Застройщики начали сдавать дома в эксплуатацию с отставанием от графика. Случаи пока единичны, однако прогнозы неутешительны.
«Задержки по вводу в эксплуатацию уже происходят, — говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
— Компании не могут вовремя получить разрешение на ввод, даже имея на руках заключение о соответствии, которое означает, что объект полностью построен, соответствует техническим требованиям и проектной документации».
Дело в том, что график работы различных инстанций изменился, большинство организаций перешли на удаленный режим, однако этот формат несовершенен, и в процессе документооборота возникают задержки, отмечает Литинецкая.
«Мы знаем случаи, когда строительство велось даже с опережением графика, комплекс был возведен вовремя. Проблемы начались, когда проект уже вышел на финишную прямую. Девелопер получил заключение о соответствии и в электронной форме подал заявление на получение разрешения на ввод в эксплуатацию, однако из-за задержек ранее заявленный срок сдачи соблюсти не удалось».
Какие сегменты недвижимости сильнее пострадают из-за вирусного кризиса
Просрочки провоцирует также заморозка строительства в некоторых регионах и снижение спроса на недвижимость. «В целом средний период отсрочки ввода здания в эксплуатацию по России сейчас составляет 8,4 месяца, — отмечают в «Метриум». — Этот показатель устойчиво нарастает как минимум последние три года.
В апреле 2019 года он составлял 6,4 месяца, в апреле 2018 года — 4,8 месяца, в сентябре 2017 года — 3,4 месяца». Самый высокий в России показатель переноса ввода — в Ингушетии (35,2 месяца), а самый низкий — в Севастополе (менее одного месяца).
В Москве этот показатель составляет 5 месяцев, в Московской области — 11,6 месяцев, в Санкт-Петербурге — 4,7 месяца.
От задержек ввода страдают и сами застройщики — те, кто возводит здания по новым правилам, через эскроу счета. Хранящиеся на таких счетах средства становятся доступны девелоперу лишь при соблюдении одновременно трех условий: дом введен в эксплуатацию, как минимум один из участников долевого строительства получил ключи и оформил право собственности на квартиру.
Вероятнее всего, задержки сдачи объектов будут на 1-2 месяца, если до этого работы велись в плановом режиме, считает директор департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев.
Ипотека под 6,5% на жилье в новостройках поможет снизить цены на вторичке
«Ряд застройщиков уже заключают дополнительные соглашения с дольщиками о сдвиге сроков в связи с запретом на ведение строительных работ», — добавляет он.
Задержку строек и банкротства участников рынка должны, по мнению Соловьева, в значительной мере предотвратить меры господдержки строительной отрасли.
«Более того, в элитном сегменте я не вижу предпосылок для задержек строительства, наоборот, многие объекты строятся опережающими сроками. Иногда ключи начинают выдаваться дольщикам за полгода до официального ввода объекта», — отмечает Соловьев.
«У нас нет информации о том, что начались просрочки со сдачей домов, — отмечают в НОСТРОЙ. — Но опросы застройщиков показывают, что многие обеспокоены постепенным ростом таких рисков. Некоторые фиксируют отставание от внутренних планов строительства (которые, как правило, составляются с запасом и завершаются минимум за полгода до сдачи домов в эксплуатацию)».
Новострой по-русски: задержки сдачи жилья стали нормой
Александр Борисов, сопредседатель Союза потребителей «Росконтроль»:
Выбор и приобретение квартиры в строящемся доме сегодня напоминают одновременно и потребительский квест, и лотерею: повезет — не повезет. Однако есть моменты, которые стоит учитывать при покупке. Это немного нивелирует риски, связанные с покупкой жилья.
- авторитет застройщика и объем выполненных им работ (так сказать, история застройщика);
- наличие исков в судебных инстанциях;
- действия застройщика (неплохо проверить, не перерегистрировалась ли организация в последнее время со сменой учредителей, уставного капитала и т.д.);
- авторитетность СРО, в котором состоит застройщик, возможность отвечать за действия застройщика;
- схема приобретения жилья (лучше, если жилье в новостройке приобретается по договору долевого участия, а не по предварительному договору, который по сути, о намерениях, а не о покупке);
- наличие разрешительной документации на строительство.
Признак серьезных намерений застройщика — его желание стать во главе управляющей компании будущего дома.
Не все потребители любят, когда им диктуют, кто будет после застройки управлять домами, считая, что в этой ситуации застройщик берет на себя функции монополиста.
Однако, сам факт, когда застройщик заявляет о создании управляющей компании и видит в этой роли только себя, говорит о серьезности и долгосрочности намерений, о том, что объекты будут сданы, а жильцы въедут в свои новые квартиры.
Для тех потребителей, которые не готовы вкладывать все деньги разом в новостройку на стадии «закладки фундамента», можно посоветовать найти застройщика, который согласен на рассрочку платежа. Да, такая модель продаж жилья предусмотрена у многих застройщиков, однако у большинства из них сроки рассрочки — от месяца до года.
Однако сегодня на рынке появились застройщики, которые берут на себя функции банков с выдачей рассрочки на 3, 5, и даже 10 лет. В этой ситуации, помимо удобства схемы приобретения, налицо и заинтересованность продавца.
Навряд ли застройщик, получив от потребителя незначительную сумму, покинет рынок. Его действия — «игра вдолгую»: и удобства предложить, и дом (микрорайон) застроить и, впоследствии, взять на себя функции управляющей компании.
Что делать, если ваш застройщик срывает сроки ввода жилья в эксплуатацию?
Какие новостройки массового сегмента были сданы вовремя в 2019 году
Сегодня, в непростых экономических условиях важно, чтобы новостройки вводились в заявленные застройщиком сроки. Ведь многие покупатели на время строительства домов вынуждены снимать квартиры и платить за аренду. О том, какие комплексы были сданы вовремя в 2019 году, порталу «НовостройСити» рассказали эксперты компании «Метриум».
Сколько новостроек сдали?
Всего в прошлом году в Новой и «старой» Москве планировалось полностью или частично ввести в эксплуатацию 60 комплексов стандартного и комфорт-класса. Это проекты как с квартирами, так и с апартаментами.
В заявленные сроки смогли уложиться застройщики 34 проектов, но эксперты не принимали в расчет просрочку на несколько месяцев в рамках одного года. Не успели ввести в эксплуатацию 26 комплексов.
Правда, 7 из них все же получили разрешение на ввод, но уже в начале этого года.
Таким образом, доля проектов, сданных в срок, составила 57%, и это на 3 п.п. больше, чем в прошлом году. Тем не менее, в 2017 году этот показатель был значительно больше – 63%.
В Новой Москве не успели сдать 9 новостроек, но еще 9 были введены вовремя. В границах «старой» Москвы показатели лучше. Здесь, например, против 10 «опоздавших» проектов зафиксировано 23 полностью или частично введенных комплекса. При этом большая часть комплексов – 7 из 10, которые не смогли сдать в указанные сроки, относится к формату апартаментов.
Среди девелоперов наиболее активна была ГК ПИК, которая ввела в эксплуатацию 28 домов в 10 проектах. Пять новостроек сдала ГК «Эталон», а тремя введенными проектами отличились ГК «Инград», ПСН и ГК «А101».
Какие цены в сданных новостройках?
В границах «старой» Москвы стоимость квартир в новостройках стартует от 5 млн рублей – такая цена зафиксирована, к примеру, в ЖК «Некрасовка». На 200 тыс. выше цены на жилье в готовых корпусах ЖК «Столичные поляны». В пятерку комплексов с небольшим ценником также входят ЖК «Ясеневая 14», «Римского-Корсакова 11» и «Атмосфера».
Что касается Новой Москвы, то в сданных домах здесь квартиры проданы практически в полном объеме. Найти свободное жилье можно пока только в ЖК «Борисоглебское» по стоимости от 3.1 млн руб., ЖК «Бунинские луга» (от 4.7 млн руб.) и «Переделкино Ближнее» (6.4 млн руб.).
Цены на апартаменты схожие – к примеру, в проекте «Ривер Парк» приобрести апартаменты можно от 5 млн руб.
Новостройки массового сегмента, получившие РВЭ в 2019 году*
| Проект | Корпус | Девелопер | Min площадь (кв. м) | Max площадь (кв. м) | Min стоимость (млн руб.) | Max стоимость (млн руб.) |
| Жилые комплексы «старой» Москвы | ||||||
| Некрасовка | кв. 13АБ корп. 3, 4АБ, 4В, 4Г, 6А*, 6Б*, 6В, 7* | Авеста-Строй | 37,3 | 85,2 | 5,02 | 9,12 |
| Столичные поляны | 1, 2, 3 | ГК ПИК | 20,1 | 117,2 | 5,26 | 18,27 |
| Римского-Корсакова 11 | 3, 4, 5, 6 | ГК ПИК | 19,9 | 88,2 | 5,73 | 15,86 |
| Ясеневая 14 | Блок 1 | ГК ПИК | 20,0 | 87,2 | 5,67 | 17,14 |
| Атмосфера | Единственный | Желдорипотека | 36,8 | 76,6 | 6,02 | 12,84 |
| Мещерский лес | 5.1, 5.2 | ГК ПИК | 21,6 | 80,7 | 6,03 | 16,49 |
| Green Park | блоки 3, 4, 5* | ГК ПИК | 20,5 | 126,3 | 6,27 | 22,29 |
| МИР Митино** | 7, 8, 9, 10,10.1 | УК Развитие | 37,5 | 76,6 | 6,58 | 12,07 |
| ВЛюблино* | 2.1, 2.2 | ГК ПИК | 34,8 | 93,1 | 7,25 | 14,49 |
| Семеновский парк* | 1, 2, 3 | РГ Девелопмент | 34,7 | 97,8 | 7,36 | 16,82 |
| Полярная 25 | 1.1, 1.2 | ГК ПИК | 33,8 | 63,7 | 8,23 | 12,43 |
| Фестиваль Парк** | 28 | Центр-Инвест | 32,2 | 32,2 | 8,24 | 8,24 |
| КутузовGRAD I** | 1, 2 | INGRAD | 56,6 | 64,7 | 12,68 | 14,76 |
| Селигер Сити* | А, В, К-1,2 | MR Group | 48,0 | 71,4 | 10,94 | 16,78 |
| Счастье на Волгоградке** | Единственный | ГК Эталон | 56,7 | 76,6 | 11,52 | 16,40 |
| Михайлова, 31 | Единственный | INGRAD | 58,8 | 97,1 | 11,73 | 18,27 |
| Летний сад | 2А, 2Б, 2В, 3А, 3Б, 3В | ГК Эталон | 41,4 | 97,4 | 11,92 | 21,70 |
| SREDA** | М1, М2, М3, М4, М5, М6, М7, Б1, Б2, Б3 | Группа ПСН | 77,1 | 89,0 | 13,69 | 15,22 |
| На Мельникова** | 6 | Интеко | 78,3 | 292,4 | 16,05 | 65,26 |
| Лесопарковый* | 1-5 | INGRAD | 85,4 | 106,5 | 17,20 | 18,28 |
| Лефортово Парк | 8, 9, 10 | ГК ПИК | 119,4 | 119,4 | 25,60 | 25,60 |
| Город | 4 | Град Инвест | Продажи завершены | |||
| Гринада | 4.1, 5 | Группа ПСН | Продажи завершены | |||
| Домашний* | 2 очередь, корп. 1 | Группа ПСН | Продажи завершены | |||
| Орехово-Борисово | 1 | РГ Девелопмент | Продажи завершены | |||
| Счастье в Лианозово** | Единственный | ГК Эталон | Продажи завершены | |||
| Счастье в Тушино | Единственный | ГК Эталон | Продажи завершены | |||
| Счастье в Царицыно** | Единственный | ГК Эталон | Продажи завершены | |||
| Жилые комплексы Новой Москвы | ||||||
| Борисоглебское | 160-162, 174, 176 (секц. Г-У), 189, 201 | Апрелевка С2 | 35,0 | 74,0 | 3,12 | 4,43 |
| Бунинские луга | 1.3, 1.2.1, 1.2.2, 1.16.1, 1.16.2 | ГК ПИК | 27,0 | 72,4 | 4,76 | 9,49 |
| Переделкино Ближнее | фаза 8 корп. 1А, 1Б, 2, 3, 4, 5 | ГК Абсолют | 39,8 | 64,1 | 6,43 | 9,71 |
| Белые ночи | 2.1, 2.2, 2.3 | ГК А101 | Продажи завершены | |||
| Испанские кварталы | 7.1, 7.2, 7.3, 8.1, 8.2, 8.3, 9.1, 9.2, 9.3, 11.1, 11.2, 14.1, 14.2, 14.3 | ГК А101 | Продажи завершены | |||
| Микрорайон Центральный Новых Ватутинок** | 10.1, 10.2 | Инвесттраст | Продажи завершены | |||
| Первый Московский | фаза 5 корп. 28, 29, 30 | ГК Абсолют | Продажи завершены | |||
| Позитив** | 1, 2 | УК Развитие | Продажи завершены | |||
| Саларьево парк | 13.1, 13.2, 13.3 | ГК ПИК | Продажи завершены | |||
| Скандинавия* | 7, 8.1, 8.2, 9.1, 9.2, 10.1, 10.2, 12,1, 12.2, 12.3 | ГК А101 | Продажи завершены | |||
| Апартаментные комплексы | ||||||
| Ривер Парк* | ОДЦ | AEON Corporation | 29,7 | 69,2 | 5,05 | 12,50 |
| Дом 128 | Единственный | Кортрос | 38,8 | 61,5 | 9,68 | 15,68 |
| Гостиница Восток | Единственный | Гостиница Восток | Продажи завершены | |||
| Летний сад | 2Г | ГК Эталон | Продажи завершены |
- * Показатели приведены для корпусов, запланированных к сдаче в 2019 году, а также оформивших РВЭ в 2019 и начале 2020 года.*Проекты, оформившие РВЭ с опозданием в начале 2020 года
- ** Проекты, запланированные к вводу в 2018 году и ранее
Планируете покупку квартиры в новостройке? Свяжитесь с нами!
Что делать, если застройщик вовремя не сдает дом
Что делать, если застройщик срывает срок сдачи дома? И как быть, если квартиру в проблемной новостройке вы купили в ипотеку? Обо всем — по порядку.
Почему переносят сроки сдачи новостроек и что говорит закон
Причины переноса сроков сдачи дома могут быть разные. Например, застройщик долго решает административные вопросы или в доме могут быть проблемы с подключением инженерных сетей. Также бывают случаи мошенничества застройщика и нецелевого использования денег.
В любом случае, застройщик несет перед покупателем квартиры ответственность. Об этом говорится в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».
Как выбрать квартиру в новостройке: рекомендации
По закону, если застройщик сдвигает сроки передачи квартиры больше, чем на 2 месяца, то покупатель может получить от него неустойку. Также покупатель может отказаться от квартиры и вернуть деньги.
Стоит ли подписывать допсоглашение о переносе сроков строительства
Если сроки сдачи дома переносятся, застройщик должен уведомить об этом за 2 месяца. Часто застройщики предлагают подписать допсоглашение об изменении сроков сдачи. Покупатель может подписать его и дожидаться сдачи квартиры.
Если вы подпишете допсоглашение о переносе сроков сдачи, то не сможете получить от застройщика неустойку за срыв сдачи дома, ведь фактически вы соглашаетесь на новый срок передачи ключей.
Подписывать допсоглашение вы не обязаны. И только в этом случае вы можете требовать от застройщика неустойку за срыв сроков.
Как получить неустойку при переносе сроков строительства
Получить от застройщика неустойку за срыв сроков сдачи дома можно через суд.
Перед этим лучше направить застройщику претензию с требованием выплатить неустойку за срыв сроков. Затем подать в суд копию претензии, исковое заявление и копии документов по сделке.
Суд, как правило, сперва назначает предварительное заседание, а затем еще одно, где дело рассматривается по существу. К этому времени размер неустойки может быть увеличен.
Как посчитать размер компенсации, если застройщик срывает срок сдачи дома
По закону, компенсация за просрочку сдачи дома начисляется в «размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки».
Например, квартира стоила 5 млн рублей. Застройщик должен был передать ее 1 января 2021 года, но не сделал этого. К 10 марта этого же года сумма компенсации за просрочку составит примерно 96 тысяч рублей.
Кроме компенсации, застройщик также обязан выплатить штраф — 50% от суммы неустойки. Итого 144 тысячи рублей.
Стоит ли расторгать с застройщиком договор при переносе сроков сдачи новостройки
Если вы понимаете, что дом не построят в срок, вы также можете расторгнуть с застройщиком договор и потребовать вернуть все деньги за квартиру.
Однако расторжение договора — не всегда верное решение. Лучше не делать этого, если дом находится в высокой стадии готовности, а на стройплощадке идет активная работа.
В этом случае выгоднее дождаться ключей, так как рыночная стоимость квартиры, скорее всего, окажется выше, чем сумма покупки и компенсация. Поэтому чаще всего покупатели дожидаются ввода дома в эксплуатацию, а затем идут в суд за неустойкой.
Если же срок ввода дома в эксплуатацию уже близок, а на стройплощадке до сих пор тишина, лучше расторгнуть договор с застройщиком и потребовать вернуть деньги. А если девелопер и вовсе объявил себя банкротом, идти в суд надо немедленно.
Что делать, если сроки сдачи дома переносятся, а квартира в ипотеке
Если вы купили квартиру в ипотеку, вам надо оформить право собственности и предоставить в банк документы, подтверждающие целевое использование кредитных средств — отчет об оценке, выписку из ЕГРН, полис страхования недвижимости.
Подробнее о том, как оформить квартиру в собственность
Предоставить эти документы нужно одновременно. Сделать это надо в течение 3 месяцев с даты оформления права собственности. Крайний срок предоставления документов — 3 года с даты получения ипотеки, если собственность не оформлена раньше.
Если застройщик задерживает сдачу дома, а по договору наступает срок предоставления в банк документов о целевом использовании кредита (3 года с даты получения кредита), обязательно сообщите об этом в банк. Достаточно написать заявление о продлении сроков и приложить документы, подтверждающие нарушение сроков сдачи дома застройщиком.
Какие документы надо предоставить в банк, если квартира в ипотеке, а застройщик срывает сроки
В этом случае в банк надо обязательно предоставить:
- Заявление заемщика (титульного созаемщика)
- Копию паспорта заемщика (титульного созаемщика)
Также пригодятся любые документы, подтверждающие нарушение сроков, например:
- Допсоглашение о переносе сроков строительства (о нем чуть выше)
- Письмо застройщика о переносе сроков завершения строительства дома
- Письмо органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость
- Информация о переносе сроков строительства в СМИ
- Решение суда о признании застройщика банкротом или ваше исковое заявление к застройщику с отметками суда
Менеджер банка поможет разобраться, какие именно документы потребуются. Написать ему можно в чате ДомКлик. Самое главное в этой ситуации — не молчать, а предупредить банк.
Сколько можно ждать? От ввода в эксплуатацию до выдачи ключей
Какая первая мысль промелькнет у вас, если мы скажем, что дом сдается в 4 квартале этого года? Если вы ответили, что новый год встретите уже в своей новой квартире, то наша статья точно для вас!
Давайте разберемся со сроками, какой временной отрезок именуется сроком сдачи дома и почему вы не заедите в свою квартиру, как только дом сдадут.
Срок сдачи – это запланированная застройщиком дата, которая прописывается в разрешении на строительство. Она носит ориентировочный характер и может меняться застройщиком в одностороннем порядке. Кстати, как в большую, так и в меньшую сторону.
А вот срок получения ключей это уже более серьезная дата, она прописана в ДДУ и менять ее в одностороннем порядке застройщик права не имеет.
До установленной даты все ключи от квартир в жилом комплексе должны быть переданы, а если застройщик нарушает свои обязательства, то дольщики могут требовать выплату пени в размере 1/150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки.
Как правило, от даты ввода в эксплуатацию и до выдачи ключей походит не менее полугода, за это время застройщик завершает отделку квартир, выполняет пуско-наладочные работы инженерных систем, благоустраивает территорию, заключает договора с поставщиками коммунальных услуг, а также с управляющей компанией. После завершения этих работ застройщик формирует график осмотра квартир и уведомляет об этом будущих жильцов, по закону, уведомить будущего жильца должны не менее, чем за месяц до наступления срока передачи ключей.
Ключи передаются собственнику, когда осмотр квартиры произошел и подписан акт приема-передачи.
Если собственник побывал на осмотре, но у него есть претензии к качеству квартиры, то застройщик обязуется устранить недостатки в отведенные сроки. В таком случае, ключи будут переданы после устранения дефектов.
Бывают случаи, когда покупатель не торопится получать ключи и уклоняется от подписания акта, тогда застройщик вправе в одностороннем порядке передать ему квартиру.
Случай из практики:
Застройщики пытаются всеми способами обезопасить себя от выплат неустоек, поэтому иногда закладывают удивительные сроки на выдачу ключей, так, например застройщик Арсенал Недвижимость в ДДУ на 2ой корпус ЖК Девяткино указывала срок сдачи — 2 квартал 2012 года, а передачу ключей в период с ноября 2012 по июнь 2014. То есть компания имела право легально почти два года после сдачи дома ГК не передавать ключи дольщикам.
Обязательно внимательно читайте свой ДДУ, а лучше обращайтесь в проверенное агентство недвижимости, которое возьмет разъяснение всех нюансов на себя.
Застройщик перенес сдачу дома и говорит, что не обязан платить неустойку до конца 2020 года
Застройщик задерживает сдачу дома. Должны были ввести его в эксплуатацию в апреле 2020 года, а по факту сделают это в октябре.
Я читал, что по новому постановлению до конца года застройщики никаких неустоек никому выплачивать не должны. Так ли это и почему ущемляются мои права как дольщика?
Даниил
Расскажу подробнее, что это значит для обеих сторон ДДУ.
Поясню на примере. Допустим, вы приобрели квартиру у застройщика по договору долевого участия или уступки прав требования. Квартиру вам должны передать 1 июля 2020 года. Однако застройщик задерживает сдачу дома.
В обычной ситуации вы вправе были требовать выплаты неустойки в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки. Я уже рассказывал, как рассчитать и взыскать эту неустойку. Но из-за действующего постановления сделать так вы не можете.
Если же застройщик не передаст вам квартиру и после 1 января 2021 года, неустойку можно будет начислять с 2 января.
Так что если вы хотели отказаться от договора, то хорошенько подумайте. Застройщик вернет вам деньги, но только в 2021 году и только то, что вы заплатили. Без процентов. А с учетом роста цен на жилье этих денег на аналогичную квартиру может и не хватить.
Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости
Для дольщиков ситуация симметричная. Если по ДДУ вы должны вносить деньги разными платежами, например при отсрочке или рассрочке, то до 1 января 2021 года можете нарушать сроки платежей без каких-либо последствий. Застройщик не сможет потребовать неустойку.
Логично предположить, что если законодатель не запретил дольщикам расторгать договор с застройщиком из-за нарушения сроков строительства, то и застройщикам он не запретил отказываться от договора из-за нарушения сроков платежей. Однако я считаю, что суды в этой ситуации могут пойти навстречу дольщикам. Но такой судебной практики, разумеется, еще не существует.
Если до 3 апреля 2020 года сдачу вашего дома уже задерживали, то неустойку можно получить в обычном порядке — с даты, которая указана в вашем договоре, и до 3 апреля. Для этого нужно обратиться в суд с претензией и расчетом неустойки.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.
Как отслеживать динамику строительства и почему застройщики сдают жилье позже срока
Подписав ДДУ, дольщика не покидает волнение о том, будет ли его дом сдан вовремя. Несомненно, ФЗ-214 в большой степени защищает права дольщиков, но все же просрочки бывают достаточно часто, особенно учитывая экономическую нестабильность…
Портал недвижимости SuperRielt расскажет Вам о факторах, которые могут повлиять на сроки сдачи объектов и на что имеет право дольщик в таких случаях.
Половина объектов сдаётся с просрочкой
Учитывая нестабильную экономическую ситуацию, сроки строительства переносят достаточно часто. По оценкам Романа Лябихова, генерального директора ГК «Атлант», за последние два года порядка 40-50% застройщиков московского региона задерживали сдачу своих проектов. Специалисты «Метриум Групп» озвучивают похожие цифры: сдачу 45% новостроек, которые планировали ввести в 2016 году, перенесли.
Но на сегодняшний день ситуация не критическая. По данным Михаила Викторова, первого заместителя генерального директора «Коалко Девелопмент», с 2000 года доля общей площади законсервированного или приостановленного строительства в общем объеме возводимых домов уменьшилась с 36% до 6-7%.
Как говорит Кирилл Холопик, руководитель аппарата в Национальном объединении застройщиков жилья (НОЗА), в большинстве случаев девелоперы переносят сроки сдачи проектов на 3-6 месяцев.
Эксперт уточняет, что в проектной декларации значится не точная дата ввода объекта, а квартал. По этой причине срок ввода дома кратен 3 месяцам.
Также важно отметить, что закон обязывает застройщика строго соблюдать указанный в договоре участия в долевом строительстве (ДДУ) срок передачи готового жилья дольщику.
Передача квартиры дольщику, как правило, планируется через 3-6 месяцев после ввода новостройки в эксплуатацию, иногда – через год. Холопик отмечает, что в большинстве случаев, перенося сроки ввода проекта, застройщики все же успевают уложиться в запланированные сроки, и дольщики не страдают от просрочек.
Многосоставный срок
Роман Лябихов говорит, что в среднем срок строительства монолитного многоквартирного дома высотностью 17-25 этажей составляет 2-4 года, в зависимости от жилплощади.
На возведение панельного дома уходит 1-1,5 года, если у застройщика не возникает проблем при постановке дома на кадастровый учет, подключении коммуникаций и вводе в эксплуатацию.
Кирилл Холопик утверждает, что современные технологии позволяют построить многоэтажный дом даже менее чем за год.
Роман Лябихов пояснил, из чего состоят сроки строительства и сколько времени отводится на каждый из его этапов. На подготовку площадки для строительных работ в среднем уходит от недели до месяца. Рытье котлована и подготовка к устройству свайного поля, служащего основой для здания, занимают еще 1-3 недели.
Строительство «коробки» здания (каркас здания, внешние и внутренние стены, крыша) длится около года, если этому способствуют климатические условия, поскольку на время сильных морозов монолитные работы приостанавливают.
Если документация в порядке, присоединение к сетям, подведение к новостройке коммуникаций и прокладка инженерных сетей внутри дома занимает от полугода до года. Далее проводится внутренняя отделка и благоустройство придомовой территории, на которое отводится от 3 до 9 месяцев.
Ключи выдают спустя некоторое время после ввода дома в эксплуатацию – как правило, дольщикам нужно подождать до полугода.
Причины задержки сроков
Объективных причин для переноса сроков сдачи дома может быть несколько. Прежде всего, это сложности при подключении коммуникаций.
Роман Лябихов говорит, что иногда на согласование подключения сетей к новостройке уходит несколько лет.
Редко удается угадать, сколько будет длиться этот процесс, на начальном этапе реализации проекта – обычно это становится ясно уже в ходе строительных работ.
Вопрос, связанный с подключением коммуникаций, обычно вызывает больше всего проблем. Лябихов говорит, что трудности с этим время от времени испытывает каждый застройщик.
Если с местными организациями (такими, как водоканал) работать проще, то с глобальными монополиями (электричество, газ) часто приходится крайне сложно.
Эксперт сетует, что результаты предсказать нельзя: например, на согласование с монополистами вопроса выделения газа на газовую котельную в проекте «Лобня Сити» у ГК «Атлант» ушло более трех лет. В итоге согласие было получено, но на это было потрачено много времени.
Кирилл Холопик говорит, что местные власти нередко умышленно препятствуют деятельности застройщиков. Одному из девелоперов, который является членом НОЗА, удалось добиться возбуждения уголовного дела по статье «воспрепятствование предпринимательской деятельности» против такого чиновника.
Все же сейчас сдачу объектов переносят в основном из-за изменения ситуации на строительном рынке. Кирилл Холопик поясняет, что реализация инвестиционных жилых проектов занимает не один год: от принятия решения о покупке земельного участка под строительство до ввода готового здания в эксплуатацию проходит как минимум 3 года, а если это комплексное освоение территории – минимум 5 лет.
Бизнес-планы относительно большинства проектов, которые сдают сейчас, составлялись в 2012-2013 годах или даже ранее, отмечает эксперт. Очевидно, что в этих планах сложно было учесть снижение доходов граждан и, как следствие, падение цен на новостройки.
Соответственно, застройщики задерживают сроки ввода проектов по сравнению с запланированными и опубликованными в проектных декларациях в 2013-2014 годах.
Можно ли отследить сроки
Согласно законодательству о долевом строительстве, у дольщика нет механизмов для эффективного контроля за динамикой строительства.
Но, по словам Кирилла Холопика, некоторыми требованиями законодательства все же можно воспользоваться: к примеру, застройщик обязан каждый месяц обновлять фотоотчет о проведении строительных работ. Оцените, насколько хорошо эти фотографии отражают степень готовности объекта.
Добросовестные девелоперы сами заинтересованы в предоставлении дольщикам полной информации о строительстве, чтобы те не беспокоились.
Также застройщики могут вести видеотрансляцию со стройки. Закон не обязывает устанавливать на объектах камеры, но это условие диктует современный рынок. По информации НОЗА, на сегодняшний день видеокамеры установлены более чем на половине строек.
Часто дольщики не могут «на глаз» определить темпы строительства. Приведем реальный пример. В рамках одной очереди возводятся три корпуса.
Одновременно стартовало строительство двух из них, но в одном уже завершают каркас, а во втором успели построить только два этажа, и на сегодняшний день он уже несколько месяцев как завис.
Согласно ДДУ, квартиры должны передать в феврале следующего года. Дольщица, купившая жилье во втором корпусе, интересуется, есть ли у нее основания для беспокойства.
По словам экспертов, это весьма типичная ситуация. Роман Лябихов говорит, что вероятно застройщик не может одновременно ввести сразу два корпуса из-за низких продаж. Эксперт также говорит, что оба дома могут сдать в срок, но строить их при этом будут не одновременно, а по очереди.
Кирилл Холопик также говорит, что часто застройщик концентрирует средства, поступившие от дольщиков, на завершение одного корпуса, а затем достраивает второй. Причем завершение второго корпуса будет осуществляться с использованием средств от реализации квартир, которые находятся в первом корпусе. Сегодня на момент ввода дома порядка 30% квартир в нем остаются нераспроданными.
Роман Лябихов советует подождать, когда завершат монолитные работы в первом корпусе. Если за этим не последует строительство второго дома без объяснения застройщиком причины задержки, можно рассматривать расторжение ДДУ и поиск квартиры в другом проекте.
Как уточняет Кирилл Холопик, согласно пункту 1 части 1 статьи 9 ФЗ-214, дольщик может предпринимать какие-либо действия, только когда застройщик задержал передачу объекта долевого строительства на два месяца. То есть дольщик должен дождаться просрочки, а лишь потом требовать расторжения ДДУ и возврата денег.
До этого времени можно расторгнуть ДДУ в судебном порядке, но, согласно пункту 1 части 1.
1 статьи 9 ФЗ-214, для этого должны сочетаться два условия: строительство должно быть приостановлено, а также должны быть очевидные обстоятельства, ввиду которых застройщик не сможет передать дольщику жилье в срок, предусмотренный ДДУ.
Но дольщику вряд ли удастся доказать в суде, что такие обстоятельства есть, так как суд требует фактов, подтвержденных документально. В качестве такого факта можно предоставить акт проверки органа контроля.
С начала текущего года в законодательстве появилось такое понятие, как «график строительства», который застройщик должен указывать в проектной декларации. За соблюдением этого графика следит орган контроля.
Таким образом, если орган контроля зафиксировал приостановку строительства, а вдобавок застройщик нарушает график строительства, у дольщика появляются основания для расторжения ДДУ в судебном порядке.
Но, как пояснил Минстрой, застройщики должны заполнять новую форму проектной декларации, где указывается график строительства, только для проектов, в отношении которых привлечение средств дольщиков началось в этом году.
Отсюда можно сделать вывод, что отследить график строительства можно по фотографиям, которые застройщик публикует на сайте проекта. Однако до того, как сдача объекта просрочена, доказать что-либо в суде крайне сложно. Поэтому покупка жилья на раннем этапе строительства – это всегда риск для дольщика, поскольку задерживают сдачу проектов даже надежные девелоперы.
Застройщик нарушил срок сдачи дома в эксплуатацию: что делать дольщику?
Ситуации, когда застройщик нарушает срок строительства дома и не сдает дом в эксплуатацию вовремя, к сожалению, стали повсеместной практикой.
Задержка срока сдачи дома срывает планы дольщика по переселению со съемного или меньшего по площади жилья и к тому же является серьезным стрессом даже для самого опытного инвестора.
Когда сроки сдачи дома затянуты, у дольщика возникает несколько вопросов: что делать в данной ситуации? как компенсировать потерянное время и понесенные убытки?
Закон № 214-ФЗ предоставляет дольщику при просрочке строительства право взыскать с застройщика неустойку за каждый день просрочки, начиная с даты, следующей за днем окончания срока передачи по ДДУ.
Кроме того, если строительство дома затянуто более чем на 2 месяца, дольщик вправе расторгнуть договор долевого участия и требовать возврата денег, а также выплаты процентов за пользование его деньгами, которые начисляются начиная с даты внесения денежных средств.
Однако важно учитывать, что закон предусматривает ответственность застройщика за нарушение сроков строительства только в случае нарушения застройщиком обязательства по передаче квартиры (иного объекта строительства), подобная ответственность не предусмотрена при нарушении сроков сдачи дома в эксплуатацию.
Важно: Обратите внимание на сроки исполнения застройщиком своих обязательств в договоре долевого участия. В ДДУ указывается два срока: срок сдачи дома в эксплуатацию и срок передачи объекта долевого строительства дольщику. Только в случае нарушения второго срока дольщик вправе взыскать неустойку за срыв сроков строительства, а при нарушении его более чем на 2 месяца — расторгнуть ДДУ.
В договорах долевого участия срок сдачи в эксплуатацию выделен жирным шрифтом и , как правило, определен датой:
- «Застройщик обязан обеспечить строительство дома в срок не позднее 31.12.2016 года»
или кварталом:
- «Срок сдачи дома в эксплуатацию — 3 квартал 2017 года»
Поэтому дольщики, строя свои планы на вселение в новую квартиру, ориентируются на этот срок. А далее в ДДУ указывается без выделения срок передачи квартиры (машино-места, апартаментов и т.д.), при этом именно его дольщик должен принимать в расчет при оценки просрочки строительства. Данный срок, как правило, определяется количеством дней после ввода дома в эксплуатацию:
- “передать объект долевого строительства в течение 90 дней с даты получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию”
В этом случае необходимо прибавить указанное количество дней к последнему дню срока сдачи в эксплуатацию (если же разрешение на ввод дома в эксплуатацию получено ранее указанного срока ввода в эксплуатацию, то прибавляем дни к дате получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию).