Стоимость квадратного метра в новостройках Петербурга может вырасти на 20 тысяч рублей, считают эксперты в сфере недвижимости. Об этом передали в АБН со ссылкой на данные «РБК Санкт-Петербург». Всему виной подорожание строительных материалов, дефицит рабочей силы и еще несколько факторов, оказывающих влияние на цену жилья.
Если прогнозы специалистов оправдаются, то высока вероятность того, что первичное жилье станет покупателям не по карману — большим спросом станет пользоваться вторичное. Ведь помимо большого выбора объектов, диапазон цен на «вторичку» довольно широкий, и ставка за квадратный метр начинается с 80-90 тысяч рублей.
В беседе с экспертами НЕВСКИЕ НОВОСТИ узнали, как изменится стоимость «квадрата» до конца года, о причинах будущей борьбы первичного и вторичного жилья, а также о прогнозах для всей сферы недвижимости.
Подорожает ли жилье
Президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, директор агентства «Бенуа» Дмитрий Щегельский рассказал, что основными факторами подорожания квадратного метра в 2020 и начале 2021 года стали повышение цен на стройматериалы, металл и дерево, а также нехватка рабочей силы из-за закрытых границ в связи с пандемией. На сегодняшний день, все стройматериалы, где присутствует дерево, подорожали в 2 — 2,5 раза, металл стад дороже в 1,5 — 2 раза.
«Единственное, непонятно процентное соотношение этих материалов в объеме стройки. Но это хороший способ манипулировать покупателями», — считает эксперт.
По его мнению, вопрос повышения цены зависит от маржи, заложенной застройщиком, и его терпеливостью — насколько долго он сможет не повышать конечную стоимость объекта. Вот здесь и появляется плодородная почва для «экспериментов» над покупателями.
«Они будут пытаться повышать стоимость до тех пор, пока не произойдет заметного для них снижения спроса. Скорее всего, тогда они вынуждены будут затормозить этот рост и каким-то образом стимулировать спрос уже другими способами: уже какими-то акциями, скидками, подарками», — рассказал специалист.
Тенденций к повышению стоимости квадратного метра до конца года не видит исполнительный директор некоммерческого партнерства «Российская гильдия управляющих и девелоперов» Елена Бодрова. Она считает, что все, что могло, уже подорожало, и нет никаких поводов для дальнейшего роста цены, и эта информация — как один из инструментов девелоперов для успешных продаж.
«Мы наблюдаем, как со второй половины 2020 года рынок первички уже существенно повысился, и каких-то иных тенденций к росту стоимости я не вижу — здесь заявления могут вбрасываться на рынок для того, чтобы люди торопились заключать сделки», — считает эксперт.
Она убеждена, что прогнозировать стоимость жилья бессмысленно, ведь цена будет регулироваться и устанавливаться, исходя из покупательской способности, которая сейчас стремится к минимуму, ведь доходы населения снижаются на фоне постоянной инфляции.
Строить будут меньше
Эксперты рассказали, что на первичном рынке предложений стало меньше в сравнении с прошлыми годами.
«Разрешений было выдано за 2019–2020 годы меньше, чем за 2016-2018 годы в пять раз. Идет снижение — это может быть связано с переходом на «эскроу» счета (счет в банке, который открывается для расчетов между покупателем квартиры в строящемся доме и застройщиком). Из-за них мог произойти такой провал», — поделился Дмитрий Щегельский.
Поскольку недвижимость строится не быстро, можно предположить, что количество предложений от застройщиков в ближайшие несколько лет будет снижаться, а цена расти.
Коммерческая недвижимость
Эксперт считает, что коммерческие помещения в первичке тоже подорожают, но сказать насколько, очень сложно. Логика ценообразования на вторичном рынке в коммерции иная.
«Не обязательно, если квартиры вышли на 30 %, то коммерция вырастет на 20 % или 40 %.
Там очень много параметров: и метраж, и местоположение, и возможности использования имеют значение в формировании ценника вплоть до того, в каком конце дома находится помещение.
Разница в цене может быть в несколько десятков тысяч рублей за квадратный метр, и при аренде — то же самое», — рассказал эксперт.
Стоимость жилья сейчас
Сейчас стоимость квадратного метра в черте города в новостройке не ниже 150 тысяч рублей, рассказал эксперт.
На вторичном рынке царствуют свои законы образования стоимости жилья. Как правило, любой продавец на старте продажи переоценивает свою квартиру. Только если спроса нет, он снижает цену или ждет, когда рынок дорастет до его цены.
Минимальная стоимость «квадрата» в новостройке начинается с 80 тысяч рублей в поселках Ленобласти, с 90 тысяч рублей — в Красном Селе, Ломоносове, старом Петергофе, Кронштадте. Но это цена за неликвидное жилье — квартиры с неудачным расположением, некачественным ремонтом или отсутствием его.
«Вторичка и сейчас доступнее, но ее средняя цена сейчас — 175 тысяч рублей за квадратный метр. Но это среднее по больнице — с учетом дорогущих квартир на Крестовском острове, и хрущевки в Красном селе», — рассказал специалист.
К слову, средняя цена хрущевки составляет порядка 135 тысяч за квадратный метр, а квартиры на Крестовском острове, Петроградке и других фешенебельных районах Петербурга достигают 600 тысяч рублей за квадратный метр и выше.
Смольный просит помощи
Елена Бодрова рассказала, что большая маржа у застройщиков объясняется не только подорожанием стройматериалов и дефицитом рабочей силы, но и большими социальными обязательствами перед властями города.
«Сейчас же введена комиссия при губернаторе Петербурга, где ведется расчет по социальным обязательствам, по тому, сколько застройщик должен заложить средств на социальную инфраструктуру. Это все будет оплачено из средств покупателя», — пояснила она.
На сегодняшний день не было ни одного заседания комиссии, но у экспертов есть опасения, что девелоперов заставят строить дороги, поликлиники, детские сады и так далее.
По мнению специалиста, бюджет города не справляется с выполнением своих социальных обязательств, и застройщики могут в этом помочь. Но Смольному это выгодно, застройщикам — нет.
И решение вопроса лежит где-то «посередине», считает Елена Бодрова.
«И рынок на это реагирует — говорит о том, что грядет подорожание. Но правда где-то посередине, потому что все желания и застройщиков, и Смольного — они все равно зависят от покупательской способности населения», — сказала она.
Хочется добавить, что и для покупателей правда в лучшем случае «посередине», ведь стоимость квадратного метра и так дорогая и растет завидными темпами. По сути, город просит помощи не застройщиков, а покупателей недвижимости.
При неудачных расчетах и росте цены на «квадрат» экономика проектов может рухнуть: ни город, ни застройщики не останутся при своих интересах, и покупатели переключатся на доступное вторичное жилье.
Ведь регулирует и диктует цену тот, кто вкладывает деньги.
Ранее НЕВСКИЕ НОВОСТИ рассказывали о влиянии госпрограммы на сферу недвижимости Петербурга.
Застройщики Петербурга объяснили обвал числа сделок на рынке жилья
По итогам десяти месяцев 2020 года объем продаж в петербургских новостройках значительно уменьшился. По данным Росреестра, за этот период количество заключённых в Петербурге ДДУ (договоров долевого участия) сократилось на 40% к 2019 году.
В Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу подсчитали, что с января по октябрь 2020 года в городе было заключено 58959 ДДУ. В 2018 и 2019 годах за аналогичный период времени число ДДУ составляло около 71 и 83 тысяч соответственно.
В то же время крупные городские застройщики продолжают отчитываться о росте спроса на жилую недвижимость и увеличении количества сделок.
Специалисты компании «Мегалит-Охта Групп» предположили, что подобные расхождения в цифрах могли возникнуть по нескольким причинам.
«С одной стороны, реестр предоставляет отчетность только по зарегистрированным документам. При этом существует пул договоров, которые еще находятся на регистрации, и не были включены в статистику. Итоговая аналитика за 2020 год даст более правильную картину», — объясняет статистику генеральный директор «Мегалит – Охта Групп» Александр Брега.
Он добавляет, что о росте спроса сообщают в основном те девелоперы, которые реализуют продуманные и качественные проекты. Что касается застройщиков с менее востребованными объектами в отдаленных локациях, то они могли и не достичь аналогичных показателей.
Скриншот из доклада НОСТРОЙ
- Генеральный директор, совладелец ГК «КВС» Сергей Ярошенко в разговоре с АБН среди причин выделяет изменение законодательства в строительной отрасли, переход рынка на проектное финансирование.
- Порядка 30% жилья в Петербурге сегодня строится по новым правилам, закрепленным в 214 ФЗ, и эта доля продолжит быстро расти в ближайшие годы.
- Эксперты обращают внимание и на изменение объема реализуемых в Петербурге проектов в 2020 году, на фоне которого соотношение предложения и спроса изменилось.
«При нарастающей покупательской активности количество строящихся объектов на рынке сократилось почти на 30%, поэтому на некоторые проекты пришелся больший объем сделок», –поясняет совладелец компании «Мегалит – Охта Групп» Михаил Ривлин.
Снижение объемов возводимого жилья в Петербурге при новом витке спроса также повлекло за собой рекордный рост цен на квадратный метр.
В итоге новостройки за год подорожали на 25%, а в некоторых районах до 35-40%. Как будут меняться цены на жилье в 2021 году, АБН подробно рассказывало в эксклюзивном материале.
Скриншот из доклада НОСТРОЙ
На ситуацию с оформлением документов в Росреестре мог повлиять и «локдаун», который пришелся на первую половину года.
В «Мегалит – Охта Групп» отмечают, что локдаун приостановил заключение сделок, а застройщикам и покупателям потребовалось время для перехода в электронный формат.
«Что касается локдауна, то там есть задержки, но они небольшие. Они оказывают влияние на показатели, но не на количество объемов продаж», — парирует Сергей Ярошенко.
Собеседник АБН также ожидает сохранения тренда по переходу сделок в электронный вид даже после окончания пандемии. По словам гендиректора «КВС», в интернет-магазине компании уже сегодня проходит около 70% всех сделок.
Данные управления Росреестра по Санкт-Петербургу подтверждают эту тенденцию.
За 10 месяцев 2020 года ведомство получило почти 200 тысяч заявлений на государственную регистрацию прав в электронном виде, что оказалось в два раза больше показателей прошлого года. По объему оказания услуг в электронном виде Петербург в итоге оказался одним из лидеров среди всех регионов России.
Студии в центре Петербурга за 3 млн рублей: рискованная покупка ради локации
Но, как говорится, кто не рискует, тот не пьет «Шампанское», пусть даже отечественного разлива.
На рынке представлены несколько сотен малогабаритных квартир в дореволюционных домах, которые выбирают те, кто хочет жить внутри исторического города, а не на задворках.
Квартиры эти подходят скорее молодым, бездетным, мобильным товарищам. Также такая недвижимость пользуется спросом у гостей города. Но у нее немало скелетов в шкафу.
Что на рынке: квартиры-малютки в самом сердце Петербурга
Рынок недвижимости у нас перешел в такую стадию, что под жилье готовы продавать любую мало-мальски пригодную для проживания постройку. Не удивит, если скоро в продажу выйдут разбросанные по городу металлические гаражи как сити-виллы или кладовки как коливинговые апартаменты. Почему нет? Так что переделка коммунальных квартир в квартиры-студии не выглядит чем-то из ряда вон выходящим.
Расселение коммуналок – это отдельная и очень сложная тема. Петербург, как известно, не только северная столица, но и столица коммунальных квартир. Так что появление в старом фонде коммунальных квартир, нарезанных на студии, – вполне себе здравая идея, чтобы избавиться от этого постыдного явления. Полноценным жильем такую «нарезку» считать нельзя.
Слишком маленькая жилплощадь – в основном 18-20 кв. м. Много квартир на этаже. Но все перевешивает цена – порядка 3 млн рублей, в центре Петербурга, обычно в домах дореволюционной постройки со своей историей (к слову, если продавать их как комнаты, то цена была б в два-три раза ниже).
Новостройки если есть, то стоят значительно дороже: уровня бизнес-класса и выше, ценник – порядка 10 млн рублей. Скажем честно, профессионалы рынка со скепсисом относятся к коммунальным студиям. Переделанные коммуналки несут на себе все проблемы и риски старого фонда.
Это и неоднородное окружение, и старые коммуникации, которые не исправить пластиковыми трубами. Но самый большой их недостаток – это перепланировка.
«Переделанные в студии коммунальные квартиры не могут сравниваться с квартирами в новостройках в центре.
Пожалуй, единственный плюс такого жилья – это возможное местоположение дома, поскольку в центре новые дома появляются не в самых хороших локациях, в основном на местах бывших промзон или по соседству с шумными магистралями, – отмечает директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова.
– Как правило, при покупке подобных студий возникает множество рисков. По существу, это не отдельное жилье, это доля в коммунальной квартире. Если квартира находится в доме после капитального ремонта, она обладает хорошими эксплуатационными характеристиками.
Но, как правило, в таких домах студий нет, коммунальные квартиры там переделывают целиком, не дробя на маленькие части. В старых домах без ремонта больше минусов, чем плюсов: изношенные коммуникации, отсутствие ремонта в местах общего пользования, неоднородная социальная среда. Так что при выборе компактного жилья в центре лучше остановить свой выбор на новостройках».
Рискованная перепланировка
«По моим наблюдениям, в Петербурге продается около 200-300 комнат в коммуналках, переделенных в студии. Из них 80-90% имеют неузаконенную планировку. Соответственно, приобретение такой псевдостудии для будущих покупателей обернется одной головной болью», – комментирует гендиректор АН «Бенуа» Дмитрий Щегельский.
Так выглядит «стандартная» коммуналка, превращенная в квартиры-студии
Самый большой риск при покупке студии в коммуналке – это перепланировка, которую нельзя легализовать.
На рынке немало квартир, которые владельцы самостоятельно переделали в студии, без создания проекта, его согласования и прочее.
Можно закрыть на это глаза ради жизни в привлекательном месте, но рано или поздно могут прийти «господа из ЖЭКа» и заставить вернуть все в первоначальное состояние.
«Перепланировки, как правило, не согласовываются, это влечет за собой штрафы, слабый напор воды в санузлах и тому подобные проблемы, — это уже почти норма для подобного формата», – говорит Надежда Калашникова.
«Практика показывает, что такие объекты достаточно быстро выявляются. Как правило, это происходит по жалобам соседей, которые проживают снизу, – констатирует Дмитрий Щегельский. – Я никому из покупателей не рекомендую покупать такие комнаты».
Да, риск, велик. В случае покупки студии на вторичке незаконную планировку просто выявить, но если квартира покупается «в стройке», то гарантировать, что перепланировка будет легализована, не может никто. Строители, получив деньги, легко могут «забить» на эти нюансы, даже если на словах что-то и обещали.
Реальный опыт: как правильно купить недорогую студию в центре
Но что делать, если очень хочется жить именно в Петербурге, внутри красот старинного города, а денег хватает лишь на новостройку в Мурино? Ваpиант квартиры в бывшей коммуналке – это чуть ли не единственное решение, особенно для тех, кто не желает использовать ипотечные деньги. Стоит принять риски такой покупки и постараться их минимизировать. Мне лично знакомы покупатели, которые остались довольны своей студией, хотя поволноваться им пришлось.
Что нужно знать:
- Вы покупаете не квартиру, а долю в квартире. Таких «дольщиков» будет еще 10-20 человек. Обычно покупатели доли подписывают отказ от права преимущественной покупки, что формально дает возможность распоряжаться своей долей (продать) без участия других «дольщиков».
- Покупка студии в коммунальной квартире имеет смысл, если вся квартира подверглась перепланировке и в ней не осталось коммунальных комнат с общими «удобствами».
- Если под переделанной квартирой расположены жилые помещения, то на 99,99% перепланировка была произведена незаконно и узаконить ее нереально. Так что стоит рассматривать квартиры, расположенные только на первом или втором этаж (если первый нежилой). В остальных случаях лучше избежать такой недвижимости.
- Если покупается студия «в стройке», желательно узнать, чем занималась компания строителей до этого, какие объекты были уже сданы. Хотя никакой особой гарантии это не дает. А если читать отзывы, то скорее всего покупать квартиру расхочется (см. один из отзывов).
- Если покупаете «в стройке», будьте готовы к несоблюдению сроков окончания работ – некритичных, но неприятных. Особенно это касается чистовой отделки. У моей знакомой лестницу на второй уровень делали полгода сверх обещанного срока. Хотя все это легко объяснялось пандемией и карантином. Но осадочек остался.
- Квартира в результате будет напоминать общежитие квартирного типа. Тонкие межкомнатные стены, в основном молодые, здоровые жители, многие из которых только-только начинают взрослую жизнь. В общем частенько трудно будет заснуть. Плюс туристы, которые приехали в столицу коммуналок отдохнуть и по полной расслабиться.
- Будьте готовы к проблемам с водоснабжением, канализацией, вентиляцией (особенно если есть второй уровень).
- Перепланировку могут не узаконить, или процесс этот растянется на больший, чем обещано, срок.
Добавим к этим особенностям покупки квартиры в коммуналке еще одно мнение профи. Как рассказывает Мария Курчакова, эксперт из АН «АДВЕКС», никаких документов, гарантирующих, что перепланировка будет узаконена, не существует.
Вопрос этот решается уже после того, как квартира будет готова для проживания. Также она рекомендует проверить, не является ли дом объектом культурного наследия, потому что в таких домах очень сложно проходит процесс утверждения перепланировки. «При покупке такой квартиры стоимость ее делится на две части.
Например, мы покупаем студию за 3 млн рублей, из них 1,5 млн рублей – это стоимость самой жилой недвижимости, и эта сумма прописывается в договоре купли-продажи. Вторая часть суммы прописывается в договоре поручения на услуги стройкомпании. Это фактически ремонтные работы.
Поэтому очень важно проверить юридическое лицо на предмет банкротства, судебных исков и прочее», – рассказывает она.
Таких комментариев в интернете много. Проблем с перепланировкой даже в реализованных проектах предостаточно. К сожалению, избежать их можно лишь покупая уже готовую студию со всеми документами. Соответственно, цена такой недвижимости будет значительно выше. В то же время покупатели не расстаются с такой недвижимостью, продолжая жить в центре Петербурга
Новости экономики и финансов СПб, России и мира
В прошлом году на первичный рынок города выведено примерно вдвое меньше новых жилых комплексов, чем годом ранее. При этом спрос был приблизительно одинаков и в 2019–м, и в 2020–м.
По оценке консалтингового центра «Петербургская недвижимость», за прошедший год объём предложения сократился на 30% — до 3,1 млн м2 (снижение на 1,3 млн м2).
И второе важное следствие — рекордный за десятилетие рост цен (почти на 27%, до 145,4 тыс. рублей за «квадрат»).
Однако в 2020 году застройщики крайне активно получали разрешения на строительство новых объектов, в том числе на свежеприобретённых земельных участках. Это позволяет рассчитывать на восстановление объёма предложения к концу 2021 года.
Перспективные закупки
По данным аналитиков Rusland SP, в 2020 году девелоперы приобрели под жилищное строительство в Петербурге и Ленинградской области 312,38 га земли, что в 10 раз больше, чем в 2019–м.
Партнёр Rusland SP Дмитрий Лехмус называет несколько факторов, которые сподвигли девелоперов на глобальные покупки.
«В 2018–2019 годах темпы приобретения участков замедлились в связи с переходом на эскроу–счета. Это привело к сокращению предложения, — объясняет он.
— При этом благодаря программе льготной ипотеки и низким ставкам по депозитам вырос спрос на квартиры, а также цены.
Всё это привело к взрывному увеличению спроса на участки со стороны девелоперов, которые начали активно пополнять земельный банк».
И если ещё год назад застройщики неохотно приобретали участки без разрешительной документации, то в 2020–м смели всё, что возможно, отмечает Дмитрий Лехмус.
«Порой это происходило без подготовленных документов и в некорректных зонах. Покупали также объекты под реконструкцию», — добавляет он.
По оценке директора группы «Аквилон» Виталия Коробова, на приобретённых в 2020 году площадях можно построить порядка 4 млн м2 жилья.
«Теоретически такой объём должен восполнить предложение, которое сильно сократилось за последние 2 года. Однако не все новые участки имеют готовую исходно–разрешительную документацию.
Соответственно, старт проектов может быть перенесён на 1–2 года», — уточняет он.
Представитель застройщика «Мегалит — Охта Групп» и директор по маркетингу и продажам корпорации «Мегалит» Андрей Кириллов отмечает, что предполагаемый объём строительства на новых территориях — «достаточный показатель, способный удовлетворить потребительский спрос в течение нескольких лет».
Самым крупным приобретателем выступила «Группа ЛСР». Она купила 150 га на намыве, а также участки в Василеостровском и Московском районах. Активно скупала землю Setl Group — на Васильевском острове, на Лиговском проспекте, в Стрельне. Несколько участков в разных районах города приобрела Bonava. В Ленобласти большим количеством земли запаслась ГК «ПИК».
Маячат новые города
Уже в декабре застройщики начали выводить на рынок новые проекты — с прицелом на продажи в 2021 году. Так, уже стартовали продажи в ЖК Parkolovo группы «ЦДС» — новом микрорайоне на 20 тысяч жителей.
Также застройщик приступил к строительству в Новосаратовке во Всеволожском районе Ленобласти квартала «Город Первых» общей площадью около 900 тыс. м2. Это первая очередь масштабной застройки, которая рассчитана на возведение 4,5 млн м2 недвижимости (жильё и социальные объекты).
В ЦДС рассчитывают, что по завершении там смогут проживать 300 тысяч человек. Соответственно, деревня Новосаратовка станет большим городом, как это уже произошло с Мурино.
Также новые проекты на рынок вывели компании «Красная стрела», «Полис Групп», «Аквилон», «Евроинвест Девелопмент», Legenda Intelligent Development и др. Всего, по данным КЦ «Петербургская недвижимость», в январе открылись продажи в ЖК общей площадью 540 тыс. м2.
В течение года ожидается довольно много премьер. При этом компании «ЮИТ», «Аквилон», RBI, Legenda, «Еврострой», ГК «КВС» готовятся вывести на рынок сразу несколько новых жилых комплексов.
В первом квартале «Аквилон» готовится открыть продажи в Кудрово. Компания «Л1» собирается вывести два объекта бизнес–класса на юге города.
Среди масштабных начинаний в Ленобласти — застройка бывшего аэродрома Ржевка. «Группа ЛСР» собирается начать строительство в текущем году и за 10 лет возвести около 1 млн м2 жилья.
Баланс на подходе
Значительное количество новых проектов позволяет рассчитывать на восстановление баланса между спросом и предложением, полагает Виталий Коробов.
Это касается не только Петербурга. «За последний год цена квадратного метра жилой недвижимости в Ленобласти значительно выросла. Одна из причин — превышение спроса над предложением.
В этом году стартуют и набирают обороты несколько крупных проектов, которые смогут в перспективе выровнять кривые спроса и предложения и сделать жильё более доступным», — отмечает заместитель председателя правительства региона Михаил Москвин.
В то же время скорого восстановления не получится, полагают эксперты. Скорее всего, это произойдёт не раньше четвёртого квартала 2021 года.
Как объясняет Андрей Кириллов, девелоперам требуется время для подготовки, а если программа льготной ипотеки свернётся (пока она продлена до конца июня), почти неизбежен некоторый спад спроса — продажи могут просесть на 15%.
Директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман тоже сомневается в скором восстановлении паритета. По его мнению, вряд ли рынок пополнится новыми объектами в достаточном количестве, и невысокий объём предложения сохранится и в 2021 году.
«Предложение будет расти, но очень сдержанными темпами. Большинство игроков рынка продолжают реализацию текущих проектов. Старты продаж связаны преимущественно с началом строительства новых очередей. Одного года явно мало для того, чтобы изменить ситуацию», — резюмирует он.
На рынке жилья Санкт-Петербурга сокращаются спрос и предложение
Опыт самоизоляции может поменять запоросы покупателей: нужны будут меньшая плотность застройки, больше безопасности и природное окружение /Евгений Егоров / Ведомости
Ажиотаж на рынке жилья, начавшийся после обвала цен на нефть и курса рубля, не помог застройщикам. В Петербурге в I квартале сделок на 14,7% меньше, чем в последнем квартале 2019-го.
Тогда, по данным Росреестра, девелоперы заключили 22 407 сделок, за январь ‒ март 2020-го подписали 19 116 договоров. Год к году падение еще заметнее: минус 19%, если считать вместе с апартаментами и машино-местами.
По жилью провал глубже: 14 669 договоров за январь ‒ март 2020-го, минус 30% к I кварталу прошлого года (21 103 сделки).
Первый квартал года разделит рынок на «до» и «после», послужит для аналитиков точкой отсчета, как в свое время 2008-й.
Конкуренция в регионе нешуточная: петербургских застройщиков, с одной стороны, теснят апарт-отели (примерно 9% рынка), отъедая у классического жилья часть покупателей, с другой – поддавливают областные строители, предлагая более низкие цены.
Спрос на апартаменты тоже просел, но этот сегмент оказался более устойчивым к неблагоприятным новостям: основные покупатели в данном случае – частные инвесторы, для них вложение слабеющих рублей в квадратные метры – родная стихия. Даже с серьезной поправкой на «обнуление» туристического потока.
Туристы и командированные в Петербург так или иначе вернутся, а вот доллар за 60 руб. – вряд ли. Сводные данные по апартаментам аналитики пока не посчитали.
Область последние годы городу проигрывала. В 2015 г., на пике, доля сделок в областных новостройках доходила до 35% от общего объема продаж в регионе, в 2019-м она снизилась до 24%. Начало этого года не стало исключением: за январь ‒ февраль областные девелоперы подписали 2639 договоров.
Для сравнения: в 2018-м за тот же период ‒ 4873 ДДУ, в 2019-м ‒ 5719. Однако в марте включился неожиданный фактор – кредиты по программе сельской ипотеки от Россельхозбанка под 2,7%. В том числе и на квартиры в строящихся домах.
Часть новостроек Ленобласти, кроме популярных кварталов Кудрино и Мурино, по формальным признакам попала в эту программу, результат ‒ более 2500 заявок за первый месяц. Город Мурино и поселок Бугры разделяет улица (Воронцовский бульвар).
И по одну сторону бульвара квартиру в новостройке можно купить с ежемесячным платежом по ипотеке в 25 000 руб., за такую же, но через дорогу, придется платить по 13 000 руб. в месяц.
Цены поднимались плавно. Сейчас 1 кв. м в центре Петербурга обойдется покупателю почти в 200 000 руб., в спальных районах ‒ в 122 260 руб. Средняя цена областных новостроек – 85 148 руб. за кв. м.
Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская недвижимость», отмечает сокращение предложения: «В январе ‒ марте на рынок вышло всего 500 000 кв. м, в два раза меньше, чем в I квартале 2019-го. Это привело к уменьшению предложения на 10–15% до 4 млн кв. м». И это случилось еще до глобальных потрясений. Кризис перепроизводства рынку пока не грозит.
Закрылись МФЦ и прием в Росреестре, покупатели засели по домам, застройщики перешли на онлайн-продажи, стройплощадки дезинфицируют несколько раз в день. Главное занятие девелоперов – прикидывать, насколько просядут продажи и когда рынок вернется к прежнему уровню, если вообще вернется. Пойдет ли процесс по V-траектории или, может, по W.
Андрей Сорочинский, председатель совета директоров ГК «Полис групп», отмечает, что карантинные ограничения привели прежде всего к техническим сложностям: девелоперам пришлось налаживать работу из удаленного доступа, объяснять покупателям, почему не получится передать ключи и пр. Но главный фактор – уменьшение доходов населения.
Именно поэтому, по мнению Сорочинского, быстрого выхода после снятия запретов не получится: «Рынок вернется к росту не ранее 2021 г. По оптимистичному прогнозу некоторое оживление спроса возможно уже в конце 2020-го».
Но более вероятной он считает «Найк»-траекторию: резкий спад (до 50% прежних показателей) и плавный, мучительно медленный подъем.
«Если карантинные ограничения снимут в мае, то спрос восстановится лишь в ноябре ‒ декабре. Начиная с апреля мы ждем сокращения объема продаж на 50‒80%, – говорит Максим Жабин, заместитель гендиректора компании «Ленрусстрой» (строит комплекс в Новом Горелове).
– И мы столкнемся с серьезным вызовом: запросы потребителей растут, а доходы падают. Но «суровый эконом» в приграничных районах области сложно продать: покупателям нужны комфорт, приличная отделка, сервисы в шаговой доступности и пр.
То есть задача ставится так: строить ЖК уровня «комфорт» по цене экономкласса».
Аналитики уже предрекают снижение цен на жилье на 5‒15% к концу года, риелторы не согласны. Анжелика Альшаева, гендиректор агентства недвижимости ГК КВС, считает такие прогнозы надуманными: «Падение стоимости в существующих условиях невозможно. Рентабельность проектов невелика.
Кроме того, в проектах, которые реализуются по эскроу-счетам, ценообразование прописано в кредитном договоре. И в нем заложено не снижение, а постепенное повышение цен вместе с инфляцией и ростом готовности дома». Если цену снижать, банк может повысить ставку. Или даже вовсе остановить финансирование.
Так что более вероятно сокращение предложения.
А вот переформатирование рынка – в более отдаленной перспективе – вполне возможно. Наталья Осетрова, руководитель проекта Gatchina Gardens, уверена, что опыт самоизоляции приведет к изменению покупательских запросов: меньше плотность застройки, больше внимания безопасности и экологичности. Может быть, не после этой пандемии, но после следующей – точно.
У застройщиков, работающих с апартаментами, другие проблемы. Марина Сторожева, директор по продажам комплекса апарт-отелей VALO, отмечает: те, кто строит без кредитов, на собственные средства и деньги дольщиков, сегодня оказались в более выгодном положении.
Закредитованность девелопера не оставляет ему свободы маневра. В качестве первой антикризисной меры – «переориентировать» проекты, предназначенные для краткосрочной аренды, на долгосрочную и с внешнего туризма – на внутренний и даже на трудовую миграцию.
Екатерина Лисовская, гендиректор отельного оператора PLG, полагает, что такой трансформации будет недостаточно: придется менять состав сопутствующих сервисов, вести с собственниками трудные переговоры о снижении доходности. Но в целом в этом сегменте настроения более оптимистичные, чем у застройщиков жилья.
И уж совсем уверенно чувствуют себя те, кто строит и продает дорогое жилье. Хотя процесс тот же: предложение в новостройках верхнего ценового сегмента сокращается (в I квартале в Петербурге одна новинка – клубный дом «Крестовский IV» от группы RBI), спрос растет.
По данным Knight Frank SPb, с января по март петербуржцы купили 144 элитных квартиры ‒ на 39% больше, чем за тот же период прошлого года, и сделки проходили быстрее. Те, кто «сидел в долларах», спешили зафиксировать прибыль, кто держал рубли – ощутил повышенное внимание власти к депозитам. Но в конце марта прекратилась активность и в этом сегменте.
Продавцы и потенциальные покупатели заняли выжидательную позицию, говорит Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg.
В целом потери девелоперов региона от карантина и кризиса оцениваются в 30‒40 млрд руб. Это больно, но не смертельно.
Дальнейшее развитие событий зависит от факторов, на которые застройщики повлиять не могут: от продолжительности карантинных мероприятий и того, какая доля малых и средних предприятий выживет.
А также от эффективности усилий власти по предотвращению волны дефолтов (ипотечные каникулы, субсидирование кредитных ставок) и прямой поддержки платежеспособного спроса.
Петербургские застройщики нашли новый подход к покупателям жилья :: С.-Петербург :: РБК
Артеменков Александр/PhotoXPress.ru
На первичном рынке жилья в Петербурге усилился тренд последних лет — все больше застройщиков предлагают квартиры не только с отделкой, но и с мебелью.
Девелоперы пытаются идти навстречу покупателям: опция по продаже квартир с готовыми интерьерами позволит не тратить время на подбор обстановки и переехать сразу после получения ключей.
Для крупных производителей мебели сотрудничество с застройщиками — возможность нарастить продажи на стагнирующем рынке, отмечают эксперты.
Довести продажи до 40%
Девелопер Bonava начал продавать в Петербурге квартиры с кухнями от IКЕА (ИКЕА). Выбор партнера для сотрудничества застройщик объясняет не тем, что головные офисы обеих компаний расположены в Швеции, а изучением предпочтений покупателей: при опросах большинство назвали именно этого производителя.
Пока с мебелью можно купить только «однушки» и студии, в течение месяца продажи с кухнями запустят в двухкомнатных квартирах. В планах компании перейти на продажи квартир с полной меблировкой всех комнат, пилотный проект планируют запустить в следующем году.
Пул поставщиков мебели еще не определен, его планируют расширить. «Наша амбициозная цель — к 2025 году перейти на 40% от всех реализуемых квартир с мебелировкой», — заявила генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург» Мария Черная.
Руководитель департамента маркетинга, продаж и клиентского сервиса ООО «Бонава Санкт-Петербург» Павел Сивак уточнил, что покупка кухонь через застройщика обойдется покупателям жилья не дешевле, чем напрямую в мебельном магазине, но стоимость кухни и бытовой техники входит в сумму ипотечного кредита на стоимость жилья. Сейчас до 70% квартир на первичном рынке сейчас продается через ипотеку.
Востребованная опция
Это не первый проект сотрудничества ИКЕА с застройщиками. Как ранее сообщала РБК Недвижимость шведский мебельный ретейлер стал партнером сразу двух крупных российских застройщиков — ГК «ПИК» и «А101». Покупатели квартир в новостройках этих компаний могут получить подарочный сертификат или готовую меблировку от IKEA.
Совместные проекты с петербургскими строительными компания практикуют и другие крупные производители мебели.
Как сообщил генеральный директор Первой мебельной фабрики Александр Шестаков, у них заключены контракты на поставку мебели с Setl City, КВС, ГК «Пионер», «Ленстройтрест», ЦДС, «Эталон», «ЛенРусСтрой», «Арсенал недвижимость», «Мавис», ГК «ПИК» и другими компаниями.
«Первая мебельная фабрика регулярно участвует в тендерах по меблировке новостроек. Мы видим, что большинство застройщиков предусматривают продажу меблированных квартир, так как эта опция востребована покупателями», — пояснил он.
По словам Александра Шестакова, сейчас в структуре продаж фабрики доля мебели для новостроек составляет около 10%. В планах компании — расширение сотрудничества с застройщиками и географии присутствия.
Изменение стандартов
Ассоциация предприятий мебельной и деревообрабатывающей промышленности России (АМДПР), которую возглавляет Шестаков, лоббирует изменение стандартов сдаваемого в эксплуатацию жилья массового сегмента.
С 2019 года в России на федеральном уровне обсуждают изменение стандартов сдаваемого в эксплуатацию жилья массового сегмента, чтобы квартиры в новостройках передавались покупателям полностью готовыми для заселения.
«АМДПР совместно с представителями Минпромторга создала рабочую группу, которая как раз занимается данным вопросом. Конечно, нужно распространить ипотеку и на мебель тоже.
Для этого надо изменить стандарты сдаваемого жилья, включить в них сдачу квартиры с отделкой и с минимальной встроенной мебелью — кухней, шкафом, ванной комнатой. Во всем мире так делается, это логично», — пояснил Александр Шестаков.
Мария Черная также ссылается на европейский опыт — 90% жилья в Швеции, Финляндии, Норвегии, Дании, Эстонии, Литве, Латвии и Германии сдается с мебелью.
Ажиотажного спроса не будет
По данным АМДПР, продажи мебели в России в 2020 году составили 539,6 млрд руб., это на 0,4% меньше, чем в 2019 году. На долю мебели отечественного производства в общем объеме продаж пришлось 57,9%, или 312,4 млрд руб., на долю импортной — 42,1%, или 227,2 млрд руб.
По прогнозу АМДПР, такого ажиотажного спроса на мебель, как во второй половине 2020 года, уже не ожидается: покупательная способность населения сократилась.
Кроме того, на рынке сложились объективные предпосылки для небольшого, в пределах 5–7%, роста цен: в 2020 году серьезно, на 15–20%, подорожали импортные комплектующие, а мебельные предприятия в кризис практически исчерпали запас внутренних ресурсов, который позволял им сдерживать рост цен в последние несколько лет.
По прогнозам АМДПР, в 2021 году российский мебельный рынок вырастет в пределах докризисных значений, на 10–12%, и одним из драйверов роста станет сотрудничество со строительной отраслью в части вывода на рынок полностью готового жилья с отделкой и меблировкой.
Повтор публикации от 13.05.2021