«Россети Ленэнерго»: В дома на юге Петербурга вернули светВ Петербурге пройдёт фестиваль, посвящённый «играм в искусство»Спецслужбы США и Великобритании обвиняют ГРУ в сотнях кибератакНа юге Петербурга полтора десятка домов остались без электричестваВ Приморском районе вырос третий Лахта Центр.
Его заселили насекомыеПожар в жилом доме на Васильевском острове локализован«Джетлаг» Михаила и Лили Идовых: нормальные люди в нормальном киноЛукашенко делает Белоруссию страной «вакцинного туризма»900 тысяч жителей Петербурга теперь живут с прививкой от коронавирусаСовфед предложил давать инвалидность переболевшим ковидомНа доме Алексея Балабанова появилась неофициальная мемориальная доскаTikTok увеличит продолжительность видео в три разаКомздрав: Петербург достигнет коллективного иммунитета через 120 днейСкончалась драматург Ксения ДрагунскаяВ испанской Гранаде второй день горят склады с хамономВышел трейлер фильма «Золушка» с «гендерно-нейтральной» феей-крестнойПредыдущие новостиАрхив материалов
Смольный решил избавить бизнес от роста налога на имущество и землю, отменив запланированную на этот год переоценку кадастровой стоимости. Вместе с компаниями выдохнули и собственники недвижимости. «Фонтанка» подсчитала, что власти дадут сэкономить петербуржцам до 10 млрд рублей за год.
Евгений Павленко/КоммерсантъПоделиться
В этом году правительство Петербурга должно было утвердить новую кадастровую стоимость недвижимости, но в рамках «коронавирусных» мер поддержки бизнеса переоценку отменили.
Рост стоимости городской недвижимости достиг бы 20%, а налоги физлиц на имущество выросли бы на несколько сотен рублей в год. Более драматичный рост в этом году ожидает садоводов Ленобласти, среди которых тоже немало живущих и работающих в Петербурге.
Регион давно нуждается в переоценке, ведь студии в Мурино до сих пор в Росреестре «стоят» по 45 тыс. рублей.
Переоценку кадастровой стоимости недвижимости провели в Петербурге в 2020 году. Предыдущая состоялась двумя годами ранее.
Комитет имущественных отношений обосновал необходимость корректировки изменением методики подсчета и изменением структуры рынка — освоением новых территорий, реновацией, появлением новых магистралей и станций метро и т. д.
Всего в перечень попали 3,2 млн объектов, 2,3 из которых — жилые помещения. В результате их общая кадастровая стоимость составила 34 трлн рублей, из которых 15 трлн пришлись на жилые помещения.
Для сравнения, в 2018 году оценке подверглись 3 млн объектов, суммарная кадастровая стоимость которых составила 27 трлн рублей. Жилые помещения были оценены на 12 трлн рублей, то есть рост к 2020 году составил 25%. В среднем настолько подорожали и другие объекты после корректировки, но есть исключения, которые на общем фоне кажутся удивительными.
По данным Федеральной налоговой службы, в 2019 году петербуржцы заплатили в консолидированный бюджет города 52 млрд рублей имущественных налогов. К ним в том числе относятся земельный и налог на имущество, которые рассчитываются из кадастровой стоимости. После переоценки она, при самых грубых подсчетах, выросла на 20% и более. Значит, город сохранит владельцам недвижимости 10 млрд рублей.
Так, например, студия на намыве Васильевского острова подорожала бы с 2,9 до 3,4 млн рублей (+17%), а квартира на острове Декабристов в два раза больше по площади — с 7,7 до 8,8 млн рублей (+14%). Квартира в самом сердце Петроградского района, на Большой Пушкарской, по оценке государства, подорожала с 6,2 до 7,8 млн рублей (+26%).
Кадастровую стоимость квартиры на соседствующей с Кудрово станции метро «Улица Дыбенко» специалисты повысили с 4,5 до 5,3 млн рублей (+17%). Квартиру в жилом комплексе на Муринской дороге в Красногвардейском районе государство оценило в 5 млн рублей (+16%) вместо устаревших 4,3 млн рублей.
Зато жилплощадь в активно застраивающейся Каменке подорожала сразу с 5 до 6,2 млн рублей (+24%).
Сейчас петербуржцы, владеющие недвижимостью не дороже 7 млн рублей, платят 0,1% от её кадастровой стоимости. Для квартир с кадастровой стоимостью от 7 до 20 млн рублей ставка составляет 0,15%, а для объектов стоимостью от 20 до 300 млн рублей — 0,2%.
Если корректировку утвердят, владельцы квартир в вышеперечисленных случаях должны будут платить дополнительно от 99 до 1094 рублей в год.
Однако, одномоментно этого не произойдет — для большинства владельцев недвижимости действует правило, по которому больше, чем на 10% в год размер налога расти не может.
Однако, как сообщал «Фонтанке» вице-губернатор Петербурга Евгений Елин, утверждать переоценку в этом году городское правительство не будет.
Оно планирует поддержать пострадавший из-за пандемии коронавируса бизнес, не допустив роста налога на имущество и земельного налога, «заморозив» кадастровую стоимость.
По новым данным, отдельно стоящий бизнес-центр класса С, реконструированный из старых цехов, подорожал бы с 89,5 до 276 млн рублей, отдельно стоящий дом быта — с 25 до 29 млн, а встроенное торговое помещение на первом этаже дома в центре города — с 24 до 27 млн рублей.
Кадастровая стоимость нежилых помещений города колеблется от оценки к оценке. В 2018 году суммарная стоимость таких объектов составила 3,6 трлн рублей, что оказалось на 30% ниже того, что было до этого (почти 5,2 трлн рублей).
Действовавшую ранее стоимость помещений тогда признали завышенной, потому что она устанавливалась по средней стоимости 1 м2 расположенных в доме квартир, без оглядки на функционал помещения.
Нынешняя оценка вернула совокупную стоимость таких объектов на уровень 5 трлн.
Собственникам всегда дается время, чтобы оспорить не устроивший их показатель, но оно ограничено. В этом году замечания принимались до 27 августа. Возможно, некоторые парадоксальные случаи — например, снижение стоимости помещений в центре города в два раза — результат пересмотра предыдущей оценки.
Согласно предварительным результатам 2020 года, здание ТЦ «Галерея» подорожало с 11,6 млрд до 13,8 млрд рублей, ТЦ «Сити молл» — с 1,4 млрд до 2,6 млрд рублей, здание гостиницы «Коринтия» на Невском проспекте — с 1,9 до 2,4 млрд рублей, а стадион «Газпром Арена» — с 6,9 млрд до 7,6 млрд рублей. Центральный и Северный участки Западного скоростного диаметра подорожали с 2,5 до 3 млрд рублей, а терминал аэропорта Пулково — с 1,3 до 1,6 млрд рублей.
Интересно, что Лахта Центр, наоборот, подешевел — со 125 млрд рублей до 106 млрд рублей (-15%). Такая же необычная ситуация с земельным участком под «Мегой Парнас» — он, согласно данным ГБУ «ЛенКадОценка», подешевел более чем на 50% — с 1,9 до 0,9 млрд рублей. При этом земля под «Мегой Дыбенко» относительно петербургских объектов подорожает незначительно — с 1,79 до 1,86 млрд рублей (+3%).
Ленинградская область тоже проводит переоценку кадастровой стоимости в этом году, но пока она касается только земель.
Корректировку стоимости квартир, ориентировочно, проведут в следующем году, сообщили корреспонденту «Фонтанки» в «ЛенКадОценке», а она региону очень нужна, особенно населенным пунктам на стыке с Петербургом.
Вероятно, там, когда придет время, показатель возрастет в разы и на порядки, потому как сейчас кадастровая стоимость студий в условном Мурино составляет анахронические 45–48 тыс. рублей. Еще более странно то, что эти цифры были внесены в Росреестр около года назад.
Нынешнюю переоценку губернатор Ленобласти Александр Дрозденко должен будет утвердить до 1 декабря 2020 года. Вряд ли она обрадует владельцев участков в садоводствах близ Петербурга. Кадастровая стоимость таких наделов выросла в 2–4 раза. К примеру, 8,5 соток в деревне Кирполье Всеволожского района подорожают с 428 тыс. до 1 млн рублей, в СНТ «Воейково» — с 515 тыс.
до 1 млн рублей, а 6 соток под индивидуальное строительство в Новосаратовке подорожали с 353 тыс. до 991 тыс. рублей. Учитывая, что ставка земельного налога в этих муниципальных образованиях составляет 0,3%, владельцам таких участков в будущем придется дополнительно заплатить от 1508 до 2008 рублей.
Иногда это на 100% больше суммы, которую дачникам приходилось выплачивать до сих пор.
Примерно такая же динамика наблюдается при переоценке участков жилого строительства в городах-спутниках — расположенный в двух километрах от КАД участок в Мурино подорожал в 2 раза, с 90,6 млн до 186 млн рублей. 35 га земли в Новосергиевке для размещения промышленных объектов подорожали в 4,3 раза — с 148 до 641 млн рублей. У владельцев наделов есть время подать замечания до 22 октября.
Что касается садоводств на территории Петербурга, шесть соток в СНТ «Ленинградский аэропорт» подорожают с 0,8 до 1,7 млн рублей, в СНТ «Звездочка» — с 2,2 до 2,9 млн рублей, а в огородничестве «Макаровец», наоборот, подешевеют с 1,47 до 0,25 млн рублей.
В Петербурге налог на земельный участок, используемый для индивидуального жилищного строительства, рассчитывается по ставке 0,1%.
В случае с «Ленинградским аэропортом», земля которого подорожала примерно в 2 раза, собственнику придется в будущем платить вместо 861 рубля 1685 рублей в год, что уже довольно ощутимо.
Евгения Горбунова, «Фонтанка.ру»
Евгений Павленко/Коммерсантъ
Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter
shushu23 Сен 2020 в 02:32Кадастровая оценка делается по каким-то неведомым правилам, к примеру получается нередко существенно выше рыночной для конкретных квартир, а перспективы судебного оспаривания ее невелики
PapaKarlo22 Сен 2020 в 19:53Читал и усмехался… Земля в огородничестве 1,5 млн !!?? Охиреть можно… Кадастр стоим-ть жилья чиновники задрали так, что скоро она будет стоит как на Манхаттене.читать все комментариидобавить комментарий
В пределах инфляции. смольный завершил кадастровую переоценку недвижимости в петербурге
Законодательное Собрание Санкт-Петербурга приняло в первом чтении законопроект о порядке предоставления земельных участков для реализации проектов государственно-частного партнерства (ГЧП).
ЗакС
Земля под концессию. Заксобрание Петербурга приняло законопроект о порядке предоставления земельных участков для реализации проектов ГЧП
Документ был подготовлен городским Комитетом по инвестициям.
Предполагается, что правовой акт должен стать первым этапом оптимизации административных процедур, связанных с процессом подготовки и реализации проектов ГЧП.
В частности, он будет регулировать вопросы управления имуществом Петербурга, задействованного в сфере ГЧП. Законопроект уже предварительно одобрил вр. и. о. губернатора Петербурга Александр Беглов.
Отметим, что настоящее время процедура взаимодействия города с концессионерами прописана сразу в нескольких постановлениях Смольного, что создает правовые коллизии. Условия использования земли по ряду уже заключенных договоров в формате ГЧП определялись в значительной степени в индивидуальном порядке.
Согласно представленному в ЗакС законопроекту, инвестор будет получать участки по договору аренды на весь срок действия концессионного соглашения. Размер ставки будет фиксированным и составит 1,5% от кадастровой стоимости арендуемого участка.
Также в документе прописано, что Правительство Петербурга получает право на снос здания или другого строения, если это необходимо для реализации соглашения.
При этом все ограничения, связанные с объектами, имеющими культурно-историческое значение, сохраняются.
Между тем, депутаты оппозиционных партий считают данный пункт законопроекта совершенно неприемлемым. Они полагают, что в интересах ГЧП будет сноситься множество зданий. И повлиять на этот вопрос на уровне городского парламента будет невозможно.
Отметим, что ранее уже сообщалось, что при реализации проекта Восточного скоростного диаметра предполагается снести один жилой дом. Он расположен по адресу ул. Салова, 30, и попадает в зону строительства трассы.
Председатель Комитета по инвестициям Петербурга Ирина Бабюк уже сообщила, что ко второму чтению в законопроект могут быть внесены правки, в том числе и от депутатов ЗакС.
«Основная идея закона – необходимость создания единого механизма прозрачного взаимодействия исполнительной власти и бизнеса.
Текущие разногласия могут быть обусловлены спецификой предмета регулирования, требующей глубоких познаний в различных отраслях права, и они решаемы», – полагает глава ведомства.
Председатель Петербургского отделения «Деловой России» Дмитрий Панов отмечает, что законопроект Смольного о порядке предоставления земельных участков для ГЧП может действительно помочь урегулировать взаимоотношения городских властей и бизнеса.
«К сожалению, на сегодняшний день позиция сторон относительно реализации того или иного проекта часто не совпадает. Дополнительное законодательное регулирование может помочь сделать партнерство прозрачным, а реализацию проекта ГЧП более защищенной.
В частности, важно, чтобы органы власти предоставляли гарантии выполнения своих обязательств, а также чтобы была определена компенсация при срыве сроков реализации проекта не по вине бизнеса. Добавлю, что хотелось бы, чтобы город сформировал кластеризованные предложения по проектам, которые могут быть реализованы в формате ГЧП.
Считаю, что бизнес должен выбирать, а не придумывать проекты, куда можно вложить деньги», – подчеркнул он.
Кстати
Совет Федерации рекомендовал Правительству РФ увеличить ассигнования на стимулирование строительства жилья и разработать меры, направленные на развитие ГЧП в этой сфере.
Власти Петербурга прокомментировали больной для бизнеса вопрос :: С.-Петербург :: РБК
Председатель комитета финансов Петербурга Алексей Корабельников и вице-губернатор города Эдуард Батанов ( Интерпресс / PhotoXPress.ru)
Правительство Петербурга не заложило в доходную часть проекта городского бюджета на 2021 год повышение кадастровой стоимости коммерческой недвижимости.
Об этом сообщил председатель комитета финансов Смольного Алексей Корабельников, отвечая на вопрос корреспондента РБК Петербург.
Присутствующий на встрече с журналистами вице-губернатор Эдуард Батанов, в свою очередь, заметил, что окончательное решение по этому вопросу ещё не принято.
Критичный рост
Ранее, напомним, Смольный планировал утвердить новую кадастровую стоимость недвижимости с 2021 года.
Комитет имущественных отношений Петербурга обосновал необходимость корректировки изменением методики подсчета и изменением структуры рынка (освоением новых территорий, реновацией, появлением новых магистралей и станций метро и т.д.). Всего в перечень на переоценку попали 3,2 млн объектов, 2,3 из которых — жилые помещения.
Как сообщал РБК Петербург, из-за повышения кадастровой стоимости коммерческих объектов налоговые платежи для их владельцев (торговых, офисных, сервисных зданий) должны были вырасти в среднем на 25% в 2021 году.
Например, новая оценка недвижимости ТРЦ «Галерея» может привести к повышению налога на имущество более чем на 8 млн руб., подсчитали эксперты. Столь существенный рост критичен для бизнеса в период эпидемии и приведет к удорожанию товаров, предупреждали предприниматели.
Бизнес просил Смольный отложить переоценку стоимости, как это сделали Москва и Ленинградская область.
После этого в Смольном заговорили о том, что переоценку могут отложить.
Вице-губернатор города Евгений Елин, например, заявил, что город намерен отказаться от переоценки кадастровой стоимости объектов недвижимости, на основании которой рассчитывается налог на имущество и земельный налог.
По его словам, в «третьем пакете» мер поддержки бизнеса, который сейчас готовит петербургское правительство, введение моратория на повышение налога на имущество стало ключевым пунктом.
Решение не принято
Вице-губернатор Эдуард Батанов, курирующий в правительстве финансовый блок, в свою очередь, сообщил журналистам, что окончательное решение о введении моратория ещё не принято.
«Я не комментирую процесс [принятия решения], потому что он идёт. Я могу сказать другое: у нас есть письменные обращения предприятий, которые просят повысить оценку [кадастровой стоимости].
Всегда есть разные точки зрения, наша задача найти компромисс», — сказал Батанов.
Комитет имущественных отношений Санкт‑Петербурга
Комитет имущественных отношений Санкт‑Петербурга (КИО) совместно с СПб ГБУ «Кадастровая оценка» (Учреждение) повели итоги проведенной в этом году оценки кадастровой стоимости всей недвижимости, расположенной на территории Санкт‑Петербурга.
Переоценка проводилась в целях актуализации сведений кадастровой стоимости недвижимости Санкт‑Петербурга и приведения ее в соответствие с рыночными показателями.
Оценке подлежали объекты недвижимости физических и юридических лиц (жилые и нежилые помещения; земельные участки; машино-места и т.д.), а также объекты государственной собственности. Всего было оценено более 3 млн. объектов.
По результатам проведенных работ существенного изменения кадастровой стоимости недвижимости Санкт‑Петербурга не произошло, т.к. суммарное увеличение кадастровой стоимости по всем видам объектов недвижимости составило только 1%.
Так, средняя кадастровая стоимость 1 кв.м земельного участка составила 3 887 рублей. Самый существенный рост стоимости произошел для земельных участков под размещение гостиниц в Курортном районе Санкт‑Петербурга, и наоборот наибольшее снижение — в отношении земельных участков рекреационного и социального назначения; участков под гаражи; станции технического обслуживания.
Суммарная кадастровая стоимость зданий, в свою очередь, в сравнении с действующими показателями упала на 5,5 % и составила 6 386,02 млрд. рублей.
Кадастровая стоимость квартир в Санкт‑Петербурге наоборот выросла на 5,9%, что сравнимо с уровнем инфляции. Средняя кадастровая стоимость 1 кв.м квартир, расположенных в многоквартирных домах составила 95 662 рубля в то время, как рыночная стоимость таких метров по городу составляет 103 646 рублей.
А вот суммарная кадастровая стоимость нежилых помещений уменьшилась на 30%. При этом снижение средней кадастровой стоимости за 1 кв.м составило целых 54%.
- Подробнее о показателях новой кадастровой оценки ЗДЕСЬ.
- Итоги проведенной государственной кадастровой стоимости объектов недвижимости будут утверждены приказом КИО до 1 декабря 2018 года.
- Новая кадастровая стоимость недвижимости на территории Санкт‑Петербурга вступит в силу с 1 января 2019 года.
- Налог, исходя из новой кадастровой стоимости, будет подлежать уплате с 2020 года (налог — за 2019 год).
- Напомним,
- Кадастровая стоимость используется в целях налогообложения недвижимого имущества — при расчете имущественных налогов граждан и юридических лиц и земельного налога, а также при определении выкупной стоимости государственных земельных участков в соответствии с положениями Земельного кодекса РФ.
Новости экономики и финансов СПб, России и мира
Кадастровая оценка недвижимости 2020 года применяться не будет, сообщила в субботу, 24 октября, пресс-служба Смольного. «Мы приняли решение не вводить новую кадастровую оценку, перенесли её на несколько лет.
Пандемия сильно ударила по всем отраслям экономики. Сейчас мы должны поддержать бизнес.
Отложив введение кадастровой оценки 2020 года, мы поможем стабилизировать экономическую ситуацию», — приводится комментарий губернатора Петербурга Александра Беглова.
Такое решение стоило городу порядка 14 млрд рублей. Именно столько недополучит бюджет Петербурга, отметили в Смольном. Общие доходы бюджета от налогов на имущество (сюда входят не только налоги на недвижимость) должны составить в 2020 году 48,8 млрд рублей.
Новую кадастровую оценку земельных участков городские власти пообещали провести в 2022 году, а зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства и машино-мест — в 2023 году.
До этого времени будет действовать оценка 2018 года, которая применяется и сейчас. Новые сроки проведения оценки прописаны в федеральном законе № 269-ФЗ, вступившем в силу летом этого года.
Интересно, что его разработало и внесло в Госдуму Правительство РФ в конце 2019 года, то есть ещё до пандемии коронавируса.
Приказ Комитета имущественных отношений Петербурга об отсрочке кадастровой оценки опубликован для антикоррупционной экспертизы. Он должен вступить в силу после 5 ноября.
Дорогой Эрмитаж
О том, что СПб ГБУ «Кадастровая оценка» провело новую кадастровую оценку недвижимости Петербурга, в августе 2020 года рассказал dp.ru. В отчёте об оценке говорилось, что кадастровая стоимость вырастет в среднем на 25%. Но, как выяснил dp.ru, по отдельным объектам были предложены гораздо более значительные изменения.
Так, Зимний дворец, который занимает федеральный музей «Государственный Эрмитаж», мог «подорожать» почти в 15 раз — с 1 млрд рублей до 14,8 млрд. Кадастровая стоимость некоторых бизнес-центров увеличивалась вдвое. При этом «Лахта центр» должен был «подешеветь» со 125 млрд рублей до 106 млрд.
До вступления в силу новой оценки собственникам недвижимости предложили направить в СПб ГБУ «Кадастровая оценка» свои замечания. Всего поступило 910 замечаний, сообщили dp.ru в госучреждении. Это сопоставимо с ежегодным потоком жалоб на действующую оценку — в 2018 году их поступило 1407. Из числа замечаний на проект 2020 года было учтено около 25%, отметили в ГБУ.
Однако участники рынка и юристы полагают, что в случае вступления в силу новой оценки, СПб ГБУ «Кадастровая оценка» и суды оказались бы завалены жалобами.
Во-первых, многие владельцы недвижимости, включая обычных петербуржцев, осознали бы произошедшие перемены только получив резко выросшие счета по налогу на недвижимость. А во-вторых, впервые кадастровую оценку выполнили по новой методике, включив в неё НДС.
Такое решение было принято исходя из методических рекомендаций Минэкономразвития. Но, с точки зрения многих юристов, оно спорно.
«Мы только осознаем последствия»
«Угроза существовала и чиновники тоже это понимали, — считает глава компании «Интекон»Игорь Лучков. — Другое дело, что на тот момент не было основы для реагирования. Она появилась в виде реакции прессы. Это то, на что обращают внимание. И второе — появились письма с обоснованиями не увеличивать оценку».
Писать во все инстанции, включая Администрацию президента, стали отраслевые объединения. «Главный посыл — что это всё не вовремя», — говорит Игорь Лучков, имея в виду значительные потери бизнеса от пандемии.
Отправку соответствующих писем подтвердили, например, в Российской гильдии управляющих и девелоперов. «Доходность объектов недвижимости находится ниже плинтуса, — описал ситуацию вице-президент гильдии Вячеслав Семененко. — Владельцы объектов несут убытки. И в этой ситуации увеличивать нагрузку на них абсолютно бессмысленно.
Это было бы очень глупо, если бы так поступили в ситуации, когда мы и так имеем полгода приостановки деятельности. Идёт банкротство компаний малого бизнеса. Все бизнесы, которые эксплуатируют объекты недвижимости, сокращают количество площадей. Торговля уходит в интернет, все сокращают персонал. И это не локальная история.
Мы ещё только в начале этого пути, мы только осознаем последствия».
Правильным и своевременным называет решение Смольного президент Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской областиИгорь Горский. «Это определённый сигнал бизнесу: выкупайтесь, — считает он. — Все понимают, что кадастровая стоимость всё равно будет расти.
Поэтому сейчас достаточно хорошее время выкупать землю, учитывая, что под это можно брать кредиты по достаточно приемлемым ставкам.
И второй сигнал — решайте свои вопросы, получайте согласования, получайте возможность вовремя заплатить налоги, не задерживаясь, потому что в будущем однозначно цена будет расти».
Что дальше?
Вопрос, который интересует бизнес сейчас — сохранится ли нынешняя методология оценки в 2022 — 2023 годах. «Если заинтересованные операторы рынка будут как-то свою позицию продвигать, я думаю, что шанс на её изменение есть», — говорит Игорь Лучков.
«В настоящее время Росреестр готовит новую версию Методических указаний с учетом замечаний и дополнений, поступивших, в том числе, и от ГБУ субъектов РФ», — заявили в СПб ГБУ «Кадастровая оценка».
Но позицию самого петербургского учреждения при этом уточнять не стали.
Как оспорить завышенную кадастровую стоимость?
Я знаю, что налог на имущество считается по кадастровой стоимости. В 2015 году мы купили квартиру в Москве за 8 млн рублей, сделали ремонт, вложив еще 2 млн. Но когда зашли на сайт налоговой и увидели, из какой стоимости идет расчет налога на имущество, нам поплохело: сумма кадастровой оценки была в районе 15 млн рублей.
Можно ли оспорить кадастровую оценку? Ведь даже после ремонта мы не сможем продать нашу квартиру по кадастровой стоимости. Откуда берется такая сумма?
Елена
Свежую выписку тоже можно заказать на сайте Росреестра. Ее выдают в электронном виде или в бумажном в территориальном отделе Росреестра, а также высылают по почте в течение трех дней. Простым гражданам электронная выписка обойдется в 290 Р, бумажная — в 460 Р. Также заказать выписку можно через МФЦ.
Кадастровая стоимость должна быть приближена к рыночной. То есть в идеале государственная оценка должна примерно совпадать с ценой, которую собственник квартиры указал бы при продаже квартиры на «Авито». Однако так бывает не всегда.
Оценить тысячи квартир и домов даже в маленьком городе невозможно, поэтому кадастровая оценка проводится массовым методом. Оценщики не ходят по квартирам, чтобы проверить реальное положение дел, а оперируют шаблонами. Например, учитывают год постройки дома, его удаленность от центра, материал стен и другие формальные параметры.
Кадастровой оценкой занимаются специально созданные для этого организации. В большинстве регионов они так и называются — ГБУ «Центр кадастровой оценки». В столице этим занимается ГБУ Москвы «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования».
Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости
Бюджетные центры кадастровой оценки используют базу объектов недвижимости Росреестра. Только Росреестр обладает полной информацией о недвижимости, так как именно он занимается регистрацией сделок купли-продажи, оформлением квартир в новостройках и т. п.
Центры берут данные Росреестра без проверки и на их основании массовым методом делают кадастровую оценку.
Заявление в ГБУ. Если вы заподозрили ошибку, надо не бороться с самой оценкой, а исправлять исходные данные.
В заявлении пишут: «Прошу проверить достоверность сведений для расчета кадастровой стоимости по объекту: квартира на ул. Ленина, 111-10, кадастровый номер 77:21:0151005:1061. При необходимости внести изменения и выполнить перерасчет кадастровой стоимости». Также нужно указать ФИО и контактные данные заявителя.
В Москве раньше комиссия работала при территориальном отделе Росреестра, но с 1 января 2020 года Росреестр исключили из процедуры оспаривания кадастровой стоимости, а новая комиссия в столице пока не создана. То есть москвичам этот путь оспаривания кадастровой оценки сейчас недоступен.
В комиссию подают заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. К нему нужно приложить:
- Выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости квартиры.
- Копию правоустанавливающего документа, например договор купли-продажи.
- Отчет об оценке рыночной стоимости квартиры.
Оценочная фирма в Москве предлагает разную стоимость отчета в зависимости от объекта и его площади
В Санкт-Петербурге и Ленобласти оценка объекта для оспаривания кадастровой стоимости стоит от 30 000 Р
Важно понять, что выгоднее: переплатить налог или заказать дорогостоящую оценку у независимого оценщика. Не исключено, что при следующей переоценке проблема будет исправлена автоматически.
Суд. Оспорить кадастровую оценку можно сразу в суде, минуя комиссию.
Также, скорее всего, придется потратиться на юриста — расходы на оспаривание вырастут еще больше.
Поэтому я советую сначала посчитать, выгодно ли в вашем случае оспаривать оценку. А вот обратиться с заявлением об ошибке в ГБУ Москвы «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования», на мой взгляд, лишним не будет.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.
Кадастровая стоимость жилья в Санкт-Петербурге вырастет за 3 года в 1,66 раза — Рынок жилья
10.09.2015 | 10:00 111261
Власти Петербурга утвердили новую кадастровую стоимость жилых помещений: на ее основе уже со следующего года будет рассчитываться размер единого налога на недвижимость. БН разбирался, кому из горожан придется раскошелиться.
Комитет имущественных отношений Смольного опубликовал на своем портале результаты новой кадастровой оценки жилых и нежилых помещений, которую по заказу чиновников с начала весны до конца лета 2015 года проводило ГУП «ГУИОН». В отношении жилых объектов специалистами была проведена кадастровая переоценка 2,18 млн квартир, комнат и даже долей собственности граждан в помещениях.
Средняя температура по больнице
Отметим, что предыдущая кадастровая оценка проводилась в Санкт-Петербурге в 2012 году.
Три года назад при проведении расчетов чиновники исходили из даты постройки дома, его типа, местоположения и прочих критериев, но не учитывали такую важную составляющую, как стоимость земли под домами.
В итоге кадастровая стоимость различных объектов сильно не дотягивала до рыночных реалий, хотя должна была быть максимально к ним приближенной.
Теперь, как заверили в пресс-службе ГУП «ГУИОН», этот недостаток исправлен. С учетом стоимости наделов жилая недвижимость подорожала в среднем по городу в 1,66 раза, а средняя стоимость квадратного метра приблизилась к отметке в 93 тыс. руб.
Интересно, что по результатам перерасчетов 2012 года стоимость жилья сильнее всего подросла в Приморском, Фрунзенском, Выборгском и Невском районах. После переоценки 2015 года в лидеры по росту цены квадратных метров выбились центральные территории, где земельные участки всегда были в дефиците и ценились дорого.
Так, в Петроградском районе кадастровая стоимость жилых объектов увеличилась в среднем в 2,51 раза, в Центральном – в 2,4 раза, а в Адмиралтейском – в 2,08 (см. график № 1).
Самая дорогая недвижимость, что вполне предсказуемо, концентрируется в «золотом треугольнике» Петербурга. К примеру, в однокомнатной квартире общей площадью 21,6 кв. м на Большой Конюшенной улице, 17 «квадрат» оценен почти в 370 тыс. руб.
А кадастровая стоимость всей этой «однушки» составляет 7,6 млн руб. В 350 тыс. руб. оценен квадратный метр жилья в начале набережной реки Мойки, на Крестовском проспекте.
Интересно, что в такой элитной локации, как Каменный остров, стоимость «квадрата» в среднем уже в два раза ниже – 160 тыс. руб.
Самую дешевую недвижимость, что неудивительно, можно найти в Красном Селе. Так, в доме по адресу поселок Хвойный, 1, лит. А кадастровая стоимость квадратного метра – 36 тыс. руб. И цена громадной квартиры площадью 443, 9 кв. м составляет 15,9 млн руб. Интересно, что три года назад кадастровая цена этого объекта (без учета земли) была 21,7 млн руб.
Странностей в утвержденных результатах переоценки довольно много. К примеру, в самом центре Петербурга, в доме на пересечении Невского и Литейного проспектов, специалисты ГУИОН оценили стоимость «квадрата» в 99-110 тыс. руб. По данным Центра исследований и аналитики ГК «БН», это сопоставимо со средними ценами на квартиры в типовых домах… Кировского района.
С мира по нитке
Еще один тренд новой переоценки, необъяснимый с точки зрения логики, – это повышение стоимости квадратных метров в объектах так называемой новой вторички, то есть в многоквартирных жилых домах, возведенных за последнее десятилетие.
Так, в доме 2008 года постройки на проспекте Большевиков, 47 кадастровая цена «однушки» площадью 42,5 кв. м за три года выросла с 2,8 млн до 4,3 млн руб. – почти на треть.
Примечательно, что кадастровая стоимость всех жилых помещений в этом здании три года назад составляла 1,28 млрд руб., сейчас – 1,85 млрд руб. При этом цена земельного участка площадью 4,9 тыс. кв.
м под домом, согласно публичной кадастровой карте, составляет лишь 47 млн руб. Откуда насчитали еще почти 600 млн – не совсем ясно.
Аналогичные примеры увеличения кадастровой стоимости «однушек» и студий в объектах новой вторички примерно на треть можно найти и в других локациях: на Северном проспекте, проспекте Стачек, Ленской улице, улице Ушинского и т. д.
В целом достаточно трудно объяснить тот факт, что в результате переоценки многие объекты новой вторички подорожали на 30-40% – и исключительно из-за земельной составляющей. Впрочем, предположение есть: у этого «тренда» может быть фискальная подоплека.
Дело в том, что небольшие по площади квартиры в последние годы на растущем рынке новостроек часто приобретались в инвестиционных целях – для перепродажи или последующей сдачи в аренду.
Теперь собственникам такого жилья придется раскошелиться больше, чем всем остальным.
Напомним, что с 2016 года в Санкт-Петербурге будет введен единый налог на недвижимость. По 284-ФЗ ставка для всех жилых объектов (за исключением элитных) установлена в размере 0,1% от кадастровой стоимости.
Окончательно размер налога должны определять регионы (имеют право обнулить размер ставок, уменьшить или даже увеличить). Если Смольный одобрит ставку в 0,1%, то владелец вышеупомянутой «однушки» на Большевиков ежегодно будет платить налог в размере 4,3 тыс. руб.
Без земельной составляющей размер платежей был бы на треть меньше – 2,8 тыс. руб.
Дешевая элита
Еще больше вопросов к ГУП «ГУИОН» возникает в отношении переоценки элитной недвижимости (см. график 2).
К примеру, стоимость квадратного метра в элитном доме на углу Зоологического переулка и Мытнинской набережной (построенном компанией «Возрождение Санкт-Петербурга») по кадастру не превысила 248 тыс. руб. А самое дорогое жилое помещение в этом доме – площадью 1396 «квадратов» – оценено в 349 млн руб.
Тогда как при старте продаж в 2012 году квадратный метр в этом здании (с видом из окон на Неву, Эрмитаж, Дворцовый мост и Адмиралтейство) предлагался застройщиком за 1 млн руб. Таким образом, рыночная стоимость объекта площадью 1,4 тыс. «квадратов» должна была бы составлять 1,396 млрд руб.
Но по кадастру оценена вчетверо ниже.
Напомним, что для владельцев элитной недвижимости (от 300 млн руб.) ставка единого налога на недвижимость по 284-ФЗ сейчас установлена в размере 2% от кадастровой стоимости.
И если власти Петербурга согласятся с федеральной планкой, то собственнику самой дорогой квартиры на углу Зоологического переулка и Мытнинской набережной придется ежегодно платить налог в размере около 7 млн руб.
А если бы кадастр полностью совпал с рынком, ежегодный платеж был бы почти вчетверо выше – 27,9 млн руб.
И все же в основном элитные объекты после кадастровой переоценки существенно подорожали. Так произошло, например, с домом на набережной реки Мойки, 11. Стоимость всех жилых помещений в нем три года назад оценивалась в 107 млн руб. А в 2015 году она выросла до 573 млн руб., то есть разница – 466 млн.
При этом цена земельного участка площадью 1471 кв. м под домом (кадастровый номер 78:31:0001100:1) определена в размере 129 млн руб.
Таким образом, если сложить кадастровую стоимость помещений в 2012 году и цену надела, то получается всего 236 млн, а по результатам переоценки вышло на 337 млн больше (573 млн руб.).
По словам аналитика ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергея Бобашева, специалисты ГУИОН действовали в полном соответствии с законодательством.
Бобашев отмечает, что уточнение стоимости жилья всех классов как в центре города, так и на окраинах проводилось на основе массовой оценки, при которой те или иные погрешности неизбежны.
По мнению эксперта, в отношении элитных объектов и зданий в центральных районах города необходимо было применять методы индивидуальной оценки. «Однако мы попадаем в замкнутый круг. И выхода из него пока нет.
Дело в том, что финансовое законодательство РФ разрешает применять для расчета налоговой базы лишь результаты массовой оценки, а не индивидуальной. И это не самое плохое. Было бы хуже, если бы в тех же домах в центре специалисты насчитали стоимость “квадрата” в 600 тыс. руб., а население в итоге не смогло бы платить налоги», – говорит Сергей Бобашев.
Комитет имущественных отношений Смольного должен в ближайшее время представить свои предложения по величине ставки единого налога для владельцев жилья в Санкт-Петербурге. Не исключено, что с учетом задачи пополнения городского бюджета в условиях кризиса ставка может быть максимальной.
График № 1
Кадастровая стоимость квадратного метра жилья по районам Санкт-Петербурга в 2012 и 2015 годах. Индекс цен БН на вторичном рынке за август.
- График № 2
- Как изменилась кадастровая стоимость квадратного метра элитной недвижимости в центральной части Санкт-Петербурга за три года.
- Светлана Коваленко Алексей Александронок