Все, что нужно сделать до покупки квартиры по ДДУ

Участие в долевом строительстве является одним из наиболее распространенных и выгодных вариантов улучшения жилищных условий.

Вкладывая деньги на начальном этапе строительства, граждане могут оформить новостройку в собственности после возведения готового объекта и приема его в эксплуатацию.

Разберем все этапы оформления новостройки в собственность от момента подписания акта приема-передачи квартиры до получения выписки из ЕГРН.

Документы для оформления новостройки в собственность

Приобретение жилья в новостройке может осуществляться двумя способами – заключением договора долевого участия в строительстве и куплей-продажей уже готового объекта.

В первом случае, заключая договор с застройщиком, граждане приобретают право требования доли в многоквартирном здании. После ввода дома в эксплуатацию происходит передача готовой квартиры, соответствующей размеру указанной доли.

При покупке квартиры в фактически построенном доме заключается договор купли-продажи.

Оформление права собственности на квартиру в новостройке происходит путем обращения в службу Росреестра или через систему Многофункциональных центров. Для этого граждане должны представить следующие бланки и формы:

  • документы, удостоверяющие личность граждан: паспорт, а для детей в возрасте до 14 лет свидетельство о рождении;
  • договор долевого участия, зарегистрированный в Росреестре;
  • выписка из ЕГРН, подтверждающая регистрацию договора долевого участия;

Все, что нужно сделать до покупки квартиры по ДДУ

  • акт приема-передачи жилого помещения, оформленный дольщиком и застройщиком;
  • технический план на готовую квартиру (если квартира не стоит на кадастровом учете);

Все, что нужно сделать до покупки квартиры по ДДУ

  • платежный документ, подтверждающий перечисление госпошлины (в 2018 году размер пошлины за регистрацию права составляет 2000 руб.);
  • заявление о регистрации права собственности (при подаче через МФЦ в окнке специалист самостоятельно заполняет заявление).

Если регистрация осуществляется через представителя, необходимо оформить доверенность в нотариальной конторе.

Особое значение имеет передаточный акт, так как только при его наличии жилое помещение может быть оформлено в собственность.

Указанный акт составляется после завершения строительных работ и получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Подписание акта может затянуться, если при приемке жилья дольщик зафиксировал ненадлежащее качество квартиры или его оборудования (о последствиях выявленных недостатков расскажем ниже).

Регистрация прав на готовое жилье возможно только в случае завершения строительства.

Если заключается договор купли-продажи готовой квартиры, застройщик должен представить акт комиссии о приеме многоквартирного здания и вводе его в эксплуатацию.

Также в обязанности застройщика входит проведение кадастрового учета вновь возведенного здания. Для этого изготавливается технический план на многоквартирный дом, а также на каждое жилое помещение.

При регистрации прав на первую квартиру в доме представляется разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Для последующей регистрации прав на другие квартиры этого не требуется, поскольку все необходимые сведения уже будут иметься в распоряжении Росреестра.

После заключения договора долевого участия в строительстве граждане могут на возмездной основе уступить это право третьим лицам. Для этого оформляется договор уступки права требования, который также регистрируется в Росреестре.

Соответственно, при получении готового жилья оформление собственности будет осуществляться на основании договора уступки. Оформление договора уступки прав допускается до подписания передаточного акта между первоначальным дольщиком и застройщиком.

С момента оформления акта такие действия будут невозможны, а право собственности сможет оформить действующий дольщик.

  Юридическое сопровождение в суде в 2021 году

Комментарий эксперта.

Вся документация должна быть размещена застройщиком на своем сайте для открытого доступа (начиная от проектной документации до ввода дома в эксплуатацию).

Также каждый дольщик может получить необходимые документы путем письменного запроса, отказ в их представлении будет являться незаконным.

Подробная инструкция по оформлению квартиры

Регистрация жилого помещения в собственность происходит по правилам, зафиксированным в Федеральном законе № 214-ФЗ и Федеральном законе № 218-ФЗ. Первым этапом будет являться передача готовой квартиры застройщиком и подписание акта приема-передачи. Эта процедура происходит следующим образом:

  • в сроки, указанные в договоре долевого участия, застройщик уведомляет дольщика о завершении строительства и необходимости принять готовое жилье – уведомление направляется не позднее месяца до наступления срока по договору (либо за 14 дней да оговоренной даты начала передачи);
  • передача квартиры может осуществляться только после ввода дома в эксплуатацию и получения соответствующего акта;
  • после получения уведомления на приемку квартиру есть 7 дней;
  • в ходе приема-передачи жилого помещения застройщик и дольщик составляют двусторонний акт, в котором указываются следующие сведения – дата передачи, основные параметры квартиры, иная информация по соглашению сторон;
  • если у дольщика не имеется претензий относительно качества жилого помещения, по одному экземпляру акта выдается каждой стороне.

При наличии претензии к качеству построенного жилья составляется акт несоответствия. В этом случае передаточный акт будет подписан только после устранения всех недоделок.

После получения разрешения на ввод в эксплуатацию застройщик может поставить многоквартирный дом на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности. Для этого проводятся кадастровые работы, которые завершаются изготовлением технического плана здания, технических планов на каждое жилое помещение, а также поэтажных планов МКД с отражением на них каждой квартиры.

Хотя в передаточном акте указываются основные характеристики квартиры, при регистрации права собственности будут использованы кадастровые сведения в отношении не только жилого помещения, но и многоквартирного здания. Также нужно учитывать, что одновременно с оформлением квартиры в новостройке, граждане приобретают право долевой собственности на общее имущество многоквартирного здания.

Кто может обратиться за оформлением права собственности на квартиру в новостройке? В состав потенциальных собственников могут входить:

  • граждане, заключившие договор долевого участия в строительстве с застройщиком, в том числе с использованием ипотечных средств;
  • граждане, получившие право требования по договору цессии у первоначального дольщика;
  • граждане, заключившие договор купли-продажи с застройщиком после ввода дома в эксплуатацию.

Подать документы для регистрации права можно в любой момент после подписания передаточного акта, закон не устанавливает ограничений по времени.

Регистрационные действия проводятся в соответствие с Федеральным законом № 218-ФЗ по следующим правилам:

  • документы представляются дольщиком в МФЦ или службу Росреестра лично, либо через представителя по доверенности;
  • одновременно проводится процедура кадастрового учета и регистрации на квартиру, по итогам которой жилое помещение получит уникальный кадастровый номер, а у дольщика возникнет право собственности;
  • после завершения указанной процедуры выдается выписка из госреестра ЕГРН, которая в настоящее время является надлежащим правоустанавливающим документом.

Сроки регистрационных действий зависят от способа обращения. При обращении через Росреестр указанный срок составит 10 дней, а через МФЦ – 12 рабочих дней. Дата получения готовых документов будет указаны в расписке, которую граждане получат при обращении.

Комментарий эксперта. Закон устанавливает только сроки приема квартиры и подписания акта. Для обращения за регистрацией права собственности указанных предельных сроков не установлено. Однако нужно учитывать, что без регистрации в Росреестре в квартире будет невозможно прописаться, а любая сделка будет запрещена.

Особенности оформления квартиры в новостройке с ипотекой

Ввиду высокой стоимости жилой недвижимости, распространенным вариантов приобретения квартир в новостройках является оформление ипотечных кредитов. По условиям кредитования банк в пользу банка должно устанавливаться обременение права собственности – залог. Чтобы залог вступил в силу, он подлежит регистрации в Росреестр одновременно с оформлением права собственности.

  Кадастровая палата, в Санкт-Петербурге и ЛО (2020)

Оформление квартиры в новостройке с ипотекой происходит по общим правилам регистрации, однако нужно учитывать следующие нюансы:

  • в ипотечном договоре с банком предусматривается срок, в течение которого заемщик должен зарегистрировать право собственности и залог (при отсутствии ипотеки такой срок отсутствует, а дольщик сам определяет время обращения за регистрацией);
  • в пакет документов при обращении в Росреестр или МФЦ дополнительно включается закладная и заявление о регистрации залога в пользу банка;
  • в выписке ЕГРН, которую получит собственник, будет указано на возникновение обременения права, которое снимается только при полном исполнении обязательств по кредиту.

Для регистрации квартиры с ипотечным обременением должны быть соблюдены следующие условия – дому должен быть присвоен почтовый адрес, а застройщик должен поставить его на кадастровый учет.

С момента регистрации залога граждане могут без ограничений пользоваться квартирой по прямому назначению, однако лишены возможностью ее продать, подарить или распорядиться иным образом без согласия банка. Снятие обременения будет происходить после полного погашения кредита, после чего собственник сможет распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению.

Совет эксперта. При досрочном погашении ипотечного кредита нужно обратить в МФЦ или службу Росреестра для снятия залога. Для этого представляется справка из банка о погашении основного долга, после чего собственник получит «чистую» выписку ЕГРН – сведения о залоге будут исключены из реестра.

Сложности при оформлении квартиры в собственность

Основные риски при вложении средств в долевое строительство связаны с недобросовестным поведением застройщика:

  • затягивание сроков завершения строительства;
  • ненадлежащее качество готового жилого помещения;
  • отказ застройщика передать полный комплект документов для регистрации прав;
  • банкротство застройщика.

В каждом из перечисленных случаев оформление права собственности может затянуться на неопределенный срок.

Если застройщик систематически нарушает сроки возведения объекта, дольщик может рассчитывать на выплату неустойки.

Существенное затягивание строительства будет являться основанием для расторжения договора долевого участия и взыскания с застройщика вложенных денежных средств.

Продление сроков сдачи готового объекта допускается при письменном уведомлении дольщика и получении его письменного согласия.

Если при передаче готовой квартиры выявлены недостатки, застройщик обязан их устранить в полном объеме. Для этого составляется акт несоответствия с указанием всех недоделок квартиры. Затягивание сроков устранения недостатков, а также отказ застройщика удовлетворить законные претензии дольщика, также является основанием для расторжения договора или взыскания убытков.

Если застройщик отказывается предоставлять документацию, необходимую для регистрации права собственности, можно предпринять следующие меры:

  • направить в адрес застройщика письменное требование о предоставлении документов (например, для получения копии разрешения на ввод дома в эксплуатацию);
  • обратиться в суд с иском о признании права собственности – в ходе процесса по судебному запросу могут быть истребованы любые документы.

Судебный акт будет являться основанием для регистрационных действий в Росреестре, это соответствует нормам Федерального закона № 218-ФЗ,

  Кадастровый план территории в 2020 году

Наиболее серьезные проблемы возникают при банкротстве застройщика.

Если жилой дом не достроен, в рамках банкротного дела можно добиться возврата денежных средств (часть из них будет выплачена за счет компенсационных и страховых фондов).

Также по решению дольщиков можно оформить право собственности на многоквартирное здание, как объект незавершенного строительства. Это позволит реализовать зарегистрированный объект, либо привлечь нового подрядчика для продолжения строительства.

Если дом фактически достроен, однако не введен в эксплуатацию по причине банкротства застройщика, признать право собственности можно через суд. При этом нужно учитывать следующие нюансы:

  • иск должен быть подан каждым дольщиков в отношении своего жилого помещения;
  • к участию в деле привлекаются органы местной власти и иные контролирующие учреждения, выдававшие разрешение на строительство и предоставившие земельный участок для застройки;
  • основанием для признания права собственности в судебном порядке будет являться договор долевого участия, в котором зафиксирован размер доли, соответствующей определенной квартире.
Читайте также:  5 незаменимых вещей для дачи

Признание права собственности через суд не лишает права предъявить претензии к застройщику о возмещении убытков или устранении недоделок в готовых квартирах.

После регистрации прав на жилые помещения, собственники могут обратиться за узакониванием общего имущества многоквартирного здания и придомовой территории.

Инициатором обращения может выступать один или несколько собственников, а регистрация прав будет проходить на основании разрешительной и технической документации на дом, а также на земельный участок.

Имущество дома и придомовая территория будут являться общей собственностью граждан, оформивших права на квартиры, однако распоряжение отдельной долей не допускается.

Комментарий эксперта. После регистрации прав на общее имущество и придомовую территорию, собственники смогут распоряжаться ими путем принятия решений на общем собрании. Допускается устанавливать новые элементы благоустройства, сдавать помещения или часть участка в аренду, обустраивать частную парковку и т.д.

Как прописаться в новостройке?

Прописать в жилом помещении, приобретенном в новостройке, можно при соблюдении следующих условий:

  • если застройщиком получен акт приемочной комиссии и разрешение на ввод здания в эксплуатацию;
  • если застройщик зарегистрирован права на здание и добился присвоения почтового адреса в местных органах власти;
  • если граждане получили в Росреестре выписку из ЕГРН о регистрации права собственности.

Прописка будет оформляться на основании правоустанавливающего документа – выписки из ЕГРН. Обратиться на регистрационный учет может каждый собственник, указанный в выписке ЕГРН, дополнительного согласования не требуется. После регистрации собственников они могут зарегистрировать на своей жилплощади иных лиц с правом постоянного или временного проживания.

Прописка осуществляет в ближайшем паспортном столе.

Дача разрешения на прописку иных граждан порождает только возникновение права пользования жильем в новостройке. Временная прописка будет аннулирована автоматически после истечения срока регистрации.

Граждан, постоянно прописанных в квартире, с учета может снять собственник в принудительном порядке (например, собственник может выписать из квартиры бывшего супруга после прекращения брачных отношений).

Прописка в объекте незавершенного строительства не допускается, даже если дольщики смогли оформить права собственности. Разрешение застройщика на вселение и прописку не требуется, если дольщик надлежащим образом оформил право собственности.

Комментарий эксперта. После ввода дома в эксплуатацию застройщик должен обратиться в муниципальные органы для присвоения милицейского адреса. Только в этом случае собственник смогут прописать в своей квартире.

Покупка квартиры по договору долевого участия инструкция

Все, что нужно сделать до покупки квартиры по ДДУ

Люди хотят, чтобы их квартира была комфортной, нигде ничего не текло, дом был экологически чистым и высокого класса энергосбережения. На вторичном рынке такую квартиру купить можно, но её стоимость отталкивает покупателей.

Есть другой вариант – это покупка квартиры по ДДУ. Пошаговая инструкция о том, как воплотить этот вариант в жизнь содержится в нашей статье.

Покупка жилья во вновь строящемся доме всегда обходиться дешевле. Есть, конечно, и другие плюсы. Хотя нельзя отрицать того, что существуют и минусы.

Покупка квартиры по договору долевого участия, пошаговая инструкция

Покупая квартиру в новостройке, следует действовать по определённому алгоритму. Здесь необходимо констатировать факт о том, что если заключается ДДУ, то значит дом ещё не построен.

Это обстоятельство вызывает некоторые опасения. Риск, при осуществлении покупки того, чего ещё нет, безусловно, велик. В настоящее время ситуация немного нормализовалась, но случаев, когда деньги теряются безвозвратно очень много.

Исходя из этих обстоятельств, подход к выбору застройщика должен быть серьёзным.

Поэтому, перед заключением сделки нужно сделать следующие шаги:

  • Проверка застройщика на предмет его полномочий, добросовестности и наличия у него ресурсов для выполнения обязательств
  • Тщательно изучить договор долевого участия на соответствие его законодательству и отсутствие в нём подводных камней, лучше всего показать этот документ грамотному юристу
  • Выяснить, какая именно страховая компания осуществляет страхование ДДУ, с недавнего времени, это обязательное условие заключения таких договоров

Эти несложные действия в дальнейшем, минимизируют ваши риски остаться без жилья.

Этапы покупки квартиры по ДДУ

По сути, в предыдущей части статьи шла речь о первом этапе покупки жилья по договору долевого участия. Непосредственно, это поиск подходящей квартиры и удостоверение в надёжности строителей.

Второй этап включает в себя сбор необходимых документов, для осуществления сделки. Перечень зависит от статуса покупателя.

Это могут быть как нотариально заверенное согласие супруга(ги) на совершение сделки, так и согласие органов опеки и попечительства, если для покупки квартиры  используются средства материнского капитала.

Соответственно за ними нужно обратиться, к нотариусу и в опеку, по месту вашей постоянной регистрации.

На третьем этапе происходит подписание договора долевого участия. С этим, наверное, все понятно.

Далее должна быть оформлена страховка при покупке квартиры по ДДУ. Как правило, у застройщика уже заключён договор со страховой компанией, вам лишь останется подписать договор, и оплатить страховку по выставленному счету в банке или кассе страховой компании.

Пятый этап, это ожидание окончания строительства. Вы можете, контролировать качество отделки вашего помещения, делать замечания, в общем, осуществлять контроль.

Шестое, что нужно сделать, это подписать акт приёма-передачи квартиры. Чтобы этот этап прошёл быстро, смотрите пятый этап.

И последнее, оформление жилья в собственность. С учётом изменений, с 1 января 2017 года, это необходимо делать через нотариуса.

Каждый из этапов, требует более подробного рассмотрения. Это необходимо потому, что во многих случаях, за общими понятиями находится огромный массив информации.

В целях облегчения задачи изучения нужной информации, нами будет опубликована так называемая “выжимка” из общей массы сведений, которые следует знать.

Сбор документов для заключения договора долевого участия

Этап сбора документов, не содержит каких-либо сложностей. Обычно, для заключения ДДУ, необходим стандартный пакет документов.

Паспорт гражданина РФ. В отдельных случаях могут предоставляться и другие документы, удостоверяющие личность. Например, удостоверение офицера или паспорт гражданина иностранного государства.

Если гражданин состоит в законном браке, то может потребоваться заверенное нотариусом письменное согласие супруги или супруга, сведения о детях, свидетельство о браке.

В случае если, ДДУ заключается с несовершеннолетними детьми, то необходимо согласие опекунов и свидетельство о рождении. Согласие опекунов нужно и при совершении сделки с не полностью дееспособным гражданином.

В некоторых, отдельно взятых случаях, законом предусмотрена необходимость предоставления различных справок, свидетельствующих о каком-либо обстоятельстве.

После того как собраны необходимые документы при покупке квартиры по ДДУ, появляется возможность заключить сделку.

Подписание договора и оформление страховки

Перед тем как поставить свою подпись на договоре долевого участия, необходимо убедиться, что он не противоречит действующему законодательству. Для более понятного восприятия приведём пример.

Полученное место под строительство, не вызывает никаких сомнений. Дольщики внесли свои деньги, в результате чего дом был построен и сдан в эксплуатацию. А через полгода, выяснилось, что строительство было произведено на земле, предназначенной для ведения сельского хозяйства. Строительство на ней допускается, но не для многоквартирных домов. Суд может вынести решение о сносе такого строения.

  • Особое внимание следует уделить и договору страхования.
  • Во-первых, застройщик, часто использует средства дольщиков для внесения страховых взносов, нормально это или нет, решать покупателю, все зависит от конечной цены за квартиру.
  • Во-вторых, следует обратить внимание на формулировки, которые будут использованы в обоих договорах.

Например, в ДДУ указана не конкретная дата окончания строительства, а предполагаемая. А в договоре страхования указан конкретный срок.

При этом предполагаемая дата окончания работ совпадает с датой окончания страховки. Такого быть не должно. Всё должно быть прописано чётко.

Подписание акта приёма-передачи квартиры по ДДУ

Долгое ожидание сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию, всегда омрачает такое событие, как приобретение недвижимости.

Однако увязывать это событие с тем, что застройщик выполнил свои обязательства не стоит. Строители ещё должны присвоить дому почтовый и географический адрес.

Он нужен для осуществления регистрации права собственности нового владельца жилья. И только после того, как это последнее действие будет выполнено, можно подписывать передаточный акт.

После чего, можно отправляться в МФЦ, с целью зарегистрировать право собственности на квартиру.

Для этого необходимо предоставить следующие документы:

  1. Заявление о внесении сведений в ЕГРП о праве собственности на жилье
  2. Договор долевого участия
  3. Акт приёма-передачи, а также документы, которые подтверждают сдачу дома в эксплуатацию и присвоение почтового адреса

Эти документы должен предоставить застройщик, в момент подписания передаточного акта.

Вот как должна в целом выглядеть покупка квартиры по договору долевого участия и регистрация договора.

Как купить новостройку у застройщика? Особенности процедуры покупки квартиры у застройщика

Порядок покупки новостройки у застройщика или агента застройщика имеют свои особенности, отличающие данную процедура на этапе строительства. Как и в любом процессе, покупка новостройки или покупка “вторички” имеют свои плюсы и минусы.

Оценить юридические риски покупки новостройки, а также понять алгоритм покупки недвижимости на этапе строительства у застройщика поможем настоящая пошаговая инструкция.

Кроме того, в настоящей инструкции мы отводим значительное место нюансам оформления покупки новостройки в ипотеку от застройщика, рассказываем об оформлении ипотеки по ДДУ по шагам.

Пошаговая инструкция “Процедура покупки квартиры или иной недвижимости в новостройке от застройщика без риэлтора”

Процесс покупки квартиры или иной недвижимости в новостройке от застройщика значительно отличается от покупки “вторички”. Если вы решили купить квартиру в новостройке у застройщика, рекомендуем придерживаться следующей инструкции.

В ней мы расскажем, как купить квартиру по ДДУ или иному договору с застройщиком. При покупке недвижимости у частного лица по договору уступки по ДДУ вы можете также придерживаться данного алгоритма.

Если вы покупаете готовую недвижимость в новостройке по договору купли-продажи, рекомендуем придерживаться алгоритма оформления сделки на вторичном рынке недвижимости.

Шаг 1.Выбор квартиры и схемы покупки новостройки, а также проверка юридической чистоты застройщика и новостройки 

Самый важный шаг при покупке новостройки. Тщательно проверяя недвижимость и застройщика, вы снижаете риски оспаривания сделки с недвижимостью и риски неплатежеспособности застройщика. Данному важному шагу при покупке недвижимости мы посвятили отдельную статью “Проверка юридической чистоты новостройки и проверка застройщика”.

Читайте также:  За год долги россиян по коммуналке выросли на 10%

Также при покупке квартиры в новостройке от застройщика покупатель должен знать основные схемы продажи новостроек. Самые распространенные варианты продажи квартир от застройщика:

Кликнув по названию договора, вы можете ознакомиться с рисками данного договора, которые нужно учесть покупателю при выборе новостройки и принять решение о покупке данного объекта или отказе от покупки.

Отметим только, что из всех приведенных схем продажи наиболее безопасным для покупателя является заключение договора участия в долевом строительстве (ДДУ).

Данный вид договора жестко регулируется законодателем, тем самым защищая дольщика, как более слабую сторону сделки, от многочисленных рисков при покупке недвижимости на этапе строительства. 

Шаг 2.Оформляем предварительные договоренности с продавцом. Вносим аванс или обеспечительный платёж (при необходимости).

  • Как правило, для того чтобы забронировать новостройку и начать процедуру оформления документов, застройщики требуют внести аванс, задаток или обеспечительный платёж. 
  • Разберем нюансы каждого юридического термина, отметим основные различия, а также поговорим об уловках, к которым прибегают недобросовестные застройщики на этом этапе сделки. 
    Задаток — это один из способов обеспечения исполнения обязательства. При этом важно знать основные правила о задатке:

  • если договор не будет заключён по вине покупателя, внесшего задаток, то задаток ему не возвращается;
  • если договор не будет заключён по вине продавца, то продавец возвращает двойную сумму задатка;
  • если договор невозможно заключить либо стороны по соглашению сторон расторгли предварительный договор, то задаток возвращается.

При этом так как задаток носит обеспечительную функцию, то помимо соглашения о задатке должно быть некое обязательство сторон, которое обеспечивается задатком, в частности обязательство заключить договор в будущем.

Такое обязательство оформляется предварительным договором, который должен содержать существенные условия заключаемого договора в будущем (предмет: описание объекта недвижимости, цена объекта недвижимости, для ДДУ также обязателен срок передачи объекта долевого строительства), а также  срок заключения такого договора в будущем.

Более «простым» вариантом закрепить предварительные договорённости является внесение аванса. Аванс — это денежная сумма, вносимая в счёт будущих платежей. То есть вся сумма аванса должна засчитываться в счет оплаты стоимости объекта недвижимости по договору. Если же договор не заключён, то аванс должен быть полностью возвращён (независимо от того, по чьей вине договор не был заключён). 

Если возникают сомнения относительно природы внесённой суммы, то по закону принято считать, что это внесён аванс, а не задаток. Аванс не является способом обеспечения исполнения обязательства.

Также законодатель предлагает еще один вариант обеспечить исполнение обязательства — обеспечительный платеж. Его отличие от задатка в том, что стороны достаточно свободны при установлении правил относительно судьбы обеспечительного платежа в случае неисполнения обязательства.

Стороны сами устанавливают правила возврата в договоре (он может возвращаться только при определенных обстоятельствах или не возвращаться никогда, также при неисполнении обязательства может быть предусмотрено внесение дополнительной суммы и т.д.).

То есть, если правила о задатке установлены законом жестко и не могут меняться сторонами, обеспечительный платеж — более гибкий инструмент обеспечения исполнения обязательства.

Поэтому важно читать договор, устанавливающий обязательства по внесению обеспечительного платежа и последствия неисполнения обязательств по заключению договора.

Застройщики часто придумывают различные уловки при закреплении предварительных договоренностей. Например, предлагают заключить договор о бронировании квартиры, в соответствии с которым уплачиваемая сумма является платой за некие услуги застройщика (за бронь квартиры), при этом одновременно с договором подписывается акт оказанных услуг.

В этом случае покупателю вряд ли удастся вернуть деньги при отказе от покупки по каким-либо причинам или невозможности заключения договора.

Поэтому нужно не спешить вносить аванс, а разобраться с правовой природой вносимой суммой, прочитать внимательно предлагаемые к подписанию, проконсультироваться со специалистом и понять последствия незаключения договора с застройщиком.

Шаг 3.Предоставление документов на недвижимость банку (при покупке недвижимости с использованием кредитных средств, «в ипотеку»)

После проверки документов на объект строительства, а главное, проверки документов, характеризующих покупателя-заемщика, банк принимает решение об одобрении или неодобрении выдачи кредита.

Если кредит одобрен, банк направляет предложение по условиям кредитования.

Когда вопрос выдачи кредита решен, можно переходить к следующему этапу, при этом почти на каждом этапе будет принимать участие также банк.

Шаг 4Анализ проекта договора с застройщиком. Согласование условий сделки.

Если до внесения аванса (обеспечительного платежа) застройщик не представил всех необходимых документов для проверки юридической чистоты новостройки и застройщика, то на данном этапе в начале выполняем проверку в соответствии с пунктом 1 настоящей инструкции.

И только после положительного заключения о чистоте недвижимости и благонадежности застройщика переходим к оформлению сделки. Получаем от застройщика документы, ознакамливаемся с ними, выявляем возможные риски.

К сожалению, застройщики, особенно крупные, редко готовы вносить изменения в условия договора, поэтому на данном этапе важно оценить риски исходя из имеющихся документов. В некоторых случаях, возможно, отказаться от сделки, если условия совсем кабальные.

    В договоре необходимо обратить внимание на:

  • полную стоимость объекта недвижимости и сумму иных платежей;
  • срок передачи объекта недвижимости (здесь также есть хитрости застройщиков с прописыванием нескольких сроков);
  • порядок расчетов между сторонами в случае уменьшения или увеличения площади помещения;
  • ограничения на уступку прав требования по договору;
  • гарантии качества, порядок предъявления претензий по качеству (по ДДУ эти вопросы урегулированы законом императивно, также по иным договорам эти вопросы урегулированы жестко законом о защите прав потребителей; однако для покупателей-юридических лиц при заключении не ДДУ важно урегулировать этот вопрос в договоре);
  • по договорам, не урегулированным жестко законом, также обратить внимание на порядок расторжения, возврата денежных средств, размер неустойки (особенно если вы юридическое лицо, а не потребитель). 
  1. В зависимости от схемы покупки нужно обратить также на иные нюансы (об этом читайте по ссылкам выше в зависимости от вида договора).
    До “выхода на сделку” покупатель новостройки запрашивает у застройщика также следующие документы:

  • доверенность на подписание договора, если подписывает договор представитель, проверить ее форму на соответствие закону и проверить нотариальную доверенность в реестре;
  • если для застройщика данная сделка является крупной, то решение уполномоченного органа застройщика об одобрении сделки;
  • если квартира реализуется по договору уступки и требуется согласие застройщика, то необходимо запросить письменное согласие на сделку.

Также в зависимости от схемы покупки могут потребоваться дополнительные документы. Например, если квартира продается по уступке от физического лица, то потребуются дополнительные документы по “физику”: паспорт, нотариальное согласие супруги или подтверждение отсутствия брака или раздельного режима собственности, иные документы.

Шаг 5. Подписание договора с застройщиком

Как правило, договор подписывается в офисе застройщика. Перед подписанием проверяется личность подписанта и полномочия на подписание договора (доверенность или сведения ЕГРЮЛ для лица, действующего без доверенности от юридического лица).

Шаг 6.Регистрация договора в Росреестре (если такая регистрация требуется)

Регистрация в Росреестре требуется при заключении ДДУ или договора уступки по ДДУ. Как правило, договор регистрирует застройщик, однако участие дольщика тоже потребуется (он подписывает заявление о регистрации договора в Росреестре). Также дольщик предоставляет при подписании заявления следующие документы:

  • документ, удостоверяющий личность (паспорт или иной подобный документ);
  • нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки другим супругом;
  • при участии в сделке несовершеннолетних или недееспособных — документы, удостоверяющие полномочия законного представителя;
  • договор залога права требования (требуются в случае, когда участнику долевого строительства предоставлены кредитные (заемные) средства для одновременной регистрации обременения права требования). 

На регистрацию также предоставляются договоры (по 1 экз. для каждой стороны + 1 экз.

для Росреестра), заявление о регистрации договора (подписывается застройщиком (цедентом, если заключается договор уступки) и участником строительства в Росреестре или МФЦ), квитанция об оплате пошлины, учредительные документы застройщика.

Для регистрации первого ДДУ застройщик предоставляет дополнительные документы, в том числе план создаваемого объекта недвижимости; разрешение на строительство и проектную декларацию; документ, подтверждающий право (собственности либо аренды) застройщика на земельный участок, на котором возводится объект недвижимости; договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по ДДУ, а также документ, подтверждающий уплату страховой премии (части страховой премии) в соответствии с договором страхования, или договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по ДДУ, а также документ, подтверждающий оплату вознаграждения по договору поручительства; списки граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса, которое построено или строится на определенных законом категориях земельных участков. 

При регистрации последующих ДДУ застройщик предоставляет подтверждение обязательного отчисления в компенсационный фонд, предназначенный для выплаты возмещения гражданам — участникам долевого строительства в случае банкротства застройщика. Дольщик может проверить перечисление застройщиком денежных средств в счет отчисления по ДДУ на сайте фонда.

    Заявление и документы можно представить одним из следующих способов:

  • лично (либо через представителя по доверенности) в отделение Росреестра или МФЦ, в том числе независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра, а также уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме. В г. Москве прием документов на государственную регистрацию осуществляется только через МФЦ, кроме приема по экстерриториальному принципу. Для регистрации ДДУ на новостройку в Московской области тоже в большинстве случаев необходимо обратиться в МФЦ.
  • посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении
  • в электронной форме, в том числе через Интернет посредством Единого портала госуслуг и сайта Росреестра. При отправке документов по почте подлинность подписи на заявлении должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке, сделка с жилым помещением должна быть нотариально удостоверена, к заявлению прилагается копия документа, удостоверяющего личность (паспорт).

При подаче документов на государственную регистрацию вам должна быть выдана (отправлена) расписка (уведомление) в получении документов.

Срок государственной регистрации договора не должен превышать 7 рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов Росреестром (9 рабочих дней, если документы подаются через МФЦ).  Течение этого срока начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов.  

Читайте также:  Можно ли в москве зарегистрировать жилье в крыму?

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве удостоверяется специальной регистрационной надписью на нем.

  • За регистрацию ДДУ необходимо оплатить госпошлину в бюджет: 
  • для физических лиц — 350 рублей;
  • для юридических лиц — 6000 рублей.

Госпошлина уплачивается каждой стороной сделки в равных долях. С учетом этого физическому лицу и застройщику потребуется заплатить по 1/2 установленного для них размера госпошлины, то есть 175 руб. и 3 000 руб. соответственно.

Кроме того, зачастую застройщики и дольщики заказывают услуги по регистрации ДДУ у специалистов (некоторые застройщики данные расходы возлагают на дольщика). Средняя стоимость услуг по регистрации ДДУ — 15-35 тысяч рублей.

Юридическая фирма “Двитекс” также оказывает услуги по регистрации ДДУ в Росреестре, а также по регистрации договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве, при этом наши услуги оплачиваются после получения зарегистрированного договора.

Ознакомиться с условиями оказания данной услуги вы можете на данной странице сайта.

Шаг 7.Оплата стоимости недвижимости по договору 

Самым безопасным способом оплаты является оплата стоимости недвижимости после подписания договора или регистрации договора, если такой договор подлежит государственной регистрации (если договор заключается в соответствии с ФЗ-214, то такой порядок оплаты обязателен).

Покупатель обязательно должен сохранить платежные документы, подтверждающие оплату стоимости объекта строительства.

Кроме того, если объект строительства покупается с использованием кредитных средств, необходимо получить в банке документы, подтверждающие перечисление денежных средств банком застройщику, если банк их перечисляет напрямую застройщику.

Шаг 8.Не забываем оформить налоговый вычет по НДФЛ в связи с покупкой жилой недвижимости после подписания передаточного акта и вернуть налог из бюджета

Подробнее об оформлении налогового вычета при покупке квартиры читайте здесь.

Если вас интересуют юридические услуги по проверке «юридической чистоты» сделки», комплексному юридическому сопровождению сделки с недвижимостью, ознакомиться с условиями работы вы можете здесь. Услуги по сопровождению сделок с коммерческой недвижимостью здесь.

Регистрация права собственности и сделок в Росреестре без предоплаты здесь.

Комплексное юридическое сопровождение сделок с недвижимостью: полная проверка «юридической чистоты» сделки, юридическое сопровождение при подписании документов, в банке, подготовка договоров, актов, иных документов, регистрация перехода права собственности. Работаем без предоплаты.

Оплата услуг после успешного завершения сделки! Требуется консультация юриста? Позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!

Как оформить квартиру в собственность в новостройке

Итак, дом построен, вы подписали акт приема-передачи и получили ключи. А значит, основные тревоги позади. Но есть ряд формальностей, про которые нельзя забывать, если вы купили квартиру в ипотеку.

Вам необходимо оформить право собственности и предоставить в банк документы, подтверждающие целевое использование кредитных средств — отчет об оценке, выписку из ЕГРН, полис страхования недвижимости. Предоставить эти документы нужно одновременно. Сделать это нужно в течение 3 месяцев с даты оформления права собственности.

❗️Крайний срок предоставления документов — 3 года с даты получения ипотеки, если собственность не оформлена раньше. Если застройщик задерживает сдачу недвижимости и вы понимаете, что не успеете предоставить документы в течение 3 лет, необходимо сообщить об этом в банк. Сделать это нужно до того, как 3 года истекут. Достаточно написать заявление о продлении сроков и приложить документы, подтверждающие нарушение сроков застройщиком. Менеджер банка поможет разобраться, какие документы потребуются.

А теперь расскажем подробнее о том, как всё правильно оформить.

Оформите отчет об оценке

Отчет об оценке необходим банку для того, чтобы определить рыночную стоимость квартиры. Заказать его лучше сразу после подписания акта приема-передачи, так как на его подготовку требуется время.

Вы можете заказать отчет об оценке на ДомКлик. Для этого зайдите в раздел «Услуги», далее — «Список оценочных компаний», введите в поисковую строку адрес недвижимости, из выпадающего списка выберите любую оценочную компанию и закажите звонок. Согласуйте условия и оплатите услугу, а отчет об оценке компания загрузит на ДомКлик самостоятельно.

Оформите квартиру в собственность

Оформить право собственности на квартиру вы сможете после того, как дом будет поставлен на кадастровый учет. Постановка дома на кадастровый учет может занять до полугода, но точные сроки лучше уточнить у вашего застройщика при подписании акта приема-передачи. До оформления права собственности обратите внимание на то, что указано в вашем кредитном договоре.

❗️Кредитный договор содержит обязательство по оформлению закладной

В этом случае вам необходимо будет обратиться в банк и подписать дополнительное соглашение к кредитному договору — о том, что закладная не оформляется. При себе нужно будет иметь документы:

  1. Паспорт
  2. Кредитный договор
  3. Договор долевого участия или договор уступки права требования

Вы можете просто прийти в любой центр ипотечного кредитования в удобное для вас время — и менеджер при вас подготовит допсоглашение. А можете обратиться к менеджеру в чате в личном кабинете обслуживания на ДомКлик.

Менеджер заранее составит допсоглашение, вам нужно будет просто прийти и подписать его — так вы потратите меньше времени. Если заемщиков по кредитному договору несколько, подойти в банк необходимо будет всем. Если кого-то из них нет в городе, можно оформить у нотариуса доверенность.

Как правило, нотариус может помочь с верной формулировкой.

✅ В кредитном договоре нет отметки об оформлении закладной

В этом случае дополнительное соглашение оформлять не нужно. Просто сдайте документы из списка ниже в Росреестр или МФЦ.

Документы для оформления права собственности 

  1. Договор основания  — например, договор долевого участия или договор уступки права требования
  2. Оригинал акта приема-передачи объекта — их должно быть столько, сколько дольщиков указано в договоре + 1. То есть, если в договоре долевого участия указано двое дольщиков, актов должно быть при себе три.

    Как правило, застройщик выдает их заранее в нужном количестве. Если у вас их меньше, чем нужно, можно  получить дополнительный оригинал у застройщика, а можно заверить копию имеющегося у нотариуса.

  3. Кредитный договор и его копия
  4. Паспорта всех дольщиков
  5. Свидетельство о браке, если супруги оформляют недвижимость в совместную собственность
  6. Квитанция об оплате госпошлины — она составляет 2000 рублей
  7. Допсоглашение об отмене закладной, если оформляли

Сотрудник МФЦ примет у вас документы, а вам оставит расписку, в которой будет указано, какие именно документы вы сдали, в каком количестве, а также номер вашего заявления.

Сколько времени займет оформление права собственности

Согласно статье 16 Федерального закона №218-ФЗ максимальный срок регистрации при подаче документов через МФЦ — 9 рабочих дней, при подаче напрямую в отделение Росреестра — 7. На практике же бывают задержки в несколько дней. Чтобы уточнить текущий статус регистрации документов, вы можете позвонить в МФЦ. Номер телефона, номер дела и PIN указаны в расписке.

Для получения готовых документов вам необходимо будет иметь при себе паспорта и расписки, выданные вам сотрудником МФЦ.

Какие документы вы получите

Свидетельства о праве собственности отменили еще в 2016 году — они больше не выдаются. Вы получите выписку из ЕГРН, а также договор долевого участия с отметкой о регистрации. При этом для получения документов дольщикам не обязательно идти вместе. Каждый может получить свой комплект документов в удобное ему время.

Предоставьте в банк выписку из ЕГРН

В течение 3 месяцев с даты оформления права собственности вам нужно будет предоставить в банк выписку из ЕГРН и договор основания (долевого участия или уступки права требования). Эти документы требуются для того, чтобы подтвердить целевое использование средств.

Как передать выписку в банк

Для этого не нужно никуда ходить. Просто зайдите в личный кабинет по обслуживанию полученной ипотеки на ДомКлик и загрузите скан или фото выписки, а также договора в чат.

Предоставьте в банк полис страхования недвижимости

По условиям кредитного договора банк берет вашу квартиру в залог, а предмет залога — согласно статье 31 Федерального закона №102-ФЗ — вы обязаны застраховать. Банк должен получить полис одновременно с выпиской из ЕГРН.

Купить полис страхования недвижимости можно на ДомКлик, в разделе «Услуги» — «Страхование».  А можно самостоятельно, в любой страховой компании, аккредитованной банком. 

Страховой полис, приобретенный на ДомКлик, автоматически отправляется в банк. Дополнительно делать ничего не нужно.

Если полис куплен в сторонней компании, его необходимо будет передать в банк. Сделать это можно как на странице страхования, так и в соответствующем разделе личного кабинета обслуживания ДомКлик.

Просто загрузите сам полис страхования недвижимости и квитанцию о его оплате. Это важно — если банк не получит ваш полис страхования недвижимости, вам могут начислить неустойку в размере ½ процентной ставки за каждый день без страхового полиса.

Загруженные документы обрабатываются банком в течение 3 рабочих дней.

Верните часть потраченных на квартиру денег

Для этого подайте документы на налоговый вычет и получите до 650 тысяч рублей. Если вы купили квартиру по договору долевого участия, вам даже не обязательно дожидаться оформления права собственности. Подробная инструкция в статье «Как получить налоговый вычет при покупке недвижимости»

Это не всё

Если это жилье — единственное, вам необходимо будет зарегистрироваться по месту жительства.

Чтобы прописаться в квартире, нужно обратиться в паспортный стол, МФЦ, подразделение ГУВМ МВД, управляющую компанию или воспользоваться порталом Госуслуг.

Подробнее об этом — в статье «Как прописаться в квартире». Если у вас есть другая недвижимость в собственности, и вы уже где-то зарегистрированы, этот пункт можно пропустить.

Если остались вопросы

После получения ипотеки любой вопрос, связанный с вашим кредитом, вы можете решить на ДомКлик, в личном кабинете по обслуживанию полученной ипотеки. О нем у нас есть отдельная классная статья: «Любой вопрос с банком после оформления ипотеки можно решить онлайн».

Мы собрали все самые востребованные клиентами услуги в одном месте: консультации профильных специалистов банка, заказ справок и платежного поручения, продление страхового полиса, ипотечные каникулы, налоговый вычет, снятие обременения, получение субсидии 450 тысяч рублей для многодетных и многое другое. А кроме того, там можно получить круглосуточную онлайн-поддержку банка — доступен чат с менеджером и заказ звонка.

Перейти в личный кабинет обслуживания ипотеки

Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *