Таких цифр еще не было
В Петербурге прирост цен на вторичное жилье в этом году вдвое опередил средние показатели по стране, но самые заметные изменения произошли на первичном рынке. По данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», за неполный год 1 кв. м в городской новостройке подорожал на 25%, в пригородах — более чем на 20%. Никогда в истории петербургского рынка жилья не было таких цифр.
Неудивительно, что в 2020 году Петербург несколько раз попадал в пятерку городов мира с самым активным ростом стоимости квадратного метра жилья. Последний раз — в октябре. Он оказался на пятом месте рейтинга Global Residential Cities Index: Петербург уступил лишь Маниле, Анкаре, Стамбулу и Измиру. Москва в этом рейтинге занимает 92-е место.
Среди причин, по которым Петербург вырвался вперед, есть как общие для российского рынка, так и те, которые объясняют, почему именно этот город стал лидером роста цен.
Первая причина: льготная ипотека
Задуманная в качестве меры поддержки строительного рынка в период пандемии, льготная ипотека превратилась в настоящий драйвер отрасли.
Ипотеку брали даже те, кто не попадал под условия программы субсидирования: ключевая ставка Центробанка опустилась до минимального за всю историю значения (4,5%, а затем 4,25%), поэтому ставки по ипотеке без участия государства (например, при покупке жилья на вторичном рынке) были ненамного выше льготных.
«Субсидированная ипотека сильно стимулировала спрос на жилье, — считает директор по продажам «Альфа Фаберже» Алексей Тюлькин. — Многие покупатели недвижимости с так называемым отложенным спросом, то есть люди, которые держали в уме покупку новой квартиры, решили, что более выгодных условий ждать не приходится. И они перешли в стадию активного поиска жилья на первичном рынке».
Вторая причина: рост спроса
С одной стороны, квартиры в новостройках и на вторичном рынке бросились покупать те, кто оформлял подешевевшую ипотеку. С другой стороны, немало оказалось и тех, кто таким образом захотел спасти накопления от инфляции.
«Из-за снижения ставок по депозитам люди начали активно забирать денежные средства и вкладывать их либо в валюту, либо в квадратные метры. Поэтому существенно выросло количество покупок квартир для сохранения средств», — комментирует девелопер и инвестор, руководитель фонда коллективных инвестиций «Рентавед» Руслан Сухий.
Эксперт добавляет, что наиболее привлекательными в инвестиционном плане считаются студии и небольшие однокомнатные квартиры, которых на первичном рынке жилья Петербурга оказалось достаточно. Прибавить к ним привычные для города комнаты в коммуналках — и вот поле для инвестиций для дальнейшей сдачи в аренду или перепродажи.
Еще один фактор, повлиявший на спрос, — наличие в городе большого числа людей, имеющих возможность приобрести недвижимость. Хотя в этом году, уверяют эксперты, к ним присоединились покупатели и из других регионов.
Точные цифры, на сколько увеличился спрос, аналитики подсчитают позже, но речь идет о 40–50%-ном росте.
Третья причина: дефицит предложения
Повышенный спрос привел к дефициту предложения. Популярные ликвидные лоты вымывались с рынка.
«У каждого застройщика существует собственная финансовая модель, согласно которой он реализует проекты: цена недвижимости зависит от стадии строительства и остатка предложения, — объясняет Алексей Тюлькин. — Столкнувшись с тем, что остатки раскупили, застройщики были вынуждены повышать стоимость квадратного метра, иначе их проекты выйдут в стадию “нерентабельности”».
На дефицит предложения повлиял не только растущий спрос, но и очень малое количество новых проектов на рынке: кто-то из застройщиков притормозил до прояснения ситуации с пандемией, а кому-то вполне хватало работы в выведенных за последние годы проектах.
На фоне ажиотажного спроса застройщики свели к минимуму старты продаж в новых комплексах. «Фактически мы увидели подтверждение картинки из учебника по экономической теории с кривыми спроса и предложения.
Ситуация с предложением начала более-менее выправляться только в ноябре.
Но все равно в новых домах цены растут даже не ежедневно, а ежечасно», — утверждает директор департамента новостроек АН «Александр-Недвижимость» Сергей Беляков.
Руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева называет сокращение предложения главной причиной резкого роста стоимости петербургского метра. «К концу года на первичном рынке предложение составило всего 3,3 млн кв. м — это на 25% меньше, чем в конце 2019-го» — резюмирует эксперт.
Четвертая причина: удорожание строительства
Свою роль в ценообразовании сыграл и переход рынка на проектное финансирование и эскроу-счета. Но пандемия сделала процесс строительства еще дороже.
Во-первых, из-за скачков курса валют и закрытых границ выросла стоимость стройматериалов: еще весной по некоторым позициям рост составил около 25%.
Во-вторых, из-за беспрецедентного отъезда мигрантов резко подскочила стоимость рабочей силы на стройках. По словам вице-губернатора Ленобласти по строительству Михаила Москвина, из-за дефицита рабочей силы стоимость услуг строителей за полгода выросла на 25–30%. Похожая ситуация и в Петербурге.
«На себестоимость строительства повлияло несколько факторов: «дешевая» рабочая сила поехала по домам, материалы иностранного производства оказались за закрытыми границами. Некоторые заводы уходили на карантин, и поставки материалов шли с перебоями. А скачок курса повлиял на все, в чем есть валютная составляющая: обслуживание производства, материалы, выплаты заграничным архитекторам и т. д.».
Сергей Беляков,директор департамента новостроек АН «Александр-Недвижимость»
Почему именно Петербург?
Льготная ипотека, растущий спрос, удорожание строительных работ и переход на эскроу — факторы, актуальные для всей страны в целом. Почему же цены побили рекорд именно в Петербурге?
Эксперты считают, что одна из главных причин — недооцененность питерской недвижимости. А сейчас ее время пришло.
«Посмотрите на Нью-Йорк, Париж, на уровень зарплат и прирост населения в той же Москве — Петербург очень сильно отстает, — говорит вице–президент Becar Asset Management Катерина Соболева. — Здесь недооценена стоимость квадратных метров.
Только с прошлого года на рынок Северной столицы обратили внимание региональные и иностранные инвесторы. У нас чек входа меньше, а доходность — практически такая же или даже больше».
Согласен с этим и Руслан Сухий.
«Очень долгое время Санкт-Петербург, который является главным туристическим городом России и центром притяжения работоспособного населения из других регионов, а также входит в тройку самых привлекательных городов страны для получения высшего образования, был серьезно недооценен, — полагает эксперт. — Большинство инвесторов предпочитали вкладывать средства в квартиры у себя в городах, а те, кому позволял бюджет, выбирали Москву. Столичные инвесторы ранее тоже ничего не рассматривали, кроме самой Москвы и Подмосковья».
В 2020-м менее перегретые, нежели в столице, цены сыграли на руку петербургскому рынку — сюда, наконец, пришли инвесторы.
«Петербургская агломерация по популярности стоит на втором месте после Московской. В отличие от многих других городов здесь сосредоточен платежеспособный спрос. Долгое время Петербург удерживал более значительный разрыв с Москвой по уровню цен — был период, когда цены не показывали роста на фоне увеличивающегося предложения, наращивания конкуренции (2015–2017 годы). Но затем начался планомерный прирост в 8–10% ежегодно, а в 2020-м произошел более весомый рывок как реакция на совокупность всех факторов».
Ольга Трошева,руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»
Сказались и другие специфичные для города факторы, такие как дефицит земельных участков в центральных районах, выход на рынок нескольких премиальных проектов и сложность строительства на болотистой питерской земле, указывает Алексей Тюлькин.
Что касается прогноза на 2021 год, то, по словам Ольги Трошевой, многое будет зависеть от объема предложения и от того, какие новые проекты и на каких территориях выйдут на рынок. Большое значение имеет то, насколько стабильным останется покупательский интерес — важно устойчивое положение покупателей, сохранение уровня доходов, господдержка, в том числе по ипотеке.
Петербургская аномалия: рынок жилья в 2016 году купался в лучах спроса
31 декабря 2016 | Время чтения 8 мин
Анна Беляева, 31 декабря 2016, 13:15 — REGNUM Рынок жилой недвижимости Санкт-Петербурга в уходящем году выбился из общероссийской картины: спрос на квартиры шагал вверх небывалыми для кризиса темпами; незначительно, но подросли и цены на жилье. Многие эксперты говорят о стабилизации, однако позитив очевиден не всем: удержать активность покупателей будет непросто. Но будущим владельцам квартир это на руку.
Строительство жилья
Lenobl.ru
Петербург как осознанный выбор
Вопреки пессимистичным прогнозам, продажи недвижимости в Петербурге в 2016 году шли бойко. По оценкам экспертов рынка, в городе и ближайших пригородах объем проданного жилья составит порядка 3,8−4 млн кв. м, что сопоставимо с показателями 2015 года, когда было реализовано около 3,8 млн кв. м.
Высокий спрос заметно отличает Петербург от других российских городов-миллионников, от Москвы и Екатеринбурга до Нижнего Новогорода, где интерес к новому жилью в течение года шел на убыль.
Директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая объяснила это корреспонденту ИА REGNUM тем, что первичный рынок города на Неве традиционно ведет себя иначе, чем в других городах, — в частности, быстрее реагирует на любые изменения, как рыночные, так и политические. «Люди в Петербурге также в целом всегда более проактивны», — комментирует Гуртовая.
Большое количество клиентов обеспечили Петербургу покупатели из других регионов. «Квартиры в Петербурге интересуют иногородних.
Например, в последнее время, благодаря различным региональным программам и сотрудничеству застройщиков и брокеров с местными агентствами, отмечается увеличение доли иногородних покупателей», — сообщила корреспонденту ИА REGNUM руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
География покупателей петербургских квартир широка. Фактически, только в Петербург переезжают из таких городов на Северо-Западе, как Мурманск, Архангельск, Петрозаводск, говорит Екатерина Гуртовая. Много клиентов из «нефтегазовых» регионов, которым «переезжать на юг доктора не советуют, в Москве — неуютно, а Петербург — оптимальное решение».
«Это люди, которые хорошо обеспечены, с высоким уровнем образования и с возможностями для интенсивного культурного досуга. В Петербурге их привлекают прекрасные возможности для обучения детей в вузах, удобство для поездок в Европу, имеющиеся в нашем городе отличные возможности для интересного и содержательного отдыха и т.д.», — поясняет эксперт.
Также Петербург отличает сохраняющийся даже в период кризисов внутренний спрос. И чем больше людей покупают квартиры, тем больше желающих.
«Возможно, в других регионах люди вкладываются во что-то иное, а в Петербурге — в недвижимость», — говорит Екатерина Гуртовая.
Отдельные застройщики отмечают значительный рост продаж: так, компания «ЦДС» реализовала на 30% больше нового жилья, чем годом ранее, а продажи в жилых комплексах «ЮИТ» выросли почти вдвое.
Драйверы спроса
В течение уходящего года спрос на жилье был неоднородным. Как заявил в рамках вебинара «Жилищного проекта» гендиректор компании «Петрополь» Марк Лернер, в первом полугодии спрос взметнулся на 35% к аналогичному периоду предыдущего года.
Объясняется это низкой базой 2015-го: на фоне девальвации рубля ставки ипотеки тогда взлетели к небесам, продажи «прибило» к земле. Другим важным обстоятельством стали слухи о скором прекращении программы субсидирования ипотеки.
Во втором полугодии спрос успокоился и естественным образом пошел на снижение.
Эксперты выделяют несколько причин, обусловивших высокий интерес покупателей к новому жилью. Например, способствовала разогреву рынка ипотека.
«Ее доля составила в среднем 60%, а благодаря господдержке ставки были очень привлекательны», — пояснила Ольга Трошева. По отдельным проектам, уточняет Марк Лернер, доля ипотеки достигает 70−80%.
В целом рынок ипотеки в Петербурге уже превысил прошлогодние показатели и вернулся к уровню 2014 года.
С другой стороны, пояснил ИА REGNUM директор департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев, с бурных событий конца 2014 года прошло достаточно много времени, люди успели присмотреться к рынку недвижимости и понять, что там всё достаточно стабильно.
По его словам, уже в 2015 году рынок достиг определенного баланса: цены на недвижимость перестали резко меняться, а застройщики скорректировали планы по новым объектам.
Стабилизация цен на недвижимость, отмечающаяся на протяжении последних трех лет, вкупе с запуском программы госипотеки, поддержали спрос.
И, наконец, интерес покупателей подогрело сокращение предложения в наиболее качественных и удачных объектах, считает Екатерина Гуртовая. «Количество выводимых на рынок новых объектов снизилось в 2016 году и, соответственно, покупатели осознают, что сокращается и широта выбора квартир на рынке. Это дополнительно стимулировало спрос, заставляя ускорять принятие решений», — добавляет эксперт.
Новостройки не расстроились
Объемы ввода вновь построенного жилья в Петербурге и Ленобласти по итогам 2016 года будут не хуже прошлогодних, заявляют чиновники. Как сообщил в рамках Рождественского саммита Гильдии управляющих и девелоперов заместитель председателя правительства Ленинградской области по строительству Михаил Москвин, объем ввода жилья в 47-м регионе превысит 2 млн кв. м.
В Петербурге ожидается ввод 3,1 млн кв. м, что соответствует уровню 2015 года, заявил зампредседателя городского комитета по строительству Евгений Барановский. По данным аналитического центра «Главстрой-СПб», совокупный объем нового предложения в Петербурге и ближайших пригородах составит около 3,5 млн кв. м, что также сопоставимо с результатами предыдущего года.
Однако выводить на рынок новые проекты застройщики не спешат. По словам Марка Лернера, по итогам года количество новых стройплощадок сократится на 10−15%.
Большинство будущих новостроек — это не проекты комплексного освоения территорий (их единицы), а небольшие жилые комплексы. «Проекты точечной застройки, которые, казалось бы, отошли в прошлое, вновь востребованы.
Даже компании-лидеры ищут участки для небольших проектов», — констатирует Лернер.
По мнению застройщиков, ничего экстраординарного в сокращении числа новых проектов нет: не более чем продиктованная здравым смыслом реакция на «кризисный» спрос.
«В 2016 году мы наблюдали развитие тенденций, зародившихся еще в 2015 году.
Тогда спрос на новостройки падал, и застройщики старались выводить новые проекты, только будучи уверенными, что они востребованы», — поясняет Сергей Терентьев.
Никто не хочет затаривать рынок жильем, которое будет трудно распродать, продолжает Екатерина Гуртовая. Одни компании, исходя из собственных оценок спроса, не спешили форсировать уже подготовленные проекты, у других могли возникнуть задержки с согласованием из-за постоянных корректировок законодательства.
Не надо сдачи
К концу года в сфере новостроек отчетливо проявились две противоположные тенденции. Служба Госстройнадзора Санкт-Петербурга сообщила, что застройщики стали чаще переносить сроки ввода объектов в эксплуатацию.
В 2016 году в Госстройнадзор поступило 813 таких заявлений, годом ранее — 713. Это может говорить как о задержках по «техническим» причинам, так и о том, что квартиры активно раскупаются не во всех проектах.
Одновременно количество выданных разрешений на строительство жилых домов превысило показатели последних пяти лет. По информации пресс-службы надзорного ведомства, если в 2011 году было выдано 94 документа, то в 2016-м — уже почти 170.
О чем это может свидетельствовать? С одной стороны, говоря о планах на наступающий год, строители отмечают позитивные изменения в спросе, пополнении земельного банка и планах по запуску новых объектов. С другой, застройщики всего лишь спешат создать «запас прочности» в связи с грядущими изменениями в законодательстве.
Так, с января 2017 года вступят в силу изменения в Федеральный закон №214. Закон усиливает контроль со стороны региональных властей, предъявляет высокие требования к уставному капиталу застройщика, обязывает его проводить отчисления в компенсационный фонд и так далее. То есть, защищая дольщиков, ставит строителей в более жесткие, а местами неудобные условия работы.
Эти требования не будут распространяться на объекты с имеющейся разрешительной документацией. Так что полученные в 2016 году разрешения могут «лечь в портфель», а ориентироваться застройщики будут на ситуацию со спросом.
Метр бежит за покупателем
И все-таки от рынка новостроек в Петербурге и ближайших пригородах в 2017 году ждут хороших вестей. По мнению Ольги Трошевой, по итогам следующего года объем продаж будет на уровне не менее 4 млн кв. м. Сергей Терентьев прогнозирует годовой рост на 15−20%. Но бытуют и пессимистичные оценки.
По мнению Марка Лернера, тенденции стабилизации неочевидны. «Макроэкономические процессы будут приводить к дальнейшему сокращению доходов населения, поддерживать темпы спроса и продаж застройщиков будет сложно. Поэтому итоги 2017 года вряд ли будут сопоставимы с текущим годом», — полагает эксперт.
Продолжающееся оскудение кошельков россиян подтверждает Росстат: реальные доходы населения, по данным ведомства, упали по итогам III квартала 2016 года на 6,5%. Вопрос — откуда людям брать деньги на жилье — открыт.
Не исключено, что из-за этого будет расти «ипотечная закредитованность», несмотря на прекращение госпрограммы поддержки ипотеки.
По большому счету, она свою функцию исчерпала: ставки банков по ипотеке с субсидированием и без него отличаются незначительно, а в предновогодних предложениях крупных банков они почти идентичны, отмечают застройщики.
Соответственно спросу будут вести себя в следующем году и цены на первичную недвижимость. Эксперты сходятся во мнении, что рост по Петербургу не превысит инфляции (по предварительным данным Росстата, она составит в 2016 году 5%).
В интересных проектах с хорошей локацией рост цен может быть выше, другим застройщикам понизить ценник помешает постоянное удорожание себестоимости строительства, а также перекладывание на их плечи затрат по социальной инфраструктуре не только в Петербурге, но и в Ленобласти.
Сложившаяся ситуация в целом на руку тем, кто думает о приобретении жилья в перспективе. Сейчас, на рынке покупателя, метры «гонятся» за клиентом. И это не только интересные условия для сделок.
Застройщики всё больше думают о том, как повысить привлекательность своих проектов и сделать условия проживания в них более комфортными, выводят на рынок новые форматы квартир.
Даже если речь идет о «20-метровках», само существование которых искренне удивляет некоторых федеральных чиновников.
Читайте развитие сюжета: В декабре 2016-го в Петербурге ввели жилья на 16% больше, чем годом ранее
Что будет с ценами на недвижимость в 2016 году
Объявлено, какие актёры и за что получат почётный «Оскар» в 2022 годуУтренний туман сделал Ладогу невидимойРоспотребнадзор: Обязательную вакцинацию введут ещё 8 регионов РоссииМинздрав разрешил прививать беременных вакциной «Спутник V»В Крыму рассказали о правилах посещения туристами курортов полуостроваМЧС предупреждает: на Петербург надвигаются тучи, заряженные градомПетербуржцы прорываются на вакцинацию через глюкиВ России выявлен первый случай коронавируса «дельта плюс»«Плюшкин» из Казани задержан. Гранаты у него не нашлиРоструд рассказал, как антипрививочников будут отстранять от работы«Газпром» переезжает в Петербург. Теперь это официальноПредыдущие новостиАрхив материалов
Средняя стоимость квадратного метра в новостройках Северной столицы в 2015 году практически не менялась – рост 2% в масс-маркете на фоне 10-12% в предыдущие годы – это ничто. Но предпосылок для резкого снижения цен на рынке строящегося жилья нет. Впрочем, как и для обеспеченного платежеспособным спросом серьезного роста.
Поделиться
Что принесет рынку строящегося жилья год 2016-й? Прогнозы экспертов оказались на противоположных полюсах – от взлета цен на 20 – 25% до снижения стоимости жилья и длительной рецессии.
Кризис рынок недвижимости Петербурга – достаточно молодой по мировым меркам – переживал уже дважды. Само собой, в 1998-м. И в 2008 году. Тогда произошло стремительное снижение спроса и цен – на треть. Но «дно» было достигнуто очень быстро – буквально через полгода рынок начал постепенно оживать.
Происходящие с недвижимостью события были напрямую связаны с политической и экономической ситуацией. Она повлияла не только на застройщиков, но и прежде всего на поведение покупателей.
Но рынок жилья, так или иначе, все равно развивался бы циклически – вслед за периодом падения всегда следовали периоды роста. Кстати, таких длительных отрезков роста – как с 2010-го по 2015-й – не было еще ни разу.
Теперь у рынка – традиционный период стабилизации. Вопрос только в том, как долго он продлится.
Катастрофы не случилось
Несмотря на, казалось бы, катастрофичные события, рынок недвижимости в 2015-м показал неплохие результаты.
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», объем продаж на рынке новостроек Северной столицы и пригородной зоны области оказался как в спокойном 2013-м – 3,7 млн кв. м.
Сыграли роль господдержка ипотеки и привыкание людей к кризису. Жилье – потребность базовая. И многие решали свой жилищный вопрос. Но, конечно, объемы были меньше, чем в ажиотажном 2014-м – на 25%.
Ожидать большого роста стоимости «квадрата» по итогам 2015-го не стоило. Его и не случилось – плюс 2% в масс-маркете за год, до 104,5 тыс. руб. за «квадрат».
На фоне прошлых лет – плюс 10 – 13% в год – нынешние 2% можно оценить как стабильность. Откуда рост? На средние цены влиял выход более дорогих проектов комфорт-класса.
Плюс увеличение стоимости квартир застройщиками по мере готовности.
Инвесторам на заметку
Чего же можно ждать от 2016-го?
«Учитывая текущую макроэкономическую нестабильность, мы не ожидаем роста цен на рынке в целом, – предполагает Максим Соболев, директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург». – Но отдельные объекты начнут рост по мере увеличения строительной готовности».
Согласны и в отделе маркетинга ГК Normann: цены растут с готовностью объекта, свою роль играет и инфляционная составляющая. В среднем за год стоимость квартир может расти на 16 – 20% в зависимости от типа. Максимальный рост – у студий и небольших однокомнатных.
Петр Буслов, руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб», говорит, что на спокойном рынке разница между ценой на этапе котлована и перед сдачей в эксплуатацию может достигать 15 – 20%. Сейчас она сократилась до 5 – 10%. «В наших объектах стоимость квартир в текущем году также может увеличиться в пределах 5 – 10% за счет роста готовности домов», – уточняет он.
Если же говорить о мечте инвестора – точечных объектах комфорт-класса в городе, то здесь нет места внутренней конкуренции. А цена по готовности может вырасти и больше, чем на 30%.
Но таких домов сейчас немного. Хотя в 2016-м кое-что выйдет на рынок. При этом цена «квадрата» в них даже на старте будет от 120 – 140 тыс. руб.
: несмотря на многообещающий рост цен по готовности, планка для покупателя высока.
Рынок недвижимости Северной столицы давно и уверенно перешел на рубли. Поэтому снижение его курса напрямую на цену в масс-маркете не влияет – не то что в столице. А прямое влияние на цену «квадрата» оказывает соотношение объемов спроса и предложения.
Последнее такими темпами, как ранее, вероятно, расти не будет. Девелоперы продолжат выводить на рынок объекты, но, по прогнозам аналитиков, вряд ли в объемах 2015-го. Если в прошлом году вышло 4,5 млн кв. м, то сейчас ожидается 3,6 – 3,8 млн кв. м.
«Если не случится непредвиденного, предполагаем, что объем продаж новостроек в 2016-м будет на уровне 3,0 – 3,5 млн кв. м, – подсчитала Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость». – Предпосылок для серьезного роста средних цен я не вижу, но и для существенного снижения – тоже, скорее ожидается период стабилизации. При этом стоимость жилья в отдельных объектах и в популярных локациях, где сложился отложенный спрос, может расти».
Застройщики, несмотря на стабилизацию спроса, не отказываются от повышения цен – с ростом готовности дома, с «вымыванием» популярных квартир, с исправлением своих ошибок в ценообразовании на старте.
«Ситуация с конкретным жилым комплексом может существенно отличаться от среднестатистической, – уверена Светлана Лежнева, начальник отдела маркетинговых исследований ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург».
– Есть важные ценообразующие факторы: видовые характеристики, близкие сроки сдачи, качество отделки и другие. Даже на фоне снижения средних цен есть проекты, где стоимость квартир растет».
«Ценообразование в новых домах во многом будет определяться, исходя из степени готовности дома, – говорит Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест». – Как правило, в компании «Строительный трест» продажи объектов начинаются на достаточно высоком этапе строительства. В связи с этим стоимость «квадрата» соответствует ценам на рынке вторичной недвижимости, а иногда и превышает их».«В рублевом эквиваленте средние цены на жилье в 2016 году могут увеличиться примерно на 20 – 25%, – предполагает Вячеслав Заренков, председатель совета директоров ГК «Эталон». – На рост окажут влияние уход с рынка малых и средних компаний, падение объемов сдаваемого жилья, ослабление рубля, инфляция и дополнительные нагрузки на девелоперов». И добавляет, что в 2016-м в целом по рынку спрос может снижаться, но не так сильно, как в 2015-м. «В нашей компании, я думаю, он сохранится на существующем уровне или, возможно, даже вырастет», – поделился эксперт.
Все специалисты сошлись в одном: большинство покупателей в 2016-м будут приобретать жилье для себя. Кто-то будет продавать имеющееся жилье, кто-то использует другие резервы. Среди девелоперов продолжится борьба за покупателя.
Вероятно, еще больше вырастет в продажах доля десятки крупнейших застройщиков – она уже более 60%. Рынок продолжит расслаиваться на успешные проекты и те, где с продажами девелоперы испытывают сложности.
Но в целом на первичном рынке предпосылок для резкого снижения цен на новостройки нет.
Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter
«Такого ужаса не было»
Интерпресс / PhotoXPress.ru
Рост спроса на недвижимость, особенно сильный в загородном и промышленном сегментах, в сочетании с лавинообразным ростом цен на стройматериалы сильно дестабилизировали строительную отрасль Петербурга и Ленобласти. Строители отказываются строить прогнозы за исключением одного — цены на новостройки, уже взлетевшие в разных сегментах в 1,5-2 раза, продолжат расти.
Металл взлетел
Строительные материалы начали заметно дорожать уже весной 2020 года. Больше всего в прошлом году подорожал металлопрокат. По данным Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), на некоторые виды проката в отдельных регионах рост цен доходил до 100%.
В Межотраслевой ассоциации саморегулируемых организаций в области строительства и проектирования «Синергия» говорят о росте цен на прокат черных и цветных металлов (алюминий, сталь, чугун) в 2020 году на 50–150%.
По данным Минстроя, металл подорожал в 2020 году в среднем на 70-80%.
Это привело к подорожанию используемых в строительстве металлоконструкций на 10–70%. «Металл — это основной элемент конструкции любого современного всесезонного загородного дома. Он может составлять до 40% от всех компонентов», — поясняет владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.
Пандемия и девальвация
Эксперты называют две основные причины роста цен на металл. Первая — пандемия, вызвавшая разнообразные нарушения экономической деятельности: остановки производств, нарушения цепочек поставок (в том числе, из-за возникшего в Китае дефицита контейнеров) и т.д.
Вторая — девальвация рубля, которая к концу 2020 года достигла 20%.
По словам экспертов, первая причина породила повышенный спрос на мировом рынке металлопроката — когда летом 2020 года локдауны в основном закончились и в разных странах началось интенсивное восстановление производственных процессов с темпами, значительно превышающими показатели 2019 года (отложенный спрос).
Вторая причина сделала экспорт металла особенно выгодным для российских металлургов. Металлопрокат — биржевой товар и потому его цены на российском рынке привязаны к мировым. К тому же увеличившийся экспорт создал некоторый дефицит (а значит и рост цен) на российском рынке.
Ему способствовал также ажиотажный спрос на покупку загородных домов и ремонт дач, возникший весной 2020 года из-за пандемии (рост к 2019 году более, чем на 50%).
Определенную роль в росте цен на металл сыграли, согласно биржевым данным, операции игроков на рынке ценных бумаг, вызвавшие нестабильность и перегрев рынка, отмечает президент межотраслевой ассоциации «Синергия» Александра Белоус.
Государство добавило
В 2021 году рост цен продолжился. Помимо еще не до конца удовлетворенного мирового, да и внутрироссийского, спроса сработали меры российского госрегулирования.
С января 2021 года в 3,5 раза выросла ставка налога на добычу полезных ископаемых, в том числе, руд черных, цветных и редких металлов (за счет повышения так называемого «рентного коэффициента»).
«Стремление Минфина повысить уровень налоговых изъятий в добывающей отрасли до общемирового стимулирует металлургов и других игроков рынка добычи полезных ископаемых поднимать цены, соответственно налогам, на международный уровень», — заявил порталу finance.rambler.ru гендиректор строительной компании «Перспектива» Михаил Иванов.
ФАС провела специальное исследование, которое показало, что существенную, если не решающую, роль в росте цен на металлопродукцию сыграло сырье. Так, по данным ведомства на конец мая, железорудный концентрат и лом черных металлов подорожали за период с июня 2020 года по апрель 2021 года в два раза, концентрат коксующегося угля — в целом на 42%.
Кроме того, на динамику цен продолжали влиять пандемийные факторы. Как пишет «Российская газета» со ссылкой на коммерческого директора компании «Селена Восток» Александра Чилингорян, в январе 2021 года стоимость доставки контейнера из Шанхая в Москву выросла в семь раз — из-за резкого роста спроса на перевозки при сохраняющемся дефиците контейнеров.
Деревянный кризис
Вторым по значимости для застройщиков эксперты называют рост цен на дерево — различные пиломатериалы, включая доски, фанеру ДСП и даже горбыль. По данным РБК, стоимость досок, применяемых в строительстве, с апреля 2020 года по апрель 2021 года увеличилась вдвое.
А в мае 2021 года в России возник дефицит древесины, что еще больше увеличило цены.
«Дефицит дерева просто кошмарный», — заявил в середине июня РБК Петербург Алексей Виноградов, руководитель бригады самозанятых строителей, генподрядчик крупного проекта «Сова» (строительство загородных деревянных коттеджей) в Ленинградской области.
По мнению сопредседателя правления Ассоциации деревянного домостроения Юлии Юрловой, дефицит и соответствующий рост цен вызван высоким спросом на индивидуальное жилищное строительство, которое стало особо востребовано после режима самоизоляции (цитата по ТАСС).
Алексей Виноградов добавляет еще несколько факторов. Невернувшиеся после пандемийного оттока трудовые мигранты создали серьезные проблемы строительным компаниям, в персонале которых они составляли большую долю.
В результате, таким компаниям приходится отказываться от значительной части своих заказов и передавать их работоспособным конкурентам.
«Сейчас конкуренции на нашем рынке практически нет — если раньше на 1 проект заказчик мог выбрать подрядчика из 2-3 претендентов, то сейчас ситуация обратная — одному подрядчику приходится выполнять 2-3 проекта, — утверждает Алексей Виноградов. — Дефицит рабочей силы сильно обострился».
Заготовители поймали волну
Еще один источник дефицита, по его словам, связан с проблемами лесопереработчиков (производителей стройматериалов из кругляка — пилорамы). Заготовители леса (пильщики) еще зимой стали массово нарушать контракты на поставки сырья на пилорамы — поставляли кругляк низкого качества (из которого невозможно делать доски, фанеру) или просто срывали сроки поставок.
Как выяснил Алексей Виноградов, основным причин две. Первая — тридцатиградусные морозы прошедшей зимой на значительной территории лесозаготовок в Ленобласти и Карелии, из-за которых два месяца не работали сушильные камеры, да и пилить дерево при таких морозах крайне затруднительно.
Вторая причина, по его мнению, в том, что лесозаготовители еще в начале зимы уловили тенденцию лавинообразного роста спроса и, соответственно, быстрого роста цен на деревянные стройматериалы. Как это часто бывает в такой ситуации на самых разных рынках, они стали придерживать свою древесину с намерением продавать ее переработчикам как можно позже, чтобы получить сверхприбыль.
Похоже также, что заготовителям в этом году уменьшили размеры делянок под вырубки, подозревает строитель.
В результате поставки кругляка на пилорамы стали сильно задерживаться, соответственно срывали сроки своих контрактов и лесопереработчики. «В январе мы заказали у переработчиков и полностью оплатили большой объем доски по 22,5 тыс.
рублей за куб со сроком поставки в феврале, до сих пор в полном объеме не получили и сейчас они требуют доплатить до 33 тыс., — говорит Алексей Виноградов. — Это, конечно, нарушение контракта, но мы понимаем, что иначе у пилорамы не сойдется экономика.
В декабре-январе, когда мы заключали контракт с переработчиками, заготовители леса продавали им кругляк по 5 тыс. руб. за куб, в апреле — по 8 тыс., а сейчас — уже по 9 тысяч. При таких ценах пилорамы просто не в состоянии исполнить наш контракт.
В такой ситуации мы ищем доску у других поставщиков, но ждать поставок приходится по 2-3 недели».
Дорожает все
Дорожает не только металл и дерево, но и отделочные материалы, причем даже те, что производятся местными российскими компаниями и не привязаны к курсам валют.
Так, по данным застройщиков, к середине февраля 2021 года шпаклевка и грунтовка стали дороже на 2-10%, стекло — в среднем на 30% и даже песок — на 25%.
К апрелю, по словам основателя компании Good Wood Александра Дубовенко, все продукты нефтехимии — утеплители, пенополиуретан, экструдированный пенополистирол — подорожали как минимум на 50%. В 1,5 раза подорожали все металлы.
Растущие цены на металл приводят к подорожанию всех стройматериалов, в производстве которых он используется. «Дорожает даже металлочерепица, которая всегда считалась самым бюджетным вариантом.
Теперь она прибавила 40% к цене с начала года», — констатировал в апреле Максим Лазовский.
Судя по его словам, к началу лета 2021 года уровень дефицита стройматериалов в России по некоторым позициям превысил мировой, так что листовой металл для кровли, например, стало выгоднее импортировать из Китая, чем делать кровлю из российского материала.
Подорожание металла, стекла и нефтехимии увеличило стоимость окон.
С начала года они прибавили от 3% до 8%, в течение мая стекло и металл еще подорожают на 5% и 9%, так что в перспективе цены придется еще повышать, говорит «Коммерсанту» гендиректор компании «Московские окна» Роман Лукьянчиков. По данным Алексея Виноградова, цены к середине июня поднялись на 50%: «Окно, раньше стоившее 10 тысяч, сейчас меньше 15 тысяч уже не стоит».
Росстат показывает гораздо меньшие цифры, чем строители. По его данным за май, цены на стройматериалы в целом выросли на 12,07% с начала года и на 16,4% — с мая 2020 года (данные приводит издание «Правда о СРО»).
Нарушения цепочек поставок в 2020 году вызвало и резкий рост спроса на промышленное и складское строительство, завил РБК Петербург представитель крупной компании, пожелавший остаться не названным. Это также увеличило спрос на стройматериалы, в наибольшей степени — на металлоконструкции.
Петербург в общем тренде
По данным Петростата, за май в Петербурге сильнее всего подорожала металлургическая продукция: на 12,8% к апрелю, на 46,3% — к декабрю 2020 года и на 39,5% — к маю 2020 года.
Сравнение двух последних цифр очевидно свидетельствует о начавшемся в этом году снижении цен на металлургию.
В то же время независимые эксперты и сами строители говорят о продолжающемся росте цен на металлосодержащие стройматериалы.
По данным источников РБК Петербург, за последние полгода цена почти всех строительных материалов, используемых в России, выросла в 1,5 — 3 раза.
Так, цена железа, арматуры и утеплителей увеличилась в 2 раза, фанеры для опалубки — в 3 раза, подсчитали в ГК «Строительная компания ПСП».
По их оценкам, поскольку расходы на строительные материалы в общем объёме затрат на строительно-монтажные работы составляют порядка 60-70%, себестоимость строительства, как городских МКД, так и загородных коттеджей, увеличилась примерно в 1,5 раза.
В денежном эквиваленте это составляет около 20 тыс. руб. за кв. м. Такое критическое подорожание может привести к росту стоимости квадратного метра новых построек в Петербурге на 20 тыс. руб. до конца года, прогнозируют опрошенные РБК Петербург эксперты по недвижимости.
Дошло и до жилья
После некоторого лага естественно начали расти цены и на строящуюся недвижимость. В 2020 году жилье в строящихся домах (как МКД, так и коттеджах) подорожало на 10–25% в зависимости от типа и региона. По данным Счетной палаты РФ, которые приводит «Интерфакс» — на 20,4%.
К середине мая по информации генерального директора VSN Realty Яны Глазуновой, цены на квартиры выросли на 20–30% по отношению к докризисным уровням.
Такую же цифру роста стоимости загородных коттеджей назвал РБК Петербург и Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь: Новые Территории» (специализируется на строительстве коттеджных поселков). Алексей Виноградов называет большую величину — 50%, причем, в среднем.
На подорожание жилья повлиял не только рост стоимости стройматериалов, но и другие факторы. В Минстрое отметили ограничительные меры, связанные с распространением коронавируса — более чем в 50 регионах в той или иной мере работы на стройплощадках приостанавливались. Также отрасль столкнулась с острым дефицитом рабочей силы, отметили в ведомстве.
По мнению вице-президента НОСТРОЙ Антона Мороза, квартиры в новостройках подорожали в том числе из-за перехода рынка на механизм проектного финансирования с использованием счетов эскроу.
«Это, во-первых, увеличило кредитную нагрузку на застройщика и, следовательно, увеличило расходы на обеспечение кредита.
Во-вторых, помимо уплаты процентов по кредиту, банки обязуют застройщиков уплачивать целый ряд комиссий, общая сумма которых может превышать 3% от размера кредита.
Программа льготной ипотеки под 6,5% годовых в меньшей степени повлияла на рост цен на жилую недвижимость», — заявил он 16 июня 2021 года на конференции, посвященной ипотеке. Кроме того, свое влияние, по словам Антона Мороза, оказал рост цен на энергоресурсы и трудовые ресурсы, реализация отложенного спроса и сокращение предложения.
Под угрозой банкротства
В госсекторе цены государственных и муниципальных контрактов фиксированы, различные форс-мажоры, вроде нынешних, позволяют по ФЗ-44 оперативно повысить стоимость госконтрактов не более, чем на 10%, так что тем исполнителям, которым не удается уложить рост своих затрат в эту величину, приходится работать в убыток, говорят эксперты. Все это очевидно создает риски банкротства компаний и увеличения количества недостроев. Видимо, понимая угрозу разрушения системы госзаказа, 10 июня Минфин, Минстрой и ФАС договорились (ссылаясь на пункт 8 части 1 статьи 95 ФЗ-44) о возможности адекватного изменения цены госконтракта (но не более, чем на 30%) — при выполнении определенных условий (госконтракт заключен на срок не менее года, цена — не менее 100 млн рублей) и процедуры (переговоров исполнителя с заказчиком, предоставлении убедительного обоснования, согласия соответствующих властей и др.).
По тем же причинам разрушительные процессы происходят и на рынках.
По оценке компании «KASKAD Недвижимость», 30% загородных строек остановлена — россияне просто не в состоянии платить по нынешним ценам, поскольку сметы на средний дом, по данным компании, выросли на 40-45%.
«В июне 2021 года может начаться волна банкротств компаний, строящих загородное жилье, поскольку стоимость заключаемых контрактов гораздо ниже растущих цен на работы и материалы», — считает глава «Дома Пашкова» Максим Пашков (цитата по «Новым Известиям»).
«Можно получить по морде»
«Такого ужаса не было во всей новейшей истории РФ с момента изъятия из оборота старых денег СССР, — приводят «Новые Известия» слова Григория Самошина, застройщика из Раменского района. — Тогда, каждый раз видя новые цены, заказчик в прямом смысле вздрагивал, сейчас готов дать в морду».
Впрочем, массовый отток клиентов, похоже, еще не наступил. «По крайней мере, наши заказчики контракты не разрывают — ворчат, но пока платят, хотя цены на наши деревянные дома выросли за полгода в 1,5 раза», — свидетельствует Алексей Виноградов. Он, как и многие другие эксперты, считает, что нынешняя ситуация продлится по крайней мере до конца осени.
Цены на квартиры в 2016 году выросли на 3% – Центр исследований и аналитики БН — Рынок жилья
12.01.2017 | 08:00 648868
По итогам ушедшего года средние цены как на первичном, так и на вторичном рынке жилья показали небольшой рост. К концу 2016 года квадратный метр стал дороже на 3 тысячи рублей.
За минувший 2016 год средняя цена предложения квартир на вторичном рынке выросла на 3%, это 3038 руб. с кв. м.
График 1
Динамика средней цены предложения, руб./кв. м
Средняя цена квадратного метра однокомнатных квартир за год повысилась на 1%, двухкомнатных на 3,7%. Трехкомнатные квартиры подорожали на 4,9%.
График 2
Динамика средней цены предложения, руб./кв. м
- Средние цены квартир, выставленных на продажу, на конец декабря 2016 года составили:
- Таблица 1
- Средние цены предложения по типу квартир
| Студии и 1ккв | тыс. руб. | 3 975 | 3 988 |
| руб./кв. м | 107 616 | 108 641 | 0,95% |
| 2ккв | тыс. руб. | 5 671 | 6 054 |
| руб./кв. м | 100 146 | 103 797 | 3,65% |
| 3ккв | тыс. руб. | 7 981 | 8 789 |
| руб./кв. м | 98 598 | 103 395 | 4,86% |
| 4ккв | тыс. руб. | 11 623 | 13 378 |
| руб./кв. м | 102 297 | 110 633 | 8,15% |
- В структуре предложения по-прежнему преобладают студии и одно- и двухкомнатные квартиры, они составили 63,6% рынка, трехкомнатные – 27,8%, многокомнатные – 8,6% от общего объема.
- График 3
- Структура предложения по типам квартир
Самое дорогое жилье предлагается в центральных районах города (Центральном, Петроградском, Василеостровском, Адмиралтейском и Московском). Средняя цена в этих районах в декабре 2016 года – от 109 до 158,1 тыс. руб. за кв. м.
Самые дешевые квартиры – в Красносельском, Невском и Красногвардейском районах Петербурга, «квадрат» жилья в них стоит в среднем от 79,2 тыс. руб., в зависимости от типа квартиры и типа дома.
РЫНОК КВАРТИР В СТРОЯЩИХСЯ ДОМАХ
За минувший год изменение средней цены предложения на рынке новостроек составило 3,1%, это 3096 руб. с кв. м.
График 4
Динамика средней цены предложения, руб./кв. м
В среднем за прошедший год увеличение цены предложения (за кв. м) на студии и однокомнатные квартиры составило 3%, на двухкомнатные 3,6%. Трехкомнатные подорожали на 2,7%.
График 5
Динамика средней цены предложения по типам квартир, руб./кв. м
- Средние цены предложения в декабре 2016 года:
- Таблица 2
- Средние цены предложения по типу квартир
| Студии и 1ккв | тыс. руб. | 3 628 | 3 927 |
| руб./кв. м | 97 551 | 100 460 | 2,98% |
| 2ккв | тыс. руб. | 6 335 | 6 563 |
| руб./кв. м | 99 236 | 102 773 | 3,56% |
| 3ккв | тыс. руб. | 9 303 | 9 745 |
| руб./кв. м | 103 328 | 106 134 | 2,72% |
В структуре текущего предложения на рынке новостроек в декабре 2016 года, как и в конце декабря 2015 года, преобладают студии, одно- и двухкомнатные квартиры, это 77,4% рынка, трехкомнатные – в среднем 19,1%. Многокомнатные (четыре комнаты и более) составляют 3,5% от общего объема квартир в строящихся домах.
- График 6
- Структура предложения по типам квартир
В структуре предложения по районам на конец 2016 года лидирующую позицию занимает Приморский район Петербурга – 14,2% от всего объема рынка новостроек.
Далее на рынке квартир в строящихся домах большие доли занимают Выборгский, Московский и Невский районы, предложение в них составляет 12,7%, 10,6% и 9,1% соответственно.
Минимальное количество строительных объектов наблюдается во Фрунзенском районе – 2,2% от всего объема рынка новостроек, а также в Адмиралтейском, его доля в предложении составляет 2,9%.
Самое дорогое строящееся жилье предлагается в центральных районах города – Центральном, Петроградском, Адмиралтейском и Василеостровском. Средняя цена «квадрата» жилья в них – от 116,5 до 197 тыс. руб.
Самые дешевые квартиры – в Невском и Выборгском районах, квадратный метр жилья в них стоит в среднем от 82,3 тыс. руб. в зависимости от типа квартиры и типа дома.
- Готовые исследования рынка недвижимости
- Основные индикаторы рынка недвижимости Санкт-Петербурга
- По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»
тел. (812) 325-06-81, e-mail: analitika@bn.ru
По данным Центра оценки и аналитики BN.ru
Спрос на новостройки СПб вырос на 15% с начала года
С начала текущего года спрос на новые дома в СПб вырос на 15%. С января по октябрь было выкуплено более 3 млн кв. м. (68 490 квартир) в Северной столице и её пригородах. Об этом сообщает консалтинговый центр «Петербургская недвижимость».
По словам главы консалтингового центра Ольги Трошевой, увеличение спроса напрямую зависит от нескольких факторов: маркетинговой активности застройщиков, стабильности цен и популярности ипотечных займов. По данным аналитиков, больше 56% сделок в 2016 году было оформлено с привлечением ипотеки.
Специалисты агентства «М16-Недвижимость» добавляют, что на увеличении спроса сказалось и уменьшение доступных вариантов. Сегодня на петербургском рынке гораздо меньше объектов на начальной стадии, чем было в 2015 году. Строительные организации аккуратнее подходят к реализации существующих проектов и не спешат начинать новые.
Стоимость «квадрата» в новостройках понемногу увеличивается: с января 2016 года цены выросли на 3,5%.
По мнению аналитиков «М16-Недвижимость», во многом такая ситуация связана с сокращением новостроек, чьё строительство только-только начинается.
Многие девелоперы не хотят рисковать и сконцентрировались на реализации проектов, чьё строительство подходит к концу. А в таких объектах цены на порядок выше.
По данным ИА REGNUM, летом 2016 года в Петербурге и его пригородах было выведено на 38% меньше новых объектов, чем летом 2015 года. Так, прошлым летом на рынке появилось 66 объектов, а этим летом — всего 41.
Ольга Трошева из «Петербургской недвижимости» также отмечает, что за третий квартал этого года спрос поднялся на 8,3% по сравнению с показателями прошлого квартала. Так, за III квартал 2016 года организации, занимающиеся возведением жилья в СПб и пригородах, продали почти 1 млн кв. м жилья.
Специалисты из «М16-Недвижимость» подчёркивают, что к концу текущего года стоимость кв. м жилья возрастёт ещё как минимум на 1–2%, а спрос продолжит увеличиваться. Недвижимость в СПб будет и дальше дорожать из-за всё большего количества новостроек, находящихся в завершающей стадии. Так, на конец 2016 года запланирована сдача как минимум 20 новостроек эконом- и комфорт-класса.
Для покупателей ситуация кажется довольно неоднозначной. Среди минусов можно отметить рост цен, сокращение предложения и уменьшение выбора. Среди плюсов — снижение рисков и повышение надежности приобретаемых квартир.
ПОНРАВИЛАСЬ СТАТЬЯ —
ПОДЕЛИТЕСЬ С ДРУЗЬЯМИ!