Новый закон, призванный защитить дольщиков от проблем с застройщиками, взбудоражил умы общественности. В документе прописано большинство тонкостей и нюансов взаимного сотрудничества покупателей и строительных организаций, рассмотрены разные варианты развития событий.
Вот только покупатели до сих пор сомневаются в надежности закона, приводя в пример всем известную поговорку: «Гладко было на бумаге, да забыли про овраги, а по ним ходить».
В этой статье мы постараемся подробно рассмотреть одну из важных составляющих нового закона – взносы застройщиков в Фонд защиты дольщиков.
Неприятные новости
В соответствии с новым законом, застройщик обязан внести в Фонд дольщиков сумму, равную не менее чем 10% от стоимости новостройки – конечная (но предполагаемая) сумма указывается в проектной документации. Затея показалась неплохой – так застройщик покажет серьезность своих намерений и финансовую состоятельность. Эта же часть закона оградит от работы некоторую часть строительных организаций:
- у кого недостаточно финансов;
- у кого нет успешно завершенных проектов;
- у кого плохая репутация.
Такие организации просто не получат разрешение на кредит от банка. Соответственно, своих средств на постройку дома не хватит, и застройщик уйдет с рынка первичной недвижимости.
Сумма, предоставленная в Фонд защиты дольщиков, должна относиться к прибыли – эти деньги не должны затрагивать расходы на оплату работы, материалов и других важных вещей.
С другой стороны, резко возросший тариф на взнос может существенно пошатнуть благополучные организации – вырвать из оборота несколько миллионов рублей не так-то просто.
Тем более, что у большинства надежных застройщиков есть незавершенные проекты, в которые также требуется вкладывать деньги. Сложная ситуация, с какой стороны не посмотри – исчезновение небольших компаний-застройщиков способно спровоцировать увеличение цен на квартиры в новостройках.
И «на закуску» еще одна не самая приятная новость – большинство экспертов сходятся во мнении, что любые взносы, кроме стопроцентных, не защитят дольщиков от недостроя.
У Фонда просто физически не хватит денег, чтобы обеспечить всех пострадавших жильем или выплатить равные по размеру компенсации.
Вносить в Фонд сто процентов от суммы строительства ни один застройщик не станет, к тому же вполне допустимо, если плановая сумма будет отличаться от итоговой (на законных основаниях, конечно).
В каком-то смысле закон действительно сработал – дольщики начали чувствовать себя спокойнее. Они ведь знают, что их деньги будут заморожены на эскроу-счетах, и никуда оттуда не денутся, пока застройщик не отдаст ключи от квартиры.
Но со стороны строительных организаций ситуация выглядит не столь радужно – перспектива постоянно работать «в кредит» устроит не каждого.
Представители государственной власти понимают, что за один день невозможно взять и поменять отлаженных механизм работы, поэтому у застройщиков есть еще время, чтобы разобраться в ситуации и найти из нее выход.
Страхование
В представлениях чиновников принцип страхования дольщиков выглядел великолепно. Но мечты разбились о суровую реальность – первый же бухгалтерский отчет Фонда защиты дольщиков показам многомиллионные убытки.
Организация была создана 15 декабря 2016-го года, отчетность предоставлялась с момента открытия по 31 декабря 2017-го года. К новогодним праздникам в Фонд перечислили примерно 95 миллионов рублей, из которых на страховые взносы застройщиков пришлось всего 84 с лишним миллиона.
В том же отчете указано, что чистые убытки компании составили свыше 493 миллионов рублей. Затея оказалась бессмысленной.
Любой принцип страхования застройщиков – предприятие весьма сомнительное.
Если, к примеру, возможно рассчитать примерный тариф для страхования от пожаров, так как их число хоть и колеблется, но остается примерно одинаковым каждый год, то предсказать системные риски просто невозможно.
И место, куда застройщики будут уплачивать взносы, роли вовсе не играет, при любом раскладе это будет работа в убыток. Новые законы и принципы не смогут гарантировать даже абсолютно честным застройщикам устойчивость на рынке недвижимости, от разорения не застрахуешься.
Для наглядности можно взять пример – Агентство страхования вкладов. Предприятие уже давно приносит только убытки. Организация работает исключительно за счет финансирования из государства, то есть Центробанк регулярно выдает Агентству кредиты.
И это при том, что на каждого застрахованного там приходится всего 1,4 миллиона рублей, а Фонд защиты дольщиков установил количество выплат на каждого обманутого дольщика в размере до 10 миллионов. Разница существенна.
Финансовые эксперты считают, увеличение суммы взноса положительных результатов не даст, но приведет к проблемам, которые испортят ситуацию на первичном рынке недвижимости России.
Факт – на покупателей часть взносов Фонд переложить не сможет. Просто потому, что платежеспособность основной массы населения России весьма ограничена. Москва считается самым богатым городом России, но и там пользуются наибольшим спросом недорогие квартиры, часто – за МКАДом.
Поэтому увеличенные тарифы спровоцируют сокращение относительно благополучных застройщиков – в регионах многие строительные организации и без того балансируют на грани рентабельности. Если у застройщика нет других источников дохода, то вероятность разориться возрастает в несколько раз.
Это, в свою очередь, ведет к росту безработицы.
Подведем итоги
Сам 214-ый ФЗ – идея хорошая. Дольщики действительно нуждаются в дополнительной защите, старые принципы работы безнадежно устарели. Только проверенные банки получат аккредитацию на работу с эскроу-счетами, только действительно финансово устойчивые застройщики останутся на рынке.
Это действительно поспособствует сокращению нечестных сделок. Стоит признать, что если застройщик решит смухлевать и вытянуть с покупателя лишние деньги, то способ найдется всегда.
А честным застройщикам это ни к чему, их кристально чистая репутация говорит сама за себя, принцип «сарафанного радио» никто не отменял.
Дыры в бюджете страхователей появляются даже если один застройщик выходит из «игры», острее всего это ощущается в регионах. И до тех пор, пока взнос в страховые фонды не составит 100 процентов от договора долевого участия, говорить о полной защите дольщиков бессмысленно.
На такой шаг не готовы идти ни застройщики, ни страхователи, ни финансовые организации – большинству строительных организаций при таком раскладе придется обращаться за кредитными средствами в банки. При наихудшем развитии событий на рынке недвижимости останутся только государственные застройщики, а сейчас их число совсем невелико.
И работают они, в основном, с муниципальным жильем. Требуемые 120 миллионов квадратных метров жилья ежегодно им не осилить.
Аналитики считают, что застраховать риски ответственности строительных организаций – затея бессмысленная и даже вредная, так как такие риски застраховать в принципе невозможно. Также многие застройщики сходятся во мнении, что подобные принципы не создадут дополнительной защиты участников долевого строительства.
Но приведут к понижению спроса на жилье. Дело в том, что увеличенные взносы спровоцируют рост цен на первичную недвижимость. И если сейчас даже в самом недорогом сегменте большинство квартир покупается за счет ипотеки и материнского капитала, то высокие цены способны оттолкнуть потенциальных покупателей.
Это грустная перспектива для всех – и для застройщиков, у которых не будет прибыли, и для банков, которые не смогут получать проценты с ипотечного кредитования. Но, конечно, хуже всего простым людям, которые останутся без жилья.
Что интересно – многие покупатели готовы переплатить за жилье более дорогого сегмента, современные люди предпочитают жить в комфорте.
Заключение
Факт остается фактом – новый закон сулит много проблем всем сторонам договора. И понадобится немало времени, чтобы процесс встал на накатанную дорожку.
Покупателям важно понимать, что взносы застройщиков в Фонд защиты не сможет полностью застраховать дольщиков от проблем. Многие люди считают, что проверить принцип страхования возможно только на практике, и новый закон в скором времени предоставит такую возможность.
И вывод – ни один фонд не сможет обеспечить достаточную защиту, так как в нем просто не хватит денег.
Cтрахование договоров долевого участия (ДДУ) поможет дольщикам жилья
Страховка ДДУ от недостроя – обязательное условие, без выполнения которого договор долевого участия не может быть зарегистрирован в ЕГРН и, соответственно, не обретет юридическую силу.
То есть, где и как застраховать ДДУ от недостроя и прочих рисков — это головная боль застройщика.
Важно! Строительная фирма не вправе покрывать свои издержки за счет дополнительных взносов инвесторов. Требования доплаты сверх цены договора являются незаконными.
Хоть страховка ДДУ от недостроя и совершается в пользу дольщика, последний к заключению договора причастен лишь как третье лицо и его подпись на документе не нужна.
Дольщику важно само существование страховки и ее условия, о чем его должен оповестить застройщик. Страховые правоотношения должны возникнуть между застройщиком и страховщиком до заключения ДДУ, но силу они обретают только после того, как договор долевого участия пройдет регистрацию.
Отличия между вкладом и депозитом
Помощь по договору долевого участия в строительстве
Вы собираетесь приобрести квартиру в строящемся доме?
Тогда – в соответствии с Федеральным законом «О долевом строительстве…» (ФЗ-214) – вы должны подписать с застройщиком договор о долевом участии (ДДУ) в строительстве. Наши юристы помогут заключить договор долевого участия, который защищает права покупателя, а не застройщика!
Наши юристы помогут заключить договор долевого участия, который защищает права покупателя, а не застройщика!
В первую очередь нужно помнить, что договор подлежит непременной регистрации в Росреестре. Иначе к нему ФЗ-214 применяться не будет, а это грозит дольщику большими неприятностями в дальнейшем – до неполучения квартиры или невозможности возврата денежного взноса по незарегистрированному ДДУ.
Да и на сам договор следует обратить самое серьезное внимание. Несмотря на то, что ФЗ-214 достаточно внятен, застройщики вот уже десяток лет «творчески переосмысливают» его положения: пункты, которые ухудшают условия договора для дольщика, встречаются почти в каждом проанализированном нашими юристами документе.
Мы готовы оказать помощь по договорам долевого участия в строительстве еще до его подписания, проанализировав текст, предлагаемый застройщиком. Какие «новшества» может предлагать вам желающая получить ваши денежки вторая договаривающаяся сторона?
- Указывают стоимость квадратного метра жилья в у.е. без указания курса, к которому идет привязка; Оговаривают неустойку в 10-15% при досрочном расторжении договора со стороны дольщика (приемлемая это 1-5%)
- Требуют оплаты коммунальных платежей за период от сдачи объекта до подписания акта сдачи-приема квартиры
- Требуют у дольщика открыть банковский счет для перечисления денег (дополнительные расходы)
- Оговаривают доплату, при изменении пощади квартиры, хотя по закону, если площадь увеличилась – дольщик платить не должен, а при уменьшении – застройщик обязан вернуть разницу (ст.29 Закона о защите прав потребителя указано четко: соответствие товара договору – это забота продавца, а не покупателя
- Вносят пункт об удорожании квартиры, если дольщик просрочил уплату.
И это только малая толика «законотворчества» застройщиков.
Кроме того, они могут внести в договор положения о праве изменить проектную документацию без согласования с дольщиком, в том числе этажность дома или планировку квартиры. И человек, покупавший одну недвижимость, рискует стать владельцем совсем другой. Список форс-мажорных обстоятельств, освобождающих застройщика от выполнения обязательств, может расширяться едва ли не до бесконечности.
Возможностей у застройщика нарушить права дольщиков много больше, чем у дольщиков отстоять свои.
Именно тут вам, вероятно, пригодится помощь по ДДУ от квалифицированного специалиста. Ведь даже если вы уже подписали все «кабальные» условия соглашения, то – в случае противоречия законодательству – их можно будет отменить постфактум. (Те условия, которые ущемляют вас в чем-то, но не нарушают законов, к сожалению, останутся в силе).
Для отмены незаконных пунктов ДДУ есть два основных способа:
- Обращение в районный суд
- Обращение в Роспотребнадзор.
Однако, надо понимать, что при отсутствии устоявшейся практики судопроизводства в разных ведомствах и инстанциях одинаковые ситуации могут трактоваться по-разному.
Например, суды общей юрисдикции часто считают законным условие, при котором допускается незначительное уменьшение площади квартиры (например, в договоре устанавливается 2 кв. м) без перерасчета стоимости квартиры.
А арбитражные суды признают это ущемлением прав потребителя. Ясно, что без опытных юристов вам не обойтись.
Мы проверим ДДУ на соответствие законодательству и подскажем, как избежать возможных неприятностей в дальнейшем.
Если вам требуется помощь по договорам долевого участия в строительстве – обращайтесь к нашим специалистам.
В каких случаях страховка не защитит
Цель страховки — защита личных вкладов дольщиков, но, увы, определенные риски все же могут сохраняться. К ним относится:
- нецелевое использование средств;
- банкротство застройщика;
- мошенничество;
- незаконное получение разрешения на строительные работы;
- непрофессионализм застройщика.
- Несмотря на полное возмещение убытков, гарантированное страховщиками, при наступлении страхового случая, возможны ситуации, при которых участники ДДУ могут не получить свои деньги:
- — государственная структура распорядилась о прекращении строительства;
- — договор долевого участия суд счел недействительным;
- — наличие доказанного факта отступления от договора дольщиком,
- — застройщик не получил разрешение на застройку,
- — наличие судебной тяжбы по праву собственности на объект.
- Страховая защита распространяется только на два случая:
- Возводящийся дом продадут за долги. Настоящее обосновывается вступившим в силу решением суда об обращении взыскания на предмет залога.
- Строительная организация станет банкротом. Удостоверяется решением арбитражного суда.
Важно! Для получения страхового возмещения, страховой случай должен быть доказан судом.
Законодатель определил, что страховка ДДУ от недостроя не покрывает другие ситуации. То есть, дольщику не возместят траты, например, при просрочке сдачи объекта. В этом случае требование о компенсации предъявляется непосредственно к застройщику.
Проблемы с регистрацией права собственности
Сложности с регистрацией права собственности могут возникать:
- из-за невыполнения застройщиками инвестиционных условий, установленных уполномоченным органом власти;
- из-за того, что застройщик не подготовил документы на дом, необходимые для регистрации права собственности в ГУ ФРС.
К сожалению, если у дольщиков возникают сложности с регистрацией права собственности, то решать их, как правило, приходится через суд — то есть признавать за собой право собственности на квартиру в судебном порядке на основании договора приобретения квартиры, документов, подтверждающих оплату договора, и акта приема-передачи построенной квартиры. Если вашу сделку сопровождает юрист, то обычно не возникает сложностей в признании права собственности за дольщиком. Если ваша сделка застрахована, то страховая компания будет оказывать вам содействие в получении собственности, дабы не выплачивать вам страховое возмещение.
Как реализуется страховая защита
И все же защита от недостроя существует. Правда, применяться обязательное страхование ответственности начало с 2014 года и является правом, а не обязанностью. И уж если вы решили втянуться в долевое строительство, отдавайте свое предпочтение тем застройщикам, которых не пугает страховка ДДУ от недостроя перед дольщиком.
Возьмите за правило! Страхование ответственности застройщика – основополагающий факт при принятии решения о заключении сделки. В противном случае компания откажется оплачивать ущерб.
Страхование реализуется:
- С помощью общества взаимного страхования. Здесь у сторон коллективная ответственность и строитель должен платить членские взносы;
- При участии института кредитования.
- С помощью страховой компании.
Страховка от кредитно органа используется редко, поскольку требует выдерживания гораздо более жестких условий и предполагает наличие определенных ограничений:
Досрочное погашение ипотеки
- Деятельность должна осуществляться как минимум 5 лет.
- Капитал банка – не менее составляющей фиксированной суммы в 200 млн рублей.
- Стоимость общего имущества кредитной организации – не менее 1 млрд рублей.
Большая часть строительных фирм оказывают преимущество кредитам с автоматическим оформлением страховки.
В таком случае дольщику довольно трудно будет получить выплату при наступлении страхового события.
Для справки! Затраты по оформлению и оплате страховки ДДУ от недостроя возлагаются на строителя. Но это не значит, что дольщик не вправе требовать предоставления данных о ее условиях.
Страхование долевого строительства
Помимо таких способов обеспечить исполнение застройщиком своих обязанностей перед дольщиками, как залог участка и поручительство, закон допускает еще один — страхование. Но страхуется не сам объект долевого строительства, поскольку он не существует на момент заключения договора страхования. Страхуется именно ответственность застройщика (ст. 15.2 Закона).
Страховым случаем является невыполнение обязанностей — построить и передать участникам, заплатившим деньги, их квартир; страхователем — застройщик. Получить выплату вправе участник (дольщик) или же организация-инвестор. Страховка оформляется еще до регистрации первого ДДУ.
Застраховать ответственность застройщик может либо в страховой компании, либо — с 2014 года — через некоммерческое общество страхования (ОВС) застройщиков.
Особенность этой организации в том, что она страхует только ответственность по ДДУ. Предполагается, что такой способ должен заставить застройщиков выполнять свои обязательства.
Ведь они сами выступают учредителями ОВС и выплачивать страховку за действия своих менее ответственных товарищей им невыгодно.
Банкротство застройщика входит в основания для получения страховки. Но есть ряд случаев, которые не относятся к страховым. И страховка, соотвественно, не выплачивается. К ним относятся:
- замедление строительства;
- заморозка объекта.
Может ли дольщик застраховать ДДУ
Дольщик в добровольном порядке может самостоятельно застраховать ДДУ от недостроя. Но нужно помнить, что существуют отличия такой страховки по сравнению с застройщиком. Дольщику труднее изменить условия соглашения со страховщиком, а само возмещение будет зависеть от вложенных дольщиками средств.
Дольщикам выгодно страхование застройщиком не всего домостроения, а поквартирно, поскольку договор страхования обретает силу с момента регистрации ДДУ.
Важно знать! Наступлением страхового случая считается, неисполнение или выполнение недолжным образом своих обязательств перед участниками долевого строительства. Этот факт долен быть подтвержден судебным решением.
Право выбрать страховщика остается за застройщиком, но у дольщика на руках должен быть договор страхования. Наименьшая сумма возмещения зависит от цены договора. При этом она не должна быть меньше стоимости желаемой для приобретения квартиры и среднего рыночного показателя за квадратный метр жилья в регионе РФ, где осуществляется застройка.
Печальная действительность
Специалисты констатируют нерадостный факт: практически во всех «договорах», составленных строительными компаниями, ничего не говорится ни об обязательствах компании завершить строительство дома и подключить его к инженерным сетям, ни о сроках исполнения этих обязательств, ни, тем более, об ответственности за их неисполнение.
Договор, составленный штатным юристом компании, прежде всего, защищает интересы строительной фирмы и оставляет ей много путей для «отступления».
Ответственность у компании перед дольщиком мизерная (если она вообще есть), и, как правило, ответственность установлена не за те нарушения, которые подразумевает дольщик, читая договор.
После подписания такого договора дольщику будет крайне сложно, а практически — невозможно отстоять свои права (возмещение материального ущерба, взыскание штрафных санкций, выплата пени или неустоек, и, тем более, морального ущерба).
Поэтому не поленитесь и предварительно покажите документ независимому юристу, специализирующемуся в области долевого строительства, который подскажет, какие изменения необходимо внести в договор, чтобы максимально защитить ваши интересы.
Если компания отказывается вносить в документ ваши пожелания, поищите другую. Знайте, что альтернативные варианты есть. Существуют компании, которые составляют очень подробные договора — вплоть до артикула и марки материала, который будет использоваться при строительстве, отделке и т.д.
Есть в этом, правда, одно «но» — цена за квадратный метр зашкаливает.
Существует ли органы страхового надзора?
Наблюдать за соблюдением правовых канонов в случаях взаимного страхования уполномочен Центробанк. За соблюдением условий участия строительных предприятий в обществе взаимного страхования следят Региональные органы. В последнем случае, когда застройщик использует страховку для обеспечения своих обязательств, он обязан уведомить дольщиков об этом самом обществе.
Внимание! Страховая компания обязана за 15 дней заключить договор с другим страховщиком или поручительство с банком в случае, если у нее отозвана лицензия, или же участвовать в обществе взаимного страхования.
Зачастую случается так, что дольщики предпринимают попытки решить специфическую проблему, не имея для этого ни необходимых знаний, ни навыков. И тогда проблема решается либо с большими затратами, либо не решается вовсе. Запоздалое обращение к юристу даже с высокой квалификацией не всегда спасает ситуацию.
Хотите иметь гарантии защиты объекта долевого строительства от возможных рисков, обращайтесь к специалисту в области права еще на этапе заключения ДДУ. Богданова Ирина Михайловна. Юрист по делам долевого строительства. Ведущий юрист общества защиты прав потребителей «Правовой надзор» по вопросам недвижимости и долевого строительства.
Юрист со стажем работы более 15 лет, большую часть из которых сталкивалась с решением сложных вопросов с недвижимым имуществом, а также проблемными застроищиками. Осуществляет правовую поддержку как в судебном, так и в досудебном порядке по вопросам долевого участия.
Благодаря его работе было разрешено несколько тысяч правовых конфликтов, множество из которых удалось решить без обращения к судебному разбирательству.
Односторонний отказ от исполнения условий договора со стороны дольщика
Одной из важнейших гарантий соблюдения прав граждан в процессе правоотношений долевого строительства является возможность одностороннего отказа от исполнения обязательств. Такие основания регламентированы ст. 9 Закона № 214-ФЗ:
- существенные нарушения качественных характеристик квартиры, делающие невозможным использование объекта по основному целевому назначению;
- не устранение недоделок квартиры в разумный срок;
- нарушение общего срока передачи квартиры более чем на два месяца;
- нарушение порядка уведомления дольщика о прекращении действия договора поручительства.
- Предлагаем ознакомиться: Участники производства по делам об административных правонарушениях коротко
- Указанные обстоятельства существенно нарушают интересы граждан, которые в значительной степени лишаются того, на что вправе были рассчитывать при заключении договора.
- В судебном порядке допускается прекращение договорных отношений по основаниям, зафиксированным в ст. 9 Закона № 214-ФЗ:
- полная остановка или приостановка возведения объекта при наличии оснований считать, что завершение строительства не будет завершено;
- изменение застройщиком архитектурно-проектной документации, в результате чего произошло изменение общей или жилой площади жилого помещения более чем на 5%;
- существенное изменение общего имущества здания или вспомогательных нежилых помещений дома.
Расторжение соглашения о долевом участии в строительстве подразумевает обязанность застройщика вернуть сумму, уплаченную гражданами при заключении договора. Помимо этого, взысканию подлежат проценты в двойном размере.
Страхование ДДУ и ответственности застройщика при долевом строительстве
С 2014 года строительная компания обязана подтвердить исполнение обязанностей, оформив поручительство или страхование гражданской ответственности застройщика при долевом строительстве. Это позволит покупателю при наступлении непредвиденных ситуаций вернуть свои средства. Принятый законопроект устанавливает ответственность застройщика за:
- уклонение от обязательств;
- сдачу неготового объекта;
- банкротство до сдачи имущества.
Эксперты опасаются, что нововведения приведут к повышению цен на недвижимость. Правительство заверило, что эти факторы не взаимосвязаны. Расходы по страхованию даже у крупной компании составляют 1% от объема сделок. Застройщикам придется выделять средства на эти расходы из своего бюджета.
Банковская гарантия в страховке ДДУ
Страхование долевого участия в строительстве ранее было правом, а не обязанностью застройщиков. Но с 2014 года все изменилось, и теперь они обязаны осуществлять данную процедуру. В противном случае это нарушение законодательства. Норма содержится в ФЗ №214.
Страхование полной ответственности застройщика при долевом строительстве осуществляется следующим образом:
- с помощью общества взаимного страхования;
- при участии кредитного учреждения;
- с помощью страховой компании.
Если застройщик осуществляет страховку с помощью общества, он вынужден оплачивать членские взносы. Участники несут коллективную ответственность. Страховка от банка используется редко, так как требует соблюдения более серьезных условий от обеих сторон. К примеру, заявителю понадобятся много документов и оплата залоговой суммы.
Получение в МФЦ справки о составе семьи по Форме 9
Страхование застройщиком долевого строительства с помощью финансово-кредитного учреждения подразумевает наличие дополнительных ограничений. В первую очередь они касаются банка.
- Учреждение должно осуществлять свою деятельность минимум 5 лет.
- Капитал банка – не менее фиксированной суммы (200 млн рублей).
- Стоимость общего имущества учреждения – не менее 1 млрд рублей.
Найти банк, подходящий под выдвигаемые законом требования, непросто. Многие строительные компании предпочитают оформлять кредиты, к которым автоматически оформляется страховка. Но тогда дольщикам сложно получить компенсацию при наступлении страхового случая.
Страхование строительства компанией чаще всего осуществляется с помощью фирм, имеющих лицензию. Не нужно платить залог, процентная ставка не меняется в течение всего периода. Если наступит страховой случай, дольщики имеют право на получение средств.
Обеспечение выплат осуществляется и с помощью Росреестра, ведь отношения застройщика и страховщика должны быть зарегистрированы. Регистрируется соглашение как официальный документ, содержащий необходимые для сотрудничества условия. Правило касается и ДДУ. Без этого дальнейшие взаимоотношения невозможны, о чем сказано в ФЗ №214.
Оформить страховку могут и сами дольщики. Это разрешено законом, но такая процедура является добровольной, а не обязательной. В этом случае участник выступает как выгодоприобретатель и страхователь одновременно. А в роли страховщика выступает строительная компания, то есть застройщик.
Есть отличия страховки дольщика и застройщика. При добровольном страховании участником компенсация (в случае наступления страхового случая) зависит от вложенных дольщиками средств. При ОС возмещение не зависит от денег дольщиков. При добровольном страховании сложно изменить условия соглашения.
При принятии решения дольщиком о добровольном заключении ДДУ, наряду со страховкой, которую обеспечивает компания, дольщик также принять меры для того, чтобы обезопасить себя.
Страхование дольщиков происходит по тем же принципам что и у застройщика.
Для подписания договора по такой страховке необходимо проведение экспертизы для определения рисков, она делается бесплатно для страхователя, и занимает менее недели.
Когда же делается страховка застройщика при долевом строительстве, обязательным условием является залог, и чаще всего для этого предоставляется земельный участок под строящимся объектом. Важно знать, что договор должен быть оформлен соответствующим образом до первого ДДУ.
Если же договор расторгается до наступления окончания срока, СК обязана исполнить свои обязательства перед страхователем. Если страховой случай произошёл в период действия договора, то компания обязуется помочь. Договор страхование рисков долевого строительства считается вступившим в силу с момента поступления первых взносов.
Как уже говорилось, застрахованным может быть весь объект сразу, или же по мере подписания ДДУ. Ведь в первом случае приходится сразу выделять крупную сумму для указанных целей.
- страхование долевого строительства от недостроя по причине банкротства или временных финансовых трудностей, связанных с заморозкой активов компании;
- получение жилого помещения, непригодного для проживания или построенного с нарушениями;
- от уклонения застройщиком исполнять свои обязанности в полном объёме;
- двойная продажа объектов недвижимости.
- Предлагаем ознакомиться: Изменение условий трудового договора по инициативе работодателя
- Конечно, перечень прочих страховых случаев может быть расширен по усмотрению сторон договора.
- Будучи дольщиком в возведении объекта, который зарегистрирован в соответствии с правилами и застрахован одним из вышеупомянутых способов, гражданин получает следующие права:
- материальная компенсация ущерба при наступлении страхового случая;
- получение компенсации «сверху» потраченной на залог суммы. Эта возможность гарантирована статьей № 395 Гражданского кодекса;
- подтверждение права на получение жилья, строительство которого предусмотрено настоящим договором долевого участия;
- инвестор получает механизм компенсировать свои затраты в случае просрочки передачи жилья.
Страхование направлено прежде всего на «дисциплинирование» застройщика, ведь выплаты предусмотрены прежде всего по случаям нарушения тех или иных сроков, связанных со стройкой.
- приостановка строительства произошла в результате решения государственной власти;
- были допущены ошибки в составлении искомого договора и он был признан недействительным;
- сроки строительства были увеличены и сам процесс возведения дома продолжается. В этом случае нужно будет еще и продлять ДДУ, что предполагает дополнительные траты;
- крайне сложно получить компенсацию, если само по себе предприятие строительства изначально не планировала начинаться, а было лишь прикрытием для мошеннических действий.
Помимо этого сам процесс получения компенсации может затягиваться на годы. Особенно это касается признания застройщика банкротом, ведь это сама по себе не быстрая процедура.
Третьими лицами, которые могут выступить в роли страховщика, будет выступать банк или страховая компания. При этом законом обозначены минимальные требования, которые к ним выдвигаются.
Кредитная организация должна соответствовать следующим критериям:
- наличие лицензии на ведение банковской деятельности. В ней, помимо прочего должно быть указано право предоставлять банковские гарантии. Выдается ЦБ;
- банк должен обладать такой лицензией минимум пять лет;
- минимальный размер уставного капитала банка — от 200 миллионов рублей;
- при этом размер своего капитал — от 1 миллиарда рублей;
- свидетельство о прохождении всех проверок и соответствия всем нормативам за последние полгода;
- банк не должен находиться в процессе финансового оздоровления, инициированной ЦБ;
- наличие лицензии на работу со вкладами физических лиц, в соответствии с Федеральным законом № 177, посвященному страхованию вкладов.
Это на данный момент самый простой вариант. Для застройщика, что немаловажно он еще и самый бюджетный. К самим компаниям, осуществляющим подобную деятельность, предъявляются определенные требования, схожие с аналогичными для кредитных организаций:
- уставной капитал от 120 тысяч рублей;
- собственный капитал на момент заключения страхового договора — от 1 млрд. рублей;
- продолжительность работы на рынке услуг страхования — от 5 лет;
- полгода без наличия замечаний и зафиксированных властями нарушений;
- компания не находится в процессе оформления банкротства.
Важно сказать, что распространены случаи когда застройщик страхует свою ответственность перед дольщиком классическим способом, помимо этого получает банковскую гарантию и может еще и быть постоянным членом ОВС. Дольщику при этом довольно сложно разобраться к кому же нужно «в случае чего» обращаться.
Вне зависимости от выбранного способа защиты инвесторов от возможных рисков, заключением договора, сбором всех необходимых бумаг будет заниматься строительная компания. В Росреестр нужно будет предоставить следующие документы:
- свидетельство о разрешении строительства;
- свидетельство из ЕГРЮЛ;
- собственно договор долевого участия, заключенный ранее с инвестором;
- учредительные документы предприятия;
- техническая документация на объект страхования.
Необходимо будет предоставить ряд бумаг и страховой компании/банку:
- финансовые отчеты застройщика, заверенные службами СК;
- подтверждение отсутствия просроченных обязательств у страхователя;
- характеристика бизнеса клиента, содержащая сведения о надежности, финансовом положении и т.д.
После того, как необходимые документы были поданы в органы государственной регистрации, должно пройти не более 30 дней, выделенных на проверку документов и принятие решения. После этого страхование договора долевого участия вступает в силу.
Механизм страхования долевого строительства
С 1 января 2014 вступил в силу Закон № 214-ФЗ, по которому все строительные компании, зарегистрированные на территории России, стали нести ответственность перед гражданами, инвестирующими свои средства на постройку нового жилья.
Дольщики, заключающие соглашения о строительстве, несут финансовые риски банкротства застройщиков. Чтобы защитить их права, государство ввело процедуру обязательного страхования ответственности строительных компаний. С этого момента каждый подрядчик стал привлекать инвесторов только по договору долевого участия.
Позже, 29.07.
2017 вступил в силу № 218-ФЗ, согласно которому был уточнен порядок защиты участников долевого строительства, существовавший по Закону № 214, а именно были отменены обязательства по страхованию застройщиком ответственности у страховых компаний, одновременно добавлены обязательства по внесению подрядчиком взносов в Государственный Фонд защиты дольщиков, после даты образования такого фонда.