долго и коротко
Львиную долю спроса на краткосрочную аренду апартаментов предъявляют индивидуальные туристы и организованные группы, а также корпоративные клиенты, размещающие своих сотрудников на время командировок, обучающих семинаров, конференций. «Особенности спроса зависят от локации, — комментирует Евгений Межевикин.
— Туристы могут рассматривать как спальные районы (это будет более доступный по цене вариант), так и локации рядом с историческим центром и популярными достопримечательностями.
Корпоративные клиенты, как правило, предпочитают комфортную удаленность от деловых или выставочных центров в зависимости от конкретной цели визита».
Пример влияния локации на особенности спроса для расположенного на Пулковском шоссе (то есть на пути из аэропорта в центр города) комплекса STATUS by SALUT! приводит Владимир Федоров: «Достаточно часто встречается пребывание полдня – это пассажиры ранних утренних рейсов (когда им необходимо быть в аэропорту в 4 часа утра, они заезжают в отель с вечера и непосредственно перед рейсом выезжают в аэропорт). Плюс добавляются пассажиры и члены экипажей, размещаемые в отеле в случае сбойных ситуаций, значительных задержек и переносов рейсов». 
2
аэропорт-отель STATUS by SALUT!
Впрочем, проекты сервисных апартаментов не зацикливаются только на спросе со стороны туристов. Помимо краткосрочной аренды развивается также предложение, ориентированное на длительное проживание.
апарт-отель Studio Moskovsky
В частности, активно растет сегмент долгосрочной корпоративной аренды, отмечает Карина Шальнова: «Большинство компаний предпочитают арендовать для своих сотрудников апартаменты, как на месяц, так и на более долгий период, предусматривающий в том числе переезд сотрудника в новый город вместе с семьей. Ведь апартаменты полностью меблированы, оборудованы для долгосрочного проживания и учитывают потребности как одного человека, так и семьи». По словам Карины Шальновой, проект STUDIO MOSKOVSKY ориентирован именно на корпоративную аренду и бизнес-туризм. При этом вне зависимости от срока аренды (краткосрочной или долгосрочной), взаимодействие с компанией, управляющей апарт-отелем, для корпоративных клиентов предпочтительнее, нежели общение с частными лицами, сдающими в аренду свою недвижимость, подчеркивает Карина Шальнова: «Это более цивилизованная модель, которая предусматривает не только наличие всех закрывающих документов, но и возможность размещения сотрудников в одном месте с качественным гостиничным сервисом». Также клиентами апарт-отелей, как показывает практика RBI PM, часто являются люди, которые ждут окончания строительства их собственной квартиры. 
инвест-отель Про.Молодость
Екатерина Запорожченко к аудитории, предъявляющей спрос на долгосрочную аренду апартаментов, относит молодых предпринимателей, топ-менеджеров, специалистов из других регионов, приехавших на длительное обучение, заинтересованных в съемном жилье повышенной комфортности.
«Для них формат апартаментов наиболее удобен – нет рисков внезапного выселения, как в обычных квартирах; есть возможность максимально делегировать решение бытовых вопросов сервисной службе и пользоваться дополнительными услугами.
А главное, в отличие от квартир, в апарт-отеле есть возможность арендовать недвижимость без залога и дополнительного агентского вознаграждения», — перечисляет Екатерина Запорожченко.
Генеральный директор отельного оператора PLG Екатерина Лисовская отдельно выделяет спрос на долгосрочное размещение в апартаментах со стороны студентов, которые ищут качественную альтернативу общежитиям или аренде квартир. «Один из ключевых сегментов нашего проекта Про.Молодость – большой студенческий кампус на 600 номеров. Мы ведем активные переговоры с вузами города и разрабатываем специальные программы», — рассказывает Екатерина Лисовская.
«По опыту наших коллег, юниты в апарт-отелях приобретаются для родственников – например, для пожилых родителей, которым нужны комфорт, безопасность и высокий уровень сервиса», — продолжает перечисление Константин Сторожев.
В свою очередь, Оксана Кравцова подчеркивает, что многие покупатели приобретают юниты для собственного использования. «Они осознали, что, проживая в комплексе апартаментов с гостиничным сервисом, можно концентрироваться на первостепенных целях – на семье, карьере, бизнесе, и не тратить время на уборку, готовку или другие повседневные задачи. Это особенно актуально, когда апартаменты построены в районе с развитой социальной, спортивной и развлекательной инфраструктурой», — рассуждает Оксана Кравцова. По ее словам, разработчики концепции апартаментов NEXT на Васильевском острове во многом ориентировались на европейские страны, в которых проживание в комплексах с гостиничными сервисами (в случае NEXT это уровень 4*) уже многие годы является нормой.
«Апартаменты приобретаются в собственность, которой инвестор может распоряжаться на свое усмотрение. Его нельзя заставить заключить договор с управляющей компанией. Многие действительно приобретает такую недвижимость для собственного проживания», — соглашается Екатерина Запорожченко.
А Владимир Федоров добавляет, что определенный потенциал имеют и проекты, ориентированные на проживание с требуемыми услугами (например, современная реинкарнация домов престарелых) или в формате «клуба по интересам» для представителей выделенных социальных или профессиональных групп.
комплекс апартаментов NEXT
Часто разный тип проживания комбинируется в рамках одного и того же проекта апартаментов.
«Мы стремимся к разведению потоков, — описывает применяемый подход Екатерина Лисовская. — Долгосрочные и краткосрочные резиденты расположены в разных частях здания и не пересекаются с остальными группами, благодаря грамотной логистике, которая была изначально спроектирована для этих целей».
Примерно такого же принципа придерживаются и в комплексе апарт-отелей VALO. «Мы сочетаем оба формата размещения – и кратко- и долгосрочную аренду, — рассказывает Константин Сторожев.
— Причем потоки гостей распределены следующим образом: центральные секции предназначены для краткосрочного пребывания, крайние – для долгосрочного.
Таким образом, гости, которые останавливаются в наших апартаментах на несколько дней, а также те, кто гостит в юнитах долго, почти не будут пересекаться».
В первом апарт-отеле Docklands отдают предпочтение тому или иному типу проживания в зависимости от времени года. «В высокий сезон приоритет отдается посуточной аренде, в месяцы спада туристической активности – долгосрочной», — поясняет Екатерина Запорожченко. По ее словам, за каждый из четырех месяцев высокого сезона 2019 года собственники видовых студий в Docklands зарабатывали от 60 до 105 тыс. рублей в месяц. При этом минимальная стоимость долгосрочной аренды студии в низкий сезон составляет 40 тыс. рублей в месяц, начальная ставка для высокого сезона может быть в 2-3 раза выше. 
«Сочетание долгосрочной и краткосрочной аренды на одном объекте позволяет значительно расширить рамки спроса и увеличить доход для инвестора, — поясняет Евгений Межевикин. — Однако, такой подход требует высокого уровня профессионализма со стороны управляющей компании: разные виды аренды предполагают различные подходы к организации сервиса, эксплуатации, маркетингу».
Три выгодных для инвестиций апарт-отеля Петербурга — МК Санкт-Петербург
Апарт-отели интересны равно покупателям и застройщикам. Даже девелоперы, традиционно возводящие прежде только жилые дома, обратили внимание на новинку рынка. Что же такое апарт-отель и действительно ли на нем можно заработать частному инвестору? «МК» в Питере» выбрал три ярких предложения на рынке Петербурга.
К выбору апарт-отеля для инвестирования подходить надо тщательно. Специалисты советуют обращать внимание на несколько важных моментов. Во-первых, крайне важна локация отеля. От этого зависит, будет ли он пользоваться спросом у гостей и, следовательно, принесет ли доход приобретенный в отеле номер.
Во-вторых, надо понимать, кому придётся управлять имуществом – самому инвестору или управляющей компании при отеле? Третий момент касается программ использования апартаментов. Предложения у девелоперов разные. Есть с гарантированным ежемесячным, но небольшим доходом.
А есть – с более высоким, но нестабильным доходом.
STUDIO MOSKOVSKY: КАМЕРНОСТЬ ДЛЯ БИЗНЕСМЕНОВ
Апарт-отель STUDIO MOSKOVSKY
Апарт-отель STUDIO MOSKOVSKY – первый подобный проект Группы RBI. Прежде девелопер специализировался на строительстве исключительно жилых комплексов, однако на месте компания не стоит.
Апарт-отель STUDIO MOSKOVSKY Группа RBI возводит на Заозерной улице. Это небольшой проект, состоящий всего из двух корпусов высотой до 13 этажей.
Номеров в отеле будет 357, что тоже считается сравнительно небольшим количеством.
Однако эксперты компании подчеркивают, что на рынке апартаментов камерность ценится не меньше, чем в жилой недвижимости, и доход от небольшого отеля может быть значительно выше, чем от огромного.
— Спрос и, как следствие, стоимость аренды выше у небольших отелей – поэтому их инвестору гарантирован в будущем стабильный доход, а значит, такое вложение точно окупится.
В крупных апарт-отелях-«тысячниках» управляющая компания не всегда может обеспечить 100-процентную заполняемость, и часть апартаментов может простаивать, а отель на 357 апартаментов заполнить намного проще, — рассказали «МК» в Питере» в Группе RBI.
При этом выбор апартаментов разнообразен. Они представлены в пяти различных вариациях в классификации «три звезды».
Апарт-отель STUDIO MOSKOVSKY
Расположен STUDIO MOSKOVSKY в пяти минутах пешей ходьбы от станции метро «Фрунзенская». К выбору местоположения девелопер подошел очень ответственно.
Дело в том, что основные постояльцы апарт-отелей – бизнесмены, которые ценят хорошую транспортную доступность и близость к деловому центру города.
Неподалеку от STUDIO MOSKOVSKY проходит одна из крупнейших магистралей города – Московский проспект, по которому, к слову, люди едут из аэропорта. У гостей отеля не будет проблем с тем, чтобы добраться и до вокзалов, бизнес-центров, Экспофорума…
Управление апарт-отелем предполагается отдать собственной компании RBI PM, созданной специально для этих целей.
— Фактически инвестору остается просто регулярно получать доход на карточку: не надо искать арендаторов, общаться с клиентами, заботиться об обслуживании апартамента.
Причем управляющая компания гарантирует определенный уровень дохода – не ниже 7% годовых, при любых обстоятельствах.
На рынке апарт-отелей могут заявлять и более высокие цифры доходности, но они редко гарантированы в реальности, — подчеркнули в Группе RBI.
YE’S MARATA: В ОКРУЖЕНИИ ИСТОРИЧЕСКИХ ЗДАНИЙ
Апарт-отель YE’S Marata
Еще один интересный инвестиционный продукт на рынке Петербурга – апарт-отель YE’S Marata, который Группа компаний «Пионер» построила на Социалистической улице.
Это многофункциональный комплекс апартаментов с торговой галереей, в центре Санкт-Петербурга, в семи минутах ходьбы от 4 станций метро «Лиговский проспект», «Владимирская», «Площадь Восстания» и «Звенигородская». В 500 метрах проходит крупнейшая городская «артерия» — Лиговский проспект.
Местоположение в историческом центре Петербурга делает апарт-отель YE’S Marata очень привлекательным для потенциальных инвесторов. Неподалеку от отеля – главная ресторанная улица города – улица Рубинштейна, привлекательная для туристов.
Отель размещается в одном 10-этажном здании. При этом количество номеров в нем превышает 1000, да еще у части апартаментов есть просторные террасы, а у других – уникальные виды из окон.
Разумеется, к услугам гостей отеля вся развитая инфраструктура Центрального района Петербурга.
Это один из немногих апарт-отелей города, при строительстве которого особое внимание уделили внешнему виду здания. Впрочем, местоположение, конечно, обязывает.
— Главная архитектурная задача проекта – органично и деликатно разместить здание апарт-отеля YE’S Marata в историческом контексте окружающей среды XIX – начала XX веков, — рассказали «МК» в Питере» в ГК «Пионер».
Апарт-отель YE’S Marata
Надо отметить, что Группа Компаний «Пионер» первыми на рынке Петербурга взялись за развитие сети апарт-отелей. К настоящему моменту у ГК «Пионер» — сеть из шести апарт-отелей в разных городах России и зарубежья (в партнерстве с местными компаниями). К слову, один из них, уже построенный апарт-отель YE’S, находится на улице Хошимина.
Управлять апартаментами отеля собственникам юнитов не придется. В отеле будет работать профессиональная команда управляющей компании YE’S. Отель YE’S Marata – не первый подобный проект ГК «Пионер». Как следствие, у девелопера есть хороший опыт управления апартаментами. Поиск арендатора УК производит самостоятельно, она же осуществляет полное технологическое обслуживание апартамента.
— Управляющую компанию YE’S создавали специально для управления апарт-отелями сети YE’S.
Компания является одной из первых российских специализированных УК в сегменте апартаментов, обладает опытом работы на рынке более 5 лет и собственными техническими и операционными стандартами, которые сочетают высокие международные требования и специфику сегмента апарт-отелей в России. Сотрудники управляющей компании YE’S имеют многолетний опыт работы в гостиницах ведущих международных операторов, — подчеркивают в ГК «Пионер».
VALO: ЛОКАЛЬНЫЙ ДЕЛОВОЙ ЦЕНТР
Комплекс апарт-отелей VALO
Комплекс апарт-отелей VALO (Valo Hotel City) – один из крупнейших проектов апартаментов в Петербурге. Общее количество юнитов в комплексе превысит 3500. Пять корпусов высотой до 18 этажей компания «ГАЛС» строит во Фрунзенском районе города прямо напротив станции метро «Бухарестская».
При этом апарт-комплекс равно удален и от исторического центра Петербурга (20 минут до Невского проспекта и всех вокзалов на метро), и от аэропорта «Пулково» (25 минут на авто).
Специалисты полагают, что эта локация имеет высокий потенциал для того, чтобы стать локальным деловым центром города.
Интересно, что генеральным подрядчиком двух, уже сданных, очередей апарт-комплекса стал финский YIT. Третью очередь проекта реализует опытный застройщик в сфере гостиничного бизнеса сербская компания TMG Group. Она возводила многие известные гостиницы, в том числе строила в Петербурге отели «Сокос» и Парклейн»
— Valo Hotel City — это именно гостиничный комплекс, — подчеркивают в компании «ГАЛС». — И покупающие здесь юниты люди приобретают не квадратные метры, а долю в гостиничном бизнесе.
Комплекс апарт-отелей VALO
Каждый из пяти корпусов апарт-комплекса будет иметь свой собственный формат. Первые две очереди – это трёхзвёздочная гостиница. Во третьей очереди Valo Hotel City откроется четырёхзвёздочной отель международного класса Mercure сети Accor Hotels. К слову, это первый в России случай, когда участие в международном бизнесе такого уровня станет доступным для частного инвестора.
Отдельно стоит сказать об общественных зонах гостиниц. Как рассказали в компании «ГАЛС», гостям отелей будет доступна полная инфраструктура, в том числе и деловая.
— Во встроенных коммерческих помещениях разместятся рестораны полного цикла, фитнес-клуб с бассейном и SPA, просторные лобби, большой конференц-центр, коворкинг с лекторием и мультимедийным залом.
Современное оборудование позволит провести business-event любого формата – презентовать стратегию компании на большом экране, провести конференц-колл с высоким качеством связи или устроить многочасовой brainstorm по проекту, — рассказывают «МК» в Питере» в компании «ГАЛС».
Управление гостиницей и поиск клиентов частный инвестор сможет делегировать профессионалам. В Valo Hotel City все обслуживающие работы берет на себя собственная профессиональная компания девелопера «Вало Сервис». У нее, отмечают эксперты, 20-летний опыт управления гостиницами и высокие показатели достижения доходности.
Проектные декларации: STUDIO MOSKOVSKY, YE’S Marata, Valo Hotel City
5 исторических зданий в Санкт-Петербурге могут сделать гостиницами «три звезды»
Правительство Петербурга предложило инвесторам реконструировать исторические здания, находящиеся в собственности города, под гостиницы категории «три звезды» в рамках механизма концессионного соглашения.
Схема предполагает, что на всем протяжении соглашения объект будет оставаться в городской собственности. Смольный уже готов предоставить частным компаниям пять подобных объектов для создания отелей.
Эксперты отмечают, что строительство гостиниц в исторических локациях интересно инвесторам при концессии свыше 40 лет. Но добавляют, что потенциал каждого конкретного проекта будет зависеть от локации.
Наб. реки Мойки, 26
Правительство Петербурга предложило инвесторам реконструировать исторические здания, находящиеся в собственности города, под гостиницы категории «три звезды» в рамках механизма концессионного соглашения.
Схема предполагает, что на всем протяжении соглашения объект будет оставаться в городской собственности. Смольный уже готов предоставить частным компаниям пять подобных объектов для создания отелей.
Эксперты отмечают, что строительство гостиниц в исторических локациях интересно инвесторам при концессии свыше 40 лет. Но добавляют, что потенциал каждого конкретного проекта будет зависеть от локации.
Вознесенский пр., 36
Смольный предлагает использовать механизм концессионного соглашения при реконструкции исторических зданий в центре города для создания гостиничной инфраструктуры. С такой инициативой на заседании Совета по инвестициям при губернаторе Петербурга выступила председатель комитета по инвестициям Ирина Бабюк.
По ее словам, с начала текущего года в Петербурге заработали преференции для инвесторов при предоставлении земли для строительства гостиниц. Но по Земельному кодексу здание под реконструкцию и создание отеля инвестор может получить только в рамках проведения торгов.
Однако госпожа Бабюк считает, что целесообразно использовать в данном случае именно механизм концессии. По словам Ирины Бабюк, такое соглашение может быть заключено сроком от 10 до 49 лет и при необходимости продлено, при этом оно имеет ряд преимуществ как для города, так и для инвестора.
Для Петербурга выгода очевидна: здание остается в собственности города на протяжении всего действия соглашения, его функциональное назначение не меняется, а вся реконструкция проводится полностью за счет инвестора. Также при эксплуатации объекта в бюджет Петербурга будут регулярно поступать концессионные платежи.
Инвесторы же уменьшают затраты на начальном этапе реализации проекта, так как им не нужно предоставлять инвестиционный платеж. Кроме того, значительный срок концессии дает возможность привлечь долгосрочное финансирование в проект, подчеркнула Ирина Бабюк.
Она добавила, что одним из вариантов заключения концессии является частная инициатива со стороны инвестора. Но если появится несколько компаний-интересантов, то будут проводиться торги.
Каменноостровский пр., 58-60
Губернатор Петербурга Георгий Полтавченко и члены Совета по инвестициям использование данной схемы одобрили. В настоящее время Смольный сформировал перечень из пяти объектов недвижимости, которые готов передать инвесторам в рамках концессионного соглашения: на набережной реки Мойки, 26, литеры А, Б, Г (площадь земельного участка — 2,465 тыс. кв.
м); в Большом Казачьем переулке, 10; на Вознесенском проспекте, 36, литера А (площадь земельного участка — 2,929 тыс. кв. м, общая площадь здания — 7,352 тыс. кв. м); на Каменноостровском проспекте, 58-60, литера А (площадь земельного участка — 8,294 тыс. кв. м, общая площадь зданий — 7,866 тыс. кв. м) и на Среднем пр., В.О.
, 40, литера А (площадь земельного участка — 1,5 тыс. кв. м).
Средний пр., В. О., 40
Евгения Тучкова, заместитель директора департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт-Петербурге, уверена, что строительство гостиниц в исторических локациях будет интересно инвесторам при концессии свыше 40 лет. «Подобная схема достаточно интересна, так как практически не имеет так называемого «входа в проект».
Сложности могут заключаться в обосновании перед городом финансовой модели своего проекта и тем самым — в обосновании необходимого срока концессии», — считает госпожа Тучкова. По ее мнению, выгода от такого проекта зависит от конкретного объекта.
«Например, локация набережной Мойки, с нашей точки зрения, наиболее интересна, поскольку попадает в зону влияния Дворцовой площади, где отмечается высокая концентрация платежеспособного спроса за счет гостей отелей высокого ценового сегмента.
Остальные локации не являются такими однозначными, поскольку требуют дополнительного анализа, определения классности и номерного фонда, которые будут там востребованы», — рассуждает Евгения Тучкова.
Большой Казачий переулок, 10 Фото С. Тимофеева
Татьяна Веллер, руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL, отмечает, что сегмент «три звезды» в Петербурге является интересным для инвесторов, тем не менее инвестиционный потенциал конкретного проекта зависит от локации, а также от состояния, размера и пригодности здания для размещения гостиничного объекта. «Инвестор оценивает проект с точки зрения его совокупного бюджета и сроков возврата вложений, и в рамках данной схемы интерес к площадкам будет зависеть от суммы концессионных платежей и объема средств, которые потребуется потратить на реконструкцию объектов», — заключила эксперт.
Лидия Горборукова, Алина Третьякова
Источник
В петербурге объект наследия реконструируют под гостиницу
Трехзвездный отель разместится в «Особняке В. И. Турчаниновой» в исторической части Васильевского острова.
Смольный одобрил предоставление ООО «Центр АТР-Сайгон» земельного участка по адресу: Средний проспект В.О., д. 40.
На нем размещается объект культурного наследия регионального значения «Особняк В. И. Турчаниновой». Инвестор планирует реконструировать его под гостиницу класса «три звезды» с номерным фондом не менее 100 номеров. Срок реализации инвестпроекта — 55 месяцев, договор аренды участка заключается на 43 года с момента подписания концессионного соглашения.
«Договор о реконструкции и эксплуатации здания был подписан в 2018 году между Санкт-Петербургом и ООО „Центр АТР-Сайгон“ в рамках Петербургского международного экономического форума. Ранее компания выиграла конкурс на право заключить концессионное соглашение», — сообщил председатель комитета по инвестициям Роман Голованов.
По его мнению, приспособление объекта наследия под современное использование позволит спасти от разрушения замечательный петербургский особняк и создать в Петербурге так необходимую городу туристическую инфраструктуру.
Особняк находится в трех минутах пешком от станции метро «Василеостровская», что обеспечивает прекрасную доступность до гостиницы. Объект пребывает в ветхом состоянии, с 2012 года здание не эксплуатируется. В настоящее время его фасад затянут тканью в целях обеспечения безопасности пешеходов.
«Особняк В. И. Турчаниновой» на Васильевском острове решением КГИОП обрел статус памятника регионального значения летом 2018 года. Особняк, решенный в формах историзма, представляет собой интересный образец жилой постройки последней трети XIX века.
Лицевой фасад сохранил композицию, полученную при перестройке в 1850-х годах по проекту архитектора И. И. Цима. В некоторых интерьерах сохранились штукатурные плафоны, внутридомовые дверные дубовые заполнения.
Парадная лестница сохранила историческую отделку.
В последнее время КГИОП ведет большую работу по переводу выявленных объектов наследия в категорию памятников регионального значения. Так, соответствующий статус был предоставлен двум жилым домам Ленсовета на Московском проспекте. Чуть ранее его получило здание богадельни цесаревича Николая на улице Смольного, 2. То же относится и к зданию богадельни имени Т. С. Полежаевой в Новой Деревне.
Обсудить эту и другие городские новости вы можете в группах интернет-газеты «Карповка» в сети «ВКонтакте», в «Телеграме» и Твиттере.
Петербургские власти предложили 5 зданий для реконструкции под гостиницы по концессии
Комитет по инвестициям Санкт-Петербурга определил первые 5 зданий, которые власти города намерены отдать инвесторам под реконструкцию для создания гостиниц на условиях концессионного соглашения сроком на 49 лет, сообщает ТАСС.
Ранее на заседании инвестсовета было одобрено предложение использовать данную схему для реконструкции исторических зданий и улучшения туристической привлекательности города.
Как пояснили в комитете по инновациям, здание на набережной Мойки, 26 (старинное здание в стиле классицизм рядом с Петербургской капеллой и музеем-квартирой Пушкина, не является памятником — прим. ред.) ранее уже передавалось компании-инвестору «Санкт-Петербург девелопмент лтд корп.
» под создание отеля, но спустя время договор был расторгнут. Доходный дом в Большом Казачьем переулке был построен в 1906-1907 годах и в настоящий момент находится в аварийном состоянии. Дом 58-60 конца XIX века по Каменностровскому проспекту на Петроградской стороне объединяет в себе дом А. Е.
Вяземского и усадьбу Э. Игеля, ранее данный участок был отдан «Группе «ЛСР», но позже инвестиционный договор был отменен.
Под реконструкцию также предлагаются двухэтажное нежилое здание на Среднем проспекте и расселенный многоквартирный дом номер 36 на Вознесенском проспекте — оба в исторической части Петербурга.
Как отметила на заседании инвестсовета председатель комитета по инвестициям Ирина Бабюк, концессионное соглашение дает возможность сохранить здания в собственности Санкт-Петербурга, а к каждому зданию прописать индивидуальные параметры соглашения, включая функционал и проект реконструкции.
При этом она подчеркнула, что для города — это возможность реконструкции исторических зданий без использования бюджетных средств. Бабюк сообщила, что по каждому объекту будет вестись индивидуальная работа с инвестором, а в случае интереса нескольких компаний будет проведен конкурс.
Детали проектов по данным объектам пока не определены.
Как ранее сообщал ТАСС, власти Санкт-Петербурга намерены отдавать исторические здания инвесторам под реконструкцию для создания гостиниц на условиях концессионного соглашения сроком на 49 лет. Ранее в Петербурге был принят закон для признания проектов с инвестициями от 1,5 млрд рублей в гостиничной сфере стратегическими.
В настоящее время в комитете по инвестициям сформирован список из земельных участков и конкретных объектов для реконструкции, которые будут переданы инвесторам в рамках проекта по созданию гостиниц 3-4 звезд на льготных инвестусловиях.
В настоящее время в Петербурге гостиничная инфраструктура насчитывает 717 средств размещения на 30,5 тыс. номеров.
Гостиницы к мундиалю раздадут в концессию
Городские власти предложили ввести механизм концессионного соглашения при реконструкции исторических зданий в центре города для создания гостиничной инфраструктуры.
Об этой инициативе накануне на заседании совета по инвестициям сказала глава комитета по инвестициям Ирина Бабюк. Она напомнила, что с начала года в городе заработали преференции для инвесторов при предоставлении земли для строительства гостиниц.
Но по Земельному кодексу РФ здание под реконструкцию и создание отеля инвестор может получить только в рамках проведения торгов.
Городские власти предложили ввести механизм концессионного соглашения при реконструкции исторических зданий в центре города для создания гостиничной инфраструктуры.
Ирина Бабюк полагает, что в этой ситуации целесообразно использовать именно механизм концессионных соглашений. Такие соглашения могут заключаться сроком от 10 до 49 лет и при необходимости продлеваться.
Концессия, как полагают в инвестиционном блоке, имеет ряд преимуществ как для города, так и для инвестора.
Что касается городской выгоды, то здание остается в собственности города на протяжении всего действия соглашения (и по истечению срока соглашения), его функциональное назначение должно быть сохранено, реконструкция проводится полностью за счет инвестора.
По словам чиновницы, финансовое участие города в концессии пока не предусмотрено, бюджет должен будет заплатить инвестору только в том случае, если власти пересмотрят планы на использование этой недвижимости. В течение всего срока эксплуатации город будет получать концессионный платеж.
При этом инвесторы сокращают затраты на начальном этапе реализации проекта, так как им не нужно предоставлять инвестиционный платеж. Кроме того, значительный срок концессии дает возможность привлечь в проект долгосрочное финансирование, подчеркнула Ирина Бабюк.
Концессионные соглашения планируется заключать на основе частной инициативы со стороны инвестора, но если на объект обнаружатся и другие претенденты, город разыграет лоты на торгах.
Отметим, что существенное упрощение (и удешевление) работы инвестора с историческими зданиями в городском центре — не что иное, как попытка городских властей угнаться за жесткими требованиями FIFA к гостиничному фонду к ЧМ-2018. Пока в этой гонке город отнюдь не в пелотоне.
Еще весной 2016 года глава комитета по экономической политике и стратегическому планированию Елена Ульянова рассказывала, что объем вложений в гостиничную сферу Петербурга в 2015 году сократился на 55% в сравнении с 2014 годом.
А по данным комитета по туризму, в городе работает всего 533 гостиницы с номерным фондом в 30 тысяч комнат.
Существенное упрощение (и удешевление) работы инвестора с историческими зданиями в городском центре — не что иное, как попытка городских властей угнаться за жесткими требованиями FIFA к гостиничному фонду к ЧМ-2018.
У аналитиков цифры куда скромнее. По данным экспертов IPG.Estate, по итогам первого полугодия 2016 года общий номерной фонд качественных гостиниц Петербурга достиг 17,6 тысячи номеров. В первом полугодии 2016 года на рынок было выведено всего 5 гостиничных проектов, суммарной номерной емкостью в 566 номеров.
«Уровень ввода качественных гостиниц постепенно достигает рекордных показателей, зафиксированных в 2008 — 2010 годах, что обусловлено приближающимся чемпионатом мира по футболу», — отмечают эксперты. При этом целевая группа отелей «3 звезды» занимают лишь 32% рынка.
По словам экспертов, до конца 2016 года прогнозируется ввод еще трех отелей — и к началу 2017 года суммарный объем городского номерного фонда достигнет показателя 18,5 тысячи номеров.
Сначала Смольный придумал как стимулировать отельеров финансово: инвесторам трехзвездочных отелей, которые планируют с 1 января 2016 года по 31 декабря 2020 года вложить в строительство объекта не менее 100 млн рублей и создать отель на 50 номеров, были предложены каникулы от налога на имущество.
В начале 2016 года инвесторам были предложены и конкретные площадки для приложения труда. Комитет по инвестициям сформировал перечень из шести земельных участков и десяти объектов недвижимости под реконструкцию для пополнения номерного фонда трехзвездочных гостиниц.
Полный список прессе тогда не дали, обнародовав лишь несколько адресов: это участок на Малом проспекте (севернее дома 41, литера А по Малому проспекту В.О., площадь 1,7 тысячи кв.
м), пятно на Расстанной улице, Товарищеский проспект, участки 17 и 19 (северо-западнее дома 38, литера Б, площадью 4 и 7 тысяч кв. м).
Комитет по инвестициям сформировал перечень из шести земельных участков и десяти объектов недвижимости под реконструкцию для пополнения номерного фонда трехзвездочных гостиниц.
Эти объекты планировалось выносить на торги Фонда имущества либо же предоставлять целевым назначением, если предложенный инвестором проект признают стратегическим, что для проекта отеля «3 звезды» малореально из-за минимального порога инвестиций в 1,5 млрд рублей.
Впрочем, инициативы со стороны бизнеса так и не последовало, ни один гостиничный проект на предложенных участках так и не стартовал (в календаре Фонда — только один участок на Товарищеском проспекте), и теперь часть этих пятен и зданий будет предложено бизнесу уже по новой схеме. «Общественный контроль» присмотрелся к тому, что Смольный может предложить инвестору.
Первый и самый привлекательный участок, на котором частному капиталу предлагают построить гостиницу по концессии, находится на Мойке, 26, рядом с пятизвездочным отелем Kempinski и Академической капеллой.
В 2010 году инвестор, Saint Petersburg Development, получил здание площадью 4 тысячи кв. м в обход торгов за 146 млн рублей (за что Смольный долго получал предписания УФАС).
Здание, не имеющее охранного статуса, надлежало реконструировать за четыре года, но инвестор так и не приступил к строительным работам. В феврале 2015 года Смольный отказался от проекта реконструкции здания.
Правительство отменило соответствующее постановление, а суд признал ничтожным договор КУГИ с компанией. Последнее время здание не используется, а в феврале 2016 года в здании загорелся мусор на площади 50 кв. м. Пожару был присвоен высокий ранг опасности.
Под гостиницу комитет по инвестициям предлагает переделать и выявленный объект культурного наследия, особняк В.И. Турчаниновой на Среднем проспекте Васильевского острова, 40, построенный в начале XIX века.
С остальными лотами из списка бизнесу придется сложнее: они имеют охранный статус и находятся в зоне регулируемой застройки. Так, инвесторам предложат заброшенное аварийное здание 1906 года постройки авторства Михаила Серова в Большом Казачьем переулке, 10.
Еще в 2001 году право на реконструкцию четырехэтажного здания получило ООО «Вега».
Работы должны были быть завершены до 2005 года, потом срок перенесли на 2009-й, но впоследствии из-за неисполнения обязательств контракт был расторгнут — и объект с 2013 года болтается в списках «на продажу» Фонда имущества.
Под гостиницу комитет по инвестициям предлагает переделать и выявленный объект культурного наследия, особняк В.И. Турчаниновой на Среднем проспекте Васильевского острова, 40, построенный в начале XIX века.
До 2012 года там располагался колледж радиоэлектронного приборостроения, а затем двухэтажное здание было передано в безвозмездное пользование Главному следственному управлению Следственного комитета РФ. Но ГСУ здание решило не использовать, охранное обязательство от КГИОП не получило и работы по реставрации не провело.
В управлении отмечали, что «в силу объективных причин решается вопрос о возврате его в ведение города». Отметим, что марте 2016 года в здании был пожар, часть конструктивных элементов похитили, здание находится в обветшалом состоянии.
А вот признанный статус аварийного бывшего жилого дома на Вознесенском, 36 сыграет инвестору на руку — будущий концессионер может получить разрешение на частичную разборку и реконструкцию здания. Оно было построено в 1860 году и является региональным памятником «Дом Челищева» (дом М.В. Кольбе).
Под гостиницу комитет по инвестициям предлагает переделать и выявленный объект культурного наследия, особняк В.И. Турчаниновой на Среднем проспекте Васильевского острова, 40, построенный в начале XIX века.
Самый внушительный по площади объект — особняк Эрнеста Игеля XIX века на Каменноостровском проспекте, 58 — 60. Здесь инвестору предложен комплекс зданий на 7,8 тысячи кв. м. В 2008 году реставрировать и реконструировать этот объект, вложив полмиллиарда рублей, собиралось ООО «Гуманитарный центр “Юна”», принадлежащее «Группе ЛСР».
В рамках инвестиционного проекта должны были снести одноэтажный корпус, не отнесенный к историческим постройкам. Компания планировала к 2010 году построить здесь новый отель и бизнес-центр.
Она даже разработала проект плана проведения работ, согласовала его с КГИОП и остальными заинтересованными органами власти, получила разрешение на строительство.
В 2010-м компания представил публике эскиз застройки, который был разнесен в пух и прах градозащитниками. Но дальше рендеров дело не пошло.
В феврале 2015 года Смольный даже продлил «Группе ЛСР» срок инвестсоглашения на реконструкцию до 2017 года, но желания работать над полуразвалившемся зданием не было уже у самого инвестора.
Как рассказали «Общественному контролю» в холдинге, отказ от проекта обусловлен тем, что инвестиционным договором, заключенным в 2009 году, не был определен правовой статус результата инвестиций.
Добиться внесения в договор соответствующих изменений не удалось, в связи с чем было принято решение отказаться от данного проекта. «По завершению реконструкции мы не смогли бы получить реконструируемое здание в собственность», — объяснил представитель компании. Таким образом, причиной отказа от проекта стало как раз то нововведение, которое пропагандирует Смольный в рамках концессионных соглашений.
Впрочем, по мнению экспертов, отсутствие прав на объект — не всегда минус для инвестора. «Отсутствие частной собственности на объект соглашения не должно быть критичным для инвестора.
По концессиям инвестор достигает окупаемости за счет длительного срока эксплуатации объекта; в такой модели собственность на объект не требуется.
Однако, если будет принято решение о приватизации объекта соглашения, инвестор при определенных условиях будет обладать преимущественным правом на выкуп объекта», — объясняет юрист практики по инфраструктуре и ГЧП адвокатского бюро «Качкин и партнеры» Лусине Арутюнян.
По ее словам, концессия имеет значительные плюсы для инвестора — это распределение рисков с городом, что особенно актуально для проектов в отношении объектов культурного наследия, длительный срок действия соглашения, кроме того, инвестор получает страховку от рисков при изменении законодательства.
Инвесторы в 2020 году вложат 10 млрд рублей в строительство шести гостиниц в Петербурге
САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, 8 мая. /ТАСС/. Инвесторы планируют в 2020 году построить в Петербурге шесть гостиниц в общей сложности на более 1 тыс. номеров. Об этом ТАСС сообщили в пресс-службе городского комитета по инвестициям.
«В соответствии с информацией инвесторов, в 2020 году запланировано осуществить ввод в эксплуатацию шести гостиниц, общий объем инвестиций по данным объектам — порядка 10 млрд рублей, объем номерного фонда — более 1 тыс. номеров», — отметила представитель пресс-службы.
По ее словам, на сопровождении в комитете по инвестициям и СПб ГБУ «Управление инвестиций» на данный момент находятся 19 проектов по созданию объектов гостиничной инфраструктуры с разным сроком ввода.
Заявленный объем инвестиций на их реализацию — более 47 млрд рублей, общий номерной фонд — около 8,5 тыс. номеров. По данным комитета по развитию туризма в Петербурге, в 2019 году общий номерной фонд в городе превысил 45 тыс.
номеров, из которых большая часть — малые средства размещения с номерным фондом менее 50 номеров.
Ситуация в гостиничной сфере Петербурга
Тем временем аналитики и участники рынка отмечают, что сейчас ввиду ограничений, вызванных пандемией нового коронавируса, в отрасли сложилась непростая ситуация.
«В настоящее время условно можно разделить отели на две категории: те, которые полностью приостановили деятельность и ждут, когда снимутся ограничения на передвижение, и те, которые не закрывались, ведут прием, но у них [число] гостей на минимальном уровне», — сказал ТАСС директор представительства Федерации рестораторов и отельеров в Санкт-Петербурге Александр Марков.
По его словам, на рынке сейчас есть лишь небольшая доля объектов, где предлагают номера в качестве места для самоизоляции: «Были такие предложения и для пожилых людей, и для тех, кому, например, просто нужно работать удаленно, но это не массовая история». Многие гостиницы пользуются возникшей паузой для того, чтобы привести в порядок номерной фонд, сделать какие-то плановые строительные и ремонтные работы, провести аудит номеров, добавил он.
Отельер, владелец управляющей компании HotelKit и руководитель «Лиги малых отелей, хостелов и туристического жилья» по Северо-Западному федеральному округу Алена Енова привела свои оценки загруженности отелей.
«Загрузка в майские праздники обычно стремится к 100%, сейчас рынок заполнен примерно таким образом: большие отели — на 7-15%, такого не существовало никогда, а малые средства размещения в среднем — от 10 до 30%», — сказала она ТАСС, добавив, что средняя загрузка по городу составляет сейчас не более 30%, то есть на 70% меньше, чем обычно.
Эксперт пояснила, что уровень «выживаемости» у малых средств размещения обычно соответствует заполняемости в 30-40% у малых средств размещения и около 25% у крупных отелей. «Все очень сильно сейчас «упали» и многие работают в минус», — отметила она.
При этом, по данным консалтинговой компании JLL, в Санкт-Петербурге средневзвешенная загрузка международных брендированных гостиниц в первом квартале 2020 года составила 38%, что на 13% ниже аналогичного показателя 2019 года (44%). «Третий и четвертый квартала будут характеризоваться постепенным восстановлением спроса.
Роспотребнадзор предложил свое видение по снятию ограничений, в соответствии с которым все гостиницы и организации общепита смогут вернуться к прежнему режиму работы только в рамках третьего этапа», — рассказала ТАСС руководитель отдела гостиничного бизнеса JLL Яна Уханова, добавив, что наступление третьего этапа прогнозировать «крайне сложно».
Нужна поддержка
По словам Маркова, сейчас все профессиональное сообщество озадачено вопросами о сроках снятия ограничений и о переориентировании турпотока в условиях, когда на протяжении длительного времени не будет иностранных туристов, они ранее составляли существенную долю гостей. В отрасли исходят из того, что внутренний поток начнет восстанавливаться раньше, чем международный, считает он.
Также одной из самых обсуждаемых тем являются меры поддержки. «Понятно, без программ поддержки отрасли будет не выжить — потери очень большие», — сказал он.
Вместе с тем, по его оценке, если в случае с пандемией говорится о скором приближении пика заболеваемости, то для индустрии гостеприимства «кризис только начинается».
С учетом накопленных отсроченных платежей и падения оборота почти до нулевых значений после снятия ограничений восстановление и денежного, и туристического потоков будет идти очень медленно, полагает Марков.
Пока игроки рынка ожидают восстановления спроса, власти и регуляторы стараются им помочь.
Например, управление Федеральной антимонопольной службы (ФАС) по Санкт-Петербургу обратилось к ресурсоснабжающим предприятиям и властям города с предложением отказаться от начисления пени и штрафных санкций в виде отключения от коммунальных услуг в отношении предприятий гостиничной отрасли в период пандемии.
Поводом для обращения стало письмо, поступившее в управление антимонопольного органа от представителей рынка гостиничных услуг Санкт-Петербурга, в котором они отмечают резкое падение спроса на их услуги в период угрозы распространения новой коронавирусной инфекции, что привело к невозможности полной и своевременной оплаты коммунальных платежей, сообщают в пресс-службе УФАС.