Townhouse.ru попробует разобраться, как «прожили» 2020 подмосковные таунхаусы, в каком состоянии они подходят к новому строительному сезону, что происходит с ценами и кто он — современный покупатель «дома-квартиры»…
Актуальное состояние рынка сблокированной застройки. Тенденции, спрос
Эксперты компании KASKAD недвижимость считают пандемию коронавируса «прекрасным популяризатором загородной недвижимости». Так, время с августа по декабрь прошлого года они назвали самым плодотворным периодом с 2008 года. Повышенный спрос на все форматы «загородки» стал отмечаться уже в середине марта, а по мере введения карантинных мер, и вовсе начался настоящий ажиотаж.
Сразу возникла и впоследствии закрепилась тенденция прямой зависимости спроса от степени готовности объекта. Вначале спрос на сблокированные дома несколько отставал от такового на классические, привычные индивидуальные коттеджи, но уже к лету эта разница практически исчезла.
Однако, несмотря на активный рост спроса на загородную недвижимость в целом, весну и лето сопровождал ряд факторов, сдерживавших конвертацию его в сделки. В частности, самоизоляция и связанная с ней ограниченная возможность просмотра объектов потенциальными покупателями. Не сразу появилась и услуга оформления online-сделок.
Таунхаусы в Архитектурном пригороде Южная долина
В это же время стало понятно, что на рынке сейчас явно недостаточно предложений такого формата. Интерес к таунхаусам стабильно высок, более того, доля покупателей загородной недвижимости, предпочитающих именно варианты сблокированных домов, год от года растет, а предложение за ним не успевает.
Что произошло с ценами на сблокированные дома за прошедший год
Цены на недвижимость (городскую и загородную) стали постепенно расти еще с весны, вслед за ослаблением рубля и удорожанием импортных строительных и отделочных материалов. Изначально этот рост был весьма незначительным, но все же продавцы опасались, что подъем цены негативно повлияет на спрос и уровень продаж.
Но уже к середине лета всем стало понятно, что спрос действительно велик и продолжает расти — именно в этот момент большинство продавцов стали корректировать цены в сторону увеличения. Можно сказать, что в сегменте таунхаусов цены выросли в среднем на 15% начиная со второго квартала и до конца года.
Немаловажную роль в процессе роста цен на таунхаусы играет недостаток предложения в данном сегменте рынка. На фоне стабильно высокого спроса цена квадратного метра таунхауса в настоящее время стремительного приближается таковой в классическом индивидуальном коттедже.
Пандемия и таунхаусы. Как карантинные мероприятия повлияли на рынок сблокированных домов
Ожидать резкого спада интереса к загородной недвижимости в целом и к формату таунхаусов в частности в ближайшее время также не приходится.
Во-первых, несмотря на официально начатую и активно идущую вакцинацию, вирус еще очень долго никуда не денется. А вместе с ним – и потребность в приватности проживания и, при необходимости, возможности комфортной самоизоляции.
К тому же, даже когда коронавирус окончательно отступит, у людей еще довольно продолжительное время будет сохраняться опасение повторения такой ситуации — ведь такое не просто возможно, а даже весьма вероятно. Этот подсознательный страх будет мотивировать покупателей недвижимости делать свой выбор именно в сторону загородных форматов, в том числе — таунхаусов.
Портрет покупателя
Можно сказать, что «типичный» покупатель таунхауса – это, как правило, молодая семья с одним или двумя детьми. Ядро целевой аудитории – семейные пары в возрасте 30-40 лет.
В последние годы аудитория покупателей несколько помолодела, особенно это стало заметно в 2020 году — спрос на таунхаусы заметно вырос среди людей до 30 лет. Постепенно растет и доля покупателей-одиночек.
Однако самым массовым сегментом покупателей все же остаются семьи. Подавляющее большинство покупает таунхаусы для постоянного проживания, отказываясь при этом от городского жилья.
Таунхаусы и дуплексы в многоформатном проекте Мечта в пос. Озерецкое
Можно отметить, что большинство при заключении сделки пользуется ипотечными кредитами, так что спрос на выгодные кредитные программы для таунхаусов и дуплексов высок и будет расти в дальнейшем.
Самые востребованные направления рынка таунхаусов, форматы, площади, инфраструктура
За направлениями Подкосковья давно закрепилось восприятие более престижных, более востребованных и менее интересных. Рублево-Успенское, Ильинское и Новорижское не потеряли своей традиционной, сложившейся престижности, но вот востребованными именно для таунхаусов их назвать нельзя.
Строительство клубного поселка Люмьер
А вот самыми популярными и перспективными для сблокированной застройки можно назвать сейчас Киевское и Калужское шоссе, а также южное направление — Симферопольское и Каширское шоссе.
Что касается расстояния от города, то здесь уже достаточно давно сформировалось понимание оптимальной удаленности от МКАД — это расстояние в пределах 15-30 км. Наиболее востребованы в настоящий момент относительно небольшие, сопоставимые с просторной городской квартирой площади – 100-150 квадратных метров.
Что касается требований к инфраструктуре, то они возрастают с каждым годом. Сегодняшний покупатель обращает особое внимание на наличие рядом или в самом поселке школ и детских садов — лучше всего муниципальных, внутрипоселковых спортивных и досуговых объектов, а также магазинов в шаговой близости. Всё это в совокупности можно считать минимальным набором инфраструктуры.
Транспортная доступность – не более 30 минут на общественном транспорте до ближайшего метро. Таунхаус воспринимается как формат практически городской недвижимости и требования к инфраструктуре предъявляются соответствующие. Покупатели таунхауса не готовы идти на компромиссы, то есть все преимущества загородной жизни должны сочетаться с городским, более того — столичным комфортом проживания.
Новые и «старые» проекты, представленные на рынке,их влияние на цены и спрос
За прошедший год на рынок Московского региона вышло крайне ограниченное число поселков, в которых представлены сблокированные форматы — таунхаусы и дуплексы.
Так будут выглядеть таунхаусы в проекте Новогорск Клаб
В сегменте комфорт-и бизнес-класса можно упомянуть поселок «Загорянка Лайф» — проект ГК «Лосиный остров», в котором к продаже предлагаются, в том числе, готовые дуплексы как раз наиболее востребованной площади — от 125 кв. метров.
На западном направлении (Истринский район) активно реализуется поселок «Пионер» — здесь сблокированная застройка также представлена компактными дуплексами, которые можно приобрести как без отделки, так и в готовности «под ключ».
Востребованным обещает стать и проект «Новогорск Клаб» (г.о Химки, Ленинградское шоссе) — поселок интересен и «городской» локацией, и заявленной инфраструктурой, и большим объемом запланированной недвижимости, в том числе, таунхаусов.
Официальный сайт и страницы в соцсетях присутствуют с середины 2019 года, но только в октябре 2020 появились новости об окончании межевания участков. Так что активные строительные работы, скорее всего, начнутся не ранее середины весны.
В сегменте элитной недвижимости на рынок вышел клубный поселок «Люмьер» в г.о Красногорск (Ильинское шоссе), но его камерный формат (всего 10 дуплексов) вряд ли сможет существенно повлиять на баланс спроса и предложения.
Активно идут продажи в «старых» поселках — уже хорошо известных и востребованных на рынке. Достаточно большой объем предложения в крупных многоформатных проектах — «Мечта» на Дмитровском направлении и «Южная долина» (Каширское шоссе, девелопер компания RDI).
Еще можно приобрести таунхаус или дуплекс в готовых поселках компании KASKAD недвижимость — «Каскад Парк» (Симферопольское шоссе), «Академия парк» и «Парк Апрель» (Киевское шоссе), «Федоскино Парк» (Дмитровское шоссе) — но предложение в этих проектах стремительно сокращается.
Поселок таунхаусов Каскад Парк
В целом же можно сказать, что востребованность формата сблокированной недвижимости значительно превышает существующее на рынке предложение. Остается дождаться весны и начала строительного сезона — может быть он порадует потенциальных покупателей новыми интересными проектами…
Как пандемия повлияла на загородное жилье Подмосковья
Эксперты называют 2020 год рекордным по уровню спроса на рынке загородного жилья
FOTOGRINshutterstock
Главным трендом на рынке загородного жилья Подмосковья в 2020 году стало увеличение спроса, который разогрел цены на аренду и покупку домов, отмечают эксперты, опрошенные редакций «РБК-Недвижимость».
Вместе с аналитиками рассказываем о главных итогах этого года на первичном и вторичном рынках, а также рынке аренды загородного жилья в Московской области.
Ажиотажный спрос
Эксперты называют 2020 год рекордным по спросу на рынке загородного жилья. Он коснулся всех сегментов — граждане активно арендовали дома и дачи во время пандемии, а также покупали коттеджи. Предыдущий рекорд был зафиксирован с середины по конец 2000-х годов (за период с 1991 года), отмечают эксперты.
Закрытые из-за пандемии границы и действовавшие региональные ограничения способствовали стремлению горожан изолироваться в местах меньшего скопления людей.
Количество просмотров объявлений об аренде домов в Московской области увеличилось втрое в сравнении с 2019 годом, показывают данные ЦИАН.
В последние годы спрос на куплю-продажу загородного жилья стагнировал, особенно это касалось объектов класса бизнес и выше. В 2020 году спрос на покупку, по данным ЦИАН, вырос на 65%.
С началом режима самоизоляции в компании «Метриум» наблюдали рекордный рост первичного спроса на рынке загородной недвижимости. Во втором квартале количество звонков с запросами увеличилось на 52% по сравнению с прошлым годом.
Основной прирост пришелся на апрель — май: количество обращений выросло на 66% в годовом выражении. По предварительным итогам года, количество сделок на загородном рынке Подмосковья увеличилось на 20–30%.
