За 4 месяца 2016 года в россии ввели более 20 млн кв. метров жилья

За 4 месяца 2016 года в России ввели более 20 млн кв. метров жилья

Инициированная Сергеем Собяниным программа реновации хрущевок привела к росту ввода жилья в 2019 г. на 40% /Валерий Мельников / РИА Новости

В прошлом году в Москве введено 4,96 млн кв. м жилья, сообщил «Ведомостям» заммэра Москвы по строительству Марат Хуснуллин. Это на 40% больше, чем годом ранее. Столько жилья в Москве не строилось с 1960-х гг.

, когда по всей стране реализовывалась госпрограмма по решению жилищных проблем горожан – для этого для них строили типовые панельные дома, прозванные в народе хрущевками. Рекорд был поставлен в 1965 г. Тогда в столице было введено около 5 млн кв. м жилья.

В 2007 г. при Юрии Лужкове было введено 4,82 млн кв. м.

Однако сравнение итогов 2019 г. с объемами ввода прошлых лет не совсем корректно, указывает управляющий партнер «Векторстройфинанса» Андрей Колочинский. Ведь в 2012 г.

в результате присоединения части территории Московской области площадь Москвы увеличилась в 2,4 раза. Раньше статистика учитывала проекты только в старых границах города, указывает Колочинский.

Но в прошлом году там было введено 1,1 млн кв. м жилья.

Как и полвека назад, большую роль сыграла программа столичных властей по реновации жилищного фонда. Ее мэр Москвы Сергей Собянин анонсировал еще в 2017 г. Она предусматривает расселение около 1 млн человек из хрущевок и других старых домов.

«Городская программа реновации набирает обороты: в частности, в прошлом году за счет бюджета введено 45 домов площадью более 1 млн кв. м», – сообщил «Ведомостям» представитель столичного стройкомплекса. В будущем роль программы будет увеличиваться, считает директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.

По данным стройкомплекса, в 2020 г. планируется ввести 65 домов по программе реновации.

Вторая причина растущего ввода жилья – изменения законодательства, которые стимулировали застройщиков оперативнее вводить недвижимость, говорит Хуснуллин. Дома, которые были введены в эксплуатацию в 2019 г., начинали строиться в 2016–2017 гг.

Тогда менялись требования к оформлению проектной декларации, порядок резервирования средств и процесс регистрации договоров покупки квартир, вспоминает Колочинский: «Застройщики торопились получить разрешения на строительство своих объектов, чтобы продолжить работу по старым правилам.

В итоге 2016 год стал рекордным по количеству выданных разрешений на строительство – было одобрено проектов более чем на 10 млн кв. м жилья».

Если в 2016 г. суммарная площадь застройки в Москве составляла порядка 10–11 млн кв. м, то сейчас – до 18,5 млн кв. м, комментирует управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Такую динамику она связывает с активным освоением бывших промзон, что позволило застройщикам резко повысить объемы строительства по сравнению с эпохой точечного освоения небольших участков в столице.

С ней соглашается Колочинский: именно в этот период застройщики начали активно осваивать промзоны, заявляя проекты площадью по 300 000–400 000 кв. м. Дополнительным импульсом, по его мнению, стало и активное строительство транспортной городской сети, в частности МЦК, открывшего доступ к новым участкам.

Спрос на жилье в Москве в последние годы вырос в 3–4 раза, говорит гендиректор девелоперской компании «СМУ-6 инвестиции» Алексей Перлин. Кроме того, по его словам, нигде в России нет такой доходности при строительстве жилья, как в Москве. Поэтому этот сегмент остается привлекательным для инвестиций.

Спрос стимулирует дешевеющая ипотека, указывает коммерческий директор ГК «А101» Анна Боим. С ее помощью, например, в 2018–2019 гг. покупалась каждая вторая квартира. В прошлом году был поставлен рекорд по ипотеке: выдано 1,5 млн кредитов на 3 трлн руб. Это произошло из-за того, что ставки по ипотеке достигли минимального значения с 2005 г. – у ведущих кредиторов она составляет 8,7%.

Высокие темпы жилищного строительства отвечают интересам всех участников рынка, считает Колочинский. Московские власти стараются достигнуть показателей мировых мегаполисов по обеспеченности жильем на человека. Пока столица отстает.

В Москве на каждого жителя приходится 20 кв. м жилья, в то время как в крупных мегаполисах – в 1,5 раза больше: 30 кв. м.

Девелоперы же заинтересованы строить быстрее, так как при высокой кадастровой стоимости земли они несут дополнительные расходы, если своевременно не осваивают новые участки.

Средневзвешенная цена жилья в столичных новостройках находится на уровне 248 000 руб. за 1 кв. м (без учета элитного сегмента), за год этот показатель увеличился на 7,1%, говорит Родионцев из Est-a-Tet.

Рост цен обусловлен несколькими факторами: вымыванием ликвидных лотов, удорожанием жилья с ростом стадии строительной готовности и себестоимости строительства, в том числе в связи с переходом на проектное финансирование.

Ввод больших объемов нового жилья приведет к снижению стоимости вторичного жилья, потому что многие клиенты переключатся на «свежие» новостройки, указывает Перлин из «СМУ-6 инвестиций».

Ввод жилья по итогам 2019 года вырос за счет индивидуального жилищного строительства

Аналитики Циан подвели итоги ввода жилья по субъектам Федерации в 2019 году. Впервые за последние 3 года зафиксирован устойчивый рост объемов нового жилищного строительства в большинстве регионов. Точками роста для отрасли остаются крупные многоэтажные кварталы на окраинах растущих агломераций и строительство жилья населением.

  • В 2019 году в РФ было введено в эксплуатацию 80,3 млн кв м жилых помещений (на 5% больше, чем в 2018 году).
  • Темпы роста ввода жилья населением (+14%) заметно опережают показатели для индустриального жилищного строительства (+3% в годовом выражении).
  • Лидерами среди субъектов Федерации как и год назад стали Московская область, Москва и Краснодарский край.
  • На топ-10 регионов-лидеров пришлось 45% от общестранового ввода жилья.

Ввод жилья вновь растет, но до 120 млн кв м в год еще далеко. 

В 2019 году в РФ было введено в эксплуатацию 80,3 млн кв м жилых помещений (на 5% больше, чем в 2018 году). Это на 5% больше, чем год назад, но чуть меньше пиковых значений, которые демонстрировал строительный комплекс в 2014 и 2015 гг. (тогда объемы ввода были близки к 85-миллионному рубежу).

В масштабе десятилетия отрасль продолжает расти. В 2010-2014 гг. в РФ было введено около 340 млн кв. м нового жилья, а в 2015-2019 гг. (несмотря на замедление экономического роста и стагнацию доходов населения) — более 400 млн кв. м.

В ряде регионов (Коми, Мурманская и Ленинградская области, Карачаево-Черкессия, Чечня) на вторую половину 2010-х пришлось в 2 раза больше нового жилья, чем на период 2010-2014.

Заметный (более, чем на 20%) спад зафиксирован лишь в Омской, Магаданской и Амурской областях, Забайкальском крае и Еврейской АО.

До целевого значения в 120 млн кв. м (обозначенного в 2018 году в послании Президента) еще далеко. Соответствующие душевые показатели ввода (0.8 кв м на 1 жителя) по-прежнему фиксируются лишь в нескольких регионах РФ. 

Новое строительство жилья населением опережает рост ввода домов застройщиками. 

Один из драйверов развития жилищного строительства в последние несколько лет — рост индивидуального домостроения. В 2018 году на ввод жилья населением пришлось 42%, в этом году — уже 46% от общего объема нового строительства, а по сравнению с итогами 2016 года рост доли превысил 5,5 пп.

Табл. 1. Динамика доли ввода жилья населением от общестрановых показателей жилищного строительства в 2010-е гг.

Год Ввод жилья, млн кв. м Из них введено населением
2010 58,4 43,5%
2011 62,2 42,8%
2012 65,7 43,1%
2013 70,5 43,3%
2014 84,2 42,9%
2015 85,3 41,0%
2016 80,2 39,6%
2017 78,5 41,4%
2018 75,1 43,1%
2019 80,1 45,1%

Источник: расчеты Аналитического центра Циан

В некоторые летние месяцы ввод жилья населением опережает объемы строительства многоквартирных домов в РФ в целом.

Высокая доля индивидуального жилищного строительства фиксируется не только в южных регионах, где она была традиционно высока и ранее, но и в регионах Центральной России, Поволжья и Урала.

К примеру, в Белгородской и Ульяновской областях на ввод населением в 2019 году пришлось более 80% объема нового строительства.

Эти относительно небольшие по численности населения регионы вводят более 1 млн кв жилья в год, опережая Волгоградскую и Омскую области, столицами которых являются города-миллионники. Более 62% от объемов ввода приходится на ввод населением в Тамбовской, Липецкой, Пензенской, Новгородской, Орловской, Курской, Псковской и Смоленской областях. В начале 2010-х годов доля индивидуального домостроения в этих регионах составляла в среднем 35%.

50% новых домов приходится на 13 регионов.

В топ-5 регионов по объемам ввода вошли (как и год назад) — Московская область (8,6 млн кв. м), Москва (5,0 млн кв. м), Краснодарский край (4,5 млн кв. м), Санкт-Петербург (3,5 млн кв. м) и Татарстан (2,7 млн кв. м).

Столица в этом году вышла на второе место; по сравнению с прошлым годом ввод жилья в Москве вырос на 42% (более высокий прирост по отношению к прошлому году зафиксирован лишь в 2 регионах).

Это связано как с началом активной реализации программы реновации, так и с завершением строительного цикла у первых очередей крупных проектов освоения московских промзон. Многие из них стартовали в 2015-2016 году и получили разрешения на ввод во второй половине 2019 года.

Всего же на коммерческое жилье в столице пришлось более 80% от общего метража корпусов, сданных в прошлом году.

В Санкт-Петербурге и Ленинградской области объемы ввода, напротив, снизились (на 12 и 8% соответственно). Пик запуска новых проектов в агломерации северной столицы был до кризиса 2014-2015 гг., в связи с этим, и объемы ввода нового жилья в этом году ниже, чем в 2017 и 2018 гг.

Читайте также:  Застройщики Петербурга начали экономить на материалах

Доля 10 ключевых регионов по объему нового строительства остается стабильной. В 2019 году на них пришлось 44,7%, что на 0,8 пп выше, чем годом ранее.

Табл. 2. Динамика жилищного строительства в регионах-лидерах по объемам нового жилищного строительства в 2019 году.

Регион Ввод жилья в 2018 году, млн кв. м Ввод жилья в 2019 году, млн кв. м Динамика 2018/2019, %
Московская область 8,8 8,6 -2%
Москва 3,5 5,0 42%
Краснодарский край 4,4 4,5 2%
Санкт-Петербург 4,0 3,5 -12%
Республика Татарстан 2,4 2,7 11%
Ростовская область 2,3 2,6 11%
Ленинградская область 2,6 2,4 -8%
Свердловская область 2,1 2,4 15%
Республика Башкортостан 2,3 2,4 4%
Воронежская область 1,7 1,9 11%

Источник: расчеты Аналитического центра Циан

В 2019 году объемы ввода жилья выросли в 63 регионах, снизились в 19 субъектах Федерации.

Среди регионов-лидеров по вводу жилья (тех, где было сдано более 1 млн квадратных метров) заметнее всего выросли объемы строительства в Тюменской области (+17%), Ставропольском крае (+27%) и Липецкой области (+38%).

Лишь в 19 субъектах Федерации объемы нового строительства упали по сравнению с 2018 годом.

Заметное снижение (более, чем на 10 пп) зафиксировано лишь в 5 регионах (Коми, Ингушетии, Ямало-Ненецком АО, Ивановской и Тульской областях).

Табл. 3. Соотношение числа регионов с ростом и снижением ввода жилья в годовом выражении в 2010-е гг.

Число регионов, в которых ввод жилья увеличился к предыдущему году Число регионов, в которых ввод жилья снизился к предыдущему году
2011 год 69 12
2012 год 65 16
2013 год 74 7
2014 год 77 4
2015 год 59 23
2016 год 39 43
2017 год 38 44
2018 год 39 43
2019 год 63 19

Источник: расчеты Аналитического центра Циан

Примечание: статистика по Ненецкому АО объединена с Архангельской обл., по Чукотскому АО с Магаданской обл., данные по Крыму и Севастополю в 2015-2018 гг. давались без разделения на субъекты

«Рост объема ввода нового жилья по итогам 2019 года не может не радовать, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Показатель увеличился в подавляющем большинстве регионов, стабильно растут объемы строительства жилья населением.

С другой стороны, достижение целевого показателя (120 млн кв м в год) может быть осложнено особенностями перехода рынка новостроек на продажи через эскроу-счета.  Число новых проектов, выходящих в реализацию, в последние несколько месяцев стабильно сокращается.

Это может привести как к уменьшению активного предложения уже в ближайшие кварталы, так и объемов ввода в эксплуатацию для многоквартирных жилых домов через 2-3 года.

Только за счет индивидуального жилищного строительства или реализации государственных программ по реновации жилого фонда увеличить в 1,5 раза ввод жилых домов будет сложно».

Приложение

За 4 месяца 2016 года в России ввели более 20 млн кв. метров жилья 

Как Минстрой может выполнить поручение президента по вводу 120 млн м² жилья в год

Объемы жилищного строительства в России снижаются третий год подряд: с 85 млн  м² в 2015-ом году до 42,4 млн  м² в 2018-ом году.

Причем в прошлом году план был выполнен всего лишь на 47% от запланированного объема ввода.

Так как же мы планируем достичь подписанной президентом (читай: необсуждаемой) 120 млн  м² к 2024-ом году?

Ипотечные каникулы для граждан «в трудной жизненной ситуации»Застройщиков освободят от налогов, но выживут ли они в хаосе реформы рынкаМолния: срок владения квартирой для продажи ее без налога сократят до 3-х лет

Содержание

  • ✔️Реально ли выполнение поручения вводить 120 млн  м² жилья в год в современных условиях
  • ✔️Ожидания vs. реальность: планируемые объемы ввода жилья заметно отличается от фактических значений
  • ✔️ Чего ждать в 2019 году от рынка недвижимости?

Возможно ли выполнить поручение вводить 120 млн  м² жилья в год в современных реалиях

7 мая 2018 года в рамках Указа Президента РФ № 204 «О национальных целях и стратегических задачах развития РФ на период до 2024 года» было обозначено целевое значение объемов жилищного строительства — не менее 120 млн  м² в год к 2024 году.

В соответствии с паспортом национального проекта «Жилье и городская среда», выполнение которого обеспечит достижение целевых показателей, ежегодный объем ввода многоквартирных домов должен достичь 80 млн  м² к 2024 годуhttps://www.ey.com/Publication/vwLUAssets/ey-building-survey-rus-2019/$FILE/ey-building-survey-rus-2019.pdf

https://www.ey.com/Publication/vwLUAssets/ey-building-survey-rus-2019/$FILE/ey-building-survey-rus-2019.pdf

По прогнозу аналитического портала ЕРЗ, объем ввода жилья в 2019 году составит не более 77,1  млн  м², в том числе индустриального жилья — до 44,6  млн  м², индивидуального — до 32,5  млн  м².

В соответствии с паспортом нацпроекта «Жилье и городская среда» объем ввода многоквартирных домов застройщиками в 2019 году должен составить 54,8  млн  м².

Вместе с тем, как заявил министр строительства и ЖКХ России Владимир Якушев, «никто не отменяет задачу по строительству по 120 млн кв. м в год», который также отметил, что снижение ипотечной ставки в ближайшее время исчерпало себя.

Аналогично настроен вице-премьер Виталий Мутко:

«Мы видим, что старт очень сложный у этого проекта. Мы видим, что с одной стороны есть снижение объемов ввода жилья. Параллельно мы должны защитить людей — перейти на новую модель финансирования».

Очевидно, что в Министерстве строительства пока не хотят признавать нереалистичность заявленных планов и намереваются лишь изменить стартовые показатели программы, чтобы учесть фактическое отставание от плана на 12 млн кв. м в год.

Источник: https://www.ey.com/Publication/vwLUAssets/ey-building-survey-rus-2019/$FILE/ey-building-survey-rus-2019.pdf

Источник: https://www.ey.com/Publication/vwLUAssets/ey-building-survey-rus-2019/$FILE/ey-building-survey-rus-2019.pdf

Как представлено на диаграмме консалтинговой компании E&Y, в 2018-2021 гг. ожидается замедление темпов роста объемов ввода недвижимости, которое обусловлено необходимой адаптацией застройщиков к новым правилам финансирования строительных проектов.

Ситуация для застройщиков усугубилась еще и тем, что последнюю лазейку для застройщиков прикрыли

Год назад заявлялось, что проекты, которые получили разрешение до 1 июля 2018 года, смогут достроить объекты посредством денег дольщиков. Это привело к тому, что до этой даты строители, как угорелые, всеми правдами и неправдами хватали разрешения.

  1. Затем говорили, что строить можно объекты по ДДУ тем, кто начал стройку до 1 июля 2019 года.
  2. А что в итоге?
  3. В конце 2018 году власти отказались от идеи дозволять строить по-старому, оставив эту привилегию только в качестве исключения нескольким избранным.

К чему это может привести? К некому абсурду.Если в проекте не продана, скажем, всего одна квартира, то девелопер должен начать длительный процесс получения проектного финансирования.

Чтобы не подводить под петлю строительные компании и не довести рынок до массового банкротства застройщиков, которые вообще-то должны исполнить поручение по объему 120 млн кв. м жилья в год, Госдума и чиновники ввели некоторую формулу, кому разрешать закончить проекты по старым нормам.

«Мы склоняемся к тому, что готовность объектов должна составлять порядка 30%, потому что при такой готовности и таких вложениях средств есть высокая доля вероятности, что объект будет завершён«, — сообщил министр строительства и ЖКХ Российской Федерации Владимир Якушев 14 февраля на РИФ-2019.

Позднее 18 февраля пресс-служба Минстрой сообщала, что критерии достройки еще обсуждаются в министерстве.

Ожидания vs. реальность: планируемые объемы ввода жилья заметно отличается от фактических значений

Портал ЕРЗ представляет прогноз по вводу жилья в 2019 году https://erzrf.ru/publikacii/prognoz-portala-yerz-po-vvodu-zhilya-v-2019-godu

Портал ЕРЗ представляет прогноз по вводу жилья в 2019 году https://erzrf.ru/publikacii/prognoz-portala-yerz-po-vvodu-zhilya-v-2019-godu

Анализ проектных деклараций застройщиков показывает: если все объекты, запланированные к сдаче в 2019 году, будут сданы в срок, то ввод жилья застройщиками в 2019 году составит 69,5 млн м².

Однако опыт 2016–2018 гг. показал, что ввод значительного количества домов из планируемых застройщиками к сдаче переносится на следующий год. По предварительным данным, в 2018 году доля фактически введенного застройщиками жилья от запланированного ко вводу составляет 47%.

Еще 2,2 млн м² было запланировано ко вводу в следующие годы, но было введено досрочно. Кроме того, 1,7 млн м² составил ввод жилья, выведенного в строительство в течение 2018 года.

При сохранении в 2019 году тех же тенденций по итогам года может быть введено до 36,7 млн м² жилья с опубликованными проектными декларациями, которое учитывается в базе ЕРЗ.

В 2018 году дополнительный объем ввода по данным Росстата составил 21% от объема ввода жилья с опубликованными проектными декларациями.

1) Прогнозируемый ввод жилья застройщиками квартир

Таким образом, совокупный ввод застройщиками в 2019 году может составить 44,3  млн  м², что на 1,4 млн  м² или 3,4% больше объемов 2018 года.

Учитывая, что данные ЕРЗ по вводу в 2018 году еще будут уточняться, можно ожидать объема ввода в 2019 году в диапазоне 44,0–44,6  млн  м².

2) Прогноз ввода жилья населением посредством строительства ИЖС

Если помесячный объем ввода населением в 2019 году будет сохраняться на уровне средних значений 2012—2018 годов, то за год ввод жилья населением составит 32,5  млн  м².

При сохранении объема ввода ИЖС на уровне 2018 года, за вычетом влияния дачной амнистии, за год он составит 30,4  млн  м² (-2,1 млн м² к 2018 году).

Читайте также:  На юге Петербурга компания «Стоун» построит большой квартал

ИТОГО: прогноз ввода жилья суммарно застройщиками и населением

По итогам 2019 года совокупно ввод индустриального и индивидуального жилья может составить по оптимистичному прогнозу 77,1  млн  м² (+2,4% к 2018 году). В пессимистичном прогнозе объем ввода достигнет 74,4  млн  м² (-1,2% к 2018 году).

Как мы видим, обе цифры далеко до 120 млн м² в год по поручению Президента. Хотя до 2024-ого года еще есть время.https://erzrf.ru/publikacii/prognoz-portala-yerz-po-vvodu-zhilya-v-2019-godu

https://erzrf.ru/publikacii/prognoz-portala-yerz-po-vvodu-zhilya-v-2019-godu

Надо прийти к цифре 120 млн м² жилья в год, но объемы ввода падают с 2015-ого года

Автор колонки в журнале «Эксперт Северо-Запад» Алексей Щукин, приводит, как минимум, три причины, почему достигнуть заявленного объема ввода жилья в России может быть затруднительно.

  • Дома сдаются с просрочкой. Резко увеличилась доля жилья, которое было вовремя сдано в эксплуатацию. Два года назад сдавалось 50% проектов, а сегодня — только 38%.
  • Переносы сроков строительства растут. В 3 раза вырос средний срок переноса ввода жилья в эксплуатацию «на следующий год«. Сегодня этот срок достиг 6,5 месяцев. Год назад рекордная просрочка была зафиксирована в Дагестане, а сегодня она наблюдается уже в 10-ти регионах.
  • Качественные изменения возводимых новостроек. Правительство призывает перейти на малоэтажное строительство, однако Россия все больше становится страной высоток: за два года высотность новых домов увеличилась с 14,7 до 16,3 этажа.

«Турбулентность, умноженная на неопределенность», как говорит Алексей Щукин — Чего ждать в 2019 году от рынка недвижимости?

Очевидно, что тренд выполнения заявленной цели вводить ежегодно 120 млн м² нового жилья в год, сегодня кажется весьма наивным.

2019-ый год обещает стать проверкой на прочность застройщиков, когда с 1 июля начнется вторая фаза реформы строительного рынка по переходу от долевого участия к проектному финансированию с помощью эскроу-счетов.

Самые очевидные инструменты увеличить объемы ввода:

  • снизить качество постройки (читай: сделать стены еще тоньше);
  • увеличить сроки строительства за счет удорожания проектов;
  • умерить аппетиты и признать, что ну не можем, не можем мы вводить 120 млн м² жилья в год.

Хотя, кто знает. Как сказал Владимир Путин в своем послании Федеральному собранию 20 февраля 2019 года, «пессимистично настроенным и не верящим в собственные силы, лучше сразу покинуть пост»…

Может, и правда, к 2024-ому году строительная отрасль выйдет на новый уровень.

Подписывайтесь на мой Инстаграм про недвижимость и канал в Телеграм «Накопить и вложить»

В новостройках россии продали 60% квартир

В России продано уже 60% жилья в строящихся многоквартирных домах, где девелоперы открыли продажи. Об этом свидетельствуют данные «Дом.РФ», с которыми ознакомились «Известия» в пятницу, 25 июня.

Общая площадь проектов с открытыми продажами составляет 74 млн кв. метров. Из этого объема на сегодняшний день уже продано более 44 млн «квадратов». Сумма привлеченных в строительство средств превысила 4,3 трлн рублей, следует из статистики нового раздела ресурса «Наш.дом.рф».

«Мы видим, что россияне активно решают жилищный вопрос, в том числе вкладывая средства в покупку строящихся квартир. Этому способствуют и низкие рыночные ставки по ипотеке, и масштабная программа льготной ипотеки на новостройки», — рассказал заместитель руководителя аналитического центра «Дом.РФ» Никита Белоусов.

По его словам, средневзвешенная ставка предложения по программе сейчас — всего 5,6%. Только с начала года в рамках этой меры продали свыше 9 млн кв. метров жилья в новостройках.

Белоусов отметил, что высокий уровень реализации строящегося жилья повышает финансовую устойчивость застройщиков и позволяет им наращивать объемы строительства. С августа 2020 года по май 2021-го российские девелоперы запустили 30,9 млн кв.

метров нового жилья в новостройках, что на 64% больше, чем за сопоставимый период 2019–2020 годов. Как результат, общий объем текущего многоквартирного строительства вырос по сравнению с началом года на 2,9 млн кв.

метров, достигнув почти 97 млн «квадратов».

Положительной динамике портфеля долевого строительства и укреплению спроса на новостройки будет способствовать продление еще на один год программы льготной ипотеки, полагают в «Дом.РФ».

Накануне «Известия» со ссылкой на Единый ресурс застройщиков (ЕРЗ) сообщали, что в январе–мае этого года на российский рынок жилья вышло 1,6 тыс. новых проектов общей площадью 15,3 млн кв. метров (в соответствии с датой опубликования первой проектной декларации).

Это около 15% от всего объема нынешнего жилищного строительства в стране. За аналогичный период прошлого года на рынок вывели примерно 1 тыс. объектов площадью 8,5 млн кв. метров, что составляло 7,5% от всего объема. Получается, объем новых проектов вырос в два раза.

На фоне ажиотажного спроса на первичное жилье в 2020 году доля квартир на ранней стадии строительства рекордно снизилась в большинстве крупных городов — до 15–20% от общего объема предложения, заявил руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев. Это привело в том числе к росту цен на жилье.

Объемы ввода жилья в России снизились на 1,8% по итогам 2020 года

МОСКВА, 28 января. /ТАСС/. Объемы ввода жилья в России по итогам 2020 года составили 80,6 млн кв. м — это на 1,8% меньше по сравнению с 2019 годом, свидетельствуют данные Росстата, имеющиеся в распоряжении ТАСС.

Согласно уточненным данным Росстата, опубликованным в конце января 2020 года, объем ввода жилья в России в 2019 году составил 82 млн кв. м. Эти данные включают в себя жилые дома, построенные населением на участках, предназначенных для ведения садоводства, которые до августа 2019 года в статистике не учитывались.

Без учета домов на участках для ведения садоводства на территории России в 2020 году ввели 75,5 млн кв. м жилья, что на 5,9% меньше показателя годом ранее.

Всего по итогам 2020 года на территории России возведено 9 тыс. многоквартирных домов. Населением построено 289,2 тыс. жилых домов, из них 51 тыс. — на земельных участках, предназначенных для ведения садоводства. За год в России построено 1104,4 тыс. новых квартир.

В декабре 2020 года объемы ввода жилья в России составили 16,2 млн кв. м (с учетом жилых домов на участках садоводства) — это на 12,6% меньше, чем в декабре 2019 года, отмечают в Росстате.

Согласно указу президента о национальных целях развития России, к 2030 году ежегодный ввод жилья должен достичь 120 млн кв. м. К этому году в стране совокупно должно быть построено более 1 млрд кв. м жилья.

Задел на будущее

Восстановление объемов ввода жилья до уровня, сопоставимого с показателем предыдущего года, стало возможным благодаря мерам по поддержке рынка, которые были разработаны и утверждены еще весной, прокомментировал вице-премьер РФ Марат Хуснуллин.

Он отметил, что, несмотря на значительный спад во втором квартале, связанный с пандемией коронавируса, в целом по итогам 2020 года наблюдается минимальное снижение ввода жилья. При этом, по его словам, 44 региона ввели в 2020 году больше жилья, чем годом ранее.

Кроме того, незначительный рост ввода наблюдается по индивидуальному жилищному строительству, это точка роста и в дальнейшем, отметил вице-премьер.

«Обращу внимание, что данные ввода по итогу года могут быть скорректированы Росстатом в течение ближайших месяцев. Так, в прошлом году данные на январь были на уровне 80,7 млн кв. м, то есть фактически совпадали с нынешними результатами, а в дальнейшем выросли на 1,7 млн кв. м», — приводит слова Хуснуллина его пресс-служба.

По итогам 2020 года темпы ввода жилья в эксплуатацию сохранились практически на уровне 2019 года, отметил, в свою очередь, министр строительства и ЖКХ РФ Ирек Файзуллин. По его словам, это хороший результат, если учитывать макроэкономические факторы и ограничения по COVID-19, которые объективно отразились и на рынке недвижимости.

«Все возникающие вопросы решались в штабном режиме. Благодаря этому сейчас мы имеем стабильный рынок и хороший задел по новым жилищным проектам. Условия, сформированные на рынке, а также цикличность строительных процессов позволили успешно завершить многие проекты к концу года», — процитировали министра в его пресс-службе.

Застройщики перепишут ценники: Какие квартиры станет проще купить в следующем месяце, а какие подорожают

Предложение на рынке новостроек стремительно растёт. Только с января по май в стране введено в строй 14,9 млн кв. м жилья. Это на 78% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Такие подсчёты сделали в аналитическом центре «ДОМ.РФ».

В то же время многие покупатели оказались на распутье. С одной стороны, предложение растёт. Можно подумать, что это приведёт к снижению цен на новостройки. В такой ситуации кажется логичным с покупкой подождать.

С другой стороны, 30 июня заканчивается срок действия льготной ипотеки на максимально выгодных условиях. Из-за этого многие покупатели торопятся выйти на сделку. Конечно, принято решение программу продлить. Но после 1 июля будут введены определённые ограничения.

Сейчас ставка 6,5%, а со следующего месяца она вырастет до 7%.

Изменится и предельная сумма кредита. Она станет единой для всей регионов и составит 3 млн рублей. Сейчас для Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области лимит составляет 12 млн. Для других регионов сумма кредита ограничена 6 млн.

Для Москвы и области 3 млн рублей слишком маленькая сумма, чтобы динамика ипотечных сделок сохранилась. Поэтому в теперешнем виде программа перестанет пользоваться спросом в столичном регионе.

Читайте также:  ФАС рассказала о самых частых нарушениях в сфере ЖКХ

Сейчас для приобретения квартиры в Новой Москве за 6 млн рублей первоначальный платёж составит 50%, хотя формально — 15%.

Соответственно, в старых границах столицы платёж будет ещё больше, — отметил заместитель директора департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимости» Валерий Кочетков.

По его мнению, в дальнейшем спрос сместится с многокомнатных квартир на однушки и студии. Поскольку произойдёт затоваривание большими квартирами, цены на них стабилизируются, а затем могут снизиться на 5–7%. Чтобы не допустить падения цен на такое жильё, застройщики и банки станут вводить совместные кредитные программы.

Валерий Кочетков считает, что цены на новые проекты девелоперы будут корректировать с учётом низкой платёжеспособности населения. Площади квартир станут ещё меньше. Например, на рынок будут активно выходить двухкомнатные квартиры габаритами 40 кв. м.

Самая стабильная ситуация на рынке жилья сохранится в массовом сегменте. Его в основном поддерживает новый вариант льготной ипотеки.

Здесь сохранится покупательская активность, хотя темпы роста цен снизятся.

Мы ожидаем, что квартиры в новостройках стандарт- и комфорткласса подорожают до конца года в Московском регионе до 10%, — рассказал заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов.

По его мнению, высокий спрос в сегменте массового жилья не снизится и в Москве. Но главная причина этого — уже не продление льготной ипотеки, а сокращение предложения. В столице заметно сокращается предложение недвижимости комфорткласса. Её доля уже не превышает трети. Одновременно укрепляет позиции бизнес-класс. На него приходится более 50% рынка новостроек в старой Москве.

После 1 июля сократится поток инвесторов на рынке недвижимости. Для своих сделок они частично использовали льготную ипотеку. Теперь доходность вложений в строящееся жильё падает.

Поддержит массовый сегмент и семейная ипотека. Спрос благодаря этому вырастет не менее чем на 20% в этой категории.

С ростом ключевой ставки продолжится повышение среднего процента по ипотеке, что охладит спрос в высоком сегменте, — делает вывод Сергей Нюхалов.

Правда, среди аналитиков есть также мнение, что никакой глобальной реакции рынка на изменение параметров льготной ипотеки не будет. Цены и так не могут расти дальше — у людей заканчиваются деньги даже на кредит.

К тому же ФАС активно взялась за ценообразование, товарные рынки постепенно начинают успокаиваться, что снижает мировые цены на стройматериалы и металлы. Поэтому уже третий месяц они находятся примерно на одном уровне.

Резкого падения тоже ждать бессмысленно, так как девелоперы просто будут стараться выводить меньший объём в продажу, тем самым стимулируя продажи и создавая искусственный дефицит. Даже если этот шаг вызовет вопросы ФАС, то серьёзного снижения всё равно ждать не стоит. Разве что максимум на 5% от теперешних уровней к концу года, учитывая падение спроса на ипотеку.

Рост объёмов строительства вызван тем, что с марта по июнь прошлого года в продажу было выведено очень мало объектов из-за жёсткого локдауна, поэтому на этот показатель тоже не стоит обращать пристальное внимание.

Как-то сильно сэкономить на новостройках сейчас, скорее всего, не получится, — полагает эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.

Аналитик считает, что единственный рабочий вариант — выйти на вторичный рынок первичной недвижимости, то есть купить квартиру в строящемся доме с рук. Как правило, их продают дешевле, чем у застройщиков. Разница в цене может достигать 10%.

Причём это касается любого класса недвижимости — от эконом-сегмента до элитных жилых комплексов.

Инвесторы фиксируют прибыль до ввода дома в эксплуатацию и необходимости оформления квартир в собственность, поэтому и продают её дешевле застройщика.

Квартиры закончили с ростом

Постепенное увеличение стоимости ипотечного кредитования и спад волны ажиотажного спроса ведут к стабилизации на рынке вторичной недвижимости: цены на нее в крупнейших городах стагнируют.

Учитывая постепенный рост предложения и вывод на рынок инвестиционных квартир, заметного роста стоимости жилья аналитики не ждут, а некоторые из них прогнозируют снижение средних значений в перспективе пяти месяцев.

Средняя стоимость вторичной недвижимости в 16 крупнейших городах России в июне составила 91 тыс. руб., увеличившись на 0,5% относительно предыдущего месяца и на 17% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Такие данные приводит ЦИАН.

Аналитики обращают внимание на замедление роста показателя: в мае среднее значение за месяц выросло на 0,9%, а в апреле — на 1,2%. В компании «Этажи» стоимость вторичной недвижимости в России оценивают в среднем в 73,1 тыс. руб. за 1 кв. м. За месяц это значение, по их расчетам, выросло на 2,7%, за год — на 13,9%.

В «Авито Недвижимости» приводят похожую цифру, указывая, что готовое жилье в стране сейчас стоит в среднем 70,4 тыс. руб. подорожав за год на 26%.

Наиболее выраженный рост средней стоимости за месяц аналитики ЦИАН зафиксировали в Краснодаре — на 1,9%, до 76,8 тыс. руб. за 1 кв. м. На втором месте Новосибирск с динамикой 1,4%, до 86,5 тыс. руб. за 1 кв. м. В остальных городах-миллионниках динамика оценивается в 1% и менее.

Консультанты «Этажей» отмечают также рост средней стоимости жилья в Уфе за месяц на 1,95%, до 82,6 тыс. руб. за 1 кв. м. Наиболее выраженный рост цен в годовом выражении аналитики «Авито Недвижимости» отмечают в Омске, где вторичное жилье подорожало на 40%, до 63 тыс. руб. за 1 кв.

м

Среднюю стоимость вторичной недвижимости в границах старой Москвы в компании «Инком-Недвижимость» оценивают в 266,5 тыс. руб., отмечая, что за месяц значение выросло в среднем на 1%. Средняя стоимость экспонируемых квартир при этом не изменилась, составив 15,2 млн руб.

«Если же говорить именно о бюджетах реальных сделок, то пик роста цен на вторичное жилье мы прошли в конце прошлого года, в начале нынешнего она немного снизилась и пока остается на том же уровне»,— поясняет директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.

С дисконтом сейчас, по его словам, заключается 66% сделок против 58% в начале года.

Активность покупателей, по оценкам эксперта, остается достаточно высокой: заключать сделки стремятся опасающиеся роста стоимости кредитов покупатели-ипотечники и желающие сохранить средства консервативные инвесторы.

Господин Шлома добавляет, что часть потенциальных продавцов и покупателей в этом году перенесли летний отпуск на осень, в ожидании роста числа доступных зарубежных направлений. Сейчас они остаются в городе и активно решают вопросы с жильем.

Но на спрос в целом сейчас влияют и негативные факторы. Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов напоминает, что июнь — последний месяц действия льготного ипотечного кредитования в прежних объемах, на этом фоне покупатели сейчас сфокусированы на новостройках.

Это совпало с введением новых ограничений из-за роста заболеваемости COVID-19: в Москве ограничена работа МФЦ из-за объявленных мэрией выходных дней, это усложнило процесс проведения сделок. Рост ставок по ипотечным кредитам, по мнению господина Попова, способствует стабилизации цен и рынка.

Директор компании «Этажи» Ильдар Хусаинов констатирует, что доля сделок с привлечением заемного финансирования на вторичном рынке постепенно снижается: в июне их заключается на 1% меньше чем в мае и на 0,5% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Падение спроса относительно начала года эксперт оценивает в 10–15%, в дальнейшем он, по его прогнозам, будет снижаться, если ипотечные ставки вырастут более чем на полтора процентных пункта.

Руководитель направлений первичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев прогнозирует дальнейшее снижение активности покупателей, ведущее к стабилизации рынка.

Объем предложения в целом, по словам Алексея Попова, за последний месяц вырос на 15%. Одновременно продаваться начинают квартиры, купленные в прошлом году в инвестиционных целях на первичном рынке.

В Москве, согласно оценкам ЦИАН, они формируют 4% общего объема предложения, к концу года аналитики прогнозируют рост показателя.

Спрос на них пока ограничен: Ильдар Хусаинов обращает внимание и на то, что инвестиционные квартиры на рынке обычно продаются после того, как схожие варианты исчерпаны у застройщика, либо после снижения цены. Тем не менее выход таких лотов постепенно меняет в лучшую сторону структуру предложения в крупных городах.

«Конкуренция между продавцами растет, и они не смогут уже повышать цены так сильно, как делали раньше, когда выбор ликвидных квартир на «вторичке» был невелик»,— объясняет Сергей Шлома.

Аналитики Realiste констатируют, что пока рынок вторичного жилья по-прежнему перегрет и цены на нем в среднем завышены, в то время как покупательная способность сокращается.

На этом фоне эксперты предполагают, что через пять месяцев продавцы могут начать пересматривать заявленную стоимость недвижимости в сторону ее снижения. Этот срок в Realiste рассчитывают исходя из среднего периода экспозиции.

На рынок, по мнению аналитиков, будет давить и постоянно растущее предложение: из-за фактического снижения стоимости аренды жилья многие собственники могут принять решение о продаже квартир, которые раньше планировалось сдавать.

Александра Мерцалова

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *