Визитной карточкой любого современного города служат небоскребы. Однако этот постулат не подходит для Новосибирска. Почему в финансовой столице Сибири, как порой называют город, до сих пор нет собственного Москва-Сити или Манхэттена, разбирался «Континент Сибирь».
Дорогие амбиции
Современный крупный город, не лишенный амбиций, трудно представить без небоскребов. Высотки давно стали символом успеха и экономического процветания мегаполисов. Вот и Новосибирск за последние 10 лет сильно вытянулся вверх. Это особенно заметно, когда переезжаешь по Коммунальному мосту с левого берега Оби на правый. Однако до столичных параметров зданий ему еще очень далеко.
По мнению директора по развитию Группы компаний «Мета» Романа Берсона, Новосибирск давно готов к небоскребам: «У нас молодой, динамично развивающийся город.
Если высотное здание будет продумано с точки зрения архитектуры, внешнего облика фасадных решений, то оно обязательно станет точкой притяжения горожан и гостей города.
Уже давно доказано, что чем больше в городе качественных, современных, уникальных архитектурных объектов, тем больше этот город вызывает интереса у туристов».
В Новосибирске сегодня, по данным «2ГИС», насчитывается всего 148 объектов выше 25 этажей. Самое высокое здание согласно рейтингу, составленному мэрией Новосибирска, — ЖК «Кварсис» высотой 102 метра.
Для сравнения: в Екатеринбурге башня «Исеть» поднялась в небо на 208 метров, известный БЦ «Высоцкий» высотой 188 метров, торговый центр «Свердловск» — 151 м.
В Красноярске можно отметить 30-этажный деловой центр «Первая башня» высотой 120 метров.
Самое высокое здание в России и Европе находится в Санкт-Петербурге — Лахта-центр высотой 462,7 м. В Москве самое высокое здание — башня «Федерация» в Москва-Сити, 374 м. В Европе — здание Коммерцбанка во Франкфурте-на-Майне высотой 299 м.
Самый высокий небоскреб США — Всемирный торговый центр 1 в Нью-Йорке высотой 541,3 м, самое высокое здание в Азии — Шанхайская башня, 632 м, а самое высокое здание в мире находится в Арабских эмиратах, в Дубае — здание Бурдж-Халифа, 828 м.
Одной из причин «низкорослости» Новосибирска эксперты считают отсутствие интереса к Новосибирску у крупных финансово-промышленных групп и транснациональных компаний, который сказывается и на его архитектурном облике.
Как заметил в беседе с «Континентом Сибирь» доцент кафедры архитектуры Новосибирского госуниверситета архитектуры, дизайна и искусств, директор архитектурной мастерской Игорь Поповский, в Новосибирске на сегодня нет экономических агентов, которые отважатся инвестировать в строительство небоскребов.
По словам архитектора, на рубеже веков (2000 год) шла активная разработка концепции развития площади Маркса, тогда прозвучало предложение построить на этой территории высотные 40-этажные объекты. Обосновывалось это тем, что в Новосибирск должны зайти такие корпорации, как Sony, Mitsubishi и другие, которые могут построить небоскребы под свои офисы.
«Но прошло много лет, с тех пор в Новосибирске только авиакомпания S7 приобрела бизнес-центр. Других крупных компаний, которые готовы были бы зайти и построить себе офисные здания, нет. А жилье в небоскребах — это недешевое удовольствие», — отметил Игорь Поповский.
По мнению главного архитектора Новосибирска Александра Ложкина, в России высотные здания — это в первую очередь вопрос амбиций девелоперов и застройщиков.
«В Екатеринбурге высотные здания появились ровно по этой причине — сначала один амбициозный девелопер построил первое здание высотки, затем другой решил построить небоскреб еще выше», — рассказал «Континенту Сибирь» главный архитектор города.
В Новосибирске есть свои амбициозные застройщики. Летом 2019 года компания «СибирьИнвест» анонсировала строительство 150-метрового здания на участке земли рядом с театром «Глобус», ограниченном улицами Коммунистической, Каменской и Октябрьской магистралью. Сейчас на этом месте котлован.
Пресс-служба компании тогда сообщала, что прорабатывается проект 45-этажного жилого дома и «московское НИИ железобетонных конструкций ведет расчеты по ветровым нагрузкам, конструктиву и воздействию объекта на окружающую среду». Однако на текущий момент, по информации источников «Континента Сибирь», девелопер отказался от этого проекта.
В компании не стали комментировать «Континенту Сибирь», с чем связано это решение.
Особые условия
Но не только отсутствие крупных ФПГ сдерживает высотное строительство в Новосибирске. Как рассказал «Континенту Сибирь» генеральный директор компании «Сибирь Девелопмент» Игорь Панфилов, новосибирские девелоперы не берутся за строительство небоскребов по нескольким причинам.
«Связано это, прежде всего, с достаточно серьезными специально-техническими условиями по обеспечению подобных зданий. Эти условия разрабатываются в особом порядке, через федеральные структуры, здесь компетенция на уровне местных органов недостаточна.
Второй момент — с повышением этажности значительно увеличивается себестоимость проекта, соответственно, меняется экономика, к которой привыкли застройщики и девелоперы.
Третий фактор — градостроительные нормы, которые накладывают ограничения по плотности застройки, в связи с чем на небольших участках невозможно до бесконечности повышать этажность», — отметил девелопер.
Многие новосибирские девелоперы разделяют мнение, что строить небоскребы в Новосибирске в ближайшие годы экономически неоправданно.
Так, директор группы компаний «ВербаКапитал» Вадим Ильченко рассказал «Континенту Сибирь», как изменяется себестоимость квадратного метра по мере возведения здания. «Себестоимость уменьшается с ростом этажности, но, достигнув условных 30 этажей, вновь начинает расти.
А цена реализации квадратного метра в доме одинакова, не важно, покупаете вы квартиру на 41-м этаже или на 25-м». По словам девелопера, во всем мире признают, что строительство небоскребов оправданно только в том случае, когда цена недвижимости превышает $3000 за квадратный метр.
«Как только в Новосибирске рынок созреет до такой цены на недвижимость, тогда строительство небоскребов в городе будет рентабельно», — считает директор группы компаний «ВербаКапитал».
Помимо экономической нецелесообразности строительства небоскребов, Вадим Ильченко отметил и ограничения, которые существуют в градостроительных регламентах. Согласно строительным нормам, действующим в Новосибирске, площадь здания должна быть в 2,5 раза больше участка земли, на котором оно построено.
«Площадь небоскреба, как правило, превышает площадь участка в 5–6 раз. Поэтому даже если кто-то сегодня и захочет построить здание выше 30 этажей, он столкнется с существенными ограничениями», — отметил девелопер.
Если же размер участка земли будет необходимых размеров, то с учетом стоимости городской земли это также негативно повлияет на экономику проекта.
Нет спроса?
Впрочем, эксперты не видят особой беды в том, что в Новосибирске в ближайшей перспективе не появятся небоскребы. По их мнению, особой потребности в таких объектах нет. В городе еще достаточно земли для девелоперских проектов. У крупных застройщиков есть привлекательные для потребителей участки в центре города и на территории, к нему прилегающей, которые еще предстоит осваивать.
«Говорить, что Новосибирск превратится в город небоскребов, думаю, невозможно. Скорее всего, это будут эксклюзивные здания, которые будут стоять на наиболее важных, с градостроительной точки зрения, местах», — отмечает Александр Ложкин.
Сегодня предпосылок для массового строительства высоток не видит и Игорь Панфилов. По его мнению, это будут единичные статусные проекты, создание которых обусловлено лишь амбициями застройщиков.
Девелопер даже предполагает снижение общественного интереса к жилью в высотных зданиях. «Районы типа Москва-Сити Новосибирску не грозят однозначно.
Можно сказать, что высотная застройка в Новосибирске уже осуществлена — в той же пойме Каменки, где набили «гвоздей» и собираются продолжать, но нужен ли такой объем городу? Скорее предпочтения будут отдаваться более комфортному жилью с акцентом на внутреннюю среду», — считает Игорь Панфилов.
Эй, вы там, наверху!
Если рассматривать проблему небоскребов с точки зрения потребителей жилья, то и в этом случае не все однозначно. Помимо высокой стоимости апартаментов в небоскребах, нельзя не обратить внимания на особенность проживания на верхних этажах.
«Понятно, что есть какое-то количество людей, которые хотят жить на высоте. Но мало кто жил на высоте 150–300 метров. Здания живые, нестабильные. Верхние этажи могут раскачиваться, и это нормально, конструкции на это рассчитаны.
Но это не очень приятно», — отметил Александр Ложкин.
Кроме того, людей волнуют и вопросы, связанные с пожарной безопасностью. Игорь Поповский отмечает, что появление новых для Новосибирска высотных объектов повлечет за собой и новую культуру по обеспечению безопасности их жителей.
Архитектор напомнил, что в свое время ограничения накладывали на строительство зданий выше 17 этажей, потому что пожарные не имели лестниц и соответствующей инфраструктуры.
«Сегодня мы видим, что структуры МЧС могут работать в любой точке города», — отметил архитектор.
Как сообщили «Континенту Сибирь» в ГУ МЧС по Новосибирской области, здания высотой до 75 метров для обеспечения пожарной безопасности оборудуются незадымляемыми лестничными клетками, внутренним противопожарным водопроводом, автоматической установкой пожарной сигнализации, системой оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре, а также приточными и вытяжными системами противодымной вентиляции. Основные строительные конструкции обеспечивают устойчивость здания при пожаре не менее двух часов. Для обеспечения действий пожарных подразделений по тушению пожара выполняются проезды для пожарной техники, а в здании предусматривается лифт для транспортирования пожарных подразделений.
Для зданий свыше 75 метров разрабатываются специальные техусловия, в составе которых повышенные требования к огнестойкости основных строительных конструкций (до четырех часов), к внутреннему и наружному противопожарному водопроводу и так далее.
«Технические условия обеспечения безопасности в высотках очень серьезные, так как все внутренние системы таких зданий достаточно сложны в инженерном плане. Для каждой высотки разрабатываются отдельные СТУ.
Стандартные средства пожаротушения здесь не подходят, а внешних средств вроде пожарной авиации у нас нет, поэтому высотный дом должен быть спроектирован так, чтобы он «тушил себя сам», — подчеркнул Игорь Панфилов.
Как обеспечивается пожарная безопасность в высотках, «Континенту Сибирь» рассказала директор управляющей компании «Дом-Строй Сервис» Ирина Лукашова.
УК обслуживает ЖК «Флотилия», в составе которого три 26-этажных здания: «Наши дома оснащены системой АППС (автоматическая противо-пожарная система), которая включает в себя внутриквартирные датчики и в местах общего пользования (дымовые и тепловые). На этажах установлены пожарные рукава для пожаротушения, если необходимо потушить локальное возгорание.
При срабатывании датчиков включается система звукового оповещения о необходимости срочной эвакуации и срабатывает система дымоудаления и подпора воздуха. Люди спускаются по незадымляемой лестнице, так как лифты блокируются по правилам пожарной безопасности пользоваться нельзя. Охрана здания помогает эвакуации и встречает пожарный расчет».
По словам Ирины Лукашовой, с жителями регулярно проводят инструктажи, в местах общего пользования на экранах крутят информационные ролики, а также регулярно проводится обслуживание и проверка системы АППС и систем пожаротушения.
Малоэтажное строительство как перспектива развития | Администрация Новосибирского района
На территории Барышевского сельского совета стартовал проект малоэтажного строительства, который вполне может послужить новой точкой опоры для развития территории.
На станции Издревая неподалеку от школы № 161 кипит работа: четырехэтажный дом на два подъезда, строительство которого началось 15 ноября, вырос на глазах и уже готов к тому, чтобы в нем начали прокладывать сантехнические коммуникации и монтировать оконные блоки.
Рядом с новым зданием старательно урчит бульдозер, ровняя площадку под второй дом. Общая площадь 86 квартир с отделкой под ключ составит почти 3800 квадратных метров. Первый дом планируют ввести в строй в середине июня.
Общее окончание проекта, включая благоустройство, намечено на конец сентября.
Жилье в Барышевском сельском совете не строилось давно — десять лет назад здесь был печальный опыт у одного из застройщиков, который так и не смог ввести в эксплуатацию завершенный объект.
Свой первый дом «КПД-Газстрой» возвел в Барышево в 2018 году, всё прошло успешно, и сейчас застройщик зашел в муниципалитет с новым проектом.
Для того чтобы оценить перспективы, которые он несет территории, глава района Андрей Михайлов приехал на площадку, где повстречался с генеральным директором «КПД-Газстрой» Евгением Покровским.
— Мы как-то упустили направление жилищного строительства, — сказал Андрей Геннадьевич, — а рядом — Кольцово, которое расцветает и процветает.
Барышево еще ближе к Новосибирску, чем Кольцово, и в чем проблема? Почему мы не двигаемся вперед, не поддерживаем, не застраиваем сельсовет? Вот это — пример хорошего развития территории, когда бизнес заинтересован в том, чтобы сделать всё качественно и ответственно. Нужно поддерживать такие стремления.
— Место очень хорошее, — поддержал главу района Евгений Николаевич, — здесь вся транспортная развязка, электричка — 15 минут, и ты в центре города. Транспортная доступность тут просто уникальная. Помимо этого, ты имеешь прекрасную парковую зону рядом с домом, школа рядом.
Социальная инфраструктура готова для того, чтобы развивать тут жилищное строительство. Мы много строим в районах области, везде наши дома востребованы и люди довольны качеством.
Строим мы за свой счет, без дольщиков, никто ни с кого заранее деньги не берет на начальных этапах строительства.
Проанализировав социологию, на первом этапе застройщик выбрал три типа квартир, с упором на однокомнатные.
Однако всегда есть готовность откликнуться на конкретные запросы потенциальных покупателей — если поступит сигнал о том, что более востребованы квартиры иных конфигураций, «КПД-Газстрой» готов запустить в стройку другую серию домов, где преобладают двухкомнатные или трехкомнатные квартиры.
Обсуждая перспективы, Андрей Михайлов и Евгений Покровский коснулись и такой важной социальной проблемы, как служебное жилье. Для того чтобы привлечь на территорию района необходимые нашим социальным учреждениям кадры, у власти должна быть возможность предоставить им квартиры.
Евгений Николаевич как депутат Заксобрания поддержал важность решения этой проблемы и выразил готовность как представитель бизнеса рассматривать варианты предоставления квартир в своих домах на различных условиях, в том числе предоставляя часть построенного жилого фонда в качестве оплаты за землю, что значительно сократит временные отрезки. Такие формы работы с застройщиками — масштабные инвестиционные проекты — уже успешно действуют на разных территориях. «В таком случае получается комплексное решение: с одной стороны, мы поддерживаем застройщиков, с другой — получаем служебное жилье», — оценил перспективы Андрей Геннадьевич.
Ирина Полевая, фото автора
Рядом с уже построенной коробкой готовится площадка под второй дом
В новосибирске жители жк «кедровый» отстаивают малоэтажную застройку
Среди преимуществ ЖК «Кедровый» авторы проекта отметили экологию, высокие стандарты строительства, а главное комфорт и спокойствие. Сейчас эти постулаты загородной жизни отстаивают собственники жилья премиум-класса. Люди опасаются, что их элитный жилой комплекс утратит привлекательность уютного пригородного поселка и погрязнет в автомобильных пробках.
— Здесь спальный район, тишина, покой, но когда сейчас узнали в прошлом году, что здесь высотное строительство будет, нас это так очень возмутило.
Причина в том, что даже если будет здесь 200-300 квартир, это на каждую квартиру одна машина.
Представляете, 300 машин, весь поселок наш коттеджный будет заставлен машинами, парковок нет, — рассказал «Прецеденту» местный житель Александр Суворов.
Обитатели жилого комплекса наслаждались прелестями уединенной жизни, не покидая границы мегаполиса, пока на горизонте не появилось ООО «СЗ «Скандиа.
Новосибирск», которое выкупило земельный участок по соседству с таунхаусами и вознамерилось застроить его многоквартирными высотками.
В феврале этого года планы по освоению земельного участка рядом с «Кедровым» озвучивал гендиректор девелоперской компании Александр Говоров:
— Мы хотим построить три дома квартального типа застройки переменной этажности, начиная с 6 — 8 этажей с двумя архитектурными доминантами в 14 этажей. Их этажность полностью соответствует генплану, который сейчас предложен. Площадь земельного участка 2,4 га, мы рассчитываем разместить на этой территории 30 тыс. кв.м. жилья, в эту площадь включается и площадь инфраструктуры.
Однако, щепетильный вопрос о дальнейшем развитии территории вблизи «Кедрового» в формате высотного строительства вынесли на публичные слушания. Обсуждение выдалось весьма эмоциональным.
— Мы направляли обращения губернатору Новосибирской области, мэру города, в региональный минстрой, именно о несоответствии планов застройщика градостроительному плану на данной территории, — вспоминает житель ЖК «Кедровый» Максим Шипунов.
В октябре 2019 года региональный минстрой выяснил, что земельный участок, принадлежащий ООО «СЗ «Скандиа.
Новосибирск», в правилах землепользования отнесен к зоне застройки жилыми домами смешанной этажности (Ж-4), а вот в генплане города территория находится в зоне малоэтажного строительства (Ж-2).
Это несоответствие квалифицировали как нарушение Градостроительного кодекса РФ, и в адрес мэрии было направлено предписание об его устранении в срок до 1 июля 2020 года.
— К сожалению, это предписание до сих пор не выполнено. На сегодняшний день у нас диалога со «Скандиа» не получается. Единственное, что произошло, это с участка они вывезли кран, он всю зиму там лежал и вот буквально, наверное, месяц назад, они его вывезли, — комментирует ситуацию Максим Шипунов.
В департаменте строительства и архитектуры мэрии промедление с исполнением предписания областного министерства строительства объяснили разыгравшейся пандемией коронавируса. Новые дедлайны чиновники обозначили октябрем 2020 года. Тогда же должен быть утвержден актуализированный на ближайшие 10 лет генплан Новосибирска.
Пока же ООО «СЗ «Скандиа.Новосибирск» так и не получило разрешение на строительство высоток по соседству с «Кедровым».
— С учетом объявленного предостережения УАСИ 4 декабря 2019 года застройщику было отказано в выдаче разрешения на строительство, в том числе и потому, что генпланом строительство многоэтажных домов там не предусмотрено.
В соответствии с генеральным планом города Новосибирска территория ЖК «Кедровый» относится к зоне застройки малоэтажного строительства, следовательно, в этой зоне запрещено строительство любых капитальных объектов выше 4-х этажей, — сообщила помощник прокурора города Новосибирска Елена Ульянова.
В настоящее время девелопер заявляет о «заморозке» проекта по строительству высотного квартала, наделавшего столько шума.
— Пока предварительно мы отказались от проекта, другие комментарии не даем, проекта нет, — заявил «Прецеденту» генеральный директор ООО «СЗ «Скандиа.Новосибирск» Александр Говоров.
Стоит отметить, что управление архитектурно-строительной инспекции мэрии Новосибирска и ранее отказывало девелоперу в выдаче разрешения на строительство, но по другим основаниям, которые не были связаны с неувязками между генпланом города и правилами землепользования. Жители «Кедрового» боятся, что противоречие, до сих пор препятствующее планам «Скандиа.Новосибирск», может попросту исчезнуть, если в главном градостроительном документе изменится назначение земли, принадлежащей девелоперу.
— Для нас принципиально важно, чтобы жителей Новосибирска услышали, и мэрия, и администрация, и застройщики. Мы считаем, что когда из общего правила этажности целого микрорайона делается исключение для одного, конкретного участка, это является поводом для вопросов по коррупционной составляющей, — настаивает Максим Шипунов.
Окончательное решение о том, какой же вид разрешенного использования присвоить спорному земельному участку, должен принять городской Совет депутатов на очередной сессии в октябре. Пока же продолжаются общественные обсуждения, мнения жителей по данному вопросу будут изучать до 20 августа в информационной системе «Электронная демократия Новосибирской области» и на официальном сайте города.
Напомним, в апреле 2020 года мэрия Новосибирска подала иск в Арбитражный суд к ООО «СТК», требуя обязать компанию эксплуатировать принадлежащее ей здание и земельный участок под ним, исключительно в соответствии с разрешенным видом использования, т.е.
для размещения спортивных объектов. До этого в помещении на улице Лобачевского, официально зарегистрированном как спортивный зал, работал продуктовый магазин. 3 августа суд обязал предпринимателей убрать супермаркет «Пятерочка» из спортивного сооружения.
Высотное строительство в Новосибирске: строить нельзя ограничить — Новости про недвижимость, строительство, инвестиции
Высотное строительство во многом обусловлено привлекательностью и дороговизной земельных участков и неразвитостью инженерной инфраструктуры за пределами городской черты.Для того чтобы наиболее выгодно реализовать проект и окупить средства, вложенные в покупку земельного участка на аукционе, застройщики строят не 5–6 и даже не 9–10, а дома свыше 20 этажей.
Строителей не пугают сложности, связанные со строительством высотных домов. Для проектирования и строительства жилых зданий выше 75 м необходимо разработать и утвердить специальные технические условия в соответствии с приказом Министерства регионального развития РФ от 01.04.
2008 г.№ 36 «О порядке разработки и согласования специальных технических условий для разработки проектной документации на объект капитального строительства».Сейчас практически все строящиеся в Новосибирске дома, за исключением заявленных как малоэтажные, относятся к высотным.
В тоже время, малоэтажное строительство также остается привлекательным вложением, особенно, когда с каждым годом появляются программы банков, по которыми можно приобрести, например, каркасный дом в ипотеку или ипотеку на строительство дома.
Еще один фактор – современные градостроительные тенденции, в стороне от которых не остается и наш город. Во всем мире малоэтажное жилищное строительство смещается уже даже не на окраины городов, а за их черту – в пригороды. А на городской территории возводятся высотные жилые дома, из окон которых открываются урбанистические пейзажи.
«Я считаю, что это положительный момент. Высотное строительство имеет большие перспективы: сегодня в городе много частного сектора и пустующих территорий, которые ограничены санитарно-защитными зонами предприятий.
Некоторые из них уже выносят, высвобождая земли под жилищное строительство», – считает Валерий Анищенко, начальник инспекции государственного строительного надзора Новосибирской области.
Он также подчеркивает, что при высотном строительстве необходимособлюдать все нормативы, которые для таких домов предусмотрены и не нарушать технологию бетонных работ.
«Многих волнует вопрос теплотехники этих домов, сопряжение стен и навесных фасадов, но если выполнять все в соответствии с технологиями строительства, разработанными для таких домов, и привлекать к работе на этих объектах высококвалифицированных, то и по энергоэффективности и теплоэффективности эти дома будут отвечать всем установленным требованиям. Программа проверок таких домов предусматривает проверку через каждые 3 этажа, т. е. количество проверок увеличивается», – говорит Валерий Анищенко.
Технологии
В основном при строительстве жилых домов повышенной этажности применяют каркасные монолитные железобетонные технологии, давно освоенные новосибирскими строителями. По информации Управления архитектурно-строительной инспекции мэрии города Новосибирска,в 2012 году возросла доля каркасных объектов.
Если ранее лидировала панель, то сейчас на ее долю приходится 25 % введенных домов, на кирпичные – 22 %, на каркасные – 29 %, а монолитные и сборномонолитные – 24 % от общего ввода.
По итогам 6 месяцев 2013 года картина еще более впечатляющая: 60 % новостроек – каркасные дома, удельный вес панельного домостроения – 18 %, монолитного и сборномонолитного – 16 %, кирпичного – 6 %.
Высотный регламент
Однако триумфальному шествию каркасных высоток по Новосибирску может помешать мэрия города, которая планирует ввести высотное зонирование исторического центра города. В настоящее время уже ведется подготовка соответствующего регламента.
«Этот документ войдет в состав уже существующих правил землепользования и застройки Новосибирска, – сообщил главный архитектор города Владимир Фефелов. – Регламент призван обеспечить комфортность городской среды в ходе последующей застройки и реконструкции.
Он должен быть понятен и прозрачен не только муниципальной власти, которая управляет территорией, но и инвесторам, и строителям, заходящим на конкретную площадку с уже обозначенными параметрами: назначения, этажности, общей площади и благоустройства будущего объекта».
По оценкам специалистов, разрабатывающих новую методику, в основном в исторической зоне города максимальная высотность зданий определяется на уровне 7–9 этажей. «Новые нормы допускают и исключения.
Если застройщик намерен возвести объект, параметры которого не вписываются в установленный регламент, то он должен вынести свой проект на публичные слушания и убедить городскую общественность в уникальности и необходимости данного строительства», – сказал Владимир Фефелов.
По словам главного архитектора города, правила землепользования и застройки Новосибирска, дополненные высотным зонированием, будут вынесены на публичное обсуждение уже в конце этого года.
Конечно, для улучшения качества городской среды Новосибирска активную тенденцию строительства высотных зданий необходимо строго регламентировать.
«Нужна схема высотных ограничений для Новосибирска, как составная часть правил землепользования и застройки города, которая должна пройти соответствующую процедуру в городе и должна в итоге быть принята городским Законодательным собранием, – считает профессор НГАСУ (Сибстрин) Евгений Загороднов. – Но при этом надо иметь в виду, что город никогда не был однородным и совершенно равномерным, без архитектурных акцентов (доминант). И появление новых высотных объектов в теле города вполне возможно и допустимо». Тем более что и в Градостроительном кодексе есть специальная статья, позволяющая делать некие отступления от установленного высотного регламента.
Впрочем, Новосибирск – далеко не первый город, вводящий высотные ограничения. Но чаще это делают исторические города.
Так, в 1894 году, Конгресс США принял закон о высоте зданий, который ограничил высотные застройки в Вашингтоне.
Закон был изменен в 1910 году: высота застройки должна быть не выше ширины соседней улицы плюс 20 футов или 6,1 м.ВХельсинки высотный регламент не позволяет строить обычные дома выше 12-ти этажей.
Существовали ограничения на высоты зданий в дореволюционной России. Так, Николаем Iбыл установлен высотный регламент в Санкт-Петербурге, запрещающий строить гражданские сооружения выше, чем карниз Зимнего дворца.
Тем самым была создана известная и существовавшая до последнего времени петербургская городская панорама, благодаря которой город считался одним из красивейших городов мира и входил в список городов, считающихся культурным наследием человечества.
Есть подобные примеры и в современной России. Законодательницей моды, как всегда, выступает Москва. В 2012 году власти города ограничили высоту строящихся в столице небоскребов: максимальная высота зданий – 75 м.
Дополнительные ограничения по высоте предусмотрены в секторах панорамного обзора памятников культурно-исторического наследия столицы, а это около 56 % площади города без учета так называемых новых территорий. В этих местах высотность будет ограничена для сохранения панорамности обзора.
Сейчас московские власти рассматривают возможность принятия регламентов, согласно которымв первом поясе высота домов вблизи Москвы не должна превышать 9 этажей, в Троицком административном округе – 3–4 этажей, а ближе к Калужской области – не выше 2-х этажей.
Приняты и действуют высотные регламенты в Санкт-Петербурге, на его окраинах высотный регламент установлен на уровне 65 м; Перми, где максимальная высота здания не должна превышать 20 мили 6 этажей, а в 9-этажных микрорайонах – 30-ти м. В Екатеринбурге доля многоэтажных жилых домов секционного типа свыше 12–16 этажей определена 5 %.
Высотный регламент в Париже до последнего времени составлял 37 м, с несколькими исключениями, такими как TourMontparnasse. Благодаря этому правилу Париж в отличие от других мировых столиц до сих пор не обзавелся небоскребами.
Однако после долгой борьбы муниципалитета с представителями общественных, в том числе зеленых, организаций регламент был отменен. Предполагается, что небоскребами будут застроены отдаленные районы города, не изменяя облик центра столицы.
Мэр Парижа Бертран Делано активно продвигает идею многоэтажного строительства как вариант решения жилищной проблемы.
Высотные дома – не только примета времени, но и один из основных факторов окупаемости проекта, и чем дороже земля, тем выше построенный на ней дом, а чем рентабельнее проект, тем выше заинтересованность застройщиков. И как отразится ограничение высотности на развитии центральной части Новосибирска покажет время.
О судьбе высоток в новосибирске — блоги риэлторов | циан
2]Известный архитектор предложил избавить центр Новосибирска от высоток и, следуя мудрости Хрущева, застраивать город пятиэтажными домамиh2] 2] h2]
Мэрия Новосибирска решила ограничить высотность застройки в историческом центре Новосибирска.
Начальник главного управления архитектуры мэрии Игорь Лукьяненко сообщил, что до конца 2013 года власти планируют утвердить высотные регламенты для строителей в Центральном, Железнодорожном, а также части Заельцовского и Октябрьского районов.
В основу высотных регламентов лягут расчеты новосибирского архитектора Геннадия Туманика, в свое время выступившем с резкой критикой гостиницы-небоскреба «Марии-Ра» на месте гостиницы «Центральная». Корреспондент НГС.
НОВОСТИ встретился с господином Тумаником и выяснил, почему ему не нравятся
высотки Новосибирска.
Справка: Туманик Геннадий Николаевич — родился 24 октября 1940 года в Каргатском районе НСО. Профессию архитектора получил в НИСИ им. В.В. Куйбышева (ныне НГАСУ (Сибстрин)) в 1965 году.
С 1980 года — главный архитектор института «Новосибирскгражданпроект», с 1992 года — профессор кафедры градостроительства и ландшафтной архитектуры НГАХА.
Геннадий Николаевич, мэрия предполагает использовать ваши разработки для создания регламентов, призванных ограничить высоту вновь возводимых зданий в
историческом центре города. Что это за разработки?
Некоторое время назад мы вместе с Мариной Ростиславовной Колпаковой (профессор НГАХА, доктор архитектуры. — И.В.) разработали рекомендации по
реконструкции ядра исторического центра Новосибирска. Если грубо обозначить границы, то речь идет о площади Ленина и прилегающих к ней территориях. Зона ядра исторического центра охватывает часть Железнодорожного и Центрального районов, «тихий центр» вплоть до железной дороги, потом граница приближается к Красному проспекту и идет по Советской, затем пересекает Красный проспект в районе ул. Достоевского. В историческом ядре города сосредоточена львиная доля памятников архитектуры, истории и культуры. Сложилась исторически и среда, которую тоже нужно сохранять, потому что памятники могут жить и активно «работать» только в среде, их родившей.
- А у нас действительно есть какая-то особенная среда?
- Если честно, я не совсем понимаю, о какой замечательной среде идет речь…
- Это потому что у нас ужасный уровень благоустройства, если сравнивать Новосибирск с европейскими городами. Однако это уродство связано не с архитектурой, а с уровнем культуры
- рекламы, благоустройства, состоянием озеленения.
Конечно! Замечательная среда. Я имею в виду в первую очередь масштабность застройки, ее характерные черты. Исторический центр города — это лицо города. И по этому лицу мы его и узнаем.
Если же мы создадим тут Манхэттен, то памятники архитектуры окажутся совершенно в другой среде с совершенно иными масштабными характеристиками. Памятники архитектуры в сочетании с высотными зданиями образуют не гармоничную городскую среду, а некий аттракцион, некий театр абсурда.
Что значит «не допустить Манхэттена»? Ограничить этажность?
Не совсем так. Мы разработали шкалу, где обозначены разные градации высотности — в том числе контрастные и сверхконтрастные, то есть практически небоскребы. Например, на въезде в Железнодорожный район со стороны левого берега, где уже возникли «Манхэттен», «Кобра», вполне допустимы высотки, даже более высокие, чем те, которые построены. В некоторых местах центра допустимо строительство зданий и 12-этажных, и 16-этажных. Но не в произвольных местах, как это происходит сейчас!
Чем плохи высотки в центре Новосибирска? Во всех молодых городах мира «Сити» высотный, почему у нас должен быть другой путь?
Деловые центры — пожалуйста, стройте в тех местах, где можно, но если мы потеряем исторический центр, это будет непростительно. Действительно, при застройке центра за последние 10–15 лет было допущено немало ошибок. Самый яркий пример — бизнес-центр «Сарет».
- Исправить ошибки косметическими средствами невозможно, здания можно только снести. Но усугублять проблему новым строительством высотных зданий, создавать новосибирский
- Манхэттен в историческом центре города — губительно для Новосибирска.
Мы потеряем историческую память, разрушая исторически сложившуюся среду, потеряем свой город. «Сити» строить нужно за пределами исторического ядра, как это сделал Париж, возводя прекрасный комплекс Дефанс. А вот высотку на Монпарнасе, выросшую в историческом ядре, парижане призывают муниципалитет снести.
Что противопоставляется высотной застройке в центре? Консервация хрущевок и 9-этажных панельных домов?
Нет, конечно! Такие здания постепенно, по мере материального и морального износа, будут сноситься. Термин «консервация» вообще в градостроительстве неприменим. Город — живой организм, требующий постоянного обновления своей ткани, сохраняя, по возможности, лишь самое ценное.
- На месте сносимой малоценной жилой застройки необходимо строить комфортное жилье. Мы должны строить красивые дома, такой же высоты, может, чуть повыше, но не 19-этажные и
- не 24-этажные.
- Но ведь тогда застройщикам это будет не выгодно…
- А площадь Маркса как-то можно спасти?
Это просто неудобно для жильцов, а часто и совершенно неуместно по градостроительной ситуации. Где-то на других территориях: на прибрежных территориях реки Оби, на бровке левобережной надпойменной террасы (район Горской) можно, а вот в историческом центре — будьте добры умерить свои амбиции.
Если мы будем смотреть только с позиций выгоды для застройщика, то мы точно изуродуем город. Выгоду нужно искать в другом — город должен идти навстречу строителям-заказчикам. Он должен предлагать заказчику-инвестору целый веер программ, а точнее — проектов застройки отдельных фрагментов города, где реконструкция назрела, где она действительно нужна городу. Иначе город попадает в заложники к бизнесу и в результате получается площадь Маркса с ее вновь возникшими проблемами.
Да сейчас не спасешь уже. Там такой винегрет, такая лапша. А ведь она застраивалась практически одновременно — можно было разработать и реализовать полноценный городской ансамбль.
Спасти ее, не снося, нельзя. Все уже построено. Либо радикально подходить и сносить какие-то здания, но на это никто не пойдет, потому что здания только что построены или еще строятся. Устареют и обветшают они лет через 20–30, тогда можно будет говорить
- о реконструкции площади Маркса.
- Нужно ли защищать улицу Богдана Хмельницкого и архитектуру Академгородка?
- Вам вообще не нравятся жилые высотки Новосибирска?
А пока нужно разобраться с транспортом и пешеходами. Кстати, вот там Манхэттен вполне возможен, я не вижу никаких ограничений для высотного строительства на многих площадках на левом берегу.
На Богдана Хмельницкого вроде ничего катастрофического пока не происходит. Но ценность эта улица представляет как пример сталинского ампира, который, думаю, нужно сохранять. И ансамблевая застройка ул. Станиславского интересна. Что касается 5-этажек Академгородка, я бы не держался за них. Да, Академгородок уникален своей средой, сочетанием простой панельной или крупноблочной архитектуры и леса. Человек там чувствует себя хорошо. И протест жителей против ликвидации зелени можно понять. Но менять там так называемые «хрущевки» на высотные дома не стоит. Дело в том, что 5-этажная застройка комфортна для проживания, она обеспечивает хороший контакт человека и архитектуры. Пять этажей — это предельная высота, чуть выше дерева — человек приближен к земле, к природе, и зачем ему подниматься на какие-то высокие этажи. Хрущев был прав, когда говорил, что такой необходимости нет. Но это не значит, что высоток совсем не должно быть, в сочетании с малоэтажной застройкой они дают и интересные визуальные картинки. Гостиницу вполне можно было построить многоэтажной.
Да, жилые высотки, которые строятся у нас в городе, мне не нравятся. Нигде. Медики доказывают, что человек чувствует себя в многоэтажке не очень комфортно. Я, например, боюсь
выйти на балкон уже на 9-м этаже. Мне это неприятно.
- Есть ли города, на которые Новосибирск должен ориентироваться?
- Владимир Иткин
Хотя сейчас мы с женой купили квартиру в 19-этажном доме на ул. Вавилова, но на 5-м этаже. Я в лифт вхожу, нажимаю кнопку 5-го этажа, а молодые люди, вошедшие со мной вместе, нажимают на кнопку 19-го, и я спрашиваю: «Как вам — на верхотуре?». Они говорят: «Прекрасно». Так что отношение к проживанию на большой высоте у всех разное. Но я все равно считаю, что высотными должны быть гостиницы и деловые центры. Кстати, Европейский союз не рекомендовал, или даже запретил строить жилье выше 7 этажей. И это Европа! С ее достаточно плотной застройкой и относительным дефицитом территорий. А в России мы строим 24-этажные жилые дома.
О, это Барселона! Прекрасный город! Там нет никаких транспортных проблем. Есть исторический среднеэтажный центр, мелкоквартальная планировочная структура и высотки на периферийных территориях. А те дома, которые Гауди настроил, — они потрясающие. В России мне кажется удачным пример Белгорода, я там побывал года три назад, и мне там очень понравилось. Там хороший губернатор, Савченко, который держит все в своих руках. Потрясает уровень благоустройства. Это действительно «самый благоустроенный город». Нам бы поменьше хвалебной трескотни, да побольше действительно необходимых дел по формированию и благоустройству нашего города.