В петербурге покупатели элитных новостроек выбирают квартиры подороже

  • Город
  • Недвижимость
  • Бизнес

Один из главных продавцов элитной недвижимости в Петербурге Леонид Рысев уже более 25 лет подбирает апартаменты топ-менеджерам корпораций, бизнесменам и звездам шоу-бизнеса. В интервью «Собака.ru» он рассказал, как коронавирус и ослабления рубля в два раза увеличили спрос на квартиры стоимостью 100-220 млн рублей, а среди клиентов появились блогеры и it-специалисты.

  • В Петербурге покупатели элитных новостроек выбирают квартиры подороже Интерьеры лобби элитного дома «Art View House»

Генеральный директор компании «VIPFLAT»

Спрос в ковид-период на элитные квартиры вырос более чем в 2 раза  в Петербурге. И этого никто не ожидал! Прогнозы были катастрофические. Например, в 2008 году падение продаж в элитной недвижимости было 30%, и рынок восстанавливался 7 лет. Сейчас ожидали повторение ситуации.

В марте-апреле все спрятались по домам, никто ничего не понимал, падал рубль. Люди стали понимать, что их сбережения обесцениваются и 100 млн рублей могут превратиться в какие-то бумажки. А недвижимость в апреле еще не подорожала. И примерно в мае начался резкий всплеск покупок элитных квартир.

Все начали снимать рубли с депозитов, ставки по которым упали, и пытаться купить приличную недвижимость.

В нашей компании спрос вырос в 2,5 раза. Сотрудники не успевали физически обслуживать некоторых клиентов. Застройщики, понимая, что им столько рублей не надо (не успеют никуда вложить и деньги «съест» инфляция), начали резко повышать цены.

На вторичном рынке продавцы по этой же причине начали снимать с продажи объекты. Например, на Крестовском, Петровском и Каменном островах в мае на вторичном рынке было выставлено на продажу 1000 квартир, из них треть сняли с продажи или купили.

То есть за лето только на островах на вторичном рынке было продано не менее 200 квартир стоимостью от 25 до 200 млн рублей. Для Петербурга это очень большой объем.

Плюс еще на первичном рынке продавались квартиры от застройщиков, которые каждую неделю повышали цены (за несколько месяцев стоимость за кв. м выросла до 20%).

  • В Петербурге покупатели элитных новостроек выбирают квартиры подороже

Сейчас происходит неестественный пик продаж, такого в природе не бывает! Потом однозначно будет падение спроса. И сейчас снова никто не знает, что будет в следующем году.

Идет борьба между огромным количеством денег, влитых в биржи США, они также перетекают к нам, усиливают спрос, вызывают инфляцию. Это ведет к повышению цен. Парадоксальная ситуация: чем хуже экономическая ситуация в стране, тем больше денег достают клиенты.

В этот раз по данным ЦБ, общая сумма вкладов физлиц в банках во всех валютах в рублях к началу 2020 году достигла 30,55 трлн рублей.

Если раньше клиенты думали о вложениях в квартиры с инвестиционной точки зрения, и подсчитывали, на сколько потом купленное жилье вырастет в цене, то сейчас задача людей – сохранить деньги. У всех покупателей это далеко не первая квартира, и они начинают искать поводы, чтобы обосновать трату таких денег.

У нас, например, один клиент купил дочке видовую квартиру с панорамными окнами и ремонтом под ключ на 18-летие за 90 млн рублей, другой клиент – за 50 млн возле арки Генерального штаба квартиру.

Он сам из Подмосковья, был в Петербурге в командировке, проходил в том месте и вспомнил, как студентом был на экскурсии и думал: «Живут же люди…». Увидел там в продаже квартиру и однозначно решил ее купить.

Еще одна семья, постоянно живет за городом, в городе бывает редко, увидела в продаже квартиру за 200 млн с видом на памятник Александру Пушкину и площадь Искусств. Купили! Говорят, что будут в театр ходить «в туфельках». 

«Девушка-блогер с 2 млн подписчиками купила квартиру за 70 млн рублей, блогер с 1,5 млн подписчиками приобрел жилье  за 40 млн».

Изменился профессиональный срез покупателя.

Если раньше клиентами были владельцы бизнеса, генеральные директора крупных компаний, чьи фамилии на слуху, то сейчас многие из них все заняты спасением бизнеса, переговорами с банками по вопросам реструктуризации или отсрочки кредитов.

А квартиры часто покупают неизвестные в публичном пространстве люди, фамилии которых в интернете или в рейтингах миллиардеров нет. Они тихо зарабатывают, и сейчас стараются сохранить свои деньги.

Появились среди покупателей – блогеры и it-специалисты. Например, девушка-блогер с 2 млн подписчиками купила квартиру за 70 млн рублей, блогер с 1,5 млн подписчиками приобрел жилье с высотой потолков более 5 метров у Смольного собора за 40 млн.

От айтишников запросы приходят все чаще. Покупают квартиры за 100-150 млн рублей. Это, как правило, молодые ребята 23-28 лет, они очень не любят общаться по телефону, коммуницируют исключительно в мессенджерах, и приезжают только на осмотр квартиры. Забавно, что один из первых вопросов, который они задают во время просмотра: «Где тут можно поставить серверную?»

И третий тип клиентов, среди новых новичков – те, кто зарабатывают на покупке и продаже акций и валюты на бирже.

Шоу-бизнес тоже активно продает и покупает. Известный петербургский представитель этой сферы продал летом свои апартаменты площадью более 500 м2, потому что перебрался в Москву.

Зато одна суперпопулярная теле и радиоведущая, проживающая в Москве, наоборот купила в Петербурге квартиру, правда, не очень дорогую – за 25 млн рублей. Необычно, что выбор она сделала в онлайне: мы сняли и отправили видео, ей все понравилось, она перевела задаток и уже приехала на сделку.

Мы боялись, что вдруг вживую увидит квартиру, и что-то ей не понравится, но нет, она всем осталась довольна и заключила сделку.

Элитные квартиры стартуют от 300 тысяч рублей за м2, хотя мы и за 200 тысяч рублей продаем. Супердорогие квартиры стоят 700-1000 тысяч за метр без ремонта.

В период пандемии мы продали квартиру более чем 200 млн рублей (1 млн за метр2). Это была самая дорогая квартира, которую мы продали в этом году.

Она находится в новом жилом комплексе One Trinity Place в Петроградском районе, недалеко от Крестовского острова.

  • В Петербурге покупатели элитных новостроек выбирают квартиры подороже Вечерний вид на элитный жилой комплекс в Петербурге. 
  • В Петербурге покупатели элитных новостроек выбирают квартиры подороже Причал для яхт на Петровском острове.

Сегодня самые востребованные — семейные квартиры под ключ площадью до 190 м2, чтобы можно было зайти и жить. Хотя еще лет пять-семь назад покупали 250-300 м2.

Сейчас более прагматичный подход, клиенты осознают, что столько метража не надо. Но предложений со стильным дизайном среди элитной недвижимости очень мало. И за такие квартиры покупатели готовы даже переплачивать.

Спрос на них начался еще года три назад, а в ковид еще больше вырос.

Практически всегда покупают жилье в новых домах или реконструированных домах.

Старый фонд из-за старых коммуникаций и непонятных соседей не пользуется спросом, только если в очень хороших местах, например, на набережных Невы.

Очень мало, кто готов купить квартиру и целиком реконструировать всю парадную. Но среди собственников квартир в старом фонде никто не верит, что их квартиры не пользуются спросом. И в этом есть своя драма.

Кто и зачем покупает дорогие квартиры в Санкт-Петербурге

Требования покупателей к элитному жВ Петербурге покупатели элитных новостроек выбирают квартиры подорожеилью в последнее время заметно ужесточились. Теперь для принятия решения о покупке недостаточно того, что квартира находится в новом доме в престижном районе; важно, чтобы и инфраструктура, и технические характеристики объекта соответствовали определенным (и достаточно высоким) стандартам. Сегодня большинство потенциальных новоселов готово подождать выхода на рынок нового, качественного и интересного проекта, а не выбирать из того, что имеется в продаже, но не соответствует их представлениям о недвижимости премиум-сегмента.

По словам Ольги Трошевой, руководителя консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», большая часть тех, кто хочет купить элитное жилье в Петербурге, уже владеет как минимум одной квартирой. «Часть клиентов – это те, кто не очень доволен жизнью в элитных новостройках, которые были построены какое-то время назад.

Часть – это те, кто просто желает обновить уже не модную и устаревающую недвижимость, ведь парадокс нашего элитного рынка в том, что у нас с годами капитализация «новой» недвижимости высокого класса только снижается», – объясняет эксперт.

Естественно, что, уже имея в активе не самое дешевое жилье, к выбору очередного объекта недвижимости такие покупатели относятся весьма придирчиво.

Павел Пикалев, генеральный директор «Penny Lane Realty Saint Petersburg», рассказывает: «Новое жилье чаще всего приобретается в связи с изменением состава семьи или переездом из другого города – отсюда спрос на дома рядом с парковой зоной, мы это видим на примере Крестовского или района Таврического. Приезжие покупатели ориентируются на место новой работы, кроме того, они склонны больше ценить виды на воду». Эти тенденции, по словам специалиста, отчетливо проявились в 2011-начале 2012, когда в престижном Золотом Треугольнике стали активно скупать квартиры сотрудники «Газпром-Нефти».

К слову, сам «состав» покупателей квартир премиум-сегмента также имеет свои особенности. Понятно, что купить квартиру в престижном районе, с эксклюзивным дизайном и уникальными видовыми характеристиками может далеко не каждый.

По мнению Арсения Васильева, директора управляющей компании группы «УНИСТО Петросталь», целевая группа клиентов на покупку элитной недвижимости – это собственники предприятий, государственные чиновники, топ-менеджеры крупных компаний.

«Есть среди покупателей москвичи, проводящие в Петербурге длительное время в связи с государственной службой или бизнесом, иностранные граждане и жители нефтегазовых регионов РФ», – уточняет эксперт.

А Виктор Осокин, членсовета директоров компании «O2 Development», говорит, что российские нефтяные компании могут выкупать для своих топ-менеджеров целые элитные дома. Не отстают от россиян и представители западной бизнес-элиты, охотно приобретающие «люксовые» квадраты в Северной столице.

Эксперты отмечают, что в элитном сегменте практически не получили распространения продажи на уровне котлована.

Эльдар Султанов, директор департамента новостроек АН «Бекар», говорит: «Для того чтобы клиент приобрел квартиру в элитном сегменте на этапе котлована, у объекта должна быть уникальная локация.

Поэтому продажи элитной недвижимости на старте строительства не вызывают такого ажиотажа, как, к примеру, в сегменте эконом». Виктор Осокин дополняет: «Покупатели элитной недвижимости не ставят задачу сэкономить. Для них важнее увидеть квартиру, осмотреть ее, «примерить» на себя.

Поэтому большинство сделок совершается после завершения строительства, порой застройщик даже не начинает продажи на старте». Вопрос экономии для покупателей элитного жилья совершенно не принципиален, они выбирают квартиры, ориентируясь на другие показатели.

В числе главных критериВ Петербурге покупатели элитных новостроек выбирают квартиры подорожеев выбора элитного жилья – вид из окон. Неслучайно одним из самых популярных проектов в этом сегменте считается «Зоологический, 2-4», из окон которого открывается вид на Неву, Петропавловскую крепость, Зимний дворец. «Точных сведений о стоимости квадратного метра в этом доме нет, – комментирует Виктор Осокин. – Говорят, что верхняя планка находится в районе 20 000 евро за квадратный метр». Столь высокую стоимость эксперт объясняет тем, что в Петербурге вряд ли появится аналогичное предложение. При этом спрос на жилье в этом комплексе высок, и практически все квартиры здесь уже проданы.

С тем, что для большей части покупателей элитного жилья видовые характеристики  принципиальны, согласны и в «Penny Lane Realty Saint Petersburg».

«Вид из окон может быть на памятники архитектуры – как, например, в «Смольном Квартале», на воду (Diadema Club House, «Венеция», «Леонтьевский мыс»), на парк («Новая звезда»), или панорамный вид на город («Монблан»), а может быть и просто открытый вид на улицу, ближайшее окружение», – рассказывает Павел Пикалев.

Виктор Осокин делится своими наблюдениями: «В приоритете у покупателей – вид на реку или озеро, расположение в зеленой зоне, в парке. Удачный пример сочетания этих характеристик – апарт-отель «Пятый элемент».

Читайте также:  В 2016-м 80% вложений в коммерческую недвижимость пришлись на москву

Здание расположено в парке на Крестовском острове на берегу пруда. Это, наверное, самый дорогой объект на Крестовском острове. Его расположение поистине уникально».

В целом же Крестовский остров и прилегающие к нему кварталы Петроградского района – место высокой концентрации объектов премиум-класса.

Помимо локации, покупатели элитной недвижимости обращают внимание на уровень дома: качество строительства и отделки помещений общего пользования, уровень обслуживания (охраны). «В случае если дом еще строится, оценить все это не представляется возможным, – говорит Павел Пикалев.

– В такой ситуации важным фактором становится репутация девелопера, качество уже построенных им объектов в прошлом. Не менее важны планировочные решения, особенно в связи с тем, что все больше и больше девелоперов предлагают часть квартир в своих проектах с отделкой».

По словам эксперта, доля таких предложений в целом по рынку сегодня достигает 30%, и включает несколько объектов высокого ценового сегмента.

С точки зрения соответствия стандартам элитной недвижимости привлекательным объектом может считаться жилой комплекс «Леонтьевский мыс».

«Этот проект сочетает в себе все составляющие элитного жилья: уединенность в центре города, наличие в непосредственной близости водоема, хорошая транспортная доступность, хороший дизайн, наличие всей необходимой инфраструктуры: фитнес, рестораны, детский сад, – рассказывает Эльдар Султанов.

– Кроме того, в этом комплексе застройщик предлагает эксклюзивный авторский дизайн квартир от европейской студии, возглавляемой мировым дизайнером Филиппом Старком». В выбранном заказчиком стиле могут быть выполнены квартиры по индивидуальному дизайн-проекту с полной отделкой и меблировкой.

Помимо увеличения доли элитных квартир с отделкой, эксперты отмечают и еще одну тенденцию – выход на рынок большого количества смешанных проектов.

В пределах таких жилых комплексов располагаются объекты близких друг другу классов (например, бизнес- и элит).

«В МФК Riverside от Setl City на Ушаковской набережной частично будут представлены квартиры премиум-класса – с отличными видовыми характеристиками, панорамным остеклением и прочими особенностями элитного жилья», – говорит Ольга Трошева.

Концепцию масштабной застройки намерены воплотить и девелоперы проекта «Набережная Европы», который должен быть завершен к 2017-му году.

На территории в 10 га, ограниченной набережной Малой Невы, проспектом Добролюбова, площадью Лихачева и переулком Талалихина, ЗАО «ВТБ-Девелопмент» планирует построить несколько кварталов элитной недвижимости, торговые и офисные центры, пятизвездочный отель и Дворец танцев.

Строительство будет вестись на территории, которую раньше занимал Институт прикладной химии. Сейчас девелопер освобождает земли от старых построек и проводит рекультивацию.

Дата публикации 12 октября 2012

Непремиальный год: покупатели элитного жилья отвлеклись на спасение бизнеса

Посмотрите, как выпускники стягиваются к месту шоу на ДворцовойКаршеринговый автомобиль закончил аренду в кустах в ПетергофеЗа сутки в Петербурге привили рекордные 12 тысяч человекНа «Алые паруса» начали запускать выпускниковЦентр Петербурга опустел и замер в ожидании тысяч выпускниковВ немецком Вюрцбурге ножом убиты трое, еще несколько раненыЖдите вашей очереди. Как прививаются от коронавируса по всему мируВ Москве откроются пункты вакцинации для мигрантовВ Бразилии выявили опасный вариант «лямбда»-штамма коронавирусаОбъявлено, какие актёры и за что получат почётный «Оскар» в 2022 годуУтренний туман сделал Ладогу невидимойРоспотребнадзор: Обязательную вакцинацию введут ещё 8 регионов РоссииПредыдущие новостиАрхив материалов

Элитная недвижимость осталась в стороне от эйфории спроса на жилье в прошлом году — более дешевые квартиры раскупались благодаря льготной ипотеке. К тому же премиум-сегмент подорожал, что не добавило привлекательности. Тем не менее эксперты прогнозируют некоторое оживление на рынке элитного жилья в 2021 году.

В Петербурге покупатели элитных новостроек выбирают квартиры подорожеавтор фото Евгений Павленко/«Коммерсантъ»Поделиться

За год предложение элитной недвижимости сократилось на 21%, что стало рекордным показателем с 2011 года, подсчитали в Knight Frank St Petersburg. На сегмент повлияли как общие для всех классов факторы, так и несколько специфических.

Почему так мало

По итогам 2020 года на рынке элитной недвижимости в свободной продаже находилось 114 тыс. кв. м жилья, говорит статистика от Knight Frank St Petersburg. Объём продаж в 2020 году оказался сопоставим с 2019 годом — 52,2 тыс. кв. м, или 446 квартир.

С точки зрения объёмов предложения элитный сегмент переживает то же, что и весь рынок жилья: единичный вывод новых объектов на протяжении 2020 года, говорит Наталья Кукушкина, главный специалист по маркетингу Группы ЦДС.

— Сейчас действительно несколько сократился вывод новых объектов, — добавляет Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management.

— Такая тенденция наблюдается во всех сегментах, а особенно в элитной недвижимости, поскольку она занимает небольшую долю рынка. Прежде всего, влияют такие факторы, как нехватка участков под застройку и переход на проектное финансирование.

Застройщики переносят сроки запуска проектов, из-за этого в динамике можно наблюдать небольшое падение предложения.

У «Петербургской недвижимости» несколько другие цифры — при совокупном снижении предложения по всем классам жилья на 30%, по их данным, объем предложения в премиальном классе за год снизился всего на 8,3% и составил 165,5 тыс. кв. м.

Как сообщила Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group), структура нового предложения по классам в 2020 году (93,2% — массмаркет, 4,3% — бизнес, 2,5% — элита) сопоставима со структурой выхода новых объектов в 2019 году и дефицита элитного жилья на текущий момент не наблюдается, несмотря на общее снижение девелоперской активности по всем классам.

Сокращение предложения объясняется изменениями в отраслевом законодательстве, а также сложной мировой эпидемиологической ситуацией, которая вынуждает девелоперов корректировать свои планы, пояснили эксперты компании Glorax Development — в течение 2020 года строительные компании преимущественно реализовывали новые очереди текущих проектов, многие предпочли отложить запуск новых объектов. Кроме того, в Петербурге наблюдается дефицит участков, подходящих под строительство элитного жилья. Что касается Glorax Development, то в 2020 году компания продолжала строительство клубного дома Grand House в Центральном районе, на конец года было реализовано более 90% квартир, а сейчас продолжает поиск новых участков и планирует запуск сразу нескольких новых проектов в 2021 году.

По мнению специалистов «Группы ЛСР», нынешний объем элитного предложения на рынке отвечает запросам покупателей. Квартиры в этом сегменте всегда были штучным товаром.

Спрос меняется

Спрос на элитное жилье в 2020 году также немного снизился: на 5%, до 71,6 тыс. кв. м, но в целом остается стабильным, на уровне 2017 года, что объясняется условиями пандемии.

По словам Ольги Трошевой, часть потенциальных покупателей жилья в сегментах бизнес и элита (среди которых много предпринимателей) в 2020 году вынуждены были переориентироваться на новые стратегии ведения бизнеса и уделяли больше внимания рабочим делам, чем вопросам приобретения недвижимости.

Некоторые из-за невозможности выехать за границу искали новые варианты отдыха на природе неподалеку от дома и присматривались к загородным коттеджам вместо элитных квартир.

— Элитный сегмент традиционно занимает не более 5–7% от общего объёма рынка по числу сделок и традиционно считается самым стабильным, — поясняет Наталья Кукушкина.

— Этот сегмент не сильно реагирует на колебания курсов валют, изменения ключевой ставки или цен на нефть, снижение процента по ипотеке и другие факторы, которые волнуют остальные 95% рынка.

Однако в 2020 году рынок элитной недвижимости продемонстрировал почти такие же волнообразные периоды роста и падения спроса, как и все остальные сегменты.

Была заметна относительная стабильность в первом квартале, резкое снижение по количеству сделок в апреле — июне, потом такой же резкий рост в августе — сентябре, когда активизировалась льготная ипотека с господдержкой, и плавное возвращение на показатели первого квартала к концу года, когда ажиотаж спал, поскольку ипотеку под 6% продлили до середины 2021 года.

В Glorax Development уточнили, что в элитном сегменте основной спрос приходится на период старта продаж, а также на последние месяцы перед вводом в эксплуатацию. Высокобюджетное жилье приобретается преимущественно для собственного проживания, и покупатели рассчитывают на индивидуальный подход в ценообразовании.

Локация делает класс

Самое дорогое жилье за прошлый год еще прибавило в цене, что соответствует общерыночным трендам. По статистике «Петербургской Недвижимости», в премиальном сегменте рост составил 7,9% за год, до 389,9 тыс. рублей. Доля сделок с использованием рассрочки по итогам года снизилась до 56%, тогда как в 2019 году составляла 71%, а вот ипотечных, напротив, выросла на 6,9 процентного пункта, до 23%.

От компании к компании рост может быть как выше, так и ниже. Например, в среднем цена на квартиры «Группы ЛСР» изменилась на 14%. На это повлияли разные факторы: инфляция, рост издержек, строительная готовность дома, распроданность квартир в проекте и многое другое, отметили в компании.

— Уровень цен на квартиры в классе «элит» и «бизнес» сильно разнятся, — добавляют в «Группе ЛСР». — Стоимость квартиры в бизнес-классе начинается от 4,1 млн рублей за студию в ЖК «Цивилизация на Неве», — поясняют в компании.

— А стоимость квартиры в элитном комплексе NEVA HAUS начинается от 18,3 млн рублей. Однако стоит отметить, что есть клиенты, которые находятся на стыке сегментов, поэтому рассматривают жилые комплексы и там, и там. Поэтому иногда они пересекаются.

Но говорить о том, что это какой-то значительный процент, нельзя.

В средних цифрах отличия от класса «бизнес» в цене по-прежнему значительные. Так, за 2020 год «квадрат» в бизнес-классе подорожал на 23,1%, до 225,6 тыс. рублей.

— Проанализировать разницу цен между «элитными» проектами и жильем бизнес-класса довольно сложно — нет такого четкого деления по категориям, — считает Катерина Соболева. — Кроме того, цены в самой «элитке» могут отличаться в разы. В среднем примерно от 25% до 30% сделок проходит с привлечением ипотечных кредитов и почти столько же — с рассрочкой платежа.

— Наблюдается диффузия, размывание разных сегментов рынка, — добавляет Наталья Кукушкина. — Многие объекты бизнес-класса по потребительским характеристикам приближаются к элите и, наоборот, часть элитных считается таковой исключительно в силу местоположения, а не качества проекта.

В общем в предложении элитных объектов сейчас 87% квартир в экспозиции приходится на Петроградский район. Однако есть перспективные локации, которые в скором времени вполне могут стать элитными.

По данным «Петербургской недвижимости», в 2020 году стартовали три элитных проекта в Петроградском районе. А с точки зрения аналитиков Becar наиболее перспективные локации для строительства объектов премиум-сегмента помимо Петроградского это Московский и Приморский районы.

Как отметила Катерина Соболева, сейчас эти территории активно осваиваются застройщиками и пользуются успехом на рынке.

— Уже постепенно формируется район элитной застройки на Петровском острове, — говорит Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп». — Из перспективных еще возможен редевелопмент берега Финского залива на Васильевском острове.

Здесь тоже постепенно осваивают свободные участки. Небольшими кластерами застраивается район Черной речки.

В целом можно отметить, что в городе много промышленных предприятий находятся на набережных или близко к ним, поэтому, конечно, основной потенциал — это как раз земли под редевелопмент.

В «Группе ЛСР» говорят, что Петровский остров становится самой популярной локацией — за год доля элитных проектов здесь увеличилась на 9%.

В последние годы премиальные проекты строятся как в центре города, так и в отдалении от него, зачастую статус локации повышается при появлении там новых элитных домов.

Как уточнили в Glorax Development, при этом традиционно считающиеся элитными районы, не теряя в целом привлекательности, все же становятся менее популярными из-за уплотнения застройки или появления там мест массового скопления людей (наиболее характерный пример — Крестовский остров).

Читайте также:  Некоторые штрафы для управляющих компаний отменят

В значительной степени «престижность» определяется локацией и потенциальными видовыми характеристиками. С этой точки зрения аналитики компании называют самым перспективным районом в городе Василеостровский. Здесь в ближайшее время будет развиваться территория рядом с «Севкабелем», отличающаяся выгодным местоположением у воды.

Продолжится освоение намывных территорий: на данный момент самым высоким сегментом там является «бизнес», но довольно скоро начнут появляться и премиальные объекты.

Все необходимые характеристики для этого у локации в наличии: близость к историческому центру, выход к заливу, видовая составляющая, отсутствие промзон, возможности для воплощения самых разных архитектурно-планировочных решений.

В обозримом будущем Васильевский остров составит серьезную конкуренцию или даже обгонит Петроградскую сторону (где остается все меньше участков под застройку) по представленности элитных объектов, подытожили в Glorax.

— Но также нельзя сбрасывать со счетов более удалённые, но от этого не менее престижные практически загородные локации — в первую очередь Курортный и, возможно, Пушкинский районы, — считает Наталья Кукушкина.

— С переходом или частичным переходом сотрудников крупных компаний на удалённый формат работы, а также в связи с определёнными ограничениями в социальной жизни может существенно измениться динамика передвижений у части высокооплачиваемых сотрудников.

Платежеспособные покупатели смогут переместиться из центра в более удалённые, но при этом экологически приемлемые районы.

Пациент скорее жив

Эксперты предполагают, что в 2021 году на рынок должны выйти несколько новых проектов просто в силу того, что в 2020 году их практически не было, почти все работали «в стол».

Аналитики Glorax Development прогнозируют в 2021 году плавное оживление, в целом в продажу будет выводиться больше новых проектов, в том числе в премиальном сегменте. Но так как за 2020 год успел сформироваться дефицит предложения первичной элитной недвижимости, то цены продолжат расти.

В первой половине 2021 года ожидается выход в продажу последних элитных проектов на Крестовском острове, добавляет Ольга Трошева. Также планируется выход элитных проектов в исторической части Васильевского острова. Например, ЖК «Amo» от компании AAG. Также, возможно, начнутся продажи элитного апарт-отеля от Yard Group на проспекте Добролюбова в Петроградском районе.

В течение 2020 года было заметно, как застройщики приобретали земли в разных интересных локациях, отметили в «Группе ЛСР». Поэтому можно с уверенностью сказать, что появление новых проектов не за горами, в том числе и в сегменте элитной недвижимости.

По мнению Катерины Соболевой, ближайший год должен внести ясность по выводу новых проектов, и с конца этого до середины следующего года ситуация должна стабилизироваться.

Как отметили в Knight Frank St Petersburg, в 2021 году на рынок планируется вывести несколько проектов общей площадью около 60 тыс. кв. м. Увеличение цен на элитное жильё продолжится, однако, скорее всего, стремительный рост замедлится, динамика будет слабоположительной.

Анна Романова, «Фонтанка.ру»

В Петербурге покупатели элитных новостроек выбирают квартиры подорожеавтор фото Евгений Павленко/«Коммерсантъ»

Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter

Элитный рынок на пороге перемен

Кто сегодня покупает дорогое жилье, зачем, какими качествами должен обладать посредник, чтобы сделка совершилась, какими – агентство, и почему «антикварный» старый Петербург больше не в цене? Президент корпорации «Адвекс» Александр Романенко – о рынке элитной недвижимости Петербурга.

В Петербурге покупатели элитных новостроек выбирают квартиры подороже

Кто сейчас покупатель недвижимости? Как он изменился за последние 5 лет?

Я вижу серьезные изменения, связанные с подходом наших клиентов к элитной недвижимости. Раньше спрос на элитную недвижимость в центре города и новостройки был достаточно равномерным. Люди искали элитные объекты, не задумываясь, старый ли это фонд, или новостройка.

Полностью расселенная парадная, без коммуналок, в доме, расположенном в престижном месте, вызывала интерес еще до самого просмотра квартиры. Появившиеся сейчас «буржуазные излишества» вроде парковок, подземных стоянок, современной инженерии тогда практически никого не интересовали.

Вопрос, в конце концов, решался между собой: всегда можно было договориться поставить машину во дворе — колодце.А вот сейчас совершенно очевидно, что элитный покупатель четко хочет получить весь комплекс элитного комфортного жилья без всяких «но».

Это обязательно и парковочное место, и полный комплекс услуг, инженерии, соответствующее социальное окружение и прочие атрибуты дорогой жизни. И конечно же, первичный рынок получил большие преимущества. Нынешние клиенты покупают новостройки, ищут их в центре города, тогда как квартиры в старых домах теперь уже практически не покупают.

И кто же эти переориентировавшиеся люди?

Покупатели дорогого жилья сегодня — это те, кто в свое время придержал деньги в валюте. Вот они как раз и переезжают в новые дома с лучшей инфраструктурой. Кроме того, остался и привычный круг покупателей: собственники бизнеса, топ-менеджеры.

Единственное, чиновники, которых всегда было подавляющее большинство, сейчас стали гораздо аккуратнее, сделок с ними меньше.Любопытное наблюдение: если раньше возраст клиента снижался до 30-40 лет, то сейчас он снова становится ближе к 50 — 55 годам. Как говорится, необъяснимо, но факт.

Это нужно проанализировать, но по моим ощущениям, это люди, которые связаны с оборонным и агропромышленным комплексами.

Агропромышленники в Петербурге? Интересно.

Ну, они не обязательно связаны напрямую с производством. Возможно — с ритейлом. Всё, что сейчас связано с продуктами, приносит большие деньги.

Неужели молодежи совсем не осталось?

Нет-нет, «молодежь» тоже, конечно, покупает. В первую очередь, это талантливые люди, которые сделали стартапы, смогли своим умом – и умениями — заработать за последние 3 — 4 года.

Едет ли сейчас кто-то в Петербург, и откуда? Нынче же, лишь только заходит речь о «миграции» на рынке жилья, немедленно всплывает Газпром.

В первую очередь, естественно, «Газпром» и едет. Они сильно повлияли на рынок. И это те самые москвичи, у которых есть четкое понимание, что в Петербурге им нужны новостройки, никакого старого фонда.

Кстати, в этом, мне кажется, колоссальное отличие русских людей от западных. Западный человек хочет купить жилье в старом доме, так называемую антикварную недвижимость.

Нашим соотечественникам это не нужно, им нужен комфорт — и чтобы всё работало, что, в общем-то, понятно. Но вот привязки к антикварным зданиям у наших людей абсолютно нет. В том числе и потому, что у нас все непросто с реставрацией.

Понятно, что это дорого, но на западе люди сознательно идут на такие расходы, включая покупателей, которые ценят историческую энергетику, культурное наследие. А для наших людей это не играет никакой роли.

Впрочем, продолжая тему «миграции», в этом году вновь появились новые запросы от экспатов, и вот они как раз хотят обязательно попасть в «Золотой треугольник» или поближе к нему.

Иностранцы ищут небольшие квартиры в старом фонде: они приезжают, может быть, на год, и их не волнует наличие парковки и консьержки: им важно само место, где они будут жить, окружение, виды.

В этом году у нас было несколько клиентов, которые искали хорошие квартиры в старом фонде, некоторые даже купили. В 2013 — 2015 годах таких вообще не было.

А почем? Какова теперь, после падения рубля, цена элитной петербургской недвижимости?

Приблизительно от 5 тыс. долларов за метр. Что же касается самых дорогих квартир, возьмем хоть бы дом на Итальянской, там выходит до 10 тыс. долларов за метр. Но это уже квартира с ремонтом, мебелью… В новостройках от 250 тысяч рублей за метр. Но всегда можно найти эксклюзивные предложения с ценником и в миллион за метр – как, например, в Art View House на Мойке.

В связи с новыми тенденциями спроса на дорогое жилье возможно, появились и тенденции в технологиях риэлтерского бизнеса? Скажем, специализация брокеров конкретно на элитных клиентах?

Безусловно. Но сейчас такая тенденция лишь начала развиваться. «Адвекс» занимается массовым сегментом, это 90% рынка, и это позволяет нам уверенно проходить любые кризисы. Но у нас есть и отдельные брокеры, «звезды», которые заняты исключительно элитным, узкоспециализированным, сегментом.

Мы изначально были классическим агентством и, как видите, у нас до сих пор нет специального отдела элитной недвижимости. Мы на этом рынке держимся только на отдельных брокерах, которые проработали уже по 20 – 25 лет, обросли собственными базами и приводят 90% клиентов.

Клиенты, в свою очередь, приводят своих знакомых, и так далее. Такие «звезды» получают до 70% комиссионных от сделок.Но с нами эти брокеры не только из-за комиссионных.

За 25 лет работы «Адвекса» сложилась целая корпоративная культура: мы приглашаем своих сотрудников в путешествия, разыгрываем какие-то ценные подарки, включая автомобили, и т. п., есть целая система мотивации. Люди это видят и ценят.

  • Впрочем, в будущем, я считаю, правильно бы было нам иметь специальное, а может и отдельное подразделение элитной недвижимости: ему так будет проще позиционировать себя.
  • В чем особенность работы с элитными клиентами?

Агент обязан быть хорошо образован, эрудирован, сведущ, интеллигентен. Общаясь напрямую с клиентом, нужно не только говорить о недвижимости, но и быть способным поддержать разговоры на любые интересующие клиента темы. Профессионализм — это само собой разумеется. И еще: он должен вызывать доверие, иначе никто с ним работать не будет.

А отсюда – да-да, умение подстраиваться под клиента, потому что этих клиентов и свое расписание жизни, и свой взгляд на нее. Сегодня они могут быть готовы к покупке, но астролог шепнет, и они откажутся от сделки. Или, бывали случаи, человек уедет на гастроли и перенесет встречу: значит, агенту нужно будет бросить все свои дела и показывать объект тогда, когда хочет клиент.

Тут много нюансов, это непростая работа.

Давайте затронем тему разделения рынка первичной и вторичной элитной недвижимости в рамках отдельно взятого агентства…

Здесь как всегда Москва нас опережает: там это разделение уже существует в ряде компаний, которые занимаются, например, только элитными новостройками. Насколько я знаю, они успешно себя позиционируют и зарабатывают достаточно неплохие деньги. В Москве можно выбрать 20-30 объектов, которые позиционируют себя как премиум-сегмент или как элиту.

У нас всё-таки такого выбора нет, хотя он и стал больше, чем раньше.Поэтому сегодня представить, что какая-нибудь компания у нас будет заниматься только новостройками в элитном сегменте – это слишком… круто.

Пока для Петербурга больше подходит специализированное подразделение в корпорации или агентство, которое работает и на элитном вторичном рынке, и на элитных новостройках.

В Москве не хватает места под жилищное строительство, приходится придумывать «реновацию», чуть ли не половина предложения там – апарты. А что у нас с апартаментами?

Этот рынок сейчас слабо развит, но он будет догонять Москву. Мы знаем самую главную причину этого. Сейчас в центре Петербурга участки под строительство полноценных домов практически не найти, но пятна, где по законодательству можно строить, но не жилье, отыскать можно. Так ведь апартаменты и появляются.

Читайте также:  Аижк предоставит вычет по ипотеке для молодых семей с детьми

Причем, возвращаясь к началу разговора, здесь еще очень важен вот какой момент: изменился портрет покупателя. Скажем, 10 — 15 лет назад: какое количество людей покупало дорогие квартиры, рассматривая их в качестве инвестиций? Да я сам покупал квартиры каждый год, а потом продавал их, когда цены поднимались.

Сейчас дорогое жилье так уже никто не покупает, экономика не бьется: одно дело, когда курс был 1 к 30, а другое, когда 1 к 60. Извините, все «попали». Так что сейчас в 90% случаев люди покупают элитное жилье для себя.

А вот на рынке апартаментов доля инвестиционных квартир намного выше, потому что они будут отданы в управление, и можно будет планировать свой доход. Так что этот рынок сейчас перспективен как раз с инвестиционной точки зрения.

Но сейчас здесь еще вопросов больше, чем ответов. Я однозначно считаю, что этот рынок будет продолжать развиваться, но найти правильный баланс с точки зрения «квартирографии», метражей этих апартаментов и их стоимости, очень непросто. Во-первых, у нас очень мало опыта. Во-вторых, очень много зависит от экономики и политики.

И куда, по вашему, ведет нас политика сегодня?

Я абсолютно убежден, что 2017 год будет непростым, потому что предложение сегодня больше, чем спрос. Кто бы что ни говорил, у нас есть своя большая статистика: мы четко видим колебания, особенно в сравнении с прошлым годом. Я думаю, что этот баланс наступит в 2018 году, но не раньше.

И очень важно, каким образом брокерские компании и застройщики будут планировать ввод новых объектов. Прошлый год Петербург с точки зрения количества зарегистрированных сделок обогнал даже Москву – это был уникальный год.

Сейчас же… Мы знаем преимущества Петербурга с точки зрения соотношения цены и качества, и все равно покупательная способность людей не безгранична. Она не растет, поэтому нужно быть очень осторожными и аккуратными в плане ввода новых объектов.Очень важно также, чтобы изменилась политика города.

На Западе при соблюдении всех норм дают возможность строить в исторической части городов. У нас тоже должна быть более гибкая политика в этом отношении.Пока же ничего трогать нельзя. При этом в Петербурге очень много зданий, которые на самом деле не представляют собой никакой ценности.

Так почему же, при всех грамотно обоснованных ограничениях со стороны наших экспертов, специалистов по культурному наследию, не дать людям строиться? Никто же не говорит о 15-этажных домах.Во всем мире строят в центре, потому что элита — это в первую очередь место.

9 июня 2017 г.

Кто в Петербурге покупает элитные квартиры? — портал о застройщиках Дом Контроль

В Петербурге катастрофически не хватает элитного жилья — кричат специалисты по недвижимости. Что же такое элитное жилье и кому его не хватает — попытались выяснить корреспонденты «Города».

— По разным оценкам, петербуржцев, ориентированных на потребление товаров и услуг высокой ценовой категории, приблизительно 5 — 10 тысяч человек, — говорит Михаил Пашаев, главный редактор первого каталога роскоши Rich Style. — Потенциальные покупатели элитной недвижимости — это владельцы бизнеса, топ-менеджеры, госслужащие.

— На сегодняшний день, начиная каждый новый проект, мы в том числе рассчитываем и на московскую аудиторию — топ-менеджеров, владельцев компаний, иностранных менеджеров, управляющих крупными проектами в России, — объясняет Эдуард Тиктинский, генеральный директор холдинга RBI.

В отделах продаж компаний-застройщиков нам с гордостью заявляли, что потенциальные покупатели каждого элитного дома проходят строгий фейс-контроль. Практика показывает, что это как минимум не всегда так. Социальная однородность жильцов обеспечивается только за счет ценового барьера.

Эксперты отмечают, что и период «кучкований», когда целые подъезды выкупались руководителями одной фирмы, ушел в прошлое. Сейчас деловые партнеры стараются не селиться вместе. Хотя встречаются и исключения. «Квартиры в нашем доме продавались только знакомым, — рассказывает Оксана, живущая в клубном доме на 7 квартир. — Мы даже двери не всегда запираем».

Правда, социальная однородность редко распространяется дальше границ дома. Престижная новостройка, возведенная рядом с хрущевкой, — обычное дело для Петербурга. Поэтому огромное значение для покупателей элитной недвижимости имеет фактор безопасности. Внешняя незащищенность элитных домов зачастую обманчива. Придомовая территория может быть огорожена лишь низким заборчиком с калиткой.

Но только подойдешь к ней — встречать выйдет охранник — калитка оборудована скрытой видеокамерой и датчиком движения. Безопасность дома обеспечивают видеокамеры, электронные карточки доступа и пр. Попасть в элитный дом не просто: консьерж запишет в журнал, к кому вы, когда пришли и когда ушли, попросит паспорт, на худой конец права, и, наконец, свяжется с жильцами узнать, ждут ли они вас.

Правда, обилие средств охраны не является стопроцентной гарантией безопасности. Высокий забор и многочисленные камеры могут оградить жильцов от зевак, но не от профессиональных бандитов. Так, дважды были совершены убийства во дворе дома на Московском проспекте, известного как «Русский пряник», одного из первых элитных домов в городе.

Заплатить немаленькую сумму при покупке элитной квартиры — еще полдела. Большой вопрос — сколько владельцу придется тратить на ее обслуживание. — В течение последних лет наблюдается рост требований к функциональности квартир.

Клиенты особенно ценят усилия девелопера, который с самого начала проектирования дома стремится сделать дом таким, чтобы его эксплуатация была недорогой и удобной, — утверждает Иван Романов, генеральный директор строительной компании «Возрождение Санкт-Петербурга». Конечно, даже самая современная техника не может обеспечить бесперебойную работу всех служб.

Проблем в элитных домах, особенно в первые годы эксплуатации, возникает не меньше, чем в обычных новостройках. Но здесь они хотя бы решаются. «Если я вызвала электрика на 11 часов, то могу быть уверена, что он задержится максимум на 5 — 10 минут», — говорит Светлана Михайловна, мастер по эксплуатации элитного дома на Конной улице. Самое главное — жильцы знают, к кому обратиться за помощью.

При любой возникшей проблеме они звонят на мобильный управляющему своего дома. Если персонал не может устранить неполадки, то вызывается специалист из службы эксплуатации, который приезжает через 20 — 30 минут.

«Преимущество небольшого дома в том, что ты знаешь всех своих соседей и всегда можешь договориться, если возникают проблемы, — говорит Наталья, владелица двухэтажной квартиры в доме на Крестовском острове. — Например, мы вместе решили, что после шести вечера ремонтные работы никто не проводит, чтобы не беспокоить остальных».

Наблюдением за состоянием дома обычно занимаются специальные управляющие компании. «На обслуживании дома на 30 — 40 квартир со встроенным гаражом в среднем занято 7 — 8 человек, — рассказывает Наталья Морозова, директор по управлению объектами недвижимости компании Remigroup. — Стоимость всего комплекса услуг (управления, эксплуатации, уборки, охраны) может составлять от 2 до 5 долларов за кв. м в месяц. Чем меньше квартир в доме, тем стоимость выше». Кстати, мусоропроводы в элитных домах принципиально не делают исходя из соображений гигиены. А водосточные трубы подогреваются изнутри, что практически исключает образование сосулек, снежных шапок на карнизах и промерзания стояков. Жители даже дорогих квартир не горят желанием разбрасываться деньгами — например, в одном из домов на первом же собрании ТСЖ элитного дома жильцы решили отказаться от дорогостоящей подсветки фасада, которой компания-застройщик чрезвычайно гордилась. В целях экономии жильцы зачастую соглашаются сделать фитнес-центр или солярий в доме доступным для горожан, что позволяет снизить расходы по их содержанию.

Но это правило никогда не работает в отношении подземного гаража, где цена одного места — $25 — 35 тысяч. Когда среди стоящих там дорогих машин видишь отечественную «девятку» — это приятно удивляет. Но ненадолго: «Это прораб оставил свою машину, — говорит управляющий домом, — хозяин отдал ему свое место на время ремонта квартиры».

Чем элитное жилье отличается от жилья повышенной комфортности?

ЭЛИТНЫЙ ДОМ: количество квартир — до 35 (не более двух на одной площадке). Высота здания не более 7 этажей. Высота потолков не менее 3,20 м. Социальная однородность жильцов. Паркинг — подземный (не менее двух мест на семью) и гостевой.

Огороженная территория, круглосуточная охрана. Наличие в доме услуг только для жильцов дома (сауна, химчистка, бассейн, спортзал, бильярдная и т.п.). Современные бесшумные лифты, центральное кондиционирование, автономная система водо- и теплоснабжения.

Мощность электросети не менее 20 кВт на квартиру.

ДОМ ПОВЫШЕННОЙ КОМФОРТНОСТИ: количество квартир — до 80. Высота потолков не менее 2,8 м. Подземный паркинг. Круглосуточная охрана. Обеспечение автономности коммунальных сетей.

Покупатели выбирают лучшие жилые комплексы Петербурга |

Эксперты конкурса «Доверие потребителя» завершили объезды жилых комплексов-финалистов.

За две недели эксперты объехали все 25 жилых комплексов, предварительно ознакомившись с анкетами финалистов. Перед ними стояла задача проверить на соответствие конкурсную документацию и оценить объекты по десяти критериям.

Среди них транспортная доступность, качество проектирования и строительства, соблюдение обязательств застройщика жилого комплекса по строительству в комплексе объектов социальной инфраструктуры, применение новых технологий и материалов, благоустройство территории и др.

По мнению Олега Островского, сопредседателя Оргкомитета конкурса первая неделя объездов выявила общую закономерность для всех представленных в финале жилых комплексов ­- возросшую клиентоориентированность застройщиков.

По его словам заметно стремление строительных компаний не просто строить качественное жилье, но и создавать комфортную среду обитания для жителей того или иного комплекса.

«Вторая неделя объездов показала очень интересные подходы застройщиков к планировкам квартир, более широкое применение ими новых технологий и материалов, более социально ориентированное использование коммерческих помещений. Характерно, что грань между жилыми комплексами различных классов становится все менее заметной», — считает Олег Островский.

  • Оценки экспертов лягут в основу сравнительных таблиц, которые будут представлены на заседание Экспертного совета 22 ноября.
  • Жилые комплексы в XII конкурсе «Доверие потребителя» представлены в восьми номинациях.
  • Номинация «Лучший реализованный проект жилого комплекса бизнес и элит классов в Санкт-Петербурге»: ЖК FJORD, ЮИТ СПб ЖК «Петровская ривьера», Северный город (группа RBI) ЖК «Стокгольм», Setl Group
  • Номинация «Лучший реализованный проект жилого комплекса комфорт класса в Санкт-Петербурге»: ЖК «Дом на набережной», Северный город (группа RBI) ЖК INKERI, 1-3 очереди, ЮИТ СПб ЖК «Полюстрово Парк», Setl Group
  • Номинация «Лучший реализованный проект жилого комплекса класса «стандартное жилье» в Санкт-Петербурге»: ЖК «Астрид», СПб Реновация ЖК «Полководец», 47 ТРЕСТ ЖК «Складская, 28», Темп
  • Номинация «Лучший реализованный проект жилого комплекса класса «стандартное жилье» и комфорт класса в Ленинградской области»: К «Охтинская дуга», 1-3 очереди, Запстрой ЖК «Солнечный», Арсенал-Недвижимость ЖК «Форвард», Мавис
  • Номинация «Лучший строящийся жилой комплекс бизнес и элит классов в Санкт-Петербурге»: ЖК «Биография», группа RBI ЖК «Клубный дом G9», ГК КВС ЖК «ПЕТРОВСКИЙ КВАРТАЛ на воде», Setl Group
  • Номинация «Лучший строящийся жилой комплекс комфорт-класса в Санкт-Петербурге»: ЖК «Наутилус», ГК КВС ЖК «Облака на Лесной», Setl Group ЖК Magnifika Lifestyle, Bonava
  • Номинация «Лучший строящийся жилой комплекс класса «стандартное жилье» в Санкт-Петербурге»: ЖК «Крылья», ГК КВС ЖК «Новое Колпино», СПб Реновация ЖК «Юнтолово» , 4-6 очереди, Главстрой СПб
  • Номинация «Лучший строящийся жилой комплекс класса «стандартное жилье» и комфорт-класса в Ленинградской области»: ЖК «Новое Горелово», ЛенРусСтрой ЖК «Северный», Группа ЦДС ЖК EcoCity, Северный город (группа RBI) ЖК NEWПИТЕР, Строительный трест

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *