«Продлят или нет?» — российские застройщики со страхом ждали правительственного решения о судьбе льготной ипотеки. Ее уже продлевали осенью прошлого года, новый срок истекал 1 июля. Правительству предстояло принять сложное решение.
Сворачивание программы привело бы к резкому сокращению спроса на новостройки, что повлекло бы за собой снижение темпов строительства и проблемы у девелоперов.
Продление программы грозило дальнейшим перегревом рынка с сокращением доступности жилья: цены в большинстве городов и так в последний год росли двузначными темпами.
Власти не решились свернуть льготную ипотеку. Решение оказалось промежуточным: программу продлили, но значительно ослабили ее влияние на рынок. Размер кредита теперь ограничен тремя миллионами рублей, а ставка поднята до 7%. Параллельно была расширена программа семейной ипотеки: теперь родители даже одного ребенка могут взять ипотечный кредит со ставкой 6% годовых.
Москву и Питер лишили льгот
«Срок действия программы льготной ипотеки истекает 1 июля 2021 года. Она носила антикризисный, а значит, временный характер. Вместе с тем резко сворачивать ее, конечно, нельзя… Поэтому предлагаю продлить эту программу для всех регионов России еще на один год, до 1 июля следующего года», — озвучил решение правительства на ПМЭФ президент Владимир Путин.
В программе есть два существенных изменения. Ставка льготной ипотеки увеличивается с 6,5 до 7%. По мнению большинства участников рынка, такое увеличение ставки некритично и никак не скажется на спросе на кредиты. Второе изменение намного существеннее.
Предельная сумма кредита по программе ипотеки установлена на уровне 3 млн рублей, этот лимит един для всей страны. До этого существовала дифференцированная шкала лимитов: 12 млн рублей для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и 6 млн рублей для всех остальных регионов.
Новый лимит должен сдержать спрос и рост цен на новостройки.
ТАНИСЛАВ КРАСИЛЬНИКОВ/ТАСС
КУШНИРЕНКО/ТАСС
Особенно существенно сокращение лимитов ударит по Москве и Московской области.
«Можно говорить, что программа льготной ипотеки в столице будет де-факто завершена 1 июля этого года, так как под ее условия в настоящее время подходит минимальный пул вариантов, — говорит управляющий партнер компании “Метриум” Мария Литинецкая.
— Так, стоимость наиболее доступной квартиры на первичном рынке “старой” Москвы составляет четыре с половиной миллиона рублей, Новой Москвы — четыре миллиона рублей. Даже такие квартиры могут быть приобретены по условиям льготной ипотеки при первоначальном взносе от 30 процентов».
«При первоначальном взносе в 20 процентов сейчас можно подобрать квартиру с льготной ипотекой более чем в тысяче столичных жилых новостроек. При лимите в три миллиона рублей выбор сократится в девять раз», — говорит председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.
Кратное уменьшение лимита существенно ударит по спросу в Москве.
«Долю льготной ипотеки можно оценить на уровне 75‒80 процентов от общего объема выданных жилищных займов для покупки жилья на первичном рынке», — говорит Мария Литинецкая. Эта доля кардинально уменьшится.
Программой субсидированной ипотеки смогут воспользоваться только заемщики с большим первоначальным взносом: например, при покупке квартиры за двенадцать миллионов нужно будет сразу внести девять.
«По итогам первого квартала в Санкт-Петербурге средний бюджет покупки квартиры составляет около шести с половиной миллионов рублей, по Ленобласти — четыре с половиной миллиона.
Кредитные лимиты в размере трех миллионов рублей — это 45‒65 процентов стоимости таких квартир», — говорит исполнительный директор девелоперской компании «Ойкумена» Роман Мирошников.
То есть, чтобы купить квартиру со средним бюджетом с использованием льготной ипотеки, необходимо будет внести первый взнос, соответственно, в 55 или 35%, и таким образом значительная часть заемщиков будет отрезана от кредитов.
Парадоксально, но снижение кредитного лимита остудит спрос на двухкомнатные и трехкомнатные квартиры, хотя государство заинтересовано в развитии рынка больших квартир для решения демографических проблем.
Снижение лимита с шести до трех миллионов рублей сократит спрос на большинстве региональных рынков.
«Сокращение лимитов сделает программу фактически недоступной не только в столице, но и также в Сочи, Владивостоке и Хабаровске», — говорит директор по маркетингу девелоперской компании «Талан» Наталья Гарифуллина.
Компенсировать падение спроса от трансформации льготной ипотеки должно расширение программы семейной ипотеки. Сейчас ею могут воспользоваться только семьи, где недавно родился второй ребенок.
«У нас уже действует системная мера, программа ипотеки для семей, где после 1 января 2018 года родился второй и последующий ребенок.
Предлагаю расширить ее действие, распространить на все семьи, где растут дети, родившиеся после 1 января 2018 года, даже если в семье пока лишь один ребенок», — анонсировал расширение программы на ПМЭФ президент Путин. Ставка по программе семейной ипотеки составляет 6%.
Кредит можно использовать для покупки новостройки или рефинансирования ранее взятого ипотечного кредита. В середине весны программу семейной ипотеки распространили на строительство индивидуального жилого дома. На Дальнем Востоке семьи могут купить с помощью программы и вторичное жилье в сельской местности.
По прогнозу вице-премьера РФ Марата Хуснуллина, расширение программы семейной ипотеки позволит увеличить объем выдачи кредитов с 80 тыс. до 100–120 тыс. кредитов. Но полноценно заместить льготную ипотеку семейной не удастся. По данным рейтингового агентства НКР, на семейную ипотеку в последние два года приходилось менее 5% от общего объема выдач.
Введение льготной ипотеки вызвало ажиотажный спрос на новостройки 
Источник: СЕРГЕЙ ЕРМОХИН/ТАСС
Темная сторона льготной ипотеки
Постепенное сворачивание льготной ипотеки дает повод подвести предварительные итоги программы. Напомним, субсидированная ипотека была введена в середине апреля 2020 года как временная, антикризисная мера, программа была рассчитана на шесть месяцев.
Несмотря на ажиотажный спрос на новостройки в конце лета и начале осени, истекающая по времени программа в октябре была продлена на девять месяцев. Ее главным позитивным итогом стало поддержание сегмента жилищного строительства и смежных отраслей.
Однако программа вызвала и негативные последствия.
Во-первых, стремительно выросла стоимость новостроек. Застройщики воспользовались высоким спросом и подняли цены. «В старых границах Москвы новостройки за год подорожали на 35 процентов, в Подмосковье — на 31 процент.
В Санкт-Петербурге стоимость квадратного метра жилья с мая 2020 года поднялась на 19 процентов, в Тюмени — на 20 процентов, в Нижнем Новгороде — на 39 процентов, — говорит Ирина Доброхотова. — В Сочи с начала года жилье подорожало на 32 процента».
По данным Центробанка, рост цен на жилье в 2021 году продолжился: новостройки в среднем подорожали в первом квартале на 17,6% (в годовом выражении), вторичное жилье — на 13,6%. В результате роста цен на фоне сокращения доходов населения снизилась доступность жилья.
Это парадоксальный результат, потому что повышение доступности жилья — одна из главных задач государственной жилищной политики.
Во-вторых, потребители ничего не выиграли от субсидирования государством ипотеки. Расчеты показывают, что рост цен на жилье на 15–20% полностью «съедает» эффект от низкой ставки. Это тоже весьма неприятно для правительства, потому что именно удешевление ипотеки неизменно рассматривалось им как ключевой аспект решения жилищного вопроса.
В-третьих, компании строительного сектора, которому государство оказывало помощь, показали рекордные прибыли. Например, прибыль компании ЛСР выросла за год на 60%, до 12 млрд рублей.
Скорректированная EBITDA компании «Эталон» составила 16,5 млрд рублей при росте за год на 47%. ПИК увеличил EBITDA за 2020 год в полтора раза.
В этом году показатели этих и других застройщиков Москвы и Санкт-Петербурга все так же бьют рекорды.
И наконец, четвертый эффект: различие в лимитах кредитования усилило диспропорции в региональном развитии.
Москва, Санкт-Петербург и Московская область поглотили почти треть общего объема ипотеки, выданной в январе–апреле этого года.
Обобщая эти эффекты, можно констатировать, что программа льготной ипотеки оказалась слишком сильным и грубо использованным инструментом поддержки рынка. Очевидно, что помощь государства была как минимум избыточной.
Центробанк долгое время был против продления программы льготной ипотеки. «Госпрограмма кредитования должна завершиться вовремя, чтобы не допустить возникновения пузыря на ипотечном рынке. Субсидирование ставок уже негативно влияет на стоимость жилья и его доступность», — заявила в конце прошлого года глава Банка РФ Эльвира Набиуллина.
Дискуссии о судьбе программы велись всю первую половину года. Финансовый блок правительства предлагал свернуть программу или оставить ее лишь для депрессивных регионов со слабым рынком строительства.
Итоговый вариант продления программы можно расценивать как победу вице-премьера Марата Хуснуллина, который смог продавить ее сохранение, пусть и в урезанном виде.
Проиграв сражение по субсидированной ипотеке, г-жа Набиуллина все же пытается охладить рынок ипотеки доступными ей инструментами. В апреле совет директоров ЦБ принял решение ужесточить для банков условия выдачи ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом.
Банк России недоволен тем, что на рынке новостроек резко выросло число кредитов с низким первоначальным взносом (ниже 20%). Доля таких кредитов увеличилась с 24 до 45%, что повышает уязвимость банков к возможным финансовым шокам.
По таким кредитам с 1 августа повышается надбавка к коэффициентам риска, это должно увеличить нагрузку на капитал и сделать такие кредиты менее привлекательными для банков.
Жизнь после скачка цен
Главная проблема сегодняшнего рынка жилья заключается в том, что за последний год рынок перегрелся и закрепился на новом уровне цен. Спрос был поддержан не только льготной ипотекой, но и перетоком средств из банковских вкладов в недвижимость на фоне снижения ставок по депозитам и высокой инфляции.
На рынке вновь появились частные инвесторы, которые хотят сыграть на росте цен. Центробанк даже фиксирует новую схему, когда заемщик в один день берет несколько ипотечных кредитов на покупку новостроек.
Появился слой инвесторов, готовых покупать новостройки практически по любой цене на старте продаж, они уверены, что жилье в процессе строительства неизбежно подорожает.
График 1 Заемщики наращивают сроки ипотечного кредита 
«Метриум» по данным ЦБ РФ
График 2 За последний год цены на столичные новостройки выросли почти на 27 процентов 
«Метриум»
Дополнительным фактором разгона цен стал дефицит предложения: во многих городах в 2020 году были зафиксированы исторически минимальные объемы новостроек. Это стало эхом реформы рынка долевого строительства, в результате которой застройщики были обязаны перейти на проектное финансирование строительства и систему эскроу-счетов.
Сейчас рынок строительства начинает восстанавливаться: по данным «Дом.РФ», за последние десять месяцев в России было начато строительство жилых многоквартирных домов площадью 30,9 млн кв. м, что в 1,6 раза больше, чем годом ранее.
Однако начатые стройки не насыщают рынок: девелоперы все чаще манипулируют объемами предложения, чтобы поддерживать его в режиме дефицита.
Ключевой вопрос сегодня — как рынок будет развиваться после двадцатипроцентного скачка цен. «Сейчас со спросом на новостройки нет проблем.
Но в среднесрочной перспективе одного–трех лет вопрос о ценах встанет, — считает директор консалтингового агентства GMK Сергей Разуваев.
— Большинство застройщиков — адекватные люди, они понимают, что нынешний рост цен на фоне сокращающихся доходов населения аномален».
В то же время шансы, что цены на новостройки будут падать, невелики. Все дело в новом устройстве рынка. Еще несколько лет назад рынок был эластичен: если спрос сильно сокращался, девелоперы шли на снижение цен и различные акции, чтобы подхлестнуть спрос.
Без регулярных продаж они не могли продолжать строить. Сейчас девелоперы работают на банковском проектном финансировании и могут спокойно строить полгода или год на кредиты, не имея продаж.
Основные игроки рынка — девелоперы, банки, владельцы земельных участков и инвесторы — заинтересованы в поддержании высоких цен на жилье.
Другой важнейший вопрос: как долго можно столь агрессивно наращивать ипотечный портфель на фоне такого уровня цен и сокращающихся доходов населения? В апреле Центробанк отчитался, что долги россиян по ипотеке за три года удвоились, они впервые превысили 10 трлн рублей.
В России пока невысокий уровень ипотечных банкротств, но качество новых заемщиков ухудшается. Тревожный звонок — постоянный рост среднего срока ипотечных кредитов. По данным «Метриум», в 2015 году он составлял 14,2 года, а в начале 2021 года — уже 19 лет.
«Ситуация с доходами настолько осложнилась, что даже резкое снижение ставок не позволяет покупателям уменьшить срок кредита, чтобы снизить общий размер переплаты, — говорит управляющий партнер “Метриум” Мария Литинецкая.
— Напротив, заемщики предпочитают переплатить за длительный срок, но снизить текущую нагрузку на семейный бюджет. Это стало результатом долгосрочного уменьшения реальных доходов населения и быстрого роста цен на жилье».
С 1 ноября продлят льготную ипотеку. как это отразится на стоимости квартир и рынке недвижимости
К 1 октября 2020 года Росреестр в среднем по стране зарегистрировал свыше 86 тыс. сделок по льготной ипотеке под 6,5%. Цифра внушительная.
Как сообщал ранее премьер-министр Михаил Мишустин, по этой программе было выдано более 90% всех кредитов на покупку жилья в новостройках. На совещании с правительством 14 октября президент России Владимир Путин заявил, что её нужно продлить как минимум до 1 июля 2021 года.
На данный момент срок предоставления льготной ипотеки истекает 1 ноября. В то же время участники рынка уже не сомневаются: программу продлят.
— Это сейчас просто необходимая мера для поддержки застройщиков, — считает руководитель аналитического центра компании «Инком-недвижимость» Дмитрий Таганов. — Программу действительно нужно продлевать. Иначе на рынке серьёзно упадут продажи — и мы увидим резкое снижение спроса на новостройки.
В то же время риелторы предупреждают: из-за низких процентов по ипотеке на рынке возник ажиотажный спрос. В результате квартиры стали покупать люди, чьи доходы не позволяют им своевременно оплачивать кредит. Риск просрочек постоянно растёт.
— Если льготную ипотеку действительно продлят на полгода-год, то у людей будет время подумать и более взвешенно подойти к выбору жилья.
Этой осенью у меня было несколько клиентов, которые торопились купить квартиру в погоне за низким процентом, хотя доходы у них очень нестабильны.
До следующего лета, скорее всего, прояснится обстановка с коронавирусом, и покупатели смогут объективно понять, потянут ли они ипотеку, — отметил частный риелтор Александр Кузнецов.
По словам Дмитрия Таганова, не стоит опасаться, что сильно вырастут цены на новостройки. Жильё не может намного подорожать, иначе на него просто не будет спроса. Доходы потенциальных покупателей не растут.
Напомним, программа льготной ипотеки под 6,5% годовых была утверждена в конце апреля. Она действует для покупателей жилья в новостройках. Программа должна была выполнить две задачи.
Первая — помочь людям, которые хотят улучшить жилищные условия. Вторая — поддержать строительную отрасль, которая пострадала из-за падения спроса на жильё.
Из-за пандемии коронавируса произошёл спад в экономике, а у потенциальных покупателей упали доходы.
Ипотечный кредит на льготных условиях можно взять на сумму до 12 млн рублей в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях. Для других регионов — до 6 млн рублей. На данный момент программа действует до 1 ноября 2020 года.
— В сентябре вокруг ипотечных продуктов действительно был рекордный ажиотаж. Сейчас мы ожидаем снижения спроса, поскольку люди теперь не будут торопиться успеть взять кредит до 1 ноября. Но цены на недвижимость продолжат расти, — считает начальник управления информационно-аналитического контента «БКС Мир инвестиций» Василий Карпунин.
Правда, по его словам, это затронет в первую очередь так называемые инвестиционные варианты жилья — студии и однокомнатные квартиры.
Василий Карпунин считает, что рост цен на первичном рынке неизбежно потянет за собой и стоимость вторичного жилья. Так уже происходило после того, как появилась льготная ипотека.
Кредиты стали доступнее, вырос спрос на жильё, а рост спроса потянул за собой и рост цен.
С 1 октября повысят социальные выплаты и оклады. Кто и сколько получит
Впрочем, в ближайшее время стоимость жилья не может вырасти настолько, чтобы перекрыть выгоду от низкого процента по ипотеке.
Дмитрий Таганов пояснил, что сейчас и без льготной программы обычные ставки достаточно низкие — 8–9% годовых. К тому же рынок недвижимости поддерживает и падение процентов по банковским вкладам.
По его словам, люди стали чаще снимать деньги со счетов и вкладывать в недвижимость.
— Всё это позволяет рынку недвижимости нормально работать, поэтому число сделок не падает. Соответственно, основной вопрос, который сейчас остаётся достаточно больным, — это закредитованность населения.
Ипотеку должны выдавать только тем людям, которые могут её оплачивать без просрочек.
Соответственно, в этом вопросе важно участие банков, чтобы они тщательнее проверяли платёжеспособность заёмщиков, — заключает Дмитрий Таганов.
По решению президента в России продлят программу льготного ипотечного кредитования
Владимир Путин распорядился продлить льготную ипотеку на год – до 1 июля 2022 года. С такой инициативой президент РФ выступил на пленарном заседании, открывая официальную часть мероприятий Петербургского международного экономического форума.
О чем говорили?
ПМЭФ традиционно становится площадкой для озвучивания перспективных идей, обсуждения инновационных экономических проектов, подписания важнейших международных контрактов и соглашений о намерениях.
Президент России Владимир Путин не пропускает данного события, его выступление каждый раз оказывается самым ожидаемым. В 2021 году российский лидер не изменил своему правилу и озвучил одну из наиболее важных новостей для будущей экономической повестки.
Речь шла о продлении программы льготного кредитования в России.
По словам Владимира Путина, программа льготного ипотечного кредитования была разработана именно для того, чтобы поддержать население страны, застройщиков, экономику в целом в условиях мирового кризиса.
Условиями льготного кредитования на покупку жилья воспользовались свыше 500 тыс. жителей страны.
При этом суммы, привлеченные компаниями строительного сектора, оказались на несколько порядков выше, достигнув цифры в 2 трлн. рублей.
Оценив эффективность предложенного решения, в правительстве сочли, что программа льготного ипотечного кредитования может быть продлена еще на один год – до 1 июля 2022 года. Однако ее условия будут немного изменены. Так, ставка кредитования для покупки недвижимости в новостройках увеличится до 7 % в год, при этом максимальная сумма, наоборот, уменьшится и составит не более 3 млн. рублей.
Текущие процентные ставки в банках
| Сбербанк России | от 4,1% |
| Газпромбанк | от 4,7% |
| Тинькофф | — |
| ВТБ | от 5% |
| Банк «Открытие» | от 4,7% |
| Абсолют Банк | от 4,1% |
| Альфа-Банк | от 5,99% |
| Московский Кредитный Банк | от 6% |
| Промсвязьбанк | от 3,99% |
| ДОМ.РФ (АИЖК) | от 4,7% |
| Райффайзенбанк | от 4,99% |
| Росбанк | от 3,2% |
| Банк «Санкт-Петербург» | от 4,69% |
| Банк Уралсиб | от 5,5% |
| Ак Барс | от 4.6% |
| Россельхозбанк | от 4,6% |
| Всероссийский Банк Развития Регионов | от 4,8% |
| УБРиР | от 5,9% |
| Совкомбанк | от 5,29% |
| Транскапиталбанк | от 4,84% |
Как пришли к решению?
Необходимость продления программы льготной ипотеки в правительстве обсуждается давно. Ранее появлялась информация, что в этом вопросе удалось достичь согласия и разработать единое решение. В прессу просачивались слухи об изменении условий выдачи кредитов для покупателей квартир в новостройках. Озвучивались ставки на уровне 7-7.5% годовых, фигурировала максимальная сумма 3 млн. руб.
Напомним, что новые условия по ипотечным займам начали действовать с апреля 2020 года, когда премьер министр России Михаил Мишустин поставил свою подпись под соответствующим постановлением.
На тот момент годовая ставка 6 % действовала в отношении ипотеки, которую граждане страны оформляли для покупки недвижимости в новостройках. При этом максимальная сумма для жителей различных регионов России отличалась. Москвичам и петербуржцам банки выдавали ипотеку на сумму до 8 млн.
руб., в субъектах федерации предельный размер банковского займа был меньше – максимум 3 млн. руб.
Три миллиона и семь процентов — Путин анонсировал продление программы льготной ипотеки еще на год, но на новых условиях
Во время выступления на Петербургском международном экономическом форуме президент России Владимир Путин предложил продлить программу льготной ипотеки до 1 июля 2022 года, скорректировав ставку и уменьшив предельную сумму кредита. Это снизит темпы роста цен на новостройки и В «Дом.РФ», в свою очередь, считают, что программа должна из антикризисной меры превратиться в системную.
В последнее время в России активно обсуждаются перспективы и риски программы льготной ипотеки, действие которой, как предполагалось ранее, должно было прекратиться 1 июля 2022 года.
Высказывались мнения о необходимости ее остановки из-за роста закредитованности россиян и высокой вероятности возникновения «пузыря» на рынке, но были и предложения продолжить программу в отдельно взятых регионах.
Накануне, 4 июля, в ходе Петербургского международного экономического форума, президент России Владимир Путин ожидаемо обратился к этому вопросу и заявил, что резко сворачивать программу в ближайшее время не следует, и нужно продлить ее еще на год, до 1 июля 2022 года.
Глава государства предложил пролонгировать ее во всех субъектах РФ, но при этом несколько изменить условия предоставления льготного ипотечного кредита.
Как следует из предложения российского лидера, ставка по льготной ипотеке составит 7% годовых, а максимально возможная сумма кредита ограничится 3 миллионами рублей.
Это, по всей вероятности, сузит круг желающих воспользоваться программой, ведь сейчас, пока еще действуют старые условия, ипотека на жилье в новостройках предоставляется по субсидированной ставке 6,5%, а верхний порог суммы кредита достигает 12 миллионов рублей для Москвы, Санкт-Петербурга, Подмосковья и Ленобласти и 6 миллионов – для остальных субъектов.
В то же время Путин объявил, что семьи с одним ребенком, родившимся не ранее 1 января 2018 года, могут претендовать на льготную семейную ипотеку по ставке 6%. По ней как раз будут действовать указанные лимиты по кредитам – 12 миллионов рублей для четырех перечисленных выше регионов и 6 для оставшихся.
Гендиректор «Дом.РФ» Виталий Мутко, в свою очередь, заметил, что меру, предложенную президентом, стоило бы распространить на более продолжительный срок и перевести ее из антикризисной в системную. Мутко не исключил, что программу можно будет продлить и после 1 июля 2022 года – в зависимости от макроэкономической ситуации.
Ипотечный бум
Напомним, программу льготной ипотеки по ставке 6,5% годовых запустили в апреле 2020 года – на фоне кризиса, вызванного пандемией коронавируса, с целью поддержать население и застройщиков. Она вызвала настоящий ажиотаж на рынке первичной недвижимости: с лета 2020 года объем выданных кредитов резко увеличился за счет данной программы.
Первоначально планировалось свернуть ее 1 ноября, но высокий спрос заставил власти продлить меры поддержки до 1 июля 2021 года.
Как обратил внимание Путин, программа позволила в кризисный период привлечь в сферу жилищного строительства более 2 триллионов рублей, и возможностью взять ипотеку по субсидированной ставке воспользовались порядка полумиллиона семей.
В прошлом году суммарный объем ипотечных кредитов, которые оформили россияне, превысил 4 триллиона рублей, причем на госпрограмму приходятся кредиты в общей сложности на 1 триллион рублей. Доля ипотеки на приобретение первичной недвижимости поднялась с 24% в 2019 году до 40%, что, соответственно, спровоцировало рост цен на недвижимость – как на первичную, так и на вторичную.
Минстрой и вице-премьер Марат Хуснуллин, курирующий сектор строительства, поддерживали продление программы льготной ипотеки, поскольку это позволяло сохранять спрос на рынке новостроек.
В ЦБ, в свою очередь, указывали на риски: рост цен на жилье, снижение его доступности для россиян, рост платежей по ипотеке относительно доходов граждан.
Все это, как считают в регуляторе, свело на нет выгоду, на которую могли рассчитывать заемщики в рамках программы.
Оптимальная цифра
Вице-премьер Марат Хуснуллин пояснил, что изменение условий льготной ипотеки было предложено на основе анализа уже выданных кредитов.
В 90% случаев сумма займов составляла порядка 3 миллионов рублей, поэтому правительство и Центробанк пришли к выводу, что это «оптимальная цифра» вне зависимости от субъекта.
Правда, эксперты отмечают, что этой суммы достаточно для покупки жилья лишь в трети российских городов – и к этой трети не относятся ни обе столицы, ни города-миллионники.
Таким образом, жилье в рамках программы будет доступно лишь тем, кто накопил на приличный первоначальный взнос, а значит, ипотечный рынок в большинстве регионов успокоится. К слову, именно на Москву, Подмосковье и Санкт-Петербург пришлась треть выданных по льготной программе ипотечных кредитов в январе-апреле 2021 года. Учитывая обновленные условия, едва ли показатели этого года по выдаче ипотеки обойдут прошлогодние.
Хуснуллин также упомянул о программе семейной ипотеки, уточнив, что в рамках нее в прошлом году было выдано около 80 тысяч кредитов.
Не исключено, что после распространения программы на семьи с одним ребенком этот показатель возрастет до 100-120 тысяч кредитов.
Суммарно, по прогнозам Хуснуллина, по двум льготным программам за год может быть выдано 250 тысяч кредитов на 700-800 миллиардов рублей.
По мнению экспертов из сферы недвижимости, снижение максимальной суммы кредита и увеличение ставки до 7% несколько умерят ажиотаж со стороны заемщиков, особенно в тех городах, где квартиры стоят дороже.
Кроме того, менее активны станут и те, кто покупает жилье в целях инвестирования средств – ипотеку станут брать преимущественно те, кому нужно улучшить жилищные условия для своей семьи.
Все это, в свою очередь, позволит замедлить рост цен на первичном рынке недвижимости. Застройщики будут заинтересованы в том, чтобы ее продолжали покупать, а значит, постараются удержать цены на уровне, доступном широкому кругу заемщиков.
Правда, и на их падение пока рассчитывать не стоит. По всей вероятности, учитывая уровень цен, наиболее высоким спросом будут пользоваться новостройки из эконом-сегмента.
Что касается повышения ставки, оно не является значительным и не окажет критичного влияния на уровень переплаты по кредитам и долговую нагрузку – такие условия все еще будут привлекательными для заемщиков.
Риски не отменяются
Еще до того, как в России была запущена программа льготной ипотеки, многие россияне для получения жилищного кредита оформляли потребительский займ на первоначальный взнос. Так называемые «ипотечные камикадзе» подписываются на выплату сразу двух кредитов, поскольку не видят иной возможности приобретения жилья.
И когда правительство утвердило упомянутую программу, тенденция только усилилась – граждане начали спешить с оформлением ипотеки по выгодной ставке, не дожидаясь, пока у них накопится необходимая для комфортного первоначального взноса сумма.
К слову, в настоящее время, по данным рейтингового агентства АКРА, как минимум в 7% ипотечных ссуд первоначальный взнос прямо или косвенно оплачивается средствами потребительских кредитов.
Учитывая, что предельная сумма кредита сократилась, можно предположить, что россияне начнут активнее прибегать к оформлению потребительских займов – чтобы итоговой суммы хватило на покупку желаемой квартиры. Все это ведет к росту закредитованности населения.
Есть риски и для банков. Льготные условия программы открывают доступ к ипотеке для тех, кто при ином раскладе не мог бы на нее рассчитывать. Как правило, речь идет о заемщиках с низким первоначальным взносом по кредиту.
В ЦБ отмечают, что наращивание выдач ипотеки за счет кредитов с низким первоначальным взносом наблюдается уже сейчас – до начала пандемии коронавируса их доля составляла 32% от общего объема, а в первом квартале 2021 года достигла 37%.
Хуснуллин указал, что первоначальный взнос по льготным программам сохраняется на уровне 15%. Специалисты считают, что все это повышает риски ухудшения качества ипотечных кредитов.
Ранее сообщалось, что Центробанк намерен принять меры для сдерживания накопления рисков в ипотечном секторе. В частности, с 1 августа регулятор поднимет для кредитных организаций коэффициенты риска по новым ипотечным кредитам. Наиболее жесткие требования коснутся как раз займов с низким первоначальным взносом.
Субсидии на ипотеку продлили до июля 2021 года: выгодно ли покупать квартиру и есть ли риск «ипотечного пузыря» — Финансы на vc.ru
Правительство продлило госпрограмму льготной ипотеки — ставка по ней составляет 6,5%. Эксперты по недвижимости разбираются, как это повлияет на рынок и какие есть риски.
27 октября правительство продлило госпрограмму льготной ипотеки, начатую в мае 2020 года. К этому времени банки выдали льготных жилищных кредитов на сумму 670 млрд рублей. В программе, впрочем, есть несколько требований:
- Купить можно только квартиру в новостройке.
- Для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области сумма ипотеки ограничена 12 млн рублей, для остальных регионов — 6 млн.
С появлением льготы начали расти цены на недвижимость. Из-за этого некоторые отраслевые аналитики и замминистра финансов Алексей Моисеев не исключили возникновение «пузыря»: ипотеку массово берут те, кто не в состоянии её оплачивать.
Выгодно ли покупать квартиру по льготной ипотеке, что ждёт цены на жильё в будущем и действительно ли существует вероятность появления «жилищного пузыря» — спросили у представителей отрасли.
Ипотеку с господдержкой начали выдавать в мае 2020 года, примерно в одно время со снятием коронавирусных ограничений. Открылись офисы продаж, заработали нотариусы, банки и МФЦ, и число сделок со временем выросло.
В апреле-мае физлица подписывали около 2500 договоров по Москве, к августу — более 5000 договоров, говорит председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. Доля ипотеки в сделках превысила 60%. Похожее значение для Москвы приводит Сергей Ковров из агентства «НДВ-Супермаркет Недвижимость».
Но из-за высокого спроса доступных квартир всё меньше — и цены, по данным bnMAP.pro, растут следом:
- В январе 2020 года средняя цена 1 м² в новостройке комфорт-класса в Москве составляла 176 тысяч рублей — к концу сентября цена выросла до 185 500 рублей.
- За это же время цена 1м² в квартирах экономкласса выросла со 123 тысяч до 135 тысяч рублей.
По данным bnMAP.pro
Жилье после запуска программы льготной ипотеки стало дорожать, причем быстрее, чем в 2019 году.
Квартиры на первичном рынке подорожали на 12–14% относительно уровня апреля 2020 года. Это характерно для подавляющего большинства региональных рынков.
В среднем по крупнейшим городам России цены на вторичном рынке прибавили 5% по сравнению с апрелем 2020.
Средний рост по рынку Москвы мы отмечаем на уровне 9,8% с начала года. Примерно половину роста обеспечили результаты второго и третьего кварталов, когда и начала действовать программа ипотеки с господдержкой, а также снят ряд ограничений.
Опрошенные аналитики выделяют ещё несколько событий, которые повлияли на цены:
- Нестабильная экономическая ситуация из-за пандемии и ослабления рубля, снижение ставок по депозитам вслед за ключевой ставкой ЦБ.
- Новых проектов на котловане стало меньше. «Меньше дешёвых лотов — выше средняя цена», — поясняет Алексей Попов.
- Строительная инфляция, особенно для объектов бизнес-класса, где чаще проводят операции с валютами.
- Отложенный спрос из-за весенних ограничений.
- Вырос спрос на инвестиции в недвижимость из-за снижения ставок по депозитам и введение налога на вклады свыше 1 млн рублей с 2021 года.
Эксперты приходят к выводу, что в целом спрос на жильё сохранится и цены продолжат расти:
- Квартиры в новостройках продают быстрее, чем появляются новые предложения.
- Заканчиваются доступные квартиры. Предложение новостроек комфорт- и бизнес-класса сократилось почти на 30% за год, приводит статистику Ирина Доброхотова.
- Стартовые цены в новых ЖК выше, чем в 2019 году.
Тем не менее в перспективе нескольких месяцев спрос может сократиться на 5–7%, подчёркивает Валерий Кочетков, замдиректора департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость»: покупатели поймут, что им некуда торопиться. С ним согласен Дмитрий Алексеев, руководитель направления новостроек «Авито Недвижимости».
Интерес покупателей к ипотеке с господдержкой сохранится, а доля сделок с применением программы будет расти в общей структуре ипотечных сделок. По нашим проектам бизнес-класса сегодня 50% ипотечных сделок приходятся именно на льготную программу. В пиковые периоды, в сентябре, этот показатель достигал 70%.
Вероятно, что отложенный спрос, который формировался с весны 2020 года, вскоре будет удовлетворен, и динамика роста цен несколько замедлится. В то же время, объем предложения на рынке новостроек сейчас сравнительно невысок, так что резкого обвала интереса со стороны покупателей мы тоже не ожидаем.
В перспективе же нескольких лет наоборот.
Спрос на жильё в перспективе нескольких лет останется высоким, учитывая, что в России сохраняется низкая обеспеченность собственным жильём, а у более 30% жителей страны нет возможности хоть как-то, даже с учетом льготной ипотеки, улучшить свои жилищные условия, так как нового жилья в их городах просто нет.
Сейчас может быть удачное время для покупки нового жилья используя льготы, считают опрошенные аналитики. Пока ставка находится на «исторически низком уровне» и в будущем ожидается лишь дальнейший рост цен.
Но из-за увеличения стоимости квартиры увеличился и размер первоначального взноса (10–15%). Это делает льготные предложения менее привлекательными, но не в проектах комфорт- и бизнес-класса, думает коммерческий директор Capital Group Петр Исаев. Там лимит в 12 млн рублей «чаще всего соответствует потребностям клиента».
Несмотря на то что ставки по ипотеке вне госпрограмм в 2020-м также активно снижались, госпрограмма под 6,5% остается одной из самых выгодных для широкого круга заемщиков.
Вместе с тем, в условиях активного роста цен на новостройки, выгода от получения кредита по низкой ставке несколько снижается, так как требуется больше средств для приобретения жилья.
Помимо льготной ипотеки есть и альтернативные предложения от самих банков, построенные с учетом низкой ключевой ставки, например без первоначального взноса. Возможно, они будут выгоднее для покупателей.
Некоторые банки также разрабатывают свои спецпрограммы с отдельными ЖК, в которых могут выдавать ипотеку, например под 3,1% на весь срок кредитования или под 5%, приводит пример Ирина Доброхотова председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». Наиболее низкие ставки вовсе действуют для семей с двумя и более детьми.
К тому же льготная ипотека не работает для покупки жилья на вторичном рынке.
На рынке ипотечных продуктов есть предложения и по более низким ставкам. К примеру, дальневосточная ипотека или сельская ипотека, обсуждается и распространение «дальневосточных» условий на арктическую зону РФ. Там кредит можно взять под 2% годовых.
Но эти программы ограничены территориально, в случае сельской ипотеки ещё и лимитами по общему объёму средств, выделенных на программу.
Некоторые застройщики предлагают дополнительную выгоду при покупке квартир в их жилых комплексах. В некоторых случаях можно снизить процентную ставку на первые несколько кварталов обслуживания кредита (на год или до введения дома в эксплуатацию).
Дмитрий Алексеев из «Авито Недвижимости» рекомендует подумать, зачем покупать квартиру. Если она рассматривается в качестве основного жилья, «покупку откладывать явно не стоит».
Эксперты считают, что риск «перегреть» рынок жилья и ипотечных кредитов если и есть, то минимальный.
Ирина Доброхотова из компании «БЕСТ-Новострой» указывает: в большинстве ипотечных программ первоначальный взнос составляет 15–20% от стоимости квартиры, но некоторые банки повышают его до 40%, например, одобряя ипотеку для ИП.
Обычно ипотеку не одобряют, даже если у физлица просто открыта кредитная карта, добавляет Доброхотова. «Опасная тенденция», по её мнению, брать кредит и на первоначальный взнос.
Более того, в ипотечные продукты «зашиты риски невозврата», говорит Валерий Кочетков, представитель «ИНКОМ-Недвижимости». Это страховки от потери работы, на здоровье — и некоторые покупать обязательно.
Угроза и риски к появлению такого пузыря, конечно, существуют, но только в долгосрочной перспективе. В настоящий момент он по всем финансовым показателям (процент долга к ВВП, процент необеспеченных кредитов) слишком далёк от критической массы.
Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН, тоже уверен, что объём ипотечных облигаций в масштабе страны «ничтожно мал». По его данным, сумма не превышает 10% ВВП, тогда как во многих странах — сопоставима с ВВП.
Сейчас угроза пузыря маловероятна. В США обвалу ипотечного рынка в 2007–2008 годах предшествовал высокий уровень просрочки по кредитным выплатам и соотношение ипотечных кредитов и ВВП, достигавшее 80%.
В России последний показатель в десять раз меньше, а доля просроченных платежей [более 90 дней] к концу 2020 года не превысит 2%, по прогнозам Национального рейтингового агентства.
В среднем ипотечный кредит в России гасят быстро, приводит данные Ирина Доброхотова:
- В Москве заём в среднем оформляют на 18–19 лет, погашают за 5–7 лет.
- В регионах — за 10–15 лет.
Поэтому не стоит волноваться о том, что субсидии — повышенная нагрузка на бюджет на десятилетия, добавляет Алексей Попов.
Валерий Кочетков заключает, что в рамках бюджета субсидированная сумма не столь велика и на экономике страны никак не отразится.
На ипотеку с господдержкой уже выделено и зарезервировано около 740 млрд рублей. Правительство изначально оценило эти объемы, а затем программа ипотеки была продлена до 1 июля 2021 года. Значит, в бюджете есть резервы для этих субсидий.
Коммерческий директор Capital Group Пётр Исаев ожидает, что «субсидированная ипотека положительно скажется и на покупателях, и на строительной отрасли, и на государственной экономике»:
- Жители смогут приобрести квартиры выгоднее, чем в начале 2020 года.
- Льготная ипотека помогла застройщикам компенсировать падение спроса во время пандемии и нарастить продажи. А из-за сокращения предложения на рынке нужно активнее сдавать новые квартиры и ЖК.
- Для государства развитие строительной отрасли, реального сектора экономики, означает и большее количество рабочих мест, и рост налоговых отчислений, и развитие рынка кредитования.
На последнее обращает внимание и Алексей Попов. По его словам, эффект от активного развития рынка недвижимости — загрузка мощностей в металлургии, в промышленности, в транспорте — превышает затраты на субсидирование ставки.
- Цены на квартиры выросли из-за высокого спроса и пандемии и продолжат расти — но уже не так быстро.
- Льготная ипотека может стать выгодным вариантом покупки жилья. Но ипотеки в банках благодаря низкой ключевой ставке могут быть выгоднее.
- Вероятность «ипотечного пузыря» небольшая, так как банки «защищаются» первоначальным взносом и строгой проверкой покупателя.
- Объём ипотечных кредитов не превышает 10% ВВП — для кризиса объём должен быть в несколько раз выше.
Материал подготовлен при участии Кирилла Казакова.
Перрон останется: россиянам хотят продлить льготную ипотеку
В 2020 году Россия пережила ипотечный бум — объем выдачи кредитов стал рекордным. Ажиотаж подогрела программа льготной ипотеки под 6,5% годовых. Обратной стороной стал взлет цен на жилье, в первую очередь на новостройки.
Эксперты указали на риски перегрева рынка, но программу продлили до июля 2021 года. Сейчас обсуждается очередное расширение срока ее действия.
Нужно ли продлевать льготную ипотеку и ждать ли очередного скачка цен на жилье, выясняли «Известия».
Надо брать
В прошлом году россияне взяли рекордное количество ипотечных кредитов — почти на 4 трлн рублей. И еще на 600 млрд рублей рефинансировали старые ипотечные кредиты под более низкую ставку — тоже абсолютный максимум. Спрос подстегнула госпрограмма льготной ипотеки и снижение ключевой ставки ЦБ. В декабре 2020-го средневзвешенная ставка по ипотеке за год снизилась до 7,36%.
Жилищные кредиты на новостройки по ставке 6,5% выдаются с апреля 2020 года, а разницу между льготной и рыночной ставкой возмещает государство. Вдобавок регулятор предпринял резкое снижение ключевой ставки, что удешевило стоимость кредитов.
В итоге только льготных ипотечных кредитов россияне набрали на триллион рублей. Доля таких кредитов на покупку первичного жилья в 2020 году выросла до 40% (по сравнению с 24% в 2019-м).
Но есть и обратная сторона медали. Ипотечный ажиотаж взвинтил цены на жилье — новостройки подорожали на 15%, что существенно выше уровня инфляции.
Ипотечный ажиотаж происходил на фоне кризисного падения доходов населения — возросла доля кредитов с платежом к доходу выше 80%.
Это создало риски перегрева ипотечного рынка: эксперты не исключили, что скоро многие россияне не смогут платить по кредитам.
В ЦБ ранее указали на то, что в случае продления программы льготной ипотеки на покупку жилья у застройщиков под 6,5% есть риски перегрева рынка. Впрочем, регулятор заверил, что пока беспокоиться не о чем и ипотечный кризис России не грозит. Программу льготной ипотеки, которая должна была завершиться в ноябре прошлого года, продлили до июля 2021-го.
Этого мало
Сейчас, как заявил премьер-министр России Михаил Мишустин, власти готовы пойти дальше и рассматривают вопрос продления льготной ипотеки для новостроек. По его словам, обсуждаются объемы и формат продолжения программы.
«Используя ее, более 470 тыс. человек купили квартиры на выгодных условиях. В середине этого года программа завершается. По поручению президента правительство прорабатывает вопрос об объемах и формате ее продолжения», — сообщил премьер.
Он подчеркнул, что в прошлом году было введено в строй более 80 млн кв. метров жилья. Это показатель, сопоставимый с докризисным 2019 годом. «Впервые в современной истории строительная отрасль пережила кризисные явления в экономике без потерь», — сказал премьер.
Глава Минстроя Ирек Файзуллин заявил ранее о том, что ведомство поддерживает продление программы льготной ипотеки в скорректированной форме и после 2021 года. Кредитный лимит по программе — 12 млн рублей в Московском регионе, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, 6 млн рублей — в других регионах. Первоначальный взнос составляет 15%.
А нужно ли?
Опрошенные «Известиями» эксперты разошлись во мнениях относительно необходимости продления действия льготной ипотеки и возможного влияния такого шага на рынок. Например, пока неясно, насколько велик окажется поток желающих запрыгнуть «в последний вагон».
Так, по мнению Николая Пашкова, гендиректора агентства недвижимости Knight Frank Saint-Petersburg, спрос, который стимулирует льготная ипотека, уже исчерпан.
А потому сохранение или отмена незначительно повлияет на ситуацию на рынке в целом.
«Как показывает наш опыт, периоды высокого спроса, обусловленные внешними факторами, составляют, как правило, два-три квартала, после чего он исчерпывается и наступает охлаждение рынка», — пояснил эксперт.
Елена Ботош, руководитель направления ипотеки Уральского банка реконструкции и развития, считает, что ипотека с господдержкой не была решающим фактором в росте спроса.
«Выросло число всех ипотечных сделок и по обычным программам банков: сыграл роль отложенный спрос, и пока ипотечные ставки находятся на историческом минимуме. К примеру, по стандартной программе ипотечного кредитования на строящуюся недвижимость средняя ставка составляла около 7–7,5%. Что не слишком отличается от ставки по госпрограмме», — указывает она.
За чей счет
Аналитики обращают внимание и на то, что инициатива идет вразрез с ужесточением денежно-кредитной-политики: Банк России начал повышать ключевую ставку. В апреле она выросла уже до 5% годовых. К смене курса ЦБ подтолкнул разгон инфляции. К февралю инфляция в годовом выражении достигла 5,7%, в марте — 5,8%, в апреле — 5,5% что значительно превышает таргет регулятора — 4%.
ЦБ окончательно дал понять, что цикл смягчения денежно-кредитной политики завершен. Дальнейший рост ставки означает и увеличение ставок по кредитам, в том числе и ипотечным. Но разницу между льготной ставкой и рыночной по-прежнему должно компенсировать государство.
«Согласно прогнозам Банка России, уровень ключевой ставки к концу 2021 года может составить 4,5–5,4%, а к концу 2022 года — достичь 6,3%. То есть процент по льготной ипотеке будет приближен к уровню ключевой ставки.
Разницу между ставкой льготной ипотеки и рыночной ставкой должно компенсировать государство, — говорит Екатерина Безсмертная, руководитель факультета экономики и бизнеса Финансового университета.
— Из каких источников и в каком объеме планируется производить эту компенсацию — не совсем понятно».
В то же время, как отмечает председатель Санкт-Петербургского регионального отделения «Деловой России» Дмитрий Панов, с учетом политики ЦБ по сдерживанию инфляции и увеличению ключевой ставки, полная отмена льготной ипотеки может привести к росту средневзвешенных ипотечных процентных ставок до 7,5–8% к концу этого года.
Дальше от центра
Подстегиваемый рекордным кредитованием квадратный метр заметно подорожал. По итогам 2020 года цены на первичку в зависимости от города выросли в среднем на 15–30%.
Одновременно в период пандемии, массового оттока зарубежной рабочей силы и заморозки строек на 2% снизились темпы ввода в эксплуатацию нового жилья, что тоже толкнуло цены на недвижимость вверх.
На сколько еще может подорожать жилье?
Как отмечает владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский, новостройки будут дорожать в любом случае, пока не решен вопрос с ценообразованием на рынке строительных материалов и дефицитом рабочей силы. Эксперт прогнозирует удорожание первичных объектов на на 10–15%, вторичного рынка — в рамках уровня инфляции 5–6%.
С другой стороны, цены на недвижимость в 2021 году уже достигли своего максимума. Среднее подорожание вторичного и первичного рынка за год на начало марта составило 19,8%.
В крупных городах России — Москве, Московской области, Санкт-Петербург, Сочи, Калининграде — позитивный эффект от программы практически нивелирован ростом цен на первичном рынке, указывает Ольга Терентьева, профессиональный брокер.
Поэтому, подчеркивают аналитики, программу нужно корректировать — продлевать только в тех регионах, где спрос еще недостаточный. Пока ударные темпы строительства сохраняются лишь в Центральном федеральном округе.