Уходящий год получился насыщенным и полным нововведений и неожиданностей. Циан.Журнал переворошил новостную ленту, расспросил экспертов — подводим итоги. А заодно расскажем, что будет в следующем году с ценами, ипотечной ставкой и ситуацией на рынке в целом.
Главное в 2020 году на рынке недвижимости
Один из важнейших трендов уходящего года — вынужденный переход в онлайн.
Полноценно провести сделку в режиме онлайн по-прежнему непросто (особенно актуально это было весной, когда постоянно сбоил Росреестр), участники рынка достаточно быстро учатся использовать дополнительные ресурсы — получают справки через официальные сайты ведомств, практикуют онлайн-просмотры и пользуются услугами курьеров вместо личных визитов в офис.
- Запуск ипотечной госпрограммы на покупку новостроек под 6,5%
Весной в России начала действовать программа льготной ипотеки на покупку жилья в новостройке под 6,5% годовых (пока она продлена до 1 июля 2021 года).
Низкие ставки применялись не только в сегменте новостроек — для вторичного рынка минимальная ставка 7,3% тоже оказалась востребованной.
На такой шаг правительство было вынуждено пойти из-за проседания рынка, спровоцированного периодом самоизоляции.
- Падение доходов населения
Неопределенность перспектив и массовые сокращения вынудили многих россиян вложить накопления в недвижимость.
Этому способствовало, в том числе, снижение ставок по банковским вкладам и ключевой ставки ЦБ РФ — она повлияла на уменьшение ставок по ипотеке и рост сделок с привлечением кредита.
Рекордное падение доходности банковских депозитов и ослабление курса рубля привели к тому, что многие поспешили вложить свои накопления в покупку недвижимости, чтобы сохранить их от девальвации.
К осени спрос взвинтил цены: по подсчетам экспертов, с февраля по октябрь рост составил около 12%. Ликвидных объектов на рынке поубавилось, а ажиотаж стал выше, при этом период сделки сократился (ликвидные квартиры держались в экспозиции не дольше недели).
По подсчетам компании «Инком-Недвижимость», в ноябре 2019 года средняя стоимость предложения 1 кв. м на вторичном рынке старой Москвы была равна 211,8 тыс. рублей, средняя стоимость объектов — 12,7 млн рублей. Сейчас эти показатели составляют 237,3 тыс. и 13,9 млн рублей соответственно.
Если же рассматривать отдельно массовые сегменты жилья, то стоимость реализации объектов увеличилась в среднем на 20% по сравнению с докарантинным периодом.
- Дефицит ликвидного предложения
Попытки россиян сохранить свои накопления в условиях неопределенности, очередного кризиса и слабеющего рубля, поддерживаемые льготными госпрограммами, привели к вымыванию ликвидного предложения с рынка.
В масс-маркете количество выставленных на продажу лотов сократилось на 30% по сравнению с докарантинным периодом. Более того, в массовых сегментах жилья уровень спроса сейчас втрое превышает предложение ликвидных лотов.
В результате в риэлторские агентства все чаще обращаются потребители, которые ранее пытались самостоятельно, но безуспешно, найти себе квартиру. Количество договоров на подбор вторичных объектов недвижимости в риэлторских компаниях в несколько раз превышает среднее количество таких заявок за последние два года.
Дефицит ликвидных предложений наблюдался и на загородном рынке. Владельцы качественных объектов решили придержать свои дома, чтобы им самим было где переждать вторую волну пандемии. Воспоминания о карантинных мерах и весеннем ажиотаже, когда спрос на покупку загородной недвижимости возрос на 25%, еще свежи, поэтому многие собственники притормозили с продажей.
Предварительные итоги года от Аналитического центра Циан:
- Средняя стоимость 1 кв. м в Москве выросла за год на 19%, в Московской области — на 21%.
- За три года предложение первичного рынка уменьшилось в два раза, за последний год — на треть.
- Активность девелоперов снижается: застройщики столичного региона вывели на рынок 6,7 млн кв. м жилья, что на 10% меньше, чем в 2019 году. Начались продажи 73 проектов. Объем проданного жилья превышает объем стартовавших проектов.
- Количество и объем выданных ипотечных кредитов побили исторический рекорд. С января по октябрь 2020-го выдано 1,31 млн займов на сумму свыше 3,2 трлн рублей, что на 30% больше, чем за аналогичный период 2019 года по количеству кредитов, и на 45% выше по объемам выдачи. Весенний провал продаж был компенсирован во второй половине года.
- 29% кредитов выдано на покупку новостроек. За год ипотека на «первичке» увеличилась на 42% по количеству кредитов и на 61% по их объему. На вторичном рынке рост составил 26 и 38% соответственно.
- Загородное жилье и рынок аренды
Долгий период самоизоляции с переходом многих горожан на удаленную работу спровоцировал колоссальный рост спроса на загородное жилье — как на покупку (+25%), так и на аренду. Летом и осенью многие потенциальные арендаторы просто не вернулись в Москву, также не приехали и иностранные студенты. Из-за этого в сентябре 2020 года на рынке аренды не случилось традиционного высокого сезона.
- Обновление программы дальневосточной ипотеки
Дальневосточная ипотека позволяет россиянам оформить кредит под 2% годовых (остальной доход будет субсидирован банку из бюджета). Раньше на такой кредит могли претендовать только супруги не старше 35 лет, получатели дальневосточного гектара и родители-одиночки (при этом выдавалось не более 6 млн рублей).
В сентябре программа была расширена — теперь возраст молодежи увеличен до 36 лет, возраст детей родителей-одиночек — до 19 лет, а с владельцев дальневосточного гектара и вовсе сняты ограничения по возрасту и семейному положению. Кроме того, на льготную ставку имеют право и те, кто приехал на Дальний Восток по работе — семейное положение в этом случае тоже не имеет значения. Участником программы может быть только обладатель дальневосточной прописки.
- Обновление программы сельской ипотеки
Программа была запущена весной 2020 года. Она рассчитана на покупку жилья на сельских территориях и предполагает получение субсидированного кредита под 3% (и меньше).
Предложение актуально для большинства деревень, поселков и небольших городов с населением не более 30 тыс. человек. Москва, Московская область и Санкт-Петербург исключены из этой программы.
Максимальная сумма кредита для Дальнего Востока и Ленобласти составляет 5 млн рублей, для остальных регионов — 3 млн рублей. Ограничений по возрасту, семейному положению и регистрации нет.
- Развитие программы материнского капитала
По программе маткапитала государство теперь выплачивает компенсации даже за рождение первого ребенка (466 тыс. рублей), а при рождении второго сумма увеличена на 150 тыс. рублей (в этом случае государство выплачивает 616 тыс. рублей). Срок действия программы продлен до 31 декабря 2026 года включительно.
- Введение кредитных каникул
Согласно указу президента Владимира Путина от 3 апреля, россияне, пострадавшие от коронавируса, получили право на кредитные каникулы. Заемщики могли обратиться к кредитору с требованием установить каникулы до шести месяцев, если их доход снизился на 30% и более. Также некоторые банки предлагали собственные программы реструктуризации кредитов для заемщиков, попавших в трудную ситуацию.
- Обсуждение запрета на строительство апартаментов
В ноябре Минстрой предложил больше не строить апартаменты, а за существующими закрепить статус жилья. Власти недовольны регулярно возникающими проблемами: апартаменты строятся с соблюдением «нежилых» требований.
Это не всегда хорошо сказывается на качестве проживания: требования инсоляции и прочие СНиПы менее строгие, чем предъявляемые к жилью, покупатели апартаментов хуже защищены с юридической точки зрения, а также имеют больше ограничений из-за невозможности получить постоянную регистрацию.
Редкий россиянин долетел в этом году до середины Европы, поэтому продажи в сегменте зарубежного жилья велись туго: все-таки выбирать объект и присутствовать на сделке покупатели предпочитают лично, а авиасообщение с большинством стран либо отсутствует, либо сильно ограничено.
Количество сделок уменьшилось в разы, причем те, что все же заключались в период пандемии, проводились дистанционно. Но такие покупки сложнее, дольше и несут дополнительные риски: выбор недвижимости онлайн способен обернуться неприятными сюрпризами, а юридическая процедура, как правило, требует выдачи доверенности иностранным посредникам.
На сделки решались те, кто хотел получить иностранный ВНЖ (а заодно и избежать ограничения на пересечение границы), надеялся на выгодные условия покупки (срочные продажи из-за пандемии) или был вынужден инвестировать в зарубежные активы.
На сделках с зарубежной недвижимостью отразилось и сильное снижение курса рубля (особенно по отношению к европейской валюте).
Запросы россиян чаще касались тех стран, которые были в этом году доступны: в массовом сегменте это Турция (она и до этого была на пике спроса), в более высокобюджетном сегменте вырос интерес к ОАЭ, в основном к эмирату Дубай. Привлекает потенциальных покупателей и Болгария, но эта страна для россиян закрыта, поэтому до сделок дошли немногие. Больше всех просела Испания, спрос на которую снизился на 40%.
Прогнозы на 2021-й
- Минстрой повышает нормативную цену «квадрата»
Минстрой России намерен повысить нормативную среднюю рыночную стоимость 1 кв. м жилой недвижимости в Москве. Согласно подготовленному проекту, в I квартале 2021 года она вырастет на 3 тыс. рублей и достигнет 118 260 рублей.
Показатели средней рыночной цены 1 кв. м, которые рассчитываются ведомством, используются для определения сумм социальных выплат на покупку и строительство жилья за счет федерального бюджета.
В 2021 году снижение нормативных цен планируется лишь в одном регионе — Бурятии, в остальных регионах стоимость жилья будет расти. В целом по стране средняя цена одного «квадрата» увеличится на 539 рублей — до 49 173 рублей. Ощутимее всего нормативные цены за 1 кв. м вырастут в Москве, Сахалинской, Амурской областях, Приморском и Хабаровском крае.
прогнозы экспертов на грядущий год:
- 2020 год был редким и исключительным, но шторм не может длиться вечно, поэтому 2021-й, скорее всего, будет гораздо более спокойным.
- Ощутимого роста (равно как и снижения) цен и ипотечных ставок не произойдет.
- Существенного спроса на аренду и продажу эксперты не ждут — все, кто хотел провести сделку, постарались сделать это в ажиотажном 2020 году. Рынок сохранит активность, хотя и будет существовать в менее авральном режиме.
- Рынок зарубежной недвижимости ждет всплеск активности после открытия границ.
Потенциал для роста цен уже исчерпан?
В I квартале 2021 года произойдет снижение активности покупателей, так как большая часть уже удовлетворила свои потребности в жилье, полагает Марина Толстик, председатель совета директоров сети офисов «Миэль». При сохранении ипотечной ставки и относительной стабильности курса доллара вероятно небольшое снижение цен на 2–3% либо их стагнация.
В компании «Инком-Недвижимость» также считают, что роста цен не будет — по крайней мере, существенного: потенциал для этого уже исчерпан, в том числе за счет активности покупателей вторичного жилья, которая начала слабеть. Аналитики агентства считают, что цены останутся примерно на том же уровне, что и сейчас. Менее вероятный сценарий — незначительные (в пределах 5%) колебания среднего уровня цен в сторону как роста, так и снижения.
Схожего мнения придерживаются и представители строительной отрасли. Ирина Дзюба, заместитель генерального директора компании MR Group, считает, что в 2021 году рынок, скорее всего, увидит некоторое ослабление ипотечного бума — многие россияне «авансом» взяли ипотеку в 2020-м. Но спрос на ипотеку останется стабильно высоким.
Эксперт прогнозирует увеличение спроса на trade-in: «В 2020 году интерес к этому инструменту уже заметно активизировался, а в 2021-м способен вырасти еще в полтора раза. Причина кроется в стремлении россиян улучшать жилищные условия, пользуясь разнообразными предложениями и низкими ипотечными ставками».
Снижения цен в MR Group не прогнозируют: ценообразование на рынке новостроек находится под влиянием целого ряда факторов — от себестоимости импортных материалов до роста строительной готовности объектов.
Рынок ипотеки в первой половине будущего года продолжит развиваться преимущественно за счет господдержки и оформления кредитов на первичное жилье, полагает Инна Солдатенкова, ведущий эксперт по кредитным продуктам финансового супермаркета «Банки.ру».
«В то же время, если ЦБ РФ сохранит или снизит ключевую ставку, вполне вероятно смещение фокуса развития рынка с первичного на вторичное жилье, где средневзвешенные ставки по кредитам являются тоже привлекательными. Особенно это актуально в условиях существенного роста цен на первичное жилье, который фиксируется сейчас на рынке», — уточняет Инна Солдатенкова.
Продолжится тренд, когда вокруг успешных проектов консолидируется значительная часть покупательного спроса, уверены в «Донстрое».
А значит, девелоперам придется еще тщательнее продумывать свои объекты, проектировать функциональные планировки, уделять большое внимание благоустройству, качественным характеристикам домов, созданию инфраструктуры — в противном случае они рискуют не привлечь внимание покупателей.
Благодарим за помощь в создании материала Марину Толстик, председателя совета директоров сети офисов «Миэль»; Сергея Шлому, директора департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость»; Сергея Рымова, руководителя портала по зарубежной недвижимости HomesOverseas.ru
Что нас ждет после осенних выборов? Какие законы вступят в силу?
Так уж издавна сложилось, что перед очередными выборами народ балуют разными «пряниками», например, вводят новые пособия или льготы. При этом старательно умалчивают о том, что поджидает россиян после выборов. Конечно, льготы и пособия уже никуда не денутся, хотя частенько в последующему правила получения выплат сильно изменяются. Но сейчас не об этом.
Как правило, после выборов, которые в 2021 г. пройдут в сентябре, граждане сталкиваются с невероятным количеством малоприятных сюрпризов – вступление в силу законов, создающих массу проблем для простых россиян.
Изъятие недвижимости
Теперь уже речь идет об единственном жилье должника. Действующее законодательство запрещает изымать у граждан их единственную недвижимость для погашения задолженностей по кредитам и ЖКХ, но с осени ситуация кардинально изменится. Изъятие единственного жилья станет законным. Конечно, есть ряд нюансов.
Проект нового закона пока находится на этапе доработки. Однако уже доподлинно известно, что изымать будут ту недвижимость, которая превышает установленные социальные норма. Иными словами, если жилплощадь больше, чем требуется для людей, проживающей на ней в соответствии с нормами, то жилье заберут. Поскольку проект дорабатывается, остальные нюансы будут известны позже.
Алиментный фонд
Сразу на ум приходят европейские государства, где уже давно действует подобная система, правда в иной форме (кто бы сомневался). В западных странах если мужчина не платит алименты на ребенка, их выплачивает государство, при этом отец будет должен правительству. И наказание за неуплату долгов весьма серьезное, в том числе можно получить реальный срок и отправиться за решетку.
У нас все по-другому. В России хотят создать специальный алиментный фонд, который будет выплачивать пособия родителям, воспитывающим детей в одиночку, без помощи отца/матери. Бесспорно, идея заслуживает аплодисментов.
В стране действительно много одиноких родителей, и основная их часть едва сводит концы с концами, стараясь поднять на ноги детей. Им, конечно, требуется помощь. С должника ответственность за оплату алиментов не снимается, но при этом ребенок получает деньги.
Но если посмотреть на ситуацию с другой стороны? Из каких источников будет финансироваться фонд? За чей счет родители-одиночки будут получать алименты от государства? Любой фонд должен иметь источник финансирования, и обычно «золотым источником» являются налоги.
Нагружать бюджет дополнительными расходами Минфин не хочет, а значит, что финансирование фонда, скорей всего, будет проводиться из кармана граждан. Получается, что стоит ожидать введения очередных налогов на «что-нибудь».
Совместно нажитое имущество
В это понятие будут внесены кардинальные изменения. Все имущество мужа и жены планируют объединить в единое целое. Соответственно, вместе с имуществом едиными будут и долговые обязательства. Эту норму Правительство хотело ввести давно, но до реальных действий руки так и не дошли.
Сейчас вступление закона в силу назначено на осень 2021 г.
То есть с этого момента регистрировать браки будет опасно? А вдруг неверный супружник оформит ссуду, чтобы купить любовнице автомобиль или квартиру? Получается, что при разводе жене придется выплачивать ½ ссуды наравне с мужем? Ведь государству и банку будет неважно, на какие цели мужчина оформлял кредит.
Слепки биометрии
Сдача слепков биометрии станет обязательной для россиян. Большинство людей категорически отказывается сдавать биометрические данные, что сильно усложняет и затягивает процесс формирования единой биометрической системы в РФ.
Никакие уговоры на граждан не действуют, поэтому власти решили пойти на крайние меры. С осени без сдачи биометрических слепков и данных будет невозможно получить основную часть государственных услуг, оформить некоторые выплаты и т.д.
Напоследок еще одно изменение.
Детали новой реформы пока не разглашаются, но уже есть сведения, что после выборов власти планируют в корне поменять существующие правила расчета пенсионных выплат.
Что именно поменяется, пока не известно, но основная часть экспертов уверена, что новые правила не обрадуют россиян.
Россияне ждут от нового президента помощи в решении квартирного вопроса
Каким будет новое жилье – зависит от действий президента РФ, уверены россияне /Ilya Naymushin / Reuters
Большинство россиян уверены, что рынок жилой недвижимости в стране развивается не по рыночным законам, а напрямую зависит от действий президента, поэтому государство обязано обеспечить граждан доступным жильем.
Именно этого они ожидают от вновь избранного главы государства. Такие выводы сделали эксперты портала недвижимости Domofond.ru в ходе опроса, посвященного влиянию президентских выборов на рынок недвижимости в России.
В опросе приняли участие более 6300 респондентов – жителей крупнейших городов страны.
Согласно опросу, 65,6% респондентов считают, что рынок недвижимости зависит от политики президента, в то время как чуть более трети придерживаются противоположного мнения. При этом около 57% россиян ждут помощи от государства в решении квартирного вопроса.
Они уверены, что правительство обязано обеспечивать доступность жилья для большинства граждан: субсидировать кредиты, вводить соцпрограммы и т. д. Еще 35,4% хотели бы, чтобы это происходило, но считают подобный сценарий маловероятным.
И только 7,8% опрошенных отметили, что рынок недвижимости должен развиваться естественным образом, без вмешательства государства.
Любопытно, что, оценивая доступность жилья за последние 6 лет (срок полномочий президента), сограждане разошлись во мнениях: 40% уверены, что в России появилось больше возможностей приобрести жилье, и почти столько же респондентов (42,9%) считают, что недвижимость стала менее доступной. Не почувствовали никаких изменений по сравнению с предыдущим президентским сроком 17,1% сограждан.
Надежды на нового президента у большинства опрошенных связаны с ипотекой: более половины респондентов ожидают, что избранный глава государства повысит ее доступность.
При этом каждый четвертый участник опроса уже к концу текущего года ожидает снижения средней ипотечной ставки до 6–8% (сейчас она составляет 9,8%).
Впрочем, большинство (52,9%) разделяет мнение, что ставка останется в диапазоне от 9 до 11%.
В число популярных решений, на которые рассчитывают опрошенные, входят также усиление контроля над деятельностью застройщиков (45,1%) и увеличение количества социальных программ, направленных на улучшение жилищных условий (42,1%). На снижение цен надеются 33,1% участников опроса, еще 27,4% хотели бы, чтобы президент «навел порядок в градостроительной сфере» в целом.
Что касается цен на жилье, умеренный рост до конца года ожидают 36,5% опрошенных. Почти столько же (34,7%) не рассчитывают на скорое изменение цен, а 15,8% допускают небольшое снижение.
В целом россияне настроены оптимистично: 67,4% собираются приобрести недвижимость в ближайшие 6 лет и еще 17% пока не определились с решением о покупке.
Напомним, что, выступая 1 марта с обращением к Федеральному собранию, президент РФ Владимир Путин призвал увеличить объемы жилищного строительства с нынешних 80 млн кв. м в год до 120 млн кв. м в год и снизить ипотечную ставку до 7–8%. Все это – в целях увеличения доступности жилья для россиян.
Застройщики оценили инициативу сдержанно, заявив, что указанный объем строительства вполне достижим, но при наличии спроса, дешевой ипотеки и доступного кредитования.
«Дешевая ипотека – это хорошо, но с точки зрения повышения доступности жилья гораздо важнее снизить стоимость квадратного метра.
А для этого надо снять с застройщиков максимум обременений и избегать резкого изменения правил игры на рынке», – уверен руководитель консалтингового центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.
По его словам, основная проблема отечественного рынка недвижимости – не столько отсутствие дешевой ипотеки, сколько завышенная относительно доходов стоимость недвижимости.
«Если государство хочет, чтобы в стране строилось много недорогого жилья, надо создать условия: активно вовлекать в оборот неиспользуемые земельные участки, продолжать снижать административные барьеры, строить инфраструктуру за бюджетные деньги, добиться от естественных монополий сокращения платы за подключение к сетям (на монополистов девелоперы жалуются особенно часто)», – считает Репченко.
Фотогалерея: Взгляд властей на квартирный вопрос в России
Подвижная недвижимость: обрушатся ли цены на жильё
Российский рынок недвижимости оказался в своего рода «идеальном шторме». На него сейчас действует сразу множество факторов, равнодействующую которых определить сложно.
По разным прогнозам, россиян могут с равной вероятностью ожидать как бурный рост, так и обвал цен, а рост объема ипотеки вкупе с падением доходов населения может подложить бомбу под всю экономику.
«Известия» попытались разобраться, какие силы двигают сейчас рынок жилья и что с ним будет в ближайший год.
Сокращение доходов россиян
Эпидемиологический кризис, переросший в экономический, оказал беспрецедентное воздействие на доходы населения. Обвал произошел в подавляющем большинстве стран мира, и Россия тут не стала исключением. Во II квартале реальные располагаемые доходы населения сократились на 8%, что является антирекордом с начала века. За полугодие они сократились на 3,1%.
В ситуации с такой просадкой доходов довольно трудно рассчитывать на крепкий спрос на недвижимость. Более того, россияне предпочитают сберегать, а не тратить располагаемые средства.
Во II квартале, по данным Банка России, норма сбережений выросла до 23%, что является одним из самых высоких показателей в истории.
Обратим внимание, что наиболее активно растут сбережения у зажиточных россиян, которые являются наиболее вероятными источниками спроса на недвижимость.
Ослабление рубля
2019 год стал одним из лучших для российской валюты в последнее время. В 2020 году по очевидным причинам тренд развернулся. С начала года доллар вырос к рублю с 62 до 78 рублей. С одной стороны, в прошлом слабый рубль обычно толкал цены на жилую недвижимость вверх.
Хотя в американской валюте квартиры и дома продолжают дешеветь, в рублях они, как правило, дорожают. Так, по итогам 2014 года квадратный метр жилья в стране стал почти на четверть дешевле в долларовом выражении, зато поднялся на 13% в рублях.
Справедливости ради, в следующем году рост был наполовину отыгран — цены упали на 6,6%.
Обратная сторона резкого укрепления доллара для рынка недвижимости состоит в том, что в условиях резкого ухудшения ситуации на валютном рынке люди могут предпочесть другой способ сохранения сбережений, нежели покупка квартир. В конце концов, просто купить валюту на имеющиеся сбережения еще проще.
Наконец, есть золото, которое за последние полгода резко укрепилось даже к доллару, а цены в рублях и вовсе почти удвоились.
Разумеется, в данном случае речь про людей, покупающих жилье в инвестиционных целях, а не по необходимости, но роль таких покупателей на рынке достаточно велика, чтобы на него влиять.
Массовый перевод на удаленную работу
Число работающих удаленно россиян с начала эпидемии выросло в восемь раз, свидетельствуют майские данные ВЦИОМ. С тех пор пришла «вторая волна» эпидемии и мэрия Москвы распорядилась перевести на удаленку треть сотрудников работающих в столице организаций.
Учитывая заметную разницу в стоимости жизни, а также степени обеспеченности квадратными метрами в городах-миллионниках (прежде всего, конечно, в столицах) и остальной России, можно предположить, что исход из мегаполисов будет заметным.
Это касается и гастарбайтеров, в больших количествах покидающих Россию.
Пока достаточно сложно оценивать масштабы этого исхода, но существует серьезная вероятность, что как минимум в ближайшее время он будет серьезно влиять на жилищный рынок.
Возможно, что во многих случаях возвращения в офис вообще не будет, что может побудить приезжих в Москве и Петербурге оставаться на столичной работе, но жить в другом регионе.
Благо что и региональные чиновники неплохо улавливают тенденцию — например, уже бывший губернатор Белгородской области Евгений Савченко провозгласил программу, нацеленную на приток «удаленщиков» в регион. Для самых динамичных рынков жилья в стране, сконцентрированных в крупных городах, это может стать тяжелым ударом.
Доступная ипотека
Ключевым фактором, играющим на повышение на нынешнем рынке, является ипотечный. Ставки по кредитам продолжают падать.
Ипотека на обычных условиях теперь стабильно обходится меньше чем в 9% годовых, а на льготных основаниях ее можно получить и под 6%. Это рекордно мало и отражает замедление инфляции и снижение ставок рефинансирования ЦБ.
И даже реальные ипотечные ставки (минус инфляция) сейчас находятся на уникально низких уровнях.
В первом полугодии объем выданной банками ипотеки подскочил сразу на 14% к аналогичному периоду прошлого года, что в значительной степени поддержало рынок жилья.
Если ставки опустятся еще ниже — по некоторым прогнозам, они могут составить около 7% годовых без льгот, —то спрос на жилье получит дополнительный стимул.
Стоит, впрочем, отметить, что долговременная тенденция пока не совсем очевидна — в прошлом году ипотеку брали меньше, чем в 2018-м,— и снижение произошло впервые за четыре года.
Опасность данной ситуации заключается в том, что рост объемов ипотечного кредитования в совокупности со стагнацией и даже спадом доходов населения грозит непредсказуемыми последствиями. В США в аналогичных условиях 2000-х годов разразился ипотечный кризис, когда несостоятельные должники обрушили всю экономику.
В условиях действия множества разнонаправленных факторов вероятнее всего стагнация на рынке жилья, объяснил в интервью «Известиям» эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.
— До конца 2021 года намного вероятнее стагнация цен и постепенная коррекция после их повышения на 3–4% в конце текущего года.
Вторичная недвижимость уже начинает смотреть в сторону удешевления, новостройки же ждут решения по продлению программы льготной ипотеки, которая всё равно не сможет длиться вечно – у государства нет резервов в бюджете для этого кейса.
Сейчас ситуация напоминает 2014 год в формате замедленной съемки: если тогда все, кто мог, разом наводнили отделы продаж застройщиков, то сейчас это происходит постепенно и застройщики стараются придерживать наиболее сладкие предложения вне рынка, сбывая неликвид за очень большие деньги.
И для людей опасно то, что они перестают смотреть на стоимость жилья, а смотрят лишь на уменьшившиеся платежи по ипотеке, которые действительно сократились на 20–25% относительно прошлогоднего периода, если сравнивать кредит, взятый сейчас, и кредит от октября 2019 года.
По словам аналитика, возможный переход на удаленную работу в ближайшей перспективе не создаст проблемы для застройщиков, хотя спустя некоторое время возможны и негативные последствия.
— Им сейчас нет нужды распродавать моментально максимальные объемы жилья, все проекты строятся за банковские деньги.
А вот ближе к вводу в эксплуатацию и при больших нереализованных объемах уже придется думать — или снижать стоимость квадратного метра, причем довольно серьезно, на 7–10%, что будет соответствовать уровню середины строительства, или отдавать объемы квартир банкам как плату за кредиты.
Но это произойдет не ранее чем через полгода-год, поскольку сейчас заселяются комплексы, строившиеся еще через долевое участие. Что касается вторичной недвижимости, то здесь ситуация видится довольно печальной, несмотря на восстановление спроса.
Ликвидные объекты уже с трудом продаются, продавцам, несмотря на заявления ряда агентств и экспертов, что рынок продавца по-прежнему жив, придется сбавлять стоимость с нынешних верхних значений до уровней полутора- и двухгодичной давности, падая в цене на 10–12%.
В то же время катастрофического развития событий в жилищной и ипотечной отрасли опрошенные «Известиями» эксперты не видят. По словам доцента кафедры менеджмента недвижимости Института отраслевого менеджмента РАНХиГС Натальи Рогожиной, банковский сектор сейчас достаточно внимателен, чтобы избежать повторения американской ситуации.
— В настоящее время широко обсуждается тема ипотечного пузыря, однако признаков, указывающих на это, в России нет. Предоставляемые банками ипотечные кредиты достаточно хорошего качества.
Банки отработали процедуры оценки рисков конкретных кредитов и заемщиков.
При этом проблемные кредиты составляют не более 2% от портфеля ипотечных кредитов, что свидетельствует о добросовестном обслуживании заемщиками своих кредитов.
Алексей Кричевский считает, что сложности у банков (но не застройщиков) могут возникнуть, но государство достаточно надежно страхует банкиров от неприятностей.
— Ипотечные кредиты сейчас — это проблема банков, а не застройщиков. А 19 из 20 таких займов выдают банки из топ-20. Причем большинство из них — либо с госучастием, либо государственные.
Какого-то глобального взрыва здесь не будет, но чего стоит ожидать, это ипотечных дефолтов граждан, оставшихся без работы из-за пандемии, волны принудительных и добровольных банкротств.
Это в итоге и обвалит рынок жилой недвижимости на те же заявленные 10–15%.
Какие изменения в законах ждут рынок недвижимости в 2021 году
29 декабря 2020, 09:00
ГМИИ Пушкина
Новации коснутся как застройщиков, так и простых граждан
Москва. 29 декабря. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – В уходящем году в России было принято более 550 законов, многие из которых были связаны с рынком недвижимости, строительством и улучшением жилищных условий россиян. О том, какие законодательные инициативы вступят в силу в 2021 году, рассказываем в подборке «Интерфакс-Недвижимость».
Закон о комплексном развитии территорий
В 2021 году вступает в силу закон о комплексном развитии территорий (КРТ) в России, предусматривающий снос аварийного и ветхого жилья при наличии соответствующих адресных программ в регионах. Реновация будет проводиться в регионах при согласии 2/3 собственников квартир в многоквартирном доме, подлежащем сносу.
Решение о комплексном развитии территории смогут принять как региональные власти, так и правительство РФ. Законом также сохранена возможность проведения КРТ по инициативе правообладателей земельных участков и объектов недвижимости, расположенных в границах такой территории.
Ранее эту программу планировалось проводить на территориях, которые заняты аварийным и ветхим жильем не менее чем на 50%, но поправками к закону это требование было исключено.
Теперь в программу может войти любое количество таких домов. Вице-премьер РФ Марат Хуснуллин ранее отмечал, что новый закон позволит решить задачи ускоренного расселения аварийного и ветхого жилья. По словам вице-премьера РФ, первые проекты КРТ, включающие снос ветхих домов, будут реализованы в городах-миллионниках уже в 2021 году.
- «Это минимум 15-20 регионов, которые начнут работать с начала следующего года», — рассказал Хуснуллин.
- В частности, механизм заработает в Москве, Казани, Тюмени, Новосибирске, Кемерово.
- Изменения для застройщиков жилья
В течение 2021 года вступают в силу изменения закона об участии в долевом строительстве. В частности, застройщик должен будет размещать проектную декларацию на возводимые объекты еще до начала привлечения денежных средств граждан (то есть до заключения первого договора с дольщиком).
«Также расширяется перечень оснований для отказа в выдаче заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям законодательства», — отметил ведущий юрист Содружества земельных юристов Павел Лобачев.
Кроме того, в 2021 году будут ужесточены требования к застройщикам, привлекающим деньги только с помощью эскроу и желающим получить заключение о соответствии проектной декларации требованиям закона.
В отношении таких застройщиков станет применяться новая статья закона № 214-ФЗ, которая устанавливает жесткие требования к органам управления и руководителям девелопера, отмечает юрист практики «Земля. Недвижимость.
Строительство» юридической фирмы «Интеллектуальный капитал» Мария Сучкова.
Кроме того, с 2021 года прекращает действие ряд преференций, которые получили застройщики в связи с ситуацией по COVID-19.
Так, с 1 января вновь начисляется неустойка, проценты, убытки за нарушение застройщиком своих обязательств, а контролирующий орган вновь вправе обратиться в суд с заявлением о приостановлении застройщиком привлечения средств дольщиков, соответствующие стройки могут быть вновь включены в реестр проблемных объектов.
Правила противопожарной безопасности в жилых домах
С 1 января 2021 года вступают в силу новые правила противопожарного режима в России, которыми вводятся запреты для владельцев жилья в многоквартирных домах. В частности, изменения коснутся запрета на хранение личных вещей на чердаках и цокольных этажах и оставления на балконах непотушенных сигарет и свечей.
- «На собственников жилья будут возложены дополнительные обязательства по строгому соблюдению новых правил противопожарной безопасности, в случае несоблюдения которых может грозить штраф», — отметила юрист Мария Сучкова.
- В частности, домовладельцам запрещается использовать неисправное газовое оборудование, а также газовые плиты и прочие газовые приборы, которые не прошли проверку и плановое техническое обслуживание.
- «В настоящее время очень многие пользуются весьма старым газовым оборудованием без каких-либо проверок, а потому, до наступления нового года следует пройти техническую проверку оборудования», — отмечает Сучкова.
- Новыми правилами также водится запрет на хранение вещей на цокольных этажах и в подвалах многоквартирных домов.
«Относится новое требование к хранению любых вещей, а также овощей, фруктов, домашней консервации. Нарушение этого правила будет считаться одним из нарушений правил противопожарной безопасности, и штраф в этом случае составит около пяти тысяч рублей», — пояснила Сучкова.
Еще одно правило касается обращения с огнем: вводится запрет на оставление источника открытого огня без присмотра. К таким источникам относится горящая свеча, аромолампа, непотушенная сигарета. За нарушение также грозит ответственность.
Новые подходы к кадастровой оценке недвижимости
С 1 января 2021 года также вступают в силу поправки в закон «О государственной кадастровой оценке». Так, в частности, совершенствуются процедуры госнадзора за проведением кадастровой оценки.
«Теперь контролирующий орган будет обязан осуществлять надзор за кадастровой оценкой в рамках процедуры наблюдения. Следует ожидать, что на практике это нововведение выразится в непрерывном (а не в порядке проведения разовых проверок) контролем за соблюдением законодательства», — считает Лобачев.
- Также с 1 января уточняется порядок проведения контроля в сфере кадастровой оценки.
- Согласно изменениям, при определении кадастровой стоимости зданий будут приниматься в расчет местоположение, год постройки, нахождение в зоне с особыми условиями территории и некоторые иные параметры.
- Кроме того, увеличивается срок на обращение с заявлением об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, и сокращен срок на их рассмотрение, а также внесены некоторые иные изменения, повышающие эффективность рассмотрения подобных обращений.
- Собрания жильцов в онлайн
В России вступает в силу закон об онлайн-собраниях собственников жилья, которые могут проводиться с использованием государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ).
Согласно поправкам в Жилищный кодекс, с 1 июля 2021 года регионы России должны обеспечить техническую возможность своих информационных систем ГИС ЖКХ для проведения общих собраний жильцов многоквартирных домов. Доступ к ним должен быть обеспечен не позднее этой даты.
Законом определено, что первое общее собрание с использованием ГИС ЖКХ проводится по инициативе собственника помещения в доме или лица, осуществляющего управление домом.
При этом законом предусмотрено, что первое общее собрание с использованием ГИС ЖКХ не может быть проведено в том случае, если администратор собрания получил более 50% письменных отказов от общего числа собственников.