аключение договора купли-продажи недвижимости в жизни большинства людей становится самой крупной по сумме сделкой, которую они проводят. При этом возникает необходимость выплатить налог, а тот выражается в процентном соотношении от общей суммы. Не стоит забывать о вознаграждении нотариусу.
Экономить при оформлении договора купли-продажи квартиры пытаются многие
Одним словом, возникает довольно много сопутствующих трат. Неудивительно, что большинство желает сэкономить. И одна из сторон может предложить другой искусственно занизить сумму в договоре. Это довольно популярный способ уменьшения налогов. К тому же если вознаграждение нотариусу тоже привязано к сумме, то этот специалист получит меньше средств.
Также некоторые лица не хотят показывать весь объём появившихся у них денег. Одни пытаются спасти средства от кредиторов, другие руководствуются иными соображениями. В любом случае это довольно распространённая схема. И она опасна тем, что оборачивается против участников.
Все риски можно разделить на 3 условные группы:
- риски, угрожающие в первую очередь продавцу;
- проблемы, с которыми может столкнуться при использовании такой схемы покупатель;
- универсальные проблемы, угрожающие любой из сторон.
Чем искусственное занижение цены опасно для продавца?
При такой договорённости довольно много проблем возникает с передачей средств, поскольку это не подкрепляется договором. Поэтому многие покупатели предлагают сначала передать ту сумму, которая обозначена в соглашении, заключить сделку, а потом уже отдать оставшуюся часть.
Как нетрудно догадаться, если владелец согласится на такую схему, то он рискует не увидеть всех средств. То есть получит исключительно ту сумму, которая и была обозначена в договоре.
При этом если соглашение составлено грамотно, то опротестовать его не удастся.
И поскольку занижение цены с целью ухода от уплаты налогов является правонарушением, то сослаться на такую устную договорённость не выйдет.
Даже если будет подписан на момент выявления проблем исключительно предварительный договор, например, о намерении заключить основной позднее, вторая сторона тоже способна доставить серьёзные проблемы.
Она может настаивать на соблюдении договорённостей и на реальном заключении такого договора по заниженным ценам. При этом отказывающейся стороной выступит продавец.
Следовательно, ему потребуется возвращать аванс и выплачивать компенсацию.
А доказать ущемление своих интересов покупатель в такой ситуации сможет без особого труда. Например, на основании того, что он уже выстроил планы с учётом покупки подобной квартиры по такой цене, а сейчас сделка срывается. И у него на данный момент нет возможности приобрести подобное имущество в рамках соответствующего бюджета (что легко доказывается даже поверхностным анализом рынка).
Безусловно, отстоять свои права можно. Однако для продавца это может оказаться откровенно хлопотно.
К тому же в процессе вскроется попытка уплаты меньшего по объёму вознаграждения нотариусу и другим специалистам.
И поскольку сделка при начале конфликта срывается, то собственнику снова нужно будет искать покупателей. Однако теперь специалисты могут отказаться с ним сотрудничать и даже максимально затруднить продажу.
Проблемы для покупателя
Заключение сделки купли-продажи недвижимости с заниженной ценой для покупателя тоже чревато большими проблемами, хотя вначале может показаться, что он ничем не рискует. Однако это далеко не так.
Занижение цены в договоре купли-продажи чревато серьёзными проблемами
Покупатель может стать жертвой мошеннической схемы, которая выражается в следующем:
- Сначала с ним договариваются о заключении договора купли-продажи.
- Он передаёт средства, соглашение заключается.
- Дальше продавец его опротестовывает. Для этого может использоваться любое основание, в том числе и то, о котором даже внимательный покупатель мог и не знать. Например, представитель продавца заявляет о его недееспособности, которая была установлена не так давно. Или же выясняется, что при покупке квартиры изначально применялся материнский капитал, бывший владелец не планирует выделять доли детям. В таком случае опротестовать сделку могут уже несовершеннолетние (или от их имени).
- Следующий этап — это отмена договора, возврат денег. Однако вернут вам в таком случае именно ту сумму, которая и указана в соглашении. Причём и её будут отдавать с зарплаты, то есть на протяжении значительного периода, когда эти средства по сути частично обесценятся. При этом у вас не будет ни денег, ни недвижимости.
Занижение цены при проведении сделки может быть также способом привлечь внимание покупателя, заставить его согласиться на сомнительную сделку. Из-за желания сэкономить многие забывают об осторожности и начинают игнорировать даже очевидные признаки обмана.
Одним словом, для покупателя такой вариант тоже будет рискованным. Однако довольно большое количество проблем может возникнуть у всех участников подобной сделки.
Что угрожает при занижении цены как покупателю, так и продавцу?
Необходимо отметить, что в современной России (и не только) занижение суммы сделки при покупке-продаже квартиры чревато целым рядом проблем, о которых стороны могут даже не подозревать. Но их нужно принимать во внимание.
Лучше всё, включая реальную сумму, фиксировать в договоре
Претензии со стороны налоговой
Для начала необходимо отметить, что уход от налогов — это проблемы с ФНС РФ, если о занижении суммы станет известно.
А такая информация может поступить от любого участника сделки, от риэлтора, если он узнает или заподозрит, от нотариуса.
Кроме того, налоговая инспекция способна самостоятельно заподозрить уход от налогов, если сумма будет низкой. Особенно тщательно проверяются все сделки, в которых участвуют юридические лица или ИП.
Вероятные последствия:
- опротестование сделки в судебном порядке;
- неопределённый на какое-то время статус квартиры;
- серьёзный штраф;
- доначисление налогов;
- проведение глубокой проверки по ИП или же компании;
- тщательный контроль деятельности всех участников и связанных с ними лиц;
- конфликт с риэлтором и нотариусом;
- репутационные потери (например, сразу после окончания всех разбирательств будет трудно продать квартиру, потому что такая недвижимость может уже начать отпугивать потенциальных владельцев).
Также учтите, что последствия напрямую зависят от того, какую сумму вы в итоге окажетесь должны налоговой. Если она будет очень большой, возникает опасность возбуждения уголовного дела. К тому же при серьёзных нарушениях ФНС РФ может заблокировать счета.
Риск опротестования сделки кредиторами
Нередко продажа квартиры происходит с целью закрыть все долги. Однако необходимо учитывать, что кредиторы очень внимательно следят за проведением таких сделок. И если сумма окажется ниже рыночной, неизбежно возникнут вопросы. Появляется довольно высокий риск того, что сделка будет оспорена, а новый владелец лишится своей собственности.
В этом случае при заниженной официально сумме совершения сделки покупатель получает возможность вернуть только те средства, которые зафиксированы в договоре. Доказать, что было отдано в действительно гораздо больше, получается редко. При этом покупатель пополняет список кредиторов. И вероятность того, что он увидит хотя бы какие-то средства, откровенно мала.
Безопасность при оформлении договора купли-продажи недвижимости должна быть на первом месте
Что же касается продавца, то к нему возникает ещё больше вопросов, что может осложнить процедуру проведения банкротства. Для списания должник должен демонстрировать добросовестное поведение.
Если же он пытается реализовать имущество по явно заниженной цене, то арбитраж может это растрактовать как попытку уйти от ответственности и избежать уплаты долгов.
Следовательно, начнутся проблемы со списанием имеющихся долгов.
И в любом случае у всех участников будет масса организационных сложностей. Просто сделки купли-продажи не получится: придётся отстаивать свои права, обращаться в разные инстанции, доказывать законность собственных действий. Участнику сделки лучше самостостоятельно доказывать, что он выполнил все требования к проведению такой сделки, учитывал в деталях все нюансы.
Проблемы с обоснованием средств и подозрения в отмывании денег
Есть ещё один немаловажный аспект, о котором стороны такой сделки редко задумываются. Во-первых, у продавца появится на руках большая сумма денег, чем должна быть. Это может вызвать вопросы по поводу источника финансирования.
В современном мире нельзя взять и просто положить деньги на банковский счёт. А если точнее, то непосредственно положить можно. Проблемы впоследствии возникнут с тем, чтобы их оттуда достать.
У продавца могут запросить подтверждение законности происхождения денег.
Попытка уйти от налогов при заключении договора купли-продажи квартиры чревата
Однако поскольку у него на руках — только договор с указанной там меньшей суммой, обоснования банку собственник предоставить не сможет. В итоге есть риск, что с возможностью распоряжаться деньгами возникнут проблемы.
Особенно актуально последнее для тех, кто планирует открыть счёт в другой стране. В Европе вопрос отмывания денег и контроля за движением средств — очень болезненный. И там к таким моментам относятся предельно внимательно.
Во-вторых, проблемы могут появиться и у покупателя. Чтобы рассчитаться с продавцом так, чтобы этого никто не заметил, придётся использовать наличность. А для этого нужно будет снимать довольно крупную сумму.
Однако в настоящем к обналичиванию большинство банков в России относятся подозрительно. Особенно много проблем может возникнуть у покупателя, если он занимает руководящую должность в компании, является ИП или же учредителем фирмы.
Риск блокировки счетов до прояснения экономического смысла такой операции тоже есть.
Репутационные риски
Необходимо отметить, что если занижение цены сделки приведёт к проблемам с налоговой или же к аресту счетов из-за претензий со стороны банков, это также способно негативно повлиять на бизнес. Может пострадать репутация предпринимателя.
Заниженная цена большинству довольно очевидна, поскольку всегда можно изучить выборку объявлений по конкретным характеристикам и посмотреть на реальное положение дел на рынке.
Соответственно, многие могут сделать выводы о том, что сделка — сомнительная, вызывающая большое количество вопросов.
Стоит отметить, что любые подозрения в уклонении от уплаты налогов — это проблемы не только для самого предпринимателя, но и для связанных с ним контрагентов.
Если налоговая решит, что сделка вызывает вопросы, то она может начать проверять всех, кто в последний отчётный период осуществлял какие-то операции с конкретным ИП или же с определённой компанией, в которой, например, может работать на руководящей должности продавец.
А лучший способ отпугнуть контрагентов и подвести к мысли о том, что сотрудничество с вами невыгодно — это впутать посторонние организации или ИП в проблемы с налоговой. О таких возможных последствиях занижения цены мало кто думает, однако не стоит забывать, что они вполне реальны.
Вероятность опротестования сделки со стороны органов опеки и попечительства
Если в реализуемой квартире прописаны несовершеннолетние, возникает риск, что в сделку с заниженной ценой вмешаются органы опеки и попечительства.
Они могут решить, что на указанную сумму нельзя приобрести квартиру, позволяющую совершенно спокойно прописать на новой жилплощади детей.
При этом не стоит забывать, что новая недвижимость не должна серьёзно ухудшать качество жизни несовершеннолетних. То есть продать квартиру в элитном районе и купить в промзоне не получится.
На основании всего перечисленного довольно легко сделать вывод о том, что при занижении суммы органы опеки и попечительства придут к выводу, что сделка ущемляет интересы несовершеннолетних. Поэтому они способны запретить продажу такой квартиры.
Естественно, если указать реальную сумму, то вероятность добиться разрешения на проведение сделки намного выше. Однако если уже один раз был дан запрет на сделку, то после этого разобраться с органами опеки и попечительства будет на порядок сложнее.
Занижение цены квартиры при заключении договора купли-продажи многим ошибочно кажется отличной идеей. Никому не хочется переплачивать налоги, а также отдавать серьёзную сумму нотариусу и риэлтору. Однако стоит учесть, что подобное соглашение чревато серьёзными проблемами. Причём последствия могут наступить и через какое-то время, когда все стороны уже успеют забыть о своей экономии.
Поэтому занижать сумму, обозначенную в договоре, не стоит. Такое решение способно обернуться потерями, которые нельзя сопоставить с сэкономленными средствами.
Другие статьи:
Занижение стоимости в Договоре купли-продажи квартиры
Последнее обновление: 26.04.2021
Некоторые владельцы квартир, продавая свою недвижимость, предлагают Покупателю занизить стоимость квартиры в Договоре купли-продажи (ДКП). Зачем им это нужно, и как на это реагировать Покупателю? Есть ли для него риск, связанный с заниженной ценой в договоре? И как это обычно решается на практике?
Тут ситуация из разряда «бабушка надвое сказала». Теоретически, для Покупателя некоторый риск есть.
А практически – на рынке недвижимости проходит много сделок с заниженной ценой квартир, и обычно, это не приводит ни к каким негативным последствиям для Покупателей.
Тем более, что есть способ, как можно купить квартиру с заниженной на бумаге стоимостью и при этом избежать риска.
А теперь подробнее и с примерами.
Альтернативная сделка купли-продажи квартиры – порядок и последовательность действий.
Зачем занижают стоимость квартиры в договоре?
Для чего вообще Продавец занижает в договоре стоимость квартиры?
Тут дело вот в чем. Налоговый кодекс позволяет собственникам продавать свое жилье, не уплачивая налог с полученного дохода, только если человек владел им 3 года и более (а в некоторых случаях – 5 лет, подробнее по ссылке).
Но некоторые нетерпеливые граждане продают свои квартиры, не дожидаясь, пока эти годы пройдут (например, получил наследство и сразу его продает, или вложился в новостройку на котловане и продает на завершающем этапе).
Тогда закон требует уплаты налога с продажи, а это немалые суммы, учитывая стоимость недвижимости (особенно, в Москве).
Вот народ и выкручивается как может, пытаясь избежать этого налога всякими законными и «почти законными» способами.
Из законных способов применяют налоговые вычеты при продаже квартир. Тут можно применить либо фиксированный вычет, либо вычет в размере понесенных расходов (подробнее – в Глоссарии по ссылке).
А «почти законный» способ – это и есть занижение (уменьшение) реальной стоимости квартиры на бумаге. То есть цена в Договоре купли-продажи (ДКП) указывается меньше, чем уплачивается по сделке на самом деле. А насколько меньше?
Вот тут уже надо знать, что является налогооблагаемой базой при продаже недвижимости.
!!! Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.
Сделка купли-продажи квартиры. Перечень документов для регистрации в Росреестре – смотри в Глоссарии по ссылке.
За базу берется та сумма, которая оказалась больше – либо стоимость квартиры, указанная в договоре, либо 70% от кадастровой стоимости квартиры. Запоминаем этот факт!
Из этого следует, что занижать цену в Договоре купли-продажи для Продавца имеет смысл только до уровня = 0,7 Х кадастровая стоимость квартиры.
Так и происходит на практике! А в каких случаях Продавцу это может понадобиться?
Такое бывает, когда применение законных налоговых вычетов не приводит к обнулению налога с продажи квартиры, например:
- Когда фиксированный вычет (см. ссылку выше) слишком мал, чтобы налог стал равен нулю;
- Когда вычет в размере понесенных расходов не позволяет свести налог с продажи к нулю. Такое бывает когда затрат на покупку квартиры вообще не было (например, получил в наследство), или когда цена покупки значительно ниже цены продажи, а налог с этой разницы платить не хочется.
Вот тогда Продавца квартиры и посещает гениальная мысль – а почему бы не указать в договоре заниженную стоимость! Уменьшить ее до уровня 0,7 Х кадастровую стоимость, а потом еще и вычет применить. Тогда налог придется платить минимальный, или он вовсе будет равен нулю.
Все бы хорошо, но тут возникает мандраж у Покупателя: «А чем мне это грозит? Чем я рискую, если соглашусь?»
Стоит ли обращаться в агентство недвижимости? Объективный ответ – смотри по ссылке.
В чем риск занижения стоимости квартиры в Договоре купли-продажи?
Многие риэлторы, не углубляясь в юридические тонкости, утверждают, что для Покупателя риск заниженной стоимости квартиры в Договоре купли-продажи сводится к следующим моментам:
Рассмотрим эти риски по порядку.
По первому пункту дело обстоит не совсем так. Если суд признает сделку недействительной, то применяется двусторонняя реституция – то есть каждой стороне возвращается все, что было получено по сделке. Поэтому в практике для защиты Покупателя от риска невозврата всей суммы, используется обычная расписка, которая также учитывается судом, как и Договор купли-продажи квартиры.
Можно потребовать от Продавца написать одну расписку о получении полной (реальной) суммы за проданную квартиру.
Или можно составить две расписки – одну на сумму, указанную в договоре (заниженную цену квартиры), другую – на остаток суммы (на разницу между реальной и заниженной стоимостью).
Этот остаток представляется как материальное обеспечение (гарантия) Продавца на случай расторжения Договора купли-продажи или признания его недействительным.
И такие расписки дают реальную защиту от риска Покупателя в случае, когда в договоре указывается заниженная стоимость квартиры. Судебная практика это подтверждает, вот конкретный пример:
Выдержки из определения суда апелляционной инстанции по гр. делу № 33-43371/17 от 20.10.2017 (Москва):
«…Кроме этого пояснил, что истцы приобрели квартиру у ответчика за 5 700 000 руб., вторая расписка на сумму 2 200 000 руб., выданная (- кем: ФИО ответчика -), является обеспечением договора на случай его расторжения или признания недействительным…
А вы продолжаете соглашаться на занижение продавцом цены в договоре?
22 дек 2015
Обратите внимание, материал старше 2-х лет. Актуальность выводов уточняйте у автора
Так повелось, что продавая имущество (машины, квартиры, дачи, гаражи) каждый второй продавец просит покупателя указывать заниженную цену в договоре. Кто-то соглашается, кто-то отказывается, понимая возможные неблагоприятные последствия. А последствия очевидны — в случае расторжения такого договора или признания его недействительным покупатель сможет требовать только ту сумму, которая была указана в договоре. Оснований для расторжения или оспаривания такого договора можно найти предостаточно.
С октября 2015 г. появилось еще несколько оснований для оспаривания договора с заниженной ценой имущества, о которых мы и хотели вам рассказать подробнее.
Так, в ходе процедуры реструктуризации долгов, гражданин-банкрот может совершать сделки по продаже имущества стоимостью от 50 000 руб., недвижимого имущества, транспортных средств и ряда другого имущества только с письменного предварительного согласия фин. управляющего (ст.213.11 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).
А с момента начала процедуры реализации имущества, гражданин-банкрот вообще не имеет право самостоятельно распоряжаться имуществом, включенным в конкурсную массу, а заключенные с таким имуществом сделки признаются ничтожными (ст.213.25 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).
Также вы должны помнить, что сделки, совершенные в течение 3 лет до момента признания гражданина банкротом могут быть оспорены финансовым управляющим, в том числе по основаниям занижения продажной стоимости имущества. Сказанное выше в полной мере распространяются на банкротство ИП, когда стороной договора купли-продажи выступает индивидуальный предприниматель.
Таким образом, если продавец умышлено, в отсутствие соответствующих полномочий, заключает с вами такие сделки, все они без исключения будут оспорены в суде, а имущество возвращено продавцу.
Но даже при отсутствии умысла со стороны продавца, соглашаясь на уменьшение продажной цены в договоре, вы также рискуете потерять приобретенное имущество, если продавец в последующем попадет в банкротство.
Во всех случаях ситуация осложняется тем, что взамен вы сможете получить только право требования возврата денежных средств к должнику-банкроту и то, лишь на сумму, которую вы указали в договоре по просьбе продавца. Другими словами, во всех возможных вариантах развития событий вы потеряете всё.
Что нужно делать, чтобы избежать попадания на сделку с гражданином-банкротом?
Во-первых, всегда указывать только реальную сумму сделки. Уменьшая цену, вы как покупатель ничего не экономите, а только становитесь заложником ситуации.
Во-вторых, перед совершением сделки проверяйте наличие или отсутствие возбужденных в отношении продавца процедур банкротства. Факт введения процедуры банкротства в отношении гражданина обязательно отражается в специальном Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ), находящемся в свободном и открытом доступе.
Сталкиваясь с банкротством предприятия мы уже приучились мониторить ЕФРСБ, проверять ЕГРПН, ЕГРЮЛ, Реестр уведомлений о залоге движимого имущества, следить за обременениями по данным сайта ГИБДД; теперь совершая сделку с физическим лицом, наряду с прочим, мы также должны ориентироваться на данные Единого федерального реестра сведений о банкротстве. Совершенно незначительная трата времени на проверку продавца, в случае последующего оспаривания заинтересованным лицом сделки, заключенной с гражданином-банкротом, оградит вас от финансовых и моральных потерь.
Ндфл при продаже квартиры по заниженной стоимости
21 декабря 2015 в 19:46
необходимо будет оплатить налог на доходы физических лиц, а с 1 января 2016 года минимально необходимый срок владения недвижимостью, позволяющий избежать налогообложения, увеличится до 5 лет, за исключением некоторых случаев, более подробно описанных ниже.
На практике Продавцы нередко предлагают заключить договор, указав в нем более низкую цену недвижимости по сравнению с рыночной. Так Продавцы пытаются снизить свое налоговое бремя. Какие риски для сторон сделки существуют в подобной ситуации?
1.
Если Вы выступаете на стороне Покупателя:
В таком случае, Ваш риск в том, что, при последующем признании сделки недействительной и возникновении судебных споров, обратно Вы сможете получить именно ту цену, которая указана в договоре. Если фактически уплачено было больше, скорее всего, эти деньги вернуть не удастся.
Что касается вопросов налогового законодательства, если сегодняшний Покупатель соберется продавать приобретенную недвижимость до истечения установленного законом минимального предельного срока владения объектом (сейчас это 3 года), ему нужно иметь ввиду следующее.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ, определяющим размеры имущественных налоговых вычетов при расчете НДФЛ, «налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества».
Таким образом, в случае скоропалительной продажи свежеприобретенного жилья, вчерашний Покупатель сможет предъявить к вычету в качестве расходов исключительно ту сумму, которая указана в договоре. С остального придется платить налог.
2. Если Вы выступаете на стороне Продавца:
Тогда для Вас актуальным становится вопрос, не заинтересуются ли налоговые органы такой сделкой и не произведут ли они Вам доначисление налога.
Внимание налоговых органов к конкретной сделке, конечно же, может быть обусловлено различными факторами, включая огромный массив инструкций и внутренних распоряжений ФНС. При этом в случае, если цена сделки значительно ниже рыночной, и, тем более, ниже кадастровой стоимости объекта, указанной в Государственном кадастре недвижимости, вероятность налоговой проверки значительно возрастает.
Еще один фактор риска – если квартира приобретается на кредитные деньги, а в ЕГРП внесены сведения об ограничениях права собственности в виде залога (в пользу, например, банка). При проведении проверки налоговая может проверить условия кредитного договора или договора ипотеки, после чего определить реальную цену передаваемого объекта недвижимости.
Кроме того, обычно налоговые органы приглашают для опроса и дачи объяснений Покупателя, который, как правило, и предоставляет органам нужную информацию, отражающую реальное положение вещей – например, предварительный договор купли-продажи, соглашение об условиях сделки и т.д.
Многое в данной сфере изменится с 1 января 2016 года. С этой даты вступают в силу изменения, внесенные в Налоговый кодекс РФ Федеральным законом № 382-ФЗ от 29.11.2014г., после чего у «хитрых» Продавцов недвижимости почти не останется шансов.
В соответствии с новыми правилами, при продаже недвижимости, которой лицо владело меньше минимального предельного срока (сейчас это 3 года, но с 1 января 2016 года – это 5 лет, за исключением случаев приобретения права собственности в результате дарения от близкого родственника, наследования, приватизации, ренты), цена объекта в целях расчета НДФЛ не может быть меньше 70 % от его кадастровой стоимости. Таким образом, начиная с 1 января 2016 года, указывать в договоре номинальную цену недвижимости будет нецелесообразно, так как налоговая служба все равно рассчитает налог, ориентируясь минимум на 70 % от цены, указанной в кадастре.
При этом субъектам РФ предоставлено право снижения вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков вышеуказанный минимальный предельный срок владения объектом недвижимости, а также размер процентного коэффициента от кадастровой стоимости объекта для расчета налога.
Учитывая огромное количество нюансов, которые невозможно охватить в рамках данной заметки, если Вы намереваетесь заключить сделку, где цена объекта значительно отличается от рыночной, мы рекомендуем Вам обратиться за квалифицированной юридической помощью, чтобы оценить все потенциальные риски, связанные с подобным решением.
- В большинстве случаев грамотное структурирование сделки позволяет законными способами свести размер начисляемых налогов к минимуму.
- Компания «Юридическое бюро» (ИП Казанкова Елена Владимировна)
Чем опасна покупка жилья с указанием заниженной цены в договоре
29.09.2020
Сегодня на рынке недвижимости встречается практика, когда в ходе сделки купли-продажи в договоре прописывается меньшая цена объекта недвижимости относительно его реальной стоимости. В подавляющем большинстве случаев это делается для снижения налогооблагаемой базы. Подобные действия не только носят незаконный характер, но и таят в себе определенные риски. В этой статье мы подробно расскажем обо всех «подводных камнях» таких сделок. В теории любая цена, о которой договорились продавец и покупатель, может быть указана в договоре — об этом говорит принцип свободы договора, установленный ст. 421 Гражданского кодекса РФ. Другое дело, насколько это является оправданным. Чаще всего желание занизить стоимость на бумаге обусловлено тем, что продавец заинтересован в уходе от налогов. Нынешнее законодательство требует от собственника квартиры, срок владения которой составляет менее трех или пяти лет, уплатить 13% НДФЛ при продаже (указанные сроки зависят от даты приобретения и условий, при которых возникло право собственности). Если ранее недвижимость приобреталась по договору купли-продажи, то в качестве налогооблагаемой базы выступает разница в стоимости, зафиксированной в прошлом договоре и нынешнем.
К примеру, квартира приобреталась за 5 млн рублей, а по прошествии двух лет ее продали за 7 млн рублей. Налог нужно будет уплатить с разницы (2 млн рублей). Если квартира продается по цене покупки, налог платить не придется. Но подать налоговую декларацию надо будет все равно.
По чьей инициативе происходит занижение стоимости
Инициаторами подобных действий могут быть как продавцы, так и покупатели. В качестве первых при этом могут выступать и физические, и юридические лица (для них мотивацией является стремление уменьшить налог на прибыль). Применительно к покупателям движущей силой такого решения выступает, как правило, желание не афишировать собственные доходы и наличие серьезных денежных сумм.
Как выглядит эта схема
Механизм подобных сделок заключается в следующем. В договор купли-продажи вносится уменьшенная цена объекта недвижимости, после чего он отправляется на регистрацию в Росреестр.
Истинная стоимость при этом может быть отражена в допсоглашении, а факт получения денежных средств подтвержден расписками. Но надо понимать, что юридическую силу будет иметь только зарегистрированный договор.
То есть при возникновении спорной ситуации учитываться будет лишь та сумма, которая фигурирует в нем.
Какие риски несет покупатель
Эксперты придерживаются мнения, что договор с заниженной стоимостью для покупателя несет больше потенциальных рисков, нежели для продавца.
Прежде всего, если дойдет до судебного разбирательства, то с высокой долей вероятности такой покупатель не будет признан добросовестным, поскольку он намеренно стал участников сговора, преступив закон. Это важно, потому что текущее законодательство добросовестности покупателя в квартирных спорах уделяет весьма много внимания.
Кроме того, встает вопрос потери денежных средств. Если сделка будет признана судом недействительной, то квартиру покупатель должен будет вернуть, получив взамен от продавца деньги в том объеме, в котором они указаны в договоре. И крайне сложно будет доказать, что в сделке «за рамками» договора фигурировали какие-либо суммы еще.
Как итог, потеря и квартиры, и частично — денег. Поводы для инициирования судебных разбирательств могут быть разные. К примеру, при внезапном появлении наследников, или если обнаружится, что в процессе сделки права несовершеннолетних при отсутствии согласия супруга на распоряжение общим имуществом, не были учтены, и пр.
Отдельного внимания заслуживает ситуация, когда продавец начал проходить процедуру банкротства. В качестве инициатора при этом могут быть как и сам должник, так и его кредиторы. П. 2 ст. 213.
3 ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)» гласит, что «кредиторы вправе обратиться в арбитражный суд о признании гражданина банкротом при наличии обязательств на сумму более 500 000 рублей и просрочке в их исполнении более 3-х месяцев». Гражданину же, который предвидит свое банкротство, для подачи соответствующего заявления данные условия даже не требуется выполнять.
Есть и еще один негативный момент — это невозможность для покупателя квартиры оформить имущественный вычет на полную стоимость приобретенного жилья, это можно сделать только на тот объем средств, который прописан в договоре. И если вдруг квартиру надо будет продать до истечения срока налогооблагаемого периода, то за счет существенной разницы между будущей истинной стоимостью и той, что указана в договоре, вырастет и размер налога с продажи.
Какие риски несет продавец
Данная сторона сделки, как и покупатель, рискует потерять в денежных средствах. Чаще всего, если продавец осмотрителен, то перед подписанием ДКП с заниженной стоимостью он заключит с покупателем договор аренды ячейки в банке. В нее при очном присутствии продавца последний помещает средства в объеме, соответствующем истинной цене квартиры.
Продавец уверен, что после регистрации Росреестром перехода прав собственности он получит 100% имеющейся в ячейке суммы. Однако возможна ситуация, когда регистрация прав собственности так и не наступила, а срок аренды ячейки уже закончился.
В этом случае у покупателя появится доступ к денежным средствам, однако он будет также располагать договором, где фигурирует заниженная стоимость, и стоит подпись продавца. Если покупатель окажется недобросовестным, то он, действуя через суд, может выступить с требованием зарегистрировать права собственности на собственное имя, согласно п.3. ст. 551 ГК РФ.
Разумеется, оплата в этом случае будет в том объеме, который указан в договоре. Продавца такой вариант с высокой долей вероятности может не устроить, но покупатель в этом случае может пригрозить ему тем, что придаст огласке сделку, в рамках которой стоимость жилья была занижена.
Как минимум, при таком развитии событий продавцу нужно будет уплатить штраф и недоплаченный налог, а как максимум — он может стать фигурантом уголовного дела о мошенничестве. В свою очередь покупатель, если дело дойдет до судебного разбирательства, может остаться без жилья и части денежных средств.
При этом покупателю необязательно привлекать именно судебные органы, он может привлечь налоговую инспекцию. Верховный суд в своем определении установил, что налоговым органом продавцу может быть доначислен налог на прибыль, кроме того, у него (налогового органа) есть право подать в суд.
И если в рамках судебного процесса докажут, что необоснованная налоговая выгода была получена в результате занижения выручки от продажи квартиры по цене ниже рынка, то в качестве наказания также могут быть применены штрафы и пени на сумму 100-300 тыс. рублей, согласно статье 198 УК РФ.
Важно понимать, что сниженная цена объекта недвижимости вполне способна обратить на себя внимание налоговой службы и без всяких намеренных указаний на нее кем-либо. Аналогично и с банком, который оповестит налоговую об этом, увидев стоимость в оценочных документах. В этой связи рекомендация: не стоит указывать стоимость, которая будет ниже 70% от кадастровой стоимости. То есть эта опция предусмотрена законом специально для того, чтобы бороться с занижениями. И в случае, когда фигурирующая в договоре цена оказалась меньше, чем кадастровая стоимость, может быть доначислен налог (после проверки).
Как отмечают эксперты, несущественным является отклонение в стоимости объекта недвижимости в границах 20% относительно его рыночной цены. Нужно ли тут эти границы расширять — личный выбор каждого. Однако о возможных последствиях и рискованности такого выбора всегда нужно помнить.
Библиотека раздел Наши публикации в СМИ
Времена, когда в договорах купли-продажи все поголовно писали один миллион рублей в общем-то уже канули в лету. Но при этом население РФ всё равно не очень любит платить налоги в полном объёме.
Соответственно, сейчас приобретает достаточно обширную практику такое явление, как указание в договоре купли-продажи стоимости в размере 70% от кадастровой стоимости продаваемого объекта недвижимости.
О случае из практики рассказывает старший партнер юридического партнерства «VERDICTO»: «Был случай, когда сделка по покупке коттеджа с земельным участком элитном районе Подмосковья — была осложнена применением положений ст. 157 ГК РФ — а именно сделка под отлагательным условием.
В соответствии с указанной нормой: «Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит». Таким отлагательным условием выступало не только снижение кадастровой стоимости объекта, но и производство в нем дизайнерского ремонта. Таким образом, реальная стоимость объекта была разделена на 2 части. Первая часть указывалась в договоре как стоимость объекта. Вторая же часть была обозначена в дополнительном соглашении как возмещение затрат продавца, которые он понесет в связи с исполнением указанного отлагательного условия — в пределах определенной суммы. Такая сделка прошла государственную регистрацию. Продавец сэкономил на налогах. Однако впоследствии — после регистрации договора у Покупателя возникли претензии к качеству проведенного ремонта — и он захотел вернуть часть денег за ремонт — возник спор. Указанные обстоятельства, повлекли возникновение дополнительных юридических рисков оспаривания основной сделки. Возможно, если продавец категорично не хочет указывать реальную стоимость, то имеет смысл подумать над тем нужно ли вообще покупать этот объект. Может быть тогда проще сменить объект и убрать таким образом свои риски? Но что делать, если вы просто «влюбились» в квартиру, вам хочется купить именно её. Кроме того, все проверки показали, что истории перехода прав не вызывают вопросов, но единственное, продавец не хочет указывать полную стоимость в договоре. Но вам хочется приобрести именно этот объект недвижимости.
«Как правило, — комментирует Фурсов Анатолий Владимирович, управляющий партнер Коллегии адвокатов «Домбровицкий и партнеры», — продавцы предлагают одни и те же варианты. В договоре указывается 70% от кадастра, а на оставшуюся часть пишется расписка на разницу. В ней можно написать, например, что это за неотделимое улучшение или за ремонт и т.д.
Но смысл каждый раз один. В договоре стоимость одна и при этом есть расписка на разницу, где продавец указывает, что он за проданную квартиру получил разницу между суммой договора и реальной стоимостью покупки. И, как правило, указывает откуда и почему эта сумма взялась.
Могут даже и не указывать от куда она взялась, а просто подписать расписку на разницу этой суммы.»
Но есть в этом минус. Потому что далеко не всегда суды, если в последующем будут какие-то споры принимают эти расписки.
«Да, расписка действительно является доказательством подтверждения факта передачи денежных средств, добавляет Анатолий Фурсов, — но при этом суды говорят о том, что есть договор, в котором определена стоимость, а то, что вы ещё какую-то сумму передавали, допустим, за какие-то неотделимые улучшения — это не относится к стоимости договора. Потому в договоре купли-продажи, если цена на квартиру указана не полная, необходимо обязательно прописать Статью 461 ГК РФ. Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя. Согласно которой, при изъятии объекта недвижимости у покупателя, продавец будет обязан вернуть действительную рыночную стоимость квартиры на день расторжения сделки путем рыночной оценки квартиры либо предоставить объект недвижимости аналогичный по стоимости.»
Можно попробовать договориться с продавцом. Например. Продавец из-за чего не хочет указывать полную стоимость? Вопрос всегда упирается только в налоги. Продавец не хочет платить налог с дохода, который он получает от продажи. Соответственно, договоритесь о том, что этот налог, который должен заплатить продавец вы делите его на пополам. Как правило, при таком делении пополам дохода большинство продавцов соглашается. В крайнем случае вы можете договориться о том, что вы полностью передадите денежные средства продавцу на уплату налога. И тогда у него не будет основания писать заниженную стоимость и, соответственно, в договоре пройдёт полная сумма. Но минус один. У вас естественно повышается стоимость вашей покупки на этот налог. Поэтому опять же имеет смысл подумать, насколько вы хотите именно этот объект недвижимости, что готовы за него переплачивать. Есть ещё один вариант. Когда в договоре купли-продажи указываете ту стоимость, которую хочет продавец, но при этом одновременно подписываете дополнительное соглашение к договору купли-продажи. И этим дополнительным соглашением вы указываете, что изменяете пункт, в котором указана стоимость договора (цена приобретаемой недвижимости) и вы указываете читать его в следующей редакции. В этой редакции указываете реальную стоимость, за которую квартиру действительно покупаете.
«На настоящий момент по закону договор купли-продажи не подлежит государственной регистрации, — поясняет Ольга Полякова, кандидат юридических наук, Генеральным директором Юридического партнерства «Галакс.
Государственной регистрации подлежит обязательно переход права собственности по данному договору, соответственно, в Росреестр сдаётся договор. В договоре указывается стоимость, которую хотел продавец. И Росреестр направляет в налоговую данные по договору.
При этом у вас на руках остаётся договор и дополнительное соглашение, которое подтверждает реальную стоимость квартиры.»
Соответственно, если потом возникнет какой-то спор, то у вас будет больше шансов доказать то, что вы купили не за ту цену, которая указана в основном договоре, а за цену, которая была предусмотрена дополнительным соглашением, то есть за большую стоимость.
«Но, отмечает Ольга Полякова, — данный вариант тоже трактуется судами неоднозначно. Поэтому всегда будет риск, что суд может не принять вашу позицию и посчитать по первоначальной стоимости.
В любом случае ситуация с дополнительным соглашением всё равно гораздо лучше, чем просто писать расписку на разницу.»