Власти собираются уйти от сбора средств на капремонт в «общий котел»

Долгое время в новостях и СМИ муссировалась тема о конституционности взносов на капитальный ремонт при формировании их на счёте регионального оператора. Две группы депутатов посчитали, что при формировании средств капремонта в “общем котле” региональный оператор может распоряжаться ими по своему усмотрению и распределять на капитальный ремонт других МКД.

В итоге был сделан вывод о несоответствии данного положения жилищного законодательства Конституции РФ. На что Конституционный Суд РФ 12 апреля 2016 года вынес Постановление №10-П “По делу о проверке конституционности положений ч.

1 ст.169, ч.4 и 7 ст.170 и ч.4 ст.179 ЖК РФ в связи с запросами групп депутатов Госдумы”. В этом Постановлении говорится о том, что все оспариваемые статьи Жилищного Кодекса РФ соответствуют и не противоречат Конституции России.

Оспариваемые положения ЖК РФ

Две группы депутатов Госдумы оспаривали конституционность ряда статей ЖК РФ, регулирующих отношения по проведению и финансированию капитального ремонта общего имущества в МКД:

ч.1 ст.169 ЖК РФ об общей обязанности собственников уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества (кроме установленных законом случаев);
ч.4 ст.170 ЖК РФ о перечне вопросов, решения по которым должны быть приняты на ОСС в тех домах, которые выбрали спецсчёт МКД как способ формирования фонда капремонта общего имущества;
ч.7 ст.170 ЖК РФ о принятии органом местного самоуправления решения о формировании фонда капремонта на счёте регионального оператора, если собственники в установленный законом срок не выбрали или не реализовали определенный ими способ формирования фонда капремонта;
ч.4 ст.179 ЖК РФ о средствах, полученных региональным оператором от собственников в одних МКД, используемых на возвратной основе для финансирования капитального ремонта общего имущества в других МКД, собственники помещений в которых также формируют фонды капремонта на счетах того же регионального оператора.

Кроме того, Конституционный Суд РФ обязал федерального законодателя предусмотреть правовой механизм функционирования региональных операторов. Этот механизм должен гарантировать непрерывность исполнения обязательств по капремонту перед собственниками помещений, если какой-либо региональный оператор прекратит свою деятельность.

Также федеральный законодатель должен выработать дополнительные меры для информирования собственников и УО о содержании региональной программы капремонта и критериях оценки состояния МКД, на основании которых определяется очередность проведения капремонта.

Разработан Стандарт раскрытия информации о капитальном ремонте.

Мнение депутатов Госдумы

Депутаты Госдумы просят признать ч.4 ст.179 ЖК РФ не соответствующей Конституции России, поскольку она позволяет использовать средства фонда капремонта собственников одних МКД на его проведение в других домах без учёта мнения этих собственников.

Обоснуют они тем, что оспариваемые положения ЖК РФ по сути возлагают на собственников, формирующих фонд капремонта на счёте регионального оператора обязанность по содержанию не принадлежащего им имущества. Согласно ст.

210 и 249 ГК РФ и ч.1 ст.39 ЖК РФ бремя содержания общего имущества в МКД несёт собственник этого имущества.

Иными словами, собственник должен сам исполнять возложенную на него законом обязанность, а не перекладывать её исполнение на третьих лиц.

Кроме того, содержание ч.1 ст.174 и ч.3 ст.

179 ЖК РФ гласит, что региональный оператор сам не формирует фонд капремонта, поэтому может использовать его средства для финансирования услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества только в конкретном многоквартирном доме. Но, направляя эти средства без согласия собственников одного МКД на капитальный ремонт общего имущества в другом МКД, региональный оператор использует их не по целевому назначению.

В итоге собственники, формирующие фонд капремонта на счёте регионального оператора, оказываются в неравном положении с теми собственниками, которые накапливают средства капремонта на спецсчёте дома. Поскольку у последних средства капремонта расходуются исключительно на проведение работ по их дому.

Что касается ч.1 ст.169 ЖК РФ, то её положения также противоречат Конституции России.

Поскольку возложенная законом обязанность также и на лиц, приобретших право собственности на жилые помещения в МКД в результате приватизации, по сути освобождает бывших наймодателей от исполнения сохранённой за ними обязанности по осуществлению капитального ремонта (ст.16 ФЗ №1541-1 от 04.07.1991 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

Фонд капремонта будет раскрывать информацию о своей финансовой деятельности.

Обоснование Конституционного Суда РФ

В ч.1 ст.35 Конституции России сказано, что право частной собственности охраняется законом. В ч.2 ст.35 Конституции РФ говорится также, что каждый гражданин России имеет право на имущество в собственности, которым может владеть, пользоваться и распоряжаться единолично или вместе с другими лицами.

Наличие права собственности на помещения в МКД обусловливает и наличие права общедолевой собственности на общее имущество в доме (ст.290 ГК РФ и ст.36 ЖК РФ).

Участники общедолевой собственности обязаны соразмерно с своей доли платить налоги, сборы и прочие платежи по содержанию и ремонту общего имущества в МКД (ст.249 ГК РФ).

Бремя расходов по содержанию общего имущества в МКД, в том числе расходы на капитальный ремонт, для каждого собственника является обязанностью (ст.210 ГК РФ).

Органы госвласти и местного самоуправления должны установить правовые механизмы для сохранности жилищного фонда (ч.1 ст.15 и ч.1 ст.19 ЖК РФ). Поскольку МКД подвержены естественному износу. Надлежащее содержание МКД предполагает постоянный контроль их технического состояния и своевременное проведение ремонтных работ.

По жилищному законодательству органы государственной власти и местного самоуправления должны контролировать содержание и сохранность жилищного фонда, проводить капитальный ремонт общего имущества в МКД за счёт взносов собственников, бюджетных средств и других не запрещённых законом источников финансирования (п.6, 6.1 и 8 ст.2 ЖК РФ).

Исполнение выше указанных обязанностей предполагает правовое регулирование проведения капитального ремонта общего имущества в МКД.

Жилищный Кодекс предусматривает участие собственников в расходах на содержание общего имущества посредством оплаты за содержание и ремонт жилых помещений, включая плату за услуги и работы по управлению МКД, содержанию, текущему и капитальному ремонту (п.1 ч.2 ст.154 и ч.1 ст.158 ЖК РФ).

До вступления в силу ФЗ №271 от 25.12.2012 капитальный ремонт проводился за счёт средств государственной корпорации — Фонда содействия реформированию ЖКХ, направляемых субъектам РФ и муниципальным.

Внесённые законом изменения установили для всех собственников обязанность по содержанию общего имущества в МКД соразмерно своей доле в праве общей собственности посредством ежемесячной платы (ч.3 ст.30, ч.1 и 3 ст.

158 ЖК РФ).

271-ФЗ наделил субъекты РФ полномочиями по самостоятельному решению вопросов, связанных с созданием и функционированием региональных фондов капремонта, включая учреждение региональных операторов и программ, определение минимального размера взноса на капитальный ремонт. Органы местного самоуправления наделены полномочиями по утверждению краткосрочных планов реализации региональной программы капремонта, выбору собственниками способа формирования фонда капремонта, обеспечению его формирования и проведения.

Создание спецсчета капитального ремонта для МКД.

Проведение капитального ремонта возможно при своевременном и полном участии собственников в расходах на выполнение соответствующих ремонтных работ.

Из-за высокой стоимости работ по капитальному ремонту его проведение силами самих собственников невозможно.

Поэтому исполнение ими обязанности по содержанию общего имущества должно сводиться к финансированию ремонтных работ, проводимых третьими лицами. Это предполагает накопление для такого финансирования денежных средств.

Таким образом, действующее правовое регулирование проведения капитального ремонта общего имущества в МКД направлено на его поддержание в надлежащем состоянии и на защиту конституционно значимых ценностей, что согласуется с ч.3 ст.17 и ч.2 ст.

40 Конституции РФ. Также не противоречит Конституции России формирование фонда капитального ремонта на счёте у регионального оператора, поскольку этим не нарушаются конституционные гарантии защиты собственности, вытекающие из её ч.2 ст.8 и ч.1 и 2 ст.

35.

Обязанность по оплате взносов на капремонт общего имущества возлагается на всех собственников помещений в МКД, кроме случаев, предусмотренных другими положениями данного Кодекса (ч.1 ст.169 ЖК РФ).

Вводя данную обязанность федеральный законодатель учёл положения Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации. В частности, ст.

16 Закона сохраняет за бывшими наймодателями обязанность по проведению капремонта в отношении МКД, требующих капитального ремонта.

https://www.youtube.com/watch?v=399Jbz55XNk

Положение ч.1 ст.169 ЖК РФ не освобождает собственников приватизированных жилых помещений в МКД, в отношении которых у бывшего наймодателя сохраняется выше указанная обязанность, от уплаты взносов на капремонт. Поэтому положение ч.1 ст.

169 ЖК РФ по своему конституционно-правовому смыслу предполагает совместное и равное участие всех собственников независимо от даты возникновения права собственности, основания его приобретения и формы собственности в формировании фонда капремонта и не противоречит Конституции России.

Все функции, связанные с распоряжением средствами капремонта на счёте регионального оператора и его проведением в объёме и в сроки, предусмотренные региональной программой, возложены на регионального оператора (ч.1 и 2 ст.178, ч.1 и 2 ст.182 ЖК РФ).

К функциям регионального оператора капремонта относятся аккумулирование взносов собственников, осуществление функций технического заказчика, финансирование расходов на капремонт, взаимодействие с органами госвласти субъекта РФ и местного самоуправления для своевременного проведения капитального ремонта (ч.1 ст.180 ЖК РФ).

Следовательно, положение ч.7 ст.170 ЖК РФ о принятии органом местного самоуправления решения о формировании фонда капремонта на счёте регионального оператора в отношении МКД, в котором собственники не выбрали или не реализовали способ накопления денежных средств, согласуется и не противоречит ч.3 ст.17 и ч.2 ст.40 Конституции РФ.

Таким образом, основываясь на выше изложенном, Конституционный Суд РФ признал все оспариваемые статьи Жилищного Кодекса в отношении организации и проведения капитального ремонта общего имущества в МКД конституционными.

Трудности перевода: Нюансы капитального ремонта.

Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ, сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (заполнение ГИС ЖКХ). Мы всегда рады вам помочь!

Миронов пообещал бороться с поборами на капремонт, несмотря на решение Конституционного суда

Председатель «Справедливой России» прокомментировал вынесенное сегодня Конституционным судом решение о законности поборов на капремонт.
Лидер «Справедливой России» Сергей Миронов сегодня, 12 апреля, прокомментировал вынесенный Конституционным судом России вердикт по делу о сборах на капремонт в «общий котел» в многоквартирных домах.
Сегодня же судьи высшей инстанции вынесли решение, которым отказали депутатам от СР, заявлявшим о незаконности установленной Жилищным кодексом схемы сбора средств на капитальный ремонт.

Конституционный Суд отметил, что из права собственности на жилье вытекает обязанность заботиться об общем имуществе и сохранности дома. Взносы на капитальный ремонт, как сочли судьи, не являются налогом, поскольку собранные средства должны расходоваться исключительно целевым образом.

— Что ж, мы с уважением относимся к вердикту высшей судебной инстанции нашей страны, — заявил лидер СР Сергей Миронов, один из инициаторов обращения в КС по поводу сборов на капремонт.

— Но мы также с уважением относимся и к гражданам, интересы которых могут пострадать, если ничего в порядке осуществления капремонта не изменится.

А возможность таких изменений Конституционный суд совсем не исключает.

Система «общего котла», отмечается в определении КС РФ, сама по себе не противоречит Конституции, поскольку позволяет быстро аккумулировать средства для неотложного проведения работ в аварийных зданиях. При этом очередность проведения капремонта должна определяться на основе объективного состояния домов и может быть оспорена жильцами в судебном порядке.

Прекращение деятельности конкретного регионального оператора (фонда капремонта, — прим. ред.) не освобождает власти от обязательств перед гражданами. Законодатель должен установить механизм, обеспечивающий непрерывность их исполнения. Кроме того, должна быть гарантирована прозрачность реализации региональных программ капремонта, установил КС. @bloknot_russia

— Мы рекомендацию законодателю заняться совершенствованием правовых механизмов системы капремонта, безусловно, принимаем как руководство к действию, — заявил Сергей Миронов.

— Наша фракция «Справедливая Россия» уже внесла в Госдуму ряд поправок в действующее законодательство о капремонте (об отмене сборов за капремонт).

Новые законопроекты об отмене поборов обязательно последуют как на федеральном, так и на региональном уровнях. Так что руки мы не складываем.

Напомним, 3 марта Конституционный суд РФ начал рассмотрение запроса депутатов «Справедливой России» о соответствии Основному закону положений Жилищного кодекса, регулирующих сбор средств на капремонт жилых домов.

Позицию справороссов в КС РФ представляла глава комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская.

Депутаты-справороссы оспаривали в суде ряд норм ЖК, таких как использование системы «общего котла» и спецсчетов для сбора и хранения средств на капремонт.

Петр Кузнецов

Прорыв из «котла»

При использовании данного материала ссылка на источник обязательна ©«Председатель ТСЖ»
Опубликовано в журнале «Председатель ТСЖ» №7(117)2017
Автор обращается к тем собственникам жилья , которые еще не перевели сборы на капремонт своего дома на спецсчет и подробно излагает опыт своего ТСЖ по выходу из «котла».

Привить собственникам чувство ответственности за свой дом можно только возложив на них эту ответственность в полной мере. Однако наши власти народу не доверяют: не смогут жители сами следить за своим домом, не захотят вовремя отремонтировать, глядишь и погибнут под его же развалинами. Вот и решили законодатели, снять с народа такое тяжелое бремя, и придумали обязательный сбор средств на капитальный ремонт в общую такую «кассу взаимопомощи». Так и появился всем известный 271-ФЗ — закон о капремонте.

Закон предусматривает обязательный сбор взносов на капитальный ремонт, и два способа формирования фонда – у регионального оператора или на спецсчете дома. Поначалу правление нашего ТСЖ скептически относилось к этим нововведениям, и мы решили подождать с открытием спецсчета, несмотря на многократные призывы в журнале «Председатель ТСЖ».

Для открытия счета требовалось проведение общего собрания собственников, а проведение собрания даже в заочной форме в больших домах с соблюдением всех законных процедур — это сложное и длительное мероприятие, обычно занимающее у нас полтора-два месяца.

Да и во многих СМИ писали, что сбор взносов на капремонт фактически противоречит Конституции и Гражданскому кодексу, и скоро закон если не отменят, то существенно поменяют.

Поскольку мы не приняли решение о способе формирования фонда капремонта в установленный срок, постановлением администрации городского поселения для наших домов утвердили способ формирования – на счете регионального оператора. Жителям стали приходить квитанции от ООО «МОСОБЛЕИРЦ» с одной строкой «Капитальный ремонт».

Прозрение

Позиция ТСЖ «Нахабинка» поменялась, когда в 2014 г. в Московской области утвердили региональную программу капремонта МКД, а также критерии для отбора очередности ремонта.

Дома наши построены в 2009 г, и по критериям отбора домов в региональную программу капремонт домов за счет фонда был запланирован на 2038 год. Ждать оставалось всего лишь каких-то 25 лет.

Однако если вспомнить, что 25 лет назад мы жили буквально в другой стране с другими законами и границами, то где можно получить гарантии, что к 2038 г. от собранных средств хоть что-то останется?

Стало понятно, что либо мы переходим на спецсчет, либо рискуем вообще не увидеть ни денег, ни ремонта. Формирование фонда капитального ремонта на специальном счете хотя бы позволяло нам самостоятельно определять время проведения работ, а не ждать когда БТИ поставит в справке нужные проценты (кстати, износ наших домов они определяли даже не выезжая на место).

На очередном заседании правления было принято решение о проведении общего собрания собственников по следующим вопросам:

Об изменении способа формировании фонда капитального ремонта многоквартирного дома на формирование фонда капитального ремонта на специальном счете
О выборе лица, уполномоченного на оказание услуг по представлению платежных документов, в том числе с использованием системы, на уплату взносов на капитальный ремонт на специальный счет. (Если у вашего ТСЖ не заключен договор с РКЦ, то уполномоченным лицом на предоставление платежных документов нужно выбрать само товарищество собственников жилья).
Об определении порядка представления платежных документов и о размере расходов, связанных с представлением платежных документов об определении условий оплаты этих услуг. (Здесь нужно выбрать будете ли вы печатать отдельную квитанцию на капремонт или включите взнос на капремонт в единую квитанцию за ЖКУ. Для удобства жителей мы выбрали второй способ. Взносы на капремонт поступают вместе с остальными платежами за ЖКУ на расчетный счет ТСЖ. Затем товарищество собственников жилья раз в месяц переводит сумму взносов на спецсчет).
О выборе кредитной организации для открытия специального счета. (Нужно выбрать банк, имеющий право на открытие спецсчетов, из перечня составляемого Центробанком).
О избрании лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами. (Этим лицом лучше всего выбрать председателя правления ТСЖ, чтобы было меньше сложностей в банке).
Об определении источника финансирования фонда капитального ремонта. Здесь нужно определить источником финансирования, содержания и обслуживания специального счета взносы собственников помещений в МКД. (В некоторых ТСЖ это могут быть также доходы от сдачи в аренду помещений или доходы от другой деятельности).
О размере взноса на капитальный ремонт. (Вы должны определить размер взноса равный минимальному размеру взноса, утвержденного для вашего региона, либо установить больший размер)
О перечне услуг и работ по капитальному ремонту и сроках их проведения. (Здесь также можно утвердить перечень услуг и работ по капремонту общего имущества в МКД в объеме, установленном Жилищным кодексом РФ и региональными законами (в Московской области это ст. 13 закона Московской области № 66/2013-03 от 01.07.2013 г). и сроками их проведения не позднее сроков, определенных Региональной программой капремонта. Если вы устанавливаете размер взноса на капремонт равный минимальному, то и перечень работ вы можете утвердить только минимальный).
О минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта. (Если в вашем регионе установлен минимальный размер фонда, то при достижении этой суммы вы можете прекратить сбор взносов с собственников).
О размещении свободных средств фонда на специальном депозите. (Это необходимо сделать, чтобы ТСЖ могло размещать деньги фонда под процент. Без утверждения этого вопроса можно будет заключать только договор о неснижаемом остатке на специальном счете. Однако за размещение средств на депозите процент обычно всегда выше).

После проведения общего собрания мы направили протоколы в жилищную инспекцию и в областной фонд капремонта. На тот момент, по закону Московской области, решение о смене способа формирования фонда от регионального оператора на спецсчет вступало в силу через четыре месяца после уведомления жилищной инспекции и регионального оператора.

Первое время мы думали освободить наших жителей от бремени дополнительных расходов. Идея состояла в том, чтобы открыть специальный счет, но сбор средств на него осуществлять на добровольной основе. В обязательном порядке требовать оплаты всех взносов только в случае продажи квартиры.

Однако законодатели достаточно быстро закрыли эту «дыру», введя для этого пп.8-10 в ст.

173 ЖК РФ, которые позволяют органам местного самоуправления передать формирование фонда вместе со всеми собранными средствами региональному оператору, если собираемость платеже в течение полугода не превышает 50%.

Решение о смене способа формирования фонда капремонта вступило в силу с 01.09.2015 г., что подтвердила не только жилищная инспекция, но и сам региональный оператор, прислав в товарищество собственников жилья письмо.

В суд за деньгами

Но с деньгами региональный оператор явно расставаться не хотел, и более полугода уклонялся от перечисления на спецсчета ранее собранных в «общий котел» денег собственников.

Также они не предоставляли сведений о сумме задолженности каждого собственника. Контакта с сотрудниками регионального оператора установить не удавалось, телефоны не брали, на письма не отвечали.

Видимо, деньги прокручивались на депозитах.

15.02.2016 г. ТСЖ было вынуждено обратиться в арбитражный суд для защиты интересов собственников. Поскольку областной фонд собирал деньги с жителей не сам, а через печально известное по всей области ООО «МОСОБЛЕИРЦ», то пришлось привлечь этот расчетный центр в качестве соответчика.

В судебных заседания представители областного фонда заявляли, что никакого договора с МОСОБЛЕИРЦ по нашим домам у них вообще нет. А само МОСОБЛЕИРЦ утверждало, что у них нет обязательств перед ТСЖ, и никаких сведений о собранных средствах они предоставлять не обязаны.

08.06.2016 г. арбитражный суд Московской области исковые требования ТСЖ «Нахабинка» по делу № А41-8605/2016 удовлетворил полностью. Кроме того, с обоих ответчиков были взысканы по 20 тыс. руб. с каждого на компенсацию услуги юристов, а также взыскана компенсация госпошлины.

Только после этого фонд перечислил ранее собранные денежные средства, но сведений о задолженности и разбивки собранных средств по квартирам так и не предоставил. Причем деньги обоих домов (у нас 2 дома в ТСЖ) не глядя перечислили на специальный счет одного дома. Это еще раз показывает общий стиль их работы и уровень ответственности за чужие деньги. А может быть сделали в отместку.

Политика ООО «МОСОБЛЕИРЦ»

19.07.2016 г. ООО «МОСОБЛЕИРЦ» подает апелляционную жалобу.

Жильцов лишают денег, собранных на капремонт

Жилищный кодекс разрешает местным властям закрывать специальные счета, если собираемость взносов по ним составляет меньше 50 процентов.

Но если еще каких-то полгода назад вероятность такого развития событий обсуждалась лишь в теории, то сейчас уже есть реальные факты. «К примеру, в Удмуртии уже восемь многоквартирных домов лишены права собирать взносы на капремонт на специальных счетах.

На очереди еще 200», — рассказала руководитель жилищного сектора направления «Городское хозяйство» фонда «Институт экономики города» Ирина Генцлер.

Почему люди не платят? Эксперты уверены, что причина вовсе не в нежелании жильцов это делать. По словам Генцлер, люди, выбиравшие вариант сбора денег на спецсчете, проходили через очень непростую процедуру принятия этого решения. Поэтому вероятность того, что после этого собственники жилья просто берут и массово перестают платить взносы, очень мала.

Причина неплатежей, по ее мнению, в большинстве случаев чисто организационная: жильцам просто не приходят платежки. «Система уплаты взносов на капремонт часто дает сбой, когда владельцем счета является региональный оператор, — поясняет собеседница «РГ». — По закону он сегодня не обязан выставлять платежные документы.

К тому же если расходы регионального оператора по обслуживанию общего «котла» компенсируются региональным бюджетом, то расходы, связанные с начислением, печатью и доставкой платежных документов собственникам, которые выбрали вариант спецсчета, никем не возмещаются.

Так что региональный оператор сегодня просто не заинтересован работать со спецсчетами жильцов».

Ряд регионов, включая Москву, на своем уровне решили эту проблему. Но есть территории, где она еще существует. В ближайшее время эксперты подготовят свои предложения, как урегулировать этот вопрос. А также, как вернуть россиянам их спецсчета.

По закону, напомним, есть два варианта уплаты взносов на капремонт. Жильцы могут отчислять деньги в общий «котел», которым распоряжается специально созданный для этого региональный оператор. Дом в этом случае будут ремонтировать, когда подойдет его очередь.

В качестве альтернативного варианта у жильцов есть право собирать средства на специальном счете непосредственно на ремонт собственного дома.

Владельцем специального счета при этом может быть товарищество собственников жилья или жилищный кооператив, управляющая компания, а также региональный оператор.

По данным на начало этого года, жильцы 69 тысяч (9,5 процента) многоквартирных домов собирали взносы на капремонт именно на специальных счетах. Эксперты сходятся во мнении, что эту схему нужно развивать и дальше.

Председатель комиссии по городскому хозяйству и ЖКХ Мосгордумы Степан Орлов уверен, что в идеале свой спецсчет для формирования фонда капремонта должен быть у каждого многоквартирного дома.

«Главный плюс в том, что, имея свою «копилку», люди могут сами решать, когда и в каких объемах делать ремонт дома», — напоминает он.

От спецсчёта к «общему котлу». В Иркутской области многоквартирные дома начали лишать возможности собирать взносы на капремонт на специальных счетах

Одно решение о закрытии спецсчёта уже состоялось по девятиэтажке в Иркутске. Ещё несколько домов на подходе в Братске и Тулуне. В чёрный список попадают адреса, у которых собираемость не превышает 50%.

«Сибирский энергетик» выяснил, почему жильцы не справляются с задачей накопления взносов на спецсчетах и как правильно организовать сбор платежей, чтобы не стать принудительно членом системы «общего котла».

Забыли о сборах

В Иркутской области изначально своё желание собирать взносы на капремонт на специальных счетах изъявили собственники чуть больше трёхсот многоквартирных домов.

Однако уже через полгода начался обратный процесс: дома закрывали спецсчета, просились вступить в систему «общего котла». Задний ход дали те, кто не смог самостоятельно организовать сбор платежей на капремонт.

Впрочем, отказавшихся было немного – всего четыре дома. Позже выяснилось, что далеко не все неорганизованные собственники отказались от спецсчетов.

Сегодня по спецсчетам, которые открыты управляющими компаниями и ТСЖ, средний уровень собираемости составляет 68%. Это неплохой показатель для столь краткого срока работы закона о капремонте, отмечают в областном Жилнадзоре.

Но такими же оптимистичными цифрами не могут похвастаться дома, владельцем спецсчетов которых является регоператор: средняя собираемость по области 44%. Самый низкий процент в Иркутске: здесь собираемость чуть больше 14%. Немногим выше в Шелехове – 16,78%, в Байкальске – 31,21%.

Самые дисциплинированные жильцы в Саянске, здесь собираемость на спецсчетах у регионального оператора достигает 87%.

Критическая ситуация в Тулуне. Собираемость на спецсчетах, владельцем которых является регоператор, нулевая, сообщили в Службе государственного жилищного надзора по Иркутской области.

По словам руководителя регионального Жилнадзора Дениса Воронова, причина низких показателей уходит корнями в 2014 год.

Тогда далеко не все собственники осознанно принимали решение о специальной форме накопления средств.

На многих домах соседи забывали договориться, кто будет обслуживать спецсчёт, где его открыть, кто будет формировать платёжки, разносить их. Между тем все эти манипуляции подразумевают финансовые затраты.

«Были дома, которые решили, что у них владельцами спецсчетов будут управляющие компании. Но при этом жильцы не обговорили с УК, каким образом будут компенсироваться расходы, – отметил Денис Воронов. – Возможно, некоторые дома, выбирая формой накопления средств спецсчёт, предполагали, что это будет удобным способом ухода от обязанности платить взносы на капитальный ремонт».

Между тем владелец спецсчёта обязан ежеквартально отчитываться в жилинспекцию о накопленных взносах. Если собираемость составляет менее половины, региональный оператор отправляет уведомления с требованием погасить задолженность. Если граждане не гасят долг, начинается процедура обратного перехода в «общий котёл».

Первый случай произошёл в Иркутске. В областном центре администрация города приняла решение в отношении дома № 234-В/2 на Байкальской. Ещё несколько домов на подходе в Братске и Тулуне.

«Товарищи не справились с задачей накопления средств на своём специальном счёте.

Они могут вновь принять решение о создании спецсчёта, но выйти из «общего котла» в тот же день не получится», – отметил Денис Воронов.

Согласно последним изменениям в региональный закон о проведении капитального ремонта, изъявившим желание придётся ждать год, прежде чем перейти на спецсчёт. Сменить форму накопления не получится, если за домом числится непогашенный кредит или заём у областного Фонда капремонта.

Идеальная финансовая история

Впрочем, в Приангарье есть сознательные собственники, которые смогли организовать сборы взносов на спецсчета. Например, в Иркутске жители пятиэтажки по Байкальской (дом № 342) около года держат собираемость на уровне 94%. Такой же показатель у дома № 140 (та же Байкальская).

Как рассказала старшая по дому Ирина Монина, у соседей даже не было дискуссии, какой формат накопления средств выбрать. Пятиэтажка новая, зданию всего три года, ещё не закончился гарантийный срок от строителей.

Согласно планам регионального оператора, капитальный ремонт дому светит не раньше чем через 30 лет.

«На общем собрании сразу решили, что хотим сами следить за деньгами: сколько накопили, где они хранятся, – рассказала Ирина Монина. – Остановились на минимальном размере взноса.

Дом в хорошем состоянии, пока у нас нет необходимости срочно собрать большую сумму. Сложностей с оформлением платёжек не боялись. На нашем доме, как только мы все заселились, было создано ТСЖ.

Я сама составляю квитанции, рассылаю их. Так что опыт у нас уже имелся».

Не испугались соседи и низкой собираемости: с должниками по капремонту решили взаимодействовать как и с неплательщиками коммунальных услуг.

Недобросовестных собственников заваливают SMS-сообщениями и звонками, постоянно при случайной встрече в подъезде напоминают о долгах.

Дом одноподъездный, поэтому все соседи друг у друга на виду, должников просто берут «моральным измором». Лишь единицы задерживают оплату счетов, добавляет Ирина Монина.

«Мы все покупали квартиры сами, поэтому есть чувство ответственности за собственность. Конечно, вначале были недовольные новыми платежами, отказывались с ними мириться. Но я объясняла, что эти взносы – не прихоть ТСЖ, а закон, который нужно выполнять», – добавила Ирина Монина.

Пока средства собственников лежат на счету в банке и не приносят прибыль. Но такой расклад соседей не расстраивает: зато они в любой день могут проверить, какая сумма собрана и на какие работы её хватит. «Депозитные счета с хорошим процентом предлагали лишь небольшие банки.

Никакой страховки у наших взносов нет, поэтому мы побоялись их потерять, если некрупный банк лопнет. Выбрали в итоге Сбербанк, но у него депозитные счета только при сумме от 500 тысяч рублей.

Подкопим, переведём деньги на депозит, если к тому времени не изменятся правила для спецсчетов», – добавила Ирина Монина.

По её словам, бояться спецсчёта для капремонта не стоит, особенно если у соседей есть опыт управления ТСЖ. Главное, правильно просчитать все риски и не торопиться с принятием решения. «Отчётность в Жилнадзоре несложная. Нужно лишь вовремя указывать, сколько накопили денег и какая собираемость. Это необременительно и несложно», – добавила наша собеседница.

По словам директора СРО «Содружество ЖКХ» Михаила Дамешека, в среднем из 500 домов лишь 10–15 принимают решение о формировании спецсчёта.

«Думаю, решаться на спецсчёт нужно лишь тем соседям, у которых есть уверенность, что будет высокая собираемость. Но если у них тот случай, когда «в товарищах согласья нет» даже по элементарным вопросам, спецсчёт – это прямой путь в никуда.

Низкой собираемостью собственники лишь оттягивают время проведения капитального ремонта», – отметил Михаил Дамешек.

В то же время система «общего котла» фактически связывает руки собственникам, считают эксперты. Когда ремонтировать дом, какие виды работ проводить, кто будет подрядчиком – всё это решает администрация муниципалитета и региональный оператор, если дом направляет взносы в «общий котёл». Как показывает практика, собственники далеко не всегда остаются довольными выбором чиновников.

В этом году запланирован ремонт 145 домов по всей области. Но на многих домах до сих пор не проведены собрания, на которых собственники утверждают перечень и объёмы работ, сообщили в Жилнадзоре. Без решения собственников Фонд капитального ремонта домов Иркутской области не может объявить конкурс на выбор подрядной организации, подчеркнул Воронов.

«Я понимаю, отчего возникают дискуссии соседей. Жильцов первого этажа не интересует ремонт крыши, им важнее, чтобы привели в порядок подвал, отмостку, входные двери. Но, к сожалению, на эти споры уходит много времени. И чем дольше длится спор между жителями, тем меньше остаётся наиболее продуктивного летнего времени на ремонт дома», – отметил глава Жилнадзора.

Михаил Дамешек добавил, что зачастую жители на общих собраниях уверенно заявляют, что они в инженерии собственного дома разбираются куда лучше всех других специалистов. «Дома, капитально отремонтированные по 185-му Федеральному закону (работы проводились за счёт федеральных, региональных и муниципальных бюджетов с софинансированием собственников 5–15%.

– Авт.), уже вновь требуют серьёзных вмешательств. В Иркутске есть дома, на которых спустя всего семь лет после капремонта кровли крыша находится в плохом состоянии. Жители на собраниях выступают против очередного капремонта кровли, но специалисты знают её реальное состояние. На то, чтобы убедить жителей, тратится много времени и нервов», – рассказал Дамешек.

Идеального варианта формирования взносов на капремонт нет, подчеркнул Воронов. «Даже если снести дом и на его месте жильцам построить новый, найдутся недовольные переменами», – с улыбкой добавил он.

Капитальный ремонт. Платить или не платить? Куда уходят деньги? Часть 1

Ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
ремонт, замена, модернизация лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений;
ремонт крыши;
ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
ремонт фасада;
ремонт фундамента многоквартирного дома.

Дополнительно в законе сказано, что субъектом РФ перечень работ по капремонту может быть дополнен услугами и (или) работами по п. 2 ст. 166 ЖК РФ:

утепление фасада,
переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу,
устройство выходов на кровлю,
установка автоматизированных информационно-измерительных систем учета потребления коммунальных ресурсов и коммунальных услуг,
установка коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа) и другими видами услуг и (или) работ.

Что включает капремонт?

Капремонт может быть комплексным или выборочным. В первом случае меняются все конструктивные элементы и инженерное оборудование в доме. При выборочном — только часть из них.

При капитальном ремонте восстанавливается облицовка, штукатурка, окраска фасада, ремонтируются балконы и лоджии, обустраивается вход в подъезды.

Частично или полностью ремонтируются отдельные элементы крыши, чердака, подвала, меняются внутренние или наружные водостоки. Обычно меняют или модернизируют лифт, мусоропровод и т. д.

Инженерные системы и оборудование могут быть также полностью или частично заменены. Это касается как систем отопления, так и водо- и газоснабжения, канализации, вентиляции.

Откуда берется тариф на капремонт?

Минимальный тариф на капремонт устанавливается постановлением Правительства субъекта Федерации, на территории которого находится дом. В Ленинградской области тариф установлен постановлением Правительства Ленинградской области от 14.11.2018 г. № 436 в размере 7,2 рубля за квадратный метр общей площади жилого (нежилого) помещения в многоквартирном доме. Это – минимум.

Если собственники дома хотят установить другой тариф, они обязаны провести общее собрание собственников многоквартирного дома (МКД), на повестку дня которого выносится вопрос об установлении тарифа на капитальный ремонт. НО! В любом случае новый тариф не может быть ниже минимального.

Та часть фонда, которая формируется за счет разницы между минимальным и новым тарифом, может использоваться на финансирование любых работ (услуг) по капитальному ремонту в МКД (п. 3 ст. 166 ЖК РФ).

Вс разобрался, куда уходят деньги на капремонт дома

Платежи всех собственников помещений в многоквартирных домах идут в коллективную «копилку» – фонд капитального ремонта.

Но может ли собственник квартиры рассчитывать на полную компенсацию в случае, если в ходе ремонта его имуществу был нанесен ущерб, или же заплатят ему ровно столько, сколько он вложил в «общий котёл»? С таким вопросом столкнулась жительница Рязанской области Елена Лапшина*, квартиру которой залило после ремонта крыши. Две инстанции не определились с ответом, помогло только решение Верховного суда.

Если плохо написал ВПР, можно ли переписать

Ремонт не удался

В многоквартирном доме, в котором жила бабушка Елены Лапшиной, в мае 2015 года решили делать капремонт. На деньги, собранные в фонд капремонта, собирались отремонтировать подвал, фасад и крышу. ООО «Бытремсервис» представляло интересы собственников в отношениях с региональным оператором.

В сентябре того же года оператор, Фонд капремонта многоквартирных домов Рязанской области, нашел для выполнения работ подрядчика – ООО «СпецСтройРегион». А последний, в свою очередь, заключил договор субподряда с другим обществом – ООО «ЭлитаСтрой», которое должно было отремонтировать кровлю дома.

Ремонт начался в октябре. А в ноябре находящуюся на последнем, пятом, этаже «двушку», принадлежащую Елене Лапшиной, залило после очередного дождя. Заплатив 8000 руб., Лапшина провела экспертизу: по подсчетам эксперта, ремонт в залитой квартире обошелся бы в 68 394 руб.

Она попробовала добиться от Фонда капремонта возмещения ущерба. Однако фонд платить отказался.

Заливы квартиры произошли по вине подрядной организации, которая и должна возместить причиненный ущерб, аргументировали свой отказ в организации. Тогда владелица квартиры обратилась в суд.

В иске, направленном в Октябрьский районный суд Рязани, она потребовала выплатить ей почти 77000 руб., в числе которых – возмещение материального ущерба, судрасходы и оплата услуг эксперта.

Разные суды – разные мнения

Первая инстанция иск удовлетворила (дело № 2-944/2016 ~ М-536/2016). В суде выяснилось, что «СпецСтройРегион» не обеспечил должного качества ремонта: так, под кровлей вместо цементной стяжки оказалось асфальтобетонное покрытие, которое нельзя было укладывать в дождь. Но запретом пренебрегли, пытаясь укрывать крышу пленкой. Пленка не спасла: вода попадала в квартиры.

Суд пришел к выводу, что залив квартиры Лапшиной произошел по вине «СпецСтройРегиона», и указал, что ответственность за действия подрядчика несет региональный оператор. С него и следует взыскать деньги. При этом, согласно п. 7 ст.

182 ЖК РФ, если региональному оператору надо выплатить больше, чем есть в фонде капремонта, то компенсация ему осуществляется за счёт последующих взносов на капитальный ремонт собственников помещений многоквартирного дома, указали в суде.

А в апелляции, Рязанском областном суде, решение райсуда изменили и взыскали с ответчика в пользу Лапшиной в счет возмещения материального ущерба 5518 руб.

– размер внесенных за капремонт взносов за период с 1 сентября 2014 года по 14 июня 2021 года (дело № 33-2144/2016).

Ответчик настаивал, что ответственность за причинение ущерба несет подрядчик ООО «СпецСтройРегион» по условиям договора подряда, однако эту позицию суд не разделял.

Также ответчик утверждал, что несет ответственность в размере внесенных собственником помещения взносов на капитальный ремонт, то есть сколько собственник заплатил в фонд капремонта, на такую компенсацию он и может рассчитывать. С такой позицией суд согласился: общие средства фонда могут использоваться только на оплату работ по капремонту общего имущества, пришли к выводу в апелляции. Ссылку же на ст.182 в облсуде сочли ошибочной.

Подобный исход Лапшину не устроил, и она оспорила определение облсуда в ВС.

Кто в ответе за плохой ремонт

Верховный суд в определении по делу поддержал первую инстанцию. Так, ВС разобрался, кто именно отвечает за подрядную организацию и ущерб, который она причинила жильцам дома.

Жилищным законодательством установлены разные виды ответственности регионального оператора перед собственниками помещений в многоквартирном доме, напоминает ВС. Во-первых, это ответственность за неисполнение своих обязательств (ч. 5 ст. 178, ч. 1 ст.

188 ЖК), при которой региональный оператор отвечает за собственное противоправное поведение как сторона, нарушившая обязательство. А во-вторых, ответственность за действия подрядчиков, которых он привлек к работам по капремонту (ч. 6 ст. 182 ЖК).

При этом ответственность оператора возникает за действия третьих лиц, не являющихся стороной обязательства между ним и собственниками помещений, обращает внимание ВС.

При нарушении прав жильцов они сами могут выбрать, каким способом защиты воспользоваться, указали члены коллегии под председательством судьи Игоря Юрьева.

Выводы апелляции о том, что ответственность регионального оператора по возмещению убытков ограничена, в ВС сочли неправильными.

«Установление ответственности Фонда за неисполнение взятых на себя обязательств предметом спора не являлось, выяснение данного вопроса в предмет доказывания по настоящему делу не входило», – обратила внимание коллегия.

Фонд капремонта – один на всех

Кроме того, суд решил и вопрос, актуальный для многих собственников многоквартирных домов: выплатят ли компенсацию из фонда капремонта в полном объёме или же взыскать получится лишь часть, внесенную в общий фонд.

На этот вопрос ВС дал однозначный ответ: в законодательстве нет нормы, по которой оператор мог бы выплачивать компенсацию исходя из взносов на капремонт отдельного собственника.

Другими словами, возмещать ущерб надо из всего фонда.

Такой подход согласуется с принципами, лежащими в основе функционирования централизованной системы аккумулирования накоплений на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, призванной обеспечить совместное участие всех собственников помещений этих домов в создании финансовой основы для осуществления капитального ремонта, а не резервирование денежных средств в отношении каждого конкретного собственника в отдельности», – объясняют судьи ВС в определении по делу.

В итоге ВС отменил апелляционное определение и оставил в силе решение суда первой инстанции.

* имена и фамилии участников процесса изменены редакцией

Коллегия ВС по гражданским спорам
Компенсация, Суды и судьи
Гарантии и компенсации

Способы уплаты взносов

Закон дает два способа уплаты взносов на капитальный ремонт (п. 3 ст. 170 ЖК РФ):

на счет регионального оператора (в общий котел, откуда берутся деньги на ремонт любых домов, в которых подошел срок ремонта),

на специальный счет. Как правило, такой счет открывает управляющая компания по поручению собственников дома. Деньги с этого счета уходят только на ремонт конкретного дома, на ремонт других домов они не расходуются. Еще одним преимуществом специального счета является возможность проведения капитального ремонта раньше, чем это запланировано в программе капитального ремонта, при условии, что там хватает денег (п. 3 ст. 166 ЖК РФ). Также если сумма на таком счете превысит 50 % оценочной стоимости капитального ремонта для конкретного дома, собственники могут на общем собрании принять решение о приостановлении уплаты взносов (п. 8 ст. 170 ЖК РФ).

По умолчанию деньги уходят в «общий котел». Для того чтобы перечислять взносы на капремонт на специальный счет, необходимо провести общее собрание собственников МКД, на котором принимается решение об открытии специального счета, его владельце (может быть как УК, так и региональный оператор или другая организация, соответствующая определенным требованиям) и пр. (п. 4 ст. 170 ЖК РФ).

Продолжение завтра!

Когда придет очередь отдельно взятого дома

Жилищный кодекс Российской Федерации устанавливает один безусловный критерий первоочередности – если капитальный ремонт не был проведен там, где его проведение было необходимо на день приватизации собственником первого жилого помещения. Кроме того имеется определение и одного относительного критерия первоочередности – если была выявлена необходимость проведения капремонта многоквартирного дома, в порядке, который утвержден правительством РФ.

Критерии очередности в различных муниципальных образованиях могут быть достаточно дифференцированными. Субъекты Российской Федерации вправе устанавливать свои критерии, которые основаны на техническом состоянии объектов общего домового имущества, имеющие социальный характер, либо исходя из иных предпосылок.

Как считают эксперты, основные критерии необходимо основывать на эксплуатационных и технических характеристиках элементов многоквартирных домов. Причем необходимо учитывать климатические и экологические особенности того или иного субъекта и требования субъектов к проведению капитального ремонта с учетом приоритетности.

К настоящему времени региональные власти должны были поставить на учет многоквартирные дома с указанием для каждого из них сроков комплексного ремонта или работ, которые должны проводиться отдельно. Однако предсказать на перспективу, что необходимо будет конкретному дому, практически невозможно.

Что будет, если не платить взнос

Вместе с оплатой других коммунальных услуг платеж на капитальный ремонт обязателен. Это значит, что у владельца квартиры нет права выбора: платить или не платить.

Конечно, каждый гражданин может принять решение не уплачивать этот взнос. Как свидетельствует официальная статистика, только 53% населения делает взносы за капитальный ремонт.

Сам Фонд капитального ремонта не наделен правом взыскания чего-либо с должника, он может только обратиться в суд, начислить пеню.

Однако в случаях неуплаты действующим законодательством предусмотрены меры воздействия. Некоторыми из них располагает закон «Об исполнительном производстве».

Первоначально должнику будет выслано уведомление, затем же может быть предъявлен судебный иск, игнорировать который не рекомендуется.

Кстати, кроме погашения долга неплательщику придется уплатить пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка России за каждый просроченный день. Кроме того будет предъявлен исполнительный сбор в размере 7% от суммы долга.

Не внесены взносы на капитальный ремонт	Начальные меры воздействия	Дополнительные меры
уведомление	Пеня – 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ
судебный иск	исполнительный сбор – 7% от суммы долга

В случаях дальнейшего уклонения от уплаты в отношении нарушителей могут быть приняты более жесткие меры, такие как арест и изъятие имущества, а также запрещение на пересечение границ Российской Федерации.

Выходит, вопрос, платить или не платить взнос на капитальный ремонт, сугубо личный и каждый отвечает на него самостоятельно.