Согласно статистике, до 80% новостроек в Москве и Московской области сдается с нарушением сроков. Как быть, если это коснулось и Вас? Есть два варианта — смириться и терпеть неудобства или отстоять собственные интересы и получить компенсацию.
Права дольщика по ДДУ (договору долевого участия) предусматривают взыскание неустойки с застройщика в случае невыполнения им своих обязательств. Это закреплено Федеральным законом №214-ФЗ. Если компания отказывается выплатить Вам положенную сумму добровольно, придется судиться. Никогда не имели подобного опыта? Наша инструкция Вам в помощь.
Самый главный шаг 1. Проверка застройщика.
Так как мы работаем по системе оплаты после выполнения нами работ и фактического получения клиентом денег от застройщика, то кому как не нам, на собственном 15-летнем опыте известно, что перед тем как все начинать, нужно проверить застройщика на платежеспособность.
Иначе вы потратите время и деньги зря. Конечно, если вы обратитесь в нашу компанию, то мы все сделаем за вас и вы не будете рисковать ни первым ни вторым. Но мы не берем в работу застройщиков, с которых нечего взять.
Если вы не разбираетесь в бухгалтерском балансе застройщиков и не можете предсказать финансовую стабильность компании, то можете довериться нам.
Практически все топовые застройщики проверены нами здесь. Если вашего застройщика нет в указанном списке, либо вы сомневаетесь в актуальности таблице, то можете обратиться к нам. Наш менеджер абсолютно бесплатно сообщит вам, работаем мы по этому застройщику без предоплаты или нет. Если вы все привыкли делать самостоятельно, то вот статья как самостоятельно проверить застройщика.
Как дольщику взыскать неустойку своими силами
Для начала разберемся, какие выплаты Вы можете получить при срыве сроков передачи квартиры:
1) Неустойку — насчитывается за каждый день задержки.2) Возмещение убытков — сюда относят расходы на оплату жилья, которое Вы вынуждены были снимать.3) Компенсацию морального вреда — принимается во внимание стрессовая ситуация, возникшая по вине застройщика.
4) Штраф — 50% от присужденной суммы всех вышеперечисленных санкций.
Когда требовать неустойку?
Многие участники долевого строительства, столкнувшись с отсрочкой новоселья, предпочитают ждать, чтобы ситуация решилась сама собой. Но следует понимать: даже небольшая задержка сдачи дома — тревожный знак. Не исключено, что у застройщика заканчивается финансирование, и на компенсации всем заявителям потом может просто не хватить денег. Поэтому с решением вопроса стоит не стоит медлить.
Профессионалы в сфере защиты прав дольщиков рекомендуют действовать с первого дня просрочки. Это не означает, что Вы получите мизерную неустойку за одни сутки.
Если дело дойдет до суда, то весь процесс может занять до 8 месяцев — в случае с судом общей юрисдикции. Размер выплаты будет рассчитан до дня исполнения застройщиком обязательств, то есть до даты подписания акта приема-передачи объекта.
Уточнить требования по сумме неустойки можно до момента вынесения решения в суде первой инстанции.
Кроме того, если задержка передачи объекта превысила 2 месяца, ДДУ по инициативе дольщика может быть расторгнут. В этом случае застройщик обязан в течение 10 рабочих дней вернуть внесенные Вами деньги и выплатить неустойку как процент за пользование чужими средствами, который будет рассчитан со дня, когда дольщик внес оплату по договору долевого участия.
Итак, Вам не передали квартиру в день, указанный в договоре. Начинаем принимать меры.
Шаг 2. Расчет неустойки для дольщика.
Чтобы определить сумму выплаты самостоятельно, обратимся к договору долевого участия. В нем указана дата, в которую застройщик обязуется передать Вам квартиру. Считать неустойку нужно со следующего дня по текущую дату, либо по дату подписания акта приема-передачи.
Для физических лиц компенсация за каждый день просрочки равна 1/150 ключевой ставки ЦБ — с 27 июля 2020 года эта величина установлена в размере 4,25%.
Обратим внимание: в последнее время она постоянно снижается. Поэтому, если просрочка передачи жилья началась до 28.10.2019, разумно рассчитывать неустойку за предыдущий период по ранее действующей ставке, поскольку она была выше.
Сложив результаты за прошлый и настоящий периоды, Вы получите большую сумму, чем при едином расчете по текущей ставке. Выполнить вычисления, не прибегая к сложным формулам, поможет калькулятор неустойки дольщика.
Шаг 3. Составление претензии застройщику.
Это важный юридический момент. Вы сможете требовать в суде 50-процентный штраф только в том случае, если соблюден порядок досудебного урегулирования вопроса — то есть застройщику была направлена претензия.
В письменном документе излагаются требования дольщика и приводится расчет неустойки по ДДУ, которая подлежит уплате. Претензию нужно подавать лично либо направить почтой ценным письмом с описью вложения.
В первом случае не забудьте сделать копию. На ней застройщик обязан поставить: отметку о принятии, подпись, фамилию, имя, отчество лица, подписавшего документ, дату, печать или штамп организации. Не будет хотя бы одной составляющей — суд может не учесть претензию. Тогда 50% штрафа в свою пользу Вы не получите.
Решили воспользоваться услугами почты — направляйте письмо на юридический адрес. Актуальность второго реквизита нужно обязательно уточнить в выписке из ЕГРЮЛ.
Если застройщик отказал в выплате неустойки либо просто игнорировал претензию, то по истечении 10 дней с момента ее подачи можете подавать иск в суд.
Шаг 4. Подготовка искового заявления.
Для подачи иска о взыскании неустойки дольщику нужно подготовить пакет документов:
— Копию ДДУ с приложениями.— Копии документов об оплате объекта по ДДУ, заверенные банком.— Копию договора переуступки прав (если есть).— Копии документов, подтверждающие оплату договора переуступки прав (если есть).
— Претензию к застройщику и документы, подтверждающие ее отправку.
— Переписку с застройщиком (если есть).— Документы, подтверждающие дополнительные расходы (например, договор аренды квартиры и расписки о внесении платы).— Копию паспорта. Первые две страницы с данными и фото и лист с текущей регистрацией— Справку о регистрации по форме №9 либо свидетельство о временной регистрации ( в случае отсутствия регистрации в паспорте, либо несовпадения фактического места проживания с указанной в паспорте регистрацией).
— Выписку из ЕГРЮЛ в отношении застройщика. (можно получить бесплатно в электронном виде на сайте ФНС )
Обратим внимание, что для судебных разбирательств по подобным делам установлен общий срок исковой давности — 3 года. Он отсчитывается с момента, когда участник сделки узнал о нарушении его прав.
Не успеете обратиться в суд в трехлетний период — и Вам могут отказать в удовлетворении требований по этому основанию в той части, в которой пропущен срок.
Исключение составляют случаи, когда срок пропущен по уважительным причинам: тогда его можно восстановить.
Исковое заявление составляется по типовому образцу. При его подготовке нужно учитывать ряд нюансов:
1) Установление ответчика. Иск должен быть предъявлен именно к застройщику, но это не всегда то лицо, что значится в ДДУ. Обязательно уточните информацию в разрешении на строительство.2) Уплата госпошлины. Вы освобождаетесь от нее при цене иска до 1 млн. рублей. В иных случаях размер пошлины составит 0,5% от суммы, превышающей миллион, но не более 60 тысяч рублей.
3) Моральный ущерб.
Юристы, знающие тонкости ДДУ, не советуют просить крупные суммы возмещения — как правило, такие требования оставляют без удовлетворения.
Уведомление застройщика. Сообщать ответчику о своем намерении подать иск нужно с 01.10.2019 г., соответственно при подаче иска у Вас должны быть почтовые квитанции, подтверждающие направление иска.
Подавать иск можно через канцелярию или непосредственно судье, который будет проводить слушание дела, на личном приеме. Чтобы заявление не осталось без движения, попросите сразу проверить, все ли документы собраны и правильно ли они заполнены.
Через 10 дней стоит позвонить и узнать, принят ли иск к производству. Если нет, нужно выяснить причины и устранить недочеты.
Выбор судебной инстанции.
В какой суд обратиться — арбитражный или общей юрисдикции? Однозначного ответа не существует, поскольку конечное решение зависит от множества условий. Размер исковых требований, позиция конкретного судьи, а также то, занимаетесь Вы своим процессом в одиночку или при поддержке юридической компании — все имеет значение для результативного взыскания неустойки с застройщика.
Обширная практика юридической защиты дольщиков позволила нам сделать несколько общих выводов, которые помогут Вам правильно определиться с подсудностью:
— Арбитражные суды рассматривают дела быстрее, в среднем за 2-3 месяца. Средний размер присуждаемой неустойки достигает 50-75%. Но в уплате 50-процентного штрафа в пользу дольщиков отказывают.
Кроме того, в связи с изменением судебной практики право требования штрафа не может переходить к юрлицу.— В судах общей юрисдикции в силу их загруженности процесс может длиться до 8 месяцев.
Несмотря на то, что размер компенсации определен законодательством, ее часто урезают в 3-5 раз на основании заявления ответчика о применении статьи 333 ГК РФ.
— Подавать иск в районный или городской суд лучше по месту Вашей регистрации, а не нахождения ответчика или строительства объекта. Не исключено, что судьи там будут более лояльны к застройщику, и это негативно отразится на суммах ваших выплат.
Подчеркнем: ни одно из этих соображений не стоит воспринимать как 100-процентное руководство к действию. И арбитраж ведет себя по-разному, и СОЮ не всегда снижают размер неустойки, и у застройщика может не оказаться никаких связей в местном суде. Поэтому полагаться следует лишь на тщательную подготовку документов и серьезное отношение к процессу.
Шаг 5. Участие в судебном процессе.
Этот этап потребует от Вас не только времени, но и напряженного внимания. Истцу необходимо:
— регулярно посещать судебные заседания;— эффективно реагировать на действия ответчика (привлечение третьих лиц, просьбы отложить процесс и т. п.);— вовремя готовить и подавать различные документы (письменные объяснения, ходатайства, заявления и т. д.);
— выработать тактику действий и оперативно вносить в нее коррективы при изменении обстоятельств.
Если суд первой инстанции вынес решение в Вашу пользу, ответчик может обжаловать его в течение 30 дней. Как правило, застройщик пытается таким образом растянуть рассмотрение дела и отсрочить получение исполнительного листа. Вам предстоит:
— получить апелляционную жалобу в суде первой инстанции;— подготовить отзыв, ответив на все аргументы застройщика;
— прийти на заседание по рассмотрению апелляции.
Апелляционный суд своим постановлением может изменить решение суда первой инстанции либо оставит его в силе. Однако следует учесть, что по статистике апелляция изменяет лишь 5% решений.
Шаг 6. Получение денег.
Как показывает многолетний опыт помощи дольщикам, выиграть процесс в суде — полдела. Получить реальные деньги зачастую гораздо сложнее. Почему? Читаем здесь.
Сначала нужно обратиться в экспедицию суда с заявлением о выдаче исполнительного листа (ИЛ). Через 1-2 недели документ будет у Вас на руках.
Затем ИЛ вместе с соответствующим заявлением необходимо предъявить в банк должника. Предварительно потребуется узнать его банковские реквизиты — из договора либо по запросу в налоговую инспекцию.
После предъявления исполнительного листа в банк деньги должны поступить на ваш счет в течение недели. Если этого не произошло, выясните почему. Возможно, в самом документе либо Вашем заявлении допущены ошибки. Другая причина — весьма распространенная — недостаток средств на счете должника и очередь по исполнительным листам.
В такой ситуации может быть два варианта решений: ждать, пока деньги не поступят, или отозвать исполнительный лист и передать его в УФССП. Вероятнее всего, у застройщика несколько счетов в разных банках, и приставы во все направят требования о списании средств. Так что лучше обратиться к ним сразу, не дожидаясь возникновения проволочек.
Трудности самостоятельного взыскания неустойки
Мы привели лишь простую пошаговую инструкцию по получению компенсации за просрочку. На практике все значительно сложнее. Например, как быть, если Вы подписали дополнительное соглашение о переносе срока сдачи объекта? Можно ли требовать неустойку «авансом», если новоселье откладывается? Наконец, что делать, если застройщик — банкрот?
Подобные «если» поджидают истца на каждом этапе пути. Как специалисты по защите дольщиков Москвы и области, мы считаем своим долгом предупредить Вас о неизбежных трудностях:
— Человеку, далекому от сферы права, бывает сложно разобраться в элементарных терминах, не говоря уж о многочисленных нюансах.— Против Вас будут выступать квалифицированные юристы застройщика, прошедшие не один процесс. «Сражаться» с ними без подготовки — дело очень непростое.
— Сбор документов, участие в заседаниях, предъявление исполнительного листа — все это на долгий период поглотит Вас целиком.
Не исключено, что Вы добьетесь результата — но для этого потребуется потратить массу времени, усилий и нервов. Гораздо надежнее и проще поручить решение вопроса профессионалам с богатым опытом защиты дольщиков в суде. О том, как правильно выбрать юриста вы можете прочитать здесь.
Обращаясь в компанию «Силкин и Партнеры», Вы ничем не рискуете. Мы не берем предоплату и работаем только за процент. Вы оплачиваете наши услуги лишь после того, как получите реальные деньги от застройщика.
За 15 лет судебной практики мы выиграли более 2800 процессов. С нашей практикой вы можете ознакомиться здесь. Уверены, что Ваше дело пополнит это число.
Готовы отстаивать свои интересы? Мы на Вашей стороне. Оставьте заявку на бесплатную консультацию и доверьтесь нашей профессиональной компетентности.
Нужно ли платить за переуступку прав?
Или позвоните нам прямо сейчас! Мы на связи!
+7-921-904-34-26
Насколько законна ситуация, когда застройщик требует платить за переуступку прав? Юридическая консультация для дольщиков проходит в нашем офисе в Санкт-Петербурге.
Планирование своих дел и своей жизни имеет одну особенность: планы могут быть насколько угодно детальными, могут учитывать все повороты сюжета, которые вы только можете себе представить – и все равно может произойти абсолютно непредвиденное событие, которое заставит вас эти планы пересмотреть и вместо них строить новые.
И приходится отменять договоренности, откладывать поездки и встречи, расторгать соглашения и договора – даже если они до этого были очень привлекательными и выгодными для вас.
Но если сдать билет на самолет или поезд нетрудно, и объяснить другу причину отмены встречи не составляет труда, то с оформленными по всем требованиям законодательства, подписанными и вступившими в силу договорами все далеко не так просто.
Причем чем более серьезным и затратным был договор – тем значительнее будут последствия отказа и сопутствующие этому сложности. А поскольку приобретение жилья по договору ДДУ для большинства становится самой серьезной сделкой в жизни – можно ожидать, что здесь масштаб проблем будет самым большим.
Однако это – далеко не так. И если вы в силу собственных обстоятельств или из-за нарушений застройщика намерены прекратить со строительной компанией дальнейшие отношения, у вас есть достаточно удобный вариант – переуступка права требования. Но некоторые застройщики стремятся усложнить жизнь дольщика и требуют платить за переуступку прав. Насколько это законно?
Чтобы разобраться в этом – начнем с основ.
Задайте вопрос, мы в онлайне!
+7-921-904-34-26 защита юристов по недвижимости в спорах по ДДУ или ЖСК
Как работает механизм переуступки?
Вы заключили с понравившейся вам строительной компанией договор ДДУ, однако что-то в вашей жизни или в ситуации с застройщиком переменилось. И теперь исполнения ДДУ вы уже не хотите – вы хотите от этого ДДУ избавиться, и если по договору все было оплачено — то получить эти деньги обратно.
В такой ситуации можно попробовать расторгнуть договор и потребовать возврата средств – но у такого решения есть несколько серьезных недостатков.
Поэтому многие предпочитают более простое и комфортное решение – переуступить те права, которые вам предоставляет договор, другому человеку или юрлицу, а взамен получить то, что вы за ДДУ заплатили.
На первый взгляд – решение идеальное: вы получили то, что требовалось вам, а строительная компания не потеряла ничего – для застройщиков нет принципиальной разницы в том, кто именно оплатит их работу – главное чтобы заплатили.
Но в реальной жизни у такого решения есть два ограничения.
Одно из них установлено российским законодательством: вы можете осуществить переуступку не раньше, чем ваш ДДУ прошел госрегистрацию, и не позже, чем объект был передан дольщикам.
И это разумно, потому что до госрегистрации вам фактически нечего переуступать, а после получения квартиры она становится вашей собственностью, которую можно продать или обменять.
А вот второе требование, по соответствию Защита прав дольщиков, у многих вызывает недоумение – потому что застройщик требует получать на такой шаг его согласие и вдобавок платить за переуступку прав. Возникает закономерный вопрос – это вообще законно или строительная компания просто пытается заработать везде, где сможет?
Задайте вопрос, мы в онлайне!
+7-921-904-34-26 защита юристов по недвижимости в спорах по ДДУ или ЖСК
Законность — или навязывание?
Как строительная компания составляет договор ДДУ? Ее юристы включают в него все возможные пункты для того, чтобы жизнь застройщика была как можно более комфортной и не обремененной проблемами и обязательствами, чтобы дольщики были ограничены во всем, в чем только можно их ограничить, и чтобы получать деньги на всем, на чем вообще можно хоть что-то заработать.
Исходя из таких предпосылок, строительная компания часто включает в ДДУ и пункт о том, что для переуступки своего права требования дольщик должен прийти к застройщику и получить на такой шаг разрешение строительной компании. И не просто получить формальное согласие – а еще и платить за переуступку прав.
Необходимость платить застройщики обставляют по-разному. Например, оговаривают в самом ДДУ необходимость платить за переуступку прав, но конкретные суммы не проставляют.
И потом, когда у дольщика появится потребность в переуступке – ему предлагают заключить еще один, дополнительный договор – на то, чтобы застройщик оказал дольщику услугу по оформлению переуступки и ее госрегистрации.
А услуга разумеется, будет не бесплатной: как показывает рыночная статистика, строительные компании требуют за это от тридцати тысяч до четверти миллиона рублей – в зависимости от уровня собственной жадности. И если ошарашенный такими цифрами дольщик отказывается платить – застройщик отказывает ему в возможности совершить переуступку.
К огромному сожалению, часто приходится слышать мнение о том, что такая ситуация – абсолютно законная.
Не удивляет, что такой законности твердят застройщики – ведь они с помощью описанной схемы могут весьма неплохо заработать практически ни на чем. Удивляет то, что на законности настаивают некоторые юристы.
Потому что на самом деле все иначе – включенное в ДДУ требование застройщика согласовывать с ним переуступку прав недействительно.
А оплата? Ведь некоторые ДДУ требуют не только согласования, но и необходимости платить за переуступку прав. И с оплатой – то же самое: это требование договора тоже является недействительным.
Давайте выясним, что на самом деле является законным.
Что говорит законодательство о согласовании переуступки и необходимости за нее платить?
Первое, что со всей очевидностью прописано в российском законе о защите потребительских прав, — это то, что строительная компания не наделена никакими правами по навязыванию своим дольщикам никаких дополнительных услуг.
И раз нет права навязывать услуги – нет и права выдвигать требование платить за переуступку прав.
А если застройщик пытается с этим спорить, то дольщику будет очень полезно узнать: судебные инстанции тоже считают именно так и принимают соответствующие решения по таким делам.
А что говорит ключевой для долевого строительства закон — ФЗ-214? Среди его положений есть всего два основания, по которым переуступка в принципе может быть признана недействительной:
- — если переуступаемый договор ДДУ был частично или полностью неоплачен;
- — если переуступка была сделана за рамками сроков, которые для нее предусматривает законодательство.
И все – ни сам Закон 214, ни закон о регистрации прав на недвижимость, ни регистрирующий сами переуступки Росреестр не предоставляют ни единого упоминания про то, что застройщик имеет хоть какое-то право кому-то что-то запрещать. И точно также на это смотрит отечественный Верховный Суд.
Единственное исключение
Все сказанное выше о том, что в согласии застройщика нет никакой надобности, и нет необходимости платить за переуступку прав, имеют все-таки одно-единственное исключение.
В ФЗ-214 есть упоминание о том, что в одном случае согласие застройщика понадобится – если речь идет о переуступке с переводом долга. И все.
Во всех остальных случаях требование строительной компании согласовывать переуступку с ней и уж тем более платить за переуступку прав вступает в противоречие с российскими законами. И любой дольщик может делать выгодную ему переуступку без учета того, что об этом думает строительная компания.
Задайте вопрос, мы в онлайне!
+7-921-904-34-26 защита юристов по недвижимости в спорах по ДДУ или ЖСК
Подробно
ЧаВо: покупка квартиры в долевке по уступке прав требования
Отвечаем на популярные вопросы по покупке квартиры по 214-ФЗ через уступку прав требования. Если вы не нашли здесь ответ на свой вопрос, задайте его в х, и мы обязательно дополним эту статью.
Покупали квартиру по ДДУ в рассрочку, полностью еще не рассчитались. Можем ли мы продать квартиру на стадии строительства по уступке прав требования?
Вы можете продать квартиру по переуступке, но при соблюдении одного из условий: либо вы вносите застройщику полную цену объекта, либо делаете перевод долга на нового дольщика (п.1 ст.11 214-ФЗ). Для перевода долга нужно обязательно получить согласие застройщика. Если застройщик против перевода долга, заставить его дать согласие никак нельзя.
Учтите, что переуступить права по договору долевого участия можно только после того, как этот договор зарегистрировали в Росреестре. Договор уступки (цессии) также нужно обязательно регистрировать в Росреестре. Если готовая квартира уже была передана по акту приема-передачи, продать ее по переуступке не получится: остается только стандартный договор купли-продажи.
Покупаем строящуюся квартиру через переуступку. У дольщика был открыт счет эскроу. Что это значит для нас?
Бояться счетов эскроу не нужно, наоборот — это дополнительная мера защиты дольщика. Счет эскроу открывается в надежном банке после регистрации договора участия в долевом строительстве. Дольщик вносит на этот счет стоимость квартиры.
Деньги депонируются на счете до наступления срока передачи квартиры, указанного в ДДУ, плюс 6 и более месяцев. Застройщик может получить эти деньги от банка только после того, как будет подписан акт приема-передачи квартиры с дольщиком.
Если сроки сдачи квартиры не соблюдаются, и у дольщика появляются основания для одностороннего отказа от ДДУ, он может забрать свои деньги со счета эскроу.
С момента регистрации договора уступки прав требования по ДДУ вы получите все права по счету эскроу, который был открыт для первоначального дольщика, то есть в случае проблем со сдачей дома сможете забрать деньги с этого счета.
Информацию о банках, которым разрешено открывать счета эскроу для договоров участия в долевом строительстве, можно найти на сайте ЦБ РФ (раздел про соответствие банков ч.3 ст.15.5 214-ФЗ).
При покупке квартиры по уступке смутило, что договор на инвестиционную деятельность, а не долевого участия. Стоит ли брать такую квартиру?
В ФЗ об участии в долевом строительстве есть прямой запрет на переуступку юрлицами или индивидуальными предпринимателями простым гражданам строящегося жилья на основании договоров, которые связаны с инвестиционной деятельностью по строительству многоквартирных домов (п.3 ст.1 214-ФЗ). Вам лучше поискать другую квартиру и не связываться с этим объектом.
Покупаю квартиру 214-ФЗ по уступке. По дому уже идет просрочка ввода в эксплуатацию. Смогу ли я получить неустойку, ведь фактически сам соглашаюсь на объект с просрочкой?
Вы все равно сможете требовать неустойку. При заключении договора об уступке прав требования на вас переходят все условия договора участия в долевом строительстве, в т.ч. срок передачи квартиры и право на неустойку за его нарушение. В ФЗ об участии в долевом строительстве прямо сказано, что передача готового объекта возможна только после ввода в эксплуатацию.
То есть на момент заключения договора об уступке застройщик по объективной причине вообще не может передать квартиру в этом доме кому бы то ни было. Случаи освобождения застройщика от уплаты неустойки прописаны в законе (например, уклонение дольщика от приемки готовой квартиры). Данная ситуация к ним не относится, застройщику придется нести ответственность за просрочку.
Судебная практика по похожему делу: определение 18-КГ13-86, п.2 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2013 года
Можно ли просить неустойку за просрочку передачи квартиры в двойном размере, если купили эту квартиру по переуступке у юрлица?
Да, можно. В п.2 ст.6 ФЗ об участии в долевом строительстве сказано, что застройщик уплачивает неустойку в двойном размере, если участником долевого строительства является гражданин.
Уступка прав требования означает, что права первоначального дольщика переходят к вам в том объеме и на тех условиях, которые существовали на момент перехода прав. То есть вы становитесь полноценным участником долевого строительства вместо компании, которая продала вам квартиру по переуступке.
Вы — участник долевого строительства и гражданин, поэтому можете просить неустойку в двойном размере.
ЧаВо: неустойка по 214-ФЗ за нарушение срока передачи квартиры по ДДУ
В качестве аргумента для обоснования своей позиции в суде можете использовать пункт 4 постановления Пленума Верховного Суда РФ №54 от 21.12.2017.
В нём говорится о том, что новый кредитор (вы, физлицо) на основании закона в силу своего особого правового положения может иметь дополнительные права, которых не было у первоначального кредитора (первоначальный дольщик, юрлицо).
В частности, это могут быть права, предоставленные законом РФ «О защите прав потребителей».
Могу ли я требовать с застройщика компенсацию морального вреда и штраф, если квартира приобреталась по договору уступки и первоначальным дольщиком было юридическое лицо?
Да, можете. В ФЗ об участии в долевом строительстве прямо сказано, что законодательство о защите прав потребителей применяется к договорам, заключенным гражданами-дольщиками для личных нужд, в части, не урегулированной 214-ФЗ.
Вопросы компенсации морального вреда и штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований дольщика 214-ФЗ как раз не регулируются.
Поэтому взыскивать компенсацию морального вреда и штраф можно на основании закона «О защите прав потребителей».
п.1.3. «Обзора судебной практики разрешения дел по спорам возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.
2017:
… к отношениям застройщика и гражданина, к которому перешли права требования по договору участия в долевом строительстве от первоначального участника долевого строительства (например, юридического лица), применяются нормы Закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом № 214-ФЗ.
Верховный суд обобщил практику по спорам между дольщиками и застройщиками — новости Право.ру
Верховный суд выпустил 38-страничный обзор практики разрешения дел по спорам, которые инициируют дольщики. Чтобы привести к единообразию правовые подходы, ВС напоминает, чего судам ни в коем случае нельзя упускать из виду: это все, что касается заключений и расторжения договоров о долевом строительстве, а также ответственность, которая предусмотрена за нарушение законодательства в этой области.
Что нужно помнить застройщикам, переносящим сроки строительства
Компания «ПроМен» уступила Тамаре Осиповой* права требования по договору участия в долевом строительстве, заключённому с фирмой «Континент», — последняя должна была построить многоквартирный дом, но не выполнила свои обязательства и сдала объекты с задержкой.
Это причинило дольщице нравственные страдания, и за их возмещением она обратилась в Мещанский районный суд. Кроме того, Осипова потребовала частично признать соглашение с «Континентом» недействительным, но ничего из этого ей добиться так и не удалось.
Апелляция засилила решение нижестоящей инстанции, в частности, сославшись на то, что при заключении договора уступки женщина была ознакомлена с уведомлением о переносе сроков сдачи объекта строительства.
Впрочем, с этим не согласилась гражданская коллегия ВС: она отменила апелляционное определение, указав, что уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве.
Чтобы их изменить, необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации (определение от 8 декабря 2015 года № 5-КГ15-156).
Когда застройщик не вправе расторгать договор
Застройщик «ТехноСтройОлимп» должен был не позднее 31 декабря 2013 года передать Геннадию Мельникову* однокомнатную квартиру, а мужчина обязался оплатить стоимость квартиры в течение трех рабочих дней с момента регистрации договора, что он и сделал.
Между тем компания нарушила сроки строительства, причем к моменту сдачи фактическая площадь квартиры оказалась меньше, чем была указана в договоре. Разницу в стоимости «ТехноСтройОлимп» дольщику не вернула и не уплатила неустойку — более того, попыталась получить с него деньги.
В итоге фирма уведомила Мельникова об одностороннем расторжении договора. Мужчина пошел в Бабушкинский райсуд, но тот иск не поддержал, как и позже Мосгорсуд.
ВС же пришел к выводу, что односторонний отказ застройщика от договора вследствие невнесения оплаты участником долевого строительства по договору участия в нем допускается только с учетом положений п. 4 ст. 450 ГК о добросовестности и разумности.
Признавая правомерным и обоснованным одностороннее расторжение ответчиком договора по мотиву неуплаты истцом денежных средств, суду следовало дать оценку обоснованности одностороннего отказа застройщика от исполнения договора и соответствию такого отказа действующему законодательству, указал ВС и отправил дело на пересмотр (определение от 19 апреля 2016 года № 5-КГ16-51).
Почему инициатива наказуема
Елизавета Уранова* обратилась в Ленинский райсуда города Чебоксары с иском к «Честр-Инвест»: в акте приема-передачи квартиры до этого были зафиксированы претензии истца к компании. Уранова посчитала, что ей должна быть начислена 100-тысячная неустойка.
Во время разбирательства застройщик против воли женщины перечислил ей 20 000 руб. Позже райсуд снизил сумму неустойки до 18 000 руб. и, с учетом выплаченной суммы, отказал в удовлетворении требований.
Когда дело дошло до ВС, тот указал, что перечисление застройщиком участнику долевого строительства денежных сумм после предъявления иска не может являться основанием к отказу во взыскании штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, а бремя доказывания несоразмерности подлежащей уплате неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства последствиям нарушения обязательства лежит на застройщике, нарушившем обязательства (определение № 31-КГ16-1).
Не захотел выплачивать неустойку — получай штраф
Краснодарская региональная общественная организация по защите прав потребителей «Ваше право» в интересах Петра Мухина* пыталась взыскать с ООО «Центр-Актив» неустойку по договору участия в долевом строительстве и штраф.
Поводом стал тот факт, что мужчина не сразу получил квартиру, за которую заплатил. Прикубанский райсуда Краснодара частично поддержал иск, но Краснодарский краевой суд отменил решение нижестоящей инстанции в части взыскания штрафа.
ВС последнее определение отменил, указав, что если участник долевого строительства до обращения в суд предъявил к застройщику законное и обоснованное требование о выплате неустойки, которое не было удовлетворено в добровольном порядке, с застройщика подлежит взысканию штраф в размере 50% от суммы указанной неустойки (определение от 1 декабря 2015 г. № 18-КГ15-177)
Застройщики должны не забывать об ответственности
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства его объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае неисполнения данной обязанности участник долевого строительства вправе требовать устранения нарушений и привлечения застройщика к ответственности.
Татарстанская общественная организация в сфере защиты прав потребителей «Консул», действуя в интересах Ксении Фадеевой*, обратилась в суд с иском к застройщику о взыскании денежных средств за устранение недостатков в строительстве и компенсации морального вреда из-за того, что тот не устранил недостатки в утеплении стен дома.
Апелляционная инстанция отказала в удовлетворении исковых требований в полном объеме, указав, что работы по наружному утеплению стены приведут к изменению общего имущества собственников многоквартирного дома без их согласия. ВС с этим не согласился и напомнил, что в соответствии со ст.
7 Закона № 214-ФЗ, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора.
В случае, если он построен с отступлениями от условий соглашения, то участник долевого строительства по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на
устранение недостатков. Таким образом, выводы апелляции незаконны (определение № 11-КГ15-9).
Суд обязан вчитываться в договор
Вне зависимости от того, какое название носит договор, суду нужно установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения слов и выражений в нем, так и от существа сделки. Если установлено, что в действительности имелся в виду договор долевого участия (ДДУ), к нему следует применять положения закона №214-ФЗ, в том числе, предусмотренные им меры ответственности.
В пример ВС приводит сразу несколько дел. Так, например, истец обратилась в суд, чтобы взыскать с застройщика неустойку за нарушение установленного договором срока передачи квартиры участнику долевого строительства.
Суд первой инстанции и апелляция в иске отказали, поскольку между застройщиком и дольщиком был заключен предварительный договор купли-продажи, а не договор участия в долевом строительстве, а значит, к сделке нельзя применить положения №214-ФЗ.
Верховный суд с этим не согласился. Как бы ни назывался договор, средства по нему привлечены для строительства квартиры в многоквартирном доме, значит, эти отношения регулируются законом №214-ФЗ.
ВС указал, что ели договором предусмотрены «строительство ответчиком многоквартирного дома, сдача его в эксплуатацию и передача квартиры в строящемся доме контрагенту, внесшему денежные средства на строительство», это — договор участия в долевом строительстве (определение № 78-КГ15-15).
В еще одном описанном случае суд первой инстанции требования о неустойке за несвоевременную передачу квартиры по такому же «предварительному» договору удовлетворил, а апелляция это решение отменила. указав, что «предварительный договор обязывает стороны лишь заключить в будущем основной договор и не предусматривает обязанность ответчика передать имущество».
Гражданская коллегия ВС, отменяя решение апелляции, посоветовала внимательнее изучать действительное содержание таких договоров, «с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон».
Если же выяснится, что под иным именем скрывался ДДУ, то застройщик несет по нему ответственность, предусмотренную законом №214-ФЗ, в том числе, и о выплате неустойки (определение № 5-КГ15-196).
В следующем примере ДДУ заключили два юрлица, а заявитель приобрела право требовать неустойку по договору цессии, заключенному с организацией-дольщиком.
Суд первой инстанции и апелляция исковые требования не удовлетворили, посчитав, что раз первоначально договор заключали юрлица, а истец соглашение с застройщиком не подписывала, право требования первоначального кредитора перешло к ней в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту цессии.
ВС с такими выводами, в целом, согласился, но посчитал, что компенсация новому кредитору все равно положена и даже разъяснил, как ее платить: пк таким отношениям должны применяться нормы закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной законом об участии в долевом строительстве (определение № 77-КГ15-2).
И наоборот, если между сторонами заключен ДДУ, к их отношениям закон о защите прав потребителей не применяется. Поэтому ВС отказал дольщице во взыскании компенсации морального вреда и взыскании 50-процентного потребительского штрафа (определение № 18-КГ15-214).
В договоре можно предусмотреть замену квартиры
При заключении ДДУ застройщик обязан предоставить дольщику полную и достоверную информацию о потребительских свойствах квартиры, которую он приобретает, и описание дома, с учетом окружающей обстановки, а также сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме (например, электрического, санитарно-технического, иного оборудования). Законом об участии в долевом строительстве замена квартиры на равнозначную не предусмотрена, но это можно предусмотреть в договоре.
Истец купила квартиру на первом этаже с видом из окна на газораспределительный шкаф. Такое соседство ей не понравилось, и женщина потребовала заменить жилье на равнозначную, взыскать компенсацию морального вреда и штраф за отказ добровольно удовлетворить требование потребителя (см. Вид из окна как повод поменять квартиру).
Суд первой инстанции и апелляция в иске отказали, поскольку и сам дом, и спорный шкаф за окном были возведены без нарушений СнИП и техрегламентов.
Кроме того, суд апелляционной инстанции указал, что закон №214-ФЗ не обязывает затройщика информировать будущих собственников о расположении разного рода инженерного оборудования в составе общего имущества многоквартирного дома и согласовывать с ними его установку.
ВС с этим не согласился. По его мнению, действующее законодательство обязывает продавца еще до заключения сообщить покупателю полную информацию о товаре, исключающую возможность возникновения любых сомнений относительно его потребительсикх характеристик (п. 1 ст.
10 закона о защите прав потребителей). А согласно ст. 19 закона об участии в долевом строительстве застройщик должен информировать дольщика о проекте и его изменениях.
В том числе, «о составе и расположении общего имущества в многоквартирном доме, например, электрического, санитарно-технического и иного оборудования».
Так что, компенсацию морального вреда и штраф истец требовать могла, а вот замены квартиры — нет, поскольку такого способа защиты прав закон о долевом строительстве не предусматривает (определение № 5-КГ16-47).
Когда дольщики должны попадать в кооператив
Жилищно-строительный кооператив, который пришел на смену обанкротившемуся застройщику и был создан для завершения строительства за счет дольщиков, обязан принять их в члены этого самого кооператива.
Истец заключила ДДУ с застройщиком и внесла деньги за квартиру в доме, который тот строил. Позже стройкомпания была признана банкротом, а недостроенный дом передали ЖСК, который обязался завершить строительство.
Однако когда истец попросила зачесть сумму, уплаченную ей по договору, в счет паевого взноса, а ее принять в члены кооператива, ЖСК отказал, поскольку к тому моменту состоялось внеочередное общее собрание кооператива, на котором постановили: новых членов в него не принимать, даже из числа кредиторов обанкротившегося застройщика.
Суд первой инстанции требования участницы долевого строительства удовлетворил, поскольку она об этом общем собрании ничего не знала, и кооператив не дал ей никакой возможности вступить в свои ряды.
Апелляцию это решение отменила, посчитав, что истец слишком поздно обратилась в кооператив, при этом пункты его устава, согласно которым ЖСК вправе проводить общие собрания, и прекращать прием членов, оспорены не были.
ВС определение апелляции отменила, указав, что раз кооператив был создан для защиты прав участников долевого строительства путем его завершения и приобретения в интересах членов кооператива жилья на праве собственности, он обязан был принять в свой состав каждого дольщика, за которым признано право собственности на паевой взнос, соответствующий вкладу в строительство дома, переданного ЖСК. Доказывать, что участник долевого строительства такого права не имел, должен кооператив (определение № 19-КГ16-5).
* имена и фамилии героев изменены
С полным текстом обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденным Президиумом ВС 19 июля 2017 года можно ознакомиться здесь.
Уступка права требования неустойки по договору долевого участия
Содержание
Как правило, судебный процесс по взысканию пени с застройщика длится несколько месяцев. За это время может произойти много событий, как с дольщиком, так и со строительной компанией, которая может попросту обанкротиться.
В этом случае участник рискует либо вообще не увидеть положенную компенсацию, либо получить ее через неопределенное время. Передача дольщиком своего права другой компании производится за определенную плату.
В зависимости от того, на каких условиях будет осуществляться выкуп неустойки по ДДУ, участник может или сразу получить оговоренную договором сумму, или компенсация ему будет выплачена после того, как денежные средства будут отсужены у застройщика.
Здесь возникает вопрос: а в чем, собственно, заключается выгода дольщика во втором случае, если ему все равно придется ждать выплат, пока будет длиться судебный процесс? Дольщик уступает свое право юридическому лицу, и автоматически дело попадает в арбитражный суд, который занимается рассмотрением споров между организациями. Дольщик же, как лицо физическое, может судиться с застройщиком только в судах общей юрисдикции, которые при рассмотрении дел о неустойке, очень часто применяют 333 статью ГК, позволяющую уменьшить ее размер. Как производится расчет неустойки, можно узнать здесь.
Арбитраж крайне редко снижает сумму требуемой пени по заявлениям юр.лиц к застройщикам, что подтверждается многочисленными случаями из судебной практики. В итоге у дольщика есть реальный шанс получить компенсацию значительно выше той, что он может взыскать сам.
Таким образом, у участника долевого проекта, которому положена неустойка, есть выбор: либо сразу получить определенную сумму с компании, с которой он подписал договор переуступки по ДДУ, либо ждать, пока закончится судебный процесс с застройщиком в Арбитраже, и ему будет выплачена отсуженная у строительной фирмы неустойка.
Как происходит переуступка неустойки
Уступка права требования неустойки по ДДУ производится на основании договора цессии, заключаемого между дольщиком (цедентом) и юридической компанией (цессионарием), который также как и договор долевого участия, проходит положенную регистрацию в госорганах. Данные договорные отношения регулируются положениями 214 ФЗ и статьями 382-390 ГК, в соответствии с которыми при оформлении договора необходимо учитывать несколько ключевых моментов:
- сделку можно совершать в любой момент действия договора и после подписания приемо-передаточного акта;
- передавая свое право на неустойку, дольщику не требуется получать согласие застройщика;
- нужно обязательно поставить в известность строительную компанию о смене кредитора, причем это необходимо сделать письменно;
- дольщик может передать только тот объем прав, которым владеет сам;
- участник не отвечает перед компанией, которой уступает право на неустойку за то, что должник не выполнит данное требование.
- цедент должен передать цессионарию все документы по данной сделке и сообщить сведения, необходимее для ее совершения.
Юридическая компания «Хелп Консалтинг» произведет расчет неустойки и поможет вам взыскать максимально возможную компенсацию с застройщика. Вы можете также переуступить нам свое право на требование неустойки с застройщика на выгодных для себя условиях. Вопросы, пожелания и заявку на получение юридических услуг вы можете оставить на странице «Контакты».
Поделиться статьёй в социальных сетях:
Разъяснения ВС РФ об уступке неустойки и потребительского штрафа по ДДУ
До конца февраля 2019 года застройщик должен был передать дольщикам квартиру в совместную собственность. Так и не дождавшись квартиры, в мае 2019 года дольщики отчаялись и продали долги застройщика предпринимателю. Был заключен договор цессии о передаче требований по ДДУ (договору долевого участия в строительстве).
Предпринимателю по цессии достались только требования, возникшие в связис ненадлежащим исполнением обязательств застройщиком, а именно:
Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс. Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.
- Получить неустойку за несвоевременную сдачу дома за период с марта по июнь 2019 года.
- Получить штраф по законодательству о защите прав потребителей (50% от суммы, присужденной потребителю за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителей).
- Получить неустойкуи штраф на будущее время — по день фактической передачи квартиры дольщикам.
Добровольно застройщик требования дольщиков и предпринимателя не удовлетворил. Предприниматель пошел в суд — взыскивать штрафы и неустойки с застройщика, дольщики участвовали в процессе как третьи лица.
Решения нижестоящих судов
Суды первой и апелляционной инстанций решили следующим образом:
- Неустойку за март-июнь 2019 года взыскали, но снизили ее по ст. 333 Гражданского кодекса РФ в два раза.
- В удовлетворении требования о взыскании потребительского штрафа отказали.
- В удовлетворении требований о взыскании неустойки и штрафа до момента исполнения обязательства по передаче квартиры отказали.
Позиция Верховного суда
Предприниматель просил Верховный суд РФ удовлетворить его требования в полном объеме. Судьи высшей судебной инстанции решили следующим образом:
- Пересматривать снижение неустойки по ст. 333 ГК РФ суд кассационной инстанции не может, поэтому в этой части решения нижестоящих судов оставили в силе.
- Право на потребительский штраф, в отличие от многих других видов ответственности, возникает не в момент нарушения обязательства, а в момент вынесения судом решения об удовлетворении требований потребителей, которые застройщик не исполнил добровольно.
Поэтому передать право на взыскание штрафа по законодательству о защите прав потребителей дольщики не могли — у них у самих еще не возникло на него права.
Возможный вариант — если права на квартиру тоже передавались, тогда предприниматель бы оказался в статусе потребителя и смог бы рассчитывать на получение штрафа. Но об этом речи в данной ситуации не шло.
- Отказывая в удовлетворении требований о взыскании неустойки на будущее время — до момента передачи дольщикам квартиры — нижестоящие суды посчитали, что к таким требованиям нельзя применить ст. 333 ГК РФ, поэтому нарушается баланс интересов участников процесса. Верховный суд с этим подходом не согласился, посчитав, что и удовлетворение таких требований, и применение к ним ст. 333 ГК РФ возможны. Решения в этой части были отменены, а дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
***
Также смотрите материалы по ссылкам: