Беглов рассказал, как чувствует себя после ревакцинацииЯвлинский впервые пропустит выборы в ГосдумуВрач-иммунолог рассказал, как болеют ковидом привитыеДым от горящего автобуса окутал Старо-Петергофское шоссе в ПетербургеЖена Мамонова о его состоянии: Всё плохоСемак рассказал о своих преемниках на посту главного тренера «Зенита»На Эльбрусе спасли альпиниста из ПетербургаПетербург ждут солнце и тепло. Антициклон не уходит из городаРубинштейна снова гуляет. Фанаты провожают Евро-2020 в ПетербургеКоммерсанта из Молдовы в Петербурге оштрафовали за любовь к шавермеПетербург затянуло дымом с пожара на стройке в МуриноМатчи Евро-2020 в Петербурге посетили почти 133 тысячи зрителейMoet Hennessy отказывается от поставок шампанского в РоссиюПетербург подключается к производству «ЭпиВакКороны»В КСП увидели бесполезность петербургского комитета по делам АрктикиИспания по пенальти обыграла Швейцарию в рамках Евро-2020 в ПетербургеРФС обсуждает отставку Черчесова после провала на Евро-2020На матче Евро-2020 в Петербурге болельщик выскочил на полеНаш проект: Действуем по плану. Как вылечить зубы не в ущерб кошелькуГоликова открывает Кубань для непривитыхПредыдущие новостиАрхив материалов
Больше половины жилья в Петербурге уже сейчас продается с отделкой. Дальше – больше. Рынок идет к созданию квартир, полностью готовых к переезду – с ремонтом и мебелью, как уже предлагают продавцы апартаментов.
Поделиться
Отделка от застройщика — отдельный рынок со своими трендами и конкуренцией. Если еще 10-20 лет назад было модно делать все «под себя», то сейчас покупатели все больше ценят свое время и все меньше хотят что-то доделывать и терпеть временный дискомфорт. Правда, покупатели дорогого жилья по-прежнему предпочитают эксклюзивность, а желающих купить все готовое больше всего в масс-маркете.
Доля продаж квартир с чистовой отделкой на рынке сегмента масс-маркет Петербурга и Ленинградской области в 2019 году составила около 51% по площади, подсчитали в аналитическом центре компании «Главстрой Санкт-Петербург».
— Жилье с готовой отделкой обычно предпочитают клиенты из других регионов, у которых нет возможности провести полноценный ремонт, а также инвесторы, приобретающие квартиру под сдачу, — говорит руководитель центра Дмитрий Ефремов.—
Консалтинговый центр «Петербургская недвижимость» (Setl Group) оценивает этот показатель еще выше – в 60-65%.
В наибольшей степени заинтересованы в отделке именно покупатели сегмента масс-маркет, считает маркетолог-аналитик СРО А «Объединение строителей СПб» Евгений Ортин, так как это позволяет им снизить как прямые затраты на ремонт, так и косвенные, например, на аренду жилья на время ремонта.
— Рост спроса на квартиры с отделкой связан с относительной дешевизной такого жилья, считает Сергей Лапин, генеральный директор ООО «Стройконстант».
— Квартира с отделкой в целом дороже на 10-15%, а если же делать ремонт самому, это надбавит к стоимости от 15 до 20%. Доля покупателей «чистовой» квартиры, затем сразу делающих ремонт заново, не более 10%.
Цель такой покупки — сэкономить 5-10 % на ремонте.
В целом по рынку дозаказ отделки у застройщика обходится покупателю в сумму от 8-9 тыс. рублей за кв. м до 15 тыс. рублей за кв. м, рассказывает руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева. Между предчистовой и черновой отделкой покупатели выбирают первое, чтобы самим не выравнивать стены и не делать стяжку пола.
— Мы предлагаем чистовую отделку как дополнительную опцию, стоимость которой составляет 16 тысяч рублей за квадратный метр, дозаказ возможен преимущественно в проектах комфорт-класса.
— уточняет Сергей Степанов, директор по продажам АО «Строительный трест».
По его словам, чистовая отделка от застройщика является необходимостью в инвестиционных квартирах под сдачу, например в маленьких студиях, а в проектах компании такого типа квартир нет.
— Сегодня стоимость отделки у застройщиков в среднем составляет от семи до 10 тысяч рублей за один квадратный метр, — говорит Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп». — Сможет ли покупатель самостоятельно уложиться в такую сумму? Если очень постарается, то, скорей всего, да.
Но, вести переговоры и контролировать рабочих покупателю уже придется самостоятельно, а в это время не получится полноценно пользоваться квартирой. Покупка квартиры в новостройке с отделкой от застройщика — это хороший вариант на первые три-пять лет, пока дом дает усадку, что может сказаться и на внутренней отделке.
Востребованность отделки зависит также от степени готовности дома и класса жилья, отмечает начальник отдела продаж ООО «Отделстрой» Николай Гражданкин.
Например, в «Новом Оккервиле» в продаже готовые квартиры либо в уже заселенных очередях, где ключи можно получить сразу после оплаты, либо в завершающей шестой очереди, где сейчас работает госкомиссия.
В таком типе жилья велик спрос на квартиры с отделкой, потому что многие продают квартиру, в которой живут, направляя средства от нее в зачет новой, поэтому им нужно срочно переехать.
Предчистовая отделка в комфорт-классе увеличивает стоимость квадратного метра примерно на семь тысяч рублей, чистовая — на 10 тысяч рублей, уточняет Андрей Лопатин, директор департамента управления проектами Glorax Development.
В сегменте «бизнес» предчистовая отделка будет стоить примерно 10 тыс. рублей за кв. м.
При этом предложений с чистовой отделкой в этом и более высоких сегментах — единицы, так как покупатели здесь стараются избегать всего типового, у них запрос на индивидуальные решения, свободные планировки.
Покупатели же недвижимости в массовом сегменте ценят квартиры с чистовой отделкой, потому что это экономит время и деньги при переезде. К тому же, приобретая жилье с в ипотеку, выгодно выбирать квартиру с отделкой, так как ее стоимость будет входить в ежемесячный платеж.
— Как и десять лет назад такие квартиры меньше всего востребованы в сегменте элитного жилья, что обусловлено рядом причин, — подтверждает Евгений Ортин. — Во-первых, покупатели этой недвижимости имеют жилье и не торопятся с переездом, а во-вторых, предъявляют завышенные требования как к эксклюзивности отделки, так и к качеству материалов.
К примеру, в жилом комплексе New Time от РСТИ (Росстройинвест), где есть секции с включенной отделкой или возможность заказать ее дополнительно, только 20% квартир приобретается с отделкой, остальные без нее.
По словам начальника отдела маркетинга холдинга РСТИ (Росстройинвест) Екатерины Пчелкиной, покупатели жилья бизнес- и премиум-класса в Петербурге предпочитают жилье без отделки, хотя, к примеру, в Москве больше спрос на квартиры премиум-класса с отделкой.
Черная и белая, ваниль и шоколад
Выделяется три вида отделки, которые предлагают застройщики. Черновая отделка — голые бетонные поверхности, полы, стены, потолки; отделка под чистовую или «белая» отделка, когда поверхности подготавливаются уже под обои и напольные покрытия; и чистовая отделка, когда клиент получает квартиру с обоями, ламинатом, сантехникой, дверями, отделкой потолка.
В «Новом Оккервиле», например, где 65% квартир приобретается с отделкой, она может быть как предчистовая, так и базовая (санузлы «под ключ» и оштукатуренные стены в комнатах, кухне, коридоре) или полная.
А в жилом комплексе бизнес-класса «Новый Лесснер» во всех квартирах по умолчанию предчистовая отделка.
Полную или базовую можно заказать в качестве дополнительной опции, но желающих не более 10%, отмечает Николай Гражданкин.
В СК «Инвестторг» выбирают квартиры с чистовой отделкой около 30% покупателей. В черновую включены стяжка пола, металлические входные двери и розетки, а также все счетчики, включая счетчики отопления. В предчистовой — стяжка пола, металлические входные двери, розетки, штукатурка, шпаклевка стен и потолка.
— При чистовой отделке у нас в комнатах и на кухне покрытие пола влагостойким ламинатом, — поясняет Анастасия Новгородская, директор по продажам и маркетингу СК «Инвестторг», — оклейка стен обоями под покраску, межкомнатные двери со стеклом, плинтусы, дверные порожки и подоконники (ПВХ), потолок зашпаклеван и покрашен в белый цвет, радиаторы с разводкой труб в полу. На кухне мы установили раковину со смесителем и сифон, все стояки зашиты в короба. Санузел в квартирах выполнен в теплых тонах, потолок зашпаклеван и выкрашен в белый цвет. В туалетной комнате мы установили душевую кабину, унитаз, напольную тумбу и полотенце осушитель импортных и российских производителей.
А Группа «Эталон», например, предлагает покупателям квартиры с чистовой отделкой, которая включает напольное покрытие, обои, наличие смонтированных розеток, сантехники и межкомнатных дверей.
Такой вариант квартиры с отделкой представлен в шоу-руме жилого комплекса «Охта Хаус».
В комплексах Галактика Pro, Квартал Che и «Эталон на Неве», можно выбрать один из двух вариантов: «Теплый классический» или «Холодный современный».
В холдинге Setl Group выполняют чистовую отделку в двух цветовых гаммах на выбор: «Ваниль» и «Шоколад». В отделку входят теплые полы в ванной, а на стенах – керамическая плитка с мозаикой и имитацией дерева. В комнатах и на кухне — износостойкий ламинат с выраженной фактурой. В той же гамме – «Ваниль» и «Шоколад» предлагает отделку и «Строительный трест»
В основном застройщики предлагают нейтральные цветовые решения, которые придутся по вкусу 90% покупателей — лаконичные сочетания белого и бежевого оттенков, кофейные и шоколадные тона, отмечает Ольга Ульянова. Но есть и предложения ярких вариантов – желтого, голубого. Но они встречаются у ограниченного числа компаний и, как правило, по предзаказу.
Вкусы меняются
Рост спроса на квартиры с отделкой частично связан со снижением доходов населения, считает Наталья Кукушкина, специалист по маркетингу Группы ЦДС.
Ремонт от застройщика обходится покупателю как минимум вдвое дешевле, чем если делать всё то же самое с теми же материалами, самостоятельно.
Кроме того, само качество отделки от застройщика год от года повышается за счет высокой конкуренции на рынке.
— Практически ушли в прошлое обои в цветочек, крашеные стены в санузлах, входные двери из ДСП, одна розетка в кухне и много другое, — говорит Кукушкина. — Повышается также уровень дизайна и материалов, отделочных работ.
Рынок приходит к негласному стандарту, уходят странные решения и архаичный дизайн.
Все застройщики сегодня стремятся к современному нейтральному дизайну в светлых тонах, так как в такой интерьер впишется любая мебель и аксессуары.
Как уточнил Сергей Лапин, требований к отделке со стороны покупателей стало больше, особенно к качеству отделочных материалов и оборудования. Например, среди запросов популярна коллекторная разводка сантехники вместо двухтрубной, как раньше.
Также люди хотят, чтобы система слаботочных сетей была изначально проложена в квартире, хотя раньше ее прокладывали до входа в жилье. Соответственно, потребитель требует больше добавочных розеток — для телевизора, роутера, компьютера и т.д. Вместо обоев сейчас предпочитают декоративную штукатурку или окраску.
Уже много лет в тренде теплые полы и многоуровневые потолки. Что касается модных стилей, то здесь все зависит от вкусов и кошелька — от лофта и хайтека до классики.
Ольга Трошева тоже отметила возросшее качество отделки от застройщиков: практически не осталось линолеума в отделке, бумажных обоев. По ее словам, сейчас, как правило, в стандарт отделки входит ламинат, обои под покраску, плитка в санузле.
В классе «высокий комфорт» девелоперы постепенно внедряют системы «умный дом»: датчики протечек, движения, дыма, возможность доступа через приложения к видеокамерам.
В дизайне популярны варианты лаконичной отделки в пастельных тонах, с обоями под покраску, ламинат, плинтус в цвет дверей— то есть отделка с элементами скандинавского стиля, без вычурности.
Дистанция и индивидуальность
— На мой взгляд, покупатели устали от бесконечных ремонтов в новостройках и хотят заезжать и жить, —считает Ирина Соловьева, коммерческий директор Санкт-Петербургского территориального управления Группы «Эталон».
— Возможно, в ближайшем будущем для создания конкурентного продукта застройщики начнут индивидуализировать отделку или проводить ремонт по оригинальным дизайн-проектам., может появиться тренд на меблировку квартиры.
Такую опцию уже предлагают в апартаментах.
Цифровые тренды «настигают» и этот сегмент рынка. Например в ГК «Ленстройтрест» пользователи дистанционного сервиса отделки М2 могут наблюдать через личный кабинет на сайте за тем, как подрядчики делают отделку в будущей квартире.
На все работы уходит не более двух месяцев, стоимость отделочных работ через онлайн-сервис М2 начинается от 12 тысяч рублей за квадратный метр и зависит от материалов.
Цена включает доставку товаров для ремонта и вывоз строительного мусора.
— По нашим оценкам, в ближайшие годы рост спроса на квартиры с отделкой продолжится, — говорит Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест». — Параллельно вырастет интерес к лотам с частичной меблировкой.
Мы, например, уже вывели на рынок квартиры с кухонными гарнитурами со встроенной бытовой техникой.
Через наш онлайн-сервис отделки «М2», можно рассчитать стоимость, создать дизайн будущей квартиры или выбрать один из трех готовых вариантов отделки.
В «КВС» все жилые комплексы сдаются с полной чистовой отделкой, в ряде проектов (ЖК «Континенты», «Ясно.Янино») предлагаются встроенные кухни.
— Если в начале нулевых на рынке были представлены в основном «бетонные коробки», вообще без ремонта, то сейчас основное предложение составляют квартиры с отделкой либо с подготовкой под ремонт, «белой» отделкой, — поясняет генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС» Анжелика Альшавева. — Уже несколько лет есть и предложения с полной или частичной меблировкой. Наиболее актуальны они в масс-маркете, на рынке апартаментов и в целом у инвесторов, планирующих сдавать недвижимость в аренду. Думаю, в ближайшие годы будет расти не только число квартир с отделкой, но и с полной или частичной меблировкой. Во-первых, время сейчас становится ценнее, уже не хочется тратить его на ремонт, заказ и ожидание мебели. Во-вторых, горожане становятся мобильнее, чаще переезжают, в-третьих, для покупателей в масс-маркете это удобно с точки зрения оплаты.
Она отмечает, что в Европе и США практически все квартиры продаются с полной отделкой и меблировкой. И мы также идем к тому, что новое жилье будет максимально готово к заселению.
Анна Романова, «Фонтанка.ру»
Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter
Новости экономики и финансов СПб, России и мира
- За этот период доля объектов без отделки в Петербурге и пригородах сократилась с 63% до 31%, а жилые комплексы с чистовой отделкой, наоборот, становятся более распространёнными — их доля с 2011 года увеличилась на 37%.
- «Кроме того, показательным является наращивание объёмов смешанных типов отделки в одном объекте, благодаря внедрению которых девелоперы стремятся охватить максимальную целевую аудиторию, предложив наиболее подходящий вариант», — рассказывает Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg.
- В элитной жилой недвижимости по итогам 2020 года 14% всего предложения на первичном рынке представлено квартирами с отделкой.
Как говорят участники рынка, для покупателя экономсегмента наличие отделки выгодно и удобно. «Первая причина в том, что наличие отделки ускоряет заселение в квартиру. Это очень важно для тех, кто снимает жильё и выплачивает одновременно ипотечный кредит. Вторая причина также напрямую связана с ипотекой. В массовом сегменте у новосёлов, как правило, все сбережения уходят на первоначальный взнос. Чистовая отделка от застройщика позволяет включить стоимость ремонта в ипотечный кредит», — считает руководитель службы по работе с государственными органами «СПб Реновация» Дмитрий Михалев.
«А вот клиенты, ориентированные на покупку жилья бизнес-класса и выше, чаще предпочитают делать ремонт самостоятельно, поэтому в таких жилых комплексах компания предлагает квартиры с подготовкой под отделку», — говорят в группе ЛСР.
По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group) на конец I квартала 2021 года, квартиры с отделкой под ключ (без учета ЖК, где отделку можно заказать за доп.
плату) предлагаются покупателям примерно в 90 жилых комплексах в петербургской агломерации.
«Для сравнения: на конец 2019 года количество проектов с предложением чистовой отделки составляло порядка 70», — подсчитала Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость».
Чаще всего чистовая отделка предполагает возможность для дальнейшей «доработки» квартиры под себя — без «грязных» работ.
«В комнатах уже наклеены обои под окраску, настелен ламинат, установлены все двери, в санузлах — выложена плитка, установлены сантехника, полотенцесушитель и тумба под умывальник. Остальное — квартиры с предчистовой отделкой white box, то есть улучшенной подготовкой под ремонт.
Кто-то хочет заехать в квартиру и сразу жить, кто-то хочет сделать квартиру для себя, под свой вкус», — замечает Виталий Коробов, директор группы «Аквилон».
Следующий шаг — увеличение доли квартир с меблировкой. «Предложения меблировки на рынке уже есть, штучные, но их доля будет понемногу расти. Это ниша для развития клиентского сервиса и возможность повысить маржинальность сделки.
Получая объёмную скидку от мебельщиков, застройщик предлагает покупателю удобную опцию — ключи от квартиры под ключ.
Полагаю, ряд застройщиков увидит в этом перспективу как финансовую, так и маркетинговую», — уверен Сергей Мохнарь, директор департамента развития ГК «ПСК».
Как предполагают эксперты, доля «готовых» квартир на рынке будет только расти.
«Есть глобальный тренд, проявляющийся на рынках любых услуг и товаров, люди хотят максимально освободить своё время для семьи и увлечений, передав профессионалам всё то, что они не любят, не хотят или не умеют делать.
А значит, получит возможность просто и быстро купить и заехать в готовую квартир», — прогнозирует Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы ЦДС.
Если говорить о планировках, то сегодня по данным статистики наибольшим спросом пользуются квартиры евро, говорят в «Полис Групп». Главная особенность формата в том, что они более функциональны: здесь выделяется общая зона кухни-гостиной, где могут собираться все члены семьи. При этом в квартире предусмотрены отдельные комнаты для сна и отдыха.
Дополнительная площадь в центральной зоне не только делает её любимым местом в доме, но и даёт больше возможностей для реализации дизайнерских идей.
«Успех этих планировок в том, что они полностью соответствуют потребностям и запросам современного покупателя: позволили организовать жилое пространство с максимальным комфортом без переплаты за лишние метры», — отмечают в компании.
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!
Петербургские застройщики нашли новый подход к покупателям жилья :: С.-Петербург :: РБК
Артеменков Александр/PhotoXPress.ru
На первичном рынке жилья в Петербурге усилился тренд последних лет — все больше застройщиков предлагают квартиры не только с отделкой, но и с мебелью.
Девелоперы пытаются идти навстречу покупателям: опция по продаже квартир с готовыми интерьерами позволит не тратить время на подбор обстановки и переехать сразу после получения ключей.
Для крупных производителей мебели сотрудничество с застройщиками — возможность нарастить продажи на стагнирующем рынке, отмечают эксперты.
Довести продажи до 40%
Девелопер Bonava начал продавать в Петербурге квартиры с кухнями от IКЕА (ИКЕА). Выбор партнера для сотрудничества застройщик объясняет не тем, что головные офисы обеих компаний расположены в Швеции, а изучением предпочтений покупателей: при опросах большинство назвали именно этого производителя.
Пока с мебелью можно купить только «однушки» и студии, в течение месяца продажи с кухнями запустят в двухкомнатных квартирах. В планах компании перейти на продажи квартир с полной меблировкой всех комнат, пилотный проект планируют запустить в следующем году.
Пул поставщиков мебели еще не определен, его планируют расширить. «Наша амбициозная цель — к 2025 году перейти на 40% от всех реализуемых квартир с мебелировкой», — заявила генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург» Мария Черная.
Руководитель департамента маркетинга, продаж и клиентского сервиса ООО «Бонава Санкт-Петербург» Павел Сивак уточнил, что покупка кухонь через застройщика обойдется покупателям жилья не дешевле, чем напрямую в мебельном магазине, но стоимость кухни и бытовой техники входит в сумму ипотечного кредита на стоимость жилья. Сейчас до 70% квартир на первичном рынке сейчас продается через ипотеку.
Востребованная опция
Это не первый проект сотрудничества ИКЕА с застройщиками. Как ранее сообщала РБК Недвижимость шведский мебельный ретейлер стал партнером сразу двух крупных российских застройщиков — ГК «ПИК» и «А101». Покупатели квартир в новостройках этих компаний могут получить подарочный сертификат или готовую меблировку от IKEA.
Совместные проекты с петербургскими строительными компания практикуют и другие крупные производители мебели.
Как сообщил генеральный директор Первой мебельной фабрики Александр Шестаков, у них заключены контракты на поставку мебели с Setl City, КВС, ГК «Пионер», «Ленстройтрест», ЦДС, «Эталон», «ЛенРусСтрой», «Арсенал недвижимость», «Мавис», ГК «ПИК» и другими компаниями.
«Первая мебельная фабрика регулярно участвует в тендерах по меблировке новостроек. Мы видим, что большинство застройщиков предусматривают продажу меблированных квартир, так как эта опция востребована покупателями», — пояснил он.
По словам Александра Шестакова, сейчас в структуре продаж фабрики доля мебели для новостроек составляет около 10%. В планах компании — расширение сотрудничества с застройщиками и географии присутствия.
Изменение стандартов
Ассоциация предприятий мебельной и деревообрабатывающей промышленности России (АМДПР), которую возглавляет Шестаков, лоббирует изменение стандартов сдаваемого в эксплуатацию жилья массового сегмента.
С 2019 года в России на федеральном уровне обсуждают изменение стандартов сдаваемого в эксплуатацию жилья массового сегмента, чтобы квартиры в новостройках передавались покупателям полностью готовыми для заселения.
«АМДПР совместно с представителями Минпромторга создала рабочую группу, которая как раз занимается данным вопросом. Конечно, нужно распространить ипотеку и на мебель тоже.
Для этого надо изменить стандарты сдаваемого жилья, включить в них сдачу квартиры с отделкой и с минимальной встроенной мебелью — кухней, шкафом, ванной комнатой. Во всем мире так делается, это логично», — пояснил Александр Шестаков.
Мария Черная также ссылается на европейский опыт — 90% жилья в Швеции, Финляндии, Норвегии, Дании, Эстонии, Литве, Латвии и Германии сдается с мебелью.
Ажиотажного спроса не будет
По данным АМДПР, продажи мебели в России в 2020 году составили 539,6 млрд руб., это на 0,4% меньше, чем в 2019 году. На долю мебели отечественного производства в общем объеме продаж пришлось 57,9%, или 312,4 млрд руб., на долю импортной — 42,1%, или 227,2 млрд руб.
По прогнозу АМДПР, такого ажиотажного спроса на мебель, как во второй половине 2020 года, уже не ожидается: покупательная способность населения сократилась.
Кроме того, на рынке сложились объективные предпосылки для небольшого, в пределах 5–7%, роста цен: в 2020 году серьезно, на 15–20%, подорожали импортные комплектующие, а мебельные предприятия в кризис практически исчерпали запас внутренних ресурсов, который позволял им сдерживать рост цен в последние несколько лет.
По прогнозам АМДПР, в 2021 году российский мебельный рынок вырастет в пределах докризисных значений, на 10–12%, и одним из драйверов роста станет сотрудничество со строительной отраслью в части вывода на рынок полностью готового жилья с отделкой и меблировкой.
Повтор публикации от 13.05.2021
Без шума и пыли
Доля квартир с отделкой на рынке Санкт-Петербурга продолжает расти.
Застройщики все чаще предлагают различные варианты: предчистовую или чистовую отделку, а также квартиры с меблировкой — правда, таких примеров пока что не так много.
По мнению экспертов, эта тенденция будет и дальше продолжаться, поскольку позволяет покупателям быстрее заселиться в новую квартиру, сэкономить на приобретение отделочных материалов, а также включить цену отделки в ипотечный кредит.
В последние годы количество жилья с отделкой («под ключ» или white box) продолжает непрерывно расти. Так, за пять лет в Санкт-Петербурге доля квартир с черновой отделкой уменьшилась с 52 до 29%.
«Застройщики в большей степени стали предлагать квартиры с «белой» и чистовой отделкой, их доли в общем предложении увеличились на 13 и 10 п. п.
соответственно»,— говорит Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg.
По мнению Дмитрия Низковского, вице-президента по девелопменту Glorax Development, в Петербурге 35–40% всех квартир продается с чистовой отделкой, еще около 20%, по данным аналитиков компании, приходится на варианты с предчистовой отделкой: покупатель готов доверить застройщику выполнение черновых работ, которые требуют специфических знаний и времени.
Тип отделки квартир существенно зависит от класса жилья.
В массовом сегменте покупатель менее требователен к ремонту и заинтересован в скорейшем переезде, таким образом, квартиры с отделкой можно приобрести в половине жилых комплексов класса С, находящихся в реализации, объясняет госпожа Московченко, добавляя, что разница в цене у квартир с отделкой и без может варьироваться в пределах 15–30 тыс. рублей за квадратный метр в зависимости от уровня отделки и жилого комплекса. В Glorax Development называют сопоставимые цифры: предчистовая отделка увеличивает стоимость квадратного метра примерно на 7–10 тыс. рублей, чистовая — на 20 тыс. рублей и выше.
При этом, по мнению господина Низковского, если раньше отделка от застройщика была интересна покупателям масс-маркета, не выше уровня «комфорт», то сегодня квартиры с отделкой рассматривают и в бизнес-классе, и даже в премиуме. Собеседники издания подчеркивают, что стоимость отделки в масс-маркете не так сильно влияет на цену квадратного метра, как в высокобюджетном сегменте, в силу использования менее дорогих материалов.
«Есть примеры ультрадорогих проектов с полной отделкой, оснащением мягкой мебелью и декором от топовых мировых дизайнеров»,— говорит господин Низковский. Но это пока лишь единичные примеры: покупатели премиальной недвижимости все же склонны к созданию индивидуального, не похожего на другие квартиры пространства.
«В сегментах выше бизнеса-класса спрос на полную отделку не так высок: покупатели стремятся к уникальности и преимущественно хотят самостоятельно выполнить дизайн-проект помещений»,— указывает Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International. В люксовых домах доля лотов с отделкой намного меньше, потому что у каждого покупателя свой вкус и девелоперам проще продавать их в white box как компромиссный вариант для обеих сторон, соглашается директор по продажам агентства недвижимости Point Estate Роман Амелин.
Что касается московского рынка, то, по словам Марии Литинецкой, управляющего партнера компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE), в настоящее время доля квартир в массовом сегменте в границах старой Москвы с отделкой составляет чуть меньше 70%.
«Сейчас можно говорить, что отделка стала некоей нормой для рынка жилой недвижимости»,— подчеркивает она.
По словам госпожи Литинецкой, в большей степени квартиры с отделкой предлагаются в массовом сегменте, в высоком сегменте финишная отделка реже встречается и больше характерен формат white box. «Стандартная отделка «под ключ» стоит примерно 20 тыс.
рублей за квадратный метр, в бизнес-классе — 45 тыс., в высоком сегменте — от 85 тыс. White box — 12 тыс. рублей за квадратный метр»,— комментирует госпожа Литинецкая ситуацию на рынке жилья в Москве.
Президент межотраслевой ассоциации саморегулируемых организаций в области строительства и проектирования «Синергия» Александра Белоус отмечает, что, как правило, застройщики заранее проводят маркетинговые и социодемографические исследования, чтобы составить обобщенный портрет будущего жильца. «С точки зрения продажи жилья это очень важная информация, так как, зная потенциального приобретателя жилья, застройщик предлагает ему на выбор различные типы отделки с учетом пожеланий заказчика, стоимости работ и материалов»,— говорит она.
По словам Дмитрия Низковского, аналитики Glorax Development провели исследование покупательского спроса в проектах компании и пришли к выводу, что примерно для половины покупателей отделка важна, поскольку она позволяет быстрее переехать в новый дом.
«Четверть опрошенных при этом считает преимуществом тот факт, что стоимость отделки будет включена в ипотеку, то есть переезд возможен без дополнительного бюджета»,— рассказывает он, добавляя, что покупатели таких проектов избавляют себя от головной боли жить в условиях стройки два года после переезда, когда все делают ремонты.
Он полагает, что отделка — это тренд и удобство для клиента, если девелопер может предложить качественный продукт.
Помимо возможности заложить стоимость отделки в стоимость квартиры для максимального снижения дополнительных расходов для покупателей, что особенно важно на фоне снижения доходов населения и общей экономической неопределенности, нельзя не отметить среди преимуществ и то, что уровень и качество отделки продолжает эволюционировать. «Застройщики часто предлагают несколько вариантов отделки на выбор и используют более качественные материалы»,— подчеркивает госпожа Конвей. Так, все опрошенные эксперты согласны с тем, что застройщики на текущий момент уже наработали большую экспертизу в вопросе. По мнению госпожи Конвей, популярность квартир с отделкой также может быть связана с растущей долей апартаментов (которые зачастую сдаются именно с отделкой), что, в свою очередь, приучило рынок к «нормальности» такого явления.
В большинстве стран Европы и Азии, а также в США жилье всегда предлагается с отделкой: либо улучшенной предчистовой, когда будущем жильцу остается только нанести косметические штрихи в своей новой квартире, либо уже с чистовой отделкой.
В ряде стран также активно практикуется сдача квартир с предустановленной кухней или хотя бы с кухонной бытовой техникой.
При этом более жесткие регламенты перепланировок и других переоборудований квартир влияют на то, что покупатель склонен доверять профессионалам.
По словам эксперта по новостройкам рекламной сети в сфере недвижимости Aurum Realty Георгия Симоновского, перспективы для такого подхода в России самые благоприятные, предпосылок, что предложений на рынке жилья с полной отделкой станет меньше,— нет.
«Вряд ли покупателей жилья в новостройках вдруг резко перестанет привлекать (или станет привлекать меньше) возможность сэкономить время, нервы и деньги — особенно в столь непростой, нестабильный коронакризисный период»,— считает он.
По мнению госпожи Литинецкой, застройщики заказывают отделочные материалы по оптовым ценам — именно поэтому вариант покупки жилья с отделкой весьма выгоден для покупателя.
Участники рынка подчеркивают, что сдача квартир с отделкой — это международный стандарт, к которому движется и российский рынок недвижимости.
Александр Шестаков, генеральный директор Первой мебельной фабрики, полагает, что развитию рынка помогло бы изменение критериев стандартного жилья в части добавления в них чистовой отделки и минимальной меблировки.
«Это будет полезно и для государства: в настоящее время рынок отделки жилых квартир находится практически на 95% «в тени».
Ремонт производится частными бригадами, без гарантий, а налоги с этого не платятся»,— констатирует он.
По словам Елизаветы Конвей, в ретроспективе покупатель не хотел или боялся выбирать квартиры с отделкой по двум причинам: низкое качество отделки и низкое качество планировочных решений.
«Именно поэтому большинство покупателей начинало взаимодействие с квартирой со слова «ремонт»: выполняя перепланировку, изменяя зонирование помещений.
Учитывая возрастающий уровень планировочных решений и уровень доверия покупателя к девелоперскому продукту, есть высокий шанс, что доля квартир с отделкой будет расти»,— полагает госпожа Конвей.
Мария Кузнецова
Новостройки точно не станут дешевле: себестоимость строительства вырастет до конца года минимум на 16%
Программа льготной ипотеки, высочайший спрос на жилье, девальвация рубля и переход строительной отрасли на проектное финансирование – не единственные причины резкого подорожания новостроек.
Себестоимость строительства продолжает расти: по данным экспертов Knight Frank St Petersburg, до конца этого года она может увеличиться на 22% в элит-классе, на 35% в бизнес-классе и на 16% в жилье класса «эконом».
Это, безусловно, сделает квадратный метр на первичном рынке еще дороже.
Эксперты отдела строительного аудита консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg спрогнозировали рост себестоимости строительства до конца года, оценили факторы влияния и последствия для участников рынка.
По оценке Knight Frank St Petersburg, основными факторами роста себестоимости в классах жилья являются следующие:
- ослабление курса национальной валюты, что привело к удорожанию импортируемых материалов, оборудования и запасных частей;
- рост стоимости основных локальных строительных материалов по причинам: изменения мировой конъюнктуры рынка (рост спроса на металл, древесину), общее ускорение инфляции в стране и увеличения спроса на жилье;
- дефицит рабочей силы ввиду ограничений для трудовых мигрантов.
Под влиянием данных факторов при строительстве жилья в высоком классе А (элита) средняя строительная себестоимость с конца 2020 года выросла до 168 тыс. за 1 кв. м. (+5%). В классе B рост более значительный (+7%) — 103 тыс. за 1 кв. м. Себестоимость строительства «квадрата» массового жилья выросла до 76 тыс. за 1 кв. м., показав прирост 12%.
Согласно прогнозу экспертов компании, эти факторы продолжат оказывать влияние на себестоимость до конца 2021 года, что может отразиться на её росте по итогам 2021 года относительно начала года до 88 тыс. рублей (+16%) в классе С (эконом), до 139 тыс. рублей (+35%) в классе B (бизнес), и до 205 тыс. рублей (+22%) в классе А (элита).
Также эксперты компании отмечают, что наибольшее влияние на себестоимость (> 60% в структуре себестоимости, см. таблицу) оказывают затраты на строительно-монтажные работы, которые чувствительны к волатильности рынка. Например, только за декабрь 2020 года стоимость арматурной стали выросла на 40%, а за 1 кв. 2021 рост стоимости пиломатериалов, товарного бетона составил более чем 10%.
| Структура строительной себестоимости | Класс А (элита) | Класс B (бизнес) | Класс С (эконом) |
| Строительно-монтажные работы (вкл. материал) | 65-68% | 60-64% | 58-60% |
| Инженерная инфраструктура и присоединения | 10-12% | 13-15% | 18-20% |
| Подготовительные работы и изыскания | 1% | 1% | 1-2% |
| Проектирование | 3-4% | 2-3% | 2-3% |
| Благоустройство территории | 2-3% | 1-2% | 1-2% |
| Организация и управление проектом | 3-5% | 3-5% | 2-3% |
| Прочие расходы | 9-11% | 7-9% | 8-10% |
- % – доля статьи затрат от общего объема
- Причем стоит отметить, что в сегментах жилья бизнес и элит себестоимость растет быстрее, чем в сегментах эконом-класса, по причинам большего использования импортных материалов.
- Меры участников рынка по управлению себестоимостью
- С целью оптимизации многие девелоперы проводят внутренний стоимостной аудит проектных решений, реализуют вариативное проектирование узлов или деталей с помощью BIM, что позволяет сэкономить 5-15% при строительстве, максимизируют выход полезных площадей и сокращают потери на местах общего пользования и технических помещениях, делают сравнительные тесты различных производителей материалов на предмет их стоимости и достаточности качества для проекта, организуют тендеры поставок, организуют поиск и поставку дефицитных материалов из дальних регионов страны.
- Однако часть застройщиков в бизнес-сегменте с целью сохранения доходности пошли другим путем – они размыли границы класса, позиционируют проекты на рынке как сегмент B для сохранения высоких цен продаж, но сами планировочные решения, технические характеристики и используемые материалы/технологии тяготеют к более низкому сегменту.
- Рост себестоимости подстегнул застройщиков рассматривать замену материалов инженерного оборудования на более низкие по стоимости аналоги, сокращение объёмов используемых материалов в конструкциях до минимально необходимых.
- Правительство в качестве регулятора отрасли также проводит ряд мер по сдерживанию роста строительных материалов на локальном рынке, например, произошло повышение вывозных пошлин на древесину с 1 июля, что может положительно сказаться на отрасли.
Но эффект от пошлин скорее всего будет минимальным, так как касается только пиломатериалов с влажностью более 22% (на экспорт идут материалы в основном с меньшей влажностью порядка 18%). А множество факторов продолжают давить на стоимость, включая ограниченное наличие самого заготовленного исходного материала, – необработанного леса.
Станислав Алексеенко, руководитель отдела строительного аудита и управления проектами Knight Frank St Petersburg:
«Девелоперы, которые неверно оценили инфляционные издержки в своих финансовых моделях, особенно утвержденных до начала массового удорожания материалов (до 4 кв. м 2020 года), могут иметь трудности с завершением таких проектов.
Приобретенные участки для застройки уже после влияния фактора роста цены продаж и себестоимости также могут иметь трудности в реализации, так как дальнейший потенциал рынка неочевиден, и рассчитанный при покупке земли будущий денежный поток может не реализоваться.
- С одной стороны, столь значительные изменения рынка — это риски, но с другой стороны, это также значительные возможности для расчетливых и опытных игроков.
- Механизмы государственного воздействия в какой-то степени даже сейчас включаются в работу, однако результат пока не отразился на ценовых показателях, а нарушение грузового сообщения с Китаем или рост мирового спроса на материалы после локдауна могут продолжать оказывать давление на себестоимость в этом году».
- Купить квартиру выгодно: старты продаж в новостройках Петербурга и Ленинградской области в июне
- Эксперты назвали районы Петербурга, где «квадрат» в новостройках подорожал более чем на 50 тыс. рублей с начала 2021 года
- эксперты Knight Frank St Petersburg
Дата публикации 02 июля