилье приходится на военную ипотеку

Чистовая отделка (если сильно не выделываться) — 10 тыс./кв. м.

ИТОГО: 150-метровый коттедж обошелся Юрию Типтюку в 5,35 миллиона рублей. В эту сумму не включены стоимость участка и подключение коммуникаций.

Компетентно

Антон Лобосок, архитектор:

— Перед покупкой участка под строительство обязательно побывайте там и походите вокруг, чтобы убедиться, что поблизости нет неприятных сюрпризов типа цыганского табора, ЛЭП или собачьего питомника, а все необходимые коммуникации, транспортная и социальная инфраструктура, наоборот, присутствуют. Не надо брать проекты из интернета.

Иначе уже на этапе строительства можно столкнуться с тем, что планы и прилагающиеся к ним фасады не совпадают. Любой проект — чья-то интеллектуальная собственность, и готовый продукт никто бесплатно не раздает. В Сети висят «демоверсии» с намеренно искаженными размерами. И еще: даже грамотно составленную смету надо умножать на полтора.

Топ-5 отличий доходного дома от съемной квартиры

Page 2

1

Где в Ярославле делают прививки 

Дзержинский район:

  • поликлиника № 1 больницы № 9 — Тутаевское шоссе, 95;
  • поликлиника № 5 больницы № 9 — Тутаевское шоссе, 85;
  • поликлиника № 2 больницы № 9 — улица Труфанова, 21, корп. 2;
  • поликлиника № 3 больницы № 9 — Тутаевское шоссе, 31.

Фрунзенский и Красноперекопский районы:

  • поликлиника № 1 больницы им. Семашко — улица Носкова, 8;
  • поликлиника № 1 больницы № 2 — Московский проспект, 43/10;
  • поликлиника № 2 — улица Ньютона, 30.

Кировский и Ленинский районы:

  • поликлиника № 1 центральной городской больницы — проспект Октября, 52;
  • поликлиника № 2 центральной городской больницы — улица Угличская, 38.

Заволжский район:

  • поликлиника № 1 больницы № 3 — улица Маяковского, 61.

2

Как записаться на вакцинацию

Записаться на прививку можно на Едином портале госуслуг. Нужно выбрать услугу «Запись на прием к врачу».

Далее:

  • в карточке услуги выбрать поликлинику;
  • выбрать должность «Врач-терапевт (вакцинация)» или «Вакцинация от COVID-19»;
  • выбрать «Кабинет вакцинации от COVID-19»;
  • выбрать удобное время;
  • записаться. Сделать это можно не только на «Госуслугах».

Если вы не хотите записываться через «Госуслуги», можете просто позвонить в колл-центр своей поликлиники. Все поликлиники Ярославля с адресами и телефонами.

3

Сделать прививку в выездном прививочном пункте

Для того чтобы сделать прививку в выездном прививочном пункте, записываться заранее не нужно. Достаточно прийти с паспортом, страховым медицинским полисом и СНИЛС.

Где находятся выездные пункты:

  • торговый центр «Рио» на Тутаевском шоссе в Ярославле — с понедельника по четверг с 17:00 до 19:00;
  • торговый центр «Вернисаж» — ежедневно с 15:00 до 20:00;
  • в Тутаеве в торговом центре «Район» на улице Моторостроителей, 72а — с 16:00 до 19:00, а в субботу с 11:00 до 14:00;
  • в Рыбинске в центре «Сенная площадь» на Герцена, 62 — ежедневно с 13:00 до 18:30;
  • в Рыбинске в МФЦ «Мои документы» на улице Генерала Батова, 1 — в будни с 13:00 до 18:00.

4

Что нужно знать о прививке 

Вакцинация от коронавируса добровольная. Кроме того, у всех вакцин есть противопоказания.

— Принятие решения о вакцинации должно основываться на оценке соотношения пользы и риска в каждой конкретной ситуации, — сказали в департаменте здравоохранения. — Решение вопроса о применении вакцины для пациента решает врач или фельдшер, осуществляющий осмотр пациента перед прививкой с учетом имеющихся показаний и противопоказаний для проведения

вакцинации.

Сдавать анализ на антитела перед прививкой не обязательно. Если вы уже переболели коронавирусом, то Роспотребнадзор советует сделать прививку через несколько месяцев после выздоровления.

5

Кому в Ярославской области необходима прививка 

Вы вправе не ставить прививку, даже если входите в группу риска, вас не будут принуждать к этому через суд. Но если ваша работа входит в установленный правительством перечень, то без вакцинации вы не сможете ею заниматься.

Прививка нужна:

  • если вы работаете в сфере сельского хозяйства, строительства, геологии, лесозаготовки, дезинсекции, животноводства, заготовки сырья на территориях, неблагополучных по инфекциям, общим для человека и животных;
  • если вы работаете в компаниях по отлову и содержанию безнадзорных животных;
  • если вы работаете в компаниях по обслуживанию канализаций, оборудования и сетей;
  • если ваша работа связана с больными инфекционными заболеваниями;
  • если вы работаете с живыми культурами возбудителей инфекционных заболеваний;
  • если ваша работа связана с кровью и биологическими жидкостями человека;
  • если вы работаете в образовательных учреждениях.

6

Новое постановление правительства о прививке 

Из-за ухудшения эпидемиологической обстановки правительство Ярославской области выпустило ряд ограничений. Согласно официальному протоколу совещания опергруппы по предупреждению распространения инфекции, в нашем регионе прививка носит рекомендательный характер.

«Организациям независимо от организационно-правовой формы и формы собственности, осуществляющим деятельность в сфере общественного питания, предоставляющим услуги в сфере туризма, обратить внимание на требование Роспотребнадзора о необходимости вакцинации от коронавирусной инфекции максимального количества сотрудников организаций (не менее 60%). При отсутствии подтверждения вакцинации сотрудникам необходимо раз в две недели проходить ПЦР-тестирование на коронавирус», — говорится в документе.

Пока нет ни одного . Добавьте комментарий первым!

Page 3

Page 4

Page 5

Page 6

Page 7

Грустная история о мошенничестве или как мы попали на полтора миллиона. Я сразу хочу отметить, что, как и все, никогда не думала, что такое может произойти со мной. С кем угодно, но не со мной. До сих пор в шоке и не до конца осознаю произошедшее. Пожалуйста, прочитайте, по возможности поделитесь этой историей, потому что кому-то она сохранит нервы и деньги.

11 июня моей маме позвонили из следственного комитета и спросили, знает ли она человека А. Она ответила, что нет. Тогда человек, представившийся следователем, сказал, что какой-то из банков продал ее данные и теперь на нее пытаются взять кредит, судя по всему, мошенники.

Чтобы такого не повторялось, следователь сказал, что нужно взять как можно больше кредитов и закрыть кредитный потенциал (то есть взять максимальное количество кредитов, пока в них не будет уже отказано).

Конечно, мама насторожилась: а в чем смысл и как это должно помочь?

Следователь успокоил ее. Сказал, что подскажет, как сразу закрыть кредит. А если мама не верит, что это не уловка, то может проверить этот телефон и его личность. Он представился следователем, сказал должность и ФИО.

Номера совпали, гугл выдал совпадение с реальным телефоном. «Следователь» сказал соблюдать указания Центробанка. Информацию запретили разглашать, мол, это конфиденциально и можно попасть под статью.

Мама сказала, что именно угрозы статьей сильнее всего на нее подействовали.

Page 8

Page 9

«Я же никому не мешаю»

У каждого водителя есть свои убеждения на тему, почему в этот раз он встанет с нарушением правил. Но есть и те, кто свято верит, что он абсолютно чист. Например, водитель белого «Форда», вставший ровно у выезда с парковки и до знака «Остановка и стоянка запрещена» считает, что выбрал идеальное место на занятой улице.

— Никакого нарушения нет. Я не вторым рядом стою, никому не мешаю. Он [автомобиль, стоящий в парковочном кармане] выедет, я перед знаком встал. Нельзя — это вот сзади стоит. Я же машину не оставил и не ушел, как некоторые молодцы здесь — встанут, и улица едет в один ряд. Я считаю, что здесь должен эвакуатор стоять, — подытожил водитель.

Он так и не понял, что своей стоянкой в действительности ограничивает выезд с разрешенной парковки, создает помеху для движения.

«Я на минуточку»

В день нашего рейда по улице Победы нам попадались в основном нарушители «Я на минуточку». Большинство из них ставили машину вторым рядом.

— Я абсолютно с вами согласна, что так нельзя. Но у меня подруга с маленьким ребенком, через пару минут выйдут, и мы уедем, — мило улыбаясь, ответила брюнетка за рулем красной «Хендай».

Проживание в доходных домах будет дороже обычной аренды

Необходимо разработать систему льгот по налогу на имущество и продумать возможность выдачи застройщикам доступных займов, чтобы инвесторам было выгодно вкладывать средства в доходные дома

В доходных домах, которые планируется строить в Москве при поддержке федеральных властей, стоимость проживания может оказаться выше, чем стоимость обычной аренды, пишет «Коммерсантъ» со ссылкой на данные фонда «Институт экономики города». Чиновникам нужно разработать систему льгот по налогу на имущество и продумать возможность выдачи застройщикам доступных займов, чтобы инвесторам было выгодно вкладывать средства в такие объекты.
 

Участники дискуссионного клуба при «Институте экономики города» пришли к выводу, что разницу между ценой аренды вторичного жилья и стоимостью проживания в доходных домах можно устранить, если снизить платежи за аренду земли, налог на имущество, обеспечить застройщиков дешевыми кредитными средствами, а также возложить обязанность по обеспечению социальной инфраструктурой на власти муниципалитетов и регионов.
 

Исполнительный директор ИЭГ Татьяна Полиди отмечает, что цена проживания в доходных домах в полтора раза выше, чем стоимость аренды квартир на вторичном рынке. Она приводит в пример проекты от Агентства ипотечного жилищного кредитования.
 

АИЖК в настоящее время является единственным в столице крупным игроком на рынке арендного жилья.

Читайте также:  Россияне до 25 лет стали брать более крупные ипотечные кредиты

Летом прошлого года агентством был учрежден ЗПИФН «Кутузовский», включающий 800 апартаментов, ранее купленных в жилом комплексе Match Point от ВТБ  и 10 тыс. кв. метров жилья в ЖК «Лайнере» от «Интеко».

АИЖК планирует построить для сдачи в аренду 153 тыс. кв. метров апартаментов в инноцентре «Сколково».
 

Предполагается, что эти проекты дадут толчок формированию рынка арендного жилья.
 

В «Лайнере» средняя цена аренды будет составлять 1,5 тыс. рублей за «квадрат».  В этом же направлении, вблизи станции метро «Полежаевская», примерная цена аренды жилья составляет в среднем 1,2 тыс. рублей за 1 кв. метров.

Татьяна Полиди отмечает, что большая часть спроса на аренду в Москве  приходится на объекты по цене 1 тыс. рублей за «квадрат», расположенные за Третьим транспортным кольцом.

По мнению эксперта, если строить доходные дома с нуля или реконструировать старые объекты с готовыми коммуникациями, а не покупать готовое жилье, арендные ставки могут быть ниже.
 

Председатель правления Ассоциации инвесторов Москвы Любовь Цветкова говорит, что у столичных застройщиков есть интерес к строительству арендного жилья. Она приводит в пример БЭЛ, «Эталон» и другие компании.

Не сравнить с общежитием. Российский рынок доходных домов начал свое формирование

Столичный опыт

Первый современный доходный дом появился в Москве в Большом Николоворобинском переулке в октябре 2003 года. Инвестором проекта выступил Департамент инвестиционных программ строительства Москвы.

Вскоре в этом доме началась сдача квартир в аренду.

Основными арендаторами стали бизнесмены из российских регионов и зарубежные предприниматели, чьи деловые интересы требуют длительного пребывания в столице.

Доходный дом, оказавшийся первопроходцем в современной России, состоит из 47 квартир, оборудован двухуровневой подземной стоянкой. Аренда двухкомнатной квартиры в нем обходится в 75 тыс. рублей в месяц, семикомнатной — в 300 тыс. рублей.

В арендную плату входит оплата охраны, технического и инженерного оборудования. За отдельные деньги можно воспользоваться подземным гаражом, услугами по помывке автомобиля и уборке помещений. В доме есть медицинский центр, прачечная, детский сад и даже центр йоги.

На сегодняшний день дом в Большом Николоворобинском переулке заселен практически полностью.

После появления первого доходного дома рынок начал свое постепенное формирование. Второй был построен в Москве на Плющихе. Строительство третьего — многофункционального комплекса на Пречистенской набережной — только началось. Однако дальше столицы опыт доходных домов не распространился. В российских регионах пока не экспериментируют с ними.

А где перспективы?

Как утверждает Тимур Брегадзе, исполнительный директор «Группы компаний „Магистр“», строительство доходных домов в России — это перспективное направление, способное стать доминирующим форматом на рынке недвижимости в ближайшем будущем по многим причинам. «Во-первых, у нас есть исторический опыт.

Не секрет, что в дореволюционной России подобный формат был широко распространен. Во-вторых, в европейской части страны спрос на такой вид жилья существует, о чем свидетельствует первый опыт московских компаний.

В-третьих, для инвесторов, которые будут готовы вкладывать свой капитал на долгосрочной основе, это даст возможность выбора: получать „вечный доход“ либо, если потребуется, продать построенный дом», — уверен г-н Брегадзе.

Генеральный директор агентства недвижимости «Дом» Геннадий Малков также уверен в успешных перспективах доходных домов. «Рынок недвижимости России медленно, новерно приходит в состояние, похожее на западный, — говорит он. — Та группа граждан, которая не собирается „бросать якорь“ в месте своей временной работы, не будет покупать там жилье.

Для них будет лучше снять благоустроенное жилье в аренду. Кроме того, в период создания личной кредитной истории молодые семьи смогут решать свои жилищные проблемы, арендуя жилье. Те, кто не может надеяться на покупку жилья в ипотеку, также будут снимать его в аренду. Этот рынок в регионах появится, когда закончится „халявная“ ипотека».

Инвестиции и отдача

С одной стороны, строительство доходных домов — интересная бизнес-идея. Но пока есть много причин, которые тормозят развитие этого рынка.

Одна из них — сложности с получением земельного участка в центре города или ближе к центру.

«Доходные дома чаще всего будут строиться в удаленных, спальных районах, где земля более дешевая, но это снижает привлекательность таких домов», — прогнозирует Андрей Цымбалюк, заместитель директора компании «Финам-Барнаул».

Обычно при строительстве застройщик вкладывает 30% собственных средств и 70% привлеченных. Например, по договорам долевого участия. При постройке доходного дома строительной организации необходимо располагать солидными собственными средствами либо привлекать банковские кредиты. Однако далеко не всякий банк пойдет навстречу застройщику.

Банку не слишком выгодно выдавать такие кредиты: они очень велики, предоставляются на длительный срок и часто не имеют достаточного обеспечения. Выход можно найти в господдержке. Государство могло бы давать банковскую гарантию для выдачи застройщику кредита.

Оно также может само выступить в качестве инвестора, вложив в строительство определенные бюджетные средства.

«Длинные деньги», необходимые для возведения доходных домов, ограничивают круг заинтересованных инвесторов, — говорит Андрей Цымбалюк.

— Скорее всего, это будут организации, которые смогут позволить себе долгосрочное инвестирование, — страховые компании, банки, ПИФы». Инвесторами строительства доходных домов могут выступать и солидные организации с крупным финансовым потенциалом.

«Такие предприятия могут строить общежития и малосемейки для своих работников, — считает Николай Хадамянц, помощник руководителя по техническим вопросам компании „Стройгаз“. — Это способствует закреплению кадров, усилению мотивации персонала.

Работники могли бы жить в квартире, принадлежащей предприятию, и постепенно выплачивать ему стоимость жилья. Через определенный период они сами стали бы собственниками жилья».

По словам г-на Цымбалюка, необходимо учитывать и длительный срок окупаемости доходных домов. Он составляет около семи лет, хотя первый московский дом окупил себя примерно за четыре года.

«Инвесторам часто неинтересны проекты по строительству доходных домов без предоставления соответствующих льгот со стороны властей, — констатирует Андрей Цымбалюк.

— Заинтересованность властей и предоставление льгот можно считать главным стимулом к строительству домов этого формата».

Прибыль от продажи жилья составляет примерно 50% от вложенных средств. При сдаче квартир в аренду она понижается до 15%. Многие российские застройщики, привыкшие к чрезмерной по западным меркам прибыли, вряд ли согласятся с ее понижением. Кроме того, цены на готовое жилье растут гораздо быстрее арендных ставок. В общем, динамика складывается не в пользу доходных домов.

Дешевле не ждите

Эксперты полагают, что серьезную конкуренцию доходным домам составляет рынок частной аренды. Арендодатели имеют в собственности по нескольку квартир, сдают их и зачастую уклоняются от уплаты налогов.

Застройщику, который предоставляет в аренду квартиры в доходном доме, практически невозможно будет водить за нос налоговые органы. Хотя некоторые лазейки есть. Управление доходным домом застройщик или инвестор может поручить закрытым ПИФам недвижимости, став единоличным пайщиком фонда.

Когда срок существования фонда (1−15 лет) подойдет к концу, пайщик заплатит налоги. Они будут гораздо ниже привычных 13% для физических лиц или 24% для юридических лиц.

Ставка аренды квартир в доходном доме будет существенно выше, чем в обычных строениях. Это может отпугнуть потенциальных арендаторов.

Чтобы они могли снимать квартиры в доходных домах, государство (или работодатель) должно компенсировать им до 2/3 арендной платы. Впрочем, для бизнес-сегмента это неактуально.

Состоятельные люди обладают достаточными средствами и не пожалеют денег за удобное жилье.

Развитию рынка доходных домов мешает отсутствие культуры съема жилья. «К сожалению, арендаторы относятся к занимаемому жилью без должного уважения и трепета, — констатирует Геннадий Малков. — В Барнауле этот рынок не развивается потому, что собственники свободного жилья не хотят рисковать и не желают иметь проблемы, которые им зачастую создают арендаторы».

Что будет на Алтае

Возможность постройки доходных домов в Алтайском крае эксперты оценивают неоднозначно. По мнению Андрея Цымбалюка, в крае есть инвесторы, обладающие достаточными средствами для возведения таких домов.

Правда, невысокий уровень доходов населения пока не позволяет сформироваться спросу на доходные дома бизнес-класса.

Это отмечает Евгений Галкин, заместитель начальника Управления Алтайского края по строительству и архитектуре.

Более реальны проекты строительства доходных домов эконом-класса. «Сегодня такие дома были бы востребованы жителями края, которые не имеют средств на приобретение собственного жилья. В первую очередь молодежью, — полагает Николай Хадамянц.

— Правда, при условии, что арендная плата в них была бы ниже аренды жилой площади у частников».

По расчетам Андрея Цымбалюка, средняя стоимость арендной платы в доходных домах эконом-класса должна составлять порядка $ 100 за однокомнатную квартиру.

В свою очередь, Геннадий Малков уверен, что в крае есть потенциальный спрос и на доходные дома бизнес-класса. «Спрос на аренду был, есть и будет всегда. Сегодня рынок качественного предложения практически отсутствует. Те серьезные клиенты, которые просят нас подобрать им хорошее жилье в аренду, крайне возмущены завышенными ценами и отсутствием качественного сервиса», — говорит он.

СправкаИз истории доходных домов

Первые доходные дома в России начали строить в XVIII веке в Санкт-Петербурге. Они были малоэтажными, но в середине XIX века появляются многоэтажные доходные дома. На первых этажах размещались магазины, ателье, салоны, на вторых — офисы, на третьих — квартиры, снятые состоятельными людьми. На последующих этажах размещалось более доступное жилье. Действовало правило — чем выше, тем дешевле.

В России конца XIX — начала XX века доходные дома были господствующим типом жилья. В них снимали квартиры чиновники, торговцы, военные, студенты. Состоятельные горожане, как правило, арендовали благоустроенные квартиры со множеством комнат.

В Барнауле тоже были доходные дома. Например, в 1915 году на ул. Гоголя, 76 построили доходный дом Аверина. За небывалую по тем временам высоту в четыре этажа его прозвали «небоскребом».

После революции 1917 года строительство и эксплуатация доходных домов прекратились.

Источники: www.m3m.ru, www.kommersant.ru, www.barnaul.org

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *