Рядовому покупателю может показаться, что апарт-отели — это такие же жилые комплексы. В них можно купить помещение для проживания или для сдачи в аренду, как и обычную квартиру. Вся разница лежит в правовой плоскости: с точки зрения закона апарты — это коммерческая недвижимость.
Существуют разные виды апартаментов, но нас интересуют только сервисные — предназначенные для сдачи в аренду через управляющую компанию. Такие юниты продаются с готовой отделкой и меблировкой. А всю работу по поиску постояльцев и их обслуживание (уборка номеров, охрана, консьерж-сервис) берёт на себя УК. Разумеется не из-за душевной доброты, а за определённую плату.
Так что покупатель юнита в апарт-отеле становится в какой-то мере владельцем гостиничного бизнеса. Согласитесь, звучит солидно. А теперь о том, сколько на этом можно заработать.
Доходность апартаментов
На сайте практически каждого апарт-отеля можно найти раздел с программой доходности. Это определённая договорённость между инвестором и управляющей компанией о разделении прибыли от сдачи недвижимости в аренду.
Продавец апартаментов делает подробные расчёты: из ожидаемого дохода вычитает все затраты на обслуживание. А потом подсчитывает доходность и окупаемость вложений для потенциальных инвесторов. Для наглядности можно взглянуть на таблицу с расчётами от УК «Начало.Сервис».
Обычная практика, когда инвестору предлагаются на выбор 2-5 программ. В зависимости от того, нужны ли покупателю фиксированные выплаты каждый месяц или он готов разделить с УК риски за возможность заработать больше.
| Объект | Девелопер | УК | Стоимость, млн рублей | Прогнозируемая доходность,% годовых |
| Avenue-Apart на Дыбенко | Р-Фикс (входит в ГК E3 Group) | МТЛ | от 3,39 | 14,23-17,56 |
| Avenue-Apart на Малом | БестЪ | МТЛ | от 5,9 | 8,29-10,35 |
| Best Western Zoom Hotel | ГК «ФСК» | Best Western Zoom Hotel | от 3,4 | до 16 |
| Acqualina Apartments | Acqualina Development | Acqualina Management | от 6,678 | до 12,5 |
| IZZZI у Владимирской | Orange Life | IZZZI Hotels | от 3,42 | 10,07-14 |
| ARTSTUDIO MOSKOVSKY | ГК «RBI» | RBI PМ | от 5,9 | 10 |
| VALO | ГАЛС | Вало Сервис | от 4,3 | 7,56 — 12,11 |
| Start | ГК «ПСК» | PSK Invest | от 2,8 | до 9,9 |
| Status | Союз-строй Инвест | AccorHotels | от 6,5 | 8,1 |
| IN2IT и ПРО.Молодость | Plaza Lotus Group | Plaza Lotus Group | от 4.7 | до 12 |
| Начало | Петрополь | Начало.Сервис | от 2,8 | 7,4-10 |
| cOASIS VERTICAL | Becar Asset Management Group | WYNDHAM | от 4,3 | до 11,5 |
| Одоевский апарт | Quasar Development | МТЛ | от 4,8 | 8,4-11 |
Как видно из таблицы, в среднем петербургские апарт-комплексы предлагают инвесторам доходность в районе 10% годовых. А это гораздо выше, чем у других низкорисковых инвестиций: вкладов, облигаций и т. д.
Но важно учесть несколько нюансов:
- Данные по доходности взяты с официальных сайтов, но эта информация не является публичной офертой. А значит, при подписании договора клиент может увидеть другие цифры.
- Расчёты прибыли «пляшут» от показателя ожидаемой средней загрузки отеля. Что будет на деле, зависит от многих факторов: ситуации на рынке, расположения отеля, компетентности УК в вопросах маркетинга и клиентского сервиса и ещё много другого. Так что показатели ожидаемой и действительной заполняемости могут и не совпасть.
- Инвестор начнёт получать доходы только после ввода отеля в эксплуатацию и открытия для гостей. Так что если вы вложитесь в апарт-долгострой, то этих цифр придётся ещё подождать.
Последнее не всегда означает, что клиент останется в убытке. Цены на недвижимость в Петербурге постоянно растут и апартаменты не исключение. С момента начала продаж комплекса на котловане до ввода в эксплуатацию юнит может значительно прибавить в цене. К примеру, вот динамика цен на апарты в VALO с их сайта.
За сколько можно купить
Кроме высокой доходности вложение в апартаменты имеет и ещё одно преимущество — низкий порог входа. Особенно, если сравнивать с покупкой жилья для сдачу. Ведь цены на юниты в инвест-отелях обычно на 10-20% дешевле, чем аналогичные по площади квартиры в жилых новостройках в этой же локации.
Объясняется это главным образом тем, что земельные участки для коммерческого использования стоят дешевле, чем для жилого строительства. А значит и расходы девелопера ниже. Поэтому можно найти инвест-отели в шаговой доступностью от метро с ценами от 2,8 млн рублей. К примеру, МФК Start на Парнасе, который строит компания «ПСК».
Этот же комплекс стал первопроходцев в продаже юнитов «по частям». Год назад «ПСК» предложила клиентам возможность за 500 тыс. рублей купить ¼ часть юнита. Аналогичный вариант есть у Plaza Lotus Group.
На сайте компании указано, что для инвестирования в их апартаменты достаточно 300 тыс. рублей. За эти деньги покупатели станут собственниками от 3 кв. м недвижимости и будут получать с них до 12% годовых.
Где покупать
Рынок апартаментов в Петербурге довольно велик. На novostroy.su представлены 102 инвест-отеля или МФК на различной стадии готовности. Так что есть из чего выбрать. Как же найти лучший вариант для инвестиций?
В первую очередь, стоит взглянуть на ситуацию глазами гостей города. В каком отеле вы бы остановились сами, если бы приехали в Санкт-Петербург? Почти наверняка лучшим вариантом для туристов будут апарты:
- В исторической части города, поближе к достопримечательностям. К примеру, Avenue-Apart на Малом (Васильевский остров), IZZZI у Владимирской (метро «Владимирская»), Acqualina Apartments (метро «Пушкинская»), «Лиговский проспект 29» (у площади Восстания).
- В шаговой доступности от станций метро, такие как VALO у «Бухарестской», Start у «Парнаса», «IN2IT» у «Купчино».
Ещё один важный момент — проверка управляющей компании, которая будет работать в комплексе. Наличие опыта и хорошей репутации в сфере гостиничного бизнеса будет явным плюсом. Компания-дебютант на этом рынке — более рискованный вариант.
Не лишним будет и проверить застройщика. Затягивание сроков сдачи и низкое качество строительства может серьёзным образом повлиять на доходность инвестиций.
Риски и перспективы
Любые инвестиции несут в себе риски. Но вложения в жильё традиционно считаются одним из самым надёжных вариантов. А как дело обстоит с апартаментами?
В принципе, точно также. Цены на апарты растут вровень с ценой на квартиры, а их вряд ли их ждёт падение в ближайшее время. Кроме того, рынок сервисных апартаментов успешно выдержал «черный» 2020 год, когда туристическая и event-индустрии были парализованы. А это основные «поставщики» клиентов для отелей.
Апарт-отели просто переориентировались на сегмент долгосрочной аренды и так обеспечили высокую загрузку. Да, такой вариант менее доходен, но он позволил продолжать работать и выплачивать прибыль инвесторам.
«В пик кризиса инвесторы в апартаменты получали не 3-5% годовых, как по банковским депозитам и облигациям, а 6,5% фактического дохода» — сообщила Анна Панова, генеральный директор PSK Invest (цитата из пресс-релиза с сайта ГК «ПСК»).
Так что свои «огонь и медные трубы» апарт-отели уже прошли. Даже летом 2021, когда туризм переживает не лучшие времена, петербургские отели чувствуют себя неплохо. При закрытых границах город на Неве стал ещё более привлекателен на внутреннего туризма. А ПМЭФ и Евро-2021 обеспечат отели ещё тысячами постояльцев.
Верят в апартаменты и девелоперы. О чём свидетельствует ряд новых проектов в 2021 году. Так, «ПСК» выводит на рынок целую сеть из трёх инвест-отелей под названием Avenir.
Не разочаровались в петербургском рынке гостеприимства и китайские компании. Девелопер «Хуа Жэнь» в мае объявил о старте продаж в комплексе Shine.
Как сказано в пресс-релизе компании, запуск этого проекта напрямую связан с популярностью соседнего отеля NIHAO у китайских туристов до пандемии.
Новости экономики и финансов СПб, России и мира
На рынок апартаментов Петербурга выходит один из крупнейших застройщиков жилья — «Группа ЛСР» экс–сенатора Андрея Молчанова. В течение года она запустит пять проектов апарт–отелей общей площадью почти 270 тыс. м2. Совокупные инвестиции оцениваются в 23 млрд рублей.
Шаг «Группы ЛСР» на рынок апартаментов, по мнению экспертов, оправдан. Сегмент растет гораздо быстрее, чем рынок жилья: в прошлом году предложение апартаментов в Петербурге удвоилось, а спрос них вырос в 3,5 раза.
Проекты «Группы ЛСР» увеличат рынок на 60%, что может повлиять на цены.
Великолепная пятерка
О том, что «Группа ЛСР» выходит на рынок апарт–отелей, «ДП» рассказал управляющий «ЛСР. Недвижимость — Северо–Запад» Дмитрий Ходкевич. По его словам, в течение года группа запустит пять проектов в новом для себя формате в разных районах города (см. карту). Общая площадь этих объектов составит 270 тыс.
м2, а число апартаментов в них составит 3,5 тыс. «Сейчас идет активное проектирование зданий, за исключением исторического дома на Невском проспекте, 1, который реконструируется с осени прошлого года.
По объектам на Ленинском проспекте, Московском шоссе и в квартале «Цивилизация» уже получено разрешение на строительство», — рассказал Дмитрий Ходкевич.
По его словам, апарт–отели в Московском районе и на Петровском острове будут ориентированы на долговременное проживание, а апарт–отели на Ленинском проспекте и Октябрьской набережной — на сдачу апартаментов в аренду. Продажи в них будут открыты до конца года.
От комментариев по поводу деталей проекта на Невском проспекте, 1, собеседник «ДП» воздержался, уточнив лишь, что завершить работы по созданию апарт–отеля в историческом особняке планируют до конца 2019 года. Ранее в отчетности компании была информация, что здание превратят в апарт–отель площадью 8,5 тыс. м2 с торговыми помещениями на первом этаже и подземной парковкой.
«Учитывая расположение здания, это, скорее всего, будет люксовый апарт–отель для собственного проживания. А цена «квадрата» в таком доме может достичь 1 млн рублей», — говорит Елена Громова из компании SESEGAR Group.
По оценке экспертов АРИН, инвестиции во все пять проектов апарт–отелей «Группы ЛСР» могут составить 23 млрд рублей. «Окупить эти вложения девелопер сможет за 5–6 лет», — предположил гендиректор АН «Метры» Андрей Вересов.
Земля и кухня
Эксперты выход «Группы ЛСР» в новый сегмент приветствуют. Но отмечают, что большинство девелоперов города решаются на этот шаг не из–за стремления заработать на новом рынке, а из–за проблем с градостроительной документацией и социальной нагрузкой.
«Часто девелоперы не могут перевести купленные участки под жилье, поэтому вынуждены строить там коммерческую недвижимость, в том числе апартаменты, где жить можно, а прописаться нельзя», — поясняет исполнительный директор ГК «С. Э. Р.» Павел Бережной.
«Также девелоперы нередко совершают ошибки при разработке концепции и глобальных проектных решений и вынуждены сменой функций их исправлять», — говорит один из участников рынка.
Но тут же оговаривается, что к «Группе ЛСР» это не относится. «У компании большой опыт в реализации проектов различных видов и сложности. Думаю, решение заняться созданием апартаментов не спонтанное, а глубоко продуманное.
И у них все получится», — согласен Сергей Терентьев из ГК «ЦДС».
При этом эксперты отмечают, что в Петербурге довольно жесткая градостроительная политика в отношении апарт–отелей.
«Недавно, например, были внесены довольно странные изменения в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) Петербурга, которые требуют распространить социальные нормы, применимые к жилью, на апарт–отели, где более 10% номерного фонда оборудовано кухнями. При этом не совсем понятно, что считать кухней», — напоминает управляющий партнер Zenith Property Management Илья Андреев.
Председатель комитета по градостроительству и архитектуре Смольного Владимир Григорьев уверен, что поправка в ПЗЗ оправданна. «В Петербурге под видом апарт–отелей появляется все больше жилья на земельных участках, которые для этого не предназначены. И меня, как главного архитектора, волнует обеспеченность этих объектов социальной инфраструктурой.
Если считать, что апарт–отели — это гостиницы, то необходимо увеличивать средний городской показатель по детским садам и школам на 1 тыс. жителей города, исключая из статистики апартаменты. А если соглашаться с тем, что апартаменты — это все же жилье, необходимо обеспечить их нормативной социальной инфраструктурой», — говорит Владимир Григорьев.
По его словам, сейчас количество апарт–отелей для города не критично. А изменения в ПЗЗ привели к резкому сокращению числа апарт–отелей с кухнями. «Видимо, такова потребность рынка. Хотя скорость, с которой изменился социальный запрос, удивляет.
В будущем, видимо, стоит действовать жестче, чтобы исключить попытки подмены понятий», — заключил Владимир Григорьев.
Рынок на взлете
За 2017 год, по данным NAI Becar, рынок апартаментов Петербурга удвоился. К концу года в 36 комплексах города было представлено 5,8 тыс. апартаментов. Выход на рынок проектов «Группы ЛСР» увеличит предложение в сегменте еще на 60%.
Но экспертов это не беспокоит. Дело в том, что спрос серьезно превышает предложение. По данным NAI Becar, за прошлый год было продано 2 тыс. апартаментов — в 3,5 раза больше, чем годом ранее (см. «Динамика спроса…»).
В 2018 году, по их прогнозу, объем спроса сохранится на прошлогоднем уровне.
«Учитывая рост предложения и усиление конкуренции в сегменте, можно ожидать снижения цен на апартаменты. По итогам I квартала 2018 года средняя цена на них упала на 6% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Это связано со значительным количеством нового предложения», — говорят эксперты Knight Frank SPb.
По мнению директора по продажам компании «Строительный трест» Сергея Степанова, в ближайшее время сегмент апартаментов ждет стремительное развитие.
«Произойдет это в том случае, если средства инвесторов будут поступать в паевые инвестиционные фонды, а те будут покупать здания апарт–отелей.
Тогда процедура управления объектами существенно упростится, а для инвесторов снизится порог входа в проекты этого формата», — поясняет он.
Параллельно апартаменты становятся привлекательным инвестиционным продуктом, конкурирующим с банковскими депозитами и вложениями в ценные бумаги. «Около 70% покупателей уже приобретают их с целью последующей сдачи в аренду. И этот тренд будет усиливаться», — прогнозирует Андрей Тетыш из АРИН.
Рынок апартаментов продолжает расти, и пока конкуренция не чувствуется. Апартаменты за время строительства могут прибавить в стоимости до 30–40%. Вложения же могут окупиться за 5–7 лет.
Для сравнения: срок окупаемости жилой недвижимости составляет не менее 18 лет. Доходность вложений в апартаменты составляет от 10 до 17% годовых, не считая капитализации самого проекта с момента его покупки на стадии строительства.
Сейчас такую доходность не может предложить ни один финансовый инструмент.
Татьяна Колосова
директор по продажам ГК Docklands development
Появление новых проектов не повлияет на рынок апартаментов: он не развит, и о конкуренции говорить не приходится. Успех зависит от качества и локации апартов, а также от их инфраструктуры.
Сейчас выигрывают реальные апартаменты, где предоставляют полный набор сервисных услуг — от ресторана для физкультуры. Именно такой недвижимости не хватает.
Важно и то, кто будет заниматься управлением проектами: создаст ли «Группа ЛСР» управляющую компанию или отдаст управление на аутсорсинг. Здесь нужен профессиональный подход.
Георгий Рыков
генеральный директор ГК «БестЪ»
На рынок сейчас выходит масса проектов апартаментов, и многие застройщики спешат получить разрешение на строительство до 1 июля 2019 года, когда в силу вступит закон об обязательной сертификации гостиниц.
Ее должны будут пройти наиболее крупные объекты гостиничного сектора, а еще через 2 года сертификация станет обязательной для всех гостиниц и апарт–отелей.
Апарт–отели проходят процедуру добровольно, но сложности могут возникнуть у так называемого псевдожилья — оно либо не получит категорию, либо «возьмет» самую низшую, что скажется на доходах инвесторов.
Константин Сторожев
Гендиректор Ук «Вало Сервис»
В Петербурге емкость рынка апартаментов не исчерпана, и спрос продолжает расти.
Но стоит отметить, что темпы роста снижаются, и в ближайшие 2 года мы будем наблюдать достаточно серьезные изменения как в структуре предложения и спроса, так и в сфере законодательства этой отрасли.
Выход нового игрока существенно усилит конкуренцию. Но если за этим крупным игроком последуют и другие, то такой объем проектов может быть критичным.
Ольга Шарыгина
Управляющий Директор Центра Развития Недвижимости Nai Becar
Авторы: Артемий Анин, Наталья Ковтун, Александра Конфисахор
24 мая 2018, 00:01 26246
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!
Апарт-отели Санкт-Петербурга
С появлением на рынке недвижимости Санкт-Петербурга предложений о приобретении апартаментов от застройщика, многие потенциальные покупатели традиционных квартир пересмотрели свои планы, так как их стоимость на 15-20% была ниже.
И если жильё планировалось к покупке для получения доходов от сдачи внаем, то покупка апартаментов действительно стала более выгодным вложением средств.
За рубежом такой формат доходной недвижимости, как кондо-отели, относительно новый для россиян, уже давно является одним из самых традиционных видов инвестиционной собственности, который обычно покупается именно для сдачи в аренду.
В каких районах можно купить апартаменты в санкт-петербурге?
Покупателям, стремящимся к получению максимального дохода от инвестируемых в апартаменты средств, совершенно очевидно, что будущие арендаторы ориентированы прежде всего на комфорт и удобство проживания.
По этой причине более востребованы комплексы апартаментов, строящиеся в локациях прежде всего с хорошей транспортной доступностью, а, так же, такие проекты, которые имеют продуманную концепцию заполняемости, например, построенные рядом с кампусами крупных университетов или бизнес-парков.
В будущем это обеспечит более стабильный спрос на аренду жилья и прогнозируемую доходность вложений.
Приняв решение купить апартаменты в Санкт-Петербурге, потенциальный инвестор может выбрать апарт-отель, исходя из собственных планов его использования – выбирая между краткосрочной или длительной сдачей в аренду по тем районам, где сейчас они представлены. А на текущий момент это Центральный, Василеостровский, Московский, Фрунзенский, Выборгский и Невский районы.
Преимущества малых форматов
Исходя из того, что самым востребованным форматом как для краткосрочного пребывания гостей города, так и для длительного у молодой и активной аудитории являются небольшие по площади, но продуманные апартаменты современной планировки, то и наибольший доход на каждый вложенный рубль приносят именно они. Поэтому для собственников, которая располагают определенной суммой свободных средств и подбирают варианты, куда вложить деньги в недвижимость с максимальной выгодой, стоит обратить внимание именно на этот сегмент рынка, несмотря на то, что квадратный метр в нем обойдется дороже.
Основной причиной более доступного уровня цен, которым апартаменты выгодно отличаются от обычных квартир, является коммерческий статус данного вида недвижимости.
При проектировании и строительстве стандартных ЖК застройщик обязан соблюдать более жесткие требования как к самому объекту, так и к созданию обеспечивающих по градостроительным нормам комфортное проживание объектов социальной и городской инфраструктуры.
В случае с комплексами апартаментов такие требования не предъявляются, что в конечном итоге обуславливает меньшую стоимость квадратного метра, хотя и выражается в некоторой потере удобств для проживающих, как, например, в количестве парковочных мест, которые должен предусмотреть застройщик. При этом апартаменты в Санкт-Петербурге строятся в обжитых районах с чаще всего высоким уровнем развития инфраструктуры. Поэтому для будущих гостей с точки зрения комфорта апарт-отели обладают всеми достоинствами обычного отеля, отличаясь при этом более привлекательной ценой.
Петербургский рынок апартаментов благополучно пережил сложный год
Объём первичного рынка апартаментов, по данным Colliers International, превышает в Петербурге 700 000 кв.м. Три четверти этого объёма сосредоточено в 19 «сервисных» проектах.
Этот формат начинает серьёзно теснить традиционные гостиницы.
Если девелоперам удастся реализовать запланированные объекты, уже в 2023 году в Петербурге будет около 24 000 апартаментов – больше, чем номеров в классических отелях уровня «три-четыре звезды».
Рост валютного курса и «бегство от рубля» вызвали ажиотажный спрос не только на квартирном рынке, но и в апарт-проектах.
В результате за год юниты подорожали в среднем на 25%. Особенно заметно подросли цены в проектах комфорт-класса: 145 000 рублей за кв.м против 116 000 годом ранее. По данным Катерины Соболевой, вице-президента Becar Asset Management, цены в действующем отеле We&I by Vertical выросли со 190 000 до 245 000 рублей за кв.м, а на самые маленькие номера – до 260 000 рублей.
По словам Александра Кречетова, директора по маркетингу PLG, с июля в инвест-отеле «Интуит» продажи увеличились на 40%, хотя в апреле-мае сделок практически не было; цены поднялись на 17–26%. В комплексе «Про.Молодость» темп продаж почти удвоился, лоты подорожали на 12–20%.
Пандемия резко усилила интерес к загородным объектам, включая рекреационные апартаменты. По оценке президента Группы RBI Эдуарда Тиктинского, с апреля спрос на рекреационные проекты компании — Eco City и «Русские сезоны» – вырос на 50–70%. А цены на лаунж-студии за два года (от старта до сдачи) удвоились: от 140 000 до 280 000 рублей за кв.м.
В поисках бренда
Растёт число проектов, к управлению которыми девелоперы привлекают международных операторов.
В марте открылся первый апарт-отель VALO на 750 юнитов; одновременно здесь же начались продажи номеров в строящемся корпусе под брендом Mercure международного оператора Accor.
Компания Becar Asset Management летом запустила апарт-отель We&I by Vertical на Большом Сампсониевском пр. А осенью девелопер начал продажи юнитов в двух корпусах апарт-отеля cOASIS на ул. Орджоникидзе.
В первом – апартаменты под брендом Ramada Encore by Wyndham (актуальные цены – от 191 000 руб./кв.м), во втором – первый в Петербурге коливинг YouCo на 774 юнита (от 165 000 руб./кв.м).
В декабре 2020-го ГК «ФСК» подписала соглашение с Best Western. Под этим брендом будет работать первая очередь строящегося проекта Zoom Apart на наб. Чёрной речки (на 847 номеров). По количеству номеров это будет крупнейший отель BW в России.
В конце года появилась информация, что CК «Монолит» возведёт отель на 932 номера на ул. Крыленко с тремя брендами Wyndham: Days Inn, Super 8 и AmericInn. Гостиничный оператор пока не подтверждает эти сведения – но и сама попытка показательна. CК «Монолит» завершает по соседству второй корпус апарт-отеля Wings.
Другая заметная тенденция – сочетание разных форматов в рамках одного проекта. Так, крупнейший комплекс апарт-отелей VALO объединяет пять различных форматов.
В комплексе Status by Salut! строится комбо-отель, состоящий из классической гостиницы Novotel (4*) и апарт-отеля Adagio Access (3*). У «Бекара» в проекте cOASIS будут апарты Ramada Encore by Wyndham, коливинг YouCo и апарт-отель Vertical. Во второй очереди проекта Docklands заявлены три формата.
Ещё один важный фактор: в этот сегмент пришли корпоративные инвесторы. Столичный фонд коллективных инвестиций «Рентавед» начал реконструировать аварийные дома под сервисные апарт-отели. Сейчас «Рентавед» реализует два проекта на Лиговском проспекте: открыты продажи в апарт-отеле имени Матильды Кшесинской (на 20 юнитов) и в комплексе имени архитектора Василия фон Геккера на 40 номеров.
Проверка на прочность
Менее радужная картина – в действующих апарт-отелях, которые из-за ограничений «пролетели» с высоким сезоном.
Небольшой всплеск был в августе и начале сентября – за счёт активизации внутреннего туризма. Долгосрочных арендаторов на всех не хватает. Управляющим приходится снижать цены.
В среднем тарифы и заполняемость апарт-отелей за год снизились на 20–40% (в зависимости от уровня объекта и локации).
Но традиционные гостиницы и вовсе балансируют на грани катастрофы. По данным аналитиков Rusland SP Hospitality, по итогам 2020 года общая недополученная выручка петербургских объектов размещения составит 18,45 млрд. Средняя загрузка в 2019 году сократилась с 70 до 35%. Средний ADR составил 2800 рублей против 4500 рублей в 2019 году (минус 38%).
Алексей Мусакин, вице-президент Российской гостиничной ассоциации, считает такую оценку оптимистической. По его данным, загрузка классических отелей Петербурга в этом году упала практически до 10–15%. Вдобавок власти отменили новогоднюю ночь.
Управляющие гостиниц и апарт-отелей надеются, что ситуация начнёт выправляться в высокий сезон 2021 года. Если откроют границы…
Конечно, спад туризма влечёт снижение доходности апартаментов. Инвесторы уверены, что карантин – не навсегда.
Мнения экспертов
Инвестиции с умом: сегмент апарт-отелей в Петербурге продолжает расти
Апарт-отели – это сравнительно новый для России сегмент гостиничной недвижимости с возможностью долгосрочного проживания.
По данным Knight Frank, сейчас в Петербурге насчитывается порядка 16 тысяч юнитов. По сравнению с аналогичным периодом 2018 года, предложение выросло на 31%. Только с начала текущего года застройщики вывели на рынок 5 новых проектов с суммарным числом апартаментов 8761.
Апарт-отели как кризисная мера
По единодушному мнению экспертов, тенденция роста в ближайшие несколько лет сохранится. Обусловлено это большим количеством незанятых территорий с общественно-деловым назначением в городе и наличием неликвидного для жилья земельного банка у строительных компаний. К этому списку отдельным пунктом можно добавить и постепенно возрастающее значение делового туризма в Петербурге.
Изначально апарт-отели возникли как ответ отрасли на кризис пятилетней давности: стоимость строительства жилья увеличилась из-за валютных скачков.
В придачу к подорожавшим оборудованию и стройматериалам муниципальные и федеральные власти стали ужесточать градостроительные нормы.
Формат апарт-отеля же не относится к жилой категории, поэтому учет обязательного коэффициента количества машиномест, уровня инсоляции, обеспечения социальными объектами отошли на второй план – для гостиниц все это не нужно. Отсюда и низкая поначалу цена за «квадрат».
По состоянию на май 2019 года, по оценкам аналитиков, средняя стоимость 1 кв. м в апартах в СПб возросла до 148 тысяч рублей.
Популярное и выгодное еще 10 лет инвестирование в стройку уже не так прибыльно: стоимость жилья на котловане и после сдачи дома увеличивается, но ненамного – до 30% в хорошо развитых районах рядом с метро. К тому же, в локациях с большим количеством строек рынок уже перенасыщен предложением.
В таких реалиях гарантированный оператором (управляющей компанией) доход от вложений в апартаменты может в несколько раз обогнать потенциальный объем выручки от перепродажи квартиры или сдачи ее в аренду.
Какой апарт-отель принесет больший доход?
В случае с апарт-отелями принципы выбора проекта схожи с принципами выбора жилья:
- Оценка расположения. Удаленность от туристических троп, крупных бизнес-центров и основных транспортных артерий, в том числе от метро. Чем дальше апарт-отель расположен, тем будет меньше шанс заселить его даже в «высокий» летний сезон. О зимнем периоде даже не приходится заикаться: туристический Петербург с октября по май практически вымирает.
- Оценка застройщика. Строительная компания с хорошей репутацией на рынке с большей вероятностью построит качественную гостиницу, чем неизвестный застройщик без опыта. Конечно, с одной стороны, это предубеждение, но статистика говорит в пользу выбора мастодонтов: налаженные связи с поставщиками и проверенные подрядчики помогут сдать объект в срок. Кроме того, финансовое состояние крупного девелопера проще проанализировать и оценить потенциальные риски.
- Оценка проектной документации. При существующей неразберихе с классификациями апарт-отелей неизменным остается одно – строительство должно вестись по 214-ФЗ. Дольщик будет в большей безопасности. О том, что именно нужно проверить в документах, читайте здесь (ссылка).
По замечаниям участников рынка, наибольшую прибыль приносит удобное расположение относительно центра, аэропорта и крупных деловых центров.
Хорошая доступность исторически значимых мест дополнительно загрузит юнит российскими и иностранными туристами весной и летом. Близость к университетам обеспечит приток поступающих и студентов.
А хорошая социальная инфраструктура даст возможность сдавать апартаменты в долгосрочную аренду.
Обычно первые этажи апарт-отелей отводятся для размещения магазинов, ресторанов, фитнес-клубов, прачечных и коворкингов. Широкое собственное инфраструктурное предложение также делает проект привлекательнее для постояльцев.
После такой первичной проверки уже можно вникать в конкретные доходные программы и предложения застройщика.
Доходность апартаментов
На фоне текущих и только грядущих изменений (запрета хостелов в жилых домах, изменения строительного законодательства) набирает обороты долгосрочное инвестирование в гостиничный бизнес. Возможность покупки одного юнита или сразу нескольких дает время клиенту «прощупать» нишу.
Привлекательность апартаментов состоит в потенциально высокой доходности от сдачи. Причем, краткосрочная аренда выгоднее долгосрочной: расценки посуточного пребывания выше. Однако зачастую застройщики указывают в расчетах прибыли некорректную информацию, опуская несколько важных моментов.
По действующему законодательству физическое лицо не может сдавать апартаменты, т.е. гостиничный номер, самостоятельно. Для осуществления деятельности необходимо либо оформить ИП и заниматься поиском, обслуживанием и приемом гостей самостоятельно, либо заключить договор на оказание услуг с управляющей компанией, делегировав все эти функции ей.
И первый, и второй варианты сопряжены с некоторыми затруднениями: для приемлемого уровня дохода инвестора необходимо обеспечить загруженность юнита.
Другими словами, для того, чтобы в течение минимум 5 лет «отбить» затраты и получать дивиденды, номер должен быть занят не менее 70% в год – примерно 255 дней из 365.
В Санкт-Петербурге такими показателями сейчас могут похвастаться только крупные сетевые гостиницы в центральных районах с хорошей транспортной доступностью.
Для наглядности приведем примерные расчеты по доходности небольшого юнита-студии в апарт-отеле NEXT в Василеостровском районе города при долгосрочной сдаче без услуг УК.
При подсчете использовались приблизительные цифры расходов и не учитывались расходы по содержанию номера (ремонт, уборка и проч.), оплате электричества и стоимости рекламы.
Также важным условием стала покупка апартаментов на собственные средства без использования ипотеки; в случае банковского заёма из показателей чистого дохода необходимо вычесть размер ежемесячных платежей.
| Стоимость апартамента, 33 м2, руб. | 4 700 000 |
| Ежемесячные расходы на ЖКХ, руб. | 33 м2*113,5руб./м2=3745,5 |
| Доход от аренды, руб. | 40 000 |
| НДФЛ, руб. | 40 000*13%=5200 |
| Ежемесячный чистый доход, руб. | 31 054,5 |
| Ежегодный чистый доход, руб. | 372 654 |
| Срок окупаемости | 12,6 лет |
При кратковременном варианте аренды ежемесячные доходы можно заметно увеличить при условии хорошей загрузки. Приведем средние цифры по рынку исходя из ставки 3000 рублей за ночь и 70% занятости.
| Стоимость апартамента, 33 м2, руб. | 4 700 000 |
| Ежемесячные расходы на ЖКХ, руб. | 33 м2*113,5руб./м2=3745,5 |
| Доход от аренды, руб. | 63 000 |
| НДФЛ, руб. | 63 000*13%=8190 |
| Ежемесячный чистый доход, руб. | 51 064,5 |
| Ежегодный чистый доход, руб. | 612 774 |
| Срок окупаемости | 7,6 лет |
В расчетах не учтен ежегодный обязательный взнос ИП в 36238 рублей и расходы на бухгалтерию.
В случае выбора в пользу ИП инвестор будет вынужден все свободное время посвящать поиску клиентов. При самых лучших условиях дохода в 10-11% и загруженности в 21 день из 30 – это примерно 30-50 тысяч рублей после расчетов по ЖКХ и после уплаты налогов в месяц. Для сравнения, средняя заработная плата по Петербургу в 2018 году – 57,3 тысячи рублей.
Если же подписан договор с УК, то из чистой прибыли необходимо вычесть те же жилищно-коммунальные услуги, налоги и комиссию (от 10%) оператору. Сумма останется примерно такой же, как и в первом случае, с небольшой вилкой в ту или иную сторону. Однако свободного времени у собственника будет больше.
Проблема большинства существующих управляющих компаний заключается в отсутствии гостиничного опыта, особенно это касается организаций от застройщика. Профессиональные отельеры среди работников подобных компаний есть, но пока их не так много.
Еще один момент, который необходимо выяснить инвестору еще на стадии рассмотрения проекта – ремонтное обслуживание номеров. На кого возлагается эта обязанность? Входит ли эта услуга в комиссию УК? Или же собственнику придется платить в случае какой-либо поломки из своего кармана?
Перепродажа юнита чаще всего осуществляется через управляющую компанию.
На рынке уже существует практика быстрого выхода инвестора из проекта: застройщик может выкупить апартаменты по тем же условиям, по которым они приобретались собственником.
Этот вариант может быть невыгоден с точки зрения инфляции, но обеспечивает некоторой уверенностью в том, что недвижимость не будет находиться без движения годами и приносить убыток.
Во что инвестировать в Петербурге
Сейчас петербургский рынок динамичен: инвесторы уже пресытились стандартными предложениями и локациями, поэтому строительные компании пытаются всячески отличаться от конкурентов. Речь идет не только о внешней составляющей, в приоритете повышение качества сервиса и расширение перечня услуг.
Новые проекты радуют разнообразием:
Так, застройщик PLG вывел на рынок сеть инвест-отелей – сплав традиционного представления об апартаментах и банковских систем инвестирования. Такой формат, как у IN2IT и «ПРО.Молодость», предполагает, что покупатель может в любой момент выйти из проекта, продав свою долю, юнит или целый пакет девелоперу. Это максимально минимизирует риски потери своих первоначальных вложений.
Инвест-отель «ПРО.Молодость», метро «Улица Дыбенко»
Инвест-отель IN2IT, метро «Купчино»
Апарт-отель NEXT в Василеостровском районе уже более привычен для инвесторов. Плюс проекта в ориентированности компании на долгосрочную аренду с повышением качества обслуживания и лояльности.
Апарт-отель NEXT, метро «Василеостровская»
МФК «WINGS апартаменты на Крыленко» сочетает в себе классический апарт-отель и деловой центр, что станет преимуществом при выбранном расположении: Невский район пока недостаточно развит с деловой точки зрения. Объект вполне может превратиться в центр бизнес-притяжения.
МФК «WINGS апартаменты на Крыленко», метро «Улица Дыбенко»
Апарт-отель Docklands интересен близостью к центру: Васильевский остров хорошо развит с точки зрения инфраструктуры и транспортной доступности. К тому же услуги управляющей компании относительно недороги – 10% от дохода собственника.
Апарт-отель Docklands, метро «Приморская»
Проект Zoom Apart займет выгодную позицию в Приморском районе: рядом метро «Черная речка» и крупные транспортные развязки. Кроме того, стоимость юнита-студии довольно демократична – от 2,3 млн рублей на старте продаж.
Апарт-отель Zoom Apart, метро «Черная речка»
Много споров возникло вокруг апарт-отеля Start у станции метро «Парнас»: большой номерной фонд в типичном «спальнике», отсутствие опыта у застройщика в управлении гостиницами могут смутить многих инвесторов. Однако локация популярна у приезжих, а стоимость номера в отеле сейчас одна из самых низких в городе.
Апарт-отель Start, метро «Парнас»
Апарт-отель Y’ES Marata возводится в самом центре Петербурга в пешей доступности от нескольких станций метро: «Лиговский проспект» и «Звенигородская». Интересные визуальные решения и внутренняя инфраструктура добавляют «очков» проекту.
Апарт-отель Y'ES Marata, метро «Лиговский проспект»
Прогнозы экспертов схожи: сфера перспективна, при грамотном выборе и распределении средств доходность можно увеличить, а собственный инвестиционный пакет расширить. Стоимость 1 кв. м продолжит расти.
SPbHomes.ru рекомендует внимательно подходить к выбору застройщика и оператора и детально вникать в текущие дела компании.