Можно ли заработать хорошие деньги, сдав в аренду загородное жилье? Как не пожалеть потом о бесцельно потраченных капиталовложениях? Как найти клиентов на долгосрочное проживание и при этом не остаться в минусе? Построить дом или купить, что же лучше? Москвичам, уставшим жить в каменных джунглях, чего же им больше всего хочется, комфорта или уединенности?
На эти все далеко не однозначные вопросы постараемся найти ответы в этой статье.
Дом под сдачу. Строить самому или купить?
Перед тем, как сдавать загородную недвижимость, ее вначале следует приобрести или построить (имея при этом земельный участок в Подмосковье). Тут возникает дилемма, что будет выгоднее и быстрее окупится?
Специалисты утверждают, что специально приобретать дачу или коттедж для последующей сдачи ее в аренду — идея абсолютно безрассудная. Даже самый дешевый домик, стоимостью 2,5-3 миллиона рублей, окупится в лучшем случае через 12-15 лет.
Конечно, всем хочется получать высокий арендный доход. Но, следует понимать, что дорогие дома, в элитных поселках, чаще всего сдаются внаем владельцами по причине временного переезда за рубеж или в другой город. И тут не идет речь о бизнесе — здесь предполагается уход за жильем и оплата коммунальных услуг, хотя естественно собственники получат неплохую прибыль.
Также нужно учитывать, что для очень дорогого, большого по площади дома, тяжело будет найти жильцов для длительного проживания. Раньше, в основном, это были иностранцы. Сегодня, состоятельные российские бизнесмены и чиновники — публика крайне закрытая.
Заключать же краткосрочные сделки на элитное жилье не рекомендуется, это грозит испорченной мебелью и потерей общего презентабельного вида вашего коттеджа.
Сейчас, на рынке аренды, наибольшим спросом пользуются небольшие коттеджи, площадью до 100 кв. м., и на расстоянии не больше, чем 20-30 км от Москвы. Если вы владеете таким земельным участком, даже небольшим (от 6 до 10 соток), под арендный бизнес можно построить недорогой, но аккуратный домик — такой вариант будет интересен съемщикам с высокой долей вероятности.
Если земля находится в большей удаленности (от 60 км от МКАД и выше), то «заморачиваться» со стройкой не имеет смысла, так как такую недвижимость выгодно сдать не получится.
Приняв решение о строительстве дома под сдачу, лучше не обращать внимание на дешевые каркасные или панельные быстровозводимые дома — они выполняются зачастую не из самого качественного материала.
Оптимальным стройматериалом является газобетон, он отлично удерживает и сохраняет тепло, имеет долгий срок службы и довольно доступный по цене.
Использовать дерево – очень дорого, такой дом не окупится и за 15 лет.
Как стать успешным рантье и не потерять деньги?
Как не оказаться в проигрыше на сдаче загородных домов, коттеджей и дач, что нужно учитывать для этого?
Чтобы иметь постоянный доход с загородного арендуемого жилья, нужно как минимум позаботиться о его презентабельности, небольшой удаленности от столицы и, конечно, комфорте.
Всегда остаются востребованными коттеджи и дачи на Рублевке, на Новорижском и Можайском направлении. Если найти добросовестных арендаторов, вполне реально получать с аренды ежемесячно 100-150 тысяч рублей.
Сегодня, наниматели большое внимание уделяют загруженности трасс, многие их них добираются ежедневно на работу в Москву. Кроме того, для удачного бизнеса нужно самому искать съемщиков, при обращении в агентства, прибыль рискует уменьшиться ровно на половину.
Как быстро найти арендатора на свой дом, дачу, коттедж?
Жилье должно быть полностью готовым к проживанию, не требовать ремонта и обставлено всей необходимой сантехникой и мебелью. Пустые «хоромы» мало кому придутся по душе. Естественно, что мебель должна быть новой или иметь вид таковой. Старая, истертая и поломанная фурнитура существенно понизит арендную стоимость вашего жилья, а то и совсем отпугнет клиента.
Если поселок, где находится ваш коттедж, обладает развитой инфраструктурой (магазины, детский сад, игровые площадки, развлекательные комплексы) это будет огромным плюсом, ведь чаще всего нанимателями являются семейные люди.
Спален в домовладении должно быть 3 и более – для членов семьи и обслуживающего персонала (как минимум, это может быть няня).
Хорошо, если коттедж находится в живописном месте (около леса, вблизи любого водоема). Для таких мест не долго придется искать арендаторов. Небольшой фруктовый сад на участке, огородик с ягодами и плодовыми кустарниками — также прибавят спрос предложению.
Где лучше строить коттедж под сдачу в аренду?
Есть риск не найти арендаторов, построив дом в глухой деревне, даже если она находится недалеко от Москвы. Довольно часто люди не могут найти нанимателей для прелестного, уютного дома с бассейном и ухоженной территорией, но находящегося в неудачном месте.
Дело в том, что либо он расположен слишком далеко от дорог и остановок транспорта, либо в маленьком селении, без какой-либо инфраструктуры и с вечно пьяными жителями. Абсолютно понятно, что земельный участок в таком месте будет стоить гораздо дешевле, и, сэкономив таким образом, можно впоследствии остаться без арендаторов и прибыли.
Большинство людей, снимая загородный дом, хотят быть уверены в своей безопасности. В этом случае, более выигрышно «смотрятся» охраняемые, огороженные коттеджные поселки. Старые дачи также мало пригодны для арендного бизнеса, так как чаще всего уровень комфорта и инфраструктура проживания в таких объектах оставляет желать лучшего, не говоря уже о безопасности.
Успешный доходный дом. Что в нем должно быть?
Если вы решили построить дом и благоустроить земельный участок, для последующей их сдачи в аренду, следует определиться с целевой аудиторией:
- семьи с детьми;
- иностранные граждане;
- одинокие пожилые люди и пр.
Маленькая игровая детская площадка добавит вашей недвижимости преимущество в глазах семейных пар с малышами. А небольшая беседка, в тени деревьев — будет дополнительным удобством для пожилых людей.
Хорошо, если ваш загородный коттедж имеет свой небольшой бассейн, баню или сауну. Место на участке для стоянки 2-3 машин — также повысит арендную плату.
А бетонированная или асфальтированная дорога к дому (с возможностью круглогодичного подъезда) — один из немаловажных факторов. Человек представляя, что ему ежедневно придется проезжать сотни метров по грязи и земле, может отказаться даже от полностью устраивающего предложения.
При строительстве дома, следует тщательно выбрать проектировщика-архитектора. Желательно отдать предпочтение уже зарекомендовавшему специалисту, пусть это даже обойдется дороже. Малограмотные «спецы» могут нарисовать копеечный проект с одним санузлом на первом этаже, при том что этажей будет, как минимум три или сделать окна слишком маленькими, так что в доме будет темно…
Особое внимание нужно уделить лестницам, они не должны быть слишком узкими и крутыми. Обязательно должны быть перила — удобные, сделанные из безопасных материалов (лучше дерево), кованные могут быть небезопасны для детей.
Излишества в помещениях, в виде витражей и стен напичканных окнами, не добавят дому ценности, а уменьшат ее.
Функциональность коммуникаций
При строительстве уделите особое внимание коммуникациям, чтобы в последствии большая часть денег не уходила на их содержание и ремонт. Используйте качественные, долговечные материалы — эти затраты окупятся.
Учитывайте, что средняя стоимость содержания коттеджа в Подмосковье обходится ежемесячно от 200 до 1000$.
Оформление документов
Оформляя сделку, следует грамотно составить договор о найме. Если дом арендуется на срок менее года, составляется договор краткосрочной аренды.
В таком договоре не предусмотрено:
- заселение временных жильцов, не указанных в договоре изначально;
- возможность оформлять договор поднайма;
- возможность смены арендатора;
- у нанимателя отсутствует право продлевать срок аренды;
- у собственника нет возможности требовать в суде отсрочки на расторжение договора.
При передаче ключей, следует обязательно заключить акт приемки-сдачи, даже если вы сдаете дом на выходные и праздники. При этом, лучше не полениться и перечислить в нем все ценные вещи и имущество, прописать штрафы за их порчу. В противном случае, по приезду, собственник рискует получить полуразгромленый или разграбленный коттедж.
Что выгодней: долгосрочная сдача в аренду или посуточная?
Несомненно, посуточно сдавая свой дом, дачу или коттедж, можно очень хорошо заработать.
Но учтите, что придется все свободное время уделять мелким организационным вопросам:
- заниматься уборкой или нанимать клининговую фирму;
- постоянно искать новых клиентов и контролировать их заселение и выселение;
- оформлять документы на аренду, вести кассовый учет;
- оперативно решать мелкие бытовые вопросы.
Практика показывает, что большинство рантье, которые заняты в сфере посуточной аренды, и строят (или арендуют) несколько домов, обычно нанимают в помощь управляющего.
Имейте ввиду, что на этом рынке очень большая конкуренция. С развитием интернета, арендаторам ежедневно доступны тысячи предложений. Наибольшей популярностью у «посуточников» пользуются коттеджи с уникальным дизайном и проектом. Если ваш дом построен по типовому проекту, его будет довольно сложно сдать.
Сколько можно заработать на сдаче своего дома или дачи?
Сдавая дом в Подмосковье площадью 100 — 150 кв. м, в среднем, можно заработать 5-10 тысяч рублей за сутки. Самый «куш» для собственника — это новогодние праздники. Здесь можно заработать до 50 — 100 тыс. руб за сутки.
Так, почему же если это столь выгодно, большинство владельцев недвижимости предпочитают долгосрочную аренду?
Посуточная аренда предполагает множество рисков:
- более частая уборка и износ «расходников»: белья, полотенец, ковров и т. п.;
- менее ответственное отношение арендаторов, которые оставляют после себя гораздо больше поломок и повреждений отделки, что сулит для собственника более частые затраты на ремонт;
- высокий износ мебели — ее презентабельного вида хватает максимум на год-два;
- порча и пропажа вещей;
- нередки случаи вандализма и даже пожары.
Поэтому, если вы сдаете ваш дом посуточно, рекомендуется застраховать как недвижимость, так и имущество.
Долгосрочная аренда намного удобнее. В этом случае, есть малая вероятность, что с домом случиться что-то плохое. К тому же, для собственника, это постоянный, прогнозируемый ежемесячный доход, без «лишнего геморроя».
Выводы
Чтобы стать удачливым бизнесменом на рынке аренды загородного жилья, необходимо учитывать следующие факторы:
- К дому ведет хорошая, не загруженная дорога. Самые популярные направления в Подмосковье: Рублево-Успенское, Можайское, Новая рига, Киевское, Осташковское и Ярославское шоссе. Загородное жилье на Востоке и Юге Подмосковья абсолютно не пользуются спросом;
- Достаточно небольшого участка — от 6 до 12 соток, но важно, чтобы он был ухожен и благоустроен. В идеале на нем должны находиться: баня, беседка, мангальная, место для отдыха;
- Удаленность коттеджа от МКАД — максимум 30 км для длительной аренды, в зимний период — не больше 15 км;
- Площадь дома — не более 120 — 150 кв. м;
- Дополнительные удобства: гараж, баня, бетонированный подъезд, бассейн — приветствуются и положительно влияют на стоимость аренды;
- Плюсом будем если в коттедже: просторные комнаты, несколько санузлов, теплые стены и презентабельный вид;
- Важный фактор — хорошая экология и окружение. В идеале лес и речка или пруд — в пешей доступности;
- Участок должен быть огорожен, а поселок охраняться;
- Хорошие соседи.
Необходимо помнить, что специально покупать коттедж или дачу, чтобы потом их сдавать, абсолютно не выгодно — окупаемость слишком большая. Но если вы уже владеете земельным участком, то это все меняет.
Себестоимость строительства небольшого каркасного дома (120 — 150 кв. м) — 1-2 млн. руб., что дает возможность окупить инвестиции максимум за 3-4 года. Главное — не экономьте на подрядчиках, материалах и коммуникациях — это совершенно оправданные затраты, которые позволят вашему коттеджу приносить доход долгие годы.
Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:
Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.
Арендные поселки Новой Риги и окрестностей
Загородные доходные поселки в Подмосковье, как и доходные дома в столице, можно пересчитать по пальцам. Большая часть из них сосредоточена на Новорижском, Рублево-Успенском и Киевском шоссе.
Желающим арендовать коттедж или таунхаус не на «диком» рынке, а в специализированном поселке, придется набраться терпения. В отличие от западных стран, данный сегмент у нас почти не развит.
А ведь 8-10 лет назад казалось, что арендные поселки вот-вот станут нашей реальностью.
Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Group, говорил после кризиса 2008 года, что строительство недорогих поселков для сдачи в аренду – отличная бизнес-идея для владельцев земельных участков в не самом дальнем Подмосковье.
К арендному жилью меньше претензий по качеству строительства, поэтому можно использовать легковозводимые конструкции, требующие минимальных капитальных затрат. А зарабатывать — не только на арендной плате, но и на многочисленных сервисных услугах.
Однако, в силу разных причин, данный сегмент не стал развиваться. Число арендных поселков за последнее десятилетие так и не выросло. «Всего на рынке сегодня действуют чуть более 20 достаточно крупных арендных поселков, а новые практически не выходят на рынок,» — говорит Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood.
Одна из причин такого положения дел — низкий спрос на загородную аренду. Хотя в последнее время он восстанавливается, по крайней мере, в сегменте элитной аренды. Но все равно, по данным компании Blackwood, уровень аренды за 2017 г. почти в 2 раза ниже показателей 2016 г., а бюджеты сделок на рынке элитной аренды сохраняются низкими.
По данным «Миэль-Аренда», основной спрос приходится на загородные дома стоимостью 50-100 тыс. рублей – 44.26%. В этом диапазоне предложения в арендных поселках можно найти только зимой. На дома стоимостью от 100 до 200 тысяч рублей в месяц приходится 31.15% спроса. И даже в этом сегменте предложений в арендных поселках практически нет.
Почти все существующие поселки относятся к люксовому сегменту. И несмотря на отсутствие ажиотажного спроса, у большинства есть лист ожидания арендаторов. Средний срок– 1-1,5 года.
Часто арендные «городки» являются частью стандартного поселка, где большая часть домов имеет постоянных владельцев (как, например, в поселках Никольская слобода и La Promenade), либо на территории домов отдыха, отелей (Moscow country club).
Также сейчас многие застройщики загородных поселков предлагают акцию – аренду с последующей продажей. Таким образом они надеются привлечь сомневающихся покупателей. По данным Blackwood, только на Рублево-Успенском шоссе в различных поселках на элитном рынке более 100 лотов, выставленных на продажу, также сдаются в аренду.
Но, к сожалению, подобные предложения лишены главного преимущества арендных поселков – особой инфраструктуры, которая делает жизнь в таком месте комфортной.
Татьяна Черных, руководитель отдела аренды Департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty, рассказывает, что в арендных поселках арендодатель получает целый комплекс услуг (который варьируется в зависимости от тематической направленности поселка). Это и услуги горничных, и готовые завтраки, и всевозможные бытовые услуги. В каждом поселке девелоперы стараются развивать какую-то уникальную инфраструктуру, направленную на привлечения определенной аудитории.
Moscow country club
Расположен в Нахабино — известном спортивном курорте Подмосковья. Дорога до него по Волоколамскому шоссе занимает всего 20 минут. Кроме гостиницы здесь есть построенные по проекту Хонка коттеджи (54 дома площадью от 140 до 400 кв. м) и таунхаусы (14 секций).
Каждый дом с камином и сауной. Фишка «Моску кантри клаб» — 18-луночное гольф-поле, заложенное еще в 1988 г. Хотя, конечно, есть здесь и теннис, и горные лыжи, и бассейн. В арендную ставку входит обязательный пакет услуг – завтраки, посещение СПА, еще некоторые сервисные опции. По желанию, этот пакет можно расширить.
Аренда коттеджа с четырьмя спальнями (8 гостей) — свыше 1.5 млн рублей в месяц. Впрочем, здесь популярна и краткосрочная аренда. Заказ возможен как напрямую через службу бронирования поселка, так и через сайт booking.com.
Росинка
Данный поселок был построен еще в 90-е годы для иностранцев, приехавших работать в Москве. Для них такой формат недвижимости был понятен и привычен. Именно поэтому в поселке расположена Британская международная школа и Европейский медицинский центр. До сих пор, несмотря на отток экспатов из России, в этом месте сохраняется англоязычная среда.
Расположена «Росинка» в 6 км от МКАД по Пятницкому шоссе, буквально в пяти минутах езды от метро Пятницкое шоссе. В конце февраля 2018 года здесь сдавался в аренду таунхаус площадью 151 кв. м за 220 тыс. рублей в месяц.
Дарьино-Успенское
Находится в одном из живописнейших мест Подмосковья, в 27 км от МКАД по Рублево-Успенкому шоссе. «Фишка» поселка — огромная территория для отдыха, нетронутая природа и уединенность в достаточной близи от Москвы.
Изначально поселок строился с прицелом на экспатов, но быстро переориентировался на отечественных арендаторов. Здесь на территории в 55 га находится всего 23 дома из бруса.
Каждый с террасой, балконом и крытым местом для двух автомобилей. Площадь стандартного двухэтажного дома — 240 кв. м, к каждому прилегает участок 20-40 соток. Вся территория патрулируется собственной службой охраны.
Пожалуй, это единственный «чисто арендный поселок» с такой большой территорией.
Стандартные контракты аренды заключаются на год. Что интересно, в 2015 году цены были снижены. Но сейчас опять вернулись на прежний уровень — 240 тыс. рублей в месяц за дом «на бульваре» и 260 тыс. рублей в месяц — за дом в лесу (эти две зоны отличаются плотностью деревьев и ландшафтом). Сдаются коттеджи без мебели. Бронь осуществляется с сайта поселка.
La Promenade
Этот элитный поселок расположен на 12 км Киевского шоссе. В 2013 году в его составе появился мини-поселок арендных домов (всего 12 площадью 263 кв.м, расположенных на участках от 16 до 35 соток).
Архитектура арендных домов в корне отличается от основной застройки поселка, но не нарушает общую стилистику. Это кубические деревянные коттеджи с панорамным остеклением и эксплуатируемой кровлей.
Коттеджи полностью меблированы, укомплектованы всей необходимой техникой.
Время показало, что формат оправдал себя. С 2013 года арендный поселок всегда заселен на 100%. Минимальный срок договора аренды 1 год. Изначально арендная ставка составляла 13000-15000$ в месяц. С падением рынка она постепенно снижалась, и на сегодняшний день составляет 250- 350 тыс. рублей в месяц за домовладение.
При этом, по уверению девелоперов, среди арендаторов существует лист ожидания, поэтому освободившийся коттедж заселяется в течении двух недель. Связь – через сайт застройщика «КМ Девелопмент».
Княжье Озеро
Элитный коттеджный посёлок, расположенный в 24 км от МКАД по Новорижскому шоссе в Истринском районе. Строительство было начато в 2003 году и завершено в 2010.
Поселок отличается богатой инфраструктурой, включающей супермаркет, торговый центр, ресторан, медицинский центр, школу, детский сад, собственный зоопарк и т.д.
На территории в 152 га возведено более 500 коттеджей, из который 34 целенаправленно готовились для сдачи в аренду.
Данная арендная часть в нем стала функционировать с 2009 г., когда большая часть поселка была уже возведена. Правда, в 2016 году девелопер поселка, ГК «Сапсан», принял решение постепенно выводить коттеджи из-под аренды и продавать их как загородные дома «под ключ».
Арендаторам был предложен приоритет в покупке домов, в которых они проживают. Разумеется, досрочно расторгать договора аренды компания не стала, но новые уже заключала.
Дивный
Поселок держится несколько особняком от других собратьев по «ценовой линейке». Обычно в элитных поселках ценят приватность и уединение. «Дивный» же привлекает конно-спортивным комплексом, где занимаются, естественно, не только жители поселка. Конечно, есть здесь и дополнительные аттракции — музей военной истории, зоосад, каток (зимой). Но главное, все-таки, занятия верховой ездой.
Расположен поселок в 30 км по Новорижскому шоссе и состоит всего из 12 домов площадью 280 кв. м каждый. Цены на аренду довольно высокие 150 тыс. рублей за неделю, 250 тыс. рублей за две, 400-450 — месячная аренда на срок до трех месяцев, при аренде свыше 6 месяцев — 300-350 тыс. рублей за месяц. Бронирование — через сайт конно-спортивного комплекса.
Скоково Парк
Пожалуй, один из немногих поселков с относительно демократичными ценами. Находится в 47 км от МКАД по Новорижскому шоссе. Арендовать здесь можно таунхаусы и дома. Максимальный срок — 11 месяцев.
Сейчас на сайте поселка размещено объявление, что в феврале цена -75 тыс. рублей в месяц. В летний сезон цена повышается. Так же она зависит от площади дома.
Практически все, кто оказывается на территории поселка, попадают под очарование его чудесной архитектуры (деревянные дома, напоминающие кому-то Канаду, кому-то Швейцарию, кому-то Финляндию) и живописных окрестностей. Все дома сдаются меблированными, оснащенными необходимой бытовой техникой.
Правда, если посмотреть, в Интернете можно найти довольно много отрицательных отзывов. Если суммировать жалобы, они сводятся к следующему. Непродуманная архитектура и эргономика домов. Летом в них нет естественного сквозняка, а кондиционеры отсутствуют, зимой создается слишком большая разница между температурой первого и второго этажа.
Но, главное, все писавшие негативные отзывы жаловались на то, что за свои деньги они получали ощущение, что находятся в гостях. Владельцы поселка, которые живут там же, могли постоянно делать замечания и взрослым, и детям.
Впрочем, в поселке не скрывают, что здесь существует фейс-контроль, не приветствуются арендаторы с животными, так же очень внимательно смотрят на поведение детей.
Конечно, он находит своих арендаторов и многие оказываются довольны. Но негативные отзывы тоже надо учитывать. Заказ шале и таунхаусов через сайт поселка.
Бизнес на аренде домов: правила и рекомендации
Предположим, что у вас есть домик, в котором никто не живет, а коммунальные платежи при этом вы оплачиваете регулярно. И совсем не радует эта дополнительная статья расходов. Либо вы хотите приобрести домик в ипотеку, а как платить по ней непонятно.
Выход — сдавать дом в аренду на длительный срок или ещё более выгодная посуточная аренда . Давайте поподробнее разберемся в бизнесе на аренде домов и выясним насколько привлекательна эта сфера.
Содержание
- 1 Анализ спроса на рынке аренды недвижимости
- 2 Аренда жилья
- 2.1 Посуточная аренда
- 2.2 Долгосрочная аренда
- 3 Как сдать дом в аренду
- 3.1 Как искать арендаторов
- 3.2 Согласование условий аренды
- 3.3 Заключение договора найма
- 4 Формат доходный дом
- 5 Какие налоги платит арендодатель
- 6 Как рассчитать прибыльность бизнеса
- 7 Необходимо ли регистрировать юридическое лицо
- 8 Возможные риски бизнеса
Анализ спроса на рынке аренды недвижимости
В 2019 году рост цен на недвижимость вынудил многих людей к съему жилья, так как покупка своего собственного стала недоступна.
Этот бизнес снова стал популярным и, как показывает статистика за 2020г, цены на аренду в мегаполисах выросли на 5-7%.
Сайты в интернете забиты объявлениями «Сдам/сниму», остановки городского транспорта обклеены предложениями о сдаче жилья посуточно или на длительное время, при этом в красках описываются преимущества района, в котором находится арендное жилье.
Желающих снять жилье тоже предостаточно – это студенты, приезжие граждане, молодежные компании, молодые семьи, командировочные. Сроки тоже разные, кому два-три дня, а кому и на год. Спрос рождает новые сферы бизнеса, зачастую довольно прибыльные.
Но, как и любой другой бизнес у него есть свои нюансы и тонкости, так давайте ознакомимся с ними.
Аренда жилья
Что такое аренда? Аренда – это форма договора, при котором собственник сдает недвижимость во временное пользование за определенную плату. Выделяют три вида аренды:
Посуточная аренда
Посуточная аренда, это сдача недвижимости на период от 1 дня до месяца.
Этот вид аренды наиболее выгоден, так как позволяет получить доход в 3 раза больше, чем сдавать этот же дом на длительное время и при оформлении не занимает много времени.
Не требует государственной регистрации и не надо заверять нотариально. Но есть существенный недостаток-постоянный активный поиск клиентов и подготовка помещения между заселениями.
Претендентов снять жилье на сутки или 2-3 дня достаточно.
В основном это приезжие, которые не охотно селятся в отелях, молодые семьи или молодежные компании, решившие организовать поездку выходного дня с шашлыками на природе.
Сдав дом на сутки, будьте морально готовы к мелким неприятностям в виде сломанной мебели, испорченных газонов, шумных вечеринок и недовольства соседей по этому поводу.
Иногда суточная аренда оформляется без заполнения документов, а на устном договоре, что тоже не несет гарантии в возмещении причиненного ущерба.
Долгосрочная аренда
Долгосрочная аренда предполагает соглашение на передачу пользования недвижимостью сроком от 12 месяцев до 5 лет. Существенное отличие: при аренде на 12 месяцев и более, договор должен пройти регистрацию в Росреестре, из-за этого часто договор заключают на 11 месяцев, а затем продлевают.
Прибыль при долгосрочной аренде будет меньше, чем прибыль от краткосрочной, но при этом есть свои плюсы: меньше износа имущества, не надо постоянно искать клиентов для съема жилья, при этом не надо подготавливать и убирать дом к въезду съемщиков. Еще один немаловажный плюс-это надежность, стабильность и намного меньше рисков. Просто подписываете договор и длительное время получаете доход.
При этом, внести какие-либо изменения в договор длительной аренды с вашей стороны будет не так просто, каждое дополнительное соглашение придется регистрировать в Росреестре.
За три месяца до окончания срока аренды, необходимо согласовать продление договора, в противном случае он будет продлен автоматически. Прервать договор с жильцами вы не имеете права, а вот со стороны арендатора вашего жилья все намного проще, достаточно просто предупредить вас за три месяца до прекращения сделки.
Как сдать дом в аренду
Прежде чем начать бизнес по сдаче дома в аренду, рекомендуем застраховать имущество. В страховой полис можно добавить пункт гражданской ответственности и в случае, например, пожара по вине съемщика, убыток возместит страховая компания.
Затем уделите внимание внешнему виду помещений, если решили сделать косметический ремонт, то лучше выбрать спокойные, приглушенные тона.
При этом особое внимание обратите на наполнение дома, так как отсутствие мебели может затянуть процесс сдачи дома в аренду, но при этом не обязательно тратить большие суммы на приобретение новой и дорогой техники, но морально устаревший телевизор или буфет лучше заменить на более современный.
Минимальный список необходимых вещей:
- бытовые приборы: газовая печь, холодильник, стиральная машинка, телевизор, утюг;
- мебель: кухонный гарнитур, софа, зеркало, кровать, шкаф.
- посуда, самая необходимая;
- другие предметы: 2-3 комплекта постельного белья, полотенца, шторы
Не стоит загромождать дом мебелью и различными предметами интерьера, клиент все равно не оценит ваших стараний.
Лучше предоставьте арендатору возможность обустраивать себе быт самостоятельно, хочется купить другую люстру или переставить мебель-пожалуйста, пусть занимается, главное, чтобы все переделки согласовались с вами.
Создайте иллюзию его собственности, возможно это повлияет на продление ваших отношений как арендатора и арендодателя.
Рекомендуем провести проверку и ремонт газового оборудования, сантехники и электрики. Во-первых, это гарантия сохранить имущество, во-вторых, избавит от лишнего разбирательства с арендатором.
Как искать арендаторов
Теперь смело можно заняться поиском съемщика. Выбирайте наиболее привлекательный и удобный для вас способ для решения этой задачи. Первый вариант-это заниматься поиском самостоятельно, второй-поручить подбор клиентов профессионалам.
Кто работает на рынке недвижимости не первый год, отдают предпочтение агентствам. Они помогут как в поиске клиента, так и в заключении договора аренды. Есть минус: придется оплатить услуги агентству, и эта сумма может быть далеко не маленькая.
Если вы будете заниматься поиском клиентов сами, то тщательно продумайте текст объявления, не надо приукрашать свой дом, но имеющиеся плюсы укажите обязательно. При этом укажите, на какой срок планируете сдавать свое жилье. Не стоит описывать все детали и нюансы жилья, достаточно прикрепить фото, и клиент увидит все сам.
Согласование условий аренды
Чтобы определиться с ценой, по которой вы планируете сдавать дом, сначала необходимо провести мониторинг цен на похожие объекты, а потом учесть следующие факторы:
- территориальное расположение сдаваемого объекта (как далеко он находиться от города);
- расписание автобусов, наличие такси, маршруток;
- техническое состояние дорог;
- наличие коммуникаций;
- наличие соседей;
- размещение поблизости садика, магазина, больницы и др. объектов инфраструктуры;
- внешний вид участка и наличие бытовых пристроек.
Обязательно обговорите дополнительные условия, например, с какой периодичностью будете приезжать с проверкой, сроки оплаты аренды, условия содержания домашних животных, как вести себя с соседями, кто будет заниматься мелким ремонтом и т.п.
Заключение договора найма
Для подписания договора аренды, необходимы следующие документы:
- паспорт;
- документ, подтверждающий право собственности на жилье;
- справка, что нет задолженности по платежам ЖКХ;
- кадастровый паспорт объекта;
- договор аренды.
- Помните: договор вступает в силу с момента его подписания!
- Вы можете составить опись имущества, которое сдается вместе с домом, но при этом не стоит описывать все в плоть до ложек, обычно в такой список вносят только дорогостоящее имущество.
- Обязательно составьте акт приема передачи собственности, где вы укажите состояние бытовой техники и мебели, приложить фотографии помещения и имущества, отметить показания всех счетчиков.
- В стандартном договоре обязаны быть следующие пункты:
- срок аренды;
- оплата;
- подробное описание собственности, выписку делают из кадастрового паспорта;
- право владения объектом (выписка из ЕГРП);
- количество зарегистрированных жильцов;
- сведения о лица, которые будут проживать;
- условия, расторжения договора;
- устные договоренности, которые были описаны выше и т.п.
Убедитесь, что документы съемщиком в порядке и только после этого подписывайте договор. При передаче дома в аренду, также арендуется и участок, на котором находится этот дом.
Это важно
Запомните: изменить условия договора вы сможете только с согласования арендатора, а пересмотреть сумму арендного платежа можно только раз в год. Затем нужно пройти государственную регистрацию и заверить документ у нотариуса.
Формат доходный дом
Название «Доходный дом» говорит сам за себя. Эти дома были построены для получения дохода и представляли собой многоквартирное здание, предназначенное для сдачи квартир в аренду. Появились такие дома с 1785 года и пользовались большим успехом. Идея проекта состояла в том, что владелец такого дома сдавал в долгосрочную аренду квартиры, доступные для среднего класса.
В Европе этот формат бизнеса имеет большую популярность, а в России только начинает развиваться. В 2003 году завершилось строительство первого в России доходного дома, состоящего из 47 квартир.
Есть предположения, что доходные дома помогут большинству людей получить доступ к комфортной и в тоже время недорогой аренде жилья. Но для реализации этого проекта, необходимо глобальное строительство домов и стоимость найма должна быть ниже рыночной.
Выделяют следующие виды доходных домов:
| Вид доходного дома | Стоимость проект, руб | Срок окупаемости |
| Гостевой дом | 1 500 000 | 2,5 года |
| Мини-отель | 6000 000 | 1, 5-2 года |
| Хостел | 5000 000 | 1,5-2 года |
| Таунхаус | 10 000 000 | от 5 лет |
Преимущества такого бизнеса — возможность оплачивать кредит за счет арендной платы, построение собственного бизнеса, наличие пассивного дохода, а также нет необходимости уклоняться от налогов.
Какие налоги платит арендодатель
Сдача дома в аренду, как сфера бизнеса, предполагает оплату налога. Существует два способа налогообложения для арендодателя.
Первый способ и самый простой — оплата налога как физического лица. Раз в год заполняется декларация и платиться налог. Но есть недостаток — самая высокая ставка налога — 13%, если вы гражданин РФ и, если лицо иностранной державы ставка налога будет составлять — 30%.
Второй, более привлекательный по стоимости-оплата налога по ставке 6%, как индивидуальный предприниматель, но при этом не избежать отчислений в пенсионный фонд и заполнения ежеквартальных отчетов.
Для оплаты налога после подписания договора об аренде, надо заполнить декларацию и предоставить ее в налоговую службу не позднее 30 апреля за прошедший год (форма 3-НДФЛ), сумму начисленного налога необходимо внести до 15 июля. При неуплате налога предусмотрено административное наказание в виде штрафа до 40% от расчетной суммы согласно Налогового кодекса России.
Как рассчитать прибыльность бизнеса
Давайте определимся, на сколько будет доходным этот бизнес и стоит ли он вашего внимания? Для реализации этого проекта вам нужен будет стартовый капитал.
Составим приблизительный список статей расходов:
| Статья расходов | Сумма, руб |
| Косметический ремонт | 150 000 |
| Необходимый сбор в ТСН | 1 000 |
| Выплата налога | 500 |
| Коммунальные платежи в год | 30 000 |
| ИТОГ | 1 81 500 |
Ежемесячная аренда дома 50 000 руб, в год это сумма составит 600 000 руб, минус налог (6%-если вы оформлены как индивидуальный предприниматель и 13%-если вы простое физическое лицо), сумма налога-36 000-78 000 руб.
Чистая минимальная прибыль за год составит: 340 500 руб.
Необходимо ли регистрировать юридическое лицо
Для ведения бизнеса вам понадобится официальная регистрация. Самый оптимальный вариант— зарегистрировать форму собственности ИП, что позволит выбрать более простую форму налогообложения. При этом у вас появится возможность выдавать документы о сроках проживания, что дополнительно привлечет новых клиентов, которые бывают в командировках.
Возможные риски бизнеса
В любом бизнесе есть свои риски, в идеале лучше стараться их избегать или хотя бы минимизировать ущерб от них. В нашем случае могут наступить следующие риски:
- стихийные риски (пожар, наводнение);
- риски гражданской ответственности (кража, порча имущества, долг за оплату аренды);
- мошенничество;
- экономические риски (отсутствие спроса);
- субаренда.
Основной договор, который гарантирует социальную и правовую защиту выступает договор аренды, подписанный с обоих сторон. Поэтому при заполнении данного договора указываете паспортные данные, адрес, подробную информацию объекта: можно указать площадь, состояние, приложить фотографии и опись имущества, прописать штрафные санкции за испорченное имущество.
Дополнительно прописать некоторые спорные нюансы, например, кто будет заниматься мелким текущим ремонтом, как будет происходить оплата коммунальных платежей и т.п.
Так как дом часто любят снимать на празднование дня рождения, нового года или для корпоративной вечеринки, есть риски, что может пострадать ваше имущество.
Когда дом арендует семья, то как правило, от них меньше беспокойства, они более бережно относятся к имуществу, выполняют мелкий ремонт самостоятельно, но учтите, в семьях бывают четырехлапые питомцы, которые могут изрядно подпортить мебель и ковры.
Обязательно застрахуйте свой дом. Страховые компании не очень любят страховать сдаваемое в аренду жилье, поэтому в этом случае страховой платеж будет выше, чем обычно, но страховка компенсирует ваши затраты в случае нанесения ущерба.
Как видим, аренда дома-одна из сфер бизнеса, приносящая стабильный пассивный доход. Развивать его можно как в мегаполисах, так и в глубинке. Но не стоит забывать главные правила:
- заключение договора должно быть обязательным, это гарантия в спорных ситуациях;
- при сдаче в аренду учитывайте все факторы, которые могут повлиять на цену аренды;
- старайтесь не затягивать простои недвижимости-вы теряете деньги.
Вложенные инвестиции в недвижимость-это беспроигрышный и прибыльный вариант.
Желаем вам добросовестных клиентов и удачи!
статьи по тематике недвижимости:
Бизнес-план агентства недвижимостиБизнес план хостелаГостиничный бизнес — основные форматы и рентабельность
Особенности дачной аренды
Исторически дачи в Подмосковье были арендной недвижимостью. И располагались они не так далеко от современного центра — например, у берегов Яузы. Уже после появления в 19 веке железных дорог география дачная география стала расширяться.
Именно на заре 20 столетия сложились традиционные дачные места, где люди привыкли снимать дом на лето — Валентиновка, Опалиха, Малаховка и т.д.
И тогда же сложился образ дачи — как стоящего в зеленом окружении дома с верандой и вторым этажом с балкончиком, как правило, очень маленьким. Были и исключения — иногда дачами называли по сути усадебные строения, которые уместнее именовать небольшими дворцами.
Но это не типичный случай, а сами эти сооружения, часто придуманные хорошими архитекторами своего времени, попали в перечни объектов культурного наследия.
В наше время загородную недвижимость не только покупают, но часто снимают. Это удобно — во-первых, можно время от времени менять места отдыха, а во-вторых, отсутствует бремя забот по обслуживанию объекта недвижимости.
Кто снимает загородные дома
Арендаторы дач делятся на две основные категории. Это те, кто снимает загородную недвижимость на летний сезон, и те, кто предпочитает жить за городом постоянно.
Есть еще промежуточная, довольно небольшая категория людей, желающих ознакомиться с нюансами загородной жизни в целях последующего перехода к ней.
Такие арендаторы, как правило, хотят провести на даче зиму и, если понравиться, переехать из города, арендовав загородный дом или же купив его.
Первая категория — люди, ищущие дачу для сезонного семейного отдыха. Это наиболее широкая группа арендаторов загородной недвижимости. рост их активности начинается еще в феврале-марте. К концу весны наиболее интересные предложения оказываются уже разобранными.
Бывает и так, что между дачниками-арендаторами и хозяевами завязываются многолетние отношения — в такой ситуации заботится о поиске недвижимости уже не надо, достаточно просто позвонить и сказать о планах заезда в загородный дом.
Однако если такого своего владельца дачи нет, то придется заняться выбором варианта заранее.
Вторая категория арендаторов — люди, предпочитающие жить за городом все время. Их главное отличие от первой группы — более высокие требования к качеству загородного дома.
В нем придется зимовать и качество инженерии и комфорта должно быть достаточным — зимой в отдельно стоящий на участке одноочковый сортир особо не побегаешь, летом же, приехав за город отдохнуть, можно согласиться и такими простыми удобствами.
Ценовые параметры
Цены аренды загородной недвижимости разнятся гораздо больше, чем в случае с арендой квартир. Есть коттеджи, которые сдаются за 250-300 тыс. руб. в месяц, существуют и еще боле дорогие предложения.
Однако до сих пор можно найти вполне качественный дом со всеми городскими удобствами и снять его за весьма умеренные деньги – менее, чем за 40000 руб. Причем в стародачных местах. А вне их еще дешевле.
Понятно, что снимать загородный объект представительского класса — дорого или же очень дорого. Однако гораздо интереснее задаться вопросом, от какой суммы в месяц начинается ставка аренды дачи. Мониторинг и прозвон предложений, существующих в настоящее время.
показал — от 10 тыс. руб. в месяц. Есть единичные объекты, еще более дешевые — около 8 тыс. руб. в месяц. Подобный объект представляет собой скромный советский дом или его часть на земельном участке старинного формата 6 соток или же еще меньше.
Такого рода дачи расположены обычно в садовых товариществах или дачных поселках, находящихся в 500 и более километрах от Москвы. Иногда они расположены достаточно удачно — поблизости от дорог, железнодорожных станций.
Как ни странно, на ценообразование такое соседство практически не влияет.
Однако 10 тысяч рублей — это именно низ диапазона дачных предложений.
Советские дачные дома, как правило, в чем-то улучшенные с давнего времени (хозяева стремятся обустроить коммуникации — пусть самодельные, но хоть какие-то), предлагаются в аренду по цене в 15 тыс. руб.
в месяц и выше — потолка здесь фактически не существует. Есть некая условная граница: если объект загородной недвижимости можно называть уже не дачей, а коттеджем, то цена аренды будет начинаться от 1000 долл.
Что касается именно дач, у них как недвижимости бывает интересная особенность, о которой стоит сказать пару слов.
В ходе исследования того, что можно арендовать за городом прямо сейчас, в середине августа, были обнаружены недорогие варианты домов, приспособленные к круглогодичному проживанию — правда, попадались объекты с печным отоплением (его можно заменить электрическим, если позволяет мощность сети). По сути это дом с возможностью круглогодичного проживания. Топить печку для современного городского жителя — немножко экзотика, годиться для людей, имеющих подобный опыт, например, представителей старшего поколения, которым уже по возрасту не надо ежедневно мотаться в город на работу: здоровая жизнь на природе за очень скромную плату (гораздо меньшую, чем при аренде квартиры в Москве).
Пути поиска
Существует несколько способов подбора загородной недвижимости в аренду. Самый простой – обратиться в профильную организацию, «Мосдачтрест».
Эта компания владеет множеством загородной недвижимости в самых разных стародачных местах.
В этой организации, как ни странно, можно найти дачу на лето, в хорошем месте, за вполне умеренные деньги и без каких-либо связей – прецеденты известны. Только обращаться за дачным домом нужно еще зимой.
Несколько лет назад арендовать дачу от «Мосдачтреста» в природном окружении можно было за 15000-20000 рублей в месяц, сейчас цены выросли примерно в два раза (к примеру в Мытищинском районе цены аренды начинаются от 1700 долл. в месяц), но предложения в старом ценовом формате встречаются.
Другой вариант – обратиться в агентство недвижимости. По взаимодействию арендатора, владельца дачи и агентства недвижимости, отличий загородного и квартирного рынка практически нет. Наниматель вносит два платежа, за первый и последний месяц и платит комиссию агентству в размере месячной аренды.
Компании, работающие на этом рынке обычно имеют пул клиентов – владельцев дач, которым помогают сдавать их в аренду. В качестве вариантов будут предлагаться коттеджи в организованных поселках, и в окружении стихийной застройки. Первые обычно крупнее и дороже. Диапазон средних цен летнего сезона – 35-120 тыс. руб.
Тем, кто хочет снимать дачу на длительный срок, платить придется меньше – сезонная аренда всегда дороже. Ставки аренды коттеджей иногда выглядят парадоксом.
Известны случаи, когда дом со всеми городскими удобствами в стародачном поселке в ближнем Подмосковье сдавался по 20 тыс. руб. в месяц – это дешевле, чем снимать однокомнатную квартиру в Москве.
Кстати, подобная недвижимость может быть альтернативным вариантом проживания для тех, кому приходится снимать квартиру.
Однако даже если для потенциального арендатора загородного дома и такой бюджет лишком велик, вариант найти можно, просто это будет уже относительно удаленное от города место.
И дачей окажется не коттедж с городскими удобствами, а банальный советский домик в садоводческом или дачном кооперативе, с верандой и удобствами на улице. Зато это вполне экономные по цене предложения летнего отдыха.
Нижняя планка аренды зимней (круглогодичной) дачи на сегодня – порядка 7000-8000 рублей, это дача, которая находится примерно в 50 км от города.
Стоит добавить, что в случае с долгосрочной арендой у нанимателя появляется еще один вариант подбора дома, которым (из-за краткости времени поиска прежде всего) не располагает дачник летний. Это поиск «от места». На рынке загородной недвижимости представлены компании, которые ограничивают географию каким-либо районом или даже конкретным населенным пунктом.
При общении с представителем такой компании часто можно услышать такое предложение: если вы хотите именно в этом поселке, поезжайте, посмотрите, что вам больше понравится, скорее всего мы ваши запросы сумеем удовлетворить.
Это не значит, что можно снять любой дом, который приглянется, но параметрам запросов потенциального арендатора результат работы агента соответствовать будет.