Компания объяснила заморозку продаж проведением запланированного аудита
Сергей Бобылев/ТАСС
Девелоперская компания Urban Group заморозила продажи квартир в своих объектах. Об этом говорится в сообщении на сайте застройщика.
«Доводим до вашего сведения, что в связи с запланированным аудитом продажи недвижимости в жилых комплексах Urban Group временно приостановлены. После завершения аудита и выпуска дорожной карты работы возобновятся в штатном режиме», — сообщает компания.
В апреле этого года собственник Urban Group Александр Долгин инициировал процесс внешнего аудита в компании. Сообщалось, что в ходе проверок были выявлены грубые ошибки и нарушения в системе управления и руководства компанией.
В их числе назывались необъективная отчетность, нецелевое расходование средств, немотивированное распределение бюджетов, направление и перенаправление денежных потоков, отсутствие оперативной двусторонней коммуникации с участниками долевого строительства, а также многочисленные нарушения контрактов с подрядчиками и контрагентами.
В апреле Urban Group покинул Андрей Пучков, занимавший должность генерального директора, сообщало «РИА Недвижимость» со ссылкой на пресс-службу девелопера. Причиной увольнения топ-менеджера в компании назвали «расхождение взглядов на развитие бизнеса». Операционное управление принял на себя основной акционер компании Александр Долгин.
На ситуацию также отреагировал Росреестр, который с 20 апреля заблокировал регистрацию новых договоров долевого участия (ДДУ) по проектам Urban Group.
Регистрация договоров была закрыта для дочерних структур застройщика — «Ивастрой», «Хайгейт» и «Ваш город», которые отвечают за реализацию проектов «Город-событие «Лайково», «Опалиха О3», «Лесобережный» и «Видный город», сообщала газета «Коммерсантъ».
В конце мая стало известно, что Сбербанк свернул ипотечные программы, которые позволяли потенциальным покупателям оформлять в банке ипотеку на покупку квартир у Urban Group.
Произошло это после десятилетнего партнерства с девелопером.
«Коммерсантъ» сообщал, что причина прекращения сотрудничества заключается в высоких рисках, поскольку застройщик перестал соблюдать заявленные сроки строительства.
Urban Group — один из крупнейших девелоперов Московского региона, где он занимает третье место по продажам квартир (6 тыс. сделок за год). Компания также входит в десятку крупнейших застройщиков России по объемам текущего строительства (762 тыс. кв. м). Urban Group имеет обязательства перед более чем 20 тыс. дольщиков примерно на 80 млрд руб.
Проблемы Urban Group: стремительный путь застройщика к банкротству
В текущем году название компании Urban Group фигурирует в новостях намного чаще, чем упоминаются прочие строительные компании.
Однако руководству такая популярность вовсе не кажется преимуществом – у застройщика появились серьезные проблемы. События развивались стремительно, и вскоре привели к полному прекращению деятельности застройщика, его банкротству и негодованию огромного количества дольщиков.
Редакция портала Novostroev.ru провела исследование с целью выяснить, как накапливались у компании проблемы, в результате которых все компании, входящие в группу, были признаны банкротами, и примерно 20 тысяч дольщиков так и не получили жилья.
Исходная точка: Urban Group – один из лидеров в сегменте
Застройщик Urban Group являлась крупной строительной группой, которая до недавнего времени занимала лидирующие позиции на подмосковном рынке жилой недвижимости комфорт- и стандарт-класса. В составе группы — пять строительных компаний, которые одновременно вели несколько проектов.
Одной из отличительных черт группы компаний была забота об архитектурном облике возводимых зданий – это действительно красивые дома, причем, речь идет не только о новостройках класса «комфорт», но и в наиболее массовом сегменте – «стандарт». Наряду с привлекательной ценой, умелыми мотивационными приемами в виде различных акций, архитектурная привлекательность позволяла группе компаний успешно конкурировать в своем сегменте рынка.
Первые ласточки – перенос сроков особых вопросов не вызвал
Слухи о том, что застройщик испытывает некие затруднения, стали появляться еще с сентября прошлого года, однако, особого внимания на периодическую приостановку работ на разных объектах дольщики не обращали. И тому была довольно веская причина – компания никогда не была образцом в плане соблюдения сроков сдачи объектов в эксплуатацию.
Для дольщиков, оформлявших свои ДДУ, это новостью не являлось, история проектов застройщика свидетельствовала о том, что дома, рано или поздно, сдавались и дольщики получали свои квартиры.
Другими словами, дольщики, обращаясь к данному застройщику, склонны были немного потерпеть с получением жилья, особенно учитывая хорошо сбалансированные предложения. Кроме того, это была еще и довольно крупная компания, то есть, были основания думать о наличии определенной финансовой поддержки.
Проблемы доверия: отзыв аккредитации Сбербанка и прекращение регистрации ДДУ
Первые серьезные опасения у дольщиков возникли в мае текущего года. Сбербанк, которому, вероятно, порядком поднадоели постоянные срывы сроков сдачи объектов, утратил доверие к компании.
Аккредитация проектов Urban Group была отозвана, в результате чего потенциальные покупатели утратили возможность оформление ипотеки на жилье, возводимое этой компанией.
Однако установить точные причины такого поступка не представляется возможным — комментировать свое решение кредитная организация отказалась.
В любом случае, с 21 первого мая «Урбан Групп» исключили из списков участников платформы “Домклик” (сервис Сбербанка, созданный для упрощения процессов поиска квартир и оформления ипотеки).
Сразу же после этого Росреестр сообщил, что прекратил регистрировать ДДУ еще в апреле, чем, фактически, исключил для застройщика возможность реализации своих объектов. Такое решение было мотивировано отсутствием у регистратора данных о выплатах в компенсационный фонд.
Однако нельзя исключать наличие совершенно иных причин, так как в Urban Group сообщили, что средства были внесены вовремя и в положенном объеме, и всему виной – сбой или отсутствие обновлений данных в программном обеспечении Росреестра. Кстати, в самом Фонде защиты прав дольщиков также выразили обеспокоенность срывами сроков одновременно по целому ряду объектов.
Собственно, это стало еще большей проблемой для застройщика – если действия Сбербанка привели к значительному оттоку потенциальных покупателей, то решение Росреестра привело к полной остановке продаж. Что, в свою очередь, означает прекращение притока денег, необходимых для строительства.
Точка невозврата: остановка продаж и результаты внутреннего аудита
Уже в конце мая (прошла всего неделя после отзыва аккредитации Сбербанком) на портале ЕФРСФДЮЛ (Федресурс) появилось первое заявление о намерении обратиться в суд с просьбой о признании застройщика АО «Континент проект» банкротом. Собственно, одного только заявления о намерении (заявления в суд даже не было подано) вполне хватило, чтобы вызвать среди дольщиков панические настроения.
В ответ на многочисленные обращения владелец группы компаний Александр Долгин признал, в конце концов, наличие проблем и сообщил о создании группы антикризисного управления.
Он объяснил возникновение затруднений тем, что менеджмент не справился со своими задачами. Кроме того, внутренний аудит, проводимый рабочей группой, показал, что имели место необоснованные и довольно значительные расходы, одобренные бывшим руководством. Кроме того, зафиксированы нарушения при заключении договоров с подрядчиками, в первую очередь, со строительными организациями.
Итак, уже на этом этапе группа компания не могла привлекать средства дольщиков или получить финансовую поддержку со стороны кредитных организаций или частных инвесторов.
При сложившихся обстоятельствах кредит доверия к компании активно стремился к нулевой отметке – действия Сбербанка стали сигналом для финансовых учреждений, а решение Росреестра и признание проблем владельцем компании окончательно убедили дольщиков в необходимости что-то предпринимать, чтобы спасти свои деньги.
Проблемами интересуется государство – новый аудит
Уже 30 мая стало известно о полной остановке продаж, ситуацией заинтересовалось и государство – вице-премьер Мутко сообщил, что Минстрой вскоре предпримет решение о мерах, которые необходимо предпринять, а также о том, что министерством будет проведен аудит.
На встрече с дольщиками «Урбан Групп» и Дом.рф (ранее АИЖК) который контролирует компенсационный фонд, Александр Плутник (директор фонда) сообщил (это произошло 4 мая), что аудит будет проводить компания Ernst & Young.
Результаты аудита по завершению (и результатам) будут переданы в соответствующие организации – прокуратуру или Минстрой.
Также он напомнил дольщикам, что они могут расторгнуть свои ДДУ и получить свои деньги, если дольщики не заходят ожидать окончания разрешения ситуации.
Правда, не уточнялось, вернут только те деньги, которые вложены застройщиком или же прибавят компенсацию, которая полагается по закону в подобных случаях.
Господин Плутник заверил, что в течение двух или трех месяцев строительство будет возобновлено, работы будут финансироваться из государственного бюджета, правительства Москвы и компенсационного фонда, а для разрешения ситуации предполагается использования той же схемы, которая немногим ранее применялась в отношении СУ-155. Всего на этот момент работы остановились по шести проектам, которые совокупно включают 80 корпусов, общая готовность которых составляет 30%.
Однако на этой встрече так ничего и не прояснилось с дольщиками по проектам ЖК Лайково и Лесобережный, которые оказались в особенно бедственном положении.
В силу того, что работы по этим проектам на момент банкротство застройщика только начались, дольщики могут никогда не получить своих квартир – в данном случае продолжение строительства до завершения попросту экономически невыгодно, поэтому не исключено, что они просто получат назад свои деньги.
Такая вероятность подтверждается соответствующим заявлением Тагиева (глава Минстроя МО), который позже отказался отвечать на уточняющие вопросы по поводу компенсаций – по закону дольщики могут рассчитывать не только на получение своих денег, но и на компенсацию упущенной выгоды.
Urban Group: последний рывок в борьбе за право остаться на рынке
Интересно, что даже в такой ситуации Urban Group продолжал бороться за покупателя и отстаивать свои интересы, о чем говорит любопытный маневр, предпринятый менеджментом.
На официальном сайте компании появился раздел новостей, и в первом же сообщении присутствовала информация о положении дел по проекту ЖК «Белый город» — комплексе, который компания достраивает по соглашению с правительством Москвы после компании Сабид-инвест, которая начинала работы и привлекала дольщиков.
В материале присутствовали обнадеживающие сведения о скором завершении работ, сдаче ряда домов в эксплуатацию и начале строительства второй очереди.
В каком-то смысле этот проект не инициирован «Урбан Групп», поэтому, возможно, не входит в зону действий Сбербанка и Росреестра. Не исключено, что застройщик планировал привлечь покупателей хотя бы в этот проект, находясь, по всей видимости, на грани банкротства.
Новость появилась внезапно за день до упомянутой выше встречи дольщиков Urban Group, причем, на эту встречу именно дольщики ЖК «Белый город» приглашены не были, вероятно, застройщик намеревался найти покупателей, которые, по каким-то причинам, были не осведомлены о положении дел у застройщика.
Кстати, присутствовало на сайте также сообщение о том, что намечается проведение встречи с дольщиками на этот раз представителей «Урбан Групп». В свою очередь, никакой информации о той встрече, которую провели Дом.рф и дольщики «Урбан Групп», на официальном сайте так и не появилось.
Заявление Долгина: «а был ли мальчик»?
Немногим позже в РБК сообщили о заявлении владельца «Урбан Групп» Долгина о том, что оказать финансовую помощь на условиях партнерства могут Промсвязьбанк и ВТБ. В своем интервью он сообщил, что, по его мнению, ситуацию нужно исправлять с помощью инвесторов, а не перекладывать проблемы на государство, в частности, не использовать бюджетные средства и деньги компенсационного фонда.
Кроме того, Долгин заявил о своей готовности продать компанию за один рубль взамен на отсутствие претензий к нему. Он считает, что проект продолжает оставаться рентабельным, инвесторам понадобится 16 млрд. рублей для окончания работ, с продажи имеющихся квратир уже на данный момент можно выручить 14 млрд. рублей.
Впрочем, уже через два часа в ответ на официальные запросы РБК банки заявили, что не намереваются принимать участие в проектах Urban Group, кроме того, офис застройщика полностью опроверг информацию о готовности владельца продать компанию.
Окончательно банкротство и результаты деятельности рабочей группы
Фонд защиты прав граждан 9 июня подал в Арбитражный суд Московской области заявление относительно открытия процедуры банкротства всего состава компаний «Урбан Групп».
Рабочая группа, в которую вошли представители Минстроя и ЖКХ, правительства Москвы и Фонда защиты прав продолжает работу, направленную на достройку объектов.
Ровно через месяц, 9 июля, суд признал банкротами все компании «Урбан Групп».
Вслед за этим состоялась встреча представителей Дом.рф с дольщиками, на которой глава Фонда сообщил промежуточные результаты работы. Срок окончания строительства был определен в 3-4 года, однако компании, которые будут достраивать объекты, пока не определены.
Всплыл достаточно интересный факт – проектная документация по большинству объектов Urban Group внезапным образом исчезла, без нее продолжать работы невозможно, а на восстановление может уйти время.
При этом, фонд выразил готовность немедленно рефинансировать кредиты дольщиков по ставке 9,5%.
Появилась информация и по нежилым площадям, Плутник сообщил, что ФЗ-214 распространяется только на жилые объекты, поэтому вопрос компенсации по нежилым площадям лишен законного основания.
Собственно, в результате работы группы возникло больше дополнительных вопросов, чем получено ответов на уже существующие.
Картина выгядит следующим образом: встречи проводятся, на этих встречах даются какие-то обещания, а реально ничего не делается. Дорожная карта выглядит как-то очень размыто, в ней даже нет никаких дат, это же относится и к заявлению про завершение строительства за 3-4 года — эта информация нигде не зафиксирована, только лишь озвучена.
Прямое обращение дольщиков к Президенту
Вряд ли можно утверждать, что усилия, предпринятые по защите прав дольщиков, являлись удовлетворительными хотя бы для одного из них.
В конце июля в рамках акции сотни дольщиков подали личные и коллективные обращения Президенту и Премьер-министру. В письмах, главным образом, речь шла о необходимости конкретных мер в отношении Дом.
рф, которые, по мнению дольщиков, совершенно не выполняют своих обязанностей.
Пострадавшие требуют снять с должности директора Плутника и взять ситуацию под личный контроль Президента, чтобы обеспечить продолжение строительных работ на незаконченных объектах и поддержку владельцев прав на нежилые площади.
Собственно, какая-то работа Дом.рф действительно была проделана, однако, эта работа проводилась, скорее, в плоскости анализа ситуации и коммуникации с дольщиками (с целью их успокоить), а вот реальных шагов к разрешению этой ситуации так и не было предпринято.
Заключение
Ключевыми фигурами в ситуации с банкротством застройщика, являются, безусловно, дольщики, среди которых в наиболее плачевном положении оказались те, кто заключал договоры по нежилым помещениям.
Сложно судить о том, каким образом руководство крупного строительного холдинга, одновременно возводившего более 80 объектов, вдруг оказалось настолько некомпетентным, что просто разорило компанию за считанные месяцы.
Однако можно с большой вероятностью утверждать, что, рано или поздно, интересы подавляющего количества дольщиков будут удовлетворены путем предоставления жилья через определенное время или посредством выплаты компенсации, положенной по закону. Государство традиционно решает подобные вопросы, эффективность руководства страны в этом плане хорошо иллюстрирует успешное закрытие недавних проблем по СУ-155.
Urban Group: история одного банкротства
В середине июля обрушился бизнес одного из крупнейших застройщиков Подмосковья: девелопер Urban Group был объявлен банкротом. Этот кейс вызывает вопросы в самых разных целевых аудиториях. Дольщиков интересует: куда делись 70 млрд рублей, а также – кто и когда достроит объекты? Специалисты строительного рынка полагают, что банкротство Urban может изменить правила игры на строительном рынке. Каких перемен следует ожидать?
Возвращение в 1990-е
20 тысяч обманутых дольщиков, финансовая дыра в 70 млрд рублей, 3,5 млн кв.м. недостроя – печальные итоги «буржуазной» революции на рынке подмосковной недвижимости, которую пыталась провести крупнейшая в Подмосковье строительная компания Urban Group.
Вот краткая хроника стремительного падения некогда успешного девелопера:
- В апреле 2018 года владелец Urban Group Александр Долгин занял пост генерального директора компании, обвинив предыдущего руководителяАндрея Пучкова в неэффективном управлении и заявив о признаках нецелевого расходования средств.
- В конце мая было объявлено о приостановке продаж жилья в связи с аудитом компании. Одновременно было остановлено строительство всех домов.
- В июне Фонд защиты дольщиков подал заявления о банкротстве пяти компаний Urban Group: «Ваш город» (застройщик ЖК «Видный город»), «Ивастрой» (ЖК «Лайково»), «Континент проект» (ЖК «Солнечная система»), «Хайгейт» (ЖК «Опалиха О3» и ЖК «Лесобережный»), «Экоквартал» (ЖК «Митино О2»).
- В середине июля эти заявления были удовлетворены, в компаниях было введено конкурсное производство.
- В августе Савеловский суд Москвы заочно арестовал Пучкова по обвинению в злоупотреблении полномочиями, повлекшем тяжкие последствия.
Крушение Urban Group стало лишним доказательством того, что даже вполне нормально работающий механизм ФЗ-214, четко обозначивший правила игры на рынке долевого строительства, не может уберечь покупателей новостроек от скандального эха 1990-х.
В середине 2000-х все повторяется, растерянные лица владельцев бизнеса, бегство за границу генерального директора компании, отвечавшего за оперативное управление, предложение владельца отдать за 1 рубль свой потерявший ценность бизнес с гигантскими долгами любому желающему. И конечно же, открытые письма дольщиков, которые уже потеряли большую часть своих вложений, и у них одна надежда на помощь государства.
Стальное хобби
Откуда же на подмосковном рынке появилась компания, которая в течение 11 лет пыталась привить западные стандарты жилищного строительства на российскую почву?
Основной акционер Urban Group Александр Долгин (по данным «СПАРК-Интерфакс», ему принадлежит 95% акций ООО «Урбан Групп», зарегистрированной в одном из кипрских офшоров) пришел в девелопмент из металлургии.
После окончания Московского института стали и сплавовбизнесмен в 30 лет уже руководил лабораторией в одном из НИИ, изучал свойства металлов. Оттуда ушел в бизнес – основав в 1992 году холдинг «Союзнихром», базовым предприятием которого является владимирский завод «Магнетон».
Основной доход компании приносил выпуск прутка, проволоки и других изделий из прецизионных сплавов.
«К 2000-м годам этот бизнес достиг такого масштаба, что стало сложно расти, не упираясь в спрос. Я искал, куда вложить зарабатываемую на металлах прибыль, и вспомнил, что с детства мечтал о строительстве.
Тогда я не мог и представить, что города можно построить с чистого листа. Это намерение удовлетворяло двум критериям. Во-первых, бездонный спрос на жилье.
Во-вторых, у меня были сильные идеи, почерпнутые из знаний того, как устроены рынки новой экономики», – так рассказывает о своей трансформации Долгин в одном из интервью газете «КоммерсантЪ».
Впрочем, сначала эксперименты на рынке недвижимости ограничивались спекуляцией земельными участками в Москве и области. Компаньоном по играм с землей стал давний партнер Долгина и будущий гендиректор и совладелец Urban Андрей Пучков. Долгин особо отмечал, что с Пучковым его связывают 15 лет долговременного партнерства. Пучков был финансовым директором «Союзнихрома».
Поймать мечту за хвост помогла случайность. «Один из участков земли в Подмосковье никак не продавался, и выяснив конъюнктуру загородного рынка, будущие владельцы Urban решили рискнуть, вложив свои деньги в строительство таунхаусов Ивакино-Покровское. Продажи были сверхуспешными», – поделился своими воспоминаниями с Executive.ru собеседник, знакомый с ситуацией в Urban Group.
Как заметил в интервью «Ъ» сам Долгин: «В Подмосковье такие дома продавались за $750 тыс., а мы выдали этот продукт за $250 тыс.». По мнению бизнесмена, его сверхзадачей было перевести загородный дом из разряда роскоши в серийный продукт. Именно по такому пути и пошла созданная бывшими металлургами Urban Group.
Все выше и выше
Успех новой концепции застройки для среднего класса принесло сочетание доступной цены, архитектуры бизнес-класса и разумных планировок на относительно недорогой подмосковной земле.
«Менеджеру среднего звена вряд ли удастся купить даже в ипотеку новостройку бизнес-класса в Москве. Но жить-то хочется здесь и сейчас и не просто жить, а жить красиво.
И тут тебе предлагают западный продукт со всеми этими террасами, панорамными окнами, высокими потолками, качественной инфраструктурой, за относительно небольшие деньги. Пусть это в ближнем Подмосковье, но игра того стоит.
Поэтому покупатели урбановских новостроек и вкладывали свои деньги», – подчеркивает собеседник, знакомый с ситуацией в Urban Group.
По словам источника, первый же проект – ЖК «Новосходненский» (компактные метражи, квартиры-студии, свободные планировки) пошел нарасхват, продавалось по 10 корпусов в год. Далее были «Город набережных», «Опалиха-2», где сочеталась доступная цена от 60 тыс. рублей за кв.м. и изысканная архитектура бизнес-класса.
Именно тогда компания стала сотрудничать с модным архитектором Максимом Атаянцем, который хотел внедрить авторскую архитектуру в массовую застройку.
«Я увидел, как он одарен и тонок, и привлек к масштабным заказам. Это был дикий риск как со стороны девелопера, так и со стороны архитектора – оба осознали это позднее», – говорит бизнесмен в интервью «Ъ». У Атаянца все получилось: и дворы без машин, и понятная логистика внутри комплексов, и индивидуализация каждой квартиры.
Риски сработали сразу после краха, в отчете независимых аудиторов о деятельности девелопера-банкрота утверждается, что аффилированные с архитектором структуры получали от компании средства «в том числе за потенциально фиктивные услуги». Впрочем, Атаянц все обвинения в свой адрес называет беспочвенными и утверждает, что Urban задолжал ему большие деньги.
«Мы очень быстро масштабировались, брали на себя серьезную социальную нагрузку, но по всем финансовым моделям все сходилось. Демпинга не было. Средняя цена реализации составляла 76-82 тыс. рублей за кв.м.», – отмечает источник.
Крепко став на ноги, Urban Group пошла, как тогда казалось, на обдуманный риск, взяла на себя обязательства по достройке объектов разорившегося СУ-155 – «Лесобережный» и «Лайково».
По словам источника, «вся бизнес-модель Urban была построена так, чтобы оставаться на плаву при падении продаж. И даже согласие на достройку объектов СУ-155 могло в лучшем случае привести к временным затруднениям или сокращению штатов, но не к краху».
Но сам Долгин в интервью РБК признался, что главная причина банкротства – переоценка сил в санации СУ-155 и в проекте «Лайково». Всего по этому проекту было вложено 10 млрд руб., а выручки собрано 6 млрд руб. Вот эти минус 4 млрд руб.
и утянули компанию на дно. «В этих сложных условиях менеджмент не справился с управлением, были допущены провалы в диапазоне от ошибок до халатности и даже злоупотреблений.
Надо было внимательнее смотреть на обязательства и занимать реалистичную позицию», – констатировал бизнесмен.
В тихом омуте
Впрочем, были и другие причины для падения компании.
Идеально работающая модель строительства, сочетающая высокую архитектуру, низкую цену и быструю сдачу объектов, дала трещину сразу после кризиса 2014 года, принесшего рынку недвижимости столичного региона резкое падение спроса и обременения в виде возведения объектов социальной инфраструктуры. Эти объекты застройщики должны были возводить за собственные деньги. С точки зрения пиара все шло идеально, но подобный «обвес» со стороны государства снижал маржу строительства.
Прибыль Urban Group снизилась вдвое, а доходность строительства уменьшилась до 10%. Держать низкую цену в таких условиях было очень сложно. Но компания смогла продержаться еще два года.
«Первый тревожный звонок прозвучал в январе 2017 года. Стало понятно, что из-за недостаточного финансирования могут сдвинуться сроки строительства. Сроки сорвали в августе. К тому времени действовал антикризисный план, но он не спас компанию», – резюмирует собеседник Executive.ru.
Александр Долгин пытался спасти бизнес, сместив с поста гендиректора Андрея Пучкова, но остановить развал компании уже не смог.
Все пропало
Участники рынка недвижимости, опрошенные Executive.ru, выдвигают свои версии краха одного из конкурентов.
«По нашим предположениям, компания не справилась именно с проектами, которые она взялась достраивать.
Это огромные объемы в «Лайково» и «Белом городе», где также было выстроено крайне спорное ценообразование – вероятно, в итоге это губительно и сказалось на объемах продаж и привело к банкротству дочерних компаний группы», говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».
По словам Марии Литинецкой, управляющего партнера компании «Метриум», участника партнерской сети CBRE, одна из основных причин – демпинг.
Как показал аудит проектов, в последний год сразу в нескольких жилых комплексах продажи шли по ценам ниже или на уровне себестоимости.
То есть застройщик планировал решить проблему нехватки ресурсов за счет увеличения объемов спроса на стагнирующем рынке.
Вторая причина, по мнению Литинецкой, неэффективное использование ресурсов. Расходы на рекламу достигали 10% проектных затрат, даже принятая в компании норма 5% уже являлась довольно высокой (обычно на рынке этот показатель составляет 3%).
Третья причина – разногласия в руководстве, которое не смогло найти единого и эффективного решения проблем.
Не была также учтена долгосрочная перспектива конкурентоспособности проектов. «Концепция реализации ЖК разрабатывалась для рыночной ситуации 2013 года и была рассчитана на продажи в течение 5-8 лет. Но ситуация на рынке поменялась, концепция устарела на фоне конкурентов, что негативно сказалось на продажах», – подчеркивает спикер.
Горький хлеб дольщика
Впрочем, самыми незащищенными в этой истории с крахом огромной компании выглядят дольщики новостроек Urban Group. Их миллионы сейчас надежно замурованы в стенах почти готовых и недостроенных объектов. Сколько времени понадобится на решение их проблем?
Решать проблемы дольщиков будет Фонд защиты участников долевого строительства, который возглавляет генеральный директор Дом.рф Александр Плутник . Вначале представители фонда на встрече с дольщиками предложили выплатить им денежные компенсации, однако решение не нашло поддержки. Дольщики в открытом письме Президенту потребовали достройки домов.
«Мы приняли решение достраивать все дома, в том числе те, где сейчас даже фундамента нет. Хотели отдать дольщикам деньги, но приняли решение, что будем строить, будем достраивать весь объем», – заявил губернатор Московской областиАндрей Воробьев.
В Фонде защиты участников долевого строительства создан специальный реестр дольщиков Urban Group.
Как следует из сообщения на сайте Минстроя, все объекты планируют достроить до конца 2022 года в зависимости от текущей стадии их готовности. На достройку объектов Urban Group потребуется более 50 млрд руб., сообщил в эфире канала «Россия 24» заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин.
Согласно утвержденной «дорожной карте», достраивать жилые дома будут за счет федерального и подмосковного бюджетов на паритетных началах. А вот на школы, детские сады и другие объекты инфраструктуры деньги выделят только из бюджета Московской области.
Из федерального бюджета будет выделено 14,6 млрд рублей, 1,4 млрд добавит Фонд, это сумма из собранных с застройщиков взносов, а вся остальная тяжесть операции по спасению проблемных дольщиков ляжет на плечи налогоплательщиков Московской области.
«За последние пять лет на решение проблем 20 тысяч дольщиков из регионального бюджета потрачено 50 млрд рублей», – заявил Воробьев, выступая на Всероссийском совещании «Новеллы законодательства о долевом строительстве», добавив, что дошло до того, что целые подразделения Минстроя следят за исполнением законодательства у застройщиков. Губернатор надеется, что ужесточение правил игры на рынке недвижимости позволит раз и навсегда закрыть тему появления новых обманутых дольщиков.
«Приняты меры, которые могут сократить риски. С 1 сентября у каждого проекта застройки будет свой расчетный счет в банке. В обход этого счета никакие средства идти не могут – им пользуются генеральный подрядчик и технический заказчик.
Соответственно, распылять средства с одной стройки на другую уже невозможно. Любые нецелевые расходы также будут блокироваться банком.
Это поможет сделать финансовые потоки более прозрачными и снизить риск необдуманных трат», – считает Литинецкая.
Кроме того, покупатели больше не будут вкладывать свои средства напрямую в стройку – их деньги останутся на специальных счетах, а после завершения объекта – направятся застройщику. «Это поможет предотвратить появление долгостроев из-за снижения спроса. Даже если во всем многоквартирном доме квартиру приобретет только один человек, он все равно получит от нее ключи», – отмечает эксперт.
Впрочем, по оценкам Ирины Доброхотовой, даже крупным игрокам рынка будет довольно сложно выполнить некоторые новые требования закона. На днях сообщалось, что крупные застройщики обратились за советом к уполномоченному при президенте России по правам предпринимателей Борису Титову. Скорее всего, закон в новой редакции еще будет дорабатываться с учетом существующих реалий.
По словам Олега Репченко, руководителя аналитического центра«Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» , очередное банкротство крупного застройщика подрывает доверие дольщиков к покупке недвижимости на стадии строительства.
В этих условиях другим девелоперам придется искать способы убедить потенциальных покупателей в своей надежности.
Многие дольщики будут стремиться купить квартиру ближе к завершению строительства, что ограничит финансирование строек на начальных этапах – деньги в основном придется брать у банков под проценты даже по тем объектам, которые успели получить разрешения на строительство по старым правилам.
Эмин Джафаров / Коммерсантъ
Urban Group приказала долго жить: деньги дольщиков – в офшорах за рубежом?
Москва, 15.06.2021, 14:34:31, редакция ПРОНЕДРА.РУ, автор Светлана Леварова.
Долго жить приказала Urban Group, являющаяся одним из самых крупных застройщиков в Московской области. Арбитражный суд Подмосковья объявил на днях о том, что банкротами признаны все пять дочерних структур компании, которые строили в общей сложности шесть жилых комплексов.
Проживать в этих комплексах должны были около 14 тысяч граждан, которые заключили ранее договоры долевого участия с Urban Group. Все эти люди всерьез рискуют теперь остаться не только без долгожданных квартир, но и без своих «кровных». Возможно, дольщикам все же помогут – правительство ведь обещает выделить финансы на достройку жилых домов. Однако, где же деньги самого застройщика?
- Было ли крушение неожиданным?
- Путь к банкротству – издалека
О проблемах у компании Urban Group стало известно в конце апреля текущего года – в Росреестре заявили тогда о приостановке регистрации договоров долевого участия от компаний «Ваш город», «Ивастрой» и «Хайгейт».
Указанные дочерние структуры Urban Group занимались строительством следующих жилых комплексов: «Лайково: Город-событие», «Видный город», «Лесобережный» и «Опалиха О3».
Причиной принятого решения стало то, что в Фонд защиты прав дольщиков со стороны Urban Group прекратили поступать взносы, являющиеся обязательными для всех девелоперов.
Через месяц появилась следующая новость: Сбербанк России отозвал аккредитацию в рамках ипотечного кредитования проектов компании Urban Group. Означало это по сути то, что в банке перестали верить в «успех этого безнадежного мероприятия». Если точнее, то речь идет о сомнениях Сбербанка в том, что урбановские дома вообще когда-нибудь достроят.
30 мая застройщик Urban Group останавливает продажи квартир в своих жилых комплексах. Буквально застыли при этом и все работы на строительных площадках. Фонд защиты прав дольщиков через девять дней обращается в суд с исками о банкротствах всех «дочек» Urban Group.
Путь к банкротству – издалека
Хроника крутого пике Urban Group с почетных позиций «платинового» партнера Сбербанка России и представителя ТОП-10 самых крупных застройщиков Российской Федерации до позиции «банкрот» отличается на самом деле куда более далеким началом.
Пересуды о том, что у одного из крупнейших российских застройщиков дела идут «не ахти», начались среди экспертов в сфере недвижимости еще в середине минувшего года.
Многие специалисты с абсолютной уверенностью указывали тогда, в частности, на то, что компания Urban Group чересчур много на себя взяла, дав старт сразу целому ряду грандиозных и амбициозных проектов, нуждающихся в огромных вложениях.
Надо сказать, что в принципе для строительного рынка это явление обычное – застройщикам свойственно нередко прибегать к перекрестному финансированию.
Проще говоря, собираемые с дольщиков денежные средства они перебрасывают с одного проекта на другой.
Однако, важно здесь не заиграться – иначе денег попросту начнет не хватать, и проекты будут останавливаться по принципу домино – один за другим. Компанию неизбежно ожидает в итоге полный крах.
Предпосылки у Urban Group к этому были: застройщик неоднократно объявлял о переносе сроков сдачи объектов, тогда как потенциальные покупатели квартир выступали с жалобами на то, что качественные стройматериалы заменили на дешевые. Инфраструктура, обещанная изначально, по факту при этом отсутствовала. Девелопер, выходит, судорожно экономил на чем только мог.
Однако, компания активно продолжала собирать деньги с будущих своих клиентов. По всей Московской области красовалась реклама просто невероятных скидок на квартиры. Демпинг и раньше был одной из «фишек» этого застройщика, и перед офисами всегда стояли толпы, но в данном случае ценовые границы элементарно рухнули.
Компания Urban Group падает в глазах своих клиентов
Дольщики обанкротившегося Urban Group обратились к Путину
Дольщики жилых комплексов обанкротившегося застройщика Urban Group («Лесобережный», «Лайково», «Митино О2», «Опалиха О3» и «Видный Город») написали письмо президенту России Владимиру Путину с жалобой на бездействие Фонда защиты прав дольщиков. Копия письма поступила в «Известия» во вторник, 20 октября.
Письмо также адресовано премьер-министру Михаилу Мишустину, главе Минстроя Владимиру Якушеву, губернатору Московской области Андрею Воробьеву и министру стрйкомплекса Подмосковья Владимиру Локтеву.
Дольщики напоминают, что летом 2018 года Арбитражный суд Московской области по заявлению Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства признал банкротом застройщика ЖК «Лесобережный» — ООО «Хайгейт» (ГК Urban Group). В августе того же года подмосковное правительство утвердило план достройки объектов Urban Group. Тогда сообщалось, что строительство всех домов обанкротившегося девелопера завершится до конца 2022 года.
В письме также напоминают, что Воробьев объявил в августе 2018-го о том, что все жилые комплексы Urban Group будут завершены в 2021 году. Также упоминается, что Путин на совещании с правительством в июне 2019 года потребовал искоренить такое явление, как «обманутые дольщики».
Также в письме упоминается, что 4 августа 2020 года подмосковный губернатор на встрече с Путиным пообещал президенту решить проблему обманутых дольщиков «втрехлетней перспективе».
Дольщики утверждают, что Мишустин, обращаясь к вице-премьерам в мае и апреле этого года, говорил, что поручения президента должны соблюдаться, а когда речь идет «о благополучии, здоровье и тем более о жизни сотен людей» бюрократические процедуры «надо свести к минимуму»
«Однако, несмотря на все указания председателя правительства Российской Федерации Мишустина М.В. и указания президента Российской Федерации Путина В.В.
, ситуация с достройкой некоторых ЖК Urban Group не двигается ускоренными темпами, а по некоторым вопросам стоит на месте, даже сдвигается далеко вправо, несмотря на все предыдущие устные заявления о движении влево», — говорится в письме.
Дольщики отмечают, что на встрече 17 июля этого года представителей Фонда защиты прав граждан с представителями ЖК «Лесобережный» были озвучены новые «ориентировочные» сроки завершения строительства, смещенные «на полгода-год в большую сторону». Также на встрече выяснилось, что «проблема заключается в бюрократических процедурах при строительстве сетей водоснабжения, водоотведения, энергоснабжения».
Подписавшие письмо жалуются, что им обещали размещение графиков завершения строительства и проведение встреч с их представителями, но 13 августа фонд перестал контактировать с представителями ЖК «Лесобережный», на вопросы не отвечает, в проведении встреч отказывает. Кроме того, фонд не дает никаких документов или справок.
На встрече дольщиков «Лесобережного» с администрацией подмосковного Красногорска и ресурсоснабжающими организациями (АО «Водоканал» и другими) 2 сентября дольщикам подтвердили наличие бюрократических проблем и проблем взаимодействия с фондом и приостановили видеотрансляцию стройки, ссылаясь на дороговизну услуги.
Дольщики считают, что бездействие фонда приведет к срывам ранее достигнутых обещаний. Они выражают обеспокоенность тем, что смещение сроков завершения строительства будет происходить и далее.
«Учитывая все вышеизложенное, просим объективно разобраться в сложившейся ситуации, провести независимое публичное изучение деятельности фонда и достигнутых им реальных результатов, а также выполнение им обязательств по завершению строительства наших домов», — говорится в письме.
«Застройщиков хотят ликвидировать, а нас — пустить по миру»: дольщики Urban Group против банкротства компании
Евгения Михайлова, дольщик одного из крупнейших подмосковных застройщиков, который находится в предбанкротном состоянии, обратилась в редакцию Новострой-М. По мнению инициативной группы дольщиков Urban Group, банкротство компании является не самым эффективным инструментом для решения проблем с достройкой объектов девелопера.
«Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства по результатам проводимой проверки подмосковного застройщика Urban Group принял решение об использовании механизма банкротства для защиты прав и интересов граждан, которые купили квартиры в объектах Urban Group», — говорится на сайте фонда.
9 июня в Арбитражный суд Московской области рассмотрит исковые заявления о банкротстве пяти компаний-застройщиков группы.
Заявления поданы в отношении компаний ООО «Экоквартал» (осуществляет строительство ЖК «Митино О2»), ООО «Ваш город» (осуществляет строительство ЖК «Видный город»), АО «Континент Проект» (осуществляет строительство ЖК «Солнечная система»), ООО «Хайгейт» (осуществляет строительство ЖК «Опалиха О3» и ЖК «Лесобережный»), ООО «Ивастрой» (осуществляет строительство ЖК «Лайково»). «Основанием для подачи заявлений стали выявленные в ходе проверки признаки неплатежеспособности и недостаточности имущества указанных компаний», — отмечают на сайте фонда.
Первое заседание Арбитражного суда Московской области состоится 9 июля 2018 года. При этом инициативная группа дольщиков отмечает, что «о конкурсном производстве и банкротстве застройщиков говорится, как об уже свершившемся факте».
«У нас, граждан — участников строительства, есть мнение, что банкротство застройщика, ООО «Хайгейт» (ЖК «Лесобережный», ЖК «Опалиха О3») и застройщика ООО «Экоквартал» (ЖК «Митино О2), является преднамеренным (фиктивным).
Застройщиков хотят ликвидировать, «простить» все долги (по разным данным, в кипрские офшоры ушло от 20 до 90 млрд руб. денег граждан, вложенных в строительство жилья), а нас пустить по миру.
Мы, участники долевого строительства, с такой ситуацией не согласны и планируем прийти к зданию суда, чтобы отстаивать свои права, и заявить о себе, о том, что мы есть», — говорится в письме дольщиков, поступившем в редакцию Новострой-М.
Редакция Новострой-М связалась с участницей долевого строительства проекта «Лесобережный» Евгенией Михайловой, чтобы выяснить, почему дольщики против признания структур Urban Group банкротами.
Почему вы считаете банкротство фиктивным? В чем причина ваших сомнений?
Мы считаем банкротство фиктивным, потому что, во-первых, в нем нет необходимости на данном этапе. На счетах Urban Group пока еще остались какие-то деньги, не все выведено заграницу, на них можно строить.
События форсируются, минуются такие процедуры, как санация, наблюдение, внешнее управление. При внешнем управлении стройка продолжалась бы.
Если суд удовлетворит иск о банкротстве, назначается внешний управляющий это будет означать прощение всех долгов Urban Group.
Почему вы не хотите, чтобы Urban Group был признан банкротом? Ведь власти говорят, что как только застройщик будет признан банкротом, они по закону находят нового, и тот официально достраивает. То есть по идее признание банкротом должно быть на руку дольщикам, несмотря на ужасную, конечно, ситуацию.
Вот именно, что банкротство — не единственный способ возобновить стройку, но другие способы, в частности санация, не рассматриваются по непонятной причине.
Если Urban Group признают банкротом, это будет означать, что им сошло с рук нецелевое использование денег, вывод в оффшоры, никто из руководства компании не сядет.
Но самое главное — при банкротстве будет назначен конкурсный управляющий, у которого по закону будут все полномочия расторгнуть с нами наши ДДУ и выплатить денежную компенсацию. А мы, дольщики — кредиторы четвертой очереди.
Это значит, что из оставшихся денег, если что-то еще осталось, будут в первую очередь выплачены долги компании, вторую — зарплаты сотрудникам, третья — текущие расходы, и только потом — мы получим деньги. То есть нам выплатят денежную компенсацию в лучшем случае 10–20% от стоимости наших квартир.
При этом власти пока еще никаких официальных заявлений не делали. Есть только неофициальные, например, пост в инстаграме Минстроя от 4 июня, где пишут, что все достроят по изначальным проектам. Но это просто слова, постановлений нет. Завтра этот пост можно удалить, его никому не предъявишь.
Плюс в х в этом посте дольщики других объектов возмущаются, почему к Urban Group такое пристальное внимание, почему нам дают такие радужные обещания — все достроить, а ситуация с ЖК «Царицыно», «Высокие жаворонки» очень тяжелая.
И это еще один аргумент, что банкротство фиктивное, кто-то очень хочет заполучить эти стройки.
Пытались ли вы как-то выстроить диалог с властями?
Мы пишем обращения во все возможные структуры: коллективные и от себя лично. От властей приходят отписки.
Например, я пыталась встать в Реестр обманутых дольщиков на сайте Госстройнадзора по Московской области, мне ответили, что я еще пока не обманутый дольщик, а угроза банкротства не является причиной встать в этот реестр. Вот когда я останусь без квартиры, тогда и должна к ним приходить.
Мне позвонили и сказали это по телефону. Также я писала обращение в приемную президента РФ, они перенаправили в тот же Росгосстройнадзор, тогда от них пришло письмо в электронном виде, но это тоже была отписка ни о чем, содержание такое же.
Вместе с нашей инициативной группой мы подали обращения Президенту РФ, генеральному прокурору РФ, вице-премьеру по строительству и ЖКХ Виталию Мутко. Ответов ждем.
Есть ли у вас контакт с руководством Urban Group? Общался ли с вами застройщик?
Контакта с руководством у нас нет. Они не общаются и комментариев не дают ни нам, ни СМИ. Все офисы закрыты, а сотрудники распущены. Также у нас нет контакта с Фондом защиты прав граждан – участников долевого строительства, который якобы защищает наши интересы. У них даже нет приемной, куда можно прийти и что-то узнать.
В каком конкретно ЖК у вас куплена квартира? На какой стадии строительства корпус? Надеетесь ли вы получить квартиру или деньги?
У меня куплена квартира в ЖК «Лесобережный», дом 27/1. Из шести этажей построено два. Я надеюсь получить именно квартиру, так как денег уже, скорей всего, не осталось на счетах застройщика, и их точно не останется, если банкротство случится.
Претензии на получение денег будут оформляться только при расторжении ДДУ, а тут получается риск: ты расторгаешь ДДУ, и на квартиру больше не претендуешь. А денег на счетах нет. Итог — ты и без денег, и без квартиры, даже без гипотетической возможности когда-либо ее получить.
Так что все мы рассчитываем, конечно, на получение квартир рано или поздно.
Верите ли вы что объекты Urban Group достроят?
Пока верим. Ведь нас, дольщиков, 15 000 человек. Если мы все пойдем на митинг, а мы пойдем, властям это будет невыгодно, тем более накануне выборов.
Вообще, какие настроения у вас относительно сложившейся ситуации? Ведь у многих наверняка квартиры куплены в ипотеку, и придется платить за воздух, пока жилье все-таки не будет достроено.
Лично у меня настроение не очень. Я как раз из тех, у кого ипотека и съемное жилье. Плачу за воздух, плачу арендодателю. Очень хочется верить, что государство нам поможет, не может же оно нас всех бросить вот так.
Власти призывают рожать, улучшать демографическую ситуацию, а как тут рожать, не имея даже дома? Некоторые дольщики настроены оптимистично, и таких очень много, они даже не сомневаются, что все объекты будут достроены. А некоторые уже отчаялись, не верят ни во что.
Одним словом, мы не знаем, что думать и ждем суда девятого июля.
На сайте Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительств приведена следующая информация: «В настоящий момент использование процедуры банкротства является единственно возможным механизмом скорейшей достройки объектов Urban Group и передачи дольщикам их квартир.
Механизм позволяет в том числе рассматривать возможность привлечения к достройке объектов нового застройщика, обладающего необходимым опытом строительства.
В случае признания компаний-застройщиков ГК «Urban Group» банкротами, финансирование строительства будет возобновлено в течение 2–3 месяцев с использованием ресурсов Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства.
В соответствии с нормами федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», в случае признания Застройщика банкротом и введения процедуры конкурсного производства, граждане, имеющие требование к Застройщику в отношении жилого помещения, вправе направить в адрес Конкурсного управляющего заявление и подтверждающие правоотношения с Застройщиком документы, на основании которых Конкурсный управляющий включает данные требования в реестр требований о передаче жилых помещений. Иные требования кредиторов рассматриваются судом в рамках дела о банкротстве. Конкурсный управляющий утверждается решением Арбитражного суда в день признания банкротом. Период признания зависит от определения даты заседания судом».
- На достройку объектов Urban Group потребуются бюджетные средства
- Главгосстройнадзор обнаружил нецелевое использование средств на объектах Urban Group
- Путилково против застройщика: жители бывшего «Мортонграда» вышли на митинг
Дата публикации 06 июля 2018