23:06, 9 декабря 2020
Цены на готовые квартиры выросли в Петербурге с начала года на 20%, на новостройки — на 25%. И это рекорд.
Причина — программа льготной ипотеки под 6,5%. Она разогрела рынок, из-за чего вырос спрос, объемы строительства и цены, причем во всех сегментах недвижимости.
В Центробанке уже заговорили о рисках: тут и рост долговой нагрузки россиян, и дисбаланс спроса и предложения. В Минстрое, к слову, опасений не разделяют. Там сегодня подвели итоги года и констатировали: программу льготной ипотеки нужно продлевать и после 1 июля 2021 года.
Как бы там ни было, очень интересно, что делать сейчас тем, кто хочет, например, купить новую квартиру? Телеканал «Санкт-Петербург» выяснил это у экспертов.
«Поскольку приобретение жилья есть инвестиция и для инвестиции есть наиболее выгодные условия, я бы попытался вписаться в программу льготной ипотеки, выбирая дом в максимальной степени готовности, желательно чуть ли не на грани ввода, и приобретал бы у застройщика, который вправе предложить вам льготную ипотеку».
Эксперты отмечают, что даже с учетом роста цен на жилье, программа ипотеки с господдержкой позволяет заемщикам экономить около 8-10% совокупных расходов по ипотеке.
И добавляют, что, в условиях неопределенной социально-экономической ситуации, не стоит брать ипотеку без первоначального взноса.
Что же касается тех, кто хочет инвестировать накопленные средства в недвижимость, здесь есть важные нюансы.
«Важно обратить внимание, первое — это застройщик, на его опыт, репутацию, что он построил, где. Второе — это, конечно же, локация, то есть важно понимать, где мы строим, если это не еще какая-то не супер развитая локация, то нужно обязательно посмотреть на ее перспективу, возможно, там в ближайшие на 5-7 лет откроется метро. Если мы говорим о доходности с точки зрения спекуляции, то есть перепродаже купить на старте — перепродать потом, то в год можно ожидать в среднем порядка 10% удорожания на проект».
Добавим, программу субсидирования ипотеки могут распространить не только на новое, но и на вторичное жилье. С таким предложением выступила сегодня спикер Совета Федерации Валентина Матвиенко.
Подписывайтесь на нас:
- «Яндекс.Новости»
- «ВКонтакте»
- Telegram
pixabay.com Видео: телеканал «Санкт-Петербург»
Новости экономики и финансов СПб, России и мира
Однокомнатные и двухкомнатные хрущёвки и брежневки прибавили в цене, по данным агентства «Петербургская недвижимость», гораздо меньше — от 10 до 22% в зависимости от локации. Но это всё равно непривычно высокая для последних лет динамика.
«Минувший год был очень интересным в плане тенденций, которые постоянно менялись, и порой в прямо противоположную сторону. Первый квартал прошёл спокойно и по количеству сделок, и по ценам.
Во втором квартале из–за карантинных мер мы наблюдали снижение продаж и даже некоторое сокращение цен.
Но уже в третьем квартале спрос вернулся на уровень начала года, а в четвёртом отмечен рост количества сделок на треть к предыдущему кварталу», — рассказывает Сергей Дроздов, генеральный директор агентства «Петербургская недвижимость».
Пик продаж пришёлся на октябрь–ноябрь, когда рост цен в новостройках достиг уже неприличных масштабов. Всего с начала года строящаяся недвижимость увеличилась в цене почти на 27%, до 145,4 тыс. рублей за 1 м2. В пригородах новое жильё подорожало на 22,3%, до 94,1 тыс. рублей.
Уловив этот «шторм», покупатели начали переориентироваться с первички и искать варианты в уже построенных домах. Свою роль сыграло и довольно скудное новое предложение на рынке от девелоперов.
А при сужении выбора новостроек переток спроса с первичного рынка на вторичный неизбежно ускоряется.
По данным АН «Петербургская недвижимость», в 2020 году на вторичном рынке существенно (до 55,8%) выросла доля сделок с квартирами в новых (возраст до 10 лет) кирпичных и кирпично–монолитных домах и сократилась в старых (панельных и кирпичных, а также в сталинках). В структуре спроса продолжила снижаться доля комнат, которым покупатели теперь предпочитают студии (21,8%). Традиционно треть спроса составили однокомнатные квартиры, 20,8% — двухкомнатные.
Переехать сразу после покупки
На фоне повышенного интереса продавцы, не желая продешевить, стали также переписывать ценники. «Первый фактор повышенного спроса на вторичном рынке — это рост цен на первичном рынке. В сравнении с ним недвижимость на вторичном рынке начинает выглядеть более привлекательно.
Второй фактор — это паника, связанная с нестабильностью в экономике и ослаблением рубля», — полагает генеральный директор агентства недвижимости «Бенуа» Дмитрий Щегельский. К тому же, напоминает он, рынок вторички шире, выбор там больше, а переехать можно сразу после покупки.
Впрочем, «перебежчики» с первичного рынка — лишь одна из причин роста цен. После недолгого перерыва на рынок вернулись инвесторы. Из–за снижения ставок по депозитам они начали активно изымать средства из банков и вкладывать их либо в валюту, либо в квадратные метры. Поэтому существенно выросло количество покупок квартир для сохранения средств.
По оценкам Игоря Карцева, председателя совета директоров ГК «Максимум Life Development», доля инвестпокупок в некоторых новостройках сейчас доходит до 15%. «Аналогичная история и на вторичном рынке. Инвесторы ищут недооценённые, по их мнению, локации и объекты и покупают их для дальнейшей сдачи в аренду или перепродажи через 2–3 года», — говорит он.
Стремятся в столицу
Ещё один фактор повышения цен — рост спроса со стороны иногородних покупателей. Он, по оценкам специалистов, увеличился примерно на 15–20%. Причём в отличие от прошлых лет, когда интерес к квартирам в Северной столице проявляли, как правило, жители Севера и Сибири, в этом году активизировались покупатели из центральных регионов — Тверской, Смоленской и других областей.
Этой осенью покупали жильё и те, кто планировал улучшение жилищных условий, но откладывал подобное приобретение до лучших времён.
«Покупатели поняли, что если потерпеть ещё немного, то с мечтой о квартире можно будет попрощаться.
И, привлекая потребительские кредиты в банках и занимая у родственников, решали жилищный вопрос», — говорит Константин Пороцкий, управляющий партнёр ГК «Омакульма».
Как говорят риелторы, были случаи, когда объект выставляют на рынок по одной цене, а продаётся он дороже: появляются несколько заинтересованных клиентов, идут торги на повышение.
По итогам 2020 года Петербург показал один из самых высоких показателей динамики цен, но уникальным в этом смысле не стал.
Нечто подобное произошло и в других городах–миллионниках, а также столицах субъектов федерации.
Как рассказал Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН, аномальный рост цен отмечен в Омске (+20,6%), Нижнем Новгороде (+16%), Воронеже (+15,7%). В Москве увеличение за год составило 12,6%.
Насыщение ростом
Эксперты полагают, что в ближайшее время рост стоимости квадратного метра замедлится. «Цены на вторичку с осени подтянулись к стоимости новостроек.
Отчасти из–за этого она потеряла свою привлекательность для покупателей: спрос, который должен был переориентироваться на хорошую вторичку, может быть, и переориентировался бы, но пока разбивается об упрямство продавцов и их неготовность идти на разумный торг.
Денег у клиентов становится меньше, поэтому снижение объёмов сделок в 2021 году на вторичке, по всей видимости, станет объективной реальностью», — считает Екатерина Романенко, президент ГК «Экотон».
С этим не вполне согласен Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН.
«Затишье на рынке начнётся только после того, как сойдут на нет все факторы роста. В ближайшее время предпосылок для этого нет. Соответственно, высокий спрос на вторичку сохранится ещё как минимум несколько месяцев. Правда, заметно расти он уже не будет», — уверен он.
По оценкам «Петербургской недвижимости», топ самых востребованных объектов в 2020 году возглавили студии во Всеволожском районе Ленобласти (11,4% от общего объёма спроса). На втором месте — однокомнатные квартиры в этом же районе (7,6%).
Замыкают топ–3 однушки в домах «новой вторички» Приморского района (3,3%). За ними следуют студии в этой же локации (2,8%).
Практически столь же популярны студии (2,4%) и однокомнатные квартиры (2,2%) в Красносельском районе — здесь также речь идёт о домах, сданных не более 10 лет назад.
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!
Почему в Петербурге рекордно выросли цены на новостройки
В Северной столице вопреки пандемии цены на новостройки выросли в среднем на 30 процентов, стоимость жилья теперь может доходить до 120 тысяч рублей за кв. м. Причем до 55 процентов покупающих составляют приезжие.
По итогам 2020 года Петербург вышел в лидеры по динамике роста цен на новостройки среди городов-миллионников. Только за прошлый год средняя цена за «квадрат» в Северной столице выросла до 111 тысяч рублей. В этом году рост цен стремительно продолжился. Аналитики утверждают, что это еще не предел. Никогда еще в истории петербургского рынка жилья «квадрат» так быстро не дорожал.
Названы самые дорогие однокомнатные квартиры в России
Среди причин роста цен на недвижимость аналитики называют — падение курса рубля, запуск льготной ипотеки, переход застройщиков на эскроу и снижение объема предложения на фоне высокого спроса на жилье. Так, прошедший 2020-й год не был простым для застройщиков.
Если в апреле пессимисты предрекали падение рынка и отток покупателей, то после того, как была запущена льготная ипотека, строительный рынок Северной столицы стал стремительно восстанавливаться. А обещания того, что ипотечная программа будет свернута в ноябре, заставили покупателей поторопиться.
Всплеск активности произошел в августе — октябре: многие спешили заключить сделку, пока действует льготная ставка. Застройщики отмечают: на конец года доля ипотеки в проектах компаний доходила до 75 процентов. По сравнению с прошлым годом рост составил 15-20 процентов. Увеличилась и средняя площадь проданных квартир.
Коммерческий директор строительного холдинга Константин Гриценко говорит, что после введения льготной ипотеки спросом стали пользоваться двухкомнатные и трехкомнатные квартиры, в то время как продажи студий и однокомнатных снизились. «Если продажи в ипотеку выросли, то сделки со 100-процентной оплатой и рассрочкой, наоборот, сократились.
Квартиры в ипотеку покупали даже те, кто мог позволить купить их за наличку. Заметно выросла доля региональных покупателей — в некоторых наших проектах она достигает 55 процентов. Это исторический максимум за весь период продаж объектов», — заявил он.
Еще одним фактором, повлиявшим на рост, эксперты называют сокращение числа предложений на рынке новостроек. Эта тенденция началась еще в 2019 году, а в 2020-м она нашла свое продолжение. Так, по данным КЦ «Петербургская недвижимость», на рынок в 2020-м вышло всего около 3,3 миллиона кв. м.
нового строящегося жилья, тогда как обычно эта цифра составляла 4-4,7 миллиона. При этом было продано около 4,2-4,3 миллиона кв. м. в новостройках, что говорит о том, что застройщики продавали и свои «запасы» непроданных квартир.
Впрочем, эксперты уверены, что в 2021-м рынок постепенно «нагонит» отставание и девелоперы пополнят свои активы.
Аналитики называют и другие причины рекордного увеличения стоимости «квадрата» в 2020-м. Как заметила руководитель департамента продаж одной из строительных компаний Юлия Паршина, стоимость квадрата зависит не только от спроса, стадии готовности объекта, от инфляции и стоимости строительных материалов.
Свою лепту вносит и переход на работу с эскроу-счетами. На конец декабря 2020-го доля объектов, где использовалось проектное финансирование, в Петербурге и области составляло 35 процентов. И это число постоянно растет. А это значит, что застройщик будет все больше зависеть от своих договоренностей с банками, от планов продаж, согласованных с ними.
И их ценовая политика будет меняться. В КЦ «Петербургская недвижимость» подтверждают: новая система работы застройщиков с эскроу-счетами не позволяет компаниям применять прежние схемы, когда на рынок выходил объект с низкими «стартовыми» ценами, которые увеличивались по мере готовности.
По словам руководителя Консалтингового центра Ольги Трошевой, сейчас продавать на старте много квартир по небольшой цене девелоперу невыгодно, так как он не получает средства дольщиков и не может их использовать. Поэтому новые объекты, продающиеся по схеме эскроу, априори вышли на рынок с более высокой стоимостью жилья.
А благодаря наличию проектного финансирования даже в ситуации пониженного спроса застройщик может длительное время не предоставлять никаких скидок покупателям.
В этом году рост цен стремительно продолжился. Аналитики утверждают, что это еще не предел
Впрочем, многие девелоперы считают, что цены на первичном рынке уже и так достаточно высокие, поэтому взрывного роста стоимости «квадрата» в 2021 году все же ожидать не стоит. Хотя и причин для снижения цен тоже нет.
Как нет причин и для снижения покупательского спроса — его поддержит не только оставленная в силе еще на полгода льготная ипотека, но и нестабильность валютных курсов.
А покупка квартиры — это не только возможность улучшить свои жилищные условия, но и выгодный инструмент сохранения средств.
Чаще всего квартиры в Петербурге покупают жители Мурманской и Архангельской области. Также в топе регионов по сделкам лидирует Красноярский край, Москва и Московская область, Республика Коми, Ханты-Мансийский автономный округ, Новгородская, Вологодская области, Башкортостан, Хабаровский край.
Иногородних покупателей недвижимости в Петербурге можно разделить на три группы. Первая — молодежь (18-25) — абитуриенты, студенты, выпускники, которые находят себе первую работу.
Вторая — люди среднего возраста (35-45) — по большей части инвесторы в жилье. Третья группа — люди старшего поколения (55-65), переезжающие в регион после окончания основной трудовой деятельности, зачастую вслед за детьми.
Как правило, они покупают недвижимость либо с накоплений, либо за счет продажи своего имущества в регионе.
Долговая драма: число квартир с обременением в продаже выросло на 20%
Количество квартир с обременением в продаже в России за год выросло на 20%. В числе ограничений — ипотека (потеряв прежний уровень дохода, человек не может обслуживать кредит), а также маткапитал.
Об этом «Известиям» рассказали участники рынка недвижимости. Некоторые люди продавали старую квартиру с обременением и покупали по выгодным условиям льготной ипотеки новую.
Эксперты считают, что количество квартир с обременением к концу года вырастет до 25%.
Условия для роста
В июне 2021-го количество квартир с обременением, выставленных на продажу, выросло на 20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, рассказал «Известиям» руководитель направления срочного выкупа недвижимости федеральной компании «Этажи» Алексей Панов. Доля таких квартир в общем объеме стабильно растет последний год. В основном это квартиры, находящиеся в залоге у банков, а также приобретенные с привлечением средств материнского капитала, отметил специалист.
По его словам, при продаже квартиры, купленной с использованием маткапитала, должны быть выделены доли детям в новом жилье или положены соответствующие долям суммы на банковский счет с разрешения опеки.
За прошедший год доля подобных квартир увеличилась примерно на 18–20%, согласна управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Больше всего на рынке лотов, находящихся в залоге у банка.
Также обременения применяются, если недвижимость куплена в рассрочку, в отношении нее заключен договор доверительного управления (например, опекуном в интересах подопечного) или пожизненной ренты, отметила она.
Кроме того, в числе обременений арест имущества — судебные приставы могут накладывать запрет на сделки с недвижимостью до погашения задолженности, сказала председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
При этом именно изъять квартиру, а не арестовать, крайне сложно.
Чаще всего это происходит из-за нарушения условий ипотечного договора и почти никогда из-за долгов за ЖКУ, потому что работает принцип соразмерности требований кредитора долгу, уточнил партнер фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Дмитрий Горбунов.
— Увеличение доли квартир с обременениями на рынке обусловлено, прежде всего, продолжающимся снижением уровня доходов населения. В течение прошедшего года немало заемщиков потеряли работу или стали получать значительно меньше, в связи с чем выплата ипотечного кредита стала неподъемной для семейного бюджета, — высказала мнение Мария Литинецкая.
Также рост числа квартир с обременением связан с тем, что люди продавали свои старые квартиры и покупали по более выгодным условиям новые, отметил Алексей Панов.
— За год действия льготной ипотеки многие реализовывали свое жилье для покупки новостроек, рост интереса к загородным форматам также стимулировал продажу городского жилья, увеличилось число межрегиональных сделок. В таких условиях количество квартир с обременениями вполне могло вырасти на 20%, — согласен руководитель аналитического центра «Циан» Алексей Попов.
В Москве с привлечением ипотеки в I квартале 2020-го было куплено 6 тыс. квартир, а за тот же период 2021-го — 9 тыс. То есть за год квартир в залоге у банка стало в полтора раза больше, рассказала Ирина Доброхотова. Квартир с обременением в продаже становится больше в том числе из-за увеличения доли ипотеки, роста числа банкротств физлиц и усиления долговой нагрузки, рассказала она.
Росту доли залоговых квартир в общем объеме предложения на рынке недвижимости также способствовало увеличение доли инвестиционных сделок, добавил управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. В прошлом году на фоне стремительного роста цен люди вкладывались в недвижимость с помощью льготной ипотеки.
Долгий тренд
Из-за постепенно снижающегося спроса на жилье продавцы квартир с обременением всё чаще прибегают к услуге так называемого срочного выкупа квартиры у риелторов, сказал Алексей Панов.
По такой схеме жилье или выкупается с дисконтом в 7–12%, или риелтор помогает взять заем для снятия обременения.
Спрос на срочный выкуп квартир с начала года вырос уже на треть, а количество краткосрочных займов увеличилось вдвое, рассказал эксперт.
- По его мнению, с учетом ажиотажного спроса на ипотечные займы в прошлом году, доля объектов с ограничением, выставляемых на продажу, продолжит расти.
- — К концу года мы ожидаем, что доля квартир с обременением вырастет до 25%, а интерес к срочному выкупу квартир вырастет еще в среднем на 15–20%, — спрогнозировал Алексей Панов.
- Скорее всего, доля квартир с обременением в продаже будет расти, так как увеличивается круг потенциальных покупателей, на чьи квартиры они могут быть наложены — в первую очередь это ипотечники, но и должников меньше не становится, высказала мнение Ирина Доброхотова.
Расширение программы семейной ипотеки будет только способствовать укреплению этого тренда, считает Андрей Колочинский. А вот изменение условий программы льготной ипотеки, напротив, приведет к уменьшению числа сделок с ее использованием. Частные инвесторы откажутся от нее и, как следствие, инвестиционных квартир с обременением станет меньше, добавил он.
На ПМЭФ президент Владимир Путин предложил продлить программу льготной ипотеки на новостройки до 1 июля 2022 года. Предельный лимит кредита — 3 млн рублей во всех регионах, а ставка вместо 6,5% — 7%.
Также будет расширена семейная ипотека: в программе смогут участвовать все семьи с детьми, рожденными после 1 января 2018 года (ранее льгота распространялась только на семьи, в которых родился второй ребенок).
Семья сможет взять ипотеку по ставке 6%, купить жилье на первичном рынке или рефинансировать ранее взятый ипотечный кредит.
За год цены на готовое жильё в Ленобласти выросли на 20,7%
Причина быстрого роста средней стоимости жилья – активное строительство и увеличение доли «новой вторички».
Для сравнения: в Петербурге цены на вторичном рынке за год увеличились на 7,5%.
В июле цены на областные квартиры выросли на 0,6% процента. Это меньше, чем в городе (плюс 1%), но больше, чем в пригородах (0,1%). Текущий средний уровень – 82 232 рубля за квадратный метр (табл. 1).
Как и в прошлом году, в динамике областных цен наблюдается сезонность: летом – ровно, в остальное время – опережающий рост. Довольно неожиданно цены подскочили в мае: плюс 3,1%. (При этом предложение сократилось на 13,3%, что естественно для праздничного месяца.)
На ценовую картину оказывает влияние увеличение в листингах вариантов из категории «новой вторички» – дорогих квартир в дорогих локациях. Кроме того, сказался рост числа студий (с высокой ценой «квадрата»).
За год подъём средних цен составил 20,7%. Отставание от городских ценников уменьшилось с 43 до 36%, от пригородных – с 24 до 14% (рис. 1).
Наиболее заметно цены поднялись в и без того дорогих районах, к тому же дающих основной объём предложения: Всеволожском, Ломоносовском и Гатчинском. Подешевело жильё в удалённых районах – Киришском, Волховском, Подпорожском и Сланцевском.
Из популярных и расположенных недалеко от города локаций более других прибавили за год Бугры и посёлок Тельмана; подешевели Фёдоровское, Шлиссельбург, Янино, посёлок имени Свердлова, Никольское и Тосно.
В ценовом рейтинге с большим отрывом лидирует Всеволожский район: 96 488 рублей за «квадрат». На втором месте – Ломоносовский: 78 775, на третьем – Гатчинский: 71 451.
На первом месте в рейтинге локальных зон располагаются Мурино, Кудрово и Бугры. Стоимость «квадрата» в этих зонах превышает 100 000 рублей. В посёлке Тельмана, Новоселье, Гатчине, Девяткино, Янино, Сертолово и Новогорелово цены в диапазоне 80 000–90 000 рублей.
Закономерно отстают удалённые от города районы, особенно – Сланцевский и Бокситогорский.
Стоимость жилья также зависит от типа дома. Средняя цена «квадрата» в современных кирпичных и монолитных домах приближается к отметке 90 000 рублей. Внизу рейтинга, естественно, деревянные многоквартирные дома (30 688 руб. за кв.м), панельные пятиэтажки и «сталинки» (менее 50 000, табл. 5).
Еженедельный объём предложения за 12 месяцев вырос почти в два раза.
Больше половины предлагаемых квартир (60%) находятся во Всеволожском районе, год назад этот показатель составлял 50%. Доля Ломоносовского подросла с 5 до 16%.
Большая часть продаваемых квартир расположена в домах современной постройки: 70% – в кирпичных и монолитных, 20% – в панельных (табл. 8). Здесь год назад пропорция была несколько иная – 58 и 22% соответственно.
43% квартир – студии и однокомнатные, при этом доля студий выросла с 11 до 15%.
Обзор затрагивает жильё среднего качества, без серьёзного ремонта. Приведённые данные получены в результате анализа предложений квартир на продажу на портале «Бюллетень недвижимости». Цены предложения, как правило, отличаются от цен реальных сделок.
Яндекс Дзен | Открывайте новое каждый день
Яндекс.Дзен – это платформа, которая подбирает контент специально для вас. В Дзене есть статьи и видео на разные темы от блогеров и медиа.
Дзен понимает ваши интересы и собирает ленту для вас. Он анализирует действия: что вы смотрите, кому ставите лайки, на кого подписываетесь, а после – рекомендует вам и уже любимые источники, и ещё неизвестные, но интересные публикации.
Вы смотрите и ставите лайки
Алгоритм отслеживает это и подбирает контент
Вы видите интересные именно вам материалы
Посмотрите на главные возможности сервиса и начните пользоваться всеми преимуществами Дзена.
Алгоритмы Дзена понимают, что вам нравится, и стараются показывать только то, что будет действительно интересно. Если источник вам не подходит — его можно исключить.
1/4
С общей ленты со всеми статьями легко переключайтесь на тематические: кино, еда, политика, знаменитости.
2/4
Открывайте разные форматы историй для чтения и общения. В приложении удобно читать статьи и смотреть видео, писать комментарии.
3/4
Возвращайтесь к нужным статьям: добавляйте статьи в Сохранённое, чтобы прочитать их позже или сохранить в коллекции. Настройте уведомления, чтобы не пропустить самое интересное от любимых блогеров, медиа и каналов.
4/4
Алгоритмы Дзена понимают, что вам нравится, и стараются показывать только то, что будет действительно интересно. Если источник вам не подходит — его можно исключить.
1/4
С общей ленты со всеми статьями легко переключайтесь на тематические: кино, еда, политика, знаменитости.
2/4
Открывайте разные форматы историй для чтения и общения. В приложении удобно читать статьи и смотреть видео, писать комментарии.
3/4
Возвращайтесь к нужным статьям: добавляйте статьи в Сохранённое, чтобы прочитать их позже или сохранить в коллекции. Настройте уведомления, чтобы не пропустить самое интересное от любимых блогеров, медиа и каналов.
4/4
Алгоритмы Дзена понимают, что вам нравится, и стараются показывать только то, что будет действительно интересно. Если источник вам не подходит — его можно исключить.
1/4
С общей ленты со всеми статьями легко переключайтесь на тематические: кино, еда, политика, знаменитости.
2/4
Открывайте разные форматы историй для чтения и общения. В приложении удобно читать статьи и смотреть видео, писать комментарии.
3/4
Возвращайтесь к нужным статьям: добавляйте статьи в Сохранённое, чтобы прочитать их позже или сохранить в коллекции. Настройте уведомления, чтобы не пропустить самое интересное от любимых блогеров, медиа и каналов.
4/4
Смело рекомендуйте Дзен своим друзьям из других стран.
Новостройки укрепились в цене
Замедляющаяся на фоне существенного ограничения программы льготной ипотеки активность покупателей жилья пока не привела к снижению цен на первичную недвижимость.
За месяц они, напротив, выросли в среднем более чем на 2%.
Этому способствуют вывод на рынок новых, более дорогих корпусов и высокие темпы продаж в течение последнего года, позволившие застройщикам выполнить планы по реализации.
Средняя стоимость первичной недвижимости в 16 крупнейших российских городах в июне составила 97,4 тыс. руб. за 1 кв. м, увеличившись на 2,1% по сравнению с началом мая и на 26,4% относительно июня прошлого года. Такие данные приводит ЦИАН. Согласно оценкам компании «Этажи», средняя стоимость новостроек в России составляет 79,5 тыс. руб.
за 1 кв. м. За месяц этот показатель увеличился на 1,1%, а за год — на 17,3%. Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов констатирует, что выраженную положительную динамику средняя стоимость первичного жилья показала впервые за несколько месяцев.
При этом в 9 из 16 городов подборки значение выросло на 2% и более, в 2 — отмечается падение.
Наиболее заметным, по данным ЦИАН, за минувший месяц оказался рост цен на первичную недвижимость в Омске: средняя стоимость выросла на 7%, до 69,8 тыс. руб. за 1 кв. м.
Новостройки в Ростове-на-Дону и Краснодаре за аналогичный период подорожали на 5%, до 76,3 тыс. и 82 тыс. руб. за 1 кв. м соответственно.
Аналитики «Этажей» отмечают также рост цен на недвижимость в Самаре: в июне относительно мая среднее значение увеличилось на 3,7%, до 54,1 тыс. руб. за 1 кв. м.
В Москве, согласно данным ЦИАН, новостройки сейчас стоят в среднем 258,3 тыс. руб. за 1 кв. м. За месяц это значение выросло на 1%, в Санкт-Петербурге увеличение составило 4%, до 178 тыс. руб. за 1 кв. м.
При этом, согласно оценкам Dataflat.ru, средняя стоимость реализованного в рамках договора долевого участия жилья на первичном рынке в старой Москве по итогам мая достигла 305,1 тыс. руб. за 1 кв. м, в Санкт-Петербурге — 166,3 тыс. руб.
за 1 кв. м.
Относительно мая докризисного 2019 года стоимость жилья в крупнейших российских городах выросла почти в полтора раза.
Покупательская активность на рынке новостроек сейчас снижается — так, в Москве и Подмосковье число зарегистрированных договоров долевого участия по итогам мая оказалось на 20% меньше, чем в апреле.
А по сравнению со среднемесячным показателем за последние полгода падение оценивается в 15%, свидетельствуют расчеты ЦИАН.
В Санкт-Петербурге и Ленинградской области аналогичный спад составил 26% и 36% соответственно.
Алексей Попов считает, что основной вклад в рост средних цен на крупных рынках обеспечил вывод в продажу новых, более дорогих корпусов.
Эта тенденция, по его словам, прослеживается уже несколько месяцев — например, в Москве сложилась парадоксальная ситуация, когда средняя стоимость жилья на этапе котлована превысила аналогичное значение в готовых домах на вторичном рынке. Снижения средней стоимости новостроек на этом фоне эксперт не прогнозирует.
«Но замедление скорости индексации цен по отдельным комплексам на сжимающемся спросе вполне возможно»,— рассуждает господин Попов.
А активность покупателей, по его словам, сейчас фактически вернулась на допандемийный уровень: новые условия предоставления льготной ипотечной ставки с 1 июля значительно сократили возможности для ее использования.
Руководитель центра новостроек компании «Этажи» Сергей Зайцев на этом фоне с 1 июля ждет на рынке новостроек затишья на один-полтора месяца. Этот период потребуется потенциальным покупателям, чтобы адаптироваться к новым условиям приобретения недвижимости.
Одновременно эксперт сомневается, что застройщики будут готовы снизить цены: многие из них за период ажиотажного спроса выполнили свои планы продаж. К этому, по словам господина Зайцева, добавляется увеличение стоимости строительства на фоне подорожания строительных материалов.
«Но при снижающемся спросе цены уже не будут расти, как в прошлом году»,— резюмирует он.
Александра Мерцалова
открыть таблицу в новом окне
Источник: данные аналитического центра ЦИАН.
«Прощание с долевкой будет долгим, а новостройки вырастут в цене на 20%»
Рынок первичной недвижимости сегодня переживает непростые времена, ведь вскоре продажа большинства новостроек будет осуществляться по эскроу-счетам.
Специально для Новострой-СПб Александр Брега, генеральный директор компании «Мегалит – Охта Групп», рассказал не только о сложностях перехода на проектное финансирование, но и о потенциале «серого пояса» Петербурга, о его наиболее привлекательных площадках.
Какие тренды на рынке новостроек вы бы выделили? С чем рынок вступил в 2019 год?
Главный тренд – пауза. Покупатели и строители ждут ясности на рынке. Все действуют осторожно, и это самая правильная стратегия в преддверии глобальных изменений, которые ждут рынок.
2019 год многие эксперты называют годом перемен, ведь грядет переход на проектное финансирование. Как вы считаете, можно ли действительно это время охарактеризовать, как «прощание с долевкой»?
Конечно, именно так его и можно охарактеризовать. Но я хочу отметить, что расставание с долевкой не будет быстрым. Все-таки многие проекты смогут продолжить реализацию квартир по старой схеме.
Мы пока не знаем, какие требования будут предъявляться к объектам, чтобы они могли продолжить привлекать средства через долевое участие. Но, как мне видится, было бы правильным сохранить ДДУ для проектов в активной стадии строительства при продаже от 10% жилых помещений и для объектов, в которых предполагается возведение социальной инфраструктуры.
В Петербурге в последние годы активно застраивался так называемый «серый пояс» — промзоны. Как вы считаете, какой потенциал сегодня у этих территорий? Надолго ли еще хватит промзон для вывода новых жилых проектов?
В Петербурге общая площадь промзон приближается к 19 тысяч га. Фактически в городе около 35-38% территории отдано под производства, это довольно большой показатель. В европейских городах он редко превышает 10%, поэтому потенциал для редевелопмента в Петербурге, конечно, есть, и он значительный.
Но подход к редевелопменту должен быть сбалансированным. Здесь важно сохранить промышленный потенциал города и при этом создать новые точки общественного притяжения. В этом ключе я выступаю за комплексное развитие территорий.
Оно позволяет мыслить не точечными объектами, а более масштабно. Квартальная застройка сформирована в едином архитектурном стиле, она предполагает создание общественных пространств, дополнительной инфраструктуры, в том числе социальной.
И именно такой подход стимулирует развитие городской среды.
Промзона промзоне – рознь. Какие основные проблемы появляются у девелопера, если он берется за освоение такого участка?
Основные сложности связаны с раздробленностью собственности. Крупные предприятия приватизировались по частям, и в итоге сегодня мы имеем лишь формально единую территорию. Юридически же она разделена, и одновременно договориться со всеми собственниками на единых условиях невозможно.
Мы столкнулись с такой проблемой при реализации нашего флагманского проекта ЖК «Приморский квартал». Сегодня это крупнейший в Петербурге проект комплексного освоения территории.
Мы возводим комплекс на участке бывшей Приморской овощной базы, его площадь – около 25 га.
Эта территория принадлежала нескольким собственникам, и на этапе переговоров о покупке с каждым из них приходилось договариваться индивидуально, что, естественно, затягивало сроки реализации проекта.
Также для редевеломпента актуален вопрос постоянных изменений законодательства, и в частности охранных обязательств и ограничений. Нововведения тянут за собой кардинальную переделку проектной документации, и это может повторяться несколько раз в ходе реализации одного проекта. Естественно, что в таких условиях, девелоперы довольно осторожны.
Как правило, промзоны застраиваются масштабно – не опасно ли сегодня выводить крупные проекты, когда так кардинально меняются правила игры для застройщиков?
У крупных проектов есть свои неоспоримые плюсы. Они позволяют сбалансировано распределить нагрузку по инженерной, транспортной и социальной инфраструктуре.
В целом, как вы считаете, много ли новостроек выйдет на рынок в этом году? Будут ли застройщики реализовывать проекты, разрешения на которые получили до 1 июля 2018 года, или возьмут паузу?
Думаю, что пик вывода мы уже прошли, и он был в 2018 году. Сейчас многое зависит от конкретного проекта. Например, для жилых комплексов, которые возводятся в несколько очередей, есть смысл выводить новые объекты и сейчас.
Но многие застройщики предпочтут подождать с выходом новых проектов, изучат практику работы по новым правилам, будут наблюдать за спросом.
Какие промзоны в Петербурге вы бы отнесли к привлекательным участкам, а какие к проблемным? Почему?
Среди перспективных локаций для редевелопмента можно выделить участки на Выборгской набережной, крупные промзоны в Московском и Приморском районах, Петровский остров. Большой потенциал у Бабаевских складов, Коломны.
Если говорить о проблемных территориях, то каждая из перечисленных локаций непроста для работы. Но в качестве наиболее яркого примера можно привести Апраксин двор. Потенциально это один из самых интересных для редевелопмента объектов в Петербурге, но фактически способов договориться с большим количеством собственников без участия городских властей сегодня нет.
Один из вариантов выхода из ситуации – включение проекта в перечень КУРТов, то есть территорий комплексного устойчивого развития. В этом случае 373-ФЗ предусмотрена возможность принудительного выкупа участков у собственников по рыночной цене, но пока практики применения этого закона в Петербурге нет.
Основной вопрос, который интересует сегодня наших читателей: что будет с ценами на новостройки? Ждать ли резких взлетов из-за 1 июля и банковских издержек, которые лягут на плечи девелоперов?
Резких взлетов не будет, но цены будут расти. Это неизбежно при переходе на проектное финансирование. Мы прогнозируем рост цен в перспективе на 20%.
Что бы вы посоветовали сегодня человеку, который присматривает квартиру в новостройке? Покупать или подождать снижения цен, ставок по ипотеке? Каким вам видится развитие рынка на ближайшие полгода?
Ближайшие полгода рынок будет в состоянии ожидания, но это подходящее время для покупки недвижимости, в том числе в инвестиционных целях.
После перехода на эскроу-счета мы не будем видеть столь существенную разницу при продаже квартир на нулевом цикле и после ввода объекта в эксплуатацию.
Более того, предполагаю, что многие компании будут продавать только готовое жилье. По крайней мере застройщиков подталкивают именно к этому.
- Редевелопмент в Петербурге: как строится жилье на месте бывших заводов
- Доходность жилья массового спроса может упасть в 2,5 раза
- Как эскроу-счета обрушат доходы застройщиков
Дата публикации 05 марта 2019
Квартиры в петербургских и областных новостройках выросли в цене
ГК «Ленстройтрест» повысила стоимость недвижимости в трех девелоперских проектах – голландском квартале «Янила» в Янино, финском городке «Юттери» в Колпинском районе Петербурга и шведском квартале «IQ Гатчина». Квадратный метр подорожал от 1 до 3,6% в зависимости от проекта и типа квартир.
Плановое повышение цен в квартах застройщика связано с растущей строительной готовностью объектов и высокой покупательский активностью. «По итогам 5 месяцев цены на первичном рынке жилья увеличиваются.
Основные причины – поддержка спроса со стороны различных ипотечных программ, растущая себестоимость строительства из-за существенного удорожания материалов и сохраняющийся дефицит предложения.
В нашей компании за первые 5 месяцев 2021 года рост составил порядка 11%», – говорит Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест».
Сегодня средняя стоимость квадратного метра в голландском квартале «Янила» в Янино составляет 135 000 рублей, в финском городке «Юттери» – – 140 000 рублей, в шведском квартале «IQ Гатчина» – 115 000 рублей.
Помимо льготной ипотеки, покупателям недвижимости в объектах ГК «Ленстройтрест», могут быть предложены программы рассрочек с разным сроком действия, максимальный – 8 лет.
Также действуют совместные с банками программы субсидирования ипотечной ставки, когда часть процентной ставки компенсируется компанией, а для покупателя ставка составляет 4,5-6%.
Есть предложения со ставкой 0,1% на первый год или от 3,9% на весь срок кредитования.
«Спрос на качественные новостройки в удачных локациях, расположенные в городской черте и ближайшей Ленобласти, обеспеченные необходимой инфраструктурой, сохранится даже на фоне растущей стоимости «квадрата» и отмены льготной ипотеки. Когда госпрограмма перестанет действовать, на рынке останутся спецпредложения по субсидированию ставки от застройщиков.
Размер ставки 4,5-6% является комфортным для большинства клиентов, это позволит поддержать покупательскую активность на хорошем уровне, – считает Ян Фельдман. – Пока еще на рынке наблюдается дисбаланс спроса и предложения, а значит цену продолжат расти.
По нашей оценке, если темпы вывода новых проектов будут на уровне показателей первого квартала, когда предложение увеличилось на 9%, к равновесному состоянию мы придем к концу года».
Голландский квартал «Янила», малоэтажный городок «Юттери» и шведский квартал «IQ Гатчина» возводятся по проектам иностранных архитекторов с учетом лучших трендов в девелопменте, урбанистике и архитектуре.
Каждый из проектов – это самодостаточный, уютный квартал с продуманной транспортной и пешеходной логистикой, комфортными общественными пространствами, социальными объектами в шаговой доступности, развитой коммерческой инфраструктурой во встроенных помещениях.