БЛОГ
Как проводят оценку коммерческой недвижимости?
Оценочный анализ недвижимости, которую обычно проводит наш специалист по оценке …
БЛОГ
Оценка имущества при разделе имущества супругов
Деление владений при разводе подразумевает процесс, состоящий из этапов. Оценка …
БЛОГ
Особенности оценки стоимости квартиры
Каждый продавец недвижимости сталкивается с проблемами, которые касаются правильной оценки …
БЛОГ
Оценка арестованного имущества
Арест имущества – серьезная неприятность, с которой нужно максимально быстро …
БЛОГ
Оценка и переоценка земельного участка
Процедура оценки земли необходима для закрепления прав (намерений) на него, …
БЛОГ
Оценка эффективности рекламы и методы исследования
Эффективность рекламы — это степень достижения цели, которая была поставлена …
БЛОГ
10 веских причин для оценки эффективности малого бизнеса
Успех малого бизнеса требует от владельцев постоянно оценивать эффективность бизнеса …
БЛОГ
Зачем оценивать имущество при страховании
В том случае, если объектом страхования выступает движимое или недвижимое …
БЛОГ
Оценка бизнеса при разделе имущества супругов
В ситуации расторжения брака существует несколько вариантов распределения бизнеса супружеской …
БЛОГ
Цели и задачи товароведческой экспертизы
Товароведение и экспертиза товаров Экспертизу можно охарактеризовать, как исследование специалиста …
БЛОГ
Экспертиза антиквариата: где получить оценку эксперта
Существует множество критериев, которым должна соответствовать оценка антикварных раритетов. К …
БЛОГ
Оценка квартиры при вступлении в наследство
Вступая в наследство квартиры, люди оценивают имущество. Расценка недвижимости – …
БЛОГ
Для чего нужна оценка недвижимости
В процессе развития рыночных отношений, в современной России потребовалось сформировать …
БЛОГ
Оценка чистых активов: порядок, расчет, анализ стоимости
Оценка стоимости чистых активов — процедура, которая проводится относительно материальных …
БЛОГ
Факторы и методы оценки жилого помещения
Для того, чтобы не просто приобрести или продать жилой дом …
БЛОГ
Нужна ли оценка автомобиля при вступлении в наследство
Оценка автомобиля для наследства — это ряд мероприятий, связанных с …
БЛОГ
Зачем нужна оценка автомобиля для нотариуса в Москве
Оценка автомобиля для нотариуса – это одна из наиболее популярных …
БЛОГ
Как правильно оценить ущерб от залива квартиры
Залив квартиры соседей нижних этажей – одна из частых проблем, …
БЛОГ
Финансовый анализ: Оценка финансовых активов
Финансовые активы — это наличие, дебиторская задолженность и долевые инструменты …
БЛОГ
Как проходит независимая экспертная оценка автомобиля после ДТП
Независимая экспертиза оценки автомобиля необходима, когда машина попала в аварию …
БЛОГ
Оценка квартиры – кто ее заказывает и оплачивает?
При покупке и продаже квартиры, особенно если сделка совершается с …
БЛОГ
Как происходит оценка недвижимости, основные моменты, стоимость
Сегодня оценка недвижимости независимыми специалистами – услуга востребованная. Всестороннюю оценку …
БЛОГ
Оценка недвижимости — гостиницы
Любой человек, хотя бы раз посещавший отель, понимает, что стоимость …
БЛОГ
Цели оценки стоимости бизнеса и предприятия в Москве
Оценка стоимости бизнеса — это процесс исчисления в денежном выражении …
БЛОГ
Какая собственность является интеллектуальной
Интеллектуальная собственность – это специальный термин, который в достаточно широком …
БЛОГ
Интересные факты оценки животных
Особое влияние на эффективность селекции оказывают условия содержания и качество …
БЛОГ
Оценка строительной техники
Необходимость в проведении оценки строительной техники возникает еще в процессе …
БЛОГ
Оценка квартиры для ипотеки
Прежде чем оформить ипотеку, нужно выполнить процедуру оценки квартиры. Выбрав …
БЛОГ
Анализ стоимости бетонных заводов
Для вторичного рынка, специализирующегося продажей как бетонных, так и передвижных …
БЛОГ
Оценка торгового оборудования
Неотъемлемой частью современной торговли является специальное оборудование. 4.9 / 5 …
БЛОГ
Основные методы оценки активов
Финансовыми активами считается часть активов предприятия, содержащая в себе финансовые …
БЛОГ
Оценка спецтехники профессионалами – нюансы и тонкости выполнения
Оценка спецтехники – процедура, направленная на определение ее текущей стоимости. …
БЛОГ
Выбирая какой-либо товар потребитель в первую очередь обращает внимание на …
БЛОГ
Оценка эффективности управления портфелем ценных бумаг
Эффективность управления портфелем ценных бумаг в первую очередь определяется его …
БЛОГ
Как сделать оценку для вступления в наследство
Перед тем, как вступить в права наследования, оценка имущества, которое …
БЛОГ
Оценка доходности активов, стоимости, рисков и других параметров – достаточно …
БЛОГ
Порядок оспаривания кадастровой стоимости земельного участка
Чтобы исключить недоразумения, связанные с оценкой земельного участка, ее желательно …
БЛОГ
Оценка автомобиля для списания с баланса предприятия
Любое предприятие, на балансе которого числятся автотранспортные средства, рано или …
БЛОГ
Оценочные услуги для компаний – чем помогут профессионалы?
Услуги независимой оценки потребуются не только для физических лиц, но …
БЛОГ
Оценка объектов недвижимости – направления и применяемые методики
Оценка стоимости объекта недвижимости – популярное направление, используемое для сбора …
БЛОГ
Нюансы выполнения оценки имущества и ущерба
Оценка имущества и нанесенного ущерба – популярная услуга в нашей …
БЛОГ
Оценочные услуги для бизнеса – какую информацию удается получить?
Центр независимой оценки готов предложить множество услуг клиентам. Сейчас подобная …
БЛОГ
В каких случаях проводится оценка бизнеса
Оценка бизнеса (оценка компании) проводится в таких случаях: происходит изменение …
БЛОГ
Какие виды оценки могут потребоваться для предприятий?
Оценочные процедуры для предприятий – это комплекс различных мероприятий. Компания …
БЛОГ
Оценка транспорта – в каких случаях рекомендуется провести ее?
Для чего проводится оценка водного транспорта, воздушного и автомобильного? Она …
БЛОГ
Оценка и ее последующее оспаривание
Оценка аренды квартиры – определение оптимальной суммы в случае совершения …
БЛОГ
Выполнение оценки объектов недвижимости – особенности и направления
Центр независимой оценки в Москве предлагает различные услуги клиентам. Если …
Как выгодно купить коммерческую недвижимость и на что обратить внимание
Как правило, жилые помещения сдают обычные люди, далекие от предпринимательства, которые раньше и не предполагали этим заниматься и которым предоставилась такая возможность. А коммерческую недвижимость в основном покупают целенаправленно — либо для собственного дела, либо для построения арендного бизнеса.
Конечно, кто-то начинает сдавать площади, высвободившиеся в ходе коммерческой деятельности, но все же в большинстве случаев это осознанная покупка с анализом доходности и рисков. Здесь нет места личным предпочтениям, зато есть масса нюансов, на которые стоит обратить внимание и которые ускользают от взгляда неопытного рантье, впервые взявшегося за подобное предприятие.
Давайте вместе рассмотрим основные вопросы по порядку их возникновения.
Street retail в классической «сталинке»
Как выбрать помещение?
Выбор помещения — многоступенчатый процесс, если у вас еще нет опыта и никаких четких мыслей по этому поводу. Два основных параметра, с которых вы начнете выбор, — исходный бюджет и общая ситуация на рынке. Причем они всегда тесно взаимосвязаны, одно не может служить критерием выбора без другого.
Ваш бюджет либо состоит из собственных средств, которые вы хотите вложить, либо из кредитных денег. И в том, и в другом случае вам предстоит сделать предварительные расчеты, чтобы окупить потраченные средства.
Естественно, в случае с кредитом это будет более скрупулезный план и его реализация станет принципиальной, но не стоит пренебрежительно относится и к вложению свободных средств.
Многие, желая таким образом сохранить финансы и избежать последствий инфляции, не считают нужным отнестись к покупке коммерческой недвижимости как к бизнес-проекту, рассуждая так: нужно хотя бы не потерять то, что есть; если получится еще и что-то заработать — замечательно.
Безусловно, это их право, но, даже когда совершенно нет времени и возможности строго контролировать процесс сдачи в аренду, хотя бы к покупке стоит отнестись как можно более внимательно. Вы должны быть точно уверены, что вовремя и без проблем вернете кредитные деньги или «отобьете» свои. Конечно, нужно принимать во внимание любые форс-мажоры и стараться рассчитывать средства с запасом.
Какой бы прекрасной ни была недвижимость, на нее должен быть «верный» спрос. В этом плане более дешевое помещение зачастую способно обеспечить лучший доход. Маленькие по площади объекты по статистике сдаются лучше (поэтому многие большие помещения нередко делят на несколько поменьше — это к тому же увеличивает совокупную прибыль).
Традиционно смотрят на проходимость, расположение двор/фасад, удаленность от метро и других остановок общественного транспорта, а также удобство подъезда с разных транспортных магистралей, наличие парковки поблизости (однако станции метро и общественный транспорт все-таки являются более важными для большинства видов помещений).
Тем не менее, существует и множество факторов, которые меняются и приобретают значимость в разные временные периоды.
Что влияет на стоимость? Всегда ли она отображает реальное положение дел и способность помещения приносить прибыль?
Как мы наблюдали даже на примере развития молодой российской экономики, изменения таможенных пошлин (влияющие на цены и покупательский спрос либо доходы и издержки потенциальных арендаторов), дефолты, запреты или ограничения на продажу чего-либо или осуществления определенного вида деятельности и даже карантин способны в одночасье разорить некоторые сферы (например, общепит или услуги красоты во время карантина, торговля предметами непервой необходимости в тяжелые кризисные времена), а кому-то принести сверхприбыли или создать очень выгодное положение, которого не было раньше (далеко ходить не надо — вспомним производителей масок и антисептиков во время эпидемии, а также те немногие предприятия, которые могут продолжать работу). Такие обстоятельства зачастую непредсказуемы, зато очень осязаемы. Вряд ли получится просчитать их на много шагов вперед, но учитывать текущую ситуацию, безусловно, стоит.
Помимо относительно объективных факторов вроде экономической политики, кризиса и законодательных актов, способных влиять на популярность разных сфер, есть нюансы более субъективные, но, как правило, развивающиеся медленнее и поддающиеся довольно точным прогнозам.
В первую очередь, это маркетинговые тенденции, общественное мнение, модные влияния.
Несколько лет назад торговые центры были местами притяжения, сейчас они испытывают трудности со сдачей площадей, потому что их область захватывают отдельные магазины и заведения, зачастую связанные с онлайн-торговлей товарами и услугами.
Какие-то сферы, еще недавно бывшие невероятно популярными, теряют клиентов — и их место на рынке захватывают новые. Учитывая это, можно подобрать недвижимость, которая будет пользоваться максимальным спросом у арендаторов.
Но в выборе помещений нет твердых правил. При определенной совокупности обстоятельств любой неблагоприятный в общем понимании аспект может стать козырем. Располагающаяся в удаленном месте точка способна стать клондайком, если в ней, к примеру, откроют единственный на весь район магазин.
Удаленные от пешеходного трафика и неприметные помещения могут стабильно привлекать людей, если в них будет располагаться что-то интересное для пребывающей там постоянно аудитории.
На этом моменте, казалось бы, уже стоит перейти от выбора помещения к грамотному поиску арендаторов, но не забывайте, что недвижимость должна подходить для определенных целей. Невозможно сдать площади тому, кого они категорически не устраивают по техническим характеристикам.
Вы должны четко понимать, с кем будете сотрудничать: когда нет готовой аудитории, убеждать незаинтересованных людей, что они могут выгодно использовать вашу недвижимость, довольно неблагодарное дело.
Street Retail начала 2000-х в жилом доме начала 60-х годов
Как понять, сколько должна стоить выбранная мною недвижимость?
В большинстве случаев поможет самый обыкновенный анализ предложений на рынке. За исключением уникальных ситуаций (реальность и перспективность которых должен оценивать эксперт), нет смысла пытаться купить помещение значительно дороже или дешевле средней рыночной стоимости.
Это понятно практически всем: бесплатный сыр может быть в мышеловке (где не все в порядке с документами или есть подводные камни), а продукт подороже далеко не всегда лучше. Недвижимость продают люди, а многим из них, конечно же, хочется получить максимальную выгоду.
Но даже если высокая стоимость оправдана размером, расположением или потребительскими качествами помещения, стоит не раз подумать, сможете ли вы в текущей экономической ситуации стабильно и безопасно сдавать его, обходясь без простоев.
Стоит еще раз вспомнить о статистике, которая говорит о том, насколько легче сдать небольшое помещение. Безусловно, если вы находите арендатора на крупную площадь, это своеобразный выигрыш, но не все готовы рисковать.
Если цена в рынке, значит ли это, что я делаю правильный выбор?
Не забывайте, что текущая ситуация на рынке — это не единомоментный срез. Необходимо хотя бы минимально представлять динамику развития ситуации.
Простой просмотр объявлений не даст вам полного понимания, если до этого вы не следили за колебаниями цен и тем, как долго продавались те или иные помещения, увеличивалось или уменьшалось количество предложений.
Не торопитесь: конечно, нет смысла колебаться в нерешительности, если вы проанализировали все факторы и пришли к выводу, что конкретный вариант вам подходит, но любое вложение средств должно быть обдуманным.
Пример помещения Street Retail, оставшегося с советских времен
Какие моменты особо контролировать при оформлении сделки? Какие могут быть подводные камни?
Если цена примерно отвечает среднему рыночному предложению и вы представляете, кому можете сдавать помещение, приходит время проверить добросовестность продавца и наличие нюансов, способных затруднить монетизацию вашей инвестиции.
В первую очередь следует изучить право собственности владельца (некорректное оформление или неполный пакет документов, сложная сделка, наличие судебных и прочих обременений) и уточнить, нет ли обстоятельств, которые могут в дальнейшем служить для признания сделки недействительной или двусторонней реституции. Здесь помогут выписка из ЕГРН и консультация юриста.
Помимо правовых аспектов, стоит учесть возможности эксплуатации помещения. Для этого надо понимать, как оно оформлено, нет ли препятствий для получения каких-то видов лицензий, в которых могут быть заинтересованы потенциальные арендаторы (например, медицинских), и ремонта, перепланировок, требуемого для них.
Если вы планируете сдавать площадь под общепит или развлекательные заведения, обязательно проверьте возможности вентиляции и установки дополнительных вытяжек, а также промониторьте ситуацию на предмет разногласий с жильцами этого или близлежащих строений, шумоизоляции.
Проверьте, не противоречит ли нахождение такого рода заведений в данном месте законодательным нормам.
Всегда стоит изучить инженерные особенности и план БТИ, удостовериться в пожарной безопасности и исправности всех имеющихся систем и коммуникаций. Внимательно осмотрите само помещения и продумайте, требуется ли ему ремонт (если да, то в каких масштабах), насколько хорошо сделан и универсален ли имеющийся.
Когда проведен свежий косметический ремонт, обратите внимание и на то, что за этим «фасадом». По возможности проконсультируйтесь со знакомым прорабом или закажите техническую экспертизу коммерческого помещения.
К тому же, не забудьте проверить, соответствуют ли фактические данные (площадь, планировка и прочее) тому, что прописано в документах.
Как быть после покупки?
Коммерческая недвижимость считается более выгодным вложением средств, чем жилая. Средняя годовая доходность таких объектов в Москве на начало 2020 года колебалась в пределах 7 до 11 %. При грамотной эксплуатации они должны окупаться менее, чем за 10 лет. Однако к таким помещениям предъявляются несколько более жесткие требования, и налоги здесь, соответственно, выше, т.к.
выше кадастровая стоимость. Здесь, конечно, играет роль и то, что огромное количество собственников, сдающих в аренду жилье в нашей стране, к сожалению, до сих пор уклоняется от уплаты подоходных налогов.
С коммерческой недвижимостью дела обстоят иначе, причем размер налога для физических лиц будет меньше, нежели, чем для юридических лиц (это касается как налога на имущество, так и налога на прибыль).
Конечно, большие издержки должны стимулировать на то, чтобы объект не простаивал, а постоянно приносил доход.
Для этого вам необходимо оперативно искать арендаторов, грамотно составлять документацию и следить за своевременной оплатой платежей, регулярно проверять помещение. Это сложная работа.
В случае, если вы хотите освободить силы и время или просто хотите значительно увеличить свою арендную прибыль, обратитесь к проверенной компании, которая возьмет вашу недвижимость в доверительное управление.
Информация от партнеров по недвижимости в Европе: на сайте europe-house.com Вы можете выбрать и купить недвижимость в Латвии. По всем объектам представлена подробная информация. Сервис работает без дополнительных и скрытых комиссий.
Другие статьи:
В большинстве крупных городов россии подешевела коммерческая недвижимость
За последние полгода в большинстве российских городов-миллионников наблюдается снижение цен на аренду коммерческой недвижимости. «Наибольший спад произошел в сегменте офисных помещений — на 25,2 процента до 28 795 рублей. Помещения производственного назначения подешевели на 11,8 процента, а торговые — на 9,1», — сообщают эксперты портала Domofond.ru.
Эксперты составили рейтинг российских регионов по доступности бензина
Итак, первый в рейтинге по приросту арендных ставок на офисы — Волгоград (12 процентов). Наступает ему на пятки Пермь — 11,8 процента. «При этом помещения в Волгограде прибавили в цене 1 500 рублей в месяц, а пермские — 1 790 рублей», — отмечают аналитики.
На третьем месте — Воронеж: тут офисы подорожали на 9 процентов с 18 350 до 20 000 рублей. Немого (на 5,3 — 4,5 процента) повысились ставки в Самаре, Новосибирске и Казани. Не изменились за полгода — в Красноярске, Нижнем Новгороде и Челябинске.
Далее идут города, где офисы стали стоить дешевле. Самая небольшая динамика в этой части рейтинга у Екатеринбурга, где объекты потеряли всего 0,3 процента. Максимальное падение зафиксировано в Москве: аренда офисов подешевела здесь за полгода на 36,9 процента (правда, средний размер ставки все равно самый высокий в стране — 129 601 рублей в месяц).
Прилично потеряли в цене площади в Омске (минус 14,7 процента), в Санкт-Петербурге и Ростове-на-Дону (минус 6,1 процента в обоих случаях).
Что касается производственных помещений, то лишь в Омске ставки на их аренду не изменились. При этом в четырех городах-миллионниках они выросли, а в десяти — снизились.
Лидером роста стал Красноярск, где за полгода стоимость месячной аренды поднялась на 50 процентов. Меньше всего прибавили цены в Казани: на 0,1 процента. Максимальное падение стоимости аренды производственных площадей зафиксировано в Новосибирске — 35,7 процента. Екатеринбургские и челябинские объекты потеряли 3,3 и 1,8 процента, соответственно.
Эксперты оценили возможность роста цен на недвижимость в России
Еще один сегмент — торговые помещения — подорожал в Ростове-на-Дону, Омске, Казани и Волгограде (на 10, 5 и 4,2 процента, соответственно). В Самаре цены за полгода не изменились. А в десяти мегаполисах — снизились.
«Меньше всего — в Нижнем Новгороде (0,2), Челябинске (1,8) и Красноярске (2,8 процента). Максимальное снижение — в столице: за полгода средняя стоимость аренды торговых объектов упала тут на 36 процентов», — резюмируют специалисты.
Оценка стоимости аренды недвижимости — услуги по оценке ставки аренды и рыночной стоимости арендной платы в Москве и Московской области
Несмотря на то, что в речевом обороте возникло устойчивое словосочетание «оценка арендной платы и арендной ставки», такая формулировка не совсем точно соответствует статье 5 закона «Об оценочной деятельности в РФ». Закон не предусматривает «плату» в качестве объекта оценки, он считает объектами оценки материальные вещи, права, работы, услуги, информацию.
В данном случае правильнее говорить об оценке стоимости права пользования или совокупности прав владения и пользования объектом недвижимости, а не об «оценке арендной платы», несмотря на то, что величина этой «платы» обычно совпадает с величиной рыночной стоимости оцениваемых прав.
То есть, при употребление термина «оценка арендной платы и ставки аренды», которое стало повсеместным, надо понимать, что в данном случае объектом оценки является «Право владения и/или пользования объектом недвижимости на условиях, определенных в арендном договоре». При этом, в задании на оценку должны быть обязательно указаны основные условия предполагаемого (или уже существующего) арендного договора.
Существенные условия арендного договора
Основным источником информации о параметрах объекта оценки является договор аренды или его проект, который может быть подписан в будущем. Какие же именно условия арендного договора определяют состав и качество прав арендатора?
1. Условия аренды.
Наиболее важные параметры — это срок аренды, платежный период, ограничения на использование ресурсов (электроэнергии, воды, тепла), ограничения на время использования (в рабочее время, круглосуточно, за исключением выходных и праздничных дней, либо без ограничений), условия финансового стимулирования арендатора (предоставление арендных каникул на время обустройства, зачет дополнительных затрат арендатора в сумму арендной платы, например, зачет расходов на ремонт арендуемого помещения).
Кроме того, договор аренды может содержать право и условия выкупа арендуемого объекта в собственность арендатора, что также может оказывать заметное влияние на арендную ставку.
2. Характеристики объекта недвижимости. Основные характеристики, влияющие на ставку аренды:
- тип объекта недвижимости и его назначение;
- общая площадь;
- местоположение;
- транспортная доступность — удаленность от центра и станций метро;
- техническое состояние объекта;
- качество и состояние отделки;
- функциональность помещений, соотношение полной и полезной площади;
- этаж;
- наличие и состав средств связи;
- состав коммунальных услуг;
- наличие парковки и охраны.
Параметры сравнения объекта оценки и аналогов
Для того, чтобы оценить арендную плату и ставку аренды методами сравнительного подхода необходимо выбрать аналоги — предложения к аренде похожих объектов недвижимости на условиях, аналогичных тем, которые определены в задании на оценку. То есть нужно подобрать аналоги, которые сопоставимы с объектом оценки как по физическим параметрам, так и по условиям аренды.
Что касается группы физических параметров, характеризующих сам объект недвижимости, то здесь все достаточно просто. На развитом рынке, например, рынке аренды недвижимости г. Москвы, всегда можно подобрать достаточно близкие аналоги. Но как быть со второй группой параметров — условиями арендного договора?
Здесь возможны две ситуации:
Первая — объект оценки сдается в аренду на типовых для данного рынка условиях — как правило, это аренда на 1 год с правом пролонгации и без каких-либо существенных ограничений на использование арендуемой недвижимости. В этом случае не возникает проблем с выбором аналогов и проведением сравнения.
Вторая ситуация — это когда оценивается объект, имеющий существенные отличия в условиях аренды от типовых рыночных предложений. Например, это длительный срок аренды, не 1 год, а 20 лет.
Проигнорировать эту разницу нельзя, она слишком существенна, но поиск аналогов с таким сроком аренды, скорее всего, не даст хороших результатов (кроме рынка земли, на котором долгосрочная аренда является типовым предложением).
В этом случае придется обходиться аналогами, близкими по всем остальным параметрам, кроме срока аренды, и вводить корректировку на срок аренды.
Отметим, что применение больших корректировок (более 15%) нежелательно, так как это может внести искажения в итоговую стоимость, а также сделает отчет об оценке уязвимым для критики, особенно при оценке государственных объектов.
Оценка арендной платы при сдаче в аренду государственной и муниципальной недвижимости
При сдаче в аренду недвижимого имущества, принадлежащего Российской Федерации или ее субъектам, или муниципальным образованиям, оценка ставки аренды и арендной платы является обязательной в силу статьи 8 закона «Об оценочной деятельности в РФ». Поскольку государство обладает очень большим фондом недвижимого имущества и активно сдает его в аренду, то этот вид оценки является массовым.
Особенностью такой оценки является то, что отчет об оценке стоимости аренды может быть направлен на экспертизу на предмет его соответствия закону и стандартам оценочной деятельности. При наличии отклонений от установленных требований отчет не будет принят для целей совершения сделки по сдаче в аренду объекта недвижимости.
Какие замечания часто предъявляются к отчетам об оценке арендной ставки государственной и муниципальной недвижимости?
1. Описание объекта оценки. Как уже было сказано, в данном случае объектом оценки является не сам объект недвижимости, а право его владения и пользования на условиях арендного договора. То есть отчет должен содержать не только описание самого объекта, но и основные условия арендного договора (см. раздел Существенные условия арендного договора).
2. Право на заключение договора на оценку. Заключить договор на оценку государственного или муниципального имущества может только лицо, уполномоченное собственником — этот пункт содержится в статье 10 «Закона об оценочной деятельности в РФ».
Зачастую, для того, чтобы перенести на арендатора стоимость услуг по оценке, заказчиком оценки выступает не арендодатель, в чьем ведении находится объект, а арендатор — коммерческая структура. В этом случае необходимо дополнительное основание для заключения договора — поручение (разрешение) арендодателя заключить договор на оценку объекта аренды.
При отсутствии такого поручения (разрешения) по формальным основаниям отчет об оценке арендной ставки могут не принять.
3. Корректировки аналогов. Любой метод из сравнительного подхода к оценке недвижимости требует введения корректировок на различия объекта оценки и объектов-аналогов. Эти корректировки могут быть количественными или качественными.
При внесении количественных корректировок, их размер должен быть обоснован — либо ссылками на опубликованные источники информации, либо анализом существующих рыночных данных, проведенным самим оценщиком.
При применении качественных корректировок корректируется не само значение цены аналога, а только фиксируется наличие качественного преимущества (недостатка), объекта-аналога перед объектом оценки. Такие качественные отличия по выбранным параметрам сравнения обычно обозначаются символами ↑ и ↓.
То есть, если аналог отличается в лучшую сторону по какому-то параметру, то по этому параметру ставится ↓, если в худшую — ↑, а если не отличается, то корректировки попросту нет. Этот метод подробно описан в книге Е.С. Озерова «Экономический анализ и оценка недвижимости».
При применении качественных корректировок по каждому параметру сравнения необходимо указать при каких условиях корректировка необходима, а при каких — нет.
Применение метода качественных сравнений оправдано лишь в том случае, когда объекты-аналоги по своим основным ценообразующим параметрам совпадают с объектом оценки, а корректировки проводятся лишь по второстепенным ценообразующим параметрам.
Услуги по оценке стоимости аренды
- Наша компания имеет более чем 20-ти летний опыт в оценке ставки аренды для любых целей, в том числе для сдачи в аренду недвижимого имущества, принадлежащего Российской Федерации, субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям.
- Мы располагаем большим штатом квалифицированных экспертов-оценщиков, специализирующихся на этом виде оценки и проводим оценку арендной платы объекта недвижимости в кратчайшие сроки (3-5 дней).
- Ознакомиться с итоговым документом, который получает заказчик после проведения оценки можно на примере отчета об оценке ставки аренды, подготовленного специалистами нашей компании.
По всем вопросам, связанным с оценкой ставки аренды, обращайтесь к нашим специалистам по тел. +7 495 726-8674.
Для получения информации о сроках и стоимости оказания услуги по определению стоимости арендной платы, вы можете отправить
«Запрос о сроках и стоимости услуг по оценке недвижимости»
Требуемые документы для оценки ставки аренды
- Свидетельство о государственной регистрации права на объект, сдаваемый в аренду (или иной правоподтверждающий документ).
- Подтверждение полномочий заказчика на заключение договора на оценку (при оценке государственной или муниципальной недвижимости).
- Технический паспорт объекта.
- Экспликация и поэтажный план.
- Договор аренды или перечень существенных условий договора аренды:
- состав передаваемых прав;
- срок аренды;
- условия платежа и платежный период;
- ограничения в использовании объекта аренды арендатором;
- обязательства по оплате коммунальных платежей;
- условия финансового стимулирования арендатора (если есть);
- условия досрочного расторжения договора;
- другие существенные условия (если есть).
Онлайн расчет ставки и стоимости аренды нежилых помещений офисного/административного назначения в Москве
Для приблизительной оценки стоимости аренды офиса в Москве вы можете воспользоваться нашим он-лайн калькулятором. Калькулятор позволяет рассчитать как величину ставки аренды за один квадратный метр общей площади объекта в год, так и величину годовой арендной платы за все помещение с учетом его основных свойств.
С помощью этого калькулятора можно провести расчет арендной платы и ставки аренды за 1 кв. метр не только на текущую, но и на прошедшую дату, для периода 2011 г. — 2021 г.
«Калькулятор ставки аренды офисного помещения в Москве»
ВНИМАНИЕ: Калькулятор рассчитывает средние/базовые значения арендной ставки за 1 кв. м. офисных помещений в г. Москве, но при расчете стоимости арендного платежа за все помещение может вводиться корректировка на размер площади, то есть для больших площадей ставка аренды будет уменьшаться.
Калькулятор не дает точной величины стоимости аренды оцениваемого помещения, а вычисляет лишь некоторый ценовой ориентир, для точной оценки необходимо обращаться к профессиональному оценщику недвижимости.
© Корпорация «ОЦЕНКА». Копирование запрещено.
Как выкупить коммерческую недвижимость в 2 раза дешевле
Последние два года суды различных регионов захлестнула волна новых видов споров, направленных на выкуп субъектами малого и среднего предпринимательства коммерческой недвижимости и определение стоимости такого выкупа.
Больше 60% дел решаются в пользу покупателей, а это свидетельствует о том, что суды встали на их защиту и гарантируют бизнесу право на получение занимаемых объектов недвижимости со значительной скидкой, порой вдвое снижающую выкупную стоимость коммерческих помещений.
Несмотря на то, что закон, позволяющий осуществлять выкуп коммерческой недвижимости, вступил в силу еще в 2008 году, лишь в его пятой редакции, начиная с 2013 года, у компаний появилась реальная возможность приобретения занимаемых ими нежилых помещений — офисов, магазинов, мастерских, складов и других.
Стоит отметить, что не каждая организация, и не любой коммерческий объект вправе приобрести.
Так, недвижимость может быть передана компании только при условии, что та, в свою очередь, занимает и занимала помещение по договору аренды заключенному до 01 июля 2011 года и не имеет задолженностей по арендной плате и пеням.
Кроме того, арендуемые помещения должны являться государственной или муниципальной собственностью, а не частной или иностранной. Более того, среднему и малому бизнесу не может быть передана недвижимость, включенная государством или органами местной власти в специальные перечни, не позволяющие ее отчуждение.
Приобретение коммерческой собственности возможно только путем выкупа и только в соответствии с ее рыночной стоимостью, определяемой независимыми оценочными компаниями в соответствии с законом об оценочной деятельности.
Следует знать, что при каждой государственной или муниципальной структуре действуют «свои», ранее выбранные и сертифицированные оценочные компании, определяющие выкупную стоимость объектов недвижимости.
И как показывает статистика, только в 2 предложениях из 10 цена на продажу соответствует рыночной.
Во всех остальных случаях она всегда завышена, причем значительно. Размер раздутости цен обычно составляет от 20% до 60%.
Причиной тому являются, во-первых, не совсем объективная деятельность оценочных экспертов, определяющих размер выкупа в пользу органов государственной или муниципальной власти, а во-вторых, игнорирование точных параметров недвижимости, когда ее потребительские качества и востребованность на рынке совершенно не учитываются или искажаются. Например, цена нежилых помещений в здании первого этажа может разниться более чем на 30% только из-за одной составляющей: вход с главной улицы или со двора. Однако, оценщиками при государственных структурах данные характеристики, порой, не учитываются. Не учитываются ими и такие важные моменты, напрямую влияющие на рыночную цену выкупаемых объектов, как этажность: подвал, цоколь, первый этаж или мансарда – тождественные помещения в них существенно отличаются по потребительскому спросу, а, следовательно, и по стоимости.
Для выкупа арендуемого помещения достаточно обратиться в соответствующие структуры, заведующие недвижимостью в субъектах федерации, например, в Москве таковой является Департамент городского имущества города Москвы.
На принятие решения субъектам малого или среднего предпринимательства о подписании проекта договора купли-продажи, либо о предложении арендодателю заключить договор на иных условиях, законодатель определил срок – 1 месяц.
В установленный период потенциальный покупатель должен решиться и либо подписать договор на приобретение помещения, либо отказаться. Бездействие считается отказом.
При этом я не рекомендую соглашаться на выкуп, если предлагаемая недвижимость оценена значительно выше ее реальной стоимости.
В этом случае у независимых экспертно-оценочных компаний необходимо заказать отчет стоимости данного объекта и направить собственнику предложение на выкуп занимаемой коммерческой недвижимости по сниженной цене.
Повторю, успеть все это необходимо за один месяц. Важный момент: новое предложение о выкупе должно быть оформлено протоколом разногласий и направлено вместе с подписанным предпринимателем договором купли-продажи.
Как показывает практика, органы государственной и муниципальной власти никогда не соглашаются на реализацию недвижимости по оценке арендаторов, в результате чего в выкупе им отказывают.
При наличии подобного отказа или необоснованного бездействия и проволочки, следует обратиться в суд.
Суды в таких спорах назначают судебную экспертизу по определению цены выкупаемых коммерческих объектов, которая также в большинстве своем значительно ниже цены, изначально предлагаемой собственником-арендодателем.
Помимо возможности снижения размера выкупа коммерческой недвижимости на 30% и даже 50% предпринимателям необходимо знать, что они вправе воспользоваться рассрочкой платежа, которая не может быть менее 3-х лет.
При желании ею воспользоваться, об этом необходимо заявить на первоначальных этапах переговоров, т.к.
суды частенько отказывают в рассрочке, если арендатор по первоначальному договору о таковой не просил и вспомнил о ней лишь в судебном споре.
В завершении настоящего материала еще раз следует обратить внимание на то, что выкуп коммерческой недвижимости в настоящее время достаточно удобен и выгоден бизнесу при правильном подходе к оформлению сделки. Основные моменты, о которых следует помнить – это право на длительную рассрочку и право на снижение предлагаемой цены путем обращения к независимым экспертам-оценщикам.