Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на первичном рынке Новой Москвы. Объем предложения снизился на 0,8%. Средневзвешенная цена квадратного метра выросла на 6,3% за квартал, на 29,4% за год и достигла 165 325 руб.
По данным «Метриум», по итогам 2020 года на первичном рынке новостроек Новой Москвы к реализации был представлен 31 жилой комплекс. За год продажи стартовали в 4 новых проектах.
Таким образом, на конец года совокупный объемом предложения составлял около 9 240 квартир, общей площадью 490 тыс. кв. м.
Относительно IV квартала 2019 года предложение снизилось на 0,8% по количеству квартир и на 5,8% по продаваемой площади.
Новые проекты на первичном рынке жилья Новой Москвы в 2020 г.
| № | Название | Девелопер | Округ | Период |
| 1 | Russian Design District | Группа Родина | НАО | 2 кв. 2020 |
| 2 | homecity | PPF Real Estate Russia | НАО | 2 кв. 2020 |
| 3 | Середневский лес | ГК ПИК | НАО | 2 кв. 2020 |
| 4 | Прокшино | А101 Девелопмент | НАО | 3 кв. 2020 |
Источник: «Метриум»
В IV квартале 2020 года в реализацию не поступил ни один новый жилой комплекс. Но в уже реализуемых проектах стартовали продажи новых корпусов:
- «Скандинавия» (корп. 13);
- «Новые Ватутинки, микрорайон Центральный» (квартал 2/2);
- «Испанские кварталы» (корп. 5, 6, 7);
- «Бунинские луга» (корп. 3.3.1);
- «Саларьево парк» (корп. 46);
- «Борисоглебское» (корп. 16, 28, 38);
- «Цветочные поляны» (корп. 7);
- «Середневский лес» (корп. 1, 4);
- homecity (корп. 4);
- «Прокшино» (корп. 3);
- «Городские истории» (корп. 1, 2, 3, II очередь);
- «Эдельвейс» (корп. 3, 4А, 4Б).
Новое предложение, вышедшее на рынок, преимущественно располагается в НАО, кроме ЖК «Борисоглебское», который находится на территории ТАО. Также стоит отметить, что стартовали продажи квартир во 2 очереди строительства ЖК «Городские истории» в Новомосковском АО и возобновились продажи в ЖК «Эдельвейс» в Троицком АО.
Таким образом, структура предложения по округам не изменилась. По-прежнему основной объем предложения сосредоточен в Новомосковском административном округе — 92,7%. Доля Троицкого округа (ТАО) составила 7,3%.
Структура предложения по округам (количество квартир)
Источник: «Метриум»
За год доля квартир в многоэтажных домах (от 10 этажей) снизилась на 5,9 п.п. до 85%, а в среднеэтажных (от 3 до 9 этажей) выросла на 6,9 п.п. до 14,3% рынка.
Положительная динамика количества квартир, расположенных в среднеэтажных домах, преимущественно связана с выходом в реализацию нового проекта homecity и возвращением в продажу ЖК «Эдельвейс» со значительным объемом предложения.
Доля квартир в малоэтажных домах (до 3 этажей) снизилась на 1 п.п. и составила всего 0,7%.
- Структура предложения по этажности (количество квартир)
- Источник: «Метриум»
За последние 12 месяцев существенно сократилась доля предложения на начальном этапе строительства до 23,5% (-15,2 п.п.), а доля квартир на этапах отделки выросла до 30,4% (+10,6 п.п.), монтажа этажей — до 43% (+4,5 п.п.). Меньше всего лотов сосредоточено в готовых домах, где представлено 3,1% (+0,1 п.п.).
- Структура предложения по стадиям строительной готовности (количество квартир)
- Источник: «Метриум»
В структуре предложения по типу квартир кардинальных изменений не произошло. Как и прежде, наибольший объем предложения приходится на двухкомнатные (38,8%; +1,2 п.п.) и однокомнатные квартиры (31,1%; −0,5 п.п.
). Трехкомнатные занимают 16,4% (-1,2 п.п.) от всех квартир в реализации, студии — 12,8% (+1,7 п.п.) предложения. Наименьший объем приходится на многокомнатные лоты, их доля составляет всего 0,9% (-1,2 п.п.).
Структура предложения по типу квартир (внутренний круг — 2019 г., внешний круг — 2020 г.)
Источник: «Метриум»
К концу 2020 года в Новой Москве отчётливо заметен «антитренд предложения с отделкой» относительно рынка Москвы в старых границах. Доля квартир без отделки составляет 49,9% и демонстрирует положительную динамику (+2,1 п.п. за год), а на квартиры с отделкой приходится всего 41,7% рынка (-4,4 п.п. за год). Доля квартир с отделкой white box — 8,4% (+2,3 п.п. за год).
Структура предложения по типу отделки квартир (внутренний круг — 2019 г., внешний круг — 2020 г.)
Источник: «Метриум»
Последние два года наблюдается положительная динамика средневзвешенной цены квадратного метра на первичном рынке Новой Москвы. В декабре 2020 года показатель достиг 165 325 руб. за кв.м (+6,3% за квартал, +29,4% за год), подсчитали аналитики «Метриум».
Развивается отдаленный субрынок Новой Москвы — доля предложения (по площади квартир) в ТАО удвоилась.
Неоднородность динамики роста средневзвешенной цены квадратного метра в целом по Новой Москве и по отдельным округам связана с тем, что за 12 месяцев доля ТАО по площади выросла с 4,9% до 9,4%.
Показатель цены квадратного метра в НАО за год увеличился на 33,7% до 172 тыс. руб. за кв.м, в ТАО — на 31,5% до 89,42 тыс. руб. за кв.м.
Динамика средней цены на первичном рынке жилья Новой Москвы, руб./кв. м
Источник: «Метриум»
Средний бюджет предложения в Новой Москве к концу 2020 года достиг 8,76 млн руб. (+5,2% за квартал, + 25,6% за год). Рост бюджетов предложения наблюдался на рынке по всем типологиям:
- студии — 5,5 млн руб. (+7,9% за квартал; +34,4% за год);
- однокомнатные — 7,3 млн руб. (+6,1% за квартал; +30,9% за год);
- двухкомнатные — 9,4 млн руб. (+4,6% за квартал; +25,4% за год);
- трехкомнатные — 12,2 млн руб. (+7,5% за квартал; +24,9% за год);
- многокомнатные — 16,4 млн руб. (+13,8% за квартал; +38,9% за год).
Стоимость квартир на рынке Новой Москвы в зависимости от типологии
| Кол-вокомнат | Площадь, кв. м | Цена кв. м, руб. | Стоимость квартир, руб. | ||||||
| мин | ср | макс | мин | ср | макс | мин | ср | макс | |
| СТ | 19,2 | 25,0 | 34,5 | 140 400 | 218 925 | 304 125 | 3 714 420 | 5 470 485 | 7 833 640 |
| 1К | 29,7 | 39,0 | 59,3 | 83 715 | 186 020 | 270 000 | 3 194 100 | 7 253 855 | 11 452 965 |
| 2К | 44,8 | 59,8 | 106,0 | 74 365 | 157 105 | 235 000 | 4 340 900 | 9 400 635 | 19 173 645 |
| 3К | 61,0 | 82,5 | 178,0 | 80 000 | 148 520 | 270 000 | 6 189 700 | 12 245 660 | 28 647 000 |
| 4К+ | 80,5 | 100,9 | 185,0 | 111 400 | 162 160 | 194 410 | 11 416 715 | 16 357 080 | 27 683 090 |
| итого | 19,2 | 53,0 | 185,0 | 74 365 | 165 325 | 304 125 | 3 194 100 | 8 758 640 | 28 647 000 |
Источник: «Метриум»
Рейтинг самых доступных предложений в Новой Москве в 2020 году:
- ЖК «Борисоглебское» (ТАО / пос. Новофёдоровское): однокомнатная квартира площадью 34 кв. м за 3,2 млн руб.;
- ЖК «Эдельвейс» (ТАО / пос. Первомайское): студия площадью 42,5 кв. м за 3,6 млн руб.;
- ЖК «Баркли Медовая долина» (НАО / пос. Марушкинское): студия площадью 20 кв. м за 3,7 млн руб.
Основные тенденции
«2020 год выдался непредсказуемым не только для рынка недвижимости, но и для всей российской экономики в целом, — комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании „Метриум“ (участник партнерской сети CBRE).
— Повлияла эпидемия новой коронавирусной инфекции, девальвация национальной валюты, снижение цен на нефть. После введения режима самоизоляции с пропускным режимом и остановкой строек состояние и дальнейшее развитие строительной отрасли вызывали беспокойство.
Весной 2020 года для поддержки застройщиков была запущена госпрограмма льготной ипотеки под 6,5%.
Это было разумное решение, так как оно способствовало не только поддержанию строителей, но и стимулированию всей экономики в силу того, что в процессе производства недвижимости вовлечено множество смежных отраслей с создание в них добавочного продукта. Однако важнейшей целью обозначалось повышение доступности жилья для граждан».
Спрос
Спрос на квартиры в Новой Москве по итогам 2020 года снизился на 6%, несмотря на меры по стимулированию. В период локдауна (апрель и май) количество сделок не превышало 1 тыс. штук, чего не наблюдалось с 2016 года, когда рынок Новой Москвы был значительно менее развит.
Первый эффект от программы субсидирования ипотеки стал заметен в конце лета, когда начался рост числа сделок на рынке. Так, в августе 2020 года в Новой Москве было заключено 1,8 тыс. ДДУ (+37% относительно предыдущего месяца), а пик спроса пришелся на октябрь (3,4 тыс. ДДУ). В ноябре и декабре количество сделок постепенно снижалось — 2,5 и 2,2 тыс. ДДУ соответственно.
За весь 2020 год было зарегистрировано 22,2 тыс. ДДУ (доля ипотеки 67%), в 2019 году — 23,6 тыс. ДДУ (доля ипотеки 55%).
Девелоперская активность и сохранение объема предложения
Несмотря на неопределенную экономическую ситуацию, за год в продажу вышло 4 новых проектах. В 2019 году — всего 2 проекта, в 2018 — 5 проектов.
Также на протяжении всего года наблюдался активный выход в продажу новых корпусов и объемов в уже экспонируемых комплексах, возобновились продажи в ЖК «Эдельвейс», стартовали продажи 2-ой очереди ЖК «Городские истории».
Тем не менее, объем предложения в Новой Москве за год почти не изменился — 9,2 тыс. квартир (-0,8% за год).
Переход на эскроу-счета
К концу года увеличилось предложение в проектах, финансируемых банками с применением эскроу-счетов.
В декабре 2020 года почти 70% квартир на первичном рынке жилья Новой Москвы реализовывались через эскроу, а в конце 2019 года их доля составляла всего 24%.
Благодаря проектному финансированию в период пандемии, строительные работы на объектах почти не приостанавливались, несмотря на низкие показатели продаж, кроме периода с 13 апреля по 1 мая 2020 года (на основании официального указа).
Рост цен
На протяжении нескольких последних лет на рынке новостроек ТиНАО отслеживается положительная динамика средних цен. К концу 2020 года средневзвешенный показатель достиг 165 тыс. руб. за кв. м.
Рост за год составил 29,4% (за квартал — 6,3%). Вырос и бюджет предложения, в декабре средняя стоимость квартиры составила 8,76 млн руб.
относительно предыдущего квартала показатель вырос на 5,2%, относительно 2019 года — на 25,6%.
Прогноз на 2021 год
«Развитие рынка Новой Москвы в 2021 году сложно спрогнозировать из-за макроэкономической и политической неопределенности, — резюмирует Мария Литинецкая. — Сохраняются риски, связанные с коронавирусной инфекцией (новый штамм вируса, низкая скорость вакцинации, рост заболеваемости). Нет пока оснований считать пандемию пройденным этапом в истории.
Тем не менее активный рост цен, наблюдавшийся в прошедшем году, не был подкреплен увеличением спроса, что может свидетельствовать о том, что в новом году цены уже активно не будут расти.
Более того, конкурентная среда и удержание достигнутого уровня цен может вынудить застройщиков улучшать свой продукт — предлагать отделку, повышать качество благоустройства, оптимизировать планировочные решения и внедрять технические улучшения инженерных систем квартиры и дома».
1 Для ряда комплексов объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
2 Расчет средневзвешенной цены квадратного метра округа произведен без учета проекта Vnukovo Country Club. Значение показателя в ТАО с учетом данного проекта составляет 100 тыс. руб./кв.м.
Московские застройщики продали рекордное количество квартир в 2020 году
О результатах прошлого года большинство застройщиков говорят так, словно сами себе не до конца верят – практически все оказались в плюсе, – благодарят меры господдержки и хвалят льготную ипотеку. 2021-й, по расчетам девелоперов, может выйти не хуже: в первом полугодии спрос продолжит поддерживать льготная ипотека, а дальше случится дефицит нового жилья.
Тяжелый в целом для экономики страны 2020-й оказался благоприятным для рынка новостроек. Хотя в течение года были и спады продаж, по данным Аналитического центра ЦИАН, девелоперы Московского региона получили выручку в размере 1,32 трлн руб., что на 22% больше, чем в 2019 г. Суммарный объем продаж 2020 г.
здесь превысил результат прошлого года на 4% и составил более 7,8 млн кв. м, говорит Дмитрий Волков, управляющий директор группы «Самолет». Сам «Самолет», несмотря на локдаун, нарастил и финансовые показатели, и число проектов в стадии строительства. Продали квадратных метров примерно столько же, сколько и в 2019 г.
, зато денежные поступления увеличились на 27%, говорится в распространенном компанией релизе об операционных результатах.
По подсчетам аналитиков ЦИАН, всего по Московскому региону заключено 151 900 договоров долевого участия с физлицами, на 1,3% больше, чем в 2019 г. Наибольшее число сделок прошло в декабре 2020 г., 18 900, и это самый высокий показатель за прошедшие годы.
По оценке Александра Пыпина, руководителя проекта Dataflat.ru, в Москве всего за 2020 г. было продано 4,8 млн кв. м квартир и апартаментов на первичном рынке – в среднем уходило по 7200 лотов в месяц. 4,7 млн кв.
м проданного жилья насчитали аналитики ГК ФСК (86 600 объектов, преимущественно квартир), на 12% больше, чем в 2019 г.
По словам Ольги Тумайкиной, коммерческого директора ФСК, сама компания продала в Московском регионе 362 000 кв. м жилья.
Показатели Московской области скромнее: продали жилья на 7% меньше, чем годом ранее, 3,14 млн кв. м, или 68 600 объектов. И сделок, по данным Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров компании «Бест-новострой», заключили меньше, 56 584 (минус 13,2% по сравнению с 2019 г.).
56 200 кв. м жилья продала ГК «Атлант», по словам ее гендиректора Ивана Мотохова: 3600 кв. м в новой Москве и 52 600 кв. м в Московской области. 116 000 кв. м (более 80 000 кв. м в Москве и 35 000 кв.
м в Подмосковье) реализовала AFI Development, по словам Федора Ушакова, директора по продажам жилой недвижимости компании. Более 489 000 кв. м продал «Самолет», сообщил Волков.
В «Самолете» подтверждают уменьшение продаж в Московской области.
В пресс-службе «Донстроя» говорят о рекордном для компании годе: было продано 6215 квартир, это рост на 50%. В ЖК «Символ» в декабре купили 380 квартир общей площадью 20 023 кв.
м – это абсолютный рекорд среди всех новостроек столицы за 1,5 года, по данным компании. В «Главстрое» сообщили, что в сегменте бизнес- и премиум-класса продажи выросли на 20%, продали около 50 000 кв. м.
Собственный рекорд зафиксировали и в MR Group: по словам Ирины Дзюбы, заместителя гендиректора компании, это 6452 лота на 85,5 млрд руб.
При таком хорошем спросе цены, конечно, выросли: по подсчетам ЦИАН, 1 кв. м в новостройках Москвы подорожал почти на 40 000 руб. до 236 000 руб. в среднем (+21%), в Подмосковье – на 24 000 руб. до 112 600 руб. (+26%).
По данным аналитиков ФСК, в Москве (включая новую) по состоянию на январь 2021 г. на первичном рынке представлено 2,6 млн кв.
м жилья, или 41 000 объектов (85% квартир и 15% апартаментов), что на 22% больше, чем в январе 2020 г. В Московской области, по их же данным, в начале года было доступно для покупки 1,3 млн кв.
м жилья, или 25 100 объектов (96% квартир и 4% апартаментов), на 42% больше, чем в январе 2020 г.
Общий рост затрат на строительные материалы за последние три месяца составил 15%, рассказал президент Национального объединения строителей, руководитель комиссии Общественного совета Минстроя России Антон Глушков на конференции РБК «Рынок недвижимости 2021: точки развития».
Значительно подорожали металл, кабельная продукция и керамические изделия, по некоторым позициям рост цен доходит до 100%.
Рост себестоимости строительства негативно сказывается на бюджетном секторе, так как рентабельность по госконтрактам ограничена сметными нормами и составляет 5–7%, подчеркнул он.
А чтобы получить проектное финансирование, застройщик должен защитить проект перед банком, минимальная рентабельность должна составлять 15%. «С учетом такого роста цен на стройматериалы проектное финансирование может оказаться недоступным для некоторых проектов», – считает Глушков.
Примерно такие же данные привел и Пыпин: по состоянию на 20 января 2021 г. в целом по Москве предложение квартир и апартаментов он оценивает в 40 800 лотов, из них примерно 10% в сданных корпусах. Год назад в это время на первичном рынке экспонировалось 48 400 лотов.
Но если выделить только жилье массового сегмента, то, по словам Марии Литинецкой, управляющего партнера «Метриума» (участник партнерской сети CBRE), к концу прошлого года в Москве в старых ее границах в предложении насчитывалось 14 100 лотов в 89 проектах массового сегмента (776 000 кв. м).
Это на 16,1% меньше, если считать в квартирах, и на 20,6% меньше в метрах, чем в конце декабря 2019 г. В новой Москве в 31 жилом комплексе продавалось 9200 квартир (490 000 кв. м), т. е. относительно IV квартала 2019 г. число лотов в массовом сегменте уменьшилось на 0,8%, площадь квартир сократилась на 5,8%.
Как уточнила Литинецкая, в старой Москве пиковое значение предложения было зафиксировано в сентябре 2017 г. – 40 230 лотов, а в новой Москве – в июле 2017 г., 12 830 лотов.
По данным Дом.РФ, по состоянию на 1 января 2021 г. непроданная часть всего строящегося жилья в Москве составила 4,89 млн кв. м жилой площади (они считают жилую, а не общую), а в Московской области – 3,16 млн кв. м. Продали 7,72 млн и 4,15 млн кв. м соответственно.
В «Метриуме» ожидают, что в 2021 г. продажи начнутся в 77 проектах, но по факту может быть и меньше. Среди причин заморозки части проектов – удорожание смены вида разрешенного использования земли, повышение себестоимости строительно-монтажных работ, нехватка рабочей силы, объясняет Литинецкая.
В портфеле «Донстроя» по состоянию на конец января 2021 г. 9,8 млн кв. м недвижимости в 10 жилых комплексах разного класса комфортности, сообщила пресс-служба девелопера.
Совокупно проектный объем недвижимости в проектах MR Group – более 1,8 млн кв. м квартир и апартаментов.
Это с учетом проектов Symphony 34, MOD и Nobel и строительства третьей очереди ЖК «Селигер сити», уточняет Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group.
У «Самолета» на продажу есть около 0,5 млн кв. м в 12 проектах на разной стадии строительства, рассказывает Волков. На рубеже 2020–2021 гг. компания вывела на рынок три объекта, один в новой Москве и два в Подмосковье, и еще пять появятся на рынке до конца 2021 г., плюс новые очереди и корпуса в уже реализуемых проектах.
Тумайкина сообщила, что в Московском регионе ФСК активно строит и продает 10 проектов. Всего компания сейчас готова предложить покупателям около 360 000 кв. м жилья. У «Сити – XXI век» – 291 000 кв. м строящегося жилья, рассказывает Мария Могилевцева-Головина, директор по продукту компании. В 2021 г.
планируется вывести на рынок еще около 57 000 кв. м в новом проекте «8 кленов» в Опалихе. AFI Development реализует в общей сложности 171 000 кв. м в семи проектах Москвы и Московской области и в ближайшее время начнет продавать еще более 75 000 кв. м жилья, рассказывает Ушаков. В 2021 г.
AFI Development уже представила рынку AFI Tower (68 000 кв. м) и «Воронцовский» (69 000 кв. м). Суммарные товарные запасы в проектах ГК «Атлант» составляли 33 600 кв. м жилья. Из них 8800 кв. м в новой Москве («Внуково парк») и 24 800 кв. м в Московской области. В 2021 г.
«Атлант» планирует вывести на рынок вторую и третью очереди в ЖК «Внуково парк» (суммарно 30 000 кв. м) и «Большие Мытищи» (29 100 кв. м), сообщил Мотохов.
Совсем немного осталось продать девелоперской компании «СМУ-6 инвестиции», по словам ее гендиректора Алексея Перлина: в клубном «Даниловом доме» осталось четыре пентхауса общей площадью 701 кв. м, во второй очереди ЖК «Любовь и голуби» – чуть менее 20 000 кв. м.
В общем, не пусто, но никакого затоваривания рынка опрошенные «Ведомостями» участники рынка уже не опасаются, не то что в 2015 г.
Волков подчеркивает: предложение на первичном рынке Московского региона последние два года неуклонно уменьшается, в ближайшее время быстрого возвращения к объемам 2017–2018 гг. не предвидится. Так, в Московской области в 2019–2020 гг.
разрешений на строительство выдано вполовину меньше, чем только за один 2017 год, отмечает он. Существующих товарных остатков в старой Москве может хватить на один год и три месяца продаж при сохранении тех же темпов реализации, какие были в 2020 г., оценивает Доброхотова.
По подсчетам Пыпина, то, что было выставлено на рынок в январе, можно продать за 5–6 месяцев, запланированные еще 85 000 апартаментов и квартир в строящихся домах – за 12 месяцев. Чтобы сбыть все запасы, потребуется примерно 1,5 года.
Это соответствует среднему сроку до ввода в эксплуатацию возводимых корпусов.
На первичном рынке жилья бизнес-класса предложение и вовсе сократилось до уровня 20-летней давности и того, что есть, хватит менее чем на полгода продаж, отмечают аналитики Knight Frank. По их данным, в конце 2020 г. в продаже осталось 8600 квартир и апартаментов, что на 30% меньше, чем в начале прошлого года, и на 47% ниже уровня пиковых значений 2017 г.
«Можно говорить о дефиците, а не о затоваривании рынка» – таково наиболее распространенное мнение участников рынка. При текущем уровне спроса и цен все запасы новостроек будут проданы к их вводу, в то время как год назад к этому моменту оставались нераспроданными в среднем 10–15% квартир в проекте, говорит Пыпин.
Ушаков прогнозирует, что первое полугодие 2021 г. будет даже более продуктивным в плане продаж по сравнению с аналогичным периодом 2020 г. благодаря ослаблению эпидемиологических ограничений и общему оживлению экономики. Уже к концу января в жилых комплексах AFI Development прошло на 15% больше сделок по сравнению с январем 2020 г., аргументирует он.
Тумайкина согласна, по ее словам, помимо льготной ипотеки (программу планируют завершить летом) серьезным стимулом для клиентов послужат совместные программы субсидирования застройщиков и банков. По таким программам покупателям предлагают кредиты под 2,99% годовых (например, ФСК или «Самолет» с Альфа-банком).
Но Мотохов считает, что темпы продаж в целом по году будут сопоставимы с предыдущим, а по мнению Литинецкой, в 2021 г. спрос, скорее всего, снизится. Это связано как с уменьшением ликвидного предложения, так и с ростом цен.
Про рост цен застройщики говорят, что он вызван объективными причинами – например, подорожание строительных материалов может прибавить 5–7% уже к концу первого полугодия, предполагает Павел Брызгалов, заместитель директора по разработке продукта ГК «А101».
Плюс факторы, которые влияли на рынок и в 2020-м: новых проектов меньше, а других способов удачно вложить деньги совсем мало, считает Александр Гуторов, директор по маркетингу и продажам ГК «Страна девелопмент».
Да и число самих девелоперов сокращается «в геометрической прогрессии», добавляет Волков. В ближайшие 2–3 года ожидается существенное сокращение предложения, вызванное сложностями мелких застройщиков при переходе на новые принципы работы – с эскроу-счетами и проектным финансированием.
В москве заявлено строительство 8,5 млн кв. м новостроек в ближайшие годы :: жилье :: рбк недвижимость
За три года объем квартир, продаваемых в новостройках Москвы, вырос почти втрое. Девелоперы получили согласование на строительство еще около 8,5 млн кв. м новостроек, которые выйдут на рынок в ближайшие годы
Вячеслав Прокофьев/ТАСС
За три года объем квартир и апартаментов, выставленных на продажу в новостройках Москвы, вырос почти втрое. В ближайшие годы на первичный рынок столицы выйдет еще 8,5 млн кв. м жилья в различных сегментах, прогнозируют в риелторской компании «Бест-Новострой». Эти проекты уже получили положительное заключение ГПЗУ, позволяющее начать строительство, поясняется в исследовании компании.
Тренд на увеличение объема экспозиции на столичном рынке новостроек наблюдается третий год подряд. По итогам 2014 года в Москве общая площадь нового жилья в продаже составляла около 1,1 млн кв. м, а к декабрю 2016-го выросла до 2,6 млн кв.
м, говорится в отчете «Бест-Новостроя». Таким образом, относительно 2014 года общая площадь экспозиции (квартир в продаже) увеличилась почти в 2,4 раза, а по количеству квартир этот показатель вырос за этот же период почти в три раза (13,3 тыс.
квартир против 38,6 тыс. в декабре 2016 года).
По прогнозам экспертов компании, в 2017 году выход новых проектов и новых очередей в уже реализуемых новостройках продолжится.
Наибольший прирост ожидается в ЮВАО — здесь, исходя из базы данных по проектам, получившим ГПЗУ, в ближайшие годы будет построено более 2,5 млн кв. м жилья.
В этом округе большие планы по застройке бывших промзон, в том числе территории ЗИЛа, поясняется в материалах риелторской компании.
Второе место в рейтинге «Бест-Новостроя» занимает ЗАО, где девелоперы уже получили разрешение на строительство около 2 млн кв. м жилья. Замыкает тройку лидеров САО (1,7 млн кв. м).
На все остальные округа в совокупности приходится 2,3 млн кв. м новостроек. Соответственно, в перспективе на столичном рынке запланировано строительство нового жилья общей площадью 8,5 млн кв.
м, говорится в исследовании компании.
Планируемые объемы перспективной жилой застройки по округам, кв. м
Новостройки все дороже: за самую дешевую «однушку» в Москве придется выложить в среднем 8 млн рублей
Цены на новостройки в Москве, Новой Москве и области продолжают расти, но предложение активно сокращается, так как спрос остается высоким.
По данным аналитического центра ГК «Инград», с января по март этого года только на территории столицы было зарегистрировано 14,5 тыс. ДДУ, большая часть – в проектах массового сегмента.
Самым доступным по стоимости квартир на первичном рынке остается ЮВАО, самым дорогим – Центральный административный округ.
В январе-марте предложение первичного рынка Москвы в старых границах пополнилось 13 новыми проектами, в которых суммарно запроектировано 32,6 тысячи квартир. При этом активнее всего стартовали проекты бизнес-класса (их доля составила 60%).
Спрос на столичную жилую недвижимость продолжает держаться на высоком уровне. 14,5 тыс ДДУ было зарегистрировано в «старой» Москве (без учета ЗелАО) в 1-м квартале 2021 года в отношении жилых помещений.
Это на 23% больше аналогичного периода прошлого года.
Порядка 63% всех ДДУ по Москве в январе-марте пришлось на проекты массового сегмента, 33% были зарегистрированы в бизнес-классе, оставшиеся 4% – в высоком ценовом сегменте.
Продолжается тенденция сокращения предложения. Его совокупный объем в 1-м квартале 2021 года по Москве снизился на 6% по сравнению с 4-м кварталом 2020 года – с 1,69 до 1,59 млн кв. м.
Значительнее всего убыл массовый сегмент и де-люкс – 18% и 25% соответственно. В массовом сегменте экспонировалось 0,67 млн кв. м жилья, в бизнес-классе – 0,63 млн кв. м, в премиуме – 0,24 млн кв.
м, в де-люксе – 0,04 млн кв. м.
Средняя цена метра по рынку в целом выросла на 9% за квартал. При этом в массовом сегменте и бизнес-классе рост составил 7%, а доля массового сегмента в предложении снизилась с 59% до 52% по количеству выставленных лотов.
Стоимость столичных новостроек массового сегмента за 1-й квартал достигла уровня 225 тыс. руб./кв. м, в ЖК бизнес-класса – 329 тыс. руб./кв. м, в премиуме – 626 тыс. руб./кв. м (-1,3% к 4-му кварталу).
Самая дорогая недвижимость за квартал осталась на уровне 1 245 тыс. руб./кв. м.
Центральный административный округ Москвы по традиции остаётся самым «дорогим», как по цене квадратного метра, так и по среднему бюджету. Средняя цена однокомнатной квартиры (включая студийный формат) здесь составила 38,6 млн руб.
Самый доступный столичный округ по-прежнему ЮВАО, где средняя цена квадратного метра самая низкая по Москве – 224 тыс. руб./кв. м.
И стандартную «однушку» (здесь также цена включает студийный формат) можно приобрести в среднем за 8 млн руб.
Главным драйвером рынка, как и вторую половину прошлого года, остаются ипотечные программы: как государственные, так и субсидируемые застройщиками. Средневзвешенная ипотечная ставка в сегменте новостроек по итогам февраля составила 6,2% (данные за март ЦБ РФ еще не опубликовал). По отношению к декабрю 2020 года рост составил 0,17 п. п.
В Новой Москве в 1-м квартале объем предложения снизился значительно – на 19%: на рынок вышло всего 2 новых проекта. Площадь квартир в предложении составила 386 тыс. кв. м.
В настоящее время в реализации на территории ТиНАО находится 32 проекта. Средняя цена на новостройки здесь выросла за квартал на 7% – до 179,5 тыс. руб./кв. м.
Рост цены объясняется активным развитием локации (транспортной, социальной и коммерческой инфраструктуры).
В Московской области в радиусе 20 км от МКАД площадь экспонируемого жилья сократилась на 7% по сравнению с 4-м кварталом 2020 года. На рынок вышло 5 новых проектов, суммарно в которых запроектировано 8,6 тыс. квартир (370,8 тыс. кв. м).
Средняя цена на подмосковное первичное жилье за первые три месяца 2021 года выросла на 8% до 128,6 тыс. руб. за квадратный метр.
Самое дорогое предложение традиционно сконцентрировано в северо-западном направлении Московской области — средняя стоимость квартиры составляет 7,1 млн руб. (148,3 тыс. руб./кв. м).
Минимальные цены остаются на северо-востоке региона: средний бюджет покупки жилья 5,6 млн руб. (105,9 тыс. руб./кв. м).
- Как отметила директор по маркетингу ГК «Инград» Анна Соколова, комментируя результаты исследования:
- В 1-м квартале 2021 года в Московском регионе во всех локациях продолжилась тенденция прошлого года: предложение сокращается, а средние цены растут.
- В старых границах Москвы сокращение площади предложения к 4-му кварталу 2020 года составило 6%, а средняя цена выросла на 7% как в массовом сегменте, так и в бизнес-классе.
При этом за счет уменьшения доли массового сегмента, средняя цена на новостройки «старой» Москвы выросла на 9% к прошлому кварталу. За прошедший квартал первичный рынок Москвы в старых границах пополнился 13 проектами, 8 из которых относятся к бизнес-классу.
Рынок массового сегмента Подмосковья в пределах 20 км от МКАД за 1-й квартал 2021 года продемонстрировал снижение площади экспонируемого жилья на 7% и увеличение цены предложения на 8%. Средняя цена по итогам прошедшего квартала достигла значения 128,6 тыс. руб./кв. м.
Рынок Новой Москвы, остававшийся относительно стабильным в объеме предложения на протяжении прошлого года, по итогам 1-го квартала 2021 продемонстрировал значительное сокращение выставленных площадей – на 19% к 4-му кварталу 2020. Тенденция роста средней цены предложения отмечена и в этой локации – цена достигла значения 179,5 тыс. руб./кв. м, увеличившись на 7% к прошлому кварталу.
Что касается спроса, то по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, 1-й квартал 2021 показал рост зарегистрированных ДДУ во всех локациях: Подмосковье выросло на 15%, Москва в старых границах – на 23%, Новая Москва – на 35%.
- Второй квартал текущего года, скорее всего, также покажет достаточно высокие значения спроса, положительную динамику цен и отрицательную динамику объема предложения, так как покупательская активность будет подогреваться выгодными ипотечными ставками и неопределенностью с продлением льготной ипотеки в Московском регионе.
- Купить квартиру выгодно: старты продаж в новостройках Москвы и Московской области в марте
- Рейтинг самых прибыльных ЖК: 10 новостроек Москвы, сильнее всего подорожавших за 2020 год
- аналитики ГК «Инград» специально для Новострой-М
Дата публикации 14 апреля
Новостройки пошли в рост
На фоне спроса на первичном рынке жилья в 2020 году на московский рынок вышло больше нового предложения, чем в предыдущем,— 5 млн кв. м против 4,8 млн кв. м. В декабре наблюдался максимум за последние два года — девелоперы вывели на рынок 773 тыс. кв. м, большинство из которых пришлось на территорию старой Москвы.
Первичный рынок жилой недвижимости в декабре 2020 года пополнился новым предложением на 773 тыс. кв. м, подсчитали в Capital Group. Это максимальное значение поступлений на рынок за последние два года, утверждают аналитики. Таким образом, доля нового предложения в декабре составила около 15% от общего годового объема новых жилых площадей.
В 2020 году девелоперы вывели на рынок больше, чем в предыдущем году: около 5 млн кв. м квартир и апартаментов против 4,8 млн кв. м.
Директор по инвестициям Capital Group Анатолий Романцов отметил, что в январе на рынке жилой недвижимости традиционно наблюдается затишье, поэтому девелоперы предпочитают выводить новые объемы в декабре, чтобы не терять возможность реализации в начале следующего года. Он добавляет, что усиливает тенденцию действие программы льготной ипотеки, ведь застройщик не хочет терять месяц действия поддерживающих спрос мер.
А вот объем предложения новых апартаментов сокращается. С 2018 года на рынок вышло на 20% меньше апартаментов: тогда девелоперы вывели на рынок 422 тыс. кв. м, в 2019-м — 346 тыс. кв. м и 337 тыс. кв. м в 2020 году, привели данные в Capital Group.
Неопределенность со статусом апартаментов могла сыграть негативную роль в снижении объема новых проектов, отмечает руководитель департамента консалтинга и аналитики «Азбуки жилья» Ярослав Дарусенков.
Но замедление началось еще до последних новостей по поводу рассмотрения статуса апартаментов, говорит он.
Эксперт связывает это с укрупнением рынка жилой недвижимости в Москве: на рынке новостроек остается меньше компаний, а крупнейшие девелоперы традиционно строят квартиры, а не апартаменты.
Традиционно площадки в пределах МКАД гораздо ликвиднее, чем в Новой Москве. В старых границах Москвы в декабре стартовало 18 новых проектов, подсчитали эксперты Capital Group.
Аналитик департамента жилой недвижимости Accent Capital Игорь Талалов уверен, что проекты в пределах старой Москвы более привлекательны для инвесторов.
Это связано с дефицитом качественных площадок и, как следствие, высокой ценой, а также уверенными темпами продаж для проектов в удачной локации, что сокращает сроки реализации проекта и возврата инвестиций, добавляет господин Талалов.
Ярослав Дарусенков говорит, что в Новой Москве проекты крупномасштабны и отличаются длительным сроком реализации, из-за чего новые проекты реализуются редко.
Директор по девелопменту Insolver Никита Евдокимов считает, что ограниченный старт проектов в Новой Москве связан с получением застройщиками градостроительной документации. В Новой Москве документальный оборот еще не выстроен как в старой Москве, что приводит к увеличению срока согласований девелоперами примерно на один-полтора года.
По данным Est-a-Tet, итоговый объем предложения в конце четвертого квартала 2020 года сократился по сравнению с аналогичным периодом 2019 года более чем на 25%.
Из-за ограничений и негативных ожиданий, вызванных первой волной пандемии, многие девелоперы перенесли сроки старта с начала года на более поздние периоды, однако с ростом спроса и стабилизацией ситуации вокруг пандемии решили пополнять объемы предложения, напоминает директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова.
Но даже несмотря на большие объемы нового предложения, за второе полугодие произошло серьезное «вымывание» существующего предложения за счет реализованного спроса, добавляет Игорь Талалов. Никита Евдокимов отмечает, что застройщики стремятся «собрать» спрос на жилую недвижимость, пока не закончился срок действия программы льготной ипотеки по 6,5%.
Кроме того, цена квадратного метра показала рост во всех сегментах рынка жилья, поэтому девелоперы были также заинтересованы в выводе объектов по максимально возможным для рынка ценам, отмечает госпожа Широкова.
Дарья Андрианова
Ауфи | предварительные итоги года на рынке новостроек москвы
Эксперты «Метриум» подвели предварительные итоги 2020 года на рынке новостроек Москвы на совместной пресс-конференции с партнёрами из CBRE.
2020 год начинался неплохо: в январе-марте спрос на строящееся жилье возрастал после явного замедления во второй половине 2019 года. В начале марта упали цены на нефть, и обрушился рубль, что еще сильнее подстегнуло спрос. Однако уже в конце марта волна пандемии коронавируса накрыла Россию, и власти ограничили перемещения граждан и работу организаций.
Тем не менее государство поддержало рынок недвижимости в двух направлениях. Во-первых, власти начали субсидировать кредиты для застройщиков, чтобы ставка по ним не превышала ключевую ставку ЦБ. Во-вторых, они поддержали ипотеку, снизив ставки для населения до 6,5% годовых (в дополнение к семейной ипотеке под 4,7%). Снижение ставок до беспрецедентно низкого уровня вызвало бум на рынке жилья.
Одновременно девелопмент стал одной из первых отраслей, которой позволили разморозить работу во время пандемии при соблюдении санитарных требований. Поэтому уже в мае строительство возобновилось в большинстве крупных регионов.
Летом правительство пересмотрело строительные планы нацпроектов. Достигнуть ввода 120 млн кв.м. ежегодно теперь планируют к 2030, а не 2024 году. Этот шаг снижает риски непродуманных решений в строительной политике в ближайшие годы.
Однако осенью власти выдвинули не столь однозначные инициативы. Во-первых, представители Минстроя анонсировали запрет строительства новых апартаментов и присвоение жилого статуса («амнистию») готовым апартаментам.
По подсчетам «Метриум», в Москве с 2013 года было построено и продается сейчас около 5 млн кв.м апартаментов, из которых по договорам долевого участия уже проданы около 2 млн кв.м и еще порядка 450-500 тыс. кв.м — предлагаются к продаже по ДДУ сейчас.
Остальные реализовывались по ПДКП, договорам соинвестирования, покупки будущей вещи и др. схемам. Именно 2,5 млн кв.м. апартаментов, реализованных и продающиеся сейчас по ДДУ, имеют самый высокий шанс на «амнистию» и пополнят рынок жилья, что повлияет на всё предложение квартир в Москве.
Запрет заставит застройщиков пересматривать готовящиеся проекты, увеличить расходы или отказаться от их реализации.
Во-вторых, в конце ноября власти Москвы повысили плату за изменение вида разрешенного использования (ВРИ) земли (при этом в других российских регионах эта процедура бесплатная). Его меняют, когда участок предназначен для нежилой застройки, а дом планируется жилой.
Если раньше плата за смену ВРИ в Москве составляла 60-80% кадастровой стоимости участка, то теперь он выросла до 120-160% (в два раза). В Новой Москве плата за смену ВРИ увеличится в восемь раз.
По расчетам экспертов «Метриум», маржинальность девелоперских проектов при этом снизится примерно с 20% до 15%.
Госполитика в строительстве определила развитие рынка недвижимости в 2020 году, рассказала Наталья Сазонова, директор по развитию компании „Метриум“ (участник партнерской сети CBRE). Меры поддержки властей в начале года задали вектор ускоренного развития летом и осенью.
Резко восстановился спрос, снизилось предложение, повысились цены.
Но во второй половине года „качели“ госполитики наклонились в другую сторону: власти дали понять, что аппетиты застройщиков будут ограничены, и им придётся формировать продукт и цены в более трудных условиях, что однозначно повлияет на рынок в 2021 году.
В 2020 году ставки по ипотеке снизились до исторически минимального уровня благодаря субсидиям. По данным «Дом.рф», в сентябре средняя ставка по кредитам на покупку новостроек уменьшилась до 5,93% (—3,2 п.п.
за год), а для вторичного рынка — до 8,1% (—1,9 п.п.). По данным «Метриум», 85% ипотечных сделок сейчас проходят по программе субсидирования ставок (либо с «семейной» ипотекой«).
В целом же в ипотеку покупают 59% новых квартир в «старой» Москве, а в Новой Москве — 67%.
Как и в прошлые годы, снижение ставок вызвало взрывной рост спроса на жилье, прежде всего, на новостройки.
По подсчетам «Метриум», в III квартале в Москве число договоров долевого участия выросло на 48% относительно аналогичного периода 2019 года, причем осенью спрос достиг пика активности.
В Новой Москве количество сделок на рынке новостроек выросло на 16% в том же измерении. Чем ниже ставки по кредитам, тем выше спрос.
Учитывая динамику сделок, эксперты «Метриум» прогнозируют, что к концу 2020 года число ДДУ в «старой» Москве превысит 50 тыс., что на 6% больше, чем в 2019 году. В Новой Москве активный спрос скорее всего не компенсирует весеннего провала по числу сделок, и в 2020 году показатель снизится на 13% по сравнению с 2019 годом.
Рост спроса закономерно привёл к «вымыванию» квартир с рынка новостроек. Если сейчас в «старой» Москве насчитывается 35,6 тыс. квартир и апартаментов, то в прошлом году в это же время было 42,8 тыс. Таким образом, предложение снизилось на 17%.
По данным Единого ресурса застройщиков, в сентябре московские девелоперы возводили 17,8 млн кв.м жилья, хотя весной этот показатель снижался до 17,2-17,3 млн кв.м.
То есть активность застройщиков немного восстановилась к осени, но всё еще на 4% ниже, чем в аналогичный период 2019 года. На рынке, по подсчетам «Метриум», представлено 2,86 млн кв.м.
, что на 19% меньше, чем в то же время 2019 года, и на 17% меньше, чем во II квартале 2020 года.
При этом структура предложения изменилась, отметили эксперты «Метриум». Заметно увеличилась доля новостроек массового сегмента. Если в конце 2019 года к нему относились 39% квартир, то к концу III квартала их доля выросла до 42%. Представительство бизнес-класса сократилось за этот же период с 33% до 29%.
Доля апартаментов (всех сегментов) при этом увеличилась до 25%. Сейчас в этом секторе рынка 8,8 тыс. объектов, что на 17% меньше, чем в начале года.
В 2020 году цены на новостройки росли небывалыми темпами. Причем эксперты «Метриум» отметили это в разных секторах рынка, в том числе в премиальном жилье, апартаментах, хотя ипотечный спрос на них прямо не влияет.
В массовом сегменте новостроек Москвы средняя стоимость квадратного метра с начала года увеличилась на 16% и преодолела в ноябре психологически важный барьер в 200 тыс. рублей. В бизнес-классе «квадрат» подорожал на 14% до 276 тыс. рублей.
В премиум-классе квартиры и апартаменты выросли в цене на 6% (до 608 тыс. рублей за кв.м), а в элитном — на 3% до 1 млн рублей за кв.м). Особенно заметно подорожали новостройки в Новой Москве.
С начала года стоимость квадратного метра увеличилась на 22% до 156 тыс. рублей.
В 2020 году жилье дорожало по нескольким причинам. Первая — ажиотажный спрос. В марте произошла девальвация рубля, и многие покупатели конвертировали сбережения в жильё. Затем, после двухмесячного снижения числа сделок из-за пандемии (апрель-май), спрос подстегнули субсидии на ипотеку.
Второй фактор повышения цен — рост предложения новостроек, которые продаются через эскроу-счета. Себестоимость таких объектов выросла, что повлияло на конечную цену. По данным «Метриум», в декабре 2020 года в Москве по новой схеме возводится не менее 46% квартир. При этом, по данным Росреестра, 50% сделок заключаются с эскроу.
Динамика рынка в следующем году также будет зависеть от государственной политики в сфере строительства, полагают эксперты «Метриум». Поворотным пунктом станет продление (или не продление) субсидирования ставок по кредитам, которое должно завершиться летом 2021 года. Решение этого вопроса определит динамику спроса, предложения и цен во второй половине 2021 года.
В первой половине 2021 года спрос на новостройки продолжит повышаться.
Программа субсидирования ипотеки ещё не исчерпала своих возможностей, ведь далеко не все заемщики имели достаточно денег для первого взноса по кредиту в 2020 году, а к началу 2021 года они вполне могут их накопить. Есть и инвестиционные предпосылки.
Поскольку большинство россиян считают жилье самым привлекательным активом для вложений, из-за налога на депозиты и ослабления рубля они и дальше будут вкладываться в жилую недвижимость.
На этом фоне цены будут повышаться. Поскольку девелоперы строят на банковские деньги, они теперь не зависят от поступлений средств дольщиков. Соответственно им выгоднее продавать квартиры в конце стройки, а не демпинговать на старте. Помимо этого, стоимость квадратного метра вырастет из-за перехода на эскроу, повышения платы за ВРИ и сокращения предложения.
Предложение вероятно будет сокращаться на фоне медленного выхода новых проектов и «вымывания» имеющихся в продаже квартир и апартаментов.