Ведомости/PhotoXPress.ru
Пандемия, режим самоизоляции и закрытие границ резко увеличили в 2020 году спрос на загородную недвижимость под Петербургом и как следствие — цены на нее. Средний бюджет сделки на покупку коттеджей в комфорт-классе за год вырос почти на 2 млн руб., до 9,5 млн руб. Девелоперы, которые работают на этом рынке, не видят предпосылок для снижения цен и в 2021 году.
Рекордный год
В 2020 году на загородном рынке Петербурга зафиксирован исторический максимум спроса — 10,2 тыс. сделок с коттеджами, участками и таунхаусами.
Об этом РБК Петербург сообщили в консалтерском центре «Петербургская Недвижимость» (Setl Group). По их данным, это почти в два раза выше объема спроса за 2019 год (5,3 тыс.
сделок) и на 36-41% превосходит результаты самых успешных лет (2013-2011 гг. — соответственно 7,5-7,3 тыс. лотов).
Рост объемов загородного домостроения отмечают и в правительстве Ленобласти. По итогам 2020 года на территории области было введено 1,121 млн кв. м объектов индивидуального жилого строительства. Впервые в современной истории частных домов в Ленобласти за год было построено больше, чем многоквартирных.
«В структуре продаж за 2020 год сохраняется многолетний тренд роста доли сделок с участками без подряда (90% в спросе). А коттеджи/участки с подрядом и таунхаусы занимают по 5% в объеме продаж.
Отметим также рост спроса на лоты с высоким уровнем готовности: например, участки без подряда с коммуникациями и построенные коттеджи», — рассказала Ольга Трошева, руководитель «Петербургской Недвижимости».
В самом популярном сегменте — участки без подряда — в спросе лидируют варианты по цене от 100 до 300 тыс. руб. за сотку (52%) и средним бюджетом сделки 2,3 млн руб. (+0,5 млн руб. за год), на втором месте — низкобюджетные покупки до 100 тыс. руб. за сотку (41% в спросе) и средним бюджетом 0,8 млн руб. (-47 тыс. руб. за год).
«В 2020 году участки без подряда чаще всего приобретали в северных районах области — более половины всех сделок (55%).
В целом же, вне зависимости от направления, объем спроса практически равномерно распределился с учетом расстояния от КАД.
Покупателей интересовали как участки рядом с Петербургом (до 20 км от КАД), так и варианты 20-40 км от КАД и более дальние расстояния», — добавила Ольга Трошева.
Сокращение предложения
По данным федеральной базы недвижимости от риэлторов Restate.ru, в Ленинградской области средняя цена продажи коттеджей и загородных домов за объект достигла 8,9 млн руб. В случае с коттеджами в 2020 году покупатели чаще всего выбирали объекты класса комфорт (35%) со средним бюджетом сделки 9,5 млн руб.
(+1,9 млн руб. за год) и эконом (26%) с бюджетом 5,1 млн руб. (+0,2 млн руб.), отмечают в «Петербургской Недвижимости». Здесь наиболее привлекательными оказались коттеджи в непосредственной близости от города (до 20 км) — 47% и чуть дальше (20-40 км) — 37%.
Менее востребованы коттеджи на удалении от Санкт-Петербурга.
По словам Ольги Трошевой, ситуация с предложением на загородном рынке прямо противоположна спросу. «Совокупный объем предложения на конец года составил 15,6 тыс. лотов, что является минимальным уровнем за последние 10 лет. Основу предложения составляют участки без подряда — на их долю в целом на рынке приходится 93% от количества нереализованных лотов», — уточняет эксперт.
Земля подорожала
Генеральный директор ГК Максимум Life Development Игорь Карцев выделяет два фактора, которые повлияют на спрос в этом году. «Первый — рост стоимости территорий под проекты загородной недвижимости, который наблюдался в прошлом году.
Владельцы массивов на фоне высокого интереса к земельным участкам в коттеджных поселках стали повышать цены на свои объекты. В результате выкуп земли для инвесторов под строительство новых поселков стал дороже на 30-50%».
По его прогнозам, в таких пределах может вырасти и стоимость участков для конечного покупателя в новых коттеджных поселках, которые проходят межевание и выйдут на рынок в нынешнем году.
Кроме того, сокращение предложения может быть вызвано тем, что некоторые землевладельцы продолжают ждать дальнейшего роста цен на свои массивы и пока не выставляют их на продажу.
«Другой важный фактор — пандемия. Если ограничения (в первую очередь, закрытые границы) останутся и весной, то уже в марте мы сможем увидеть новый всплеск интереса к загородной недвижимости. В любом случае стоимость земельных участков для покупателей может вырасти в пределах 30-50% по отношению к прошлому году», — рассчитывает Игорь Карцев.
Более сдержанный темп
Принимая во внимание решение о продлении «дачной амнистии» до 1 марта 2026 года и необходимость перевода рабочих и образовательных процессов в онлайн-формат, стоит ожидать сохранения спроса на объекты за пределами города, прогнозирует Дмитрий Алексеев, руководитель направления первичной и загородной недвижимости в Авито Недвижимости. Он отмечает, что рынок загородного жилья все еще полноценно не сформирован. Спрос и цены на такие объекты продолжат увеличиваться и в дальнейшем, однако темпы роста будут более сдержанными.
«Причиной этому выступает большой объем доли неликвидного предложения, которое сохраняется на рынке из-за нередко завышенной оценки стоимости владения.
В 2021 средняя цена на приобретение загородной недвижимости вырастет приблизительно на 10%, а стоимость домов, которые будут соответствовать потребностям покупателей, может увеличиться вплоть до 15%», — прогнозирует Дмитрий Алексеев.
Эксперт отмечает, что жилье за чертой города все еще обладает некоторыми недостатками, например, недостаточно развитой транспортной и социальной инфраструктурой, что может сдерживать потенциальных покупателей от совершения сделки.
Повтор публикации от 02.02.2021
Девелоперы коттеджных поселков Петербурга перестали строить дома за свой счет
Максим Стулов / Ведомости
За последнюю пятилетку объем предложения на загородном рынке Петербурга и Ленобласти практически не изменился, а число сделок сократилось на 40%. По-прежнему высок спрос на самый дешевый товар – землю без подряда. Подстегнуть активность в сегменте, по мнению экспертов, может развитие ипотеки.
На загородном рынке Петербурга и Ленобласти, по данным КЦ «Петербургская недвижимость», сейчас предлагается около 18 000 лотов в почти 400 поселках. Руководитель «Петербургской недвижимости» Ольга Трошева характеризует предложение как стабильное в течение последних пяти лет.
С коллегой согласна директор по продажам УК «Пулэкспресс» Марина Агеева: «Примерно 400 поселков. Примерно потому, что на рынке немало проектов, где продажи начинались еще лет 7–10 назад, но до сих пор остаются нереализованными 10–20% домовладений. Но такие поселки эксперты учитывают в статистике.
Периодически проходит реконцепция неудачных проектов. Их часто заявляют как новые, чтобы очистить от негативного прошлого. Хотя, по сути, это одни и те же земельные массивы, только переименованные или раздробленные на несколько поселков».
Большая часть – 58% коттеджных поселков, или 50% лотов в предложении, – находятся на севере региона.
В сегменте системно работают примерно 20 девелоперов – у компаний есть завершенные проекты, текущие стройки и новые на старте.
На фоне конкурентов масштабом выделяются компании с опытом работы по 15 лет и более («Олимп-2000», «Пулэкспресс», «Хонка», «Лэнд аспект», «Парабола»), а также их более молодые коллеги – «Русь НТ», «Теорема», «Факт», «Штаб», «Лэндкей». На их долю приходится около 80% текущего предложения.
Остальной рынок сформирован застройщиками одного проекта и частными лицами, которые часто в продаваемых поселках и живут. Многие из них ведут продажи довольно успешно за счет глубокого погружения в тему и собственной харизмы.
Основу предложения (93%, по данным «Петербургской недвижимости») составляет самый дешевый товар – «полуфабрикат», или участки без подряда. За последние пять лет его доля на рынке увеличилась на 5%. «Доходы населения не растут, уровень ипотечной поддержки загородного рынка низкий. Поэтому люди разделяют затраты: сначала приобретают участок без подряда, потом копят деньги и строят дом.
Но процесс может затянуться на несколько лет», – говорит Ольга Трошева. Девелоперы быстро сориентировались. Проектов организованной коттеджной застройки на рынке стало заметно меньше. «Если в 2014 г. в продаже были 60 поселков с готовыми или строящимися домами и 92 проекта смешанной застройки (участки с подрядом и без), то сейчас их 50 и 76 соответственно», – рассказывает Трошева.
«Если на городском рынке кризис способствовал развитию девелоперского продукта, то на загородном он, к сожалению, не стал толчком для эволюции. В одном и том же поселке до сих пор могут вырастать не слишком привлекательные разношерстные дома», – говорит директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей.
«Готовые дома можно найти в поселках, стартовавших лет 10 назад: например, в «Медовом», «Ламбери», «Оско вилладж», «Онегин парк» или в проектах «Строительного треста». В относительно новых проектах «с домами» покупателю предложат выбрать один из базовых проектов, адаптировать «под себя» и затем построить.
Такие участки с обязательным подрядом на строительство домов из «модельного ряда» застройщика предлагают «Хонка», «Русь НТ», «FreeДом». Собственные средства в строительство домов «на продажу» (то есть до того, как на дом найдется покупатель), девелоперы давно не инвестируют, что понятно.
Ведь за готовым домом нужно ухаживать: поддерживать температуру, не допускать появления грибка и т. д. А это дополнительные расходы», – объясняет Марина Агеева.
По этой же причине почти сошло на нет строительство таунхаусов. За последние 5 лет количество реализуемых проектов этого формата в регионе, по данным «Петербургской недвижимости», сократилось практически в два раза (с 52 до 27), а число лотов на рынке – больше чем в три раза (с 3300 до 1000).
«Для успеха проектов таунхаусов нужна развитая инфраструктура и транспортная доступность. А с этим в пригородах не все хорошо.
Опять же формат не выдержал конкуренции с недорогим малоэтажным жильем, которое активно строят в Ленобласти, а также жилыми массивами в Мурино и Кудрово, где развита торговая, транспортная и социальная инфраструктура», – говорит Трошева.
Спрос на загородное жилье, по словам экспертов, на рынке есть, но весьма избирательный. Во-первых, востребованы проекты в местах, которые «продают себя сами». «Например, сейчас у «Пулэкспресса» в продаже есть поселки в Скотном и в Рощино с участками по цене около 2 млн руб.
Спрос на них позволяет нам ежемесячно поднимать цены, регулируя тем самым динамику продаж.
В то же время в поселках, которые относятся к «дальним дачам», то есть расположены на удалении 80–100 км от города, пусть и в лесу, и на берегах озер, мы согласны предоставлять скидки, иногда до 25–40% от базовых цен.
Просто по причине того, что львиная доля спроса сфокусирована на проектах рядом с городом – в 10–30 км от КАД, чем дальше от города, тем меньше покупателей», – говорит Агеева. «Примерно 76% сделок проходят с объектами в зонах постоянного проживания. Для сравнения, в 2014 г. их было 60%», – подтверждает Трошева.
Во-вторых, бюджет большинства сделок на рынке первичной загородной недвижимости составляет около 1 млн руб. (диапазон 0,5–1,3 млн руб.). Площадь участков по такой цене – 8–12 соток. Участки около 20 соток сейчас непопулярны, говорят эксперты, – за исключением элитных объектов, конечно. Заметного снижения спроса на домовладения стоимостью 50–150 млн руб. нет.
«Самые дорогие локации все те же: Курортный район и Всеволожский, точнее, его северо-западная часть, рядом с городом: Энколово, Мистолово, Токсово, Лемболовское озеро. Курортный район дорог традиционно.
Во Всеволожском районе предложение сместилось в район проекта «Охта парк». Сейчас на вторичном рынке участки в этом месте продаются по цене 07–09 млн руб. за сотку, а стоимость готовых домовладений – от 32 до 180 млн руб.
», – говорит Агеева.
По данным «Петербургской недвижимости», на загородном рынке (коттеджи, участки, таунхаусы) в последние пару лет проходит не более 4800–5300 сделок в год (ранее 7000–7500 сделок в год).
«Покупатель стал более разборчив и рационален, он хочет видеть готовый продукт, а не вкладывать деньги в стройку и создание инженерии на начальном этапе освоения участка.
Он стремится найти уже обжитой поселок, в котором можно поговорить с потенциальными соседями, выяснить их отношение к месту, качеству работы застройщика, управляющей компании», – говорит директор по продажам «Строительного треста» Сергей Степанов.
«Активность девелоперов снизилась. Но перспективы развития сегмента сейчас выглядят более оптимистично, чем пару лет назад. Новый толчок загородному домостроению даст национальный проект «Жилье и городская среда» (стартовал в 2018 г. и завершится в 2024 г.
) – в нем заложен существенный рост жилья на землях ИЖС (с 32,5 до 40 млн кв. м к 2024 г.). Поддержит формат и распространение доступной ипотеки (в частности, в апреле 2019 г. начата программа «Дом.
РФ» со ставкой для загородной недвижимости в 12%), а также расширение использования материнского капитала на загородные дома», – говорит Трошева.
Агеева ожидает, что ипотечных сделок на загородном рынке станет больше: «Банки уже без особых вопросов выдают кредиты и на покупку участков ИЖС, и на покупку участков на сельхозземлях. Таким образом, покупатели не будут тратить все имеющиеся на покупку деньги только на землю, у них будут оставаться средства на строительство домов».
Но роста платежеспособного спроса в ближайшей перспективе эксперты не ждут. Поэтому полагают, что основной объем продаж сохранится в сегменте недорогих участков площадью 8–10 соток и ценой до 1 млн руб.
Обзор популярных районов Ленобласти для загородной жизни
В настоящее время в Ленинградской области очень активно развивается малоэтажное жилищное строительство. Все больше жителей Северной столицы хотят переехать поближе к природе и подальше от суеты динамичного города, продолжая, как правило, в нем работать. Многие готовы ради приобретения комфортного недорогого (порядка 3-5 млн. руб.) загородного дома продать свою городскую квартиру. Именно на таких покупателей в основном ориентируются сегодня девелоперы.
Практически все современные коттеджные поселки Ленобласти имеют продуманную инфраструктуру, хорошие подъездные пути и комплекс качественных коммуникаций. Ведь каждый житель, привыкший ко всем благам городской цивилизации, не захочет переезжать в менее комфортные условия.
Самыми востребованными сегодня являются земельные участки, переведенные из земель с/х назначения в земли ИЖС или ДНП, имеющие подведенные коммуникации стоимостью до 1 млн. руб, или домовладения стоимостью не более 5 млн.руб. Эти данные подтверждают опросы потенциальных покупателей загородной недвижимости.
Наиболее популярными в северном направлении являются Всеволожский, Выборгский, Приозерский и Курортный район. Также в настоящее время активно стало развиваться южное направление, такие районы как Гатчинский и Ломоносовский.
Рассмотрим каждый из этих районов на примере нескольких коттеджных поселков. Отберем наиболее подходящий с точки зрения выбора места для круглогодичного проживания семьи среднего достатка с учетом ряда факторов (экология, транспортная доступность, инфраструктура и т.д.).
Всеволожский район
Всеволожский район является на сегодняшний день самой популярной «альтернативой городу». Объясняется это в первую очередь тем, что большинство предлагаемых коттеджных поселков имеют хороший уровень развития современной инфраструктуры и находятся не далее 40 км от города. В районе отлично развита транспортная сеть.
Также будущих покупателей влечет живописная природа этого края лесов и озер, именно здесь находится большая часть лесо-парковой зоны Санкт-Петербурга. Поэтому многие горожане, желающие переехать загород, на вопрос : «Где купить дом?», отвечают : «Хотелось бы во Всеволожском районе». В 2011-м году в этом районе число предложений составило 23.8%, а спроса — 24.
2% от общего объема всей недвижимости области.
В дальнейшем планируется освоение более отдаленной от города территории района , однако, скорее всего там будут предлагаться коттеджи для сезонного проживания.
Подробнее о загородной недвижимости Всеволожского района читайте в нашей статье — загородная недвижимость Всеволожского района.
Выборгский район
На втором месте по популярности после Всеволожского района на рынке Ленинградской загородной недвижимости находится Выборгский район, где предлагается более 70 самых разнообразных проектов, что составляет порядка 19% всех предложений.
Хорошо развитая транспортная сеть удобно связывает этот значительный по территории район с Выборгом и Санкт- Петербургом, а замечательная экология и красота природы (шикарные лесные массивы, разнообразные озера, живописное побережье Финского залива) все больше привлекает истинных ценителей загородной жизни.
При строительстве коттеджных поселков в Выборгском районе их стараются располагать по берегам крупных озер или рек поближе к уже существующим населенным пунктам. Подробнее о Выборгском районе можно прочитать в нашей статье.
Приозерский район
Расположение Приозерского района на Карельском перешейке (северо- восточная часть), живописная природа, леса, озера, реки все больше привлекают внимание жителей Санкт- Петербурга, выбирающих место для дачных участков. По праву Приозерский район считается одним из лучших курортных районов Ленинградской области.
Район удален от КАД, и в силу этого обстоятельства больше подходит для летнего проживания. Если Вы увлекаетесь рыбалкой, охотой, т.е. предпочитаете активный вид отдыха, и являетесь истинным ценителем карельских красот, то не задумывайтесь над вопросом : «Где купить участок?», приобретайте его в одном из множества коттеджных поселков Приозерского района.
Узнать более детальную иформацию о загородной недвижимости Приозерского района можно в этой статье.
Курортный район
Курортный район Ленинградской области находится между Санкт- Петербургом и Финляндией на Карельском перешейке. Это один из красивейших районов с хорошей транспортной доступностью, до Северной столицы можно добраться минимум за 20 минут, максимум – за 60. На сегодняшний день территория курортного района активно застраивается элитными коттеджными поселками.
На рынке загородной недвижимости Санкт-Петербурга Курортный район славится высокими ценами и ассоциируется с местом отдыха и проживания успешных состоятельных людей, поэтому место это и привлекательное во всех отношениях, и статусное. Приобрести жилье экономкласса здесь практически невозможно, даже в самых непопулярных местах этого района цены не опускаются ниже 600 тыс.руб.
за сотку.
Курортный район Петербурга представляет собой узкую полосу вдоль северного берега Финского залива, поскольку в последние годы ведется постоянное строительство, то сейчас поселки, расположенные на побережье, можно сказать, слились в единый пригород со сложившейся развитой инфраструктурой.
Однако, не настолько здесь сейчас и удобно с точки зрения круглогодичного проживания, ведь постоянный рост числа отдыхающих сказывается на ухудшении экологии, добавляет шума и мусора.
Выбор дачных домиков, равно как и участков в СНТ в Курортном районе невелик (порядка 20% от общего числа предложений по области).
По ценам на жильё Курортный район делится на три зоны. К первой относится территория от города до Лисьего носа.
Если речь идет об участке 11- 15 соток с небольшим бревенчатым или кирпичным домиком, то стоимость будет в пределах 3.5 – 7млн.руб.
Самая «дешевая» часть Курортного района находится за железной дорогой (станции Комарево и Репино) на достаточно далеком расстоянии от залива. Цена участков ИЖС здесь составляет порядка 800 тыс. – 1млн. за сотку.
Средняя ценовая зона Курортного района находится на участке от Лисьего носа до Солнечного. Стоимость участка ИЖС уже колеблется в пределах 1.3 – 1.6 млн.руб. , стоимость участка (около 15 соток) с домом составляет порядка 7-8млн.руб.
Самая дорогая по ценам зона данного района – это Комарево, Репино и Сестрорецк с окрестностями. Предложения за сотку земли доходят до 2млн.руб. Цена на готовые коттеджи не опускается ниже чем 12- 15млн.руб.
Все актуальные предложения по коттеджным поселкам Курортного района можно просмотреть на нашей интерактивной карте.
Пушкинский район
Самым стабильным и прогнозируемым с точки зрения загородной недвижимости лен.обл. является небольшой по площади Пушкинский район, на сегодняшний день в нем реализуется не так много малоэтажного жилья.
Недвижимость здесь не является дешевой, поскольку Пушкинский район является одним из популярных пригородов Санкт- Петербурга. Цена сотки земли колеблется в пределах 300 – 500тыс.руб.
, готовые коттеджи стоят от 6 до 13 млн. руб.
Самым большим плюсом с точки зрения постоянного места жительства Пушкинского района является отличное транспортное сообщение с Санкт- Петербургом, имеется две автодороги федерального назначения (Московское и Киевское шоссе, на которых ещё и расширение запланировано) и две железнодорожные магистрали. Даже без своей машины до метро «Московская» можно добраться за полчаса на маршрутке или автобусе. Не меньшим плюсом является изобилие зелени. Пушкинский район с прекрасно развитой инфраструктурой является идеальным местом жительства для тех, кто работает в Московском районе или Купчине.
Возможность иметь свою фазенду и при этом пользоваться всеми прелестями городской инфраструктуры предоставит желающим поселок «Царскосельский», находящийся в самом городе Пушкине.
Здесь планируется продажа только готовых коттеджей(100 – 240 кв м) с участком от 3 до 8 соток, стоимостью от 10млн руб.
К существенным минусам приобретения жилья в данном поселке, помимо не очень привлекательной цены( с точки зрения семьи со средним уровнем дохода), можно отнести непосредственную близость оживленной дороги и пятиэтажных жилых домов практически «окна в окна».
На сегодняшний день возрос спрос на дачные участки и дома в Пушкине и Павловске по цене до 2 млн. руб. Самые дешевые ИЖС предлагаются в Кондакопшине, там можно приобрести участок стоимостью до 500 тыс.
руб, но более реально купить участок 6-8 соток за 750-850 тыс. руб. (правда, это предложение особо не пользуется спросом).
Поэтому на вопрос: «Сколько стоит участок в Пушкинском районе?» сложно дать однозначный ответ.
Подробнее узнать о коттеджных поселках Пушкинского района можно в нашем постоянно обновляемом каталоге.
Гатчинский район
Традиционно считается, что южное направление Ленинградской области по статусу ниже, чем северное. В большей степени это связано с тем, что природа южных районов не столь живописна.
Поэтому ни у кого не вызывает удивления тот факт, что 60% сделок по недвижимости здесь находятся в довольно скромном ценовом диапазоне – до 5млн.руб.
По мнению аналитиков в 2012-м году будет активного развиваться рынок загородной недвижимости как раз в южных районах Ленинградской области, поскольку оптовая стоимость земли для девелоперов пока относительно невысока.
С точки зрения приобретения жилья Гатчинский район на сегодняшний день является достаточно интересным и перспективным районом Ленинградской области.
Ведь пока здесь еще нет такого ажиотажного спроса на приобретение недвижимости, как, например, во Всеволожском или Выборгском районах, соответственно и такого высокого уровня цен тоже пока нет.
А в то же время, Гатчинский район не менее близок к Санкт- Петербургу, чем вышеперечисленные, здесь находятся прекрасные экологически чистые места, хорошее транспортное сообщение. Даже южное направление, с точки зрения климатических условий, можно считать неоспоримым плюсом, ведь лето здесь и дольше, и теплее, чем в северных районах.
В Гатчинском районе значительно меньше коттеджных поселков по сравнению с Карельским перешейком, активное их строительство началось совсем недавно. В дальнейшем планируется развитие масштабных проектов, которые будут достойной «альтернативой городу».
Полный список коттеджных поселков в Гатчинском районе доступен по этой ссылке.
Ломоносовский район
Самым популярным в плане приобретения загородной недвижимости среди районов южного направления Ленинградской области является Ломоносовский район. На территории района находятся красивейшие озера, величественные хвойные леса, много исторических памятников.
Этот район отличает превосходная траспортная доступность и наличие множества проектов в сегменте эконом-класса. По этой причине портал Фазенда.Спб.
Ру организует регулярные экскурсии по коттеджным поселкам и малоэтажным комплексам в этом районе, а количество желающих приобрести участок, коттедж или таунхаус постоянно прибавляется.
На одной из наших экскурсий пришлось арендовать аж два автобуса, так как многим просто не хватило места.
Самый полный и постоянно обновляемый перечень проектов, реализуемых в Ломоносовском районе, размещен на интерактивной карте.
Заключение
Исходя из представленного обзора загородной недвижимости Санкт-Петербурга по самым популярным на сегодняшний день районам, можно сделать следующий вывод.
Подобрать идеальное место для проживания в пригороде Северной столицы по всем параметрам (живописная природа, прекрасная экология, близость водоёма, не уступающая городу инфраструктура, транспортная доступность, престижность, недорогая цена и т.д.) маловероятно.
Поэтому каждая семья, желающая приобрести недвижимость за городом, взвешивает все «за» и «против» и выбирает оптимальный вариант конкретно для себя, а выбрать есть из чего.
Источник: Фазенда.СПб.Ру
Таунхаусы: умирающий формат или выгодная инвестиция? — Недвижимость в Санкт-Петербурге на Living.ru
Предложение таунхаусов в Петербурге и Ленинградской области сокращается. Бум на этот формат пришелся на 2011-2012 годы, однако впоследствии мода на такое жилье прошла. По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в 2012 году было продано 2,2 тыс.
блок-секций, а к 2016-2017 годам продажи в этом сегменте упали до 600-700 штук в год.
Застройщики теряют интерес к таунхаусам, предпочитая возводить малоэтажные жилые комплексы или полноценные загородные дома.
LIVING решил разобраться, в чем плюсы и минусы таунхаусов, и стоит ли сейчас покупать такое жилье.
По данным «Петербургской Недвижимости», сейчас на рынке Петербурга и Ленинградской области представлено 35 проектов с таунхаусами – это почти в 3,5 раза меньше, чем 5 лет назад. Жилые комплексы, в которых еще можно купить двух- или трехэтажные секции, возводятся в основном в пригородах. Например, во Всеволожском районе, в проектах «Вишневый сад», «Шагрово», «Юкковское Парк».
КП «Вишневый сад». Источник:vishnevoe.com
В Тосненском районе Ленинградской области на завершающем этапе строительства находятся малоэтажные комплексы с таунхаусами «Счастье» и «Есенин Village». Последние лоты представлены в ЖК «Токкари-Лэнд».
Таунхаус также можно купить в проектах «Кивеннапа» и «Аллерго-парк».
Последний расположен в поселке Лисий Нос и относится к бизнес-классу, при том, что до 90% предложения в этом сегменте жилья принадлежит к классу «эконом» и «комфорт».
Как отмечает руководитель АН «Загородный стиль» Петр Манько, таунхаусы в ближайших пригородах Санкт-Петербурга – продукт, который позиционируется как доступная, по сравнению с отдельными коттеджами, альтернатива квартиры в городе.
«Среди мотивов покупателей таких таунхаусов (в пригороде) можно выделить 2 основные группы: осознанный выбор (хотят жить на природе и для части из них таунхаус является первым шагом к собственном дому) и вынужденная покупка (когда по цене 2-х комнатной квартиры в спальном районе можно купить «просторный дом» в 15-ти минутах езды от КАД).
Отмечу, что спросом в основном в этом сегменте пользуются таунхаусы в благоустроенных поселках с максимумом городских удобств и хорошей транспортной доступностью», — говорит Петр Манько.
КП «Шагрово». Источник: шагрово.рф
Почему падает предложение?
Спад интереса к таунхаусам со стороны застройщиков связан с ростом издержек на возведение такого жилья. Для строительства необходимы довольно крупные земельные участки, которые можно использовать более рационально.
«Для постройки таунхауса требуется не менее 10 гектаров. Себестоимость от постройки малоэтажного дома будет составлять от 12 тысяч рублей за метр, а у таунхауса это варьируется в пределах 35-38 тысяч рублей.
Застройщики будут получать большую прибыль от возведения малоэтажек – 4-8 этажей», — поясняет Виолетта Басина, председатель Комитета по взаимодействию застройщиков и собственников жилья Российского союза строителей.
Это мнение разделяет директор по развитию экспертного бюро «МК-Элит» Лариса Инченкова: «Строительство малоэтажных домов, а также высотное строительство – более выгодный бизнес. Цена метра реализации такая же, но потери площадей и земли меньше, оборот – более уверенный, не надо приучать аудиторию к новым стандартам и типу проживания».
КП «Юкковское парк». Источник: ukkpark.ru
Почему падает спрос?
По мнению аналитиков, таунхаусы востребованы в основном как альтернатива городскому жилью, а не как загородная резиденция, и цены в этом сегменте должны быть соответствующими. «Если застройщик предложил альтернативу городской семейной квартире по цене (7-9 млн), то такой продукт востребован.
Пример – комплекс таунхаусов в Лисьем носу «Прибрежный квартал». Однако стоит цене превысить указанный лимит (плюс привлечение ипотеки), объект «провисает», — объясняет Лариса Инченкова, директор по развитию экспертного бюро «МК-Элит».
В итоге на рынке много посёлков, в которых реализовано не более 10-20 % предложения, и продажи стоят.
Проблемы при реализации таунхаусов также возникают из-за непривычного для большинства россиян формата жилья. «Наш покупатель не оценил минимальные участки по 1,5 сотки в среднем, за которые надо платить от 15 млн и выше. При наличии нужной суммы, скорее, принимается решение в пользу двух отдельных объектов недвижимости», — отмечает Лариса Инченкова.
Плюсы и минусы
Как ни странно, достоинства загородных таунхаусов в то же время являются их недостатками.
По словам эксперта Консалтинговой группы «Апхилл», старшего консультанта департамента оценки жилой недвижимости Светланы Фолимоновой, основные преимущества таунхаусов – возможность за относительно небольшие деньги купить загородное жилье вдали от городского шума, производств и промышленных предприятий.
При этом расположение поселков с таунхаусами, в отличие от многих коттеджных посёлков, не препятствует обычной жизни современного горожанина. «При строительстве таунхаусов учитывается и близость максимально удобной транспортной развязки, и оборудование специальных гаражных или парковочных мест для всех жителей», — поясняет эксперт.
малоэтажный район «Счастье». Источник: vk.com/poselokshastie
Между тем, именно нахождение за пределами города создает новоселам многие трудности. Инфраструктура пригородов развита слабо, жителям зачастую приходится подолгу стоять в пробках. К тому же, некоторым покупателям становится тесно на небольшом участке земли – для полноценного сада и огорода 1-2 «соток», действительно, не достаточно.
Ещё одно преимущество таунхаусов, которое может обернуться проблемой, — свобода планировки. «Здесь возможно и возведение камина, и постройка бассейна или бани — всё зависит лишь от предпочтений владельцев», — поясняет Светлана Фолимонова.
Однако коммунальные платежи в таунхаусах, как правило, выше, чем в квартирах из-за индивидуальной подводки инженерных систем.
Причём, как поясняет эксперт, к «традиционным» платежам добавляется оплата охраны участка, ремонт и содержание общего имущества.
Инвестиционная привлекательность
По оценкам аналитиков, таунхаус – не самый привлекательный объект с инвестиционной точки зрения. Чаще всего такое жилье покупают для постоянного проживания, а не для дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду, отмечает управляющий директор «Метриум Премиум», участник партнерской сети CBRE Илья Менжунов.
ЖК «Аллегро-Парк». allegro-park.ru
«Для инвестирования в недвижимость выгоднее выбрать другой формат жилья, более ликвидный.
Например, на рынке аренды наибольшим спросом пользуются недорогие компактные студии и однокомнатные квартиры, тогда как собственники больших площадей, в том числе владельцы таунхаусов, могут долго искать своего клиента.
Кроме того, загородная недвижимость в целом пользуется все меньшим спросом, поэтому выгодно реализовать жилье вряд ли удастся. Городские новостройки перетягивают покупателей доступными ценами и интересными предложениями», — полагает эксперт.
По оценкам «Метриум Премиум», основными покупателями загородных таунхаусов являются семейные пары в возрасте от 25 до 34 лет с детьми. Однако за внимание этой аудитории застройщики таунхаусов бьются с титанами городского строительного рынка, которые, похоже, побеждают.
Текущая ситуация на рынке таунхаусов в Петербурге и Ленобласти — Загородная недвижимость
15.03.2018 | 08:00 598632
Предложение таунхаусов в городе и области тает. Похоже, застройщики теряют интерес к данному формату, предпочитая возводить малоэтажные жилые комплексы или полноценные загородные дома.
Рынок таунхаусов в Петербурге и Ленинградской области очень нестабилен. После фантастического расцвета в 2011-2012 гг. он впал в состояние застоя.
Так, по данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», на пике развития данного формата, в 2012 году, было продано 2,2 тыс. блок-секций, в 2013-м продажи сократились до 1,2 тыс., то есть почти в два раза.
К 2016-2017 гг. продажи таунхаусов упали до 600-700 штук в год.
И не вполне понятно, связано ли это с охлаждением к таунхаусам со стороны покупателей или на рынке просто стало меньше выбора. И клиентам ничего другого не остается, как искать себе в качестве альтернативы пригородную квартиру.
Кто остался?
В самом деле, в наиболее известных на загородном рынке проектах число таунхаусов сокращается. Всего несколько свободных лотов осталось в коттеджном поселке «Вишневый сад» в городе Всеволожске.
Ведется продажа последних таунхаусов в малоэтажном комплексе «Шагрово», в 3 км от Всеволожска. Единичное предложение осталось в проекте «Токкари-Лэнд» в деревне Токкари, причем секции довольно крупные — более 150 кв. м.
А спрос сейчас все-таки направлен на домовладения не более 100-120 «квадратов».
Завершается строительство последней, шестой, очереди малоэтажного района «Счастье» в поселке Федоровское Тосненского района. В этом же районе завершаются продажи таунхаусов в проекте «Есенин Village».
Не анонсирует новых проектов ГК «Кивеннапа». При этом существующие малоэтажные поселки сдаются тоже с определенными проблемами и задержками.
Некоторые компании, занимавшие серьезные позиции на рынке, оказались в период кризиса банкротами. Так, например, «завис» малоэтажный проект «Традиция» в Минулово.
К сожалению, проблемной оказалась реализация проекта с таунхаусами «Близкое» в деревне Мистолово. Хотя девелопер – крупный и опытный игрок рынка элитных коттеджей, с форматом таунхаусов комфорт-класса он не справился. В настоящее время решается вопрос дофинансирования стройки другим инвестором.
Получается, даже реализация проекта известным игроком не гарантирует сегодня избавления от рисков.
Динамика рынка в цифрах
В 2013 году, когда и начался спад на рынке таунхаусов, объем рынка сблокированного жилья в городе и области составлял около 7,1 тыс. объектов в 53 малоэтажных поселках. Сегодня, говорят в «Петербургской Недвижимости», на рынке ведутся продажи в 35 проектах с таунхаусами – это примерно 2,1 тыс. секций. То есть объем предложения за последние 5 лет снизился в 3,4 раза.
Казалось бы, это не проблема, ведь и спрос просел за данный период примерно на столько же. Если бы не один факт: на рынке в первую очередь раскупаются таунхаусы в качественных проектах, в перспективных местах, юридически прозрачные, с адекватным соотношением цена/качество.
Поэтому среди оставшихся на рынке 2,1 тыс. секций довольно много «неликвида». А новые проекты с качественным предложением сейчас практически не выводятся в продажу.
Дефицит новичков
По информации аналитиков, за весь прошлый год открылись продажи всего лишь в шести новых проектах с таунхаусами, а в 2016-м – в пяти.
Среди новичков можно назвать, к примеру, малоэтажные комплексы «Юкковское Парк» (28 блок-секций по цене от 6,2 млн рублей) во Всеволожском районе, «Ропшинский квартал» (53 таунхауса по цене от 2,8 млн рублей) в Ломоносовском районе, «На речке» в пос.
Ропша (в основном здесь предлагаются участки и коттеджи, но есть и таунхаусы по цене от 2,6 млн рублей). Как видим, это скромные по масштабам проекты, едва ли способные серьезно поменять ситуацию с дефицитом предложения.
При этом имеет место явный перекос: большинство поселков со сблокированным жильем реализуется сегодня во Всеволожском районе. Более или менее развивается формат таунхаусов в Ломоносовском районе. А, к примеру, Гатчинский, Тосненский, Волосовский и Кингисеппский испытывают явный дефицит подобного предложения.
Непростая ситуация сегодня с таунхаусами бизнес-класса. Такого жилья не хватает на рынке. По словам Ольги Трошевой, руководителя КЦ «Петербургская Недвижимость», лишь 5% предлагаемых таунхаусов можно отнести к классу «бизнес» и только 2% к элитным.
На рынке очень много дешевых секций – до 4 млн рублей (и, опять же, не всегда качественных), около 67% объектов относятся к эконом-классу. В сегменте «комфорт» тоже не густо: на долю такой недвижимости (до 7 млн рублей за лот) приходится 17% предложения.
Причем за последний год оно снизилось почти на треть.
Что предлагается сегодня
Таким образом, текущее предложение таунхаусов – это в основном самые простые секции эконом-класса, которые в плане комфорта зачастую проигрывают современным квартирам в малоэтажных комплексах. Понятно, почему сделок становится меньше – выбирать не из чего.
Кстати, еще один интересный факт: только в сегменте таунхаусов эконом-класса аналитики отмечают повышение цен в течение 2017 года – на 6,6%. Во всех остальных стоимость секций, наоборот, снижалась. По-видимому, качественных недорогих таунхаусов, действительно, не хватает.
Со спросом, конечно, тоже не все гладко. В частности, существует проблема дефицита ипотечных программ на рынке сблокированных домов. Для банкиров данный формат жилья довольно рискованный и не всегда ликвидный, поэтому редкий таунхаус может выступать в качестве обеспечения. Однако данная проблема может быть решена, например, путем получения ипотеки под залог имеющейся квартиры.
Эксперты загородного рынка надеются, что застройщики все-таки вернутся к незаслуженно забытому формату пригородного таунхауса. Однако для этого, конечно, придется потрудиться.
Сделать интересный проект с блок-секциями по ценам, сравнимым с квартирной малоэтажкой, сохранив достаточный уровень комфорта, и при этом, не нарушив жесткие требования законодательства. Это задача посильная только для профессионального девелопера с опытом.
Формат квартир в малоэтажке оказывается на сегодняшний день более простым и понятным для петербургских застройщиков.
Алексей Резенков Алексей Александронок
Что ждёт таунхаусы?
О развитии рынка таунхаусов, о том, что ждет его в будущем, о рисках и преимуществах загородной жизни рассказала нам директор по продажам, маркетингу и рекламе ГК «Кивеннапа» Наталья Латышева.
Какие перспективы у сегмента таунхаусов в Ленобласти в ближайшие 3 года?
Безусловно, данный сегмент загородного рынка будет развиваться. Если мы посмотрим на опыт Европы и Америки, то увидим, что большинство проектов для проживания имеет локацию в пригородах больших городов и являются малоэтажными. Люди не хотят жить в центре с его загазованностью, пробками и отсутствием парковок. Именно загородные малоэтажные проекты являются воплощением мечты о качестве жизни.
Какой масштаб проекта считается сейчас на рынке наиболее востребованным (количество владельцев, жителей)?
Не думаю, что сегодня важным является масштаб проекта. Скорее, максимально востребованными станут, да и сейчас являются, проекты с развитой внутренней и внешней инфраструктурой. Именно в соответствии с такой концепцией «поселок в поселке» и возводит свои объекты наша компания.
Повлияет ли на сегмент таунхаусов грядущее вступление в силу поправок (в июле) в законодательстве, которое касается долевого строительства? Отмена долевки, которой отмерили три года, не ударит ли по этому сегменту загородного рынка?Несомненно, изменения в действующем законодательстве, связанные со строительной сферой, затронут все сегменты рынка. Малоэтажка тоже не останется без внимания. Но, думаю, что как раз сегмент таунхаусов-коттеджей выйдет из-под самого сильного удара. Именно в таких проектах возможно ведение строительства (и даже запуск проектов) без колоссальных денежных вливаний. Конечно, они велики, но не столь огромны, как на рынке многоэтажного многоквартирного строительства.
Насколько активно участвуют банки в развитии загородного рынка (в финансировании строительства)?
К сожалению, банки сегодня сами переживают не самые лучшие времена.
Их деятельность сегодня излишне зарегламентирована – «ни шагу влево или вправо», а загородное малоэтажное строительство — это особый рынок, отличающийся от городского многоквартирного.
Нужно более гибко подходить и к аккредитации застройщиков и объектов, предлагать максимально интересные и гибкие схемы для кредитования покупателей.
На загородном рынке достаточно активно в последнее время развивается рынок малоэтажного жилья, скажем так, квартирного типа. В ближайшие годы заявлены крупные проекты малоэтажки, причем в петербургских районах – в Пушкинском к примеру, Югтаун, Южный. Не составят ли они конкуренцию поселкам таунхаусов как по цене, так и по проживанию по загородным стандартам?
Конечно, появление таких масштабных проектов не упростит жизнь остальным застройщикам. Но мы должны четко понимать, что чем больше проект, тем сложнее его реализация, тем с большими рисками может столкнуться покупатель. Не говоря уже о том, что долгие годы клиентам, купившим жилье в первых очередях строительства, придется проживать «на стройке». Что явно не упростит продажи.
Что необходимо сделать, чтобы у покупателей вырос интерес к таунхаусам?
Необходимо развивать услуги по кредитованию загородных проектов. Застройщики должны очень тщательно просчитывать свои проекты при вхождении в них и не допускать брошенных объектов. Покупателю необходимо доносить преимущества загородной жизни, в частности, жизни в таунхаусе. До сих пор этот сегмент не сильно ясен населению.
Что ваша компания успела сделать за 2017 год и что планирует на 2018 год?
В этом году мы ввели несколько кварталов. Так, в октябре получили документы о вводе в эксплуатацию 13 квартала ЖК «Кивеннапа Север». В этом квартале расположено 42 домовладения площадью от 90 до 150 кв.м. Сейчас происходит передача жилья покупателям. Ведется регистрация права собственности.
В июле запустили в продажу в III квартале ЖК «Кивеннапа Юго-Запад» с таунхаусами площадью от 40 до 90 кв. м с земельным участком от 1 до 5 соток. Запущены в строительство новые типы таунхаусов. Разрабатывается концепция застройки новых кварталов.
Мы будем и дальше строить хорошее жилье для наших покупателей!