За последние годы локация вдоль Дальневосточного проспекта набирает популярность среди девелоперов. Уплотняется застройка в обжитых кварталах, насыщенных объектами инфраструктуры.
Вдоль Октябрьской набережно преобразовываются промзоны, а на их месте возводится новое жильё с видовыми характеристиками.
LIVING подробно изучил правый берег Невского района и нашёл самые привлекательные варианты для семейных покупателей, оценив транспортную доступность и наличие социальной инфраструктуры.
Район растёт и ширится
Массовое строительство развернулось на территориях, ограниченных проспектом Большевиков, Народной улицей, Октябрьской набережной, железной дорогой и рекой Оккервиль, а это целых четыре муниципальных округа: Правобережный, Невский, 54-ый и Народный.
Тут возводится семь жилых комплексов: «Невский эталон» от «ПСК», «Цивилизация» от «Группы ЛСР», «LEGENDA Дальневосточного» от LEGENDA Intelligent Development, «Ренессанс» от AAG, «Светлый мир «О, Юность…» от Seven Suns Development, а также два комплекса «Складская 27-28» и «Коллонтай, 2» от застройщика «ТЕМП».
Кроме того, тут возводится комплекс апартаментов «Виват», который внесён в список проблемных объектов. В октябре, после долгого простоя, у апарт-отеля сменился инвестор и дело сдвинулось с «мёртвой точки».
До начала редевелопмента, участок вдоль Октябрьской набережной был занят промышленными предприятиями, такими как химический завод «Реактив», завод полимеров «Пигмент», пивоварня «Хейнекен», заводом железобетонных изделий «Баррикада», а также складскими помещениями. Сейчас часть крупных и опасных для здоровья предприятий перенесли за черту города. И всё же, на карте эта территория отмечена серым цветом, а в жизни окружение выглядит довольно депрессивно.
Ещё один активно застраиваемый квартал находится на пересечении Дальневосточного проспекта с улицей Коллонтай. До появления здесь жилых домов, на участок свозили золу с угольных котельных.
«То, что раньше здесь были золоотвалы, сейчас не представляет никакой опасности.
Так как золу убирают, а место засыпается новым чистым грунтом», — рассказал руководитель Северо-Западной общественной экологической организации «Зелёный крест» Юрий Шевчук.
Зелёных зон в микрорайоне, к сожалению, мало. На улице Подвойского есть парк Строителей – один из немногих «зелёных островков» в локации. Нельзя не отметить тот факт, что давно сформированные дворы квартала утопают в деревьях. Чего не скажешь о районе редевелопмента. Пройдёт немало времени, пока бывшая «промка» станет комфортной для прогулок.
Самая семейная квартирография
LIVING изучил предложения от застройщиков и нашёл новостройки, где представлено крупногабаритное жильё, как раз подходящее для семей. Лидерами по количеству крупногабаритных квартир стали два жилых комплекса из семи.
Один из них – LEGENDA Intelligent Development с проектом «LEGENDA Дальневосточного». Квартиру в комплексе можно подобрать для любого типа семьи: от молодой пары до семьи с одним ребёнком и старшим родителем. Квартирография подразумевает жильё для 12 типов семей.
Студий в комплексе вовсе нет, а «двушек» и «трёшек» около 70% от общего количества квартир.
Другой петербургский застройщик «ТЕМП» первым стал осваивать земли за ст. м. «Пр. Большевиков». Сейчас в реализации ещё два комплекса – ЖК «Коллонтай, 2» и ЖК «Складская, 27-28». В последнем количество двух- и трёхкомнатных вариантов составляет 62%, а это около 460 из 741 квартир комплекса. Такая квартирография также подойдёт покупателям с детьми.
Эти комплексы можно назвать самыми «семейными» в локации, так как общее количество квартир в них относительно невелико, причём, больше всего «двушек» и «трёшек». Студии отсутствуют, либо их немного. Как известно, малогабаритные квартиры, особенно в обжитых районах, часто сдают в аренду. А это не обеспечивает постоянным жителям устойчивую социальную среду.
Ниже приведена таблица, в которой подробно расписано процентное соотношения типов квартир к общему числу жилых помещений:
Самые бюджетные «двушки»
В рейтинг недорогих вариантов новостроек правого берега Невского района попало три комплекса – двухкомнатную квартиру в них можно приобрести дешевле пяти миллионов.
Самый бюджетный вариант предлагает застройщик Seven Suns Development в жилом комплексе «Светлый мир «О, Юность…». Несмотря на противоречивые прогнозы экспертов рынка, застройщик успешно сдал первую очередь, а вторую планирует сдать к концу 2017 года.
Двухкомнатная квартира метражом 59,7 кв. м. реализуется по цене 4 млн 179 тысяч рублей при 100% оплате и ипотеке.
Аналогичная по метражу «двушка» есть в комплексе «Цивилизация» от «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад». Однако стоимость отличается почти на полмиллиона. Оба комплекса строятся у Октябрьской набережной на соседних участках. В ЖК «Складская 27-28» за такие деньги можно приобрести «двушку» на 10 «квадратов» меньше. Зато локация более выигрышная с точки зрения инфраструктуры и транспорта.
Новоселье в этом году
Раньше остальных получат ключи от квартир дольщики «Невского эталона» на ул. Подвойского. Внешне комплекс уже выглядит готовым. Представители застройщика уверяют, что передача ключей состоится в марте 2017 года.
Два корпуса на Складской улице обещает сдать застройщик «Темп». Согласно проектной декларации, дома на 27-ом участке введут в строй до 30.08.2017 года.
Вышеупомянутый Seven Suns Development сдаёт вторую очередь «Юности» в конце этого года, тем самым завершая проект на углу Крыленко и Октябрьской набережной.
Самое удобное транспортное сообщение
Транспортная доступность новостроек правого берега не столь однозначна. Четыре новостройки хоть и находятся в некотором удалении от метро, но пешком до станции всё же можно дойти. Дорога от метро «Проспект Большевиков» до ЖК «Коллонтай, 2», «LEGENDA Дальневосточного», «Складская, 27-28» и «Невский эталон» займёт не менее 20 минут.
Быстрее доехать на трамвае по «выделенке», в объезд пробке на ул. Коллонтай. От жилых комплексов «Ренессанс» и «Цивилизация» до метро «Улица Дыбенко» – около полутора км, от новостроек курсируют автобусы и маршрутные такси. Дальше всех от метро находится комплекс «Светлый мир «О, Юность…».
Но и от него до метро можно доехать на трамвае – самом надёжном в локации транспорте.
Что же касается автомобилистов, то они, несомненно, столкнутся с проблемой пробок.
Особенно это ощутят жители, которым придётся пользоваться двумя крупными транспортными артериями – Октябрьской набережной и Дальневосточным проспектом. Согласно сервису Яндекс.
Пробки в утренние часы обе магистрали плотно «стоят» в сторону центра. В свободное от заторов время, добраться до площади Восстания можно за 15-20 минут.
ЖК с развитой инфраструктурой
Как говорилось выше, у жителей новостроек в обжитых кварталах не должно возникнуть серьёзных проблем с инфраструктурой для детей.
В обозреваемой локации функционируют около 40 государственных детских садов, 23 образовательных учреждения (включая гимназии и лицеи), четыре городские поликлиники.
При чём малыши из «Светлого мира «О, Юность…», будут добираться до садов и школ около 15 минут (расстояние до ближайших объектов около 1 км). От других новостроек локации это расстояние несколько меньше.
Часть застройщиков реализует детскую инфраструктуру прямо на территории комплекса. Например, девелопер «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» к 2025 году обещает возвести на участке ЖК «Цивилизация» четыре детсада и две школы.
Однако в рамках первой очереди ни одного из перечисленных объектов не запланировано. По окончании второй очереди жилого комплекса «Светлый мир «О, Юность…» появится детский сад на 220 мест.
А застройщик AAG в рамках проекта «Ренессанс» построит здание начальной школы и детского сада в едином архитектурном стиле с домом.
Перспективный район
Правый берег Невского района – локация интересная, в том числе и для семейного покупателя. Во-первых, тут представлены новостройки с большим количеством многокомнатных квартир, есть и те, что сдаются в этом году.
Стоимость «двушек» зависит от множества критериев: близости к метро, репутации застройщика, ну и, конечно, от срока сдачи. Средняя стоимость жилья в этой части Невского района – от 78 до 100 тысяч рублей за «квадрат».
Кроме того, район хорошо развит с точки зрения детской инфраструктуры. Жители рассказали, что определить ребёнка в школу или детский сад не сложнее, чем в других «спальниках». Разумеется, стройка окажет нагрузку на имеющиеся объекты, тем более, что немногие застройщики позаботились о возведение собственной инфраструктуры.
Октябрьская набережная
Ну, и в-третьих, «серая» зона вдоль Октябрьской набережной постепенно превращается в комфортные жилые кварталы. С переносом промышленных предприятий улучшилась экологическая обстановка и, безусловно, меняется внешний облик района. И хотя окружение пока оставляет желать лучшего, это лишь вопрос времени. Пройдёт 7-8 лет, и набережная преобразится до неузнаваемости.
Карта городских изменений: Невский район
Исторически Невский район развивался как рабочая окраина в окружении промзон, которые разместились по обеим берегам Невы, а также вдоль железных дорог.
В левобережной части района в окружении промышленных предприятий сформировались небольшие фрагменты сталинской и хрущевской застройки. В то же время, Правый берег и Рыбацкое представлены многоэтажными жилыми массивами семидесятых-восьмидесятых годов.
Большим преимуществом на фоне других периферийных районов стала хорошая транспортная доступность с двумя ветками метро.
На современном этапе в первую очередь застраивались бывшие пустыри в районе пересечения Дальневосточного проспекта и улицы Коллонтай, а также точечные участки в шаговой доступности от метро.
Сегодня основные объемы жилищного строительства сместились в бывшие промзоны вдоль Октябрьской набережной, а также на юго-восточные окраины в Уткиной Заводи и Усть-Славянке. Всего за последние 15 лет в Невском районе было построено более 4 млн. кв.
м жилья, а общая площадь жилого фонда увеличилась почти в полтора раза. Этого достаточно, чтобы расселить 200 тыс. человек. Сегодня вдоль Дальневосточного проспекта постепенно формируется зона высокоплотной жилой застройки, одна из крупнейших в городе. Через 5 лет здесь будет жить около 100 тыс. человек.
И в самом центре этой территории уже появилось мощное торговое ядро общей площадью более 120 тыс. кв. м с ТРК «Лондон-молл» и гипермаркетами «Карусель», «Лента» и «Касторама».
Развитие левобережной части Невского района носит точечный характер и не сопоставимо по масштабам с Правым берегом. Основным трендом также является редевелопмент промзон. Сегодня наиболее привлекательны для развития непосредственно выходящие к Неве территории Александро-Невской мануфактуры.
Разработан проект планировки, появляются первые жилые комплексы комфорт- и бизнес-класса, старые кирпичные корпуса заводов переформатируются в офисы-лофты.
В контексте постепенного исчерпания удобных площадок и недавно озвученного федеральным центром предложения о масштабировании практики московской реновации в ближайшие 5 лет весьма вероятен возврат к идее развития застроенных территорий, предусмотренного генеральным планом 2005 года.
Если будет найдена приемлемая организационно-правовая и финансовая модель, теоретически под реновацию могут попасть до 350 га сталинской и хрущевской застройки вдоль ул. Бабушкина и по ул. Народной.
Импульсом для следующего этапа комплексного развития территории Невского района может стать развитие крупных транспортных проектов, например, Восточного скоростного диаметра и городской пассажирской железной дороги, которые пройдут в коридоре улиц Зольная и Фаянсовая и соединят между собой районы станций метро «Волковская» и «Ладожская».
В данном контексте особенно высоким потенциалом обладает идея редевелопмента территории Стеклянного городка — непосредственно прилегающей к центру города промзоны между Обводным каналом и метро «Елизаровская», где может быть сформирована зона современной многофункциональной коммерческой и жилой застройки.
Не реализован в полной мере потенциал развития качественной коммерческой недвижимости у станций метро Невского района. Существуют планы развития транспортно-пересадочного узла в Рыбацком. А прямо у станции метро «Улица Дыбенко» существует большая, около 40 га, территория под технопарк «Ингрия» рядом с корпусами университета телекоммуникаций им. Бонч-Бруевича.
Здесь может разместиться целый общественно-деловой район с разнообразным функционалом.
Говоря о Невском районе, нельзя оставить без внимания развитие прилегающих территорий Ленинградской области. Здесь расположен ТРК МЕГА Дыбенко – один из крупнейших центров притяжения всего юго-востока Санкт-Петербурга.
Население прилегающего к нему города-спутника Кудрово, а это по сути, продолжение Невского района, уже в ближайшем будущем преодолеет отметку в 100 тыс. человек.
Рано или поздно эта территория вольётся в город, в Кудрово дотянется метро и маршруты наземного общественного транспорта.
Если высокий спрос на бюджетное жильё в пригородной зоне сохранится в долгосрочной перспективе, по соседству с Невским районом может появиться еще один сопоставимый по масштабам город-спутник в Новосаратовке, на землях племсовхоза Приневский недалеко от развязки КАД и Октябрьской набережной.
Сегодня население Невского района составляет, по официальным данным, 528 тыс. человек.
Но принимая во внимание темпы застройки за последние 10 лет, демографические процессы и существенные различия в учете населения между Петростатом и МВД, шансы преодолеть 600-тысячную отметку по результатам ближайшей переписи не лишены оснований.
Реализуемые в настоящее время проекты в совокупности рассчитаны примерно на 80 тыс. жителей. Аналогичный прирост могут дать перспективные площадки с учетом текущего зонирования.
Но город это не только жилье.
Если говорить о перспективе, как может измениться значение Невского района для Санкт-Петербурга в целом? Может ли эта территория дать городу дополнительные смыслы развития помимо механического наращивания сравнительно недорогих квадратных метров и усугубления без того непростой ситуации с транспортной и социальной инфраструктурой? Может ли Санкт-Петербург развиваться по полицентричному сценарию и какие точки роста может предложить Невский район? Можно попробовать представить себе 3 позитивных сценария:
Водный фронт. Именно в Невском районе — город может полноценно выйти к Неве и позволить сотням тысяч петербуржцев жить и проводить досуг у реки. Нужно вернуться к разговору о набережных: это не только транспортные магистрали, рано или поздно они должны стать полноценными общественными пространствами.
Серый пояс. Промзона между «Елизаровской» и Обводным каналом в ближайшие 10 лет скорее всего будет трансформирована, особенно если будут реализованы транспортные мегапроекты, которые радикально улучшат ее доступность.
В процессе редевелопмента серого пояса Петербурга уже сделано достаточно много градостроительных ошибок, поэтому очень хотелось бы, чтобы эта территория развивалась комплексно, в рамках единой концепции и качественного архитектурно-планировочного решения.
Технологическая долина. Новый импульс развития должна получить концепция развития технопарка «Ингрия» у метро «Улица Дыбенко». Размеры территории и ее транспортная доступность уникальны, но и спроса на инновационно-внедренческую функцию в таких масштабах в нашем городе пока нет.
Поэтому следует с осторожностью подходит к развитию этого участка.
Застроить такую территорию торговыми центрами, парковками и апарт-отелями будет обидно, но и оставлять без дела последний в Санкт-Петербурге большой пустырь возле метро посреди динамично развивающегося района также неразумно.
Александр Холоднов, генеральный директор Urban Pro (эксперт Urban Awards).
Жк «дальневосточный 15»
Первая очередь ЖК «Дальневосточный 15», образованная корпусами 1А, 2А и 3А, была сдана с задержкой на полгода. Это произошло в конце 2019 года. С того времени все дольщики успели стать собственниками жилых помещений и заселиться.
Качество чистовой отделки и строительства в целом оставляет желать лучшего. С другой стороны, спрос с объекта экономкласса в принципе небольшой.
К примеру, в процессе проживания подтвердился невысокий уровень шумоизоляции, что было ожидаемо изначально, учитывая панельную технологию. Вопрос протечек (из-за зазоров между панелями на фасадах), актуальный в прошлом году, решился в рамках гарантийного случая.
Чего уж греха таить, ЖК «Дальневосточный 15» получается далеко не идеальным. По ряду объективных причин он не смог удержаться в Белом списке Novostroy.su, в котором гордо числился ещё в 2020 году.
Сейчас ведётся строительство второй очереди, которая станет заключительной. Три корпуса должны быть сданы в конце текущего года, а выдача ключей должна завершиться до 31 июня 2022 года. Иными словами, у девелопера есть в запасе год, чтобы выполнить обязательства в срок.
Новым покупателям стоит учесть, что если хотя бы один из трёх корпусов второй очереди не будет готов, то и другие два не смогут сдаться, поскольку все они соединены стилобатом. Мы не можем исключать переносов, тем более что «ПИК» от проекта к проекту подтверждает свою страсть к пагубной привычке. Обычно переносы не выходят за рамки 3–6 месяцев.
По состоянию на июнь 2021 года во второй очереди ЖК «Дальневосточный 15» ведётся монтаж технического этажа. Это можно проследить по детализированным фотоотчётам, которые публикуются дважды в месяц с интервалом строго в две недели. Стоит упомянуть о заявленном детсаде в составе ЖК. Он возводится, и экватор по нему пройден.
Плановый срок сдачи этого соцобъекта — конец 2022 года; надеемся, что все родители получат места для своих детей вовремя.
Продажи в первой очереди завершены, во второй — продолжаются. Если кратко охарактеризовать цены, то они находятся в рынке: самый малометражный лот стоит 5,1 млн рублей. Вообще говоря, удивительно, как стремительно меняется норма.
Мы имеем в виду взрывной рост цен на «первичку» на фоне льготной ипотеки, роста цен на стройматериалы и инфляции… Ещё полтора года назад 5 млн рублей за студию (даже недалеко от центра) воспринималось потребителями как «дорого», а уже сейчас квартира по такой же цене, пусть и на окраине, воспринимается чуть ли не как удача, пойманная за хвост.
Резюмируем: данный комплекс подойдёт тем покупателям, которые намерены заселиться максимум через год, которые давно планировали покупку и которые не теряют голову от одних только низких ставок по ипотеке. А чтобы быть готовыми к нюансам локации, советуем освежить их в памяти, перечитав мнения портала за прошлые годы.
Целых четыре конкурента ЖК «Дальневосточный 15», в отличие от него, удержались в Белом списке новостроек. Это ЖК «Pulse на набережной» от Setl Group (рейтинг А+), ЖК «Цивилизация» и ЖК «Цивилизация на Неве» от «Группы ЛСР» (рейтинг А+), а также ЖК «Эталон на Неве» от Группы «Эталон» (ЛенСпецСМУ) (рейтинг А+). Разбег цен на студии очень приличный — от 4,7 до 8,2 млн рублей.
Как мы и предполагали, с корпусами первой очереди вышла небольшая задержка – вместо июня прошлого года их сдали в октябре. Срок передачи ключей дольщикам тоже немного отодвинулся. Планировалось все сделать не позднее 30 ноября 2019-го, вышло несколько позже.
Но в целом старт маститого московского девелопера (балл «А+» в рейтинге застройщиков) на петербургском рынке можно признать успешным. Начато возведение корпусов второй очереди. На середину мая строительство находится на стадии возведения цокольного этажа. Впереди еще полтора года, времени много.
Проект определен экспертами в Белый список петербургских новостроек, и надежность его сомнению не подвергается.
Строит «ПИК»
Жк дальневосточный 15
Жилой комплекс «Дальневосточный 15» включает в себя шесть монолитных односекционных 24-этажных зданий эконом-класса, а также два детских сада. Комплекс построен на месте, где ранее находились промзоны и торгово-офисные учреждения.
Комплекс расположен на Дальневосточном проспекте, рядом с улицами Дыбенко, Крыленко и Октябрьской набережной, примерно в двух километрах от метро «Улица Дыбенко» (немногим дальше расположены еще две станции: «Проспект Большевиков» и «Ломоносовская»), в пяти километрах от Заневского проспекта.
За пять минут от комплекса «Дальневосточный 15» можно доехать до Ладожского вокзала и Кольцевой автодороги, а за пятнадцать минут – до исторического центра Северной столицы, который находится примерно в шести километрах.
Инфраструктура
- Главный внешний инфраструктурный объект, расположенный рядом с «Дальневосточным 15» – это торгово-развлекательный комплекс «Лондон Молл», где работают: гипермаркеты «Карусель», «Декатлон», «Леруа Мерлен», «Спортмастер», магазин «Детский мир», кафе, рестораны, кинотеатр, фитнес-клуб и детский футбольный клуб.
- В радиусе двух-трех километров от комплекса находятся: торгово-развлекательный комплекс «Невский», где, помимо многочисленных магазинов, функционируют досуговый детский центр «Галактика приключений», бильярдный клуб и фитнес-центр, гипермаркеты «Лента», «Окей», Castorama, супермаркеты («Пятерочка», «Дикси», «Верный», «Магнит», Spar, «Перекресток», «Семья»), универсам «Полушка», торговые центры «Правобережный», «Перун», детские сады №4, №117, №111, №1, детский сад №95 «Чебурашки», частный детский сад «Пчелки», лицей №344, гимназия №343, школы №458, №13, №339, №591, Морской технический колледж, поликлиника №87, спорткомплексы «Газпром», «Невская волна», «Динамит», Ледовый дворец, администрация Невского округа.
- Рядом с Ладожским вокзалом (пять минут езды от дома) работают: торгово-развлекательные комплексы «Заневский каскад» и «Охта Молл», торговые центры «Заневский каскад-2», «Заневский каскад-3», «Ладожские ряды», торговый комплекс «Нео», гипермаркет Metro, бизнес-центры «Лада», «Охта Плаза», «Магнитка».
- В пяти минутах езды от комплекса находится расположенный около КАД торгово-развлекательный центр «Мега Дыбенко», в котором работают гипермаркеты «Ашан», IKEA и OBI.
Экологическая ситуация в районе оценивается как удовлетворительная. Недалеко от новостройки расположены Парк Строителей, парк Есенина, Брестский парк и река Нева, но комплекс находится на Дальневосточном проспекте. Рядом есть еще несколько крупных автотрасс.
Надежность застройщика
Жилой комплекс «Дальневосточный 15» построила созданная в 1994 году Группа Компаний ПИК. Это одна из крупнейших российских компаний, специализирующаяся на строительстве жилой недвижимости эконом-класса. Компания строит дома в десяти крупнейших российских городах, в том числе в Санкт-Петербурге. На ее счету более сотни реализованных проектов.
В Северной столице помимо комплекса «Дальневосточный 15» компания построила жилой комплекс «Орловский парк» в Приморском районе.
Архитектура
В домах комплекса «Дальневосточный 15» представлены студии и квартиры с количеством комнат от одной до трех, площадью от 26,1 кв. м до 84,1 кв. м и потолками высотой 270 см.
Все квартиры продаются с полноценной чистовой отделкой – со всей необходимой сантехникой, ламинатом, керамической плиткой Kerama Marazzi на кухнях, в прихожих и в санузлах, натяжными потолками, межкомнатными и входными дверями.
Другие преимущества комплекса «Дальневосточный 15» – входы в подъезды на уровне земли, витражное остекление, возможность приобрести индивидуальную кладовую, подземный паркинг, малошумные скоростные лифты, магазины, офисы и предприятия услуг на первых этажах зданий, свободные от автомобилей благоустроенные дворы с детскими городками, физкультурными площадками, газонами, деревьями и цветниками.
Магистраль рядом с домом
Восточный скоростной диаметр (ВСД), который планируется построить к 2023 году, пройдет вблизи активно застраивающегося Невского района около Дальневосточного проспекта и Октябрьской набережной.
Опрошенные BG аналитики рынка недвижимости прогнозируют, что стоимость жилья рядом с новой транспортной магистралью вырастет в пределах 5%. Кроме этого, увеличится стоимость земли рядом со съездами ВСД, проект также повысит привлекательность офисного девелопмента.
Однако, отмечают девелоперы и аналитики, недвижимость в непосредственной близости от магистралей подешевеет по аналогии с падением рыночной стоимости зданий около ЗСД.
Яна Войцеховская
По данным Colliers International, Невский район замыкает тройку по активности застройки и делит третье место с Выборгским районом Петербурга (на первом месте — Приморский район, на втором — Московский).
«Обусловлено это тем, что в основном на первичном рынке в Невском районе предлагаются проекты классов эконом и комфорт, цена квадратного метра в большинстве из них не превышает 95 тыс. рублей. Объекты в этой ценовой категории составляют самую большую долю в структуре спроса — более 25%.
При этом наибольшей популярностью пользуются однокомнатные квартиры: 45% спроса формируется этой категорией»,— поясняет заместитель директора департамента исследований Colliers International Людмила Заиченко.
По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», по итогам девяти месяцев 2018 года прирост средней цены предложения в массовом сегменте в локации Октябрьской набережной и Дальневосточного проспекта составил 4,8%.
Объем первичного рынка сформирован прежде всего большими проектами редевелопмента вдоль Октябрьской набережной: ЖК «Цивилизация» (проект ЛСР на месте завода «Пигмент»), «О'Юность» (Seven Suns Development), говорят в Colliers International.
Также на набережной активно строятся «Дальневосточный, 15» (ГК «ПИК»), ЖК «Полис на Неве» («Полис Групп»), недавно вышел проект «Veren Next Октябрьская» (Veren Group), ЖК «Ренессанс» (AAG). В начале года 25 га на Октябрьской набережной приобрела компания Setl City, около 14 га владеет «БФА Девелопмент» в этой же локации.
На другом берегу по набережной и чуть глубже в город возводятся ЖК «Невские паруса» (Setl City), «Петр Великий и Екатерина Великая» («Росстройинвест»), «Живи в Рыбацком» («СПб Реновация»), ЖК «Невская звезда» (ИПС), ЖК Green City («Северный город»), ЖК «Дом на набережной» («Северный город»).
Недавно участок в Невском районе на улице Бабушкина приобрела компания Setl City (5,7 га около парка), здесь предполагается застройка класса комфорт. С новым проектом во втором квартале вышла компания «ЛенСпецСМУ» (входит в ГК «Эталон») — более 70 тыс. кв. м будет реализовано в ЖК «Эталон на Неве».
Под окнами двух улиц
Движение по ВСД планируют сделать шестиполосным, с сужением до четырех полос на участке от КАД до Мурманского шоссе и на улице Коммуны до Колтушского шоссе.
Трасса пройдет по территории Красногвардейского, Невского, Фрунзенского, Московского, Кировского районов с переправой через Неву около существующего железнодорожного моста в Невском районе (в створе Фаянсовой и Зольной улиц).
Среднесуточная прогнозная интенсивность движения, согласно обновленным данным, составит около 50 тыс. автомобилей.
Общая протяженность ВСД составит 27,4 км, в том числе 14,2 км — по территории Петербурга и 13,2 км — по территории Ленобласти.
По данным Дирекции по развитию транспортной системы Петербурга и Ленинградской области (ДТС), реализовать проект планируется в 2023 году. Начать строительно-монтажные работы по первому этапу планируется в марте 2019 года.
Строить магистраль планируют с привлечением частных инвестиций. Ориентировочная стоимость составит 182,8 млрд рублей.
Транспортная развязка, согласно плану проектировки территории (ППТ), появится на пересечении ВСД с проспектом Энергетиков и Союзным проспектом. В комитете по развитию транспортной инфраструктуры сообщили, что для ВСД предполагается выделить общий коридор прохождения трассы по территории города.
Ответ на вопрос, насколько близко трасса пройдет к конкретным объектам — промышленным и жилым,— будет дан в процессе производства проектных работ, добавляют в КРТИ.
Согласно картографическим материалам, размещенным в ходе публичных слушаний, магистраль пройдет между Гранитной улицей и Зольной улицей на правом берегу Невского района.
Цена растет
Все, что находится в непосредственной близости от магистрали,— подешевеет, в то время как остальная недвижимость только прирастет в цене, говорит директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей.
«Конечно, ситуация у тех, у кого магистраль проходит прямо под окнами, может ухудшиться, но это крайне небольшой процент. Такие проекты в первую очередь улучшают потенциал для девелопмента и повышают стоимость земли, которую еще можно застроить, в частности, рядом со съездами.
С точки зрения развития деловой инфраструктуры ВСД может повлиять на привлекательность офисного девелопмента, потому что сейчас новых объектов в этом сегменте практически не строят»,— продолжает генеральный директор Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков.
Транспортная инфраструктура не является значимым драйвером территориального развития, потому что она существенно отстает от жилищной застройки, поясняет он.
Инфраструктура строится, когда дома уже проданы и заселены, поэтому на цены уже не влияет, но может отразиться на ликвидности квартир на вторичном рынке, добавляет эксперт.
Строительство ВСД повлияет больше на спрос, чем на ценообразование, говорят в Becar Asset Management. «В перспективе строительство ВСД может повлиять на цену в пределах роста на 5%. Мгновенного и резкого подорожания в Невском районе мы не прогнозируем»,— говорит управляющий директор центра инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Катерина Соболева.
ВСД как преимущество
Улучшение транспортной доступности неизменно отразится на стоимости жилья и приведет к ее росту, считает директор по продажам Seven Suns Development Алексей Бушуев.
«Говорить о каком-то резком и значительном повышении цен на жилье стоит, я полагаю, уже после 2023 года»,— подтверждает он.
Будущая магистраль пройдет в нескольких кварталах от ЖК «Светлый мир «О'Юность»» на Октябрьской набережной, поэтому ожидается увеличение стоимости квартир и рост интереса к нему среди покупателей на вторичном рынке, говорит эксперт.
В основном новостройки Невского района удовлетворяют локальный спрос, поэтому строительство ВСД не окажет существенного влияния на среднюю цену жилья по обоим берегам Невы, считает директор департамента инноваций и развития холдинга AAG Алексей Чижов. Скорее всего, новая транспортная артерия будет восприниматься как дополнительное преимущество при выборе, добавляет он.
Скоростные магистрали — это всегда палка о двух концах, говорит начальник отдела маркетинга ГК «Полис Групп» Ольга Ульянова. Городу нужны новые развязки: Невский район выстраивается в пробку на Октябрьской набережной, Дальневосточном проспекте в часы пик, загружены все мосты, поясняет эксперт.
Дома в непосредственной близости от трассы окажутся в зоне риска падения рыночной стоимости, подчеркивает она, однако для проекта ГК «Полис Групп» (строит ЖК «Полис на Неве» на Октябрьской набережной) строительство ВСД — хорошая новость.
Трасса проходит далеко от жилого комплекса, при этом заявлено, что она улучшит транспортную ситуацию в Невском районе.
По аналогии с ЗСД
По некоторым оценкам, открытие северного участка Западного скоростного диаметра (ЗСД) подняло цены на объекты на 30-40%.
В 2016 году в преддверии открытия центрального участка ЗСД наблюдалось повышение спроса на квартиры в строящемся рядом со съездом с трассы ЖК «Светлый мир «Я — романтик…»», напоминает господин Бушуев.
После начала движения произошла логичная корректировка цен на квартиры на Васильевском острове: в зависимости от параметров рост стоимости «квадрата» составил от 3 до 10%, говорит он.
Для Васильевского острова строительство ЗСД стало положительным драйвером, так как выезд оттуда был затруднен, подтверждает госпожа Конвей. Теперь проекты на острове — однозначно более ликвидные: девелоперы смело повышают цены на свой продукт благодаря близости к центру и аэропорту, а главное — наличию дополнительных выездов во все точки города, говорит эксперт.
«Если проводить параллель с ЗСД, то жилье, расположенное на расстоянии 100-150 метров от магистрали, потеряло в стоимости около 10%. В то же время конструктивная особенность магистрали — короб, закрывающий трассу с двух сторон,— значительно сократила вредное воздействие трассы на жилые дома»,— подчеркивает госпожа Ульянова.
Новости экономики и финансов СПб, России и мира
Строительство значительной части объектов на ул. Коллонтай и Дальневосточном пр. практически завершено. В последние годы в этой части Невского района было построено почти 700 тыс. м2 жилья. Все оно относится к сегменту масс–маркет.
Метры в комплексе
За последние годы в данной локации было построено несколько крупных жилых комплексов.
Так, в квартале, расположенном с восточной стороны от будущего Союзного пр. (он пройдет от ул. Коллонтай до Большой Яблоновки), основная застройка велась в 2008–2013 годах. Здесь построены восемь домов СК «Темп»: ЖК на Бадаева / Коллонтай (154,5 тыс. м2 жилья) и ЖК на Бадаева, 14 (51 тыс. м2) и ЖК «Восток» (40 тыс. м2) от компании «ЛСР. Недвижимость — Северо–Запад».
В этом году завершилась застройка квартала, расположенного с южной стороны от ул. Коллонтай. Здесь «ЛСР. Недвижимость — Северо–Запад» возвела комплексы «Аврора» (130,3 тыс. м2) и «Аврора–2» (121,6 тыс. м2) на более чем 2,5 тыс. квартир.
Основное строительство сейчас ведется в квартале 16 СУН, расположенном западнее будущего Союзного пр.
«Здесь должно быть построено 12 домов и и комплекс сопутствующей инфраструктуры: две школы, два детских сада и четыре многоэтажных паркинга.
Особенностью квартала является то, что восемь из 12 домов (около 110 тыс. м2) здесь строятся за счет бюджета и предназначены для очередников», — рассказывает генеральный директор Surveyor International Group Арсен Келеменян.
Что касается коммерческих проектов, то в завершающей стадии строительства находится 10–секционный ЖК «Рио» (55,7 тыс. м2 жилья) от компании Setl City. Комплекс позиционируется в классе комфорт.
Последние квартиры
Расположение на территории бывшего золоотвала ТЭЦ–2 и на пересечении загруженных магистралей, вблизи бывшей промышленной застройки, а также неподалеку от социальных домов могло бы теоретически снизить привлекательность домов.
Но, несмотря на все перечисленные выше факторы, квартиры в комплексе «Рио» практически раскуплены, а стоимость 1 м2 начинается от 125 тыс. рублей в однокомнатной квартире и достигает 140 тыс. рублей за 1 м2 в квартире–студии.
Вообще, говорить о средней цене по микрорайону достаточно сложно, так как в настоящий момент остались предложения в домах, которые уже введены в эксплуатацию или находятся в финальной стадии готовности, отмечают эксперты «ЛСР. Недвижимость — Северо–Запад». Ценовой диапазон — 90–110 тыс. рублей за 1 м2. В частности, в уже построенном ЖК «Аврора–2» стоимость квадратного метра составляет 89–100 рублей.
«В целом это типичный спальный петербургский район, квартиры здесь пользуются спросом у покупателей», — отмечает председатель совета директоров УК Satellit Development Владимир Скигин.
По его словам, у застройщиков место пользовалось и пользуется популярностью, поскольку это один из немногочисленных незастроенных участков в черте Петербурга, обеспеченный при этом инженерной инфраструктурой, оставшейся еще от бывшей промышленной зоны.
Пигментные пятна
Активная застройка последних лет привела к тому, что свободных участков в данной локации практически не осталось.
По словам руководителя проекта КЦ «Петербургская Недвижимость» Евгении Литвиновой, в перспективе появится жилой дом на пересечении ул. Еремеева и Дальневосточного пр.
В июне 2014 года московская компания ООО «Спелл» выиграла конкурс на строительство 15–этажного дома жилой площадью 10,3 тыс. м2 для нужд Петербурга, в августе получено разрешение на строительство.
Также ближайшие перспективы развития микрорайона связаны со строительством вдоль Октябрьской наб. от 34–го до 44–го дома. В частности, «ЛСР.
Недвижимость — Северо–Запад» планирует построить жилой комплекс на Октябрьской набережной, 40–42, на месте бывших производственных площадок «Аэрок Санкт–Петербург» и завода ЖБИ «Баррикада».
Общая площадь жилой застройки составит здесь более 700 тыс. м2. Начало строительства запланировано на 2015 год.
«Также резерв для жилищного строительства остался на территории лакокрасочного завода «Пигмент», — рассказывает Арсен Келеменян.
— Сейчас это промышленная зона, где в соответствии с Генеральным планом города запланирован редевелопмент с развитием общественно–административной функции.
В связи с тем, что размещение жилых домов в общественно–деловой зоне является условно разрешенным видом использования, под строительство жилья может быть отведено не более 50% площади участка».
Кроме того, серьезной проблемой для застройки этой территории является низкое качество окружающей промышленной застройки, необходимость ликвидации железнодорожных путей. Поэтому перспективу строительства жилья в этом квартале можно считать отдаленной и труднореализуемой.
Также, по словам Евгении Литвиновой, в квартале 16 СУН возможно строительство еще нескольких домов по соседству с уже возводимым социальным жильем. Но дата торгов на право строительства пока не определена.
Торговля шагнула вперед
Основная особенность и недостаток данной локации — это ее промышленное прошлое. Жилые комплексы построены рядом либо непосредственно на бывших промышленных землях (золоотвал ТЭЦ–2). Практически все территории нуждаются в рекультивации перед началом строительства, что увеличивает затраты на проект.
Что касается транспортной доступности, то, с одной стороны, относительно рядом находятся станции метро «Проспект Большевиков», «Новочеркасская», «Ладожская» и «Улица Дыбенко», выезд на крупные автомагистрали, в центр города, а близкий выезд на КАД позволяет быстро выбираться за городскую черту.
С другой стороны, Владимир Скигин отмечает высокую загруженность Дальневосточного пр., являющегося ключевой магистралью, соединяющей спальный район с центром.
С 2013 года ведутся работы по проектированию Союзного пр., который должен частично разрешить вопросы транспортной инфраструктуры в данном микрорайоне. Вообще, проспект получил название еще в 1979 году, но до сих пор фактически существует только участок в районе ул. Большая Яблоновка.
Также привлекательность территории может повысить строительство продолжения ул. Коллонтай до Невы и соединение ее с Большим Смоленским пр. на левом берегу с помощью нового моста. Но перспективы реализации этого проекта пока далеки.
«Наиболее остро в этих районах стоит вопрос развития социальной инфраструктуры, — отмечает Арсен Келеменян. — Ее строительство не поспевает за сдачей и заселением крупных жилых комплексов, а социальная инфраструктура, существующая в соседнем микрорайоне, не рассчитана на появление многочисленных новых жителей».
Лучше всего в районе развита торговля. Как отмечают в «ЛСР. Недвижимость — Северо–Запад», торговая инфраструктура опередила жилую и наконец дождалась новоселов — сегодня они являются главными покупателями в многочисленных магазинах, расположенных в округе.
- В частности, здесь находятся гипер– и супермаркеты «Лента», «О'кей», «Карусель», и Castorama, «Фреш», «Пятерочка», «Магнит», «Дикси», торговый комплекс MEBELWOOD.
- В ноябре 2013 года открылся после реконструкции ТРК «Лондон Молл» (бывшая «Феличита»), где находится DIY–гипермаркет Leroy Merlin.
- Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!