Генеральный директор строительной компании «Воин-В» Олег Глущенко ( Александр Николаев/Интерпресс)
Петербургские власти не продлили договор о реновации территорий в Кировском районе города с застройщиком «Воин-В». Как пишет «Росбалт» со ссылкой на депутата петербургского парламента Дениса Четырбока, 26 декабря компания окончательно покинет территорию кварталов реновации Ульянка 2А и 2Г.
Привлекут ли?
Холдинг «Воин-В», напомним, должен был расселить в Кировском районе 15 жилых домов — они расположены на участке между проспектом Стачек и улицей Лени Голикова, квартальными проездами и парком «Александрино».
По словам Дениса Четырбока, судьба участка пока неизвестна. Кроме того, пока непонятно, будет ли принято решение о продлении программы реновации на этом участке и кто будет заниматься расселением.
«Привлекут ли «Воин-В» к ответственности за неисполнение контракта и за то, что он ушел с этого участка, оставив после себя лишь уплотнительную застройку, однозначно пока утверждать нельзя», — добавил парламентарий.
Генеральный директор ООО «Воин-В» Олег Глущенко в разговоре с корреспондентом РБК Петербург подтвердил выход компании из программы реновации. Он связал проблемы в реализации проекта с активным сопротивлением отдельных местных жителей и поддержавших их депутатов петербургского парламента.
Например, противники программы, по его словам, подавали заявление в суд о том, что на предполагаемом месте строительства одного из новых домов найдено захоронение красноармейцев. «Затем суд в качестве обеспечительных мер приостановил стройку до окончания разбирательства, которое длилось около года», — пояснил Олег Глущенко.
Из-за подобных действий реализацию проекта приходилось откладывать.
Расселение застопорилось
Право на расселение старого фонда в Кировском районе «Воин-В» получил на аукционе 2008 года. Тогда Фонд имущества Петербурга продал компании застроенный хрущевками участок на Ульянке площадью 22,7 га за 103,5 млн руб.
В рамках реновации здесь планировалось построить 150 тыс. кв. м жилья, объекты инженерной и социальной инфраструктуры.
Тогда гендиректор компании «Воин-В» Олег Глущенко говорил, что инвестиции в реновацию составят около $480 млн.
Однако за 10 лет компания выполнила условия контракта менее чем на 8%, пишет «Росбалт». К 2018 году она построила только три дома и не снесла ни одного старого. С расселением хрущевок также возникли проблемы — из 900 было расселено только около 100 квартир.
По данным застройщика, задержка была связана с долгим согласованием проектов планировок территории, ужесточением требований градостроительного законодательства и судебными баталиями с градозащитниками, которые выступали против уплотнительной застройки и угрозы парку «Александрино».
Компания попыталась добиться продления своего участия в программе «Развитие застроенных территорий в Петербурге» до 20 ноября 2024 года. Но комитет имущественных отношений Петербурга выступил против. Судебные тяжбы между застройщиком и чиновниками длились с апреля 2017 года, однако компания так и не смогла продлить договор.
Чуть больше повезло компании «СПб Реновация», которая должна была расселить жителей 22 кварталов в девяти районах до января 2019 года.
Хотя реализация этого проекта также застопорилась (причиной послужило отсутствие свободных «пятен» под застройку и несогласие некоторых жителей на переезд), летом прошлого года «СПб Реновация» добилась пролонгации программы расселения кварталов с хрущевками до 2029 года — Смольный подписал с ней соответствующее соглашение.
Справка
«Воин-В», по данным официального сайта компании, работает в Петербурге более 20 лет. За это время компания построила три жилых комплекса в Кировском районе города и три — в Приморском.
По данным «СПАРК-Интерфакс», собственник компании — офшор. Гендиректор компании — Олег Глущенко. Выручка ООО «Воин-В» в 2018 году составила 76 млн руб., это в 4 раза меньше, чем в 2017 году.
Прибыль в минувшем году — 7,6 млн руб., вдвое меньше, чем в 2017 году.
Новости экономики и финансов СПб, России и мира
Реновацию пятиэтажек в Петербурге принято считать малоэффективной и излишне неспешной. Особенно в сравнении с проводимой в Москве аналогичной программой, начатой еще в 1999 году.
За снос хрущевок у нас принялись почти на 10 лет позже, чем в столице. Сначала в 2008–м разработали программу. Через год, в 2009 году, появилась «СПб Реновация» — компания, ставшая основной движущей силой программы. С ней в январе 2010–го были подписаны договоры о развитии 22 городских территорий. Но снос старых и строительство новых домов начались еще несколько лет спустя.
«Для начала проектирования домов необходимо было разработать проекты планировки и межевания территорий, — рассказывает руководитель службы по работе с государственными органами «СПб Реновация» Дмитрий Михалев. — Они были утверждены постановлениями правительства Санкт–Петербурга в 2011 и 2012 годах. Первое разрешение на строительство «СПб Реновация» получила только в 2012 году».
Под снос только ветхое
Из 22 кварталов, переданных «СПб Реновации», работой были охвачены восемь. В них сегодня снесено порядка 50 старых зданий. По словам Дмитрия Михалева, все они находились в ветхом состоянии.
В большинстве из них были деревянные перекрытия и изношенные ленточные фундаменты. Вместо снесенных хрущевок девелопер построил 30 домов жилой площадью 405 тыс. м2, уместивших в себе более 9 тыс. квартир.
В новое жилье «СПб Реновация» переселила 520 семей.
В реновировании застроенных старыми панельками кварталов также принимает участие компания «Воин–В», работающая в Кировском районе.
По данным КЦ «Петербургская недвижимость», на нее приходится около 130 тыс. м2 жилья. Из них около 17 тыс. м2 уже введено в эксплуатацию. Общая площадь реновации составляет порядка 8 млн м2 жилья.
В эксплуатацию введено порядка 5% из них. Объекты «СПб Реновации» представлены в Колпинском, Красногвардейском, Красносельском, Курортном, Невском и Фрунзенском районах города. В стройке находится еще почти 300 тыс.
м2 жилья, или более 7 тыс. квартир.
Достаточно высокими темпами ведется освоение Усть–Славянки (ЖК «Живи! В Рыбацком»), а также территорий в г. Колпино (ЖК «Новое Колпино» и «Астрид»). Тяжело проходит реновация в Кировском районе.
У последнего жильца
У реновации панельных пятиэтажек немало проблем. Взять хотя бы синдром последнего жильца. Юридических механизмов, позволяющих бороться с шантажом оператора реновации и города собственниками квартир в хрущевках, нет. Зато случаев выдвижения далеких от адекватности требований и отказа от переезда в новые дома хватает.
«Часть старых панельных домов стоят расселенные, но их снос пока не начался, — рассказывает Дмитрий Михалев. — Причина в том числе в синдроме последнего жильца.
Например, в одном случае собственник трехкомнатной квартиры на первом этаже требует за свое жилье от 29 млн до 40 млн рублей.
Без его согласия мы не можем освободить пятно под строительство второй очереди ЖК «Сандэй» в Красносельском районе».
В Москве для решения данного вопроса разработаны механизмы, допускающие принудительное расселение при предоставлении равнозначных помещений или равноценной компенсации нанимателям и собственникам освобождаемых помещений. Там для этого существует специальная законодательная база. Она работает в столице, но не работает в Петербурге.
Не стартануть
Непросто со стартовыми пятнами, позволяющими запуск реновации в конкретном квартале. По мере изменения законодательных нормативов и строительства новых домов вне рамок программы реновации стартовые участки были использованы под другие нужды.
«Где–то свободный участок был отдан под внутриквартальную зону озеленения, где–то из–за снижения максимальной высотности стало невозможным построить достаточное количество квартир для расселения следующей очереди, — рассказывает Дмитрий Михалев. — Проблема дефицита земельных участков приняла даже более широкий масштаб. Однажды участок под школу город отдал под другое учебное заведение. То есть формально назначение участка сохранилось, но пятна для школы в квартале не осталось».
Меняющееся законодательство также вносило много корректив в ход реновации. Понижалась максимальная высотность зданий, повышался коэффициент использования территории, росли нормативы по местам в детских садах и школах, расширялись зоны регулируемой застройки.
Все это усиливало нагрузку на застройщика, затрудняя строительство и расселение.
«Оценивая темпы реновации в Петербурге, нужно учитывать, что она реализуется в основном силами инвестора», — называет Дмитрий Михалев последнюю причину, объясняющую невысокий темп реновации.
Не нужно загонять
Впрочем, корысть собственников, несовершенство законодательства и небольшие финансовые возможности — еще не все, что тормозит переселение людей в новые дома.
Директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей считает, что медленный ход реновации обусловлен факторами не только законодательными, но и психологическими.
Реновация Петербурга может пойти по новым правилам
Алексей Миронов
В апреле сделано два важных шага в продвижении программы реновации кварталов домов первых массовых серий. Во-первых, суд санкционировал продление процедуры в Петербурге на 10 лет. Во-вторых, в федеральный парламент из ЗакСа северной столицы отправился законопроект, где с учетом печального опыта предлагаются новые правила этого неоднозначного процесса.
Красносельский район стал площадкой, где обкатывается невиданное доселе явление: снос относительно пригодных для жизни пятиэтажек. ФОТО Александра ДРОЗДОВА
Отсрочка по согласию
Начнем с вердикта Фемиды. Подоплека простая.
В 2008 году, когда программа реновации (развитие застроенных территорий, РЗТ) в Петербурге стартовала, в нее были включены 23 территории в Калининском, Кировском, Колпинском, Красногвардейском, Красносельском, Курортном, Московском, Невском и Фрунзенском районах.
На конкурсной основе отобрали двух инвесторов — ООО «СПб Реновация» (для 22 территорий) и ООО «Воин-В» (эта компания получила лишь одну территорию в Ульянке — кварталы 2А и 2Г). На сегодня сроки реализации программы по многим договорам истекли. Отдельные дома построены, но в целом программа провалилась.
Замысел администрации города изначально был привлекателен — разрешить возводить на месте обветшалых домов новые, повышенной этажности. Тогда инвестор сможет отбить затраты за счет прибавки квадратных метров с гектара городской земли. Жильцы-старожилы получат новые квартиры. Город же — улучшенную среду, причем без затрат из бюджета.
Увы, в реальности все оказалось намного сложнее.
Где-то не удалось найти стартовых пятен (снос кварталов предполагался по «веерной схеме»), где-то новостройки вторглись в границы зон охраны объектов культурного наследия, а самое печальное, что дом (если он официально не признан аварийным), по нынешнему закону, невозможно снести, не получив согласия всех владельцев его жилых и нежилых помещений.
Некоторые старожилы используют ситуацию для откровенного шантажа: «Вместо однокомнатной квартиры в «хрущевке» дайте мне три трехкомнатные в центре», или: «Хочу вместо своей двушки не жилье, а 45 миллионов рублей», — звучало на слушаниях.
Мечта риелтора
Желаемых 45 миллионов за двухкомнатную «хрущевку», понятное дело, никто не дал. Теперь инвесторы, которые вложились в территории, пытаются их хотя бы сохранить за собой. Городу расторгать соглашение — ход невыигрышный. Потому что денег в бюджете на расселение стремительно ветшающих кварталов нет. Лет через тридцать те же «хрущевки» начнут разваливаться, причем разом.
При этом в Петербурге немало политиков и «общественников», которые критикуют программу реновации. Но нет ни одного разумного предложения от оппозиции, как поступать, чтобы если не все (в чудеса вряд ли кто-то верит), то хотя бы большинство горожан не чувствовали себя ущемленными.
Про «мелочи» вроде протестов соседей — когда в квартале под развитие (снос) попадает часть домов, а жильцам остальных приходится долгие годы жить в окружении башенных кранов и тяжелых грузовиков, вдыхать пыль, при этом тоже забывают…
Кстати, нет и ответа, что делать с точечными домами, — инвестору они неинтересны.
В результате возникла идея мирового соглашения о продлении работ на 10 лет. Однако возникли возражения.
Как ни крути, но такое соглашение существенно влияет на первоначальные условия конкурса: если бы сразу были заданы вдвое большие временные параметры, то и участников было бы побольше…
Однако победа антимонопольного законодательства оказалась бы пирровой: старых инвесторов бы прогнали, а новые могли бы и не прийти (тем более в период отказа от долевого жилищного строительства и общего падения доходности девелоперского бизнеса).
Когда в товарищах согласье есть
В этих условиях «листья» ветви исполнительной власти договорились.
1 апреля 2019 года Тринадцатым апелляционным судом был удовлетворен отказ ФАС от апелляционной жалобы о привлечении УФАС к участию в процессе для обеспечения контроля соблюдения антимонопольного законодательства при продлении программы «Развитие застроенных территорий Санкт-Петербурга» (дело А56-35261/2017). ООО «СПб Реновация» получило возможность остаться в кварталах до 2028 года.
В пресс-службе городского комитета по строительству заявили, что суд понадобился «в связи с невозможностью продления сроков договоров РЗТ, заключенных на торгах во внесудебном порядке.
ООО «Воин-В» отказано в иске о продлении, и возможность обжалования исчерпана.
По четырем договорам ООО «СПб Реновация» в конце прошлого года комитет имущественных отношений подписал мировое соглашение о продлении сроков программы на 10 лет, но Федеральная антимонопольная служба оспаривала это продление».
В КИО уточнили, что решение суда вступило в силу с момента опубликования полного текста решения суда (этот момент уже прошел).
«Компания «Воин-В» в судах всех инстанций проиграла, мировое мы также не смогли заключить. Но с учетом последних решений по «СПб Реновации» «Воин-В» может возобновить рассмотрение в суде ситуации по продлению сроков своего договора», — ответили нам. Руководитель службы по работе с государственными органами Дмитрий Михалев ответил нашей газете, что теперь договор продлен до 2029 года.
«Кроме срока, параметры остались теми же. Продление сроков дает нам возможность не только выполнить свои обязательства перед дольщиками и расселенцами в тех кварталах, где реновация уже стартовала, но и найти решения проблем, тормозивших программу в предыдущие годы. Речь прежде всего о синдроме «последнего жильца» и отсутствии стартовых пятен», — пояснил менеджер «СПб Реновации».
«Кнут» и «пряник» по закону
В компании рассчитывают, что готовящиеся поправки в федеральное законодательство помогут проекту. Оптимизм не теряют и в «Воин-В».
«Учитывая, что договоры были продлены в судебном порядке, наши юристы сейчас анализируют ситуацию с целью подачи нового искового заявления о продлении срока инвестиционного договора о развитии территории нашего квартала Ульянки», — сообщила директор по развитию этой компании Рита Беспалова.
Теперь о поправках в законодательство. Петербургский законопроект предлагает ароматный пряник для жильцов неприватизированных квартир в РЗТ (не всем, а очередникам на улучшение) — внеочередное предоставление жилья. Не метр в старой квартире на метр в новой (это будет для тех, кто на очереди не стоит) — очередников станут наделять жильем так, как будто подошла очередь.
Но вводится и кнут — решение о сносе дома будут принимать квалифицированным большинством (две трети собственников помещений). Требовать сорок миллионов за «хижину дяди Тома» станет неперспективно.
Есть еще один законопроект — о расширении границ для переселения сносимого здания с квартала до муниципального образования. Это если свои программы РЗТ будут работать в городах — субъектах Федерации (Москва, Петербург, Севастополь). Считается, что петербургские идеи более подходят для всей России, чем московские. Все же денег у нас в городе меньше.
Как работает реновация в столице? В Москве своя программа была утверждена властями в августе 2017 года. В списке под снос значится 5171 дом (общей площадью 16,3 млн кв. м) — примерно 350 тыс. квартир, в которых проживают до 1 млн человек. В столичной мэрии обещали потратить на программу 400 млрд руб. за четыре года. При этом, как ни странно, недовольные там тоже есть, и их немало.
Голосуй, и не потеряешь
Развод по-питерски. Как провалилась реновация в городе на Неве
В Северной столице пытаются создать общественное движение, называющее своей целью «защиту» процесса переселения граждан из хрущевок. При этом как участники движения, так и его противники сходятся в одном: местная реновация провалилась.
10 октября в Петербурге должна была состояться пресс-конференция, посвященная презентации нового движения в поддержку реновации в городе на Неве.
Среди участников мероприятия — инициатор создания движения, скандально известный депутат Госдумы Виталий Милонов, генеральный директор компании «Воин-В» — одного из операторов реновации в Северной столице — Олег Глущенко, жители хрущевок из нескольких районо города.
По неким техническим причинам пресс-конференция была отменена и перенесена на неделю. Однако пресс-секретарь Милонова Илья Евстигнеев пересказал «Новым Известиям» основные тезисы программы нового движения.
Во-первых, Петербургу реновация, возможно, даже нужнее, чем Москве. В городе на Неве 7 тыс. хрущевок, в столице в программу попали около 5 тыс.
Во-вторых, уже мало, кто помнит, но в городе на Неве чуть менее 10 лет назад программа реновации уже стартовала.
«Однако компании-операторы больше времени тратили на суды и изучение постоянно меняющегося законодательства, чем собственно строили новые квартиры и расселяли старые. По факту, программа реновации в Петербурге почти за 10 лет была выполнена менее, чем на 10%», — констатирует Евстигнеев.
И дело не в застройщике, а в рассогласованности. Общественники же предлагают сесть и договориться, всем со всеми.
«Это должны быть, как активисты за реновацию, так и активисты против, операторы-застройщики, депутаты и исполнительная власть, как на уровне региона, так и федерального центра. Вместе нужно выработать понятные правила», — пояснил пресс-секретарь Милонова.
Также новое общественное движение планирует объединить уже существующие инициативные группы, чтобы направить их энергию в конструктивное русло.
«Кто-то более радикален, кто-то менее. Но нельзя допустить, чтобы недовольство прежней программой выплеснулось на улицы», — пояснил собеседник «Новых Известий».
Новое движение сейчас проходит процедуру регистрации в Минюсте. И в перспективе намерено добиваться «широкого представительства» в Общественной палате как Санкт-Петербурга, так и России, чтобы влиять на решения по реновации и на региональном и на федеральном уровнях.
При этом Евстигнеев подчеркнул, что о противостоянии депутата Милонова с официальными властями Петербурга «даже речи не идет». Мол, сложности с реализацией прежней программы, прекрасно известно и губернатору Полтавченко. И перед обоими политиками стоит одна задача — разрубить этот гордиев узел.
Напоследок Евстигнеев отметил, что ряд оппозиционеров и представителей петербургского градозащитного сообщества, огульно критикуя власть, не только не способствуют решению обсуждаемой проблемы, но мешают этому процессу.
Один из ярких представителей упомянутого градозащитного сообщества, глава фракции «Справедливая Россия» в Законодательном собрании города Алексей Ковалев был скептичен:
«Поскольку никакой конкретики по поводу «новой волны» реновации нет, нечего и оценивать, — заявил он «Новым Известиям». — Но и такая «общественная инициатива» выглядит более, чем странно.
История с нашей нынешней «реновацией», да и недавние московские события показали, что нужно обсуждать конкретные законодательные предложения и программы, а не жонглировать лозунгами.
Потому что людям это может боком выйти».
В свою очередь жительница петербургского квартала Ульянка, попавшая в зону реновации от 2008 года, Наталья Баланюк рассказала «Новым Известиям», что на одной из прошлых пресс-конференций Виталий Милонов даже назвал тех, кто против реновации — агентами Госдепа.
При этом в Арбитражном суде Петербурга сейчас слушается дело по продлению реновации Ульянки до 2024 года. Истец — ООО «Воин-В» отмечает, что ранее не мог исполнить договор из-за судебных процессов, в ходе которых многие разрешительные документы были признаны незаконными.
А Баланюк и ее единомышленники обвиняют компанию-оператора в уплотнительной застройке, вырубке внутриквартальных скверов, нарушении строительных норм, прав инвалидов, пожарных нормативов и в целом российского законодательства.
«Достали! Строят окно в окно на расстоянии шести метров от существующих домов новые 18-этажные. Прокуратура бездействует. Дома не сносят, ни один дом за девять лет реновации у нас не был расселен.
А теперь хотят программу и дальше распространить… Очень выгодно: земля бесплатно в собственность, штрафные санкции отсутствуют, ответственность отсутствует.
Сицилийская мафия о таком и не мечтала!» — возмущается она и добавляет, что за 8,5 лет действия программы строители построили на этих землях целый ряд домов, однако городу в рамках реновации передали лишь несколько десятков квартир.
В курсе патовой ситуации с реновацией и в Смольном. Источник в администрации Петербурга рассказал «Новым Известиям», что на уровень конкретных комитетов никаких новых указаний по поводу реновации в последнее время не спускалось. Скорее всего, Милонов и его единомышленники действуют самостоятельно.
Также источник подчеркнул, что с самого начала, в отличие от Москвы, где деньги на расселение хрущевок идут из городского бюджета, в Петербурге реновация была исключительно инвестиционным проектом.
Поэтому задействовано в нем было достаточно небольшое число городских чиновников.
Даже местный Жилищный комитет не принимал участия в разработке концепции, а лишь участвовал в приемке немногочисленных квартир, сданных несколько лет назад.
В комитете по градостроительству и архитектуре Петербурга нам также указали на наличие у города действующей программы реновации, принятой в 2008 году.
В нее было включено 40 кварталов ветхого и аварийного жилья.
Инвесторы «Воин-В» и «СПБ Реновация» должны были построить до 2018 и 2019 годов соответственно свыше 8 млн квадратных метров жилья, фактически же было сдано только 127 тыс. «квадратов».
В числе причин фиаско в комитете по градостроительству и архитектуре назвали протесты людей и соответствующие суды, проблемы с наличием свободной земли («стартовых пятен») и изменения в федеральном законодательстве, например, в части историко-культурной охраны и зеленых насаждений общего пользования.
В комитете признали, что нынешняя правовая ситуация не позволяет успешно завершить прежнюю реновацию. А раз не завершена та, то и о «новой волне» говорить преждевременно.
Кто прав, а кто виноват в ситуации с петербургской реновацией, пока не может решить даже суд. Процесс расселения домов фактически потонул в ворохе решений судов первой инстанции, апелляционных определений более высоких и только планирующихся рассмотрений.
Однако договоры с инвесторами были заключены до 2018-2019 годов. А это значит, что какое-то решение все равно придется принимать.
Либо продлять неработающие программы, либо менять под них законодательство, либо придумывать новые программы, либо вовсе отказываться от расселения.
На этом фоне пиаровские мероприятия Милонова представляются пустыми хлопотами, — в отличие от Москвы, в бюджете Петербурга нет и не будет триллионов рублей на новое строительство.
Почему в Петербурге буксует реновация
В Петербурге завершён снос первых шести пятиэтажек по программе реновации. О начале демонтажа оператор программы ООО «СПб Реновация» сообщило в конце июля. До этого в рамках принятого еще в 2008 году регионального закона о развитии застроенных территорий было снесено лишь несколько бараков и двух – трехэтажных домов.
Масштабная реновация в Северной столице за 12 лет так и не развернулась. Основной причиной чиновники называют синдром последнего жильца.
Имеется в виду, что кто-то из квартирных собственников мешает начать снос, требуя чрезмерно высокой денежной компенсации.
Например, в одном из домов квартала Сосновая поляна семья соглашалась выехать на условиях получения не менее 1 миллиона за каждый квадратный метр освобождаемой квартиры.
В середине ноября в Госдуме прошел первое чтение законопроект, который позволяет принудительно переселять несговорчивого жильца в квартиру не меньшей площади в пределах внутригородского административного района. Казалось бы, петербургские депутаты должны аплодировать долгожданному катализатору реновации. Однако Законодательное собрание на днях инициировало поправки к законопроекту, расширяющие права жильцов.
В частности кадастровую стоимость квартир предлагается рассматривать как минимальную выкупную стоимость. Поправки также сужают сферу охвата программы, увеличивая до 80% минимальную долю аварийных домов на осваиваемых территориях.
Примечательно, что документ консолидировал представителей всего политического спектра: Денис Четырбок («Единая Россия»), Оксана Дмитриева («Партия Роста»), Александр Рассудов (КПРФ). Последний в ходе обсуждения поправок высказался не просто за более строгие условия реновации. Он призвал к принципиальному противодействию её «костлявой руке».
«В нашем городе программа реновации задыхается по экономическим причинам — это надо еще богу свечку поставить!» — заявил депутат.
При отсутствии эффективной бизнес-модели компании, осваивающие застроенные территории, будут неминуемо тяготеть к работе с наиболее привлекательными с коммерческой точки зрения кварталами. С теми, где земля дороже, и соответственно строительство выгоднее.
Федеральное законодательство запрещает снос зданий, относящихся к объектам культурного наследия. Но это неприменимо к рядовым историческим домам. Депутат Оксана Дмитриева предлагает обезопасить их, внеся отдельную поправку в законопроект.
Иначе, по ее мнению, возникает угроза массового сноса дореволюционной застройки не только в Петербурге, но и в других крупных городах.
«Если не принять поправку, то все деревянные исторические центры Омска, Томска Казани Астрахани — все они пойдут под снос. Там статус объекта культурного наследия имеет один на 20, в лучшем случае из 10 домов» — считает Дмитриева.
Застройщику принципиально важна этажность возводимого дома. Александр Рассудов считает, что рентабельность достигается, если новый объект в 3-4 раза выше сносимого.
Плотность населения, соответственно, вырастает примерно в той же пропорции.
Значит, нужны новые парковочные места, дополнительные детские сады, школы и поликлиники, усиление подвижного состава на маршрутах общественного транспорта.
Судя по текущим проектам реновации в Москве, столичным властям удается найти компромисс между интересами бизнеса и горожан. Для примера возьмем квартал в районе Капотня.
К 2022 году там будут построены три жилых корпуса – 7, 8 и 12 этажей – на 320 квартир общей площадью 17,7 тысяч квадратных метров.
Из объектов инфраструктуры предполагается 2 детских, 1 спортивная площадка, и самое главное – подземный паркинг на 141 машиноместо.
© Реновация в Капотне / fr.mos.ru
Пример выглядит достаточно привлекательно. Остается только добавить, что московское правительство ежегодно ассигнует на свои проекты реновации около 100 миллиардов рублей. Ни в Петербурге, ни тем более в провинции подобные бюджетные вливания невозможны. То есть дома здесь будут выше, парковок меньше, а новую станцию метро в лучшем случае увидят только следующие поколения.
Конечно, панельные «хрущёвки» рано или поздно придется сносить. Они и возводились как временные. Еще один плацдарм для освоения — пустующие промышленные зоны, такие как «серый пояс» Петербурга.
Достаточного спроса на новые офисные и торговые центры, креативные пространства сегодня нет. Востребованным остается только жилищное строительство.
Если непосредственно прилегающие к центру районы превратятся в «человейники» наподобие Новых Химок под Москвой или Кудрово под Петербургом, то мегаполисы парализует.
Хорошим решением могли бы стать недорогие проекты пониженной этажности. Но для городской черты сегодня такое сочетание характеристик является нонсенсом – невыгодно. Получается, что без государственного финансирования проблему не решить.
О возможности использовать средства Фонда национального благосостояния (ФНБ — 13,46 триллионов рублей на 08.12.2020) говорят уже даже чиновники Минфина. Летом нынешнего года обсуждалось предложение направить на стимулирование жилищного рынка часть средств фонда. Наиболее вероятный вариант использования – на дополнительное субсидирование части процентных платежей по ипотечным кредитам.
Способ проверенный, но он повышает доступность ипотеки для населения нерыночным путем. Искусственное повышение спроса при свободном ценообразовании провоцирует удорожание жилья. Об этом не раз предупреждал Центробанк. Проблемы можно избежать, если государство само поучаствует в строительстве, сыграв на понижение цен.
В середине ноября Госдума приняла в первом чтении законопроект об образовании публично-правовой компании «Единый заказчик в сфере строительства» взамен нескольких ликвидируемых казенных предприятий. Может быть это первый шаг к выходу из градостроительного тупика?
В смольном признали: реновация хрущевок провалилась из-за несогласных
Проект реновации хрущевок в Петербурге провалился. Затея с самого начала выглядела аферой, о чем неоднократно писал «Город 812». В Смольном состоялось большое совещание, на котором, во-первых, публично признали, что проект провалился. Во-вторых – решали, что делать дальше. Будут ли в Петербурге реновировать хрущевки? – разбирался «Город 812».
Р езультат на два процента За последний месяц вице-губернатор Игорь Албин дважды проводил масштабные совещания, посвященные проблемам развития застроенных территорий (РЗТ) – так официально называется программа реновации хрущевок. Срок завершения программы – 2019 год. Но уже сегодня очевидно, что вовремя она реализована не будет. И, скорее всего, не будет выполнена никогда.
Программу реновации сопровождали скандалы с момента ее принятия. Но городские власти долгое время не обращали внимания ни на критику в прессе, ни на возмущения жителей и регулярно выражали удовлетворение тем, как движется программа. И вот – неожиданный результат: работу по РЗТ вице-губернатор Албин на очередном совещании в Смольном признал неудовлетворительной.
Сухие цифры. Программу реновации утвердили в 2008 году – еще когда губернатором была Валентина Матвиенко. Программа стала одним из немногих инвестпроектов предшественницы, которые одобрил и продолжил губернатор Георгий Полтавченко.
Перестройке должны были подвергнуться 23 «хрущевских» квартала, в которых расположены 1422 дома и прописаны 350 тысяч горожан. Право реализации программы получили две компании: «Воин-В» и «СПб Реновация».
К февралю 2018-го и январю 2019-го соответственно они должны были построить в этих кварталах новые дома, а старые – снести.
К концу нынешнего года значительная часть «хрущевцев» уже должна была справить новоселье в современных домах. Не получилось. Что сделано на самом деле?
Из 22 кварталов, которые перестраивает «СПб Реновация», реальное строительство начато только в трех местах. В Колпине (ЖК «Астрид»), на Ржевке (ЖК «Стереос») и в Сосновой Поляне (ЖК «Сандэй»). За все годы построены и сданы всего три дома. Из обещанных к концу 2015-го городу 980 тысяч квадратных метров жилья «СПб Реновация» передала около 3 тысяч квадратных метров.
Деятельность компании «Воин-В» сопровождается скандалами, судебными разбирательствами и протестами жителей. Один из новых домов возводится на месте детской площадки, другой – на месте сквера. Сейчас компанию обвиняют в незаконных земляных работах в парке Александрия. Вместо обещанных городу 31 тысячи кв. м жилья компания передала только одну тысячу квадратных метров.
Всего по программе реновации городу переданы 103 квартиры – вместо заявленных к концу 2015 года 4835 квартир. То есть 2 процента.
По словам председателя Комитета по строительству Михаила Демиденко, в ходе анализа всех территорий, отведенных под реновацию, выяснилось, что 10 кварталов «практически не применимы для реализации программы». Еще в четырех из них «работы затруднены». То есть больше половины кварталов, внесенных в программу РЗТ, инвесторы не смогут ни расселить, ни перестроить.
Громкие скандалисты и тихие сказочники
Удивительно, что сверить цифры и провести «анализ территорий» в Смольном решили только сейчас. Хотя вопросы к инвесторам возникали с того момента, как эти самые инвесторы появились.
Коротко о самих инвесторах. ООО «СПб Реновация» было создано специально под проект и, по данным СПАРК, в момент основания на 100% принадлежало кипрскому офшору Retansel Enterprises Ltd. Компания «Воин-В», связанная с «Российским воинским братством», принадлежит Владиславе Ворсловой. Гендиректором компании является ее муж Олег Глущенко.
«Воин-В» можно назвать одним из самых громких застройщиков Петербурга. Компания всегда на слуху в СМИ. Практически каждый ее шаг вызывает скандал и судебное разбирательство.
Компанию обвиняли в уплотнительной застройке, похожей на мошенническую схему строительства, незаконном устройстве вертолетной площадки для директора компании и т.д.
Сейчас стройка в кварталах, где ведет реновацию «Воин-В», фактически остановлена.
Компания «СПб Реновация» работает тихо. В противоположность «Воину-В», старается создать себе положительный имидж. Для этого использует разные методы. Например, публикует на своем официальном сайте информацию, иногда далекую от того, что есть на самом деле. Многие верят. Вот, например, несколько таких сказочных историй.
Еще в 2012 году «СПб Реновация» пообещала снести и расселить ветхие дома в Колпине . «Город 812» побывал на месте «расселения» и выяснил: на самом деле большинство домов, которые инвестор обещал расселить за свой счет, уже давно расселены за счет городского бюджета.
Еще история. Жильцов дома № 17 по проспекту Народного Ополчения в Петербурге «СПб Реновация» включила в план расселения аж на 2015 год. На самом деле еще в 2012 году этот дом был снесен. На его месте – пустырь.
Свежая история. В конце августа этого года «СПБ Реновация» вывесила на своем сайте новость о том, что вице-губернатор Игорь Албин побывал в ее жилом комплексе «Астрид» и «похвалил застройщика за соблюдение сроков реализации проекта».
На самом деле вице-губернатор Албин (через четыре дня после визита на эту стройку) провел совещание по проблемам реновации, на котором «обратил внимание на крайне низкий уровень исполнения инвесторами обязательств… и существенное отставание от…
сроков реализации графиков развития территорий» (цитата с официального сайта Смольного).
- Через час они уже улыбались
- С самого начала реализации проекта РЗТ эксперты предупреждали, что в том виде, в каком принята программа, она обречена на провал.
Самый щепетильный вопрос – что делать, если жители расселяемых хрущевок откажутся переезжать? – не получил ответа до сих пор и ожидаемо привел к проблемам. Инвестор жизнерадостно уверял: переедут все!
– Рано или поздно мы нашу программу реализуем полностью, несогласных не останется, – рассказывал «Городу 812» еще в 2011 году директор по связям с общественностью «СПб Реновации» Дмитрий Боголюбов (уже там не работает). По его словам, после каждой встречи с гражданами общественное мнение быстро и дружно переходило на сторону «СПб Реновации».
– Когда мы презентовали один из первых проектов, – вспоминал он, – люди пришли с такими явно злыми, настороженными лицами. «Мы никуда не поедем, мы ничего не хотим!» – была их первая реакция.
Но через час они уже сидели и улыбались! И говорили: «Мы даже готовы временно где-нибудь пожить у родственников, чтобы вернуться в этот квартал, чтобы здесь у нас была квартирка», – расписывал механизм убеждения жителей пиар-директор.
На деле далеко не все жители из реновируемых хрущевок захотели покидать свои дома на предложенных инвестором условиях. В редакцию до сих пор поступают жалобы от жителей, которые уверяют, что «СПб Реновация» заставляет их переезжать угрозами. Вот цитата из одного такого письма, которое редакция получила в конце лета. Автор не подписался, объяснив, что боится расправы.
«Несколько семей отказались переезжать в новые дома, так как считают, что их жилищные условия ухудшатся.
С компанией «СПб Реновация» договориться им не удалось, после чего по ночам с завидной периодичностью кто-то поджигал двери семей, не пожелавших уезжать из своих квартир… Директор по расселению компании вместе со своими подчиненными стал ходить по квартирам, угрожать, что при отказе от расселения наша жизненная ситуация ухудшится…. Инвесторы, которые получают деньги от программы реновации, очень заинтересованы в нашем скорейшем переезде, но используемые методы 90-х…» – говорится в письме.
– По закону никого нельзя принудить переезжать, но тогда с программой начинается анекдот.
Ведь дом «отказников» не просто остается на месте, он остается на месте, предназначенном программой реновации подо что-то.
И после этого летит весь проект планировки, и вся программа реновации квартала полностью срывается! – предсказывал в 2011 году депутат городского ЗакСа (уже экс-депутат) Сергей Малков.
Так и получилось. На совещании у вице-губернатора Албина председатель Комитета по строительству Михаил Демиденко признал, что не все жители, чьи дома попали в программу реновации, хотят переезжать.
При этом он заявил, что в России нет «нормативного обеспечения, которое позволило бы принять положительное решение, когда 80% жителей дома «за» расселение, 20% – «против», но по решению суда участвуют в программе».
Поэтому основной вопрос реновации – как выселить несогласных? – по-прежнему остается открытым.
Вопрос с парковками и социальной инфраструктурой внутри реновируемых кварталов сегодня оказался одним из самых острых. Ни стоянок для автомобилей, ни новых школ-больниц-детсадов там нет. И никогда не предусматривалось. Так была составлена программа, и инвесторы никогда этого не скрывали. Но сегодня это вдруг оказалось проблемой. Хотя эксперты, опять же, предупреждали .
– Программа реновации изначально была составлена крайне сомнительно. Потому что экономически она может быть реализована только путем сведения ее к уплотнительной застройке.
То есть она будет или невыгодна для инвестора, или невыгодна для жителей.
В девяти кварталах проекты планировки были за Данный материал опубликован на сайте BezFormata 11 января 2019 года,ниже указана дата, когда материал был опубликован на сайте первоисточника!