В подмосковье хотят запретить ряду застройщиков долевое строительство

Что ждет застройщиков и дольщиков в 2018 году, как будет проходить переход к проектному финансированию и на сколько подорожает жильё для покупателя с изменениями законодательства? Об этом поговорили участники конференции «Девелопмент и строительство: правовые вопросы», организованной «Право.ru».

Долевому строительству создали препятствия  

Сегодня большая часть жилья строится за счет граждан-дольщиков, которые покупают помещения на этапе, когда дом не достроен. Разница в цене значительна: если сравнивать покупку квартиры в здании на этапе котлована и приобретение готового жилья, она может доходить до 40%.

Неудивительно, что долевое участие – один из самых востребованных механизмов строительства жилья.

В 98% случаев ситуация с ним хороша, говорит Михаил Попов, директор имущественно-правового департамента ПАО «Галс-Девелопмент», однако те 2–3% дольщиков, а на 2017 год это 122 000 человек, которые не получают свои объекты в срок, создают существенную проблему для регулятора и рынка. 

В начале ноября президент Владимир Путин отвел три года на полный отказ от долевого строительства. Средства граждан при строительстве планируют заместить банковским кредитованием. Пока же в рамках этого распоряжения ужесточают законодательство о долевом строительстве, чтобы в итоге полностью уйти от этого института.

Ужесточение происходит в рамках изменений в 214-ФЗ, которые должны защитить права граждан и уже успели взбудоражить рынок девелоперов. Последние жалуются: изменения существенно затрудняют работу одних застройщиков и делают ее фактически невозможной для других – в особенности меньших по размеру региональных компаний. 

В Подмосковье хотят запретить ряду застройщиков долевое строительство

Попов перечислил наиболее существенные изменения для застройщиков. Среди них – правило «1 дом – 1 застройщик», в рамках которого организация не сможет иметь много инвестконтрактов по застройке ряда домов. Пока в рамках такого плана неясно, кто будет строить инфраструктуру, если ряд домов микрорайона возводят разные застройщики, заметил Попов.

Также поправки вносят «требование об идеальном застройщике», который должен быть опытным и необремененным обязательствами, что также проблематично на практике. Любая, даже спорная, налоговая заложенность будет фактически ставить застройщика вне закона.

Деньги запретят привлекать иначе как по кредитному договору, а площадь застройки должна быть не менее 10 000 квадратных метров, что может и не проблема для Москвы и области, но по сути означает запрет на работу для небольших застройщиков в регионах. Также нельзя будет распоряжаться деньгами от строительства до тех пор, пока не выполнены все обязательства перед дольщиками.

Не стоит забывать, что есть еще и гарантийные обязательства, напомнил Попов, а дольщики часто затягивают с принятием жилья, что усложняет реализацию этого пункта.

В Подмосковье хотят запретить ряду застройщиков долевое строительство

Михаил Попов, директор имущественно-правового департамента ПАО «Галс-Девелопмент»

Тем не менее актуальность изменений назрела, заметил Алексей Пискунов, начальник управления по сопровождению земельных правоотношений и операций с недвижимостью Howard Russia.

Например, правило «1 дом – 1 застройщик» обусловлено тем, что в нынешних экономических реалиях государству выгодно иметь крупных застройщиков. Если у компании есть проблема на объекте, она не сможет решить ее, привлекая деньги от других объектов.

Органы власти также не смогут уклониться от решения, выдавая разрешения на новые объекты.

Тем не менее из очевидных минусов закона станет то, что темпы строительства снизятся, а банковские гарантии лягут на плечи дольщика, который в итоге и будет оплачивать нагрузку застройщика, то есть стоимость жилья неизбежно вырастет. «Принятые меры однозначно приведут к удорожанию проектов, вытеснят мелких застройщиков, особенно в регионах – они не строят нужные объёмы», – признал Пискунов.

Вопрос можно было бы решить через страхование ответственности. Однако, как заметил Магомед Газдиев, партнёр, руководитель практики «Финансовые организации» правового бюро «Олевинский, Буюкян и партнеры», сомнительно, что сегодня в России существует рынок страховщиков, которые могли бы покрыть существующие риски.

При существующем плане полного отказа от долевого строительства надо учитывать, что возможен и компромисс, обратил внимание Андрей Кирсанов, заместитель генерального директора по юридическим вопросам ЗАО «МР групп», и о нем стоит задуматься: ведь банки сегодня финансируют только 0,6 млрд руб.

при необходимом финансировании в 4,1 млрд, и они, очевидно, не смогут компенсировать средства дольщиков так, чтобы сохранить темпы строительства. Так, долевое строительство есть в Германии – там предусмотрена возможность поэтапного расходования средств дольщиков, рассказал Кирсанов.

Он уверен, что подобный опыт можно цитировать и в России, и одним из предложений является проектное финансирование.

Как будет работать проектное финансирование  

В Подмосковье хотят запретить ряду застройщиков долевое строительствоО том, как будет на практике работать проектное финансирование, рассказал Владимир Гамза, председатель Комитета РФ по финансовым рынкам и кредитным организациям Торгово-промышленной палаты РФ. Вопрос о том, как будет на практике осуществлен переход к проектному финансированию, на который президент отвел три года, обсудили на прошлой неделе в ходе встречи Министра строительства и ЖКХ Михаила Меня с представителями Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию, Сбербанка, банка «Российский Капитал», «Внешэкономбанка». Как рассказал Владимир Гамза, «Внешэкономбанк» планирует запуск Фабрики проектного финансирования с начала 2018 года. Финансироваться будут проекты стоимостью от 3 млрд руб. Уже получено одобрение 3000 млрд руб. гарантий под выпуск облигаций от государства. Самые высокорисковые облигации придутся на сам банк, средние по рискам – на госбанки, самые низкорисковые отойдут другим банкам, которые захотят участвовать в проектном финансировании через ВЭБ. Для реализации проекта в банке будет создано Общество проектного финансирования. Вопросом занимается вице-президент банка Олег Иванов, юрист, принимавший участие в разработке более чем 40 отраслевых законопроектов, в том числе законодательства о синдицированном кредитовании, который дает практическую возможность реализации подобных нововведений.

6% –

под такой годовой процент получат застройщики от банка средства по договорам долевого участия. 2% идут на операционные расходы банков, 1,5% – обслуживание застройщика, 2,5% составляет маржа кредитной организации. Средства на счетах эскроу граждане смогут разместить бесплатно.

В Подмосковье хотят запретить ряду застройщиков долевое строительство

Роскапитал планирует в пилотном режиме начать финансировать застройщиков с июля 2018 года через весь набор элементов проектного финансирования.

Сбербанк запускать пилотный проект пока не будет, но с 1 июля планирует работать «по запросу» – если застройщики захотят реализовать проект с использованием проектного финансирования и счетов эскроу, банк предоставит такую возможность, рассказал Гамза.

За то, что банки возьмут на себя риски, они рассчитывают получать 6% годовых от застройщиков, которые будут получать средства по ДДУ.

Во время переходного периода, когда будут существовать оба варианта договора – и ДДУ, и эскроу-счета, менее состоятельные дольщики скорее отдадут предпочтение первому варианту, который окажется дешевле, предположил Владимир Гамза.

Дорожная карта по реализации проектного финансирования будет утверждена в течение 1 квартала 2018 года, добавил он. При этом не исключено, что в будущем может появиться абсолютно новый закон, который будет регулировать проектное финансирование, – в нем будут прописаны как общие условия, так и нормы для проектного финансирования в различных отраслях.

В Подмосковье хотят запретить ряду застройщиков долевое строительство

Банкротить по-новому  

С 1 января 2018 года вступают в силу новые правила для банкротства застройщиков. По ним будут исключены процедуры наблюдения и финансового оздоровления, а останутся конкурсное производство и внешнее управление. Государство серьёзно интересуется темой банкротства застройщиков: цифры показывают, что девелопмент переживает непростые времена.

Только по Московской области в новом году будут введены около 10 банкротных процедур, возможно, будут и дополнительные, рассказал Станислав Кожевников, начальник отдела по правовому сопровождению осуществления контрольных функций в области долевого строительства Правового управления Министерства строительного комплекса Московской области.

Он призвал тех, кто заинтересован в теме, активно участвовать в составе рабочих групп и искать выходы из проблемных ситуаций, чтобы эффективнее разрешать имеющиеся сложности.

Иван Коршунов, юрист КА «Ковалев, Тугуши и партнеры»,обратил внимание, что при банкротстве застройщиков наиболее уязвимой категорией владельцев оказываются владельцы нежилых помещений, в число которых попадают и апартаменты.

Остается надеяться, что в будущем их права приравняют к правам владельцев жилых помещений, заметил Коршунов. Пока же сложно определить, куда пойдет закон: в защиту владельцев нежилых помещений или их игнорирование в пользу тех, кто купил жилое помещение.

Обсудили и то, что делать с правом залога, – формированием позиции в этой области, по сути, занимаются суды, обратил внимание Магомед Газдиев, партнёр, руководитель практики «Финансовые организации» правового бюро «Олевинский, Буюкян и партнеры».

Экстремисты среди дольщиков  

Дольщики бывают не только обманутыми: термин «потребительский терроризм» стал всё чаще использоваться применительно к участникам долевого строительства.

Преференции, которыми могут воспользоваться, а порой и злоупотребить дольщики, прописаны в законе № 214-ФЗ и законе «О защите прав потребителей», напомнила Юлия Сорокина, партнер международной юридической группы KDS Legal: в их числе и пени за нарушение срока передачи объекта и срока устранения недостатков, и односторонний отказ от договора, и его расторжение в судебном порядке, и многие другие привилегии. Возможности для злоупотреблений возникают из-за строгости закона о защите прав потребителя, отсутствия наказания за злоупотребления и из-за появления посредников, которые готовы помочь потребителю отстоять свои права.

В Подмосковье хотят запретить ряду застройщиков долевое строительство

2 442 691 924 руб.

взыскано с застройщиков в СОЮ в 1 полугодии 2017 г. в рамках споров о неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств перед дольщиками.

В Подмосковье хотят запретить ряду застройщиков долевое строительство

По статистике Судебного департамента, только в 1 полугодии 2017 года в суды общей юрисдикции поступило 13 195 дел по спорам, связанным с дольщиками, арбитражи за тот же период рассмотрели еще 1167 дел. При этом в СОЮ взыскано 2 млрд 443 млн руб. – солидная для застройщиков сумма. В арбитраже этот показатель в разы меньше – удовлетворены требования всего на 3,3 млн руб при заявленных 7,3 млн руб.

Основные злоупотребления правом – заявления необоснованных сумм к взысканию или необоснованные претензии по качеству, безосновательный односторонний отказ от исполнения договора. 

Порекомендовала Сорокина, как защититься от «террористов». Так, можно заранее определить подсудность в договоре, указать, что участник договора ознакомлен с проектной документацией и декларацией, определить претензионный порядок урегулирования спора, указать возможность внесения изменений в проект.

Читайте также:  В Мытищах началась реконструкция 2 микрорайонов

Никита Роженцов, старший консультант департамента юридической практики Alliance Legal CG, рассказал о том, как на практике оспаривается кадастровая стоимость земли. Он привел примеры из судебной практики и статистику с 1 января по 1 октября 2017 года.

По ней подавляющее большинство исков об оспаривании кадастровой стоимости в качестве обоснования содержат необходимость установить кадастровую стоимость объекта в размере его рыночной стоимости – 92% исков, еще 7% приходится на оспаривание решения комиссии по рассмотрению споров о результатах кадастровой оценки. 1% приходится на оспаривание из-за недостоверных сведений и кадастровых ошибок. Что касается результатов рассмотрения споров, удовлетворяется около половины исков – 49%, 7% – не удовлетворены. 44% исков еще не были рассмотрены на момент получения статистики.

  • Конференции Право.ru
  • Суды и судьи

Что изменится для застройщиков с 2021 года при строительстве жилых домов

  • В Подмосковье хотят запретить ряду застройщиков долевое строительство
  • pixabay.com

Ряд существенных изменений в сфере строительства жилого фонда при формировании застройщиками стоимости строительства жилых помещений в многоквартирных, блокированных жилых домах и одноквартирных жилых домов внесены Указом от 02.07.2020 № 247 «О строительстве жилых помещений» (далее – Указ № 247).          

Основные изменения при осущест­влении строительства объектов долевого строительства жилого фонда:

1)ограничена прибыль застройщиков при строительстве жилых домов с привлечением денежных средств физических лиц.

В соответствии с Указом № 247 размер прибыли застройщиков при строительстве жилых помещений с привлечением денежных средств физических лиц не может составлять более 5% от определяемой в текущих ценах их сметной стоимости, есть исключение – если иное не установлено Президентом.

По сути, принятие Указа № 247 влечет за собой ряд существенных изменений во взаимоотношениях застройщика и дольщика.

На практике это означает: если застройщик хочет получить прибыль, большую чем 5%, то должен за собственные средства (в т.ч. кредитные) сначала построить жилой дом и только после этого реализовать квартиры по цене, установленной без учета ограничения.

В таких случаях застройщики будут чаще строить объекты жилого фонда на продажу или, по крайней мере, пытаться это делать, поскольку с экономической точки зрения при ограничении прибыли 5% привлекать участников долевого строительства и строить жилье за их деньги не во всех случаях будет экономически целесообразно.

В этом случае реализация квартир будет осуществляться на основании договора купли-продажи, а не договора долевого строительства.

Таким образом, дольщик фактически становится покупателем квартиры.

Следует также отметить, что в случае привлечения кредитных ресурсов проценты за пользование кредитами застройщик будет включать в затраты на строительство и в конечную цену квадратного метра жилья.

Кроме того, помимо указанных затрат застройщик будет нести дополнительные расходы по строительству жилого дома, в т.ч. затраты на содержание уже построенного дома: налог на недвижимость, коммунальные платежи и пр.

С одной стороны, принятые Указом № 247 меры позволят укрепить рынок жилья, оставить на нем только крупные компании.

С другой – возможно, существенно сократится рынок долевого строительства жилья с привлечением денежных средств физических лиц ввиду возможной экономической нерентабельности строительства для за­стройщика.

В таком случае остается важный вопрос для покупателя – это цена, поскольку жилой фонд будет реализовываться по цене готового жилья;

2) конкретизированы субъекты хозяйствования, имеющие преимущественное право строительства многоквартирных жилых домов.

Преимущественным правом строить многоквартирные жилые дома наделяются:

коммунальные унитарные пред­приятия по капитальному строительству (УКСы);

строительные организации, имеющие собственную техническую базу и специалистов.

Справочно: наличие технической базы и специалистов у строительной организации подтверждается в т.ч. аттестатом соответствия на выполнение функций генерального под­рядчика по строительству объектов 1–4-го классов сложности;

3) обязательное проведение застройщиками аудита в течение 3 месяцев после приемки жилого дома в эксплуатацию.

Для контроля за выполнением требования по ограничению прибыли в размере 5% в Указе № 247 предусмотрено обязательное проведение за­стройщиками за счет собственных средств аудита в течение 3 месяцев после приемки жилого дома в эксплуатацию с учетом работ, перенесенных на благоприятный период их выполнения.

В течение 3 рабочих дней после получения аудиторского заключения по результатам аудита застройщику следует представить копию этого заключения в местные исполнительные и распорядительные органы, выдавшие разрешительную документацию на строительство жилого дома.

В случае выявления по итогам аудита излишне уплаченных гражданами средств их возврат должен быть произведен не позднее месяца со дня получения аудиторского заключения.

Обратите внимание: непроведение аудита, а также невозврат (несвое­временный возврат) излишне уплаченных сумм влечет ответственность, предусмотренную законодательными актами.

Сфера действия Указа № 247

Действие Указа № 247 не распространяется на объекты строительства:

  • разрешительная документация на строительство которых выдана до вступления в силу Указа № 247;
  • возводимые в рамках заключенных инвестиционных договоров и договоров на право проектирования и строительства до вступления в силу Указа № 247.

Обратите внимание: основные положения Указа № 247 вступают в силу через 6 месяцев после официального опубликования, т.е. с 08.01.2021.

Фактически это означает, что нормы Указа № 247 не затронут те проекты строительства жилых домов, договоры на строительство которых (и разрешительная документация на строительство) заключены (и получены) до начала 2021 года, т.е. застройщики их достроят по коммерческим ценам без какого-либо ограничения по прибыли.

Изменения в Указ от 10.12.2018 № 473 «О долевом строительстве» (далее – Указ № 473)

Соответствующие изменения (дополнения) внесены в Указ № 473: уточнены процедура перерасчета стоимости, ее периодичность и варианты возвращения денежных средств дольщикам.

Согласно подп. 1.15 Указа № 473 (в ред. Указа № 247) при строительстве жилых помещений в многоквартирных, блокированных жилых домах, одноквартирных жилых домов раз­мер прибыли застройщика не должен превышать 5% от определяемой в текущих ценах сметной стоимости этих помещений, одноквартирных жилых домов, если иное не установлено Президентом.

При этом для целей Указа № 473 под дольщиком понимается физическое лицо, достигшее 18-летнего возраста (16-летнего – в случае объявления его в установленном порядке полностью дееспособным), в т.ч. ИП, и (или) юридическое лицо, заключившие договор с застройщиком (абз. 3 подп. 1.25 Указа № 473).

Таким образом, нормы, ограничивающие прибыль застройщика при строительстве жилых домов в размере 5%, применяются не только в отношении жилых помещений, строящихся для дольщиков – физических лиц, но и для дольщиков – юридических лиц и ИП.

Подмосковье предложило поправки в законодательство о долевом строительстве

В Подмосковье хотят запретить ряду застройщиков долевое строительствоМинистерство строительного комплекса Московской области предложило внести ряд поправок в федеральное законодательство о долевом строительстве. Об этом корреспонденту ИА REGNUM сообщили в пресс-службе министерства.

Предложения, прозвучавшие неделю назад на всероссийском форуме «Долевое строительство: итоги и перспективы», были рассмотрены Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации. 08 апреля 2014 года в Минстрое РФ прошло совещание о внесении изменений в 214-ФЗ.

«Из особо значимых и важных замечаний, — отметила министр строительного комплекса Московской области Марина Оглоблина, — мы считаем необходимым: запретить привлечение денежных средств граждан до регистрации уступки прав требований по договору; наделить исполнительные органы функциями по государственному регулированию и контролю за деятельностью жилищно-строительных кооперативов».

Регистрация договоров переуступки, по мнению министра, необходима для того, чтобы предотвратить возможные двойные продажи.

«Существует практика, когда договор долевого участия заключен между двумя юридическими лицами, одно из которых в последующем реализует жилые площади гражданам по договору переуступки права, — пояснила Оглоблина. — Такая схема сама по себе не противоречит нынешнему законодательству.

Но, так как в законе нет прямой ссылки на порядок привлечения денежных средств по договору переуступки, у недобросовестных застройщиков появляется возможность продать квартиру во второй раз. Схем двойных продаж было много, и на сегодняшний день не все пострадавшие от мошеннических действий жители Подмосковья получили свое жилье.

Органы исполнительной власти должны сделать все, чтобы этот негативный опыт не повторился снова».

Деятельность жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) регулируется федеральным законом от 30.12.2004 №215 Цель объединения людей в ЖСК — строительство жилья — совпадает и с интересами застройщика.

Ключевая разница — извлечение прибыли: ЖСК строят жилье для своих пайщиков за собственные средства, а основная задача застройщика — это коммерческая деятельность, нацеленная на получение прибыли. Практика показывает, что есть случаи, когда за деятельностью ЖСК стоят сами застройщики.

Поскольку кооперативы не попадают под контроль исполнительной власти, то на сегодняшний день нет возможности даже оценить объем подобных аффилированных с застройщиком ЖСК.

В связи с подобными обстоятельствами в Минстрой Московской области неоднократно поступали сообщения от жителей региона с просьбой проверить целевое использование денежных средств пайщиков руководителями ЖСК. Сдача отчетности кооперативами наравне с застройщиками поможет отсечь коммерческие объединения под маской ЖСК, так как уход от контроля таким образом станет невозможным.

«Предложения минстроя Московской области по усовершенствованию законодательной базы в сфере долевого строительства основаны на практическом опыте, ежедневной кропотливой работе в сфере контроля за деятельностью застройщиков. Эта часть деятельности Министерства направлена на предупреждение появления новых долгостроев», — подчеркнула Оглоблина.

Обманутые дольщики станут новосёлами — Московская область готова поставить точку в решении проблем соинвесторов долевого строительства

В будущем году власти Подмосковья обещают решить проблему 20 тыс. обманутых дольщиков. Об этом на прошлой неделе заявил губернатор Андрей Воробьёв. А до конца этого года ключи от новых квартир получат ещё 3 тыс. человек, ранее пострадавших от недобросовестных застройщиков. Предполагается, что окончательно проблемы всех дольщиков в Московской области будут решены в ближайшие три года.

Читайте также:  Институт развития жилой сферы появится в России

«Мы активно работаем с федеральным правительством, чтобы решить проблему всех дольщиков Подмосковья до 2023 года, как поручил наш президент, – отметил губернатор Московской области Андрей Воробьёв. – Наша задача – достроить как можно больше проблемных объектов или сделать так, чтобы люди получили справедливую компенсацию».

Напомним, что в августе этого года обсуждение проблемы подмосковных дольщиков стало одним из ключевых вопросов на встрече губернатора региона с президентом Владимиром Путиным.

Обманутые дольщики, как известно, появились в нашей стране ещё в начале 2000-х годов. Тогда девелоперы особенно активно привлекали средства граждан, желающих сэкономить на приобретении нового жилья.

Однако зачастую нечистоплотные бизнесмены исчезали с деньгами, а новых квартир люди не получали. В Подмосковье большая часть проблемных объектов с привлечением средств дольщиков появилась в период с 2000 по 2015 год. Всего в регионе тогда насчитывалось 107,1 тыс.

людей, лишившихся своих денег и так и не получивших квартиры.

В последние годы достройка объектов и решение проблем обманутых дольщиков является одной из ключевых задач, поставленных перед стройкомплексом губернатором Андреем Воробьёвым. По данным министерства жилищной политики региона, с 2012 по 2020 год в Подмосковье были восстановлены в правах более 60 тыс. обманутых дольщиков.

В 2019 году в свои новые квартиры въехали 19,4 тыс. жителей, пострадавших от недобросовестных застройщиков. В этом году 13,1 тыс. уже получили ключи, а до конца декабря ещё 3 тыс. жителей будут восстановлены в своих правах на квартиры в новостройках. В настоящее время в регионе ещё остаются 24,5 тыс. обманутых соинвесторов строительства жилья, чьи проблемы властям предстоит решить.

Долгожданное новоселье

В этом году удалось закончить строительство ряда знаковых объектов, где собственники квартир ждали новоселья уже несколько лет. Так, например, ключи от своих квартир получили 165 дольщиков ЖК «Ногинск» в Богородском городском округе. Достройки своего дома жители ждали с 2014 года. В ЖК «Белая Дача» г.о.

Котельники ключи в этом году получили 1048 дольщиков, которые должны были переехать в свои квартиры ещё в 2015 году. Также решена проблема 824 дольщиков из ЖК «ёлкино» Солнечногорского г.о. и 680 дольщиков ЖК «Высокие Жаворонки» из Одинцова. Вручили ключи и 1033 жителям ЖК «Спасский мост» Красногорского г.о.

Среди муниципалитетов-лидеров по решению проблем обманутых соинвесторов – Красногорск, Котельники, Балашиха, Химки, Ленинский и другие.

В декабре, как уже заявили региональные власти, ещё 3032 дольщика получат ключи от своих квартир – таким образом, план по достройке проблемных объектов по итогам года будет выполнен на 104%. В частности, в декабре ключи получат дольщики ЖК «Купавино», «Котельнические высотки», «Родники», «Раменский» и другие.

В 2018 году банкротство одного из крупнейших застройщиков Urban Group серьёзно усугубило ситуацию с дольщиками в Подмосковье.

По предварительным оценкам, количество пострадавших составляет чуть менее 20 тыс. человек. Сегодня решение проблемы дольщиков Urban Group находится на особом контроле у региональных властей.

Планируется, что в 2021 году 7 тыс. человек уже смогут получить ключи от своих квартир.

В настоящее время строительство 63 многоквартирных домов в шести комплексах Urban Group завершает Фонд защиты прав дольщиков. В ЖК «Солнечная система», также являвшегося проектом застройщика-банкрота, принято решение о выплате компенсаций.

Принципиально важным, впрочем, оказывается тот факт, что в итоге в Подмосковье будет поставлена финальная точка в проблеме обманутых дольщиков. «Сегодня, слава богу, нет риска – я могу это с уверенностью сказать – возникновения новых обманутых дольщиков», – отметил Андрей Воробьёв на встрече с президентом Владимиром Путиным.

Напомним, что по новому законодательству застройщики могут привлекать средства граждан, но получить доступ к ним будет возможно только после сдачи дома. «Благодаря финансовой дисциплине и контролю, который осуществляют банки, всё встало на места», – уточнил Андрей Воробьёв.

Ипотека по карману

Несмотря на очень сложный год, финансовый кризис и карантин, стройкомплексу Подмосковья сегодня удалось вернуться к прежним темпам работы. «Мы еженедельно контролируем ситуацию.

В Московской области на строительных площадках работы были приостановлены с 13 апреля по 18 мая. Несмотря на это, сейчас компании восстановили докризисный темп», – подтверждает глава министерства жилищной политики Подмосковья Инна Федотова.

По её словам, по итогам этого года планируется ввести в эксплуатацию порядка 7,9 млн квадратных метров жилья.

Одним из драйверов рынка недвижимости стала федеральная государственная программа льготной ипотеки под 6,5% годовых. При этом в Подмос­ковье действует ещё и ряд региональных программ. Так, например, с 2016 года по инициативе губернатора Андрея Воробьёва реализуется программа «Социальная ипотека».

Её суть заключается в том, чтобы помочь с приобретением жилья высококвалифицированным специалистам, тем самым удержав их в регионе. «Правительство берёт на себя обязанности выплачивать всю стоимость квартиры: первоначальный взнос и тело кредита, а участникам остаётся платить только проценты, – поясняет Инна Федотова.

Стать участниками программы могут врачи, педагоги, тренеры, молодые учёные и уникальные специалисты».

В Подмосковье хотят запретить ряду застройщиков долевое строительство

Ещё одна губернаторская программа – «Семейная ипотека» – заработала с 1 июня этого года. Вступить в неё могут семьи, в которых родился первенец после 1 января 2020 года.

Участникам программы предоставляются возможности снизить процент по ипотечному кредиту на 3 пункта. При этом эта программа суммируется с общефедеральной программой льготной ипотеки.

Таким образом, благодаря совмещению двух программ семьи могут взять кредит по ставке всего 3,5% годовых.

Чтобы стать участником «Семейной ипотеки», оба родителя должны быть гражданами РФ, а один из них иметь регистрацию по месту жительства в Московской области. Местом рождения ребёнка и местом его регистрации также должно быть Подмосковье.

По данным правительства региона, сегодня в Московской области продаётся 130–150 квартир в день. При этом 80% из них – по льготным ипотечным программам.

Важно отметить, что строительство нового жилья в регионе сегодня возможно только при строгом соблюдении утверждённых региональных нормативов градостроительного проектирования (РНГП).

Речь идёт о принципах комплексного развития территории: все новые дома должны быть непременно обеспечены объектами социальной структуры, как то: школы, детские сады, культурные и спортивные центры, поликлиники и т.п.

«Необходимая инфраструктура предусматривается на начальной стадии реализации проекта – утверждении проекта планировки территории, на этом этапе определяется, какие объекты будут построены и в какие сроки», – отмечает Инна Федотова. При этом строительство социальной инфраструктуры – это обязательство застройщика, прописанное в инвестиционном договоре.

Власти Подмосковья хотят обезопасить дольщиков от доплат

Подмосковные власти потребуют, чтобы компании, привлекающие средства дольщиков, не повышали и не понижали цены на квартиры. Как рассказала «Известиям» министр строительства Московской области Марина Оглоблина, это будет одна из антикризисных мер — власти не исключают снижения спроса на жилье и приостановку действующих проектов.

По ее словам, если застройщики будут повышать цены, то дольщиков будет недостаточно, и стройка встанет. Если они решат снизить цены, чтобы привлечь больше покупателей, компаниям может не хватить денег на выплату собственных кредитов — такая ситуация наблюдалась во время кризиса 2008 года.

По словам экспертов, в связи с резким падением рубля строительные компании могут повысить цены уже по действующим договорам. Причем, по прогнозам экспертов, застройщики могут повышать цены как обоснованно — потому, что им приходится дороже закупать импортные технику, отделочные материалы и элементы инженерных коммуникаций, — так и необоснованно, просто спекулируя на теме кризиса.

Руководители проекта «Однодольщики.ру» уже зафиксировали рост жалоб в связи с остановкой строительства как многоквартирных домов, так и коттеджных поселков. 

— В соответствии с 214-м федеральным законом, в каждом субъекте РФ созданы уполномоченные органы по контролю за долевым строительством, — сказала Марина Оглоблина. — В Московской области таким органом является наше министерство. В наши обязанности всегда входил контроль за застройщиками. В сегодняшней ситуации мы более тщательно будем следить за ситуацией на рынке.

По ее словам, пока сложно сказать, как отразится кризис на строительных проектах.

— Возможно ли развитие негативной ситуации? Возможно всё в этой жизни, — сказала министр. — Я считаю, что главная задача власти сейчас — очень тщательно отслеживать ситуацию в строительных компаниях и выработать какой-то комплекс превентивных мер, которые будут применены в случае негативной экономической ситуации в отдельных компаниях.

В качестве одной из мер предлагается заморозка цен для дольщиков. Она пояснила, что застройщики потеряют покупателя, если сильно поднимут цены, что может сказаться на скорости строительства. Но и от снижения цен все могут остаться в проигрыше. 

— При снижении цен они получат ситуацию 2008 года, — сказала министр. — Как правило, застройщики на 30–40% работают на кредитных деньгах. Им надо эти кредиты возвращать.

Они тогда дернули цены вниз в погоне за новыми покупателями — но кредитной ставки им никто не уменьшал. Не просчитали экономическую стратегию и в итоге не были в состоянии справиться с кредитами.

Надо добиться, чтобы ситуация осталась стабильной, и мы будем это делать.

Читайте также:  Может ли жена получить налоговый вычет вместо меня?

По ее словам, застройщики сейчас не менее, чем власти, заинтересованы в продуктивном диалоге, поэтому должны будут прислушаться к аргументам правительства. Министр отметила, что пока повода для паники нет, так как 85% ресурсов (стройматериалы и техника), которые используют строительные компании в Подмосковье, — отечественного производства. 

Руководитель «Моспроекта-5», экс-глава НИиПИ Генплана Москвы Сергей Ткаченко, напротив, связал с использованием импортной продукции риск новой волны скандалов в долевом строительстве.  

— Строительная техника, запчасти, отделочные материалы производятся за рубежом, например, комплектующие для инженерных систем обычно закупаются в Германии, — сказал он. — Искать аналоги придется у китайцев, но, к сожалению, их запчасти обладают меньшим сроком годности.

Соответственно, придется закупать гораздо больше комплектующих, что приведет к увеличению себестоимости строительства. Этим могут воспользоваться нечистоплотные инвесторы, начав спекулировать за счет сложившейся тяжелой ситуации и требовать с людей дополнительных вкладов в строительство.

Я полагаю, что в половине случаев это будут именно спекуляции.

Создатель проекта «Однодольщики.ру» Игорь Гульев отметил, что последние два месяца обращения от жителей Подмосковья с жалобами на остановки строительства домов стали поступать чаще.

— Дело в том, что многие застройщики перед началом строительства в большей степени рассчитывают на капитал дольщиков, для инвесторов — это бесплатное кредитование строительства, — сказал он. — Этим летом среди жителей наблюдался небывалый спрос на квартиры, а сейчас интерес со стороны покупателей резко упал.

Получается так, что даже у добросовестных застройщиков, которые собирались честно воздвигать дома, заканчиваются средства, потому что нового притока денег нет, а ставки по кредитам в связи со сложившейся экономической ситуацией повышаются.

И чтобы вылезти из кризиса хоть каким-то образом, многим придется замораживать стройки.

По словам Гульева, обращения с просьбой помочь поступают как от дольщиков, которые ждут квартиру в высотке, так и от тех, кто отдал деньги компании, строящей коттеджный поселок.

По подсчетам координатора движения «Однодольщики.ру» Даниила Володина, в настоящее время в Подмосковье около 50 долгостроев, в которых не могут получить квартиры 15 тыс. семей.

Новости экономики и финансов СПб, России и мира

Решением проблемы обманутых дольщиков озаботились в Минрегионе. Министерство создало координационный совет по данной проблеме, в который вошли чиновники, депутаты, представители общественных организаций и другие специалисты.

На первом же заседании совета была высказана идея вообще запретить заключение договоров о долевом участии в строительстве. Пресс-служба Минрегиона не уточняет, кто был автором инициативы и приводит мнение заместителя главы министерства Константина Королевского, который считает, что «о столь радикальных мерах говорить рано».

Тем не менее, замминистра призвал совершенствовать закон о долевом строительстве (214-ФЗ), не уточнив как именно. В любом случае, инициатива о полном запрете «долевки» прозвучала в официальном пресс-релизе Минрегиона и это симптоматично.

Новость обрадовала защитников обманутых дольщиков. «Я предлагал это сделать еще лет пять назад, — говорит председатель петербургского отделения Комитета помощи обманутым дольщикам Дмитрий Щупановский. – Во многих странах существует практика не продавать воздух, а продавать уже построенное жилье».

Введение такого запрета приведет к разорению мелких строительных компаний и к росту цен на жилье, возражает генеральный директор компании «Ленстройтрест» Александр Лелин. Сейчас банки кредитуют строителей, как минимум под 12%, объясняет он.

На постройку среднестатистического дома уходит около 1 млрд рублей и примерно три года. «Строитель эту нагрузку переложит на покупателя», — констатирует Александр Лелин.

Кроме того, банки не станут кредитовать небольшие компании, не имеющие хороших залогов, добавляет он.

«Почему бы государству не выступить гарантом перед банками в рамках программы «Доступное жилье», — отвечает на это Дмитрий Щупановский.

Впрочем, есть мнение, что власти не пойдут на запрет «долевки». Его придерживается председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов. «Эта схема при всей совей рискованности, устоялась. Если бы она была экономически неэффективной, она бы и в других странах не использовалась», — говорит он.

Если говорить о зарубежном опыте, то в ряде стран существует ограничение на объем средств, который можно привлечь от дольщика, например, не более 10% от стоимости квартиры.

Еще один вопрос заключается в том, насколько в Минрегионе вообще понимают масштаб проблемы. В официальном сообщении министерства говорится, что при соинвестировании гражданами строится 8,5% жилья в России. Между тем, все опрошенные dp.ru эксперты сходятся в том, что эта доля составляет около 90%.

Рабочая группа Координационного совета при Минрегионе в следующий раз соберется на следующей неделе. В числе прочих, в заседании примет участие вице-губернатор Петербурга Роман Филимонов.

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter

Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!

Долевое строительство в России и планы по его отмене. Досье

ТАСС-ДОСЬЕ. 7 июня 2018 года президент РФ Владимир Путин в ходе «Прямой линии» дал правительству указание выйти на цивилизованные способы строительства жилья, без долевого участия. По его словам, с 1 июля 2019 года решено прекратить заключение долевых договоров. Редакция ТАСС-ДОСЬЕ подготовила материал о долевом строительстве в России и планам по его замене.

История вопроса

Долевое строительство многоквартирных домов и другой недвижимости получило широкое распространение в России в конце 1990-х — начале 2000-х годов. Считается, что такая форма инвестиционной деятельности выгодна и покупателю, и застройщику.

Покупатель приобретает жилье в среднем на 20-25% дешевле (зачастую еще на т. н. стадии котлована).

Застройщик, в свою очередь, получает деньги за недостроенный объект и может отправлять их как на текущее, так и на будущее строительство, не обращаясь к банковским кредитам.

В начале 2000-х годов в России отсутствовала законодательная база для регулирования долевого строительства.

Покупатели жилья часто сталкивались с мошенничеством или другими проблемами: отдав деньги, они могли ждать заселения в несколько раз дольше заявленных девелопером сроков или получали жилье, качество которого не соответствовало ожиданиям.

Нередки были случаи, когда недобросовестные застройщики скрывались с деньгами дольщиков, не завершив строительство; возводили жилье без разрешительной документации; продавали одну и ту же квартиру нескольким дольщикам и т. д.

Законопроект о регулировании этой сферы («Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», 214-ФЗ) был подписан президентом РФ Владимиром Путиным 30 декабря 2004 года.

Несмотря на появление 214-ФЗ, недобросовестные девелоперы продолжали находить лазейки в законодательстве: например, не имея разрешительной документации, заключали предварительные договоры купли-продажи, принимая деньги в счет «резервирования» по основному договору. После экономического кризиса 2008-2009 годов банкротства застройщиков привели к появлению очередной волны обманутых дольщиков.

Большинство серых схем удалось запретить внесением поправок в 214-ФЗ и закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (подписаны президентом РФ Дмитрием Медведевым 17 июня 2010 года).

В 2012 году введено страхование гражданской ответственности застройщика за ненадлежащее исполнение обязательств или его банкротство (с июня 2015 года эта сумма составляет 1 млрд рублей).

3 июля 2016 года президент РФ Владимир Путин подписал два закона, вносящих ряд поправок в 214-ФЗ. В соответствии с ними запрещено занимать руководящие посты в компаниях-застройщиках лицам, имеющим судимость по экономическим статьям. Сфера деятельности закона была расширена на блокированную застройку (таунхаусы).

Застройщик обязан размещать на своей странице в интернете всю информацию о проекте, а также данные о финансовой устойчивости компании.

Теми же поправками было поручено создать Единый реестр застройщиков и компенсационный фонд долевого строительства (создан правительством РФ в октябре 2017 года), в который перечисляются 1,2% от суммы каждого заключаемого договора долевого участия.

В настоящее время в РФ через договоры долевого участия продается около 80% жилья.

Обманутые дольщики

13 декабря 2013 года Минрегионразвития своим приказом установило единые критерии, по которым граждан-инвесторов можно было причислять к обманутым дольщикам, тогда же в список попали порядка 80 тыс. человек по всей России. Ныне реестры ведутся только на уровне регионов.

По данным Министерства строительства и ЖКХ, на конец октября 2017 года в России насчитывалось 38 тыс. 154 обманутых дольщика, всего в стране имелось 830 проблемных объектов в 72 регионах. По сравнению с концом 2014 года число обманутых дольщиков сократилось на 46% (с 70 тыс.

915 человек).

Планы по отказу от долевого строительства

Помимо поправок в законодательство, нацеленных на борьбу с мошенничеством при долевом строительстве, в середине 2010-х годов возникли предложения отказаться от него полностью.

В июле 2015 года первый вице-премьер Игорь Шувалов поставил задачу поэтапной отмены долевого строительства к 2020 году.

26 октября 2017 года министр строительства и ЖКХ Михаил Мень сообщил, что «на смену долевому строительству придет проектное финансирование застройки — в условиях невысокой инфляции ее под небольшой процент будут кредитовать банки, а люди смогут покупать уже готовые квартиры».

5 ноября 2017 года на сайте Кремля были опубликованы поручения президента РФ Владимира Путина по итогам совещания с правительством РФ 25 октября по вопросам строительства жилья.

В частности, глава государства поручил утвердить до 15 декабря дорожную карту по поэтапному переходу от долевого строительства в РФ к банковскому кредитованию и иным формам финансирования, минимизирующим риск для граждан.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *