Квартиры на первичном рынке недвижимости продолжают дорожать, и во многом это связано с переходом строительства на новые правила – проектное финансирование и продажу жилья через эскроу-счета. Ранее портал «НовостройСити» уже рассказывал о том, как росли в цене столичные новостройки комфорт-класса в 2019 году. В фокусе сегодняшней статьи – рынок первичного жилья Москвы в целом. Данные по росту цен порталу предоставили в компании Est-a-Tet.
Как росли цены за год?
Стоимость жилья в столице росла на протяжении всего прошлого года. В первом квартале, например, без учета элитного сегмента, цены возросли на 2.3%, а во втором — еще на 1.4%.
Во втором полугодии, когда рынок потихоньку стал переходить на новые правила, в строящихся комплексах цены продолжили рост, а продажи в новых стартовали уже по тем, куда издержки на новую схему реализации были заложены изначально. В итоге годовой прирост цены на формат квартир составил 7% до отметки в 225 тыс. руб. за «квадрат». Апартаменты прибавили чуть меньше – 5% до 312 тыс. руб. за квадратный метр.
Какие квартиры дорожали больше всего?
Рост стоимости зависел также и от наличия комнат в квартире или апартаментах. Больше всего, например, подорожали одно- и двухкомнатных квартиры – на 8%. В итоге стоимость квадратного метра в однушках составила 218 тыс. руб., а в двушках – 212 тыс. руб.
На втором месте – трехкомнатные квартиры, где стоимость квадратного метра выросла на 6% до 226 тыс. руб. В тройку лидеров вошли студии, которые за год прибавили в стоимости 5% и сравнялись с однокомнатными квартирами – 218 тыс. руб. за «квадрат».
Какие новостройки показали наибольший рост?
Самый подорожавший проект – жилой комплекс бизнес-класса Aquatoria рядом со ст. м. «Беломорская». Цены здесь выросли на 40% и составили в среднем 260 тыс. руб. за «квадрат». Вторую строчку рейтинга занял проект комфорт-класса Discovery Park у ст. м. «Ховрино» — цена кв. метра поднялась практически на 40% — до 221 тыс. руб.
Чуть менее показатели роста цен за «квадрат» у премиум-новостройки на Таганке — The Mostman, где цены поднялись на 34% и составили 492 тыс. руб. за «квадрат». В ТОП-5 в том числе вошел ЖК комфорт-класса «Петровский парк» на севере Москвы с результатом в 31%, и премиальный проект «Медный 3.14» на Донской – 30%.
Планируете приобрести квартиру? Свяжитесь с нами!
Как жители регионов зарабатывают на квартирах в Москве
Квартирный вопрос, похоже, испортил не только москвичей, но и жителей других регионов — они все чаще стали покупать жилье в Москве и Подмосковье. При этом переезжают вслед за покупкой далеко не все — многие предпочитают столичные квартиры сдавать, используя их как инвестицию или планируя поселить там детей в будущем. Корреспондент «РГ» разбирался в ситуации.
Ключи от московских квартир теперь нередко получают жители совсем других регионов. Александр Корольков/РГ
Московские риелторы тенденцию по покупке квартир приезжими приметили давно и нередко поднимали эту тему на протяжении многих лет. Но в этом году она стала особенно заметной.
В риелторской компании «Инком-Недвижимость» говорят, что доля иногородних покупателей в новостройках столичного региона за последний год увеличилась на четверть. «Наиболее активны жители граничащих с Подмосковьем Калужской, Тульской, Тверской и Владимирской областей — на их долю пришлось 60% сделок.
25% представляют Дальний Восток, клиенты южных регионов обеспечивают 10% спроса и 5% являются представителями Cеверной столицы», — перечисляют риелторы.
Как платить налоги тем, кто сдает жилье в аренду
Особой популярностью у жителей регионов пользуется экономичное жилье с наиболее доступным ценником — на долю студий, «однушек» и «двушек» приходится 70% сделок.
Среди причин повышенного интереса к столичному жилью эксперты называют нестабильную экономическую ситуацию, которая заставляет людей искать новые способы вложения денег и льготную ипотеку. С помощью последней жилье в Москве и около нее покупают 40% иногородних.
Даже первую квартиру по льготной ставке 6,5% крупнейший застройщик страны весной продал жительнице Пензы, хотя сама квартира расположена в подмосковных Люберцах.
По словам управляющего партнера риелторской компании «Метриум» Марии Литинецкой, после запуска льготной ипотеки доля сделок с региональными покупателями в Москве выросла с 5% до 15%. «Клиенты из регионов приобретают недвижимость в качестве инвестиции, не собираясь сразу переезжать в столицу.
Они рассматривают такие сделки как сохранение сбережений и приобретение жилья на перспективу, которое при необходимости всегда можно выгодно продать», — рассказала она «РГ». Пандемия, кстати, и здесь внесла свои коррективы. Из-за режима самоизоляции застройщики стали активнее переходить к дистанционным сделкам, что оказалось на руку жителям страны.
Купить жилье, даже в ипотеку, теперь можно не выходя из дома.
С какими же целями люди скупают квартиры в столичном регионе? Риелторы говорят, разбивка примерно такая: 40% берут жилье для детей, обучающихся или проживающих в столице, 35% планируют дальнейший переезд в мегаполис, а для каждого четвертого такая покупка — инвестиция, чтобы приумножить средства.
Инвестиционные квартиры, чтобы не простаивали, чаще всего сдают в аренду. Не случайно почти 12% сдаваемого внаем жилья в Москве принадлежат людям без московской прописки, причем за два года их доля утроилась.
Примерно треть таких арендодателей получили квартиру в наследство, а остальные как раз купили квадратные метры с прицелом на будущее или конкретно под аренду, объясняют риелторы.
Покупатели из регионов приобретают недвижимость в качестве выгодной инвестиции, не собираясь сразу переезжать в столицу
Впрочем, нужно понимать, что под звание иногородних покупателей нередко подпадают те, кто давно жил в столице в съемном жилье с региональной пропиской, а потом просто купил свою квартиру. Формально они иногородние, хотя прожить в Москве к моменту сделки могут хоть 10 лет.
И льготная ипотека здесь тоже сыграла роль — она сделала собственное жилье доступнее для тех, кто раньше ютился на арендованных «квадратах». Но и интерес среди настоящих жителей регионов тоже высок — слава о высоких ценах на аренду жилья в Москве давно дошла до всей страны.
А значит, на ней можно заработать, размышляют потенциальные покупатели столичных квартир.
На каком этапе строительства покупать квартиру в новостройке
Часто при выборе квартиры в новостройке решающим фактором является цена. В первую очередь, она зависит от этапа строительства дома.
О том, какие преимущества и недостатки есть у каждого этапа, и как при этом меняется ценовая политика, рассказывают специалисты ГК «Арсенал-Недвижимость».
В среднем, строительство жилого дома занимает около 2-х лет. Первым и очень важным этапом, является получение застройщиком всех необходимых документов и разрешений. Только после этого он имеет право официально объявлять старт продаж и начинать оформление ДДУ.
Стоимость «на котловане» отличается от варианта на завершающей стадии в среднем на 30-40%. Также на ценовую политику влияют другие немаловажные факторы, такие как локация, транспортная доступность, особенности ЖК и развитость социальной инфраструктуры.
Хорошо видна промежуточная динамика цен на примере ЖК Modum. В начале года минимальная стоимость за квадратный метр была 100 000 рублей, а сейчас, на втором этапе строительства (устройство каркаса зданий), уже 165 000 рублей.
Надежда Толмачева, специалист ГК «Арсенал-Недвижимость»
- ✅ Преимущества: низкая цена, большой выбор квартир.
- ⛔️ Недостатки: заселение через несколько лет, есть риск срыва сроков.
Нулевой этап строительства, так называемый «на котловане», считается самым выгодным для покупки с точки зрения цены. Несомненным преимуществом этой стадии является и большой выбор квартир, ведь у застройщика в наличии еще практически весь пул.
Таким образом, есть возможность выбора подходящего варианта не только по множеству базовых критериев, таких как планировка, этаж, вид, но и по уникальным особенностям квартиры: террасы, ванные с окном, высокие потолки, личные сауны, два балкона и т.д.
Промежуточные этапы
✅ Преимущества: все еще доступная цена, возможность оценить ход строительства и качество работ.
⛔️ Недостатки: ждать готовности нужно еще минимум год, существенно сокращается выбор доступных квартир.
На втором этапе строительства начинается возведение корпусов. Появляются этажи, стены, перекрытия, окна. Квартиры дорожают на 10-15%.
Из плюсов покупки на этом этапе можно выделить возможность оценить ход работ и соответствие прогресса строительства заявленным срокам. Следующим шагом является подключение дома к инженерным коммуникациям и внутренняя отделка. Соответственно, стоимость вновь увеличивается и приближается к финальной цене за квадратный метр.
Завершающий этап
- ✅ Преимущества: возможность практически сразу заехать в квартиру или сдать ее в аренду, а также фактически оценить качество постройки дома и благоустройство территории.
- ⛔️ Недостатки: высокая стоимость.
- Завершающий этап — благоустройство территории и получение разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
Стоит отметить, что повышение цены зависит не только от динамики строительства, но и от уровня спроса и общеэкономической ситуации. Однако одно можно утверждать абсолютно уверенно — цена неуклонно движется вверх.
Возможные риски
Одним из самых острых вопросов при покупке квартиры на начальном этапе строительства является риск. Покупатели находятся в ожидании и стрессе: будет ли вообще построено мое жилье?
Если раньше, от такой ситуации было сложно застраховаