Жилье в Троицком и Новомосковском округах (ТиНАО) остается самым доступным в столице. Если в пределах МКАД за 6-7 млн руб. можно приобрести лишь однокомнатную квартиру, то в Новой Москве за эту сумму доступна «двушка» или «трешка» в новостройке комфорт-класса.
Если раньше покупатели выбирали между Подмосковьем и Новой Москвой, то сейчас решение принимается в пользу ТиНАО, ведь вместе с квартирой горожане получают бонус в виде статуса столичного жителя.
Потенциальные покупатели выбирают тот или иной ЖК из-за действующих детских садов, школ, поликлиник. Большое внимание уделяется развитию дорожно-транспортной инфраструктуры – строятся и реконструируются дороги, прокладываются линии метро.
С 2012 года в Новой Москве построено 12,75 млн кв. метров жилья, введено свыше 70 социальных объектов, создано более 140 тыс. рабочих мест. Здесь работает уже восемь станций метро, построено 200 км дорог.
За 7 лет в развитие Новой Москвы инвестировано свыше 1,4 трлн рублей. До 2023 года в ТиНАО планируется построить более 100 социальных объектов, около 125 объектов здравоохранения, 700 объектов спорта, 300 детских садов, 110 школ и создать 86 парков. Такие грандиозные планы делают Новую Москву еще привлекательней для покупки жилья.
Москвичи все чаще приобретают квартиры и в жилом комплексе бизнес-класса «Румянцево-Парк» от компании Lexion Development, который строится в 3 км от МКАД по Киевскому шоссе.
«Основной покупатель – это семейные люди в возрасте от 31 до 40 лет. У них есть дети или планируются. Порядка 55% – это москвичи, около 15% – жители Московской области.
Остальные покупатели из разных областей России, таких как Тюменская, Брянская, Тульская, Орловская и другие. Наибольший спрос приходится на однокомнатные, двухкомнатные и трехкомнатные квартиры», – рассказал порталу stroi.mos.
ru директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development Алексей Лухтан.
Продав свою квартиру в черте МКАД на вторичном рынке, москвичи могут значительно улучшить свои жилищные условия, переехав в ТиНАО и при этом не потеряв московские льготы.
Цены на первичном рынке жилья «старой» и «новой» Москвы пока еще значительно отличаются. Разница в бюджете покупки (в зависимости от жилого комплекса, его расположения, статуса и других характеристик) может составлять до 40%. При этом жилые проекты в Новой Москве по своим качественным характеристикам практически не отличаются от старомосковских новостроек в определенном сегменте.
Так, с начала 2019 года спрос на квартиры в ЖК «Румянцево-Парк» вырос более чем на 50%.
Во-первых, это связано со стадией готовности проекта: уже во втором квартале 2020 года первый корпус ЖК будет сдан в эксплуатацию.
Во-вторых, с выводом в продажу двух корпусов жилого комплекса по инвестиционно-привлекательным ценам. В первом корпусе с начала старта продаж (апреля 2018 года) реализовано порядка 70% площадей.
Стоит отметить, что чем выше строительная готовность жилого комплекса, тем выше спрос. Особенно это касается качественного предложения рынка новостроек Новой Москвы. Покупатели рассматривают просторные квартиры от трехкомнатных евроформата до классических четырехкомнатных.
Минимальная стоимость квартиры в ЖК «Румянцево-Парк» на конец октября 2019 года составляет 3,5 млн рублей. Это студия 23,3 кв. м, расположенная в третьем корпусе.
Максимальная стоимость квартиры составляет 12,9 млн рублей. Это четырехкомнатная площадью 98,6 кв. м, расположенная в первом корпусе, который будет сдан через несколько месяцев. Цены приведены без учета скидок от застройщика.
Все квартиры в ЖК «Румянцево-Парк» сдаются без отделки. При этом застройщик разработал несколько типовых вариантов дизайн-проекта для покупателей, которые могут бесплатно получить их в офисе продаж и воспользоваться при ремонте.
Кто сегодня покупает квартиры в Новой Москве? Эксперты выделяют три основные группы покупателей-москвичей. Первая – пары в возрасте 30-35 лет с детьми или планирующие рождение ребенка, доход такой семьи – не менее 170 тыс.
рублей в месяц. Многие из них берут квартиру в кредит. Например, у группы «Самолет» доля покупателей-ипотечников – 60%. Для большинства молодых клиентов квартира в Новой Москве – первое жилье.
Так, у ГК «Гранель» таких покупателей – 40%.
Следующая группа – московские семьи с детьми, которые не хотят брать ипотеку. Они продают старую квартиру в пределах МКАД и на вырученные деньги приобретают жилье большей площади в новостройке ТиНАО.
Третья группа покупателей – это люди, которые зачастую занимают руководящие должности с достатком выше среднего. Качественные характеристики жилья для них важнее стоимости. То есть, если для молодых покупателей цена – один из важнейших факторов при выборе жилья, то для третьей категории покупателей она уходит на второй план.
Доля москвичей от числа покупателей на первичном рынке жилья Новой Москвы возросла до 65-70%. Еще год назад она составляла порядка 40%.
Три года назад Всероссийский центр изучения общественного мнения (ВЦИОМ) провел опрос среди жителей «старой» Москвы о том, готовы ли они рассмотреть вопрос о переезде в Троицкий и Новомосковский округа. Его итоги стали весьма неожиданными: желающих перебраться в ТиНАО набралось более 60%. Тогда это показалось всем фантастикой, а теперь это реальность.
Цитата
«Меня очень радует эта тенденция. Молодые округа активно развиваются: создается разнообразная инфраструктура, которая привлекает сюда молодежь. По поручению мэра Сергея Собянина Новая Москва развивается комплексно. Это один из главных аргументов для людей, выбирающих ТиНАО местом жительства», –
Выбрать квартиру без отделки? Или переплатить, но въехать в готовую квартиру и не платить, к примеру, за съем жилья? Это индивидуальный выбор каждого. Сейчас на рынке хватает предложений как с черновой, так и с чистовой отделкой.
Новое жилье без отделки привлекательно тем, что стоит на 10-15% дешевле. Минус для владельца – стоимость черновой и чистовой отделки под «ключ», эти затраты сведут на нет выгоду от такой покупки. Может квартира будет стоить дороже, зато времени и энергии на ее обустройство уйдет значительно меньше.
Кстати, первыми представили проект с квартирами «под ключ» в ТиНАО ЖК «Новые Ватутинки», тогда как другие застройщики отдавали под отделку отдельные корпуса или позиционировали эти работы как дополнительную опцию за отдельную плату.
Цитата
«Спрос на квартиры в новостройках ТиНАО был и остается стабильным. Интерес покупателей гарантирован хорошей ценой и комплексным развитием инфраструктуры, в частности, транспортной. Хороший пример – ввод четырех новых станций Сокольнической линии метро», –
По итогам третьего квартала 2019 года средняя цена квартир на первичном рынке Новой Москвы составила 124 тыс. руб. за кв. метр, апартаментов – 89,9 тыс. руб. за «квадрат».
Сегодня средняя стоимость квартир в новостройках стандарт-класса ТиНАО не превышает 115 тыс. руб. за кв. метр, в бизнес-классе – 148 тыс. руб. за «квадрат». Средняя цена на рынке новостроек в ТАО составляет 64 тыс. руб. за кв. метр, в то время как в НАО она находится на уровне 126 тыс. руб. за кв. метр.
Самые высокие цены зафиксированы в новостройках, находящихся на этапе возведения нижних и верхних этажей – 127 тыс. руб. за кв. метр. В сданных домах «квадрат» стоит 111 тыс. рублей.
Где в Новой Москве чаще всего покупают квартиры? В первой половине 2019 года в ТиНАО было реализовано более 13 тыс. квартир в новостройках. Наиболее успешные продажи зафиксированы в ЖК «Саларьево Парк», где было реализовано 11% квартир среди всех новостроек ТиНАО.
На втором месте оказался проект «Скандинавия», в котором было заключено 10% сделок. Третью позицию занял комплекс «Кленовые Аллеи», в котором было продано 7% квартир местного рынка.
Так, если в «Саларьево Парк» и «Скандинавии» в среднем ежемесячно продавалось по 220-240 квартир, то в «Кленовых Аллеях» – около 160.
Причем средняя стоимость «квадрата» в «Саларьево Парке» в конце первого полугодия составила 128 тыс. руб., а в «Скандинавии» – 126 тыс. руб.
при средней цене по Новомосковскому округу, где сосредоточены почти все проекты, – 125 тыс. рублей. ЖК «Кленовые Аллеи» – 118 тыс. руб. за «квадрат».
Сейчас покупателям предлагается в ТиНАО более 7 тыс. квартир общей площадью около 430 тыс. кв. метров. Растущий спрос на квартиры в новостройках влияет и на стоимость «квадрата»: с августа 2018 по август 2019 года он вырос в цене на 16%.
- Все о развитии Новой Москвы
- Строительство жилья в Новой Москве
- Дорожное строительство в ТиНАО
- Метро в Новой Москве
Что станет с рынком недвижимости Москвы после повышения ключевой ставки? | Статьи по теме "Ипотека" на портале недвижимости Move.ru
Совет директоров Центрального Банка России 23 апреля принял решение поднять ключевую ставку до 5% годовых. Как это повлияет на нас с вами попробуем рассказать простым языком.
Образно говоря, ключевая ставка процента, это тот самый «клапан», который либо открывает, либо закрывает поступление денег в экономику.
Так вот в 2020 году, реагируя на начавшуюся пандемию, Центральный Банк принимает решение понизить ключевую ставку, доведя её до исторического минимума 4,5%.
Вот эта ставка (4,5%), другими словами, это те условия, на которых все банки на территории России заимствуют у Центрального Банка деньги. А дальше передают их нам (простым гражданам), предприятиям или бизнесу, сверху «накидывая» свою маржу.
Как среагировали банки на снижение ключевой ставки процента? Собственно говоря, среагировали они вполне предсказуемо, как от них и ожидалось, а именно. Банки снизили по депозитам для физлиц, и одновременно снизили ставки по кредитам для населения.
Таким образом, начиная выдать всё больше кредитов населению.
И наконец «вишенкой на торте» стала введённой 17 апреля 2020 года программы льготной ипотеки, после которой тот самый «клапан», регулирующий поступление денег, превратился уже не в «клапан», а в целый «портал» или «платину» и дешёвые деньги наводнили экономику.
Два момента, наступившие потом и, которые наиболее интересны для нас с вами (охотников за квадратными метрами).
1. Населению стало невыгодно держать деньги на своих депозитах, потому что процент, выплачиваемый по ним, стал рекордно низким. 2. Населению наоборот стало выгоднее брать ипотеку и нести свои деньги застройщикам Москвы и покупать недвижимость.
А дальше произошло собственно то, что вы и так прекрасно знаете. Люди сняли рубли со своих счетов (свои накопления), дополнили их ипотечными кредитами и понеслись наперегонки к застройщикам. А застройщики Москвы, собственно говоря, тоже не растерялись, и взвинтили цены на абсолютно все сегменты квартир.
Но знаете, какой сегмент квартир подрос больше всего? Да, скорее всего, вы угадали, это квартиры как раз в бюджете от 7 до 15 млн. На это есть очень простое объяснение. Лимит по заимствованию в Москве по программе льготной ипотеки составлял 12 млн.
рублей, собственно говоря, он и сейчас 12 млн., и первоначальный взнос не менее 15%. Поэтому все сделки в массе своей не превышают 15 млн. по программе льготной ипотеки. Таким образом, квартиры в бюджете 14-15 млн.
просто «смели» с полок застройщиков, и это касается и Москвы, и Новой Москвы, и даже Подмосковья.
Цены среагировали соответствующим образом. Так по данным аналитического портала ИРН, цены в пределах МКАД в Москве выросли на 16,2%, в Новой Москве на 17,3%, а в Подмосковье на целых 19,8%. Это усредненное по рынку.
Что сейчас с рынком, и как он себя чувствует? По данным официального сайта Банка России инфляция продолжает расти и сейчас уже достигла уровня 5,8%. Что существенно превышает ранние прогнозы. А значит держать деньги на счетах, где получаете процент на свою сумму, уже крайне невыгодно.
При этом реальные доходы населения продолжают падать. И недавно столкнулись с такой цифрой и действительно стало грустно. Оказывается, что сейчас потребительская способность населения России на 10% ниже, чем в 2013 году. Вдумайтесь в цифру.
Если к одной базе привести цены 2013 и 2021 года, то мы с вами можем себе позволить на 10% чем тогда.
При этом цены на недвижимость в Москве продолжают расти. И вы спросите, кто покупает квартиры вообще по таким ценам? Мы вам ответим. Это достаточно просто. Локомотивом спроса являются две категории покупателей. Первая категория, это те самые ипотечники, которые пытаются ещё успеть вписаться в программу льготной ипотеки в бюджете до 15 млн.
И вторая категория, это так называемые инвесторы, но инвесторы не в классическом понимании, которые заходят «на котловане» и потом выходят на более поздней стадии и зарабатывают на разнице в цене квартиры.
А те люди, которые пытаются также взять льготную ипотеку по низкой ставке, и дальнейшими арендными платежами гасить ипотеку.
То есть, у них наоборот фокус на проекты высокой стадии готовности или желательно уже готовые к заселению.
А сейчас, начиная снижать ключевую ставку процента, государство по сути «подпиливает одну ножку у стола», на котором застройщики разложили «вкусные», но дорогие предложения по недвижимости.
А когда 1 июля 2021 года отменят программу льготной ипотеки, по сути пошатнётся «вторая ножка этого стола». Кстати, то, что эту программу отменят уверены на 99,9%.
Кто тогда останется на рынке недвижимости Москвы, кто продолжит покупать квартиры, и где вот эти две оставшиеся «ножки у стола»? Назовём эти «ножки стола», оставшихся покупателей, двумя категориями.
Первая, это, так называемый, чистый спрос. Небольшая прослойка людей (покупателей) в масштабах всего рынка, которые будут покупать квартиры независимо от ситуации, т.е. это люди, которые решают свои жизненные вопросы.
И вторая категория, её можно назвать словом «здравый смысл», это люди, которые дольше выбирают, больше анализируют и очень прагматично подходят к выбору квартиры.
Такие люди также останутся, будут покупать и проекты для этого есть.
Ну и, конечно, вы спросите, а упадёт ли летом спрос на недвижимость Москвы Думаем, скорее всего, упадёт. Но насколько сильно пока неизвестно. Потому что непосредственно у Москвы есть много уравновешивающих драйверов спроса. И, конечно, вы зададите и второй вопрос.
Отреагируют ли на снижение спроса застройщики? Думаем, что среагируют, но не быстро. Будет какая-то тоже инерция в этом процессе. У застройщиков были «жирные» времена, у них хороший запас прочности.
Поэтому они будут плавно снижать цены, если вообще снижение будет иметь место.
Ну и, наконец, самый главный вопрос этой статьи. Покупать ли квартиру до 1 июля 2021 года, пока ещё действует программа льготной ипотеки? Ответим на него так. Да, считаем, что можно ещё покупать, но подбирать варианты нужно ещё более тщательно, взвешенно. Таких вариантов осталось крайне мало, а поэтому рекомендуем поторопиться.
«Казалось, продают не квартиры, а картошку»: как покупали новостройки по льготной ипотеке
Елена Евстратова
собирала истории покупателей
Профиль автора
Программа льготной ипотеки многих подстегнула купить квартиру.
Узнали у читателей Т—Ж, сколько удалось заработать на сделках с недвижимостью за последний год и о чем они все-таки жалеют.
Это истории читателей из Сообщества Т—Ж. Собраны в один материал, бережно отредактированы и оформлены по стандартам редакции.
Что купила. Евродвушку 40 м² с отделкой в московской новостройке.За сколько. 7,4 млн рублей.Ипотека. 5,9 млн рублей под 6,5% с первоначальным взносом 1,5 млн рублей.На сколько подорожало. За год почти на 4 млн.
Мы собирались пожениться и присматривали себе нашу первую квартиру, но не очень активно. Когда узнали про понижение ставки, то поняли, что надо срочно действовать, пока цены не успели отреагировать на это понижение. Это стало пинком под сами знаете что.
Мы потратили неделю, чтобы загуглить все новые ЖК в Москве с подходящим нам сроком заселения — в конце 2020 года, сделать таблицу в «Экселе» и принять решение.
Договор заключали с застройщиком, поэтому услуги риелтора не понадобились. Оформляли все электронно — к нам только раз приехал курьер, чтобы подписать заявление на изготовление электронной подписи. А из-за полного локдауна в Москве даже не ездили смотреть квартиру, только погуляли человечком по «Гугл-картам». Можно сказать, что купили квартиру полностью онлайн.
Думаю, что сделали все правильно, потому что успели заскочить в первый вагон льготной ипотеки.
Единственное, если бы знали, что увеличат лимит стоимости квартир, то подождали и нашли бы квартиру побольше. Но зато и цены успели бы уже подскочить. Так что не жалеем.
Что купила. Однушку 35 м² в Воронежской области в поселке Отрадное в новом строящемся квартале рядом с городской чертой.За сколько. 1 466 472 Р.Ипотека. 1 166 000 Р на 10 лет. Первые полгода была ставка 2,1%, после — 6,1%. Первоначальный взнос — 300 472 Р.На сколько подорожало. Сейчас уже она стоит 1 850 000 Р.
Но в июне 2020 года нам вернули деньги за авиабилеты во Вьетнам, за отели и страховку, а еще у нас оставалась сумма на отдых.
И мы решили эти деньги куда-то деть.
Рациональным выбором показалась покупка недвижимости. В июне мы приняли решение, в конце июля выбрали квартиру, а на сделку вышли 13 августа.
Так как квартиру брали напрямую у застройщика, компания предоставила ипотечного менеджера.
Она общалась с банком и предоставляла все документы, а мы только приехали к менеджеру выбрать квартиру, подписать документы в банке и договор у застройщика. Минимум телодвижений — почти все общение происходило онлайн.
Квартира была типовая, мы уже видели похожие вживую у знакомых. Шоурум был рядом с офисом застройщика, и мы сразу осмотрели его. Внесли 5000 Р, чтобы квартиру зарезервировали за нами и заморозили стоимость. Эти деньги нам не вернули.
Мы успели, и я очень довольна, что влезли в эту игру. Я сделала расчет для досрочного погашения и определила комфортную величину переплаты, так как мы можем позволить себе гасить кредит досрочно. Планируем выплатить за пять лет, то есть переплатим всего 150 тысяч рублей. Надеюсь, что получится.
Что купил. Новостройку в Екатеринбурге от застройщика в уже сданном доме, 40 м².За сколько. 2 975 000 Р.Ипотека. 2 525 000 Р под 6,5% на 30 лет.На сколько подорожало. За 3 млн рублей можно купить только квартиру на 10 м² меньше, чем наша.
Давно размышлял о недвижимости, так как морально комфортнее жить в своей квартире, но покупать было дорого. Когда понизили ставку до 6,5% по госпрограмме, я проигнорировал эту новость.
Но через пару месяцев наткнулся на несколько квартир в комфортном районе — по моим расчетам, платеж по ипотеке был равен платежу за съем. Первоначальный взнос требовался минимальный — 15%.
На первоначальный взнос мы использовали деньги, которые копили два года, к ним прибавили выплаты за неиспользованный отпуск.
Что купила. Две однушки в Новороссийске 45,7 м² в новостройке бизнес-класса в 380 метрах от пляжа.За сколько. Одну за 3 560 000 Р, вторую на миллион дороже.
Ипотека. 2 560 000 под 6,1% на 20 лет, первоначальный взнос — 1 млн рублей.На сколько подорожало.
Аналогичная без ремонта — 5,8 млн рублей, а с простой отделкой и кухней — 7,3 млн.
Мы живем в Магадане и много лет не могли всей семьей на что-то решиться: пугала неизвестность, отсутствие родни на месте и дороговизна дороги. Но ипотечная ставка 6,1% и возможность оформить сделку удаленно помогли решиться.
За пару месяцев я изучила все новостройки Новороссийска, нашла все группы, форумы и прочитала все от бывших и будущих жильцов. Смотрела репутацию застройщика в общем, по публикациям в местных СМИ, гуглила упоминания в арбитражных и уголовных процессах, а также читала отзывы о застройщике как о работодателе.
В Новороссийске я ни разу не была и города совершенно не знала. Поэтому покупать новостройку рискнула только с безупречной репутацией, образцовую и со скорым сроком сдачи — через три месяца.
Я купила на миллион дороже, чем на старте, но и дом был почти готов. Через шесть месяцев я купила еще одну такую же квартиру в том же доме, но на миллион дороже.
Сделку проводили сами через «Домклик» — уложились в час. Риелтор от застройщика за 10 000 Р подготовила все документы и после регистрации сделки отправила все в Росреестр. Еще она получила выписку из ЕГРН. Когда мы приехали принимать квартиру, нам осталось просто расписаться в акте и забрать документы. С каждой новой сделкой я замечаю, что сервис обрастает новыми сборами.
Расходы на ипотеку выросли, но удобство удаленной сделки того стоит.
Мне было важно жить в центре и чтобы набережная была в шаговой доступности. Сейчас здесь вообще нет предложений на вторичном рынке дешевле 5 млн рублей.
Еще в Новороссийске есть общая проблема — недостаток питьевой воды. Почти вся вторичка получает воду по графику с 06:00 до 09:00 и с 18:00 до 21:00. В нашей новостройке стоят многотонные накопительные баки, которые позволяют вообще не ощущать на себе это позорное в 21 веке для такого большого города явление.
Что купила. Однокомнатную квартиру в новостройке в Мытищах, 34 м².За сколько. 4 890 000 Р.Ипотека. 3 890 000 Р на 20 лет. В первые 12 месяцев по акции застройщика — 0,01%, далее — 6,5%.На сколько подорожало. Более чем на 1 млн рублей.
До пандемии мы неспешно копили на квартиру, но турбулентность на рынке подтолкнула к этому решению. А когда появилась льготная ипотека 6,5% и застройщик дополнительно предложил 0,01% на первые 12 месяцев ипотеки, это нам добавило уверенности. Квартиру покупали напрямую у застройщика и консультировались по телефону и «Вотсапу».
Спрос на квартиры взлетел до такой степени, что казалось, что представитель застройщика продает не квартиру, а картошку. Настолько он не был заинтересован во мне как в покупателе. Он точно знал, что его товар не залежится.
Я рассматривала два варианта, а от начала поисков до сделки прошло не более двух недель. Квартиру вообще не смотрели, поскольку купили ее на этапе строительства. Кроме того, был локдаун и все офисы застройщика были закрыты.
Мы съездили на машине к строящемуся ЖК, оценили инфраструктуру и транспортную доступность, затем тщательно изучили документацию застройщика, выбрали квартиру с оптимальной для нас планировкой, забронировали и потом к назначенному времени поехали в банк на сделку.
Что купил. Евродвушку в новостройке в Москве.За сколько. 7 млн рублей.Ипотека. 4 млн рублей под 6% на 18 лет. На первоначальный взнос накопил с повышенной стипендии за успехи в учебе, зарплаты и инвестиций.Насколько уже выросла в цене. На 2,5 млн рублей, и это не предел.
Как окончил университет и съехал из общежития, мне захотелось иметь свой угол, который будет только мой и ничей больше. Еще три месяца я прожил на съемном жилье, чтобы накопить недостающую часть первоначального взноса и купить квартиру в ипотеку. Ситуация на рынке внесла свои коррективы, но я не верил, что в Москве жилье будет дешеветь.
Я не планировал уезжать из столицы, поэтому рассматривал варианты в Москве и ближайшем Подмосковье. Съездил в Подмосковье на МЦД, но мне не понравился ни район, ни город.
И я решил переплатить, чтобы было метро под боком и красивый район, откуда мне не хотелось бы уезжать каждое утро и приезжать туда только переночевать. Меня полностью устраивает моя работа, поэтому я выбирал район поближе к ней.
Съездил посмотреть на уже готовую часть района и сразу влюбился. Квартиру видел только на схемах.
Но не обошлось без косяков. Сначала я сторговался с менеджером на 1% скидки. Но он решил меня обмануть и подсунул документы со стоимостью без нее.
Я сделал ему замечание, и цена стала правильной.
Еще столкнулся с навязыванием услуг нотариусов и низким качеством работы. Мне необходимо было сделать доверенность на застройщика для регистрации ДДУ. Застройщик прислал образец доверенности. Я все исправил, оставил только нужное и с этим пришел к нотариусу.
Нотариус нашел у себя в архиве такую же доверенность от того же застройщика. И чтобы не перепечатывать реквизиты и данные представителей застройщика, он скопировал весь текст с кабальными условиями для меня и лучшими для застройщика.
К моменту, когда я должен был подписать доверенность, нотариус уже уехал домой, а бланк мне принесла его помощница, подписав его где-то за дверью.
Покупали или продавали квартиру в последний год? Расскажите свою историю и станьте героем нашего следующего материала
Доля квартир с отделкой в новостройках Новой Москвы превысила 50%
На рынке новостроек Новой Москвы начали преобладать квартиры с отделкой от застройщиков. К таким выводам пришли аналитики «Метриум», подводя итоги I квартала 2020 года. Впервые доля квартир с чистовой и предчистовой отделкой превысила 50% от общего объема предложения.
По данным аналитиков компании «Метриум», на рынке новостроек Новой Москвы в I квартале 2020 года было представлено 5,3 тыс. квартир с отделкой, что составило 57% от общего объема предложения жилья в ТиНАО (9,4 тыс. квартир). Большинство объектов предлагаются с чистовой отделкой (4,6 тыс. квартир или 49%), тогда как предчистовой вариант (white box) есть в 693 квартирах (7%).
«Доля квартир с отделкой в последние 4 года увеличивается примерно на 10% в год, но в нынешних условиях нестабильности экономики спрос на такой продукт может начать расти быстрее, — говорит Дмитрий Цветов, директор по маркетингу и разработке продукта ГК „А101“.
— Преимущество готовой отделки в том, что клиент быстрее переедет в новую квартиру. При этом расходы на ремонт включены в стоимость квартиры, и они в среднем на 30% ниже, чем на аналогичный ремонт своими силами.
Так что по мере роста вариативности отделки в рамках одного ЖК или даже дома доля квартир с отделкой будет расти. Боле того, рынок жилья движется в сторону полностью готовых квартир — с ремонтом, мебелью и, возможно, минимальным набором техники.
И недалек тот час, когда за ключами в офисы продаж будут приходить люди с чемоданами, чтобы сразу въехать в свою квартиру».
Тем не менее, черновая отделка по-прежнему встречается часто. В I квартале 2020 года в Новой Москве насчитывались 4 тыс. квартир, в которых застройщики предлагали покупателям провести ремонт после получения ключей самостоятельно. Доля таких объектов составила 43%.
Между тем, напоминают эксперты «Метриум», еще пять лет назад структура предложения квартир с отделкой в Новой Москве была иной. В конце 2015 года на долю объектов «под ключ» приходилось всего 11% квартир, а в предчистовом варианте было 19% квартир. Оставшиеся 70% были «черновыми» квартирами.
В последующие годы доля квартир с отделкой возрастала, особенно быстро в 2019 году. В I квартале 2019 года квартиры с полной отделкой составили 34% предложения, а без отделки — 66%. За последний год количество квартир без отделки на рынке уменьшилось на треть, тогда как объектов с ремонтом стало больше на 58%.
«Сокращение числа квартир без отделки в продаже косвенно указывает на то, что такие объекты пользуются высоким спросом, — поясняет Ксения Юрьева, коммерческий директор группы „Родина“ (девелопер проекта Russian Design District).
— Клиент может реализовать собственное планировочное решение — это один из главных плюсов таких объектов. Некоторые клиенты любят объединять кухни и гостиные, а другие, наоборот, стремятся отделить кухонную зону, даже если она получится небольшой.
Кто-то хочет предусмотреть два гардеробных помещения, тогда как другим покупателям достаточно одного шкафа. Наконец, далеко не всем могут приглянуться варианты отделки от застройщика с эстетической точки зрения, а переделывать ремонт всегда дороже и дольше, чем начинать его с нуля.
Поэтому квартиры без отделки все равно останутся востребованной опцией на первичном рынке».
Аналитики «Метриум» отмечают, что в среднем по рыкну стоимость квартиры с отделкой и без принципиально не различается.
Средняя цена квадратного метра в квартире без отделки в Новой Москве составляет 134,8 тыс. рублей. При этом квартира с полной отделкой обойдется в среднем в 135,3 тыс. рублей.
Впрочем, уточняют эксперты, в рамках конкретного проекта квартиры с отделкой обычно несколько дороже других.
«Расходы застройщика на проведение ремонта все равно ниже, чем у покупателя, который рассчитывает на собственные силы, — комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер „Метриум“ (участник партнерской сети CBRE).
— Именно поэтому приобретение квартиры с готовым ремонтом может стать очень выгодным и привлекательным решением в текущих кризисных условиях, когда больше половины клиентов привлекают ипотеку.
Полагаю, доля квартир с отделкой в Новой Москве продолжит возрастать, хотя полностью „черновые варианты“ вытеснены не будут — у них тоже есть своя аудитория».
Застройщики перепишут ценники: Какие квартиры станет проще купить в следующем месяце, а какие подорожают
Предложение на рынке новостроек стремительно растёт. Только с января по май в стране введено в строй 14,9 млн кв. м жилья. Это на 78% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Такие подсчёты сделали в аналитическом центре «ДОМ.РФ».
В то же время многие покупатели оказались на распутье. С одной стороны, предложение растёт. Можно подумать, что это приведёт к снижению цен на новостройки. В такой ситуации кажется логичным с покупкой подождать.
С другой стороны, 30 июня заканчивается срок действия льготной ипотеки на максимально выгодных условиях. Из-за этого многие покупатели торопятся выйти на сделку. Конечно, принято решение программу продлить. Но после 1 июля будут введены определённые ограничения.
Сейчас ставка 6,5%, а со следующего месяца она вырастет до 7%.
Изменится и предельная сумма кредита. Она станет единой для всей регионов и составит 3 млн рублей. Сейчас для Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области лимит составляет 12 млн. Для других регионов сумма кредита ограничена 6 млн.
— Для Москвы и области 3 млн рублей слишком маленькая сумма, чтобы динамика ипотечных сделок сохранилась. Поэтому в теперешнем виде программа перестанет пользоваться спросом в столичном регионе.
Сейчас для приобретения квартиры в Новой Москве за 6 млн рублей первоначальный платёж составит 50%, хотя формально — 15%.
Соответственно, в старых границах столицы платёж будет ещё больше, — отметил заместитель директора департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимости» Валерий Кочетков.
По его мнению, в дальнейшем спрос сместится с многокомнатных квартир на однушки и студии. Поскольку произойдёт затоваривание большими квартирами, цены на них стабилизируются, а затем могут снизиться на 5–7%. Чтобы не допустить падения цен на такое жильё, застройщики и банки станут вводить совместные кредитные программы.
Валерий Кочетков считает, что цены на новые проекты девелоперы будут корректировать с учётом низкой платёжеспособности населения. Площади квартир станут ещё меньше. Например, на рынок будут активно выходить двухкомнатные квартиры габаритами 40 кв. м.
— Самая стабильная ситуация на рынке жилья сохранится в массовом сегменте. Его в основном поддерживает новый вариант льготной ипотеки.
Здесь сохранится покупательская активность, хотя темпы роста цен снизятся.
Мы ожидаем, что квартиры в новостройках стандарт- и комфорткласса подорожают до конца года в Московском регионе до 10%, — рассказал заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов.
По его мнению, высокий спрос в сегменте массового жилья не снизится и в Москве. Но главная причина этого — уже не продление льготной ипотеки, а сокращение предложения. В столице заметно сокращается предложение недвижимости комфорткласса. Её доля уже не превышает трети. Одновременно укрепляет позиции бизнес-класс. На него приходится более 50% рынка новостроек в старой Москве.
— После 1 июля сократится поток инвесторов на рынке недвижимости. Для своих сделок они частично использовали льготную ипотеку. Теперь доходность вложений в строящееся жильё падает.
Поддержит массовый сегмент и семейная ипотека. Спрос благодаря этому вырастет не менее чем на 20% в этой категории.
С ростом ключевой ставки продолжится повышение среднего процента по ипотеке, что охладит спрос в высоком сегменте, — делает вывод Сергей Нюхалов.
Правда, среди аналитиков есть также мнение, что никакой глобальной реакции рынка на изменение параметров льготной ипотеки не будет. Цены и так не могут расти дальше — у людей заканчиваются деньги даже на кредит.
К тому же ФАС активно взялась за ценообразование, товарные рынки постепенно начинают успокаиваться, что снижает мировые цены на стройматериалы и металлы. Поэтому уже третий месяц они находятся примерно на одном уровне.
— Резкого падения тоже ждать бессмысленно, так как девелоперы просто будут стараться выводить меньший объём в продажу, тем самым стимулируя продажи и создавая искусственный дефицит. Даже если этот шаг вызовет вопросы ФАС, то серьёзного снижения всё равно ждать не стоит. Разве что максимум на 5% от теперешних уровней к концу года, учитывая падение спроса на ипотеку.
Рост объёмов строительства вызван тем, что с марта по июнь прошлого года в продажу было выведено очень мало объектов из-за жёсткого локдауна, поэтому на этот показатель тоже не стоит обращать пристальное внимание.
Как-то сильно сэкономить на новостройках сейчас, скорее всего, не получится, — полагает эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.
Аналитик считает, что единственный рабочий вариант — выйти на вторичный рынок первичной недвижимости, то есть купить квартиру в строящемся доме с рук. Как правило, их продают дешевле, чем у застройщиков. Разница в цене может достигать 10%.
Причём это касается любого класса недвижимости — от эконом-сегмента до элитных жилых комплексов.
Инвесторы фиксируют прибыль до ввода дома в эксплуатацию и необходимости оформления квартир в собственность, поэтому и продают её дешевле застройщика.
Эксперты подвели общие итоги 2020 года на рынке новостроек
Мир квартирМир квартир
Введение программы льготной ипотеки
Главным вызовом для первичного рынка жилья за прошедший год стала пандемия. Введение в конце марта ограничительных мер значительно осложнило заключение сделок, а также стало причиной простоя на строительных площадках.
По данным экспертов, за время действия режима самоизоляции количество сделок на первичном рынке Москвы упало почти вдвое, а потенциальный спрос уменьшился на треть.
Однако введение с 17 апреля госпрограммы субсидирования ставок по ипотеке оживило рынок, и уже к лету число сделок стало расти.
«Льготная ипотека стала мощным драйвером спроса на рынке новостроек, что особенно актуально после вынужденного простоя в период режима самоизоляции.
Если ранее с использованием ипотеки осуществлялось около 45% сделок, то после введения программы таковых стало более 60%.
За счет выхода на рынок покупателей, которые не готовы были оформлять ипотеку под 8% и выше, за месяц спрос увеличился на 47%, – отмечает заместит
ель директора департамента новостроек компании Валерий Кочетков. – Кроме того, если до введения ограничительных мер лишь 10% клиентов бронировали квартиры онлайн, то во время их действия этой возможностью воспользовались около 80% покупателей. Также раньше через интернет заключалось менее 1% сделок с полной оплатой, а в рассматриваемый период их число выросло до 30%».
Повышенный спрос спровоцировал рост цен на жилье
Введение программы льготной ипотеки с рекордно низкой ставкой 6,5% помогло поддержать спрос на рынке новостроек и послужило стимулом к росту цен. По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, с начала 2020 года средняя стоимость «однушки» в Москве выросла на 27%, в ТиНАО рост составил 16%, в Подмосковье – 32,4%.
Двухкомнатное жилье показало 28,3% прироста в столице, в Новой Москве его цена увеличилась на 20,6%, в области – на 26,9%. Средняя стоимость «трешек» в пределах старой Москвы поднялась на 25,7%, в ТиНАО – на 19,8%, в Московской области – на 22,4%.
Многокомнатные квартиры в Москве показали рост на 12,1%, на присоединенных территориях средняя стоимость выросла на 33,4%, а в области – на 13,1%.
«Повсеместный рост цен объясняется повышенным спросом на новостройки, который начал расти еще в июле, а также вымыванием из экспозиции наиболее доступных лотов, – рассказывает Валерий Кочетков.
– Застройщики стали активнее выводить в продажу двух- и трехкомнатные квартиры, а «однушки», на которые всегда есть спрос, старались продавать по более высокой цене, чтобы стимулировать интерес покупателей к многокомнатному жилью».
70% некрупных девелоперов ушли с рынка через год после перехода на проектное финансирование
В условиях действия ограничительных мер рынок новостроек продолжал адаптироваться к реформе долевого строительства, введенной 1 июля 2019 г.
Несмотря на то, что она не вызвала значительных изменений в рамках столичного рынка новостроек в целом, без потерь все-таки не обошлось.
По оценкам специалистов компании, за год около 80% мелких и средних девелоперов столкнулись со сложностями при переходе на эскроу-счета, а 70% были вынуждены покинуть рынок.
«Спустя год после реформы долевого строительства девелоперы Московского региона вынуждены решать более актуальные проблемы, связанные с последствиями остановки строек во время самоизоляции, – поясняет руководитель аналитического центра компании Дмитрий Таганов. – Можно сказать, что пандемия отодвинула вопросы эскроу на второй план. Однако, как в случае реформы, так и в ситуации карантина наиболее защищенными оказались крупнейшие игроки рынка: во-первых, они продолжили работать по старым схемам, а во-вторых, даже в период самоизоляции такие застройщики заключали сделки онлайн. А вот небольшие компании в эти непростые времена, напротив, почувствовали свою уязвимость».
40% покупателей квартир в новостройках составляют люди в возрасте от 36 до 45 лет
Во время пандемии изменился и портрет покупателя. Несмотря на кризис, наиболее активной клиентской категорией стали люди в возрасте от 36 до 45 лет: уровень их присутствия за год повысился на 10 п.п., достигнув 40%.
«Выбор жилья покупателями из этой категории во многом зависит от цели приобретения, – комментирует начальник отдела Департамента новостроек Юрий Лебедев. – Так, для собственного проживания с семьей они обычно останавливаются на двухкомнатной (40%) или трехкомнатной квартире (35%).
В этом случае им важно наличие рядом социальных объектов и зеленых зон. Порядка четверти клиентов этого возраста приобретают „однушки“ с инвестиционными целями, и для них более весомым аргументом является близость к метро или железнодорожной станции».
30% покупателей первичных квартир – в возрасте от 25 до 35 лет, их доля, напротив, потеряла за год 8 п.п. Довольно стабильна группа 45+, люди этого возраста составляют четверть клиентов на «первичке». Не более 5% занимают покупатели младше 25 лет.
Непростая экономическая ситуация, сложившаяся на фоне пандемии, а также введение программы льготной ипотеки привели на столичный рынок новостроек покупателей из регионов – за год их количество увеличилось на 25%.
Наиболее активными стали жители граничащих с Подмосковьем Калужской, Тульской, Тверской и Владимирской областей – на их долю пришлось 60% сделок, 25% представляют Дальний Восток, клиенты из южных регионов обеспечили 10% спроса и 5% являются жителями Санкт-Петербурга.
«Сложности перехода на проектное финансирование серьезно повлияли на строительную отрасль в регионах – некоторые застройщики попросту перестали запускать новые проекты.
Кроме того, во время первой волны пандемии заметно упала активность покупателей, что, разумеется, тоже неблагоприятно сказалось на работе строительных компаний, – комментирует Валерий Кочетков.
– Риск вложиться в долгострой в регионах значительно выше, чем в Москве, поэтому многие приняли решение спасти свои сбережения и приобрести столичные квадратные метры».
Обсуждение запрета на строительство апартаментов
В середине ноября первичный рынок недвижимости взбудоражила новость о возможном запрете на строительство апартаментов и их переводе в разряд жилых помещений. Пока еще не совсем ясно, какой правовой статус будет иметь данный тип жилья, но эксперты компании уверены, что полностью этот сегмент не запретят, поскольку отрасль может понести большие потери.
«Вопрос о переводе апартаментов в разряд жилых помещений обсуждается уже на протяжении нескольких лет, но законодательно пока еще ни к чему не пришли. Одним из предложений было полностью приравнять их к квартирному фонду.
В таком случае застройщикам апартаментов придется учитывать, что нужно строить и социальную инфраструктуру, – говорит Дмитрий Таганов. – Я думаю, что принятый в дальнейшем закон будет учитывать интересы застройщиков апартаментов.
И если их и обяжут выполнять какую-либо дополнительную застройку, то она будет иметь свои нормативы, специально разработанные для этого сегмента».
«Если говорить о спросе и ценах в 2021 году, то многое будет зависеть от общей экономической ситуации в стране. В первом полугодии, с учетом характерной сезонности, спрос будет умеренным, – прогнозирует Валерий Кочетков.
– К лету из-за завершения программы льготной ипотеки снова может возникнуть ажиотаж вокруг квартир в новостройках, который спровоцирует вымывание ликвидных лотов и увеличение средней стоимости квадратного метра на „первичке“».