Ладожский разрыв.
Гранитная улица как символ трамвайной реконкисты«Россети Ленэнерго»: В дома на юге Петербурга вернули светВ Петербурге пройдёт фестиваль, посвящённый «играм в искусство»Спецслужбы США и Великобритании обвиняют ГРУ в сотнях кибератакНа юге Петербурга полтора десятка домов остались без электричестваВ Приморском районе вырос третий Лахта Центр. Его заселили насекомыеПожар в жилом доме на Васильевском острове локализован«Джетлаг» Михаила и Лили Идовых: нормальные люди в нормальном киноЛукашенко делает Белоруссию страной «вакцинного туризма»900 тысяч жителей Петербурга теперь живут с прививкой от коронавирусаСовфед предложил давать инвалидность переболевшим ковидомНа доме Алексея Балабанова появилась неофициальная мемориальная доскаTikTok увеличит продолжительность видео в три разаКомздрав: Петербург достигнет коллективного иммунитета через 120 днейСкончалась драматург Ксения ДрагунскаяВ испанской Гранаде второй день горят склады с хамономВышел трейлер фильма «Золушка» с «гендерно-нейтральной» феей-крестнойПредыдущие новостиАрхив материалов
Строители за три квартала купили земли в 4 раза больше, чем за весь 2019 год. Те, кто так и не выбрался из прошлогодней финансовой ямы, решали проблемы, продавая участки, а те, кто нашли финансирование и взяли кредиты в банках, — инвестируют в землю.
автор фото Михаил Огнев / «Фонтанка.ру»Поделиться
Наиболее активным выдался третий квартал — девелоперы делают запас на будущее и вкладывают в земельный банк деньги от подскочивших за счет льготной ипотеки продаж.
Кто больше
Подсчеты у аналитиков разнятся, но общий вывод у всех одинаковый: девелоперы после затишья снова наращивают портфель. Так, по оценке Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», всего за три квартала 2020 года на земельном рынке Петербурга и пригородов купили 335 га земли под строительство 2,3 млн кв. м.
А отчеты аналитиков Rusland SP показывают, что только в третьем квартале объём сделок с землёй под жилищное строительство в Петербурге по сравнению с тем же прошлогодним периодом увеличился в девять раз с 17,58 га до 156,6 га. Девелоперы делают запас на будущее и вкладывают деньги от подскочивших за счет льготной ипотеки продаж.
— Наши данные по поводу объема сделок отличаются от выводов коллег в большую сторону, — говорит Ольга Шарыгина, вице-президент Becar Asset Management. — Третий квартал 2020 показал результат в шесть раз больший, чем аналогичный период 2019.
Если же традиционно оценивать рынок в деньгах, то рост был двукратным (4 млрд рублей против 8 млрд за квартал либо 10 млрд рублей против 20 млрд за три квартала). В последние 5–10 лет объем сделок не показывает однозначную динамику.
Иногда это имеет прямые причины, как например изменения в законодательстве, а иногда это полностью независимый процесс.
Что касается этого года, то часть компаний, которым было необходимо повысить ликвидность, нуждались в большом объеме денежных средств, и рынок способствовал тому, чтобы уже в третьем квартале переговоры по ценам проходили чуть проще, нежели в первом полугодии, уточнила эксперт. Рынок был перегрет, и если искать причину, то это может быть основанием для текущего увеличения сделок.
— Покупать землю — лучшая тактика прохождения кризиса, — считает Сергей Мохнарь, директор департамента развития ГК «ПСК». — Если отказаться от пополнения земельного или проектного портфеля сейчас, то через полтора-два года компания столкнется уже с индивидуальным кризисом.
Готовить проекты в кризис более чем оправдано. Пока пройдут все согласования и начнется строительство, кризис уже давно закончится. Ну и нельзя сбрасывать со счетов тот факт, что в финансовом выражении продажи новой недвижимости значительно выросли.
Совершенно логично вкладывать эти средства в перспективные участки.
Несмотря на общемировую повестку, связанную с пандемией, именно этот период некоторые землевладельцы и девелоперы выделили как наилучшее время для совершения сделок на выгодных для всех сторон условиях.
— Первые, особенно заинтересованные в быстрой продаже, ускорили процесс принятия решения по выбору покупателя ввиду ограничения спроса, — отметил вице-президент по развитию Glorax Development Денис Лебедев. — Девелоперы в таком случае получили землю без особой конкурентной борьбы.
Кроме того, получили дополнительный ресурс — время на проработку своих проектов перед долгожданными внесениями поправок в Генплан города, запланированными на сентябрь текущего года.
Плановые поправки на сегодняшний день так и не состоялись, что, на мой взгляд дает дополнительные возможности продумать все детали проекта, внести корректировки.
После известных событий прошлого и нынешнего года (введение проектного финансирования и эскроу-счетов, локдаун из-за эпидемии) строительный рынок и тесно связанный с ним земельный пошли в рост.
По словам Анны Боченковой, руководителя пресс-службы СК «Дальпитерстрой», на земельном рынке во втором квартале года вообще сложилась идеальная ситуация, при которой продавцы и покупатели очень быстро находили общий язык.
— Те, кто так и не выбрался из прошлогодней финансовой ямы, пытались решить свои проблемы посредством продажи земельных участков, — поясняет эксперт. — Те, кому удалось решить проблемы с финансированием и найти кредитные линии, воспользовались ситуацией и вложили часть средств в землю.
Ведь не секрет, что участков под жилищную застройку в черте города с каждым годом становится все меньше, а реновация маячит в отдаленной перспективе.
Высокие цены и растущий рынок только подстегнули спрос, так как все участники рынка прекрасно отдают себе отчет в том, что дальше земля будет только дорожать.
Не все локации одинаковы
По данным «Петербургской Недвижимости», в открытом предложении в Петербурге и ближайших пригородах в продаже сейчас находится 409 лотов на 6,6 тыс. га, на которых можно построить более 45 млн кв. м.
При этом 49% в гектарах и 24% от количества лотов — это предложение на пригородных территориях. Несмотря на регулярный прирост предложения, лишь около 8% земель имеют полную градостроительную подготовку, 31% не имеют подготовки вовсе.
Основной объем предложения приходится на частично подготовленные лоты. 65% предложения по площади сосредоточено в трех районах: Всеволожском (1 900 га), Пушкинском (1 600 га) и Ломоносовском (810 га).
82% участков расположено за границами КАД, а в границах КАД и в обжитых частях города значительная часть предложения приходится на территории редевелопмента (порядка 300 га).
— Доля земли в стоимости квадратного метра в среднем на удаленных областных локациях (Всеволожский, Ломоносовский районы) оценивается не более чем 5 тыс. руб., за КАД в популярных кластерах (Мурино, Бугры, Кудрово и пр.) — не выше 7–9 тыс. рублей, в черте города в спальных районах — 10–20 тыс.
руб., в статусных локациях — 25–35 тыс. руб., на центральных территориях — от 40 — 55 тысяч, — поясняет Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group). — Наиболее дорогие локации с активным спросом — Петроградская сторона, Петровский остров.
— Самые дешевые участки находятся там, где никто не захочет жить, — считает Сергей Мохнарь, — на Дальнем Востоке вообще бесплатно гектары раздавали. Если серьезно, то в Петербурге термина «дешевая земля» уже давно нет. Менее дорогие участки находятся за КАДом, как и ранее.
В том числе на бывших сельхозтерриориях. На втором месте — участки под редевелопмент, прежде всего на промышленных территориях. Но и здесь есть отличия.
Например, на Васильевском острове участок может быть процентов на 15–20 дороже, чем аналогичный по исходным данным, скажем, в районе Стеклянного городка.
В целом ценообразование на землю в условиях высокого спроса претерпело изменения. Есть попытки продать участки как можно дороже, и логике, основанной на характеристиках участка, такие явления не подчиняются.
— Наибольший спрос на земельные участки в Невском, Красногвардейском и Калининском районах, — добавляет Денис Лебедев.
— В соответствии с генеральным планом, именно здесь сконцентрировано наибольшее количество промышленных территорий, которые необходимо преобразовать.
Поэтому сейчас данные локации ещё и самые выгодные по ценовому предложению. Самые дорогие традиционно — исторический центр и Московский район.
Земля в кредит
— Чтобы снизить долю собственных средств девелоперов на начальном этапе проекта уже начали развиваться кредитные программы на приобретение новых площадок, а также на финансирование разработки и получения проектной документации, — рассказала Ольга Трошева.
— Например у Сбербанка есть несколько вариантов предоставления банковских средств в том числе под покупку земли для нового проекта — «Проектный бридж» (финансирование начальных этапов строительства в том числе приобретение прав на землю или проектных компаний и расходов на разработку ИРД); «Мезонинное финансирование» (замещение собственных средств, возмещение затрат, приобретение новых площадок с регрессом на действующие и новые кредитуемые проекты), а также финансирование под залог будущей прибыли или построенного жилья.
Как таковой единой системы финансирования покупок земли девелоперами пока нет, договоренности индивидуальны, отметил Серегй Мохнарь. Но вслед за снижением ключевой ставки условия по кредитованию стали более привлекательны.
Инженерия — самое дорогое
На рынке нет общепринятой практики по включению или исключению из общей стоимости лота инфраструктурной нагрузки, пояснила Ольга Трошева. Сделки по земельным участкам крайне индивидуальны и их параметры зависят от множества показателей.
Также затруднительно определить средний уровень инфраструктурной нагрузки — она сильно зависит от объема требуемых работ.
Стоимость подключения к инженерным сетям варьируется в зависимости, например, от удаленности от точек подключения, необходимости финансирования строительства магистральных сетей и т.д.
— Когда говорят об инженерной подготовке участка, главный вопрос всегда в деньгах, — говорит Шарыгина. — Подключение к точкам, обеспечение необходимых мощностей и прочее может составлять и до 50–70% от изначальной стоимости участка.
Однако все зависит от первостепенных характеристик объекта и ресурсов девелопера, цифры могут быть и гораздо ниже.
В конечном итоге в себестоимости до 50% может составить инженерная нагрузка, что также отразится и на конечной цене квадратного метра.
Проблем инженерной подготовки много, но из основных Анна Боченкова выделила две: это некорректная оценка объемов потребляемых мощностей и очень большие сроки согласования проектов. А на финансовую составляющую влияет так много факторов, что назвать конкретную сумму почти невозможно.
— Например, геологические, геодезические и экологические изыскания — это уже сами по себе затраты на работу специалистов, — пояснила она. — Но если в результате изысканий всплывают подводные камни, то сумма затрат растет.
Например, геодезия выявила наличие на участке коммуникаций, которые необходимо вынести за пятно застройки. Или, допустим, геология выявила слабость грунтов, а значит, плиту здесь класть нельзя, только сваи, что дороже.
Или экологическая экспертиза выявила загрязненность почв опасными отходами — значит, нужна рекультивация.
Еще момент: чем длиннее будут коммуникации до точки врезки в магистральные сети, тем дороже, и наоборот. Чем дальше подстанция, к которой нужно тянуть кабель, тем большего сечения нужен этот кабель, а значит — дороже. Наконец, в целом, чем больше площадь земельного участка, чем больше объектов на нем возводится — тем, соответственно, дороже обойдется инженерная подготовка.
Разный потенциал
Потенциал застройки в городе огромен, «серый пояс» не освоен и на четверть, считает Сергей Мохнарь. И уже активно идут разговоры о реновации и реконструкции старого фонда. Строительство же в пригородах больше тормозит фактор расположения и транспортной доступности.
— Наше внимание в первую очередь обращено на локации неподалеку от метро, на пресечении крупных городских магистралей, а также там, где возможна точечная застройка в формате редевелопмента. Если бы мы строили стандартное жилье, то, рассматривали бы новые земли в удаленных, но самодостаточных районах. Как, например, Пушкинский, — подытожил Мохнарь.
— Мы видим ещё большой потенциал и перспективы дальнейшего развития городских территорий, — добавил Лебедев.
— Город сейчас помимо функционала и качества большое внимание уделяет проектам с хорошо проработанной социальной функцией, транспортной инфраструктурой и местами приложения труда.
Мы, в свою очередь, разделяем такой подход и видим своей задачей учитывать данные потребности в собственных проектах.
— Хороших участков на рынке осталось мало, а то, что предлагается, требует больших первоначальных вложений, — добавляет Анна Боченкова. — Все большей популярностью у застройщиков пользуются промзоны и участки под редевелопмент.
Ну и пятна под застройку на окраине Петербурга, которые в свое время были выкуплены у совхозов и выведены из состава сельхозземель.
В основном, эти земли сейчас в частной собственности девелоперов и попадают на рынок лишь если застройщик по тем или иным причинам решает от них избавиться.
https://www.youtube.com/watch?v=2MbuGHg80DM\u0026t=18s
По ее словам, сегодня востребованы участки с градостроительными планами и разрешениями на строительство, очень важно наличие инфраструктуры. В вопросе формирования цен главный критерий — локация.
Чем ближе к центру, тем дороже, и наоборот, поскольку близость к центру также гарантирует наличие всех критериев востребованности участка — дорожной, инженерной и социальной инфраструктуры.
Исключение — отдаленные от центра, но престижные Московский и Курортный районы.
— Если учесть, что город состоит из районов, которые многие не воспринимают как часть Санкт-Петербурга — побережье Финского залива, Кронштадт, Сестрорецк, — то запас свободных и пригодных для строительства земель очень большой, — говорит Ольга Шарыгина.
— Другой вопрос в ее стоимости. Речь не столько о физических возможностях земли, сколько о возможностях девелоперов. На мой взгляд, несмотря на пандемию и кризис, мы увидим в ближайшем будущем много ярких проектов, и, я надеюсь, этот рост будет качественным.
Анна Романова, «Фонтанка.ру»
автор фото Михаил Огнев / «Фонтанка.ру»
Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter
26407384115 Ноя 2020 в 00:58>вкладывают в земельный банк деньги от подскочивших за счет льготной ипотеки продаж.
Я думал что деньги от продаж квартир по ипотеке пойдут на строительство этих самых квартир. Но видимо в землице оно надёжнее.mynine14 Ноя 2020 в 15:21″мы увидим в ближайшем будущем много ярких проектов» Это каких ? Я Романтик — 54, Северная Долина — 38 ?
Грустно все это читать, потому что все строители руководствуются только одним — прибылью, а чиновники квадратными метрами. А эксплуатировать они собираются всю ту социалку что была построена еще в советское время и рассчитана на вдвое-втрое меньшее число жителей….
***_55514 Ноя 2020 в 12:12Посмотрите Генплан 1966 года. Все с/х поля уже тогда были запланированы под многоэтажную застройку.читать все комментариидобавить комментарий
Участок под строительство – ТОП-7 факторов выбора. Как выбрать участок для строительства жилья
Почему так важно правильно выбрать участок под строительство здания для постоянного или сезонного проживания? От его характеристик зависят не только траты на застройку, но и расходы на содержание объекта, а также комфортность пребывания в доме. Есть несколько критериев, которые помогут определить, где лучше купить земельный участок.
Как сэкономить от 5 000 до 15 000 рублей на оформлении документов
при покупке/продаже недвижимости?
На что стоит обращать внимание при покупке участка под застройку
Как выбрать участок для строительства – основные факторы
Перед тем, как выбрать участок для строительства, необходимо рассмотреть множество факторов. Среди прочих можно выделить:
1. Развитость инфраструктуру района
Обратите внимание на местную инфраструктуру, количество и динамику развития объектов жизнеобеспечения. Поинтересуйтесь наличием:
- Дорожных соединений.
- Подъездных путей.
- Общественного, ж/д и другого транспорта.
- Торговых точек.
- Аптек и больниц.
- Учебных учреждений.
Одним из критериев выбора является отдаленность от ближайшего админ. центра или населенного пункта.
Немаловажно качество дорожного покрытия не только проезжей части, но и пешеходной зоны
2. Удаленность надела от соседних домовладений
Перед тем как купить землю, убедитесь в том, что расположенные неподалеку домовладения находятся в достаточном отдалении. Допустимые расстояния от границ участка могут отличаться. Общепринятая минимальная норма (от ограды до стены дома) составляет три метра.
На обширных территориях, предназначенных для жилищного строительства с постройками, расстояние между соседствующими домами может достигать 10-20 метров
3. Рельефность земли
Как выбрать участок для строительства дома, с учетом геодезических данных? Предпочтительными являются ровные участки, но чаще всего встречаются рельефы с перепадами высот. Чтобы с точностью определить характеристику надела необходимо обратиться в федеральное агентство геодезии и картографии. Специалисты выезжают на объект, проводят исследования и прописывают план.
Важной составляющей выбора является состояние природной среды, соседство с лесным массивом, водоемом и т.д.
4. Возможность подведения инженерных коммуникаций
Решив купить участок в населенном пункте узнайте, есть ли возможность провести:
- Электричество. Убедитесь, что можно подключиться к электролинии. В дачных поселках и только застраиваемых районах это может быть проблематичным. Если магистраль расположена слишком далеко, обеспечение электричеством станет слишком затратной статьей расходов.
- Газ. Не всегда поблизости есть газопровод, к которому можно подключиться. Иначе придется искать альтернативные источники энергии. Подробные данные предоставит местная газовая служба.
- Воду. Может поступать из централизованного водопровода, колодца или скважины. Если их нет, используется привозная вода.
- Канализацию. Уточните, проведена ли центральная канализация. Если таковой нет, то придется создать локальный отвод сточных вод, при этом стоит учесть глубину залегания грунтовых вод, площадь дренажного поля, а также подъезд ассенизационной техники.
Не пренебрегайте этим пунктом, потому как выбрать участок для дачного строительства без удобств – большая ошибка, которая влечет необходимость внушительных вложений.
Узнать все детали о подведении электричества, газа и воды можно в соответствующих районных отделах госслужб
5. Приближенность грунтовых вод
Как выбрать землю под строительство и не прогадать? Чтобы возведение жилых объектов и хоз. построек не было омрачено подтоплением, узнайте актуальный уровень и динамическое состояние грунтовых вод. Самостоятельно определить чрезмерную влажность нельзя, но стоит насторожиться если:
- На территории в обилии произрастают влаголюбивые растения.
- В колодцах вода находится на уровне трех или менее метров.
Подробное исследование грунтовых вод путем бурения почвы проводит геологическая служба Российской Федерации.
6. Качественный состав почвы
Для лабораторного анализа берется несколько проб грунта с разной глубины. Это позволяет подобрать оптимальные решения для строительных мероприятий и земледелия. Эксперты могут определить как химический, так и механический состав почвы.
По результатам геологических исследований можно подобрать технологии возведения объектов и обработки земли, материалы для постройки фундамента и прочего
7. Экологичность района
Немаловажный критерий чтобы верно выбрать земельный участок под строительство дома – экологическая обстановка. Посмотрите карту, рядом с наделом не должно быть:
- Свалок и полигонов бытовых и прочих отходов.
- Заводов и перерабатывающих предприятий.
- ТЭЦ и т.д.
При поиске подходящего земельного участка стоит учитывать географическое расположение по сторонам света, затененности и т.д.
Подробнее о том, как правильно выбрать участок под строительство можно узнать у специалистов АН «Колизей».
Нужен агент по недвижимости?
Менеджеры учтут все ваши предпочтения и пожелания. После анализа рынка будут предложены варианты, наиболее подходящие для возведения зданий. Звоните, мы поможем разобраться во всех нюансах, связанных с приобретением и продажей недвижимости!
Дефицитный ресурс. Застройщики Петербурга стали активней покупать землю
Алёна Алёшина
Прочитано: 1468
13 октября 2020
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», за 9 месяцев 2020 года на земельном рынке Петербурга и пригородов реализовано 335 га земли под строительство 2,3 млн м2 жилья. Это в 4 раза больше, чем объем проданной земли за весь 2019 год. Средняя площадь реализованного лота составила 12 га. В чем причина всплеска активности строителей и какими будут ее последствия, разбирался «Новый проспект». В самом Петербурге, по данным Rusland SP, с начала года девелоперы приобрели под новые проекты землю общей площадью 70 га. Причем 62,5 га из них уже имеют разрешение под строительство. Для сравнения: за аналогичный период прошлого года строители города купили только 11,3 га земли. «С начала года городские строители заключили не менее 14 сделок с землей. За весь 2019 год их было в 2 раза меньше», — констатируют эксперты «Петербургской недвижимости». Правда, спрос на землю не был равномерным. Пик активности пришелся на второй квартал, но уже в третьем, по данным Becar Asset Management, активность покупателей снизилась почти в 10 раз. Партнер Rusland SP Андрей Бойков говорит, что скачком спроса на землю рынок отреагировал на прошлогодние изменения жилищного законодательства. «Ситуация с работой через эскроу-счета стабилизировалась. Многие строители уже начали реализовывать проекты по новым правилам, а банки сформировали под них продукты и выработали схему взаимодействия», — утверждает он. Первые шесть месяцев 2020 года были для строителей не кризисными (в отличие от прошлогодних), а трудовыми. Власти признали строительные фирмы системообразующими предприятиями и разрешили работать при соблюдении коронавирусных ограничений. «Этот факт, а также льготная ипотека, которую в апреле утвердило правительство РФ, придали строительному рынку уверенности», — добавляют эксперты Colliers International. «Кризис и пандемия стали катализаторами ситуации. Кому-то понадобились средства для срочного решения возникших задач, и люди решили продать «ненужное», а кто-то воспользовался ситуацией на рынке для расширения земельного портфеля», — объясняет Ольга Шарыгина из Becar Asset Management.
Всего, по данным «Петербургской недвижимости», на текущий момент в открытом предложении в Петербурге и ближайших пригородах в реализации находится 6,6 тыс. га (409 лотов) под строительство более 45 млн м2 жилья.
При этом 49% ( в гектарах) и 24% (от количества лотов) – это предложение на пригородных территориях. Несмотря на регулярный прирост предложения, лишь около 8% земель имеют полную градостроительную подготовку, 31% не имеют подготовки.
Основной объем предложения приходится на частично подготовленные лоты.
Примерно 65% земельного предложения от 1 га сосредоточено в трех районах: Всеволожский (1 900 га), Пушкинский (порядка 1 600 га) и Ломоносовский (810 га). 82% участков расположено за границами КАД. Из них 300 га приходится на территории редевелопмента.
Цена вопроса
Вместе со спросом на землю выросла и ее цена. По данным Becar Asset Management, по итогам II квартала удельная стоимость земли под жилье в Петербрге составляла 46–47 тыс. рублей за 1 м2, хотя в аналогичном периоде прошлого года она была 17–18 тыс. рублей за 1 м2.
«Причина роста цен на землю не только в увеличении спроса, но и в том, что на рынке появились более интересные для строителей и потому более дорогие лоты», — рассуждает Ольга Шарыгина. Средний размер сделки относительно прошлогодних показателей тоже увеличился: с $11 млн за актив до $17 млн.
При этом эксперты подчеркивают, что земля под застройку в Петербурге растет в цене последние 5 лет, ежегодно прибавляя примерно по 10–15%. По словам руководителя КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, качественные лоты не демонстрируют снижения цен.
«А поскольку последние два года наблюдался значительный прирост цен на первичную жилую недвижимость, пропорционально росла и стоимость земли. Ведь стоимость лота преимущественно рассчитывается как определенный процент от реализации жилья», — отметила Ольга Трошева.
По ее словам, дороже всего стоят ликвидные участки, на которые уже получены разрешения на строительство. «И спрос и цена на них на пике», — констатирует она. «Интерес такая земля вызывает не столько у девелоперов, сколько у банкиров», — добавляет Андрей Бойков.
При этом участники рынка сетуют, что земли рядом с метро и с разрешением на строительство просто нет. «Такие участки были раскуплены еще лет пять назад. Если пятно пригодно под застройку жильем и апартаментами, землевладелец цену сразу поднимает в 1,5–2 раза. А вообще земли недостаточно. Ее было недостаточно и 10 лет назад, а сейчас просто острый дефицит. На рынке нет участков без компромиссов», — говорит глава компании «Петрополь» Марк Лернер.
Самую дорогую (по стоимости) сделку года закрыла компания LEGENDA Intelligent Development Василия Селиванова. Она купила 4 га на Малоохтинском пр. По экспертной оценке, участок обошелся покупателю в 3 млрд рублей. «Нет в Петербурге адекватного рынка земли как такового. Есть единичные случаи сделок — они все тяжелые и длительные по времени. В основном это неподготовленная земля. Застройщикам проблемные участки не нужны, а непроблемных нет. Именно поэтому сделки с землей происходят крайне редко», — описывает ситуацию Василий Селиванов. Компания Setl Group Максима Шубарева купила с начала года три участка. Это почти 4 га на Лиговском пр. (по оценкам экспертов, актив мог обойтись покупателю почти в 1,3 млрд рублей), 4,2 га на Васильевском острове (оценка актива — 2,2–2,4 млрд рублей) и 41 га в Стрельне (цена, по оценке экспертов, больше 2 млрд рублей). Такая разница в цене на землю участков из разных районов города объясняется маржинальностью будущих объектов. «Проекты в городе значительно интересней, чем на периферии. Чем выше маржа, тем проще получить кредит под проект. Низкой считается маржа меньше 15%, а на периферии она сейчас 5–10%. Есть даже проекты, где строители работают в ноль, лишь бы вернуть вложения», — пояснил гендиректор СК «Мегалит» Александр Брега.
По данным КЦ, нагрузка на 1 м2 улучшений на удаленных локациях в среднем не превышает 5 тыс. рублей, за КАД в популярных кластерах – не выше 7-9 тыс.
рублей (не выше 10% улучшений), в черте города в спальных районах – 10-20 тыс. рублей (до 20%), статусных локациях – 25-35 тыс. рублей (20-25%), на центральных территориях – от 40 — 55 тыс.
рублей (20-25%), наиболее дорогие локации с активным спросом – Петроградская сторона, Петровский остров.
Крупной сделкой стала также покупка 6 га на намыве компанией «Аквилон Инвест». Но эксперты считают, что она была безденежная: новый собственник, скорее всего, просто взял на себя обязательства продавца (компании Seven Suns Development) перед контрагентами. Вошла в историю и сделка «Ленстройтреста» по покупке 2,2 га бывшего завода «Позитрон». Ее эксперты оценили в 0,5-1 млрд рублей. В принципе, почти все застройщики города, входящие в топ-10, пополнили в этом году свои земельные банки. «У кого есть деньги — того и земля», — резюмировал один из участников рынка. Уже сейчас 10 ведущих игроков отрасли обеспечивают треть всего предложения нового жилья и вполне могут получить до 80% рынка.
«Если в 2009 году топ-10 строителей выводили на рынок Петербурга 2,5 млн м2 жилья в год, то в 2019 году — 4,5 млн м2. И в текущем году тренд сохраняется и даже усиливается», — говорит гендиректор Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков.
Интересно, что за последние 10 лет состав топ-10 застройщиков города не менялся. А самым заметным изменением стало увеличение на 2% доли рынка архангельским девелопером «Аквилон Инвест». «Не думаю, что в перспективе расстановка сил на рынке глобально изменится.
Топ-10 будет диктовать условия для освоения крупных участков», — уверен Николай Пашков.
Инфографика: Константин Мшагский
Другие статьи автора по теме
В ближайшее время еще одним резидентом торгово-индустриального парка Kad Gate Park у выезда на трассу «Сортавала» станет одна из крупных фастфуд-сетей. Аналитики отмечают удачную локацию парка и считают, что остальную его территорию можно приспособить практически под любой проект.
Группа ЛСР Андрея Молчанова купила 4 га земли в районе Охты, на Партизанской ул., 3А. Эксперты полагают, что девелопер объединит новый актив с соседним пятном в 2,7 га, которым уже владеет, и построит на участке около 100 тыс. м2 жилья и апартаментов.
Наталья Ковтун Александра Конфисахор 17.12.2020
Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге, рассказал «Новому проспекту» о том, почему в городе резко увеличился спрос на пятна под жилое строительство и о причинах возросшего оптимизма застройщиков.
Петербургские девелоперы скупают землю под застройку
Строительные компании Северной столицы с начала года приобрели больше земли под застройку, чем за весь прошлый год.
За первое полугодие 2020 года в Петербурге было заключено 14 сделок с землей общей площадью около 170 га под строительство примерно 1,2 млн кв. м жилья. Такие данные предоставил Консалтинговый центр «Петербургская Недвижимость».
По оценке экспертов, площадь приобретенных с начала года земельных участков почти в 2 раза больше, чем объем проданной земли за весь 2019 год (показатель был зафиксирован на уровне порядка 90 га).
«Купленные в 2020 году участки расположены по-преимуществу в центральной части города (Петроградская сторона, станция метро «Площадь Восстания», Васильевский остров) и статусных локациях (Черная речка – Лесная, Свердловская и Малоохтинская набережные, Московский проспект).
Интерес вызывали также спальные районы города: Октябрьская набережная – Дальневосточный проспект, Каменка, проспект Маршала Блюхера. Два лота были приобретены на окраинах: в Ново-Сергиево и Колпино», – сообщила Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость».
По мнению экспертов, активизация девелоперов в сфере пополнения земельного портфеля связана с «откатом» после снижения числа сделок с участками в 2019 году.
С переходом на проектное финансирование и использование эскроу-счетов, большая часть девелоперов была сосредоточена на достижении тактических целей (достижении необходимого уровня строительной готовности уже запущенных проектов для продолжения их реализации по старым правилам, оформлении требуемой документации), а не на пополнении земельного банка. К тому же часть игроков успела накопить заметный объем земли под перспективное строительство в 2017—2018 годах.
Средняя площадь реализованного в первой половине этого года лота составила 12,2 га (в 4 раза выше показателя 2019 года), но максимальное число сделок заключено на участки до 5 га. Популярностью пользовались наделы, расположенные в кварталах редевелопмента. При этом качественные лоты не демонстрировали снижения цен.
Между тем, цены на жилье в новостройках Петербурга, по данным экспертов, продолжают увеличиваться. Средний ценник в июне продолжил свой рост: в сегменте масс-маркет в Петербурге он составил 1,4% за месяц (и уже +7,6% с начала года) до 123,3 тыс. рублей, в пригородах — 1,5% за месяц до 80,3 тыс. С начала года показатель поднялся на 7,6%.
Одной из причин роста цен, возможно, следует считать продолжающийся рост монополизации строительного рынка Петербурга.
По результатам рейтинга Единого реестра застройщиков, на 1 июня 2020 года 10 крупнейших девелоперов Петербурга возводят 64,78% нового жилья в городе.
По подсчетам Knight Frank St Petersburg, в первом полугодии 2019 года доля десятки крупнейших компаний в объеме предложения увеличилась на 10 п. п. и превысила 60%, тогда как в начале нулевых на топ-10 застройщиков приходилось порядка 40% рынка.
При этом специалисты рынка недвижимости считают, что сейчас сложились уникальные условия для приобретения жилья в новостройках. Сочетание ряда факторов привело к тому, что квартиры стали интересным объектом для инвестирования.
Обсудить эту и другие городские новости вы можете в группах интернет-газеты «Карповка» в сети «ВКонтакте», в «Телеграме» и Твиттере.
В россии вырос спрос на земельные участки из-за пандемии и подорожания квартир
На фоне пандемии и подорожания городской недвижимости спрос на покупку земельных участков в России вырос на 43%.
Такие данные следуют из исследования «Авито-Недвижимость».
Интерес к покупке участков под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) продолжает оставаться стабильно высоким — к такому выводу пришли эксперты Авито Недвижимости. Несмотря на незначительное сезонное снижение по сравнению со II кварталом, годовой рост спроса на земельные участки по итогам III квартала составил 43%.
При этом цены пока не спешат демонстрировать схожую динамику, оставаясь на уровне II квартала и даже незначительно уступая аналогичным показателям прошлого года. В условиях продолжающегося увеличения стоимости квартир, все больше россиян рассматривают покупку земли как выгодную альтернативу приобретению городской недвижимости.
Именно дом, а не городская квартира стал актуальным форматом недвижимости во время карантина. Тогда жители городов оценили преимущество изоляции с возможностью выхода из дома и неограниченного время пребывания на природе в рамках собственного участка или дачного поселка, вдали от центров распространения коронавируса.
Весной многие россияне стали арендовать участки с домами, чтобы не оставаться в городских квартирах, другие задумались о покупке и строительстве домов на собственной земле.
Укреплению этого потребительского тренда способствует и текущее положение дел: второй виток развития получила коронавирусная инфекция, меры по борьбе с ее распространением ужесточаются, а многие компании продолжают придерживаться удаленного формата работы.
Популярности покупки земельных участков способствует и экономическая ситуация: курс рубля последние несколько месяцев показывал отрицательную динамику, реальные доходы граждан сокращались, и потребность в сохранении уже накопленного капитала в виде инвестиций в недвижимость стала как никогда актуальной. При этом на рынке городских квартир уже не первый месяц фиксируется значительный рост цен: в категориях как первичного, так и вторичного жилья. На этом фоне приобретение земли под последующее самостоятельное строительство многим видится более доступным вариантом.
В итоге, по результатам III квартала 2020 интерес к приобретению в собственность земельных участков увеличился на 43% в годовом выражении*.
Немаловажно и то, что, в условиях увеличивающегося спроса, роста цен на землю пока удается избежать: за последний квартал средняя стоимость земельных участков под ИЖС осталась неизменной, а в годовом сравнении и вовсе снизилась на 3%.
Таким образом, к началу октября цена земли за сотку по России составила 39 тыс. рублей.
«Покупка земельных участков всегда рассматривалась россиянами как один из наиболее надежных способов сохранить сбережения в кризисный период. При этом, с ростом цен на квартиры, самостоятельное строительство частных домов становится хорошей альтернативой покупке готового городского жилья. Повышенной востребованности участков под ИЖС способствуют и другие факторы. Например, программа „Сельская ипотека“: она была запущена в России в начале этого года, и правительство уже анонсировало увеличение ее финансирования практически в 3 раза в следующем году. А также целый ряд изменений, связанных с условиями получения материнского капитала: с этого года выплату можно получить уже после появления первого ребенка, общая сумма за двоих детей увеличена, действие программы продлили до 31 декабря 2026 года, а среди направлений, по которым его можно использовать появилось строительство домов на участках в СНТ. Стоит отметить, что спрос на приобретение земли растет не только в традиционных сельскохозяйственных регионах. Благодаря программе „Дальневосточный гектар“ интерес к покупке участков под частные дома повышается и на севере России — так, за год спрос в данном сегменте рынка в Ямало-Ненецком АО увеличился на 21%, в Ненецком АО — на 33%, а в Мурманской области — на 62%», — говорит Дмитрий Алексеев, руководитель направления новостроек и загородной недвижимости в Авито Недвижимости.
Среди крупнейших регионов России самый значительный рост спроса на покупку участков под ИЖС был зафиксирован в Московской и Ленинградской областях — 119% и 118% за год соответственно. Далее следуют Томская область с увеличением на 75%, Новосибирская область — на 61%, а также, с небольшим отставанием, Калининградская область и Республика Крым — 58% и 57% соответственно.
Что касается стоимости участков, то здесь лидируют южные регионы. На первом месте расположилась Республика Крым, где цена земли за сотку равна 150 тыс. рублей. На втором месте находится Ростовская область (120 тыс. рублей), а на третьем — Краснодарский край (102 тыс. рублей).
В первой пятерке также присутствуют Московская (73 тыс. рублей) и Ленинградская области (67 тыс. рублей). Самые доступные участки под индивидуальное жилищное строительство можно приобрести в Пермском крае (23 тыс. рублей), в Омской и Челябинской областях, Республике Удмуртия и Красноярском крае (25 тыс.
рублей в каждом из регионов).
Как отмечают эксперты Авито Недвижимости, на ценообразование в данном сегменте рынка влияют сразу несколько факторов: удаленность от города, престижность района или населенного пункта, в котором приобретается земля, а также наличие необходимой инфраструктуры и коммуникаций — участки с уже проведенным электричеством, газом и водоснабжением оцениваются дороже.
При этом за год существеннее всего земельные участки подешевели в Ростовской и Нижегородской областях (-8% в каждом из регионов), а также в Свердловской и Саратовской областях, Красноярском крае и Республике Татарстан (-6% в каждом из регионов). Подробнее — в Таблице.
Таблица. Динамика рынка земельных участков в крупнейших городах России (III квартал 2020 к III кварталу 2019):
| Регион | Изменение спроса за год | Средняя цена за сотку, руб. (III кв. 2020) | Изменение цены за год |
| Вся Россия | 43% | 39 000 | -3% |
| Республика Башкортостан | 32% | 39 000 | -5% |
| Волгоградская область | 35% | 44 000 | -5% |
| Воронежская область | 49% | 32 000 | -4% |
| Иркутская область | 35% | 38 000 | 2% |
| Калининградская область | 58% | 44 000 | -2% |
| Краснодарский край | 40% | 102 000 | -2% |
| Красноярский край | 33% | 25 000 | -6% |
| Республика Крым | 57% | 150 000 | 0% |
| Ленинградская область | 118% | 67 000 | 0% |
| Московская область | 119% | 73 000 | -3% |
| Нижегородская область | 34% | 31 000 | -8% |
| Новосибирская область | 61% | 44 000 | -3% |
| Омская область | 31% | 25 000 | -2% |
| Пермский край | 26% | 23 000 | -4% |
| Ростовская область | 35% | 120 000 | -8% |
| Самарская область | 34% | 35 000 | -3% |
| Саратовская область | 38% | 47 000 | -6% |
| Свердловская область | 27% | 26 000 | -6% |
| Республика Татарстан | 36% | 50 000 | -6% |
| Томская область | 75% | 43 000 | -2% |
| Тюменская область | 37% | 49 000 | 5% |
| Республика Удмуртия | 29% | 25 000 | -3% |
| Ульяновская область | 26% | 32 000 | -4% |
| Челябинская область | 23% | 25 000 | 0% |