Подобного никто не ждал — с 2008 года рынок находился в замерзшем состоянии, отмечает директор управления элитной недвижимостью компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова.
В 2020 году недвижимость на загородном рынке чаще рассматривалась именно с точки зрения круглогодичного, а не сезонного проживания. Как при аренде, так и при покупке клиенты интересовались наличием в пешей доступности магазинов, аптек, частных детских садов, отмечает главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.
В 2020 году недвижимость на загородном рынке чаще рассматривалась именно с точки зрения круглогодичного, а не сезонного проживания ( ТАСС/Кирилл Чаплинский )
Татьяна Ананьева, руководитель отдела в «Миэль. Сущевский»:
— Последние пять лет рынок загородной недвижимости был в тени. За это время успел накопиться отложенный спрос. Если раньше, в середине 2000-х, были популярны дома с замковой архитектурой, гектарами земли, бассейнами, то в этом году спрос сместился в сторону участков размером 9–10 соток и небольших домов площадью 150–250 кв. м.
Покупатели хотят объект под ключ: эргономичный дом с панорамным остеклением, эффективный по энергосбережению, с максимально полезной площадью. А подобных домов на нашем рынке очень мало. Такой фактор и задал основной тренд на земельные участки в этом году. Второй тренд текущего года — летние дачи. Активно продавались участки площадью 7–8 соток с щитовыми домиками.
В мае и июне звонки по таким объектам зашкаливали.
Аренда загородных домов
На рынке долгосрочной аренды загородных домов объем предложения, по данным компании «Инком», составляет более 3,3 тыс. домов — год назад показатель был на уровне 2,5 тыс.
Причина роста связана с тем, что многие из сдававших жилье долгосрочно, временно решили заработать на краткосрочной аренде, поясняют аналитики компании.
В этом году предложение на рынке прибавилось и за счет собственников, которые не смогли продать дом, решив сдавать его в аренду на волне ажиотажного спроса, поясняют эксперты.
На рынке загородной аренды этой весной спрос, по оценке компании «Миэль-Аренда», вырос почти в десять раз по сравнению с прошлым годом. Клиенты арендовали дома иногда даже без просмотров и по завышенной цене. 90% запросов в компанию в апреле поступало от нанимателей, подыскивавших загородный дом в аренду на несколько месяцев.
Вторая волна пандемии не вызвала резкого роста интереса к аренде загородной недвижимости — некоторые наниматели, снявшие круглогодичные дома во время весеннего ажиотажа, провели там лето и до сих пор не отказались от аренды, отмечает руководитель отдела в «МИЭЛЬ Сущевский» Татьяна Ананьева. Востребованность длительного найма загородных домов в четвертом квартале в компании «Инком-Недвижимость» также не могут назвать повышенной — число сделок было примерно на том же уровне, что и годом ранее.
Но даже высокий спрос весной и летом этого года не слишком повысил цены в массовом сегменте (классы стандарт и комфорт) — клиенты не готовы к значительному увеличению арендного бюджета.
Тем не менее, по оценке «Инком-Недвижимости», для летнего найма дачи за год подорожали в среднем на 10%, таунхаусы — на 6,5%, коттеджи — на 20%. Более половины заявок на подбор вариантов, 57%, — в бюджете ниже 90 тыс. руб. в месяц; 27% спроса — на лоты по цене от 90 тыс. до 130 тыс. руб.
; 16% — на высокобюджетные предложения. Ассортимент предложения высокий. По данным компании, можно найти варианты и за 30–40 тыс. руб. в месяц.
Если в декабря 2019 года средняя ставка аренды коттеджа в Подмосковье, по данным «Инком-Недвижимости», составляла 93,7 тыс. руб. в месяц, а дачи — 47,9 тыс. руб., то в декабре этого года — 98,7 тыс. руб. и 50,6 тыс. руб. соответственно.
В 2021 году столь ажиотажного спроса на аренду загородных домов не предвидится, поэтому цены сохранятся на текущем уровне с небольшим ростом в весенне-летний период (на 2–4%), что объясняется сезонностью, прогнозируют в компании ЦИАН.
Загородная первичка и вторичка
Средняя стоимость квадратного метра загородного дома в Московской области, по данным ЦИАН, составляет сегодня 77,6 тыс. руб., что на 17% выше, чем год назад. Столь значительный рост во многом связан с дефицитом ликвидных предложений — новых поселков практически не строится, а на вторичном рынке много уже морально устаревших объектов недвижимости, считает Виктория Кирюхина из ЦИАН.
«В среднем цены на загородном рынке выросли на 21,9%. В прошлые годы цены росли из-за вымывания с рынка более дешевых лотов, тогда как в продаже оставались в основном дорогие объекты.
В этом году они росли еще и из-за высокого спроса на проекты с ликвидными объектами, а таких проектов было много во всех форматах», — говорит руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
«С учетом ажиотажного спроса на коттеджи в 2021 году возможен рост предложения от инвесторов, в том числе частных компаний, строящих на продажу не целые поселки, а несколько домов одновременно.
Но это вряд ли позволит решить проблему ликвидного предложения — рост цен на такие объекты продолжится. Неликвидные дома в цене будут стагнировать или даже снижаться, что сдержит средние цены на рынке», — прогнозирует Кирюхина.
По ее словам, возможен рост интереса к таунхаусам — промежуточному варианту между квартирами и домами.
Объем первичного предложения от застройщиков на загородном рынке домов не превышает 5%, поэтому из-за небольшой выборки нет смысла делить загородный рынок на первичный и вторичный, считают аналитики ЦИАН. По их подсчетам, в продаже в Московской области сегодня доступно 3,9 тыс. коттеджей (на землях ИЖС), год назад на выбор было порядка 4,6 тыс. лотов. Таким образом, падение за год составило 15%.
Если рассматривать все первичное предложение на рынке с учетом земельных участков в коттеджных поселках и дачных товариществах, то предложение составляет 43,3 тыс. объектов, подсчитали в «Инком-Недвижимости».
Это на 14% меньше, чем годом ранее. 76% предложения представлено участками без подряда (+3 п.п. к 2019 году), 9% — коттеджами (+2 п.п.), столько же — квартирами в малоэтажных домах (-3 п.п.), 4% — таунхаусами (-2 п.п.
) и 2% — дуплексами (без изменений).
По итогам третьего квартала на подмосковной вторичке в продаже находится 27,7 тыс. объектов, это на 28% меньше, чем годом ранее, подсчитали в «Инком-Недвижимости». 49% предложения составляют коттеджи, 38% — участки без подряда (УБП), 8% — дачи и 5% — блокированные дома (таунхаусы и дуплексы).
В этом году цены росли еще и из-за высокого спроса на проекты с ликвидными объектами, а таких проектов было много во всех форматах ( ТАСС/ Руслан Шамуков )
Ипотека на загородку
Банки увидели запрос потребителей на загородную недвижимость. В этом году на загородном рынке увеличилось количество ипотечных сделок, а «Дом.
РФ» запустил пилотный проект по льготной ипотеке на покупку загородного жилья.
В 2021 году есть перспектива, что несколько банков могут выпустить продукт с невысокими ставками по кредиту, считает руководитель отдела в «Миэль. Сущевский» Татьяна Ананьева.
В компании «Инком-Недвижимость» называют появление доступной ипотеки на загородном рынке одним из главных трендов этого года. С программой льготной ипотеки связывают основные надежды по развитию рынка после завершения пандемии. Высокий интерес сохранится до окончания пандемии, а льготная ипотека сможет поддержать спрос уже после ее завершения, считает Таганов.
Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум»:
— Высокий спрос на подмосковную загородную недвижимость сохранится и в следующем году, но уже не по причине пандемии, а потому, что клиенты получили возможность оценить все преимущества загородной жизни.
К тому же в 2021 году многие продолжат работать удаленно, и долгий путь до офиса перестанет быть препятствием к переезду за город. Льготная загородная и сельская ипотека также будет способствовать интересу покупателей.
Кроме того, мы ожидаем появления новых интересных проектов в коттеджных поселках — этому станет способствовать повышенный спрос при дефицитном предложении.
Татьяна Ананьева, руководитель отдела в «Миэль. Сущевский»:
— Рынок загородной недвижимости в 2021 году мне видится позитивно. Ментальность людей в связи с событиями этого года изменилась, потребители перестали откладывать на потом строительство дома своей мечты.
Скорее всего, зимой участки покупать не будут, так как за снегом не видно рельефов земли. Останется хороший спрос на готовые дома под ключ. И, возможно, с началом весны будет повышенный интерес к садовым некоммерческим товариществам. Пока мы не знаем, какой запас отложенного спроса остался.
Поэтому продавцам загородных домов мы советуем выходить на рынок сейчас и не поднимать цены.
Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость»:
— До конца пандемии из-за того, что большая часть людей будет находиться на удаленном режиме работы, спрос будет оставаться довольно высоким — на уровне второй половины 2020 года.
После завершения пандемии возможны два сценария развития событий: если пилотная программа льготной ипотеки продлится и будет хорошо действовать, то спрос не упадет, но если она завершится или окажется неэффективной, спрос упадет до тех значений, на которых он находился до начала пандемии.
Спрос на коттеджи и таунхаусы продолжает падение
За последние пять лет спрос на таунхаусы в Подмосковье упал на 44%, катастрофические цифры почему-то не всегда влияют на мнение экспертов – данный формат все еще востребован, уверяют они.
Еще более впечатляющей выглядит ситуация на рынке коттеджей – в некоторых сегментах продажи упали почти в 4,5 раза! Покупатель в такой ситуации делает выбор в пользу участков без подряда – самой дешевой альтернативе загородному жилью.
Напомним, таунхаус – это жилой дом блокированной застройки, который состоит из нескольких секций, каждая имеет отдельный выход. Кроме того, к секциям прилагается небольшой участок земли.
В России мода на этот западный формат появилась еще в девяностые, тогда такой дом был атрибутом суперуспешных людей.
Сейчас же подобное жилье покупает скорее средний класс, выбирая просторные площади в тихом пригороде вместо тесных квартир в шумном городе.
По данным аналитиков «Инком-Недвижимости», сильнее всего падение оказалось на сегменте «бизнес», где в 2015 году было совершено на 81% покупок меньше, чем пять лет назад. Комфорт-класс упал на 12,2%, а вот эконом показал рост на 7%.
Также за прошедшее время на 10% уменьшилась средняя стоимость такого жилья. В 2010 году таунхаус за пределами МКАД стоил 13,1 млн рублей, а в 2015-м – 11,8 млн, говорится в отчетах «Инкома». У эконом-класса цена понизилась на 16,4% (6,1 млн рублей), комфорт и бизнес-классы выросли на 11 (10,1 млн рублей) и 32% (20,4 млн рублей) соответственно.
Средняя стоимость за это время снизилась с 12,2 до 8 млн рублей. В классах «эконом» и «комфорт» бюджет покупки упал на 5%, а в бизнесе – вырос на 31,7%.
«Отрицательная ценовая коррекция по формату в целом произошла за счет значительного сокращения среднего чека покупки в сегментах премиум (в 1,2 раза) и де-люкс (в два раза)», – сообщается в аналитических материалах.
Площадь таунхаусов также сократилась за период, взятый в исследовании, – на 15,5%, со 193 до 163 кв. м. Площадь земельного участка уменьшилась с 4 до 3-х соток, говорится в исследовании.
Спрос «просел» у всех
Возможно, всплеск интереса к данному формату у нас прошел, и следует ожидать больших скидок на такие предложения? Константин Романов, директор по развитию компании Villagio Estate, считает, что о падении популярности такого жилья говорить преждевременно, ведь рынок «просел», спрос упал не только на таунхаусы. Эксперт отмечает, что если какой-то сегмент в последнее время и потерял популярность, то это скорее касается коттеджей:
– Я бы не стал говорить о том, что только таунхаусы как формат испытали какие-то сложности. Весь рынок недвижимости, как городской, так и загородный, остро отреагировал на экономическую ситуацию в стране. Спрос поменялся во всех сегментах: за последний год продажи на загородном рынке упали почти на 30%.
Покупатель стал еще аккуратнее подходить к вопросу выбора жилья. Теперь он рассчитывает на более высокое качество, но за меньшую стоимость. Те проекты, чья экономика позволяет реагировать на новые покупательские запросы и найти компромисс между качеством и ценой, продолжат хорошо продаваться.
Кризис оставляет сильных игроков.
– За последние пять лет коттеджи потеряли свою популярность, серьезно развился формат МЖД. Но таунхаусы я бы назвал одним из самых постоянных форматов: его доля как в спросе, так и в предложении (около 9-10% от всего объема) не менялась в последние годы, – добавляет эксперт.
По данным Villagio Estate, распределение жилья по форматам на сегодня выглядит так: на коттеджи приходится 8% продаж, на участки – 62%, таунхаусы и дуплексы – 9%, МЖД – 21% (МЖД – это квартиры в малоэтажных жилых домах, те, которые не строятся в черте города.
После прошлого кризиса этот формат стал активно развиваться: в какие-то моменты продажи квартир могли составлять до 40% от всех сделок в загородном сегменте).
В 2010 году эта структура выглядела по-другому: спрос на коттеджи составлял 24% от общего числа сделок, участки – 59%, таунхаусы с дуплексами – 11%, МЖД – 6%.
Участки без подряда как реальная альтернатива коттеджам и таунхаусам
Если сравнивать продажи коттеджей с первым кварталом 2013 года, получается, что в первые месяцы 2016-го совокупный спрос на предложения в этом сегменте упал на 62,6% (в 2,7 раза!), такую информацию приводят эксперты «Инком-Недвижимости».
Красноречиво текущую ситуацию описывают цифры: с января по март 2016 года в Подмосковье было продано 267 коттеджей. А за тот же период 2013 года в офисах продаж компании зафиксировали целых 714 сделок с коттеджами.
Самая впечатляющая статистика продаж по эконом-классу: 62 продажи в 2016 году против 265 в первом квартале 2013 года – получается, продажи рухнули больше чем в четыре раза! В остальных сегментах падение было менее заметным.
Отдельно стоит отметить, что в период экономической нестабильности потребители склоняются к приобретению самого дешевого варианта – участков без подряда, на них можно развернуть строительство дома, когда начнется благоприятная экономическая ситуация.
Требования покупателей за последние годы стали жестче
Однако не все специалисты придерживаются столь оптимистичной точки зрения. Антон Архипов, руководитель офиса «Сретенское» Департамента загородной недвижимости компании «Инком-Недвижимость», говорит о падении совокупного спроса. При нынешней ситуации покупатели хотят получить за определенную цену гораздо больший набор опций:
– Можно признать, что начало 2016 года для рынка недвижимости менее благоприятное, чем, например, в 2013 году. Можно говорить с уверенностью, что требования покупателей за последние годы стали жестче.
Они хотят приобретать качественное жилье, пригодное для постоянного проживания, находящееся в радиусе 30 километров от Москвы и стоимостью до 7 млн рублей. Таких предложений на рынке, конечно, немного, и в итоге мы видим падение совокупного спроса.
Но в то же время, как практикующий риэлтор, могу сказать, что лидирующие наши проекты сохранили докризисную динамику продаж.
Владеть таунхаусом многим не по карману
Насколько выгодно покупать таунухаус, ведь помимо солидной суммы, которую нужно внести за недвижимость, существует еще и стоимость владения, и здесь у подобного вида недвижимости очень солидные показатели?
В базе ЦИАН есть, например, предложение стоимостью 12 млн рублей в коттеджном поселке Набережный, недалеко от Долгопрудного.
Тут огромное количество плюсов, но за жилье такой площади наверняка придется немало платить.
Константин Романов приводит расценки, основываясь на данных Villagio, а также описывает портрет покупателя загородного жилья. Кроме того, он детально рассматривает сам платеж, его структуру:
– Сейчас средняя стоимость таунхауса на рынке составляет действительно около 12 млн рублей, дуплекса – 10,7 млн рублей. В сегменте «эконом» таунхаус стоит около 6 млн рублей, «комфорт» – 10 млн рублей, «бизнес» – 16 млн рублей.
Порядка 30% покупателей таунхаусов продают квартиру в Москве и перебираются за город, по географии в основном привязываясь к месту работы. Таунхаусы в ближайшем Подмосковье можно назвать реальной альтернативой проживанию в столице.
Объекты на более дальних расстояниях выбирают либо те, кому не хватает средств на загородный дом, либо те, кому не нужен большой участок земли.
Понятно, что содержать коттедж обычно дороже, чем таунхаус, а содержать таунхаус – дороже, чем квартиру. Коммуналка оплачивается по тарифам Московской области в зависимости от района и обычно начисляется по счетчикам. Другое дело – оплата услуг управляющей компании.
Приобретая жилье за городом, важно понимать, что за безопасность, чистоту и спокойствие на территории придется нести ежемесячные расходы.
В стандартный перечень услуг УК входит: охрана и патрулирование поселка, уборка на общественных площадках, вывоз мусора, регулирование освещения, уход за ландшафтом (в зимнее время – уборка снега), ремонт дорог, а также круглосуточное дежурство водопроводчиков и электриков.
Обычно сумма фиксированная, прописывается в договоре между собственником и сервисной компанией. Размер этой суммы определяется разными факторами: площадью таунхауса и поселка, классом проекта, размером общественных территорий, которые надо обслуживать, и т.д. Например, в жилом комплексе, где много водоемов, оплата будет чуть больше по сравнению с «безводными» аналогами, так как пруды и каналы нужно постоянно чистить.
В месяц таунхаус обходится от 5 до 18 тыс. рублей
Сколько же приходится платить за коммуналку? Эксперт приводит цифры по всем сегментам:
– Средняя стоимость эксплуатационных платежей в поселках таунхаусов эконом-класса составляет 4,9 тыс. рублей в месяц, комфорт – 6,3 тыс. рублей, бизнес-класса – 8,9 тыс. рублей, премиум и deluxe – 18,5 тыс. рублей.
Спрос на таунхаусы не упадет
Интересно, какие варианты у тех, кто купил подобное жилье, но изменил решение и не хочет теперь жить вдали от города, есть ли перспектива у аренды этого вида недвижимости? Насколько данный сегмент будет востребован в будущем, сохранится ли на него спрос?
Спрос на таунхаусы не станет меньше, а при запуске нового проекта важна инфраструктура и маркетинговая составляющая, удачно сдавать такое жилье в аренду постоянно довольно сложно, однако сильно распространена сезонная аренда загородной недвижимости, считает Константин Романов.
Загородные дома в Подмосковье продолжают дорожать
Самоизоляция и переход на удаленную работу в прошлом году подтолкнули многих москвичей к переезду за город. Желание дистанцироваться и в то же время продолжить вести активный образ жизни привело многие семьи к решению сменить городскую квартиру на дом в Подмосковье.
Спрос, существенно превышающий объемы предложения, неизбежно «подогрел» цены на загородном рынке. Спустя год желающих приобрести дом в Подмосковье по-прежнему больше, чем объектов, выставленных на продажу.
Даже несмотря на цены, которые не спешат опускаться. По данным портала «Мир квартир», средняя по стране стоимость домовладения составляет сегодня 4,5 миллиона рублей, на 2,4 процента больше, чем годом ранее.
Семьям с детьми могут выдать льготную ипотеку на строительство домов
Прошлой весной основной причиной переезда за город было желание ограничить контакты с окружающими. Сегодня добавились и другие причины.
Те, кто в прошлом году успел пожить за пределами города, отмечают, что это помогло снизить «накал страстей», связанных с потоком негативных новостей, почувствовать себя в большей безопасности, чем в городе.
Кроме того, загородная жизнь позволила не отказываться от привычного образа жизни (прогулок, занятий спортом на свежем воздухе и т.д.).
В этом году, несмотря на поэтапную отмену ограничений, многие компании решили оставить частично или полностью удаленную занятость. Организовать качественную работу из дома в небольшой квартире часто бывает сложно. Тем более если в семье сразу несколько человек трудятся удаленно.
Оптимальным решением такой проблемы для многих становится покупка загородного дома. «Прошлой весной загородное жилье стало настоящим символом свободы, — вспоминает заместитель генерального директора фи-девелоперской компании KASKAD Недвижимость Ольга Магилина.
— Покупатели получили все плюсы цивилизации (электричество, отопление, газ, интернет, магазины, спортивные и детские площадки), а также близость к природе и приватность».
Эксперты отмечают, что раньше, еще до пандемии, многие покупатели загородной недвижимости были готовы мириться с рядом каких-либо неудобств, т.к. такое жилье воспринималось как второе, для краткосрочного проживания.
Теперь же к выбору загородного дома покупатели подходят гораздо придирчивее. Наибольшей популярностью пользуются поселки с развитой инфраструктурой, коммуникациями, асфальтированными дорогами и стабильным интернетом. А дом должен быть комфортным для долгосрочного проживания.
«В тренде остаются современные дома оптимальной площади с эргономичными планировками, эффективно использующими все пространство, — отмечает директор департамента загородной недвижимости компании Knight Frank Олег Михайлик.
— Положительно воспринимаются просторные гостиные со втором светом, наличие кабинета, спальни на первом этаже».
Обстоятельства минувшего года сформировали еще один интересный тренд на загородном рынке. Появился спрос на таунхаусы среди покупателей, которые до весны 2020 года и не помышляли о приобретении недвижимости за пределами столицы.
«На таунхаусы сформировалась новая аудитория, — рассказал директор департамента жилой недвижимости компании Penny Lane Realty Сергей Колосницын. — Это те люди, которые раньше не имели опыта жизни за городом. Их приоритеты изменила пандемия. Однако переезд в отдельно стоящий дом — это то еще испытание.
Поэтому для них таунхаус — своеобразный тест-драйв нового образа жизни».
Сегмент элитной загородной недвижимости также значительно изменился.
Так, средний бюджет предложения коттеджей за 2020 год увеличился на 39 процентов, до 195 миллионов рублей, таунхаусов — на 8 процентов, до 40 миллионов рублей, а средняя цена одной сотки земли — на 12 процентов, до 4 миллионов рублей. «Такая динамика связана с курсом валют, изменением структуры предложения и ростом цен в некоторых поселках», — поясняет Олег Михайлик.
Кроме того, в 2020 году, по данным Knight Frank, количество запросов на покупку загородного жилья увеличилось в 2,5 раза. А предложение, напротив, обновило восьмилетний минимум: всего 470 объектов, на 25 процентов меньше по сравнению с 2019 годом.
Минстрой разрабатывает законопроект о счетах эскроу для частных домов
Основная доля сделок в 2020 году была сосредоточена в формате коттеджей — 68 процентов от общего объема. На таунхаусы приходилось 17 процентов, на участки — 15 процентов.
Преобладание коттеджей в структуре спроса связано в первую очередь с их лидерством в структуре предложения — 52 процента. Кроме того, возможность быстрого переезда, что было особенно важно в 2020 году, делала коттеджи более привлекательными в сравнении с форматом участков.
Наиболее выигрышную позицию на загородном рынке в 2020 году занимали готовые коттеджи с отделкой под ключ, но на первичном рынке их доля минимальна -16 процентов.
По прогнозам экспертов, в этом году динамика цен будет во многом зависеть от нового предложения на загородном рынке. «В ближайшей перспективе я все-таки прогнозирую выход на рынок девелоперов и появление новых поселков, — отметил Сергей Колосницын. — Что будет в этом случае, совершенно не загадка: качественная «первичка» сконцентрирует на себе все внимание покупателей.
Такой конкуренции вторичный рынок не выдержит (несмотря на то, что в масштабах он больше). Поэтому сегодня я бы рекомендовал собственникам осознать эту перспективу.
Покупателям же рассчитывать на то, что цены упадут, не стоит — появление новых проектов может остановить рост цен на вторичном рынке, но спрос продолжит их подогревать в отношении самых ликвидных и качественных объектов».
Спрос на коттеджи и таунхаусы экономкласса за три года упал в 4 раза
24 Мая в 17:57 338
В Департаменте загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость провели исследование, как изменился спрос на коттеджи и таунхаусы за последнее время, сравнив показатели в первых кварталах кризисного 2016-го и благополучного 2013-го.
Коттеджи: совокупный спрос сократился в 2,7 раза
Таунхаусы: совокупный спрос уменьшился в 3 раза
Формат таунхаусов пострадал от кризисных явлений даже больше, чем коттеджи. За отчетный период совокупный спрос на них понизился в три раза (минус 67,7%) — с 579 до 187 реализованных домов.
И снова самое значительное падение — в четыре раза (минус 75,4%) — переживает экономкласс: в начале 2016 года было куплено только 43 подобных объекта. В комфорт-классе сделок стало в 3,4 раза меньше — 90 (минус 70,3%).
В сегменте «бизнес» в первом квартале 2016-го было приобретено 39 таунхаусов, что вдвое меньше, чем три года назад. Количество покупок в премиум-классе снизилось на 38,5%, до 8, в «де люксе» — на 30%, до 7.
| КОТТЕДЖИ | ТАУНХАУСЫ | |||||
| I квартал 2016 г., шт. | I квартал 2013 г., шт. | Разница, % | I квартал 2016 г., шт. | I квартал 2013 г., шт. | Разница, % | |
| ВСЕГО | 267 | 714 | — 62,6% | 187 | 579 | — 67,7% |
| Эконом | 62 | 265 | — 76,6% | 43 | 175 | — 75,4% |
| Комфорт | 107 | 189 | — 43,4% | 90 | 303 | — 70,3% |
| Бизнес | 34 | 131 | — 74% | 39 | 78 | — 50% |
| Премиум | 19 | 38 | — 50% | 8 | 13 | — 38,5% |
| Де люкс | 45 | 91 | — 50,5% | 7 | 10 | — 30% |
Специалисты: «Рост спроса на вторичном рынке городской недвижимости может оживить загородный сегмент»
Комментирует руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов: «По экономическим реалиям и рыночным показателям первый квартал 2016 года очень сильно отличается от того же периода 2013-го.
Традиционно первый квартал не богат на сделки, но если три года назад на рынке был подъем, то сейчас мы пребываем в кризисе, а коттеджи и таунхаусы — не самые востребованные в таких условиях форматы.
В период экономической нестабильности покупатель на «загородке» предпочитает приобретать самое дешевое — а это участки без подряда, которые позволяют начать строительство дома тогда, когда будет удобно. Остальные же форматы показывают серьезное падение.
Однако мы можем надеяться на постепенный рост спроса во втором квартале: на вторичном рынке городского жилья уже два месяца наблюдаются признаки постепенного оживления — возможно, они дойдут и до загородного сегмента».
«Действительно, 2013 год для рынка недвижимости был более благоприятен, чем начало 2016-го, — соглашается Антон Архипов, руководитель офиса «Сретенское» Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость.
— Но как практик могу сказать, что среди реализуемых нами поселков такого резкого падения спроса не наблюдается. На некоторые объекты спрос снизился на 20-30%, но в то же время проекты-лидеры — такие, как поселок таунхаусов «Спорт Таун» — полностью сохранили докризисную динамику продаж.
О чем можно говорить с уверенностью, так это о том, что требования покупателей за последние годы стали жестче. В своем большинстве они хотят приобретать качественные дома, пригодные для постоянного проживания, на расстоянии не более 30 км от Москвы и желательно стоимостью до 7 млн руб.
Таких предложений на рынке совсем немного, и в итоге это отражается на падении совокупного спроса».
Cтатьи по теме:
- Дома и квартиры мечты в Галереях «Времена года» Сегодня, 5 апреля в Галереях «Времена года» открылась выставка элитных квартир, апартаментов, домов России и Европы «Шоурум жилой недвижимости». Это первая специализированная экспозиция недвижимости элитного класса, где представлены самые престижные направления Москвы и Зарубежья. Выставка представляет собой пространство, где каждый участник показывает только яркие и интересные предложения, среди которых гости смогут выбрать самое разное жилье: апартаменты на берегу моря, комфортное жилье в большом городе, уникальные архитектурные решения. Шоурум будет работать до 22 апреля включительно.
- Опрос: покупатели оценили преимущества «Квартала Триумфальный» Эксперты «Квартала Триумфальный» провели опрос, который выявил ключевые критерии покупателей недвижимости в сегменте бизнес+. Как показала статистика, весомым аргументом в пользу проекта стала привлекательная цена в сочетании с удобной транспортной доступностью и развитой социальной инфраструктурой.
- Опрос: покупатели оценили преимущества «Квартала Триумфальный» Эксперты «Квартала Триумфальный» провели опрос, который выявил ключевые критерии покупателей недвижимости в сегменте бизнес+. Как показала статистика, весомым аргументом в пользу проекта стала привлекательная цена в сочетании с удобной транспортной доступностью и развитой социальной инфраструктурой.