Известный блогер и урбанист Илья Варламов любит приводить Мурино в пример «как делать не надо».
Среди претензий к этому району: нерациональное использование пространства, высокая этажность, почти нет собственных рабочих мест, социальной инфраструктуры, озеленения и т. д.
Подробнее можно узнать из его ролика «Мурино: город, который погубит Петербург», который собрал свыше 1,3 млн просмотров.
При этом жильё в Мурино дорожает быстрее всего в России. Так, по данным аналитиков «ЦИАН», цены за кв. м в новостройках здесь выросли на 21% за I квартал 2021. Так что ситуацию на рынке недвижимости диктуют явно не урбанисты.
Поэтому мы решили взглянуть на ситуацию не глазами экспертов, властей или застройщиков, а с точки зрения обычных жителей Мурино.
Предыстория
Мурино — один из самых молодых городов в России и получил этот статус только в 2019. При этом село Мурино древнее Петербурга и известно из летописей ещё с 1676 года.
Ещё несколько десятилетий назад большая часть нынешнего Муринского МО использовалась для ведения сельского хозяйства. А из жилья — лишь частный сектор и несколько кварталов типовой советской застройки.
Всё изменилось в 2010 году, когда петербургские девелоперы заприметили пустующие участки рядом с метро. С тех пор здесь ежегодно строятся десятки новых домов. Что стремительно сказывается на численности жителей.
На 2021 год в Мурино официально зарегистрировано 78 184 человека. Но фактически там проживает гораздо больше. Ещё в 2019 году издание «Деловой Петербург» подсчитало, что только в сданных на тот момент новостройках, могут проживать 97 тыс. человек. Так что сегодня численность муринцев наверняка перевалила за 100 тысяч.
Проблемы жителей Муринo
Ситуацию в Мурино можно описать ёмким выражением — на старое железо поставили новый софт. И теперь система явно не тянет: существующая инженерная, транспортная и социальная инфраструктура Мурино не рассчитана на обслуживание такого количества жителей. Отсюда и проблемы…
Дорожно-транспортная ситуация
Никто не знает проблем своего города лучше, чем его жители. Поэтому передаём слово Екатерине Чириковой — общественному активисту, помощнику депутата ЗакС ЛО Сергея Караваева и автору дзен-канала «Социалочка для всех», которая живёт здесь 8-й год.
«Если вынести за скобки метро, дорожно-транспортная ситуация в Мурино ужасная. Даже несмотря на сданную прошлой осенью развязку с КАД на Охтинской аллее в западном Мурино.
Всё центральное и восточное Мурино стоит в пробке на Токсовском шоссе, про него рассказывать водителям не нужно — все в курсе. В западном Мурино после ввода развязки стало получше, но обострилась проблема транзита потока через дворы нескольких ЖК.
Плюс город разделён железной дорогой на 2 части, и эти части между собой никаким транспортом не связаны.
Чтобы попасть из старой части Мурино в западное на общественном транспорте, надо сначала добраться до метро, перейти на другую сторону, и там уже или идти пешком, или ехать на второй маршрутке.
Только в прошлом году наконец стало можно проезжать из ЗМ в старое Мурино по бетонке на автомобиле, а раньше приходилось делать петлю по КАДу. И только в прошлом году 563 маршрутка по пути из деревни Лаврики к метро стала заезжать в ближайший ЖК западного Мурино — «Цвета радуги».
Маршрутки, как и личный транспорт, в часы пик стоят в пробках набитые до отказа, и когда люди просят увеличить число автобусов на маршруте, им отвечают — а смысл? Только пробка станет длиннее».
В Мурино очень мало рабочих мест (это отдельная проблема), всё население ездит на работу в город, отсюда вечные пробки и толпы в метро в часы пик.
Социальная инфраструктура
Не менее насущны трудности с социальной инфраструктурой. Конечно, такие проблемы характерны для многих «свежезастроенных» районов СПб. Но жителям от этого не легче.
«Дикие очереди в детские сады даже при том, что многие возят детей в город или отдают в платные садики. За местом в садик люди вынуждены идти в суд.
Причём власти пользовались тем, что место в садике должно быть предоставлено в пределах Всеволожского района, и пока были места в садике посёлка Лесной — километров за 70 от Мурино — предлагали людям места там. Отказался — привет, очередь потерял.
Школы, хотя и построены уже 4 (одна в ЖК Новое Мурино, 3 в западном Мурино), во всех уже перебор планового числа учеников. Очень нужны школы в треугольнике Медвежий стан — Привокзальная площадь — улица Шоссе в Лаврики.
На Шоссе в Лаврики уже должны были появиться две школы — в Тридевяткином царстве (школа накрылась вместе с банкротством застройщика «Унисто Петросталь»), и в ЖК ЦДС «Муринский Посад». ЦДС на весь Посад, в котором уже построено 5 корпусов, сдал в прошлом году один садик.
Небольшую заявленную школу оттягивает, нарушая сроки. При этом напротив Посада вовсю строится новый большой ЖК ЦДС «Северный».
Нет поликлиники (обещают к 2023 году, всегда врут со сроками, люди не верят). Есть одна амбулатория на Оборонной (Медвежий стан) и одна на Воронцовском бульваре (западное Мурино).
В итоге всё Мурино ходит и ездит в поликлинику Нового Девяткино, либо в Токсовскую больницу, а для западного Мурино и то и другое весьма непросто. Непросто в том числе врачам — их недостаточно.
Несмотря на то, что жители очень просят больницу, о ней чиновники сначала просто отмалчивались, а потом сказали, что нет такого норматива, что в крупном населённом пункте должна быть своя больница, а для территории есть определённая численность населения и необходимое для него число больниц на этой территории, и вот Мурино успешно закрывается Токсовской больницей и ближайшими больницами СПб. Ну и наше вечное — нет свободной земли — всё в частной собственности», — сетует Екатерина Чирикова.
Экология
Не меньше, чем дорог и инфраструктуры, жители Мурино жаждут свежего воздуха. Мусоросжигательный завод «Петросервис», завод по обжарке кофе «Фаворит», канализационные стоки в Капральевом ручье — вот лишь неполный список объектов, на запах которых жалуются муринцы.
Через Мурино протекает река Охта, но вряд ли её стоит считать природной рекреационной зоной. Её русло обмелело, завалено деревьями и бытовым мусором.
Екатерина Чирикова отправляла запрос с просьбой очистить реку в комитет по природным ресурсам.
Из ответа чиновников можно сделать вывод, что о проблеме им известно, но расчищать русло не имеет смысла, потому что главный источник загрязнения реки — сточные воды из Нового Девяткино. Сначала надо устранить эту проблему.
Отдельный разговор — зелёные зоны в Мурино. Вернее их отсутствие. Парки и скверы жители просят уже давно. Но, что называется, воз и ныне там.
«В новой западной части Мурино гулять негде.
Кто живёт ближе к полю, гуляет там, когда уходит вода, и там действительно очень живописно, особенно на закате — солнце садится, косяки птиц куда-то летят, то ли рожь, то ли что-то другое зерновое по колено. Там устраивают пикники, кормят уток в канаве, гуляют с собаками и детьми. Если поле застроят, это конечно будет трагедия и для Бугров, и для Мурино.
В Западном Мурино даже скверов нет — одни дома и дороги.
То, что обещают в плане рекреационных зон на сегодня, — это берега оврага за Ручьёвским проспектом на месте бывшего молочного комплекса в деревне Лаврики. Сейчас вдоль этих оврагов свалки.
Если там когда-то и появится озеленение, то случится это только после завершения там жилой застройки», — отмечает Екатерина Чирикова.
Причём место под парк в Мурино есть. Территория между этим городом и Буграми пока пустует. Предложение сделать здесь рекреационную зону рассматривается уже не первый год. Так что в будущем Мурино и Бугры может соединить обустроенная зелёная зона. Ну или новый жилой квартал. Тут как повезёт.
Этим перечень проблем муринцев не исчерпывается. Екатерина Чирикова отмечает и другие сложности, с которыми сталкиваются местные жители:
- высокие тарифы на коммуналку (выше, чем в СПб);
- навязывание застройщиками своих управляющих компаний в ущерб интересам жильцов;
- общественные территории очень медленно передаются на баланс города (отсутствие уборки, уличного освещения);
- множество долгостроев (грязь и строительный мусор).
При этом муринцам приходится ездить в Питер не только, чтобы попасть на работу, но и чтобы отдохнуть. Сегодня здесь нет крупных ТЦ, кинотеатра, СПА, бильярда, мало ресторанов и магазинов одежды.
Зачем же тогда здесь живут?
При всех этих проблемах у Мурино есть один неубиваемый козырь, который и объясняет стабильный спрос на жильё, — метро «Девяткино». И в отличие от многих других пригородов СПб, это станция действующая, а не обещанная в каком-то году. Этим и объясняются активность застройщиков и высокий спрос на квартиры в этой локации.
На момент написания статьи на нашем портале были представлены 1 575 квартир в 91 жилом комплексе у станции метро Девяткино. К сравнению, во всём Петербурге и Ленобласти — 17 883. То есть Мурино и Бугры составляют почти десятую часть предложений.
Цены на недвижимость начинаются от 2 млн рублей в жилых комплексах «Ромашки», «Материк», Lampo (все в списке рискованных новостроек из-за переносов сроков сдачи). Средняя же стоимость студий в локации «Мурино» — 3, 402 млн рублей. Цена за квадратный метр — 125 тыс. рублей. При этом аналогичный показатель по Петербургу — 163 тыс. рублей (данные БН на апрель 2021).
Конечно, свет на Мурино не сошёлся клином. Жилья в пригородах строится предостаточно. Есть брат-близнец из Всеволожского района — Кудрово. Есть активно застраиваемые части Приморского и Красносельского районов. Но цены на жильё там сопоставимы или выше, а вот станции метро только строятся.
Ещё одно решение — жильё поменьше, но в исторической части города. Да, за 3 млн рублей можно найти предложения и на Васильевском острове, и в Центральном районе. Но это будут комнаты в коммунальных квартирах на 6-8 семей. Или же студии, переделанные из таких же комнат. У такого решения полно своих нюансов.
Для покупателя с бюджетом 3-3,5 млн рублей выбор прост: комната в коммуналке, «однушка» в пригороде без метро или студия в пешей доступности от станции «Девяткино».
Кто виноват и что делать?
Можно долго искать виновных в проблемах Мурино, но вряд ли эта затея увенчается успехом. Ведь этот вопрос касается множества сторон: обычных жителей, властей ЛО и муниципалитета, застройщиков и управляющих компаний, надзорных органов и промышленных объектов. И у каждого найдётся своя правда.
Ситуация осложняется ещё и тем, что многих застройщиков, которые работали в Мурино, больше нет. Строительные компании «ГлавСтройКомплекс», «УНИСТО Петросталь», «СпецКапСтрой СПб», «ЛенСпецСтрой» канули в лету, так и не достроив обещанные дольщикам квартиры. Так что с них уже не спросишь. А ситуация с проблемными объектами в Мурино до сих пор остаётся сложной.
Чтобы восстановить права обманутых дольщиков, властям приходится всеми правдами и неправдами завлекать на завершение строительства других девелоперов. Отсюда увеличение первоначальной этажности зданий (чтобы отбить затраты нового застройщика), низкое качество работ, подключение к уже перегруженным инженерным сетям и т. п.
Такие действия помогают решить проблему обманутых дольщиков, но часто идут в ущерб интересам уже живущих в соседних ЖК или будущих новосёлов.
Сказывается и отсутствие комплексного подхода к освоению территории.
«Любое улучшение ситуации здесь упирается в ущемление чьего-то права на неприкосновенность частной собственности — земля ведь распродана до клочка. Что с парком, что с больницей — нет свободной земли.
Надо либо выкупать участки у собственников, как это пришлось сделать в случае с участком под отдел полиции, либо изымать для нужд поселения, а это непросто, и нельзя изъять под парк — есть определённый перечень нужд, допускающих изъятие» — замечает Екатерина Чирикова.
На покупку земель частников у муниципалитета объективно нет средств.
«Бюджет Мурино на сегодня закрывает минимум базовых потребностей города, и кроме вливаемых в него из района и области дотаций у него нет источника получения дополнительных средств.
Здесь практически нет крупных предприятий-налогоплательщиков, и очень низкая кадастровая стоимость жилья, особенно в западном Мурино, где налог на квартиру может составлять 60-70-80 рублей в год.
Крупным предприятиям здесь уже не появиться — нет свободной земли, а кадастровую стоимость всё никак не начнут пересматривать, и когда наконец пересмотрят — неясно.
Не раньше 2023 года точно», — уверена помощница депутата.
Ну а региональные и федеральные власти помогать Мурино пока не торопятся. Остаются только сами жители.
«Постоянный напор со стороны жителей + готовность депутатов противостоять губернатору + умение тех и других грамотно пользоваться законами — только так можно хоть что-то поменять к лучшему», — рецепт по улучшению ситуации от Екатерины Чириковой.
Что ждёт Мурино?
Илья Варламов отзывается о будущем Мурино однозначно — это район станет криминальным гетто. Рано или поздно власти поймут, что совершили ошибку, расселят и снесут человейники.
Екатерина Чирикова настроена более оптимистично: «Я вижу два варианта: «варламовский» и превращение Мурино в обычный питерский спальник, продолжение Гражданки. Скорее второе.
Через 5-10 лет уже точно будет ясность с застройкой поля, и люди смирятся с тем, что там будет. Требовать парки станет негде, и либо ты остаёшься жить с тем, что есть, либо переезжаешь. Кто останется — тех будет всё устраивать. Точно так же решатся вопросы с поликлиникой и отделом полиции — они хотя бы появятся. Будет ли их хватать на выросшее население — другой вопрос.
Школ будет явно мало, это надо иметь в виду. Вообще Мурино и Новое Девяткино комфортны прежде всего для тех, у кого нет детей и личного автотранспорта. А уж если у вас есть полис ДМС — то и вовсе проблем нет).
Часть домов не дождётся вангуемого Варламовым сноса, а видимо развалится сама, потому что жалоб на разруху коммуникаций в новостройках-трёхлетках хватает».
Как же будет на самом деле? Поживём — увидим. Если вы житель Мурино, то не забудьте поделиться своим прогнозом в х ниже. Уверены, вам есть что сказать.
Жизнь в заКАДье: новостройки Мурино и Девяткино
Ситуация на рынке первичной недвижимости во Всеволожском районе неоднозначная.
Локация активно застраивается, из-за чего возникают трудности с въездом и выездом из района, сказывается также нехватка важных объектов социального назначения (поликлиники, школы, детские сады).
Новострой-СПб выяснил у экспертов, что ждет покупателей, решивших приобрести жилье в Девяткино и Мурино, и какие перспективы развития есть у этих пригородных территорий.
О локации
Всеволожский район, входящий в состав Ленинградской области, находится на юго-востоке Карельского перешейка. Его площадь чуть больше 3 тыс. кв. км. Согласно Всероссийской переписи населения 2010 года, здесь проживает около 260 тыс. человек.
Природа района разнообразна, на его территории расположены несколько крупных озер – и это не считая границы восточного побережья с Ладожским озером. Он включает в себя крупные жилые зоны – Мурино, Девяткино, Кудрово, Бугры, Янино.
При этом расстояние до Санкт-Петербурга составляет всего 10 км.
Наиболее плотно застроены районы Девяткино и Мурино. Мнения экспертов разделяются на два противоположных лагеря: одни полагают, что проживание здесь вполне можно назвать комфортным, другие категорически с этим не согласны.
По данным компании «Петербургская Недвижимость», на протяжении последних нескольких лет локация Бугры-Мурино-Новое Девяткино остается самой востребованной в пригородной зоне Ленинградской области (44% в объеме спроса по итогам 2017 года) и в целом по Санкт-Петербургской агломерации (14% в общем объеме спроса). К примеру, на втором месте находится микрорайон Каменка Приморского района, где в прошлом году было реализовано в 2 раза меньше жилья, чем в Мурино.
«Мурино – это активно развивающийся пригород Санкт-Петербурга. Здесь строятся десятки новых жилых комплексов, многие из которых обеспечены собственной социальной инфраструктурой. Благодаря умеренным ценам и разнообразному предложению объем продаж в этой локации стабилен на протяжении последнего года»
Петр Буслов, руководитель группы маркетинга Группы ЦДС
«Определенно мы видим положительную динамику на первичном рынке, спрос постепенно растет, и 2018 год продолжит динамику последних лет.
Средняя цена квадратного метра в Ленинградской области также имеет тенденцию к росту, ведь большая часть объектов сейчас выходит в продажу именно в городской черте, а значит, конкуренция снижается.
Таким образом, оттока покупателей мы не наблюдаем» — комментирует Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь».
Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg, считает, что по итогам 2017 произошло некоторое перераспределение спроса в пользу локаций, расположенных внутри КАД. При этом на долю «заКАДных» локаций пришлось более половины спроса в 2017 году (пригородные районы, а также части городских и административно-подчиненных районов Петербурга).
По информации спикера, непосредственно в локации «Мурино-Новое Девяткино-Бугры» спрос в 2017 году уменьшился более чем на 20% по сравнению с итогами 2016. Кроме того, за 2017 год было выведено в продажу на 19% меньше объектов на рынок, чем в 2016.
Динамику распределения спроса в локациях наглядно отражает график:
Менее радужно оценивает перспективы развития данных локаций Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город»), сообщая, что в «заКАДье» в 2017 году было продано на 25-30% меньше жилья по сравнению с 2016 годом.
Эксперт видит в этом определенную закономерность, ведь еще в 2014 году, когда был бум на покупки жилья в Мурино, Девяткино и т. п.
, специалисты говорили о предстоящем оттоке спроса по причине того, что строительство здесь не было подкреплено в достаточном объеме развитием социальной и транспортной инфраструктуры.
Еще одной причиной, способствующей падению спроса, Вера Сережина называет большое количество доступного предложения в черте города.
В Петербурге достаточно локаций, где квадратный метр жилья стоит не очень дорого (например, Каменка, Красносельский, Невский районы), а в довесок идет еще и городская прописка.
Также растет конкуренция и со стороны недорогих апартаментов, рынок которых в последние годы развивается все более активно.
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой», считает, что из-за очень плотной застройки ситуация в Девяткино и Мурино складывается неблагоприятная: новостройки все больше отдаляются как от города, так и от единственной станции метро.
Локации буквально отрезаны от города КАД, поэтому, в отличие от того же Кудрово, не воспринимаются продолжением сложившейся городской застройки. Также спикер полагает, что жилье в данных пригородных зонах скорее подойдет не для комфортной семейной жизни, а для сдачи в аренду непритязательным жильцам.
До определенного момента эти места были интересны инвесторам, но сейчас там построено такое количество жилья, что конкуренция среди арендодателей и продавцов на рынке вторичной недвижимости просто зашкаливает.
Транспортная доступность
Мурино – единственная локация Ленобласти, в которой есть станция метро – «Девяткино». Она совмещена с железнодорожной станцией. Неподалеку находится автовокзал «Северный», обслуживающий актуальные пригородные и межгородские направления. Отсюда же отправляются автобусы и маршрутки в разные районы города.
Транспортную доступность Мурино обеспечивает в первую очередь ст. м. «Девяткино», позволяющая жителям быстро добраться в центр Петербурга, а также в сторону любимых мест отдыха горожан, рассказывает Ирина Орлянкина, руководитель отдела продаж «Полис Групп». Для автомобилистов есть выезд на КАД, а также открытый в 2017 году проезд под КАД в сторону Гражданского проспекта.
Однако, несмотря на наличие метрополитена, транспортная ситуация в Мурино и Девяткино остается весьма непростой, особенно для автомобилистов.
Помимо прочего, Николай Гражданкин связывает отток покупателей из этой локации, а также их переориентирование на новостройки в других районах, с многочисленными скандалами вокруг транспортной развязки.
«В целом слово «Девяткино» уже стало синонимом транспортного коллапса» — комментирует спикер.
Планы по улучшению транспортной ситуации
В компании «Петербургская Недвижимость» считают, что транспортная проблема, которая сложилась в Мурино, характерна для многих развивающихся территорий. И сегодня она активно решается силами муниципальных властей и застройщиков.
Например, строительная компания Setl City совместно с другими девелоперами приняла участие в установке светофора на перекрестке ул.
Шоссейной и дороги в Мурино, благодаря чему значительно снизилась транспортная напряженность в часы пик.
Через несколько лет в Девяткино будет построен одноименный транспортно-пересадочный узел (ТПУ), который объединит междугородний и международный автобусный вокзал, железнодорожную станцию, станцию метро, а также стоянку, объекты торговли и развлечений, рассказывает Арсений Васильев. В конце 2017 года Координационный совет по развитию транспортной системы Санкт-Петербурга и Ленинградской области под председательством министра транспорта России Максима Соколова утвердил проект реализации 1-ой очереди ТПУ. Срок сдачи – 2021 год.
В настоящий момент в районе Девяткино продолжается работа по устройству транспортной развязки с КАД в створе Гражданского проспекта. Уже был реализован первый этап проекта – осуществлено строительство проезда под КАД до улицы Верхней. Реализация строительства полноценной Транспортной развязки запланирована на 2018-2019 гг.
Также имеются планы по расширению шоссе в Лаврики до 4 полос, что улучшит транспортную доступность этой части населенного пункта, говорит Петр Буслов.
Инфраструктура Мурино и Девяткино
Как в любом новом развивающемся районе, социальная инфраструктура в Мурино и Девяткино не успевает за строительством жилья, комментирует Светлана Московченко, но застройщики стараются выполнять свои обязательства по возведению детских садов и школ. При этом остро стоит проблема строительства полноценной поликлиники и отделения полиции.
По мнению Николая Гражданкина, на данный момент при огромном количестве новых жилых комплексов району катастрофически не хватает социальной инфраструктуры и мест для отдыха.
С ним солидарна и Вера Сережина: «Одно дело купить жилье в стройке по очень доступной цене, другое дело – реально жить здесь, после того как это жилье построено.
Кудрово, Мурино, Бугры, Девяткино – во всех этих районах недостаток инфраструктуры сегодня реально ощущается, потенциальный покупатель это видит, и спрос уже не тот, что раньше».
С другой стороны, район постоянно совершенствуется по мере нового строительства, уверена Ирина Орлянкина. Появляются нужные объекты коммерческого назначения: магазины, кафе, организации по оказанию бытовых услуг.
Много объектов социальной инфраструктуры в Мурино возведено в составе новых жилых комплексов, большинство из них построены по программе правительства Ленобласти «Соцобъекты в обмен на налоги».
Как отметил губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко, сегодня Мурино, Кудрово и Девяткино – самые эффективно развивающиеся территории в плане социальных объектов.
«В ближайшие несколько лет в локации возможны проблемы с «социалкой», однако в перспективе 5-7 лет они будут решены за счет детских садов и школ, возводимых застройщиками. По показателям обеспеченности коммерческой инфраструктурой Мурино давно не отстает от соседнего Калининского района Петербурга. Таким образом, перспективам этой локации можно дать положительную оценку»
Петр Буслов, руководитель группы маркетинга Группы ЦДС
Подходит ли локация для проживания семей с детьми
Мурино – новый район, в достаточной степени озелененный и экологически благополучный. В числе тех, кто покупал и покупает квартиры в новостройках этой локации, внушительный процент составляют семьи с детьми и потенциальные родители, говорит Ирина Орлянкина.
Для семей с детьми, которые улучшают свои жилищные условия, продав квартиру в Петербурге, данная локация как раз является привлекательной с точки зрения увеличения площади жилья и более низкой цены по сравнению с городом, уверена Светлана Московченко.
Кроме того, многие застройщики предлагают полную отделку квартир в новостройках.
Но следует тщательно подходить к выбору жилья, смотреть на квартирографию и поэтажные планы, чтобы, например, 3-х комнатная квартира не оказалась единственной среди 10-15 студий и квартир с 1 спальней.
Новостройки Мурино и Девяткино
В первую очередь Мурино привлекает доступностью жилья, сообщают в компании «Петербургская Недвижимость». Средняя цена предложения при 100%-ной оплате здесь зафиксирована на уровне 68 тыс. руб. за квадратный метр, средний бюджет покупки квартиры — всего 2,4 млн рублей. Также несомненным плюсом для значительной части покупателей является наличие вблизи станции метро «Девяткино».
По данным Knight Frank St Petersburg, на сегодняшний день в данной локации реализуется 41 объект. Средняя цена квадратного метра в Новом Девяткино находится на уровне 63 тыс. руб. кв. м, в Буграх – 74 тыс. руб. кв. м.
Группа ЦДС реализует в Мурино два жилых комплексах: ЦДС «Новое Мурино» и ЦДС «Муринский Посад». Квартиру можно приобрести по цене от 1,6 млн руб. – столько стоит студия площадью 25 кв. м в жилом комплексе ЦДС «Муринский Посад» (корпус 3). В подарок предоставляется полная отделка квартиры «под ключ».
Весной Группа ЦДС планирует вывести на рынок новый объект в этой локации. Общая площадь жилого комплекса составит 302 тыс. кв. м, жилая – 177 тыс. кв. м.
Проект будет состоять из 12 жилых домов, высота которых не превысит 17 этажей. В них разместятся 4508 квартир. Также в комплексе построят детский сад и школу.
Между домами предусмотрены закрытые дворы, подземные паркинги. Проект планируется полностью завершить в 2026 году.
Компанией «Полис Групп» в Мурино представлены как уже готовые жилые комплексы, так и строящееся жилье на разных стадиях готовности. Продолжается строительство проекта комплексного освоения территории ЖК «Краски лета». В его составе будет построено 15 жилых домов, коммерческие помещения и объекты социальной инфраструктуры. Стоимость квартир начинается от 1,4 млн руб.
В этой локации компания «Полис Групп» уже построила и сдала ЖК «Мой город», в котором действуют четыре детских сада и школа.
ЖК «Тридевяткино Царство» – проект комплексного освоения территории ГК «УНИСТО Петросталь», предполагающий строительство собственной социальной инфраструктуры.
С января 2017 года на территории ЖК функционирует детский сад – объект был построен девелопером и продан администрации Ленинградской области по региональной программе «Социальные объекты в обмен на налоги». Планируется также строительство общеобразовательной школы.
Первые этажи домов отданы под организацию офисов и магазинов. Здесь же имеются сетевые супермаркеты, аптека, магазин сантехники, товары для дома и т.п.
В ЖК «Тридевяткино Царство» продажи ведутся в 9, 10 (4 очередь) и 11 домах (5 очередь). Осталось чуть более 300 квартир общей площадью около 14 тысяч кв. м. Стоимость одного кв. м начинается от 52 тыс. рублей.
Строительная компания Setl City реализует в Мурино жилые кварталы «GreenЛандия» и «GreenЛандия 2». Обе части ЖК будут обеспечены множеством социальных объектов: уже введены в эксплуатацию 7 детских садов, в процессе строительства находится школа.
На территории квартала также работает частная поликлиника, которая принимает жителей по полису ОМС. Всего на территории ЖК «GreenЛандия» планируется открыть 2 школы и 10 детских садов.
Осенью 2017 года компания завершила строительство внутриквартальной дороги – участка Графской улицы возле корпусов 2.1-2.4 в ЖК «GreenЛандия 2».
Сегодня в ЖК «GreenЛандия» и «GreenЛандия 2» покупателям представлен большой выбор квартир как в готовых, так и строящихся домах. Минимальная стоимость – 1,95 млн рублей.
В шаговой доступности от метро «Девяткино» Компания Bonava возвела ЖК «Эланд». На закрытой территории есть детский сад. В продаже остался всего один лот, это двухкомнатная квартира с «белой» отделкой на 21-м этаже площадью 54 метра за 4,7 млн руб.
- Источник: Новострой-М
- Рейтинг самых дешевых новостроек у метро «Девяткино»
- Переизбыток однотипного предложения или «эконом-класс 2.0»: что происходит с новостройками на окраинах Петербурга
Дата публикации 22 февраля 2018
Отмена льготной ипотеки
Интерпресс / PhotoXPress.ru
Петербургских застройщиков ожидает сокращение спроса на 25-30% после отмены программы льготной ипотеки.
Сохранить прежнюю динамику роста цен на первичном рынке не удастся — по сравнению с 2020 годом темпы роста цен снизятся в три раза, прогнозируют в Colliers.
Опрошенные РБК Петербург застройщики признают, что наибольший спад продаж возможен в сегменте недорого жилья, но рассчитывают, что он будет кратковременным.
Упадет на треть
По прогнозам генерального директора Colliers в Санкт-Петербурге Андрея Косарева, завершение программы льготной ипотеки приведет к снижению спроса на первичном рынке на 25-30% относительно второго полугодия 2020 года.
Рынок вернется к стандартным ставкам кредитования на уровне 7-8% вместо 5,75-6,5%. «Мы ожидаем снижение темпов роста цен в три раза по сравнению с 2020 годом.
Прирост по итогам 2021 года не превысит 10-15%, причем большая часть этого роста придется на первое полугодие, пока программа еще действует», — заявил Андрей Косарев.
Наибольшие сложности со снижением спроса, по прогнозам экспертов, могут возникнуть в сегменте масс-маркет — для покупателей с ограниченным бюджетом, для которых критично увеличение платежей по кредиту из-за роста ставок.
На примере типичной «двушки»
Аналитики Colliers рассчитали выгоду от льготной ипотеки на примере квартиры площадью 60 кв. м., приобретенной на первичном рынке в кредит на 20 лет с первоначальным взносом в 20%.
Два года назад, во втором квартале 2019 года при средней стоимости такой квартиры в 6,75 млн руб. и ипотечной ставке в 10,2% ежемесячный платеж составлял 50,8 тыс. руб.
, переплата за весь срок кредита — 6,78 млн руб.
С появлением субсидируемой государством ипотеки во втором квартале 2020 года квартиры такой площади подорожали до 7,45 млн руб., зато при льготной ставке в 6,2% ежемесячный платеж снизился до 42,7 тыс. руб., общая переплата по кредиту — до 4,28 млн руб.
С отменой программы льготной ипотеки ставка по кредиту поднимется примерно до 7,8%, что при увеличившейся за год стоимости квартиры того же метража до 9,41 млн руб. приведет к росту ежемесячного платежа до 60,47 тыс. руб. и переплаты по кредиту до 6,97 млн руб.
Скидки, акции и подарки
«Снижать цены напрямую из-за того, что спрос снизился, у девелоперов не принято. Скорее всего, покупателям будут предлагаться различные скидки и акции: паркинг или кладовая в подарок, скидки при покупке нескольких квартир.
Мы ожидаем конкуренцию за покупателя, банки вместе с застройщиками будут предлагать специально разработанные совместные программы», — говорит Андрей Косарев.
Впрочем, по его словам, сейчас на руку девелоперам играет снижение объемов предложения на первичном рынке Петербурга.
Как уже сообщал РБК Петербург со ссылкой на данные КЦ «Петербургская недвижимость», в первом квартале 2021 года в продажу было выведено 1,1 млн кв. м жилья в новых проектах. Суммарно объем предложения на рынке составил 3,3 млн кв. м. При этом последние несколько лет объем ежегодного пополнения предложения на рынке Петербурге был значительно выше в 4 — 4,7 млн кв. м.
«Как только на рынок будут выходить новые крупные проекты, девелоперам придется прилагать больше усилий, чтобы привлечь покупателя», — считает гендиректор Colliers в Санкт-Петербурге.
В ожидании спада
Опрошенные РБК Петербург застройщики более оптимистичны в своих прогнозах по поводу ситуации на рынке после отмены льготной ипотеки. Они рассчитывают, что спад будет кратковременным.
Генеральный директор Агентства недвижимости «КВС» Анжелика Альшаева говорит, что сейчас на первичном рынке Петербурга очередная волна ажиотажа, связанная с тем, что льготную ипотеку планируют отменить 1 июля.
«После завершения программы господдержки на рынке недвижимости произойдет спад. Насколько существенным он будет, зависит от ипотечной ставки. Если она будет находиться на уровне 7-8%, объем продаж начнет восстанавливаться уже через пару месяцев.
Если ставка составит 8-9%, клиенты будут находиться в ожидании более длительное время», — прогнозирует она. «В таком случае застройщики, возможно, будут запускать партнерские программы с банками или какие-то стимулирующие акции.
Однако стоимость жилья точно не упадет: это невозможно, так как себестоимость строительства за последнее время сильно выросла», — уверена Анжелика Альшаева.
«Скорее всего, перед отменой программы льготной ипотеки в Санкт-Петербурге повторится сценарий, который мы уже наблюдали в августе-сентябре прошлого года.
Когда покупатели осознают, что ставок в 5,5% годовых скоро не будет, мы увидим очередной всплеск спроса в мае-июне текущего года. В связи с этим мы не ждем замедления роста цен», — говорит директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев.
По его словам, после отмены программы льготной ипотеки в первые два-три месяца спрос, конечно, достаточно значительно снизится, но затем покупатели вернутся на рынок и начнут пользоваться программами со ставками 8-8,5% годовых.
«К настоящему моменту застройщики успели накопить «подушку безопасности» и смогут пережить этот период спада, не прибегая к каким-либо акциям и скидкам, особенно на хороших, ликвидных объектах», — уверен он.
«Безусловно, после сворачивания программы можно ожидать небольшой спад продаж. При этом на рынок оказывает влияние и другой тренд: сокращающееся предложение.
Вновь выходящие в продажу жилые комплексы не могут полностью покрыть существующий дефицит ликвидного предложения, что естественно подогревает цены. Рост цены по итогам года на 10-15% вполне вероятен», — сообщила директор по продажам «Главстрой Санкт-Петербург» Юлия Ружицкая.
По ее словам, компания рассматривает возможность расширения банковских партнёрских программ после завершения льготной ипотеки.
«Завершение госпрограммы льготной ипотеки сильнее повлияет на спрос в масс-маркете», — признает Ирина Соловьева, коммерческий директор Санкт-Петербургского территориального управления Группы «Эталон».
По ее словам, застройщики, чей портфель хорошо диверсифицирован и включает в себя недвижимость разных ценовых сегментов и проекты на разных стадиях строительной готовности, будут менее восприимчивыми к последствиям завершения программы.
«Динамика цен на реализуемую недвижимость ожидается более умеренная, чем в 2020 году, но не стоит забывать, что на цены напрямую влияет рост себестоимости строительства, удорожание стройматериалов, дефицит подходящих для застройки участков в хороших локациях.
Более явной реакцией рынка на отмену госпрограммы станет не замедление темпов роста цен, а временное снижение темпов продаж в низких ценовых сегментах», — считает Ирина Соловьева.
Генеральный директор холдинга AAG Александр Завьялов уверяет — если не брать в расчет «ЗаКАДье», Кудрово и Мурино, то на строящихся объектах в сегменте «комфорт+», «бизнес» и «премиум», отмена льготной ипотеки отразится минимально.
Стоит ли инвестировать в новостройки Мурино и Кудрово — Недвижимость в Санкт-Петербурге на Living.ru
Несколько лет назад новостройки Мурино и Кудрово пользовались огромной популярностью у инвесторов благодаря минимальным ценам на старте продаж и высокому спросу.
Сейчас в этих локациях переизбыток предложения, а покупатели все больше обращают внимание на проекты в городской черте.
LIVING выяснил, насколько оправдались надежды инвесторов и имеет ли смысл вкладывать деньги в областные новостройки сейчас.
В условиях затоваривания
На территории Мурино и Кудрово за последние 10 лет было построено огромное количество нового жилья. Активное освоение этих территорий продолжается и сегодня. Статистическими данными делится Ольга Романова, ведущий аналитик рынка строящейся недвижимости BN.ru.
С начала массовой застройки в Мурино было построено около 80 тыс. квартир (примерно 3 млн кв. м жилья). Освоение территории далеко от завершения. Сейчас в различных стадиях строительства здесь находится более 23 ЖК (53 тыс. квартир, более 2,3 млн кв. м), причем 7 из них – признанные долгострои (более 10 тыс.
квартир, 420 тыс. кв. м жилья). Минимальный бюджет покупки на сегодняшний день – около 1,5 млн руб. за студию в 20,5 кв. м (в ЖК, не входящем в список проблемных). В долгостроях цены стартуют чуть ли не от 1 млн руб. за 20-метровую студию. Средняя цена предложения строящегося жилья составляет около 74,3 тыс. руб.
за кв. м, рост цен с начала года составил около 4%.
Новостройки Кудрово
В Кудрово за 10 лет было построено около 57 тыс. квартир (примерно 2,3 млн кв. м жилья). Сегодня ведется строительство восьми жилых комплексов: «Капитал», «Архитектор», «Новый Оккервиль», «ПаркЛэнд», «КудроВО!», iD Kudrovo, «Геометрия», «Европейский парк».
Всего в строящихся очередях этих ЖК предусмотрено около 10,5 тыс. квартир (примерно 442 тыс. кв. м). Минимальный бюджет покупки – около 2 млн руб. за студию чуть больше 20 кв. м. Средняя цена предложения строящегося жилья составляет около 85 тыс. руб. за кв. м.
Рост цен с начала года составил около 7%.
Мурино и Кудрово остаются самыми востребованными локациями в приграничной с Петербургом районах. Но спрос при этом существенно ниже, чем предложение.
В локации Бугры-Мурино-Новое Девяткино за первое полугодие спрос составил 205 тыс. кв. м, в Кудрово – 87 тыс. кв. м.
, это меньше, чем в прошлом году, — рассказывает Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость».
Новостройки Кудрово
Цифры говорят сами за себя. И эксперты это подтверждают. В Мурино и Кудрово налицо затоваривание. То есть предложение превышает спрос. Но говорит ли это о том, что инвесторам здесь больше не место, и тем, кто вложился в жилье 2-3 года назад, тоже приходится нелегко? Попробуем разобраться.
Дивиденды на убыль
По словам экспертов, еще в 2017 году условия для инвесторов в этих локациях были очень неплохие. «В Мурино можно было купить студию за 1,4 млн руб., а после сдавать ее за 16 тысяч в месяц или продать через два года за 2,3 млн руб.
, — делится цифрами Катерина Соболева, управляющий директор центра инвестиций в недвижимость Becar Asset Management. То есть за время строительства цена вырастала примерно на 40%, а окупить вложения, сдавая квартиру в аренду, можно было за 7 лет.
Но и тогда продать их было не так просто, ведь в той же локации продолжали выходить в продажу объекты на ранних этапах строительства, — замечает Катерина Соболева.
В Кудрово покупка квартиры в спекулятивных целях тоже была привлекательной. «В начале развития локация была перспективная, люди покупали квартиру, к примеру, за 2,1 млн руб., а через пару лет продавали за 3,7 млн руб.
», — говорит Павел Липкин, руководитель отдела строящейся недвижимости компании «М16-Недвижимость».
При этом для последующей сдачи в аренду Кудрово не очень подходило из-за отсутствия в пешеходной доступности метро, здесь в основном жилье покупалось для себя.
Новостройки Мурино
В последние 2-3 года ситуация на рынке изменилась. Новые проекты по бюджетным ценам, сопоставимым с ценами в Мурино или Кудрово, стали появляться в городской черте. И спрос на новостройки в пригородных территориях стал снижаться.
«Падение интереса покупателей к Мурино более значительно по сравнению с Кудрово.
Единственным ярко выраженным преимуществом локации на сегодня являются предельно низкие цены (чаще всего либо уже в проектах-долгостроях, либо у компаний-застройщиков, известных значительными задержками ввода объектов в эксплуатацию), что привлекает крайне ограниченных в средствах покупателей. Наиболее интересные части этой территории (в шаговой доступности от метро «Девяткино») практически полностью застроены, строящиеся ЖК расположены уже на значительном удалении от транспортного узла», — считает Ольга Романова.
Самые бюджетные цены в Мурино представлены в комплексах Lampo (от 1,6 млн руб.), «Тридевяткино царство» (от 1,7 млн руб.), «Авиатор» (от 1,7 млн руб.), «Урбанист» (от 1,6 млн руб.). Если заглянуть на сайты по продаже вторичной недвижимости, то легко можно найти множество однотипных студий по цене 1,9 млн рублей.
То есть разница в стоимости между квартирой на первичном и вторичном рынке составляет всего 15%, для инвесторов это не очень интересная цифра. По данным «Петербургской недвижимости», средние цены на аренду полностью укомплектованной мебелью студии с хорошим ремонтом в Мурино начинаются от 16 тыс. руб.
, сюда необходимо еще добавить коммунальные платежи. Однокомнатная квартира будет стоить от 20 тыс. руб. (с торгом) в месяц, двухкомнатная – от 22 тыс. руб. То есть окупится покупка при постоянной сдаче через 8-9 лет. «Конкуренция высокая, но арендатора можно найти, если установить адекватную цену.
Чем ближе к метро, тем больше шансов сдать за хорошие деньги», — говорит Павел Липкин.
Новостройки Кудрово
В Кудрово самые дешевые студии представлены в ЖК «Европейский парк» (от 2 млн руб.), также низкие цены в новостройках «ПаркЛэнд» (от 2,2 млн руб.), «КудроВО!» (от 2,5 млн руб.), «Новый Оккервиль» (от 2,5 млн руб.).
В целом, цены здесь уже выше и сопоставимы со стоимостью квартир в Каменке, Шушарах, Усть-Славянке, на Парнасе и многих других локациях в черте города. На сайтах по продаже вторичной недвижимости однотипных предложений уже гораздо меньше, чем в Мурино.
По цене до 3 млн рублей есть всего несколько квартир. Стоимость аренды здесь ниже, чем в Мурино – из-за отсутствия метро поблизости. «Пустые студии сдают за 13 тыс. руб. в месяц. Студии с хорошим ремонтом и современной мебелью стоят до 18 тыс. руб. + КУ. Однушки с мебелью – от 16 до 20 тыс. руб.
Двухкомнатные квартиры – 24 тыс. руб.», — приводит цифры Светлана Алексашина, менеджер департамента аренды агентства «Петербургская Недвижимость».
Ориентир на петербургские новостройки
Исходя из данных экспертов, можно сделать вывод, что покупка квартиры в Мурино для последующей сдачи в аренду все еще актуальна.
Локация по-прежнему предлагает самые низкие цены на аренду в пешеходной доступности от метро, поэтому пользуется популярностью у арендаторов. Если предложить адекватную цену, то клиент найдется.
Для инвесторов, покупающих на котловане и продающих на высокой стадии готовности, интереса в этой локации сейчас нет. Конкуренция очень высока, а разница в цене между первичкой и вторичкой несущественна.
Тем не менее, есть вероятность, что в ближайшей перспективе ситуация изменится. «Возможно, интерес инвесторов к Мурино вернется, когда в городе будет строиться все больше жилья по схеме эскроу, что все-таки со временем повлечет за собой рост стоимости жилья даже на начальном этапе строительства», — предполагает Ольга Романова.
По оценке «Петербургской недвижимости», по старым правилам игры получено разрешение на строительство еще 1,3 млн кв. м жилья в Мурино. То есть когда в большинстве локаций долевое строительство как таковое уже перестанет существовать, в Мурино будут продолжать строить с возможностью предложения более низкой цены на старте продаж.
Парковка в новостройках Кудрово
В Кудрово, наоборот, не имеет никакого смысла приобретать квартиру для сдачи в аренду – из-за отсутствия поблизости метро изначально эта локация не пользовалась спросом у арендаторов.
С точки зрения инвестиций ситуация выглядит несколько лучше, чем в Мурино: конкуренция ниже, а динамика цен лучше.
Однако эксперты не советуют рассматривать обе эти локации в инвестиционных целях, предлагая обратить внимание на районы в городской черте:
«Сейчас обе локации с точки зрения инвестиций невыгодны. Разница в цене между квартирами первичного и вторичного рынка незначительная, предложение по аренде превышает спрос. Лучше обратить внимание на новостройки Приморского района, в некоторых комплексах цены ниже, чем в Мурино/Кудрово.
По поводу правильности решения покупки квартиры для аренды ранее – если человек изначально понимал реалии рынка и представлял примерный срок окупаемости, то ничего плохого в такой инвестиции нет.
Если же он приобретал квартиру в Мурино в надежде озолотиться на аренде, то совершил ошибку», — резюмирует Павел Липкин, руководитель отдела строящейся недвижимости компании «М16-Недвижимость».