Власти Петербурга склоняют девелоперов строить малоэтажку

По состоянию на 1 октября 2020 года 70% строящихся проектов в Петербурге возводится по старым правилам, хотя в целом по стране ситуация несколько иная — девелоперы все чаще привлекают проектное финансирование. Эксперты ожидают выравнивания ситуации в следующие один-два года.

О состоянии строительного рынка в России накануне подробно рассказали в Ассоциации «Национальное объединение строителей» (НОСТРОЙ). АБН ознакомилось с докладом «Жилищное строительства в постпандемийный период».

Как отмечает вице-президент организации Антон Мороз, пандемия внесла свои коррективы и отрасль оказалась в сложных условиях ограничительных мер.

Среди негативных факторов он выделяет снижение доходов населения, рост безработицы, режим самоизоляции и ограничения в работе МФЦ.

Власти Петербурга склоняют девелоперов строить малоэтажку

Скриншот из доклада НОСТРОЙ

  • Серьезной проблемой для отрасли стал и срыв технологических процессов строительства, который был вызван ограничениями на свободное передвижение транспорта внутри и между регионами, задержками поставки строительных материалов и нехваткой рабочей силы из стран ближнего зарубежья.
  • На этом фоне объем ввода объектов жилищного строительства в эксплуатацию значительно снизился почти по всей стране, включая Москву.
  • Исключением стал лишь Санкт-Петербург, который наоборот продемонстрировал рост в районе 15% за семь месяцев 2020 года.

«Надо понимать, что сдача объектов происходит неравномерно. Нет такой системы, когда из месяца в месяц сдается одинаковое количество квадратных метров жилья.

Если условно в сентябре кто-то сдал комплекс на 100 тысяч квадратов, то прирост может составить и 20% и 30% по отношению к аналогичному периоду прошлого года», — объясняет гендиректор некоммерческого партнерства «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов.

Власти Петербурга склоняют девелоперов строить малоэтажку

Скриншот из доклада НОСТРОЙ

  1. По мнению собеседника АБН, нельзя рассматривать лидерство Петербурга по объемам прироста сданных объектов жилья как долгосрочный тренд, это лишь промежуточная оценка.
  2. В Смольном также обратили внимание на тот факт, что несмотря на ограничительные меры ни одна стройка в городе из-за пандемии не была остановлена.
  3. С начала года в Петербурге введен 1 млн 233 тысячи квадратных метров жилья, а в стадии строительства находится еще чуть более 11,5 млн квадратов жилья.

«70% этого объема достраивается по старым правилам, то есть с прямым привлечением денежных средств граждан, и 29,5% строится уже в рамках проектного финансирования с использованием счетов эскроу», — говорится в докладе Антона Мороза.

Власти Петербурга склоняют девелоперов строить малоэтажку

Скриншот из доклада НОСТРОЙ

В целом по России ситуация с переходом на проектное финансирование отличается.

С использованием эскроу-счетов на 1 октября в стране строится чуть больше 40% жилья, в то время как без счетов эскроу реализуется 52% объектов. Господин Белоусов находит такую разницу не слишком большой.

По его словам, до начала трансформации рынка в Петербурге был сделан большой задел по проектам, которые идут по старым схемам.

Девелоперы в ускоренном порядке получали разрешение по старым правилам, чтобы строить с привлечением средств дольщиков. Эксперт считает, что ситуация выровняется через год-два, когда все игроки строительного рынка РФ перейдут на проектное финансирование в полном объеме.

Новости экономики и финансов СПб, России и мира

Формат малоэтажного жилья, за развитие которого так ратуют власти Петербурга, на фоне кризиса стал набирать обороты. По данным «Петербургской недвижимости», за 2014 год в Петербурге и окрестностях было выведено в продажу 60 таких проектов общей площадью 275 тыс. м2, что почти в 1,5 раза больше, чем годом ранее.

Проекты малоэтажных многоквартирных домов заявляют не только компании, которые до сих пор строили высотки, но и застройщики таунхаусов и коттеджных поселков. Их активность стимулирует спрос на малоэтажку, так же как и обещания властей помогать таким проектам со строительством дорожной и социальной инфраструктуры.

Малоэтажные новинки

Как стало известно «ДП», в ближайшее время на рынок региона выйдут три новых крупных малоэтажных проекта с бюджетом около 10 млрд рублей.

УК «Теорема» Игоря Водопьянова в III квартале этого года планирует начать в Петергофе на участке 10,5 га строительство пятиэтажных домов общей площадью 100 тыс. м2. Инвестиции в освоение территории превысят 3 млрд рублей.

«Мы видим рост спроса на малоэтажное жилье. Особенно на проекты с хорошей транспортной доступностью — около железнодорожных станций и на маршрутах автобусов, идущих до станций метро. Многие люди хотят жить за городом, но не могут содержать отдельный дом. Покупка квартиры в малоэтажном доме для них — выход», — говорит руководитель отдела продаж УК «Теорема» Марина Агеева.

Собирается строить малоэтажные многоквартирные дома и компания «ПулЭкспресс» депутата Законодательного собрания Ленобласти Владимира Петрова. Жилой комплекс площадью 20 тыс. м2 появится на участке 5 га в Энколово.

Инвестиции в этот проект, по оценке участников рынка, превысят 2 млрд рублей. «Проект на стадии получения разрешения на строительство. Старт продаж намечен на июль этого года», — сообщил источник, близкий к компании.

Источники «ДП» также рассказали, что близятся к завершению переговоры между СК «Навис» и компанией «Евроинвест» по покупке 20 га в поселке Романовка под малоэтажный жилой комплекс площадью более 100 тыс. м2. Стороны сделку не комментируют, но, по оценке экспертов, инвестиции в проект, который стартует в этом году, превысят 5 млрд рублей.

Кроме того, СК «Навис» готовит к выводу на рынок новую очередь (18 тыс. м2) малоэтажного проекта «Щегловская усадьба», в которой будет более 80 тыс. м2. Общие инвестиции в этот проект оцениваются в 4 млрд рублей.

Причины понижения

Малоэтажные комплексы в Петербурге и на пригородных территориях Ленобласти, по данным Knight Frank СПб, строят более 30 компаний. «Общая площадь малоэтажных проектов в продаже составляет 500 тыс. м2. С 2012 года она выросла в 2 раза», — говорит руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank СПб Тамара Попова.

В пригородных районах, по словам экспертов, девелоперы строят малоэтажку в радиусе 20–30 км от города. И выбор этого, более комфортного формата позволяет им конкурировать ценой с высотными муравейниками непосредственно на границе города.

А в городской черте малоэтажка появляется прежде всего в районах с жесткими ограничениями по высотности строительства.

«Так, в зоне влияния аэропорта Пулково строить высокие дома нельзя. Поэтому новые проекты на границе Московского и Пушкинского районов будут малоэтажными», — поясняет руководитель КЦ «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева.

Правда, с этой точкой зрения не согласен представитель компании «Старт–Девелопмент», которая заявила в районе Пушкина проект города–спутника Южный (предполагает строительство 4,3 млн м2, из них 56% будут малоэтажными).

«Малоэтажный формат выбран нами не из–за ограничений зоны Пулково, а из соображений комфорта. Причем мы невольно стали законодателями мод в этом вопросе», — говорит представитель «Старт–Девелопмент».

Город готов помогать

  • Действительно, именно после консультаций по городу–спутнику Южный вице–губернатор Петербурга Марат Оганесян озвучил новую градостроительную стратегию, которая сводится к тому, что все новые проекты комплексного освоения территорий в городе отныне должны быть малоэтажными (в формате четыре этажа плюс мансарда).
  • К новым приоритетам городских властей подтолкнула ситуация на границе Петербурга и Ленобласти, где растут города–спутники, больше похожие на муравейники.
  • «Мы заинтересованы в понижении этажности жилой застройки, что позволит сделать среду более комфортной», — заявлял Марат Оганесян.
  • Вице–губернатор подчеркнул, что малоэтажным проектам Смольный готов помогать со строительством инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры.

«Это позволит снизить стоимость жилья и сделать его более доступным для покупателей», — заявлял Марат Оганесян. Но конкретные меры поддержки таких проектов пока неизвестны.

Все дело в экономике

Многие девелоперы строить малоэтажные дома пока не готовы.

«Рентабельность таких проектов низкая. Начинать их в кризис очень рискованно», — поясняет гендиректор «Дальпитерстроя» Аркадий Скоров.

«Если взять соотношение самой застройки к стоимости земли, строительство малоэтажных домов оказывается дороже высотных. На 1 га можно построить 5 – 6 тыс. м2 малоэтажных зданий, а высотных — в 2 – 3 раза больше.

Так что для застройщиков выгоднее строить высотки», — добавляет гендиректор компании «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев.

«Конечно, малоэтажное жилье комфортнее для жизни. Но понижать этажность себе в убыток никто из застройщиков не станет. Если по закону можно строить 25 этажей, их и нарисуют. По максимуму», — уверен гендиректор «Ленстройтреста» Александр Лелин.

«При условии что город возьмет на себя строительство инфраструктуры в малоэтажных КОТ, цены на жилье там могут уложиться в 40 – 70 тыс. рублей за 1 м2. Сейчас они скорее элитные: от 140 тыс. рублей за «квадрат», — рассуждает директор Hansa Group Олег Барков.

«Кроме того, не все любят жить на низких этажах. У покупателей тоже должен оставаться выбор», — добавляет гендиректор Setl City Илья Еременко.

https://www.youtube.com/watch?v=5DF7jisNH8M

Тем не менее эксперты прогнозируют серьезное развитие малоэтажного формата в ближайшие годы, так как выбор у девелоперов — либо строить социальную инфраструктуру за свой счет и годами согласовывать высотные проекты, либо жертвовать маржой.

«Но формат малоэтажки в чистом виде пока непривычен для покупателя. Так что в ближайшем будущем малоэтажное строительство будет соседствовать с другими форматами», — считает Екатерина Запорожченко из УК Docklands.

Читайте также:  Как выбрать сигнализацию для квартиры: 7 критериев

В такой большой стране, как наша, места много, поэтому должны быть малоэтажные проекты. Мы не Гонконг, где дома стоят так плотно, что из своего окна вы можете смотреть телевизор в квартире соседа.

Нужно застраивать свободную землю вокруг Петербурга и избавлять город от муравейников. Вопрос упирается в цену земли.

Если бы государство бесплатно отдало девелоперам землю, это было бы выгодно для множества отраслей экономики, так как при увеличении объемов строительства растет спрос на стройматериалы, оборудование, бытовую технику и многие другие товары.

Павел Андреев

руководитель компании «Л1»

Спрос на квартиры в малоэтажных объектах растет, так как они предлагают более высокое качество жизни. Срок строительства малоэтажного проекта меньше, чем у высотного, возводить его проще с точки зрения инженерии.

Реализация такого объекта в меньшей степени зависит от активности продаж: его можно построить без привлечения дольщиков и кредитов.

Качественные проекты мало зависят от колебаний инвестиционного спроса, так как ориентированы в первую очередь на тех, кто покупает квартиры для собственного проживания, а не для инвестирования.

Власти Петербурга склоняют девелоперов строить малоэтажку

Сергей Степанов

директор по продажам компании «Строительный трест»

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter

Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!

Можно ли бороться с некачественными многоэтажками в Петербурге

  • Почему в Петербурге строят некачественные многоквартирные дома и можно ли с этим бороться, какие проблемы связаны с арендой жилья в городе и что может прийти на замену дешевому жилью в «муравейниках»?
  • «Бумага» публикует отрывки из выступления экономико-географа и профессора МГУ Натальи Зубаревич на Международном форуме пространственного развития.

То, что происходит [со строительством в Петербурге], неизбежно? К сожалению, неизбежно. Милан пережил этап массового стоительства дешевого многоквартирного жилья в 1950–1960-е, когда сельские жители — особенно с юга Италии — поехали в крупные города.

В Париже муниципальные дома и кварталы строились в 1960–1970-е, сейчас это места расселения мигрантов с большими социальными проблемами.

Наша история похожа. Сначала — пятиэтажные Черемушки, а затем советские микрорайоны. Но тогда хотя бы действовали градпланы и СНИПы (строительные нормы и правила — прим. «Бумаги»), и плотность застройки была гораздо меньше. Сейчас на рынке происходит примерно то же самое — только во много этажей и с новыми нормами застройки, которые разрешают жуткие «муравейники».

Жилищная проблема остается острой, и спрос российского населения удовлетворяется малохудожественными способами. В Новой Москве есть Пыхтино, где между окнами соседних многоэтажных домов — 8 м, и таких примеров много.

Власти Петербурга склоняют девелоперов строить малоэтажку

Будет ли это продолжаться? Да, потому что есть спрос. Две крупнейшие агломерации (скопления поселений — прим. «Бумага») — московская и питерская — остаются крупнейшими центрами притяжения мигрантов из всех регионов страны.

Миграционное сальдо (баланс между поступлением и убыванием — прим. «Бумаги») Москвы в отдельные годы — плюс 100 тысяч; Московской области — столько же; Питера — плюс 50–80 тысяч; Ленобласти — плюс 20–30 тысяч.

Те, кто живет в Питере, тоже создают семьи и рожают. Всем нужны метры.

В стране не удовлетворен первичный спрос на жилье. При этом покупатели жилья вынуждены экономить. С 2014 по 2017 год доходы населения сократились в реальном выражении на 11 %.

Значит, спрос на дешевое жилье только усиливается. Кроме того, многоэтажки с плотной застройкой выгодны для девелоперов — это колоссальная экономия на масштабе.

А девелоперское лобби — это самое беспощадное лобби в столичных агломерациях.

Что можно сделать со всем этим безобразием? Первый вариант — перенести многоэтажную застройку в Ленинградскую область. Это уже происходит.

Если раньше в Ленинградской области вводилось жилья в два раза меньше, чем в Питере, то теперь Ленинградская область вводит примерно 70–75 % от питерского жилья. То есть процесс пошел.

Но у вас столько своих Шушар, вы так расширили границы города, что девелоперам хочется строить дома именно здесь. Сейчас Питер вводит столько же, сколько Москва, — около 3,5 млн кв. м. И вряд ли этот объем уменьшится.

Второе — необходимы альтернативные проекты, чтобы показать, как надо. Когда на рынке одна макулатура, она становится нормой. Когда на рынке выбор разных проектов, можно тыкать и говорить: себестоимость метра всего лишь на 10 % выше, а вид и жилая среда совсем другие.

Продвинутое гражданское сообщество Питера, не забывайте, что люди, которые удовлетворяют первичную потребность в жилье, вас не поймут. Им сейчас нужны дешевые метры. Они не ваши союзники, они союзники девелоперов.

Но вы, как настоящие горожане, умеете оценивать последствия на три шага вперед. Вы понимаете, какие трущобы там будут в социальном смысле.

Поэтому ваше дело — давить на власть, потому что без давления на власть не получится ничего.

Власть абсолютно устраивают эти 25-этажные свечки, потому что в дорогую питерскую землю их можно воткнуть много. В чем ваш главный аргумент? Ваши налоги.

Уважаемые питерцы, вы переплюнули москвичей: если в Москве в ее гигантском бюджете (2,1 трлн руб) 40 % составляет налог на доходы физлиц, которые платят москвичи, то в Питере доля этого налога еще выше — 43 % (хотя бюджет Питера в четыре раза меньше, чем бюджет Москвы).

Как у важнейшего плательщика налогов в городской бюджет у вас есть полное моральное право требовать от городской власти цивилизованных градорегулирующих норм, а не того дикого капитализма, который у нас царит на девелоперском рынке.

К сожалению, гражданское общество в России слабое, у него получается только сверхконцентрация на отдельных проектах. Идет борьба за Исаакий, но бороться с распыленными многочисленными жилищными застройками, конечно, гораздо сложнее. Попробуем сделать диагностику рисков и социальных издержек застройки Петербурга многоэтажками.

Половина жителей сделает вид, что всё нормально, и адаптируется к жизни в «муравейниках». Вторая половина, более продвинутая, подкопив денежку, свалит из этого района и найдет более гуманистическую среду для своего ребенка, понимая, что от школы и двора что-то зависит. Все решения проблем индивидуальные, на уровне семей — надежд на государство нет.

Как бы сделать так, чтобы хотя бы иногда мы решали их сообща? Пока не получается, это беда всей страны.

Предложение: выберите один проект застройки, самый угрюмый и поганый. Сконсолидируйтесь на нем и назовите «Позор Петербурга». Потренируйтесь на одном проекте, а потом пойдет легче. Предъявляйте требования к дорогам, социалке, этажности, освещенности, внутридомовым пространствам. Получив такой негативный пиар, другие девелоперы уже будут маленько думать.

Власти у нас, конечно, толстокожие, но давление общества на них влияет. В программе реновации в Москве многое было пересмотрено. Вы видели первый вариант и последний? Сработало частично? Сработало.

Еще один важный момент: расходы бюджета города на комфортность городской среды. В Питере очень мало денег тратится на благоустройство: в 2017 году расходы на благоустройство Петербурга — 7 млрд, Москвы — 245 млрд. Почувствуйте разницу.

Урал, Сибирь, Дальний Восток — куда сейчас едут образованные молодые ребята? Москва — дорогой понтовый город. Едут в Петербург, город с душой. В нем и жизнь дешевле, и есть нормальные рабочие места с достойной зарплатой. А Северный Кавказ едет в основном к нам, в Москву.

Сразу жилье они не купят, будут арендовать — благо, аренда у вас дешевле, чем в Москве. К вам приезжают умненькие ребята, но в Шушары они не хотят ехать.

И еще одна проблема — налоговая. В Москве 95 % жилья сдается неформально, без уплаты налогов. Не помогают даже участковые, которые обходят квартиры. Население с бюджетом столиц делиться не хочет.

Думаю, что в Питере примерно так же. Мы видим рациональное экономическое поведение жителей крупнейших городов, для которых сдача жилья — важный источник дохода.

Власти пытаются бороться против этого, но похожи на Дон Кихота, который бился с ветряными мельницами.

В петербурге девелоперы под давлением властей переходят на строительство малоэтажных домов | санкт-петербургское региональное сообщество ассоциации русское общество оценщиков

Под давлением властей Петербурга девелоперы начинают строительство малоэтажных домов. В ближайшие полгода на рынок региона выйдет три новых крупных малоэтажных проекта с бюджетом около 10 млрд рублей.

Формат малоэтажного жилья, за развитие которого так ратуют власти Петербурга, на фоне кризиса стал набирать обороты. По данным «Петербургской недвижимости», за 2014 год в Петербурге и окрестностях было выведено в продажу 60 таких проектов общей площадью 275 тыс. м2, что почти в 1,5 раза больше, чем годом ранее.

Проекты малоэтажных многоквартирных домов заявляют не только компании, которые до сих пор строили высотки, но и застройщики таунхаусов и коттеджных поселков. Их активность стимулирует спрос на малоэтажку, так же как и обещания властей помогать таким проектам со строительством дорожной и социальной инфраструктуры.

 

Малоэтажные новинки

Как стало известно «ДП», в ближайшее время на рынок региона выйдут три новых крупных малоэтажных проекта с бюджетом около 10 млрд рублей.

УК «Теорема» Игоря Водопьянова в III квартале этого года планирует начать в Петергофе на участке 10,5 га строительство пятиэтажных домов общей площадью 100 тыс. м2. Инвестиции в освоение территории превысят 3 млрд рублей.

Читайте также:  Под 8% предлагают выдавать ипотеку владельцам «дальневосточных гектаров»

«Мы видим рост спроса на малоэтажное жилье. Особенно на проекты с хорошей транспортной доступностью — около железнодорожных станций и на маршрутах автобусов, идущих до станций метро. Многие люди хотят жить за городом, но не могут содержать отдельный дом. Покупка квартиры в малоэтажном доме для них — выход», — говорит руководитель отдела продаж УК «Теорема» Марина Агеева.

Собирается строить малоэтажные многоквартирные дома и компания «ПулЭкспресс» депутата Законодательного собрания Ленобласти Владимира Петрова. Жилой комплекс площадью 20 тыс. м2 появится на участке 5 га в Энколово.

Инвестиции в этот проект, по оценке участников рынка, превысят 2 млрд рублей. «Проект на стадии получения разрешения на строительство. Старт продаж намечен на июль этого года», — сообщил источник, близкий к компании.

Источники «ДП» также рассказали, что близятся к завершению переговоры между СК «Навис» и компанией «Евроинвест» по покупке 20 га в поселке Романовка под малоэтажный жилой комплекс площадью более 100 тыс. м2. Стороны сделку не комментируют, но, по оценке экспертов, инвестиции в проект, который стартует в этом году, превысят 5 млрд рублей.

 

Кроме того, СК «Навис» готовит к выводу на рынок новую очередь (18 тыс. м2) малоэтажного проекта «Щегловская усадьба», в которой будет более 80 тыс. м2. Общие инвестиции в этот проект оцениваются в 4 млрд рублей.

Причины понижения

Малоэтажные комплексы в Петербурге и на пригородных территориях Ленобласти, по данным Knight Frank СПб, строят более 30 компаний. «Общая площадь малоэтажных проектов в продаже составляет 500 тыс. м2. С 2012 года она выросла в 2 раза», — говорит руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank СПб Тамара Попова.

В пригородных районах, по словам экспертов, девелоперы строят малоэтажку в радиусе 20–30 км от города. И выбор этого, более комфортного формата позволяет им конкурировать ценой с высотными муравейниками непосредственно на границе города.

А в городской черте малоэтажка появляется прежде всего в районах с жесткими ограничениями по высотности строительства.

«Так, в зоне влияния аэропорта Пулково строить высокие дома нельзя. Поэтому новые проекты на границе Московского и Пушкинского районов будут малоэтажными», — поясняет руководитель КЦ «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева.

Правда, с этой точкой зрения не согласен представитель компании «Старт–Девелопмент», которая заявила в районе Пушкина проект города–спутника Южный (предполагает строительство 4,3 млн м2, из них 56% будут малоэтажными).

«Малоэтажный формат выбран нами не из–за ограничений зоны Пулково, а из соображений комфорта. Причем мы невольно стали законодателями мод в этом вопросе», — говорит представитель «Старт–Девелопмент».

Город готов помогать

  • Действительно, именно после консультаций по городу–спутнику Южный вице–губернатор Петербурга Марат Оганесян озвучил новую градостроительную стратегию, которая сводится к тому, что все новые проекты комплексного освоения территорий в городе отныне должны быть малоэтажными (в формате четыре этажа плюс мансарда).
  • К новым приоритетам городских властей подтолкнула ситуация на границе Петербурга и Ленобласти, где растут города–спутники, больше похожие на муравейники.
  • «Мы заинтересованы в понижении этажности жилой застройки, что позволит сделать среду более комфортной», — заявлял Марат Оганесян.
  • Вице–губернатор подчеркнул, что малоэтажным проектам Смольный готов помогать со строительством инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры.

«Это позволит снизить стоимость жилья и сделать его более доступным для покупателей», — заявлял Марат Оганесян.

Но конкретные меры поддержки таких проектов пока неизвестны.

Все дело в экономике

Многие девелоперы строить малоэтажные дома пока не готовы.

«Рентабельность таких проектов низкая. Начинать их в кризис очень рискованно», — поясняет гендиректор «Дальпитерстроя» Аркадий Скоров.

«Если взять соотношение самой застройки к стоимости земли, строительство малоэтажных домов оказывается дороже высотных. На 1 га можно построить 5 – 6 тыс. м2 малоэтажных зданий, а высотных — в 2 – 3 раза больше.

Так что для застройщиков выгоднее строить высотки», — добавляет гендиректор компании «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев.

«Конечно, малоэтажное жилье комфортнее для жизни. Но понижать этажность себе в убыток никто из застройщиков не станет. Если по закону можно строить 25 этажей, их и нарисуют. По максимуму», — уверен гендиректор «Ленстройтреста» Александр Лелин.

«При условии что город возьмет на себя строительство инфраструктуры в малоэтажных КОТ, цены на жилье там могут уложиться в 40 – 70 тыс. рублей за 1 м2. Сейчас они скорее элитные: от 140 тыс. рублей за «квадрат», — рассуждает директор Hansa Group Олег Барков.

«Кроме того, не все любят жить на низких этажах. У покупателей тоже должен оставаться выбор», — добавляет гендиректор Setl City Илья Еременко.

Тем не менее эксперты прогнозируют серьезное развитие малоэтажного формата в ближайшие годы, так как выбор у девелоперов — либо строить социальную инфраструктуру за свой счет и годами согласовывать высотные проекты, либо жертвовать маржой.

«Но формат малоэтажки в чистом виде пока непривычен для покупателя. Так что в ближайшем будущем малоэтажное строительство будет соседствовать с другими форматами», — считает Екатерина Запорожченко из УК Docklands.

Источник: Деловой Петербург

Власти Петербурга заставляют застройщиков бесплатно строить социальные объекты

Петербургские власти планируют выкупить у застройщиков 49 объектов социальной инфраструктуры в ближайшие четыре года. Город потратит на это 33 миллиарда рублей.

Планы Смольного озвучил глава Комитета по экономической политике Валерий Москаленко. Власти при этом не уточняют, какой вклад в строительство социальных объектов должны будут внести девелоперы.

Тем временем в прошлом году они безвозмездно подарили городу 23 таких объекта. Смольный заплатил лишь за 19.

Согласно российскому законодательству обеспечивать новостройки соцобъектами должно государство, а не застройщики. Петербург придерживается другой политики и девелоперам пришлось к этому привыкнуть.

Смольный диктует свои правила работы на строительном рынке – план развития территорий не утвердят, если в нём не учитывается строительство транспортной инфраструктуры, образовательных учреждений и других социальных объектов.

Благодаря такому подходу город вовремя получает все необходимые объекты. Застройщиков же обложили социальным «оброком», ощутимо снижающим их прибыль.

Поданы эти правила под красивым лозунгом, отмечающим высокую социальную ответственность застройщиков.

Тем временем ответственность местных девелоперов можно назвать уникальной – они стремительно отстраивают жилые кварталы, сразу же формируя в них комфортную среду, возлагая на себя ответственность за строительство образовательных учреждений, спортивных и детских площадок и даже дорог, ведущих к новостройкам.

После завершения строительства девелоперы передают социальные объекты в городскую собственность – за деньги или безвозмездно. В Петербурге нет единых правил возврата потраченных на строительство соцобъектовсредств.

Нет регламента и срока возврата, отчего выплат можно ждать долгие годы. Но застройщики согласны ждать.

У них нет другого выбора, так как в ином случае «оброк» удвоится – сначала нужно будет заплатить городу за землю под застройку, после чего потратить свои деньги на строительство школ и детсадов.

Как сообщал зампред Комитета по строительству Евгений Барановский, в прошлом году Петербург планировал ввести в эксплуатацию 60 социальных объектов. 37 будут построены за счёт адресной инвестпрограммы, а 23 – на средства внебюджетных источников, то есть девелоперов. В 2021 году город планирует выкупить у застройщиков лишь 20 объектов – 4 школы, 3 больницы и 13 детсадов.

Несмотря на то, что Петербург не спешит выкупать соцобъекты, девелоперы исправно обеспечивают ими новые жилые кварталы.

Проблемы с социальной инфраструктурой решаются даже в таких сложных локациях, как Парголово, Каменка, намывные территории и Красносельский район. В Шушарах строят четырехэтажное здание детсада и заложили фундамент школы.

Новые детсады не так давно открылись в Московском районе. В Юнтолово уже работают школа и два детсада, но в ближайшее время там появятся ещё 27 образовательных учреждений.

Почему в Петербурге почти не строят малоэтажки?

В Петербурге наблюдается настоящий бум на строительство многоэтажных жилых комплексов. Микрорайоны быстро отстраиваются и обзаводятся сопутствующей инфраструктурой, образуя настоящие анклавы. Однако нравятся подобные «муравейники» далеко не всем.

Известный бизнесмен, блогер и основатель фонда «Городские проекты» Илья Варламов уверен, что будущее не за небоскребами и не за частными домами, а за «золотой серединой» между двух крайностей.

«России надо перенять лучший европейский опыт жилого строительства. Это смешанная застройка квартального типа. Не стоит выбор, чтобы все жили либо в муравейниках, либо в частных домах.

Это крайности, которые в удобном современном городе неприемлемы», — считает Варламов.

  • Каковы же сильные стороны малоэтажного строительства? Вот главные из них:
  • — Качество жизни, тишина;
  • — Экология;
  • — Закрытая, обособленная территория, безопасность;
  • — Отдельное место для автомобиля;
  • — Дополнительные бонусы, типа места для хранения спортинвентаря или площадки для выгула животных.

Казалось бы, о квартире в малоэтажных домах должны мечтать все, но на деле оказывается, что спрос на них много ниже, чем на жилье «в муравейнике». Почему же так?

Во-первых, в крупных городах возникает проблема перенаселения и нехватки места для малоэтажной застройки. Строители делают ставку на высотные здания, где может разместиться максимальное количество людей.

Читайте также:  Строить в промзонах гораздо дороже, чем на пустых участках

Во-вторых, девелоперам просто невыгодно занимать хорошие места под малоэтажную застройку. Именно поэтому дома в несколько этажей в основном строят для сегмента с высоким уровнем дохода. Чаще всего, такое жилье называют люксовым и относят к бизнес- и премиум-классам.

Однако иногда и среди малоэтажных застроек попадаются практически идеальные варианты, как, например, комплекс «Лахта Парк» в Приморском районе Петербурга.

В отличие от многих других, он занимает нишу «комфорт-класса», что делает покупку квадратных метров здесь доступной для людей со средним доходом.

Впрочем, в «Лахта Парке» найдется предложение для любого кошелька – от небольших студий и апартаментов с видовыми террасами до отдельно возведенных коттеджей.

Отдельных слов заслуживает локация, на которой расположился уникальный комплекс – берег озера Лахтинский разлив и соседство с Юнтоловским заказником заповедником. Все это вкупе с охраняемой территорией, наличием паркинга, быстро развивающейся инфраструктурой и близостью к ЗСД, делает предложение застройщика привлекательным для вложений.

Кстати, территорию близ «Лахта Парка», на которой заканчивается строительство новой штаб-квартиры «Газпрома», уже прозвали «новым деловым центром города».

Однако вскоре здесь появятся не только офисы компании, но и множество концептуальных общественных пространств.

Риелторы уже через год прогнозируют повышение цен на жилье в зоне около самой высокой точки Северной столицы на 10-15%, именно поэтому покупка недвижимости здесь является прекрасной инвестицией в будущее.

«Небоскребов» не будет: В Ленобласти жилым домам урежут высоту

 РИА «ФедералПресс»РИА «ФедералПресс»Малоэтажное жилищное строительство не никто отменяет, а вот слишком большая этажность новых зданий будет запрещена. Губернатор Александр Дрозденко ратует за регион, по его словам, «неплотной и не многоэтажной застройки». Он утверждает, что новые нормы разработаны, исходя из единого подхода к градостроительству в области. Принципиальное требование – снижение максимальной плотности застройки с девяти до 6 тысяч квадратных метров на гектар.

«Мы жестко придерживаемся позиции, что Ленинградская область должна развиваться как регион неплотной и немногоэтажной застройки. Экспансии высотных домов от границ с Петербургом вглубь нашей территории не будет, – заявил Дрозденко. – Я уверен, что шесть тысяч квадратных метров на один гектар – это комфортная среда, которая позволяет сохранять зеленые зоны, размещать мало- и среднеэтажную застройку. Мне кажется, это соль всего, что содержится в нормативах и посыл бизнесу».

Глава региона считает, что в сельских поселениях необходимо уменьшить максимальную высоту новостроек с девяти до пяти этажей.

«Мы должны регулировать верхнюю планку, за которую не надо вылезать, но точно не устанавливаем нижнюю, ее можно менять на местах в зависимости от потребностей, – сказал он.

– Любой новый квадратный метр жилья влечет необходимость строить и содержать социальные объекты. Например, эксплуатация бассейна стоит 18 миллионов рублей ежегодно, а средней школы – десятки миллионов».

В новых правилах говорится и о расчетных показателях минимально допустимого уровня обеспеченности инфраструктурой и территориальной доступности жилых районов. Максимальная этажность домов в городских поселениях снижается с 16 до 12 этажей.

Кроме того, повышены нормы обеспеченности домов парковочными местами – с 440 до 500 машиномест на одну тысячу жителей. Местные нормативы для районов и городского округа разработаны по требованию федерального законодательства и утверждены в декабре минувшего года. Напомним, что это далеко не первая правка правил.

Еще два года назад застройщикам было предложено умерить свой пыл, и думать не только о квадратных метрах, но и об инфраструктуре.

Нельзя все застроить жильем

Председатель областного Комитета по архитектуре и градостроительству Евгений Домрачев отмечает, что новые правила действуют только для будущих проектов: разработанную и утвержденную документацию никто не отменит. «Нормы, которые прежде были рекомендательными, с прошлого года стали обязательными.

Поэтому разработаны новые местные и региональные нормативы, которые соответствуют единому подходу к градостроительству в Ленобласти», – пояснил он. «Максимальную высоту строящихся зданий определяет не только статус поселения, будь оно сельское или городское, но и плотность населения.

Например, двенадцатиэтажные дома можно строить только там, где на один гектар приходится больше 20 тысяч жителей», – уточняет зампред правительства области Михаил Москвин.

В реальности же происходит то, о чем еще несколько лет назад говорил бывший вице-губернатор по строительству, в ныне координатор «Национального объединения строителей» в СЗФО Георгий Богачев, многим запомнившийся своим отношением к «небоскребам».

Однажды вместе с журналистами оказавшись среди пугающего «частокола», он философски заметил: «Нельзя все застроить жильем», и добавил: «У нас нет задачи публично выпороть нарушителей, возводящих «небоскребы» в зонах малоэтажного строительства – пытаемся найти компромиссные решения, не нарушающие права жителей домов, находящихся в непосредственной близости к этим великим стройкам».

«Обидно, но в строительной сфере, пренебрегая мировым опытом, мы в очередной раз идем «своим путем», делая ставку на быстрое, доходное для застройщика, но не слишком качественное и комфортное для людей жилье. Между тем, в Германии, например, 82% новостроек, в Финляндии – 89%, а в Америке 83% возводят в малоэтажном формате – это одно двух или трехэтажные дома», – сказал он. В Ленобласти четыре года назад доля малоэтажек из общего числа выданных на строительство разрешений по площади составляла 8,6%, а по числу квартир – 6,4%, а прошлом, 2017 году – соответственно 6,6 и 5%.

«Что бы не говорили, а толку от новых градостроительных норм, на мой взгляд, нет, потому что граничащие с Петербургом микрорайоны объявляют себя городом, и нагроможденье высоток продолжается, а в сельской местности людей извлекают из ветхого жилья и спешно запихивают в дешевенькие пятиэтажки, причем вопрос о комфорте не стоит, – расстраивается житель Приозерского района Роман Антонов. – Элитное жилье небогатому жителю не по карману, и ничего принципиально нового не произойдет – так и будем жить ни в городе, ни в деревне, а ведь сельскому жителю очень важно иметь участок, огород. Выходит, что нормы – нормами, а люди – не в счет».

Для кого замигал «светофор»

«По плану развития региона, должен постепенно увеличиваться показатель обеспеченности населения жилплощадью, но в связи с новыми жесткими правилами, темпы застройки в регионе несомненно замедлятся, – прогнозирует депутат областного парламента Вадим Малык.

– Притом любой строитель вам скажет, что качественная малоэтажка с инфраструктурой стоит дороже, чем возведение на той же площади многоэтажки.

Тем не менее, я против небоскребов-скворечников – надо развивать именно малоэтажное строительство для того, чтобы сохранить привлекательность сельской местности, культурную идентичность села и, в частности, населения, в составе которого в ряде районов есть представители малых коренных народов».

Напомнив, что любой новый квадратный метр жилья диктует необходимость строить и содержать социальные объекты, депутат утверждает: «Надо правильно распределить нагрузку между регионом, застройщиком и местной властью – в частности, разгрузить муниципалитеты от непомерных затрат на инфраструктуру».

Власти, пытаясь решить проблему такого распределения разделили территорию региона поделена на три зоны с разными условиями работы для застройщиков: «красную» (наиболее проблемная, граничит с Петербургом), «желтую» и «зеленую».

Зоны диктуют жесткость требований к бизнесу в части финансирования объектов инфраструктуры. В «красной» зоне, с наиболее высокой плотностью застройки, бизнесу предстоит «от и до» оплачивать строительство социальных объектов.

Для «желтой» зоны предусмотрено 50-процентное финансирование со стороны Ленобласти, а в «зеленой» раскошелиться на это должен исключительно регион.

Что касается распределения полномочий по утверждению градостроительных планов, то на заседании областного парламента 31 января произошло небывалое: губернатор наложил вето на закон о передаче полномочия по одобрению градостроительных планов с регионального на муниципальный уровень.

«Появились сомнения, что мы сможем удержать ситуацию под контролем, – объяснил он. – При подготовке законопроекта мы рассчитывали, что будут внесены изменения в федеральное законодательство, в связи которыми градостроительные планы из документов нормативного характера стали бы только информационными.

Но этого не произошло, и у нас появились сомнения в том, что муниципалитеты смогут вносить в них изменения с учетом интереса районов и смежных территорий».

В настоящее время местные чиновники могут разрешить только строительство малоэтажных объектов, проектная документация которых не требует государственной экспертизы (торговые объекты до двух этажей, промышленные – площадью до 1500 кв метров и жилые дома не выше трех этажей).

В итоге принято решение о создании согласительной комиссии, состоящей из представителей Госстройнадзора, комитета по архитектуре и градостроительству, депутатов и общественности из районов с интенсивной застройкой. «Это наше внутреннее дело. Мы разберемся», – пообещал Дрозденко.

Не повторять печальный опыт Мурино и Кудрово предлагают сторонники ограничения этажности в Ленобласти. Они считают разумным уменьшить и плотность застройки для того, чтобы власти и девелоперы могли обеспечить создание комфортной среды для жителей. Основное преимущество региона – экология, поэтому конкуренция с городом должна быть связана с качеством, а не с себестоимостью квадратного метра.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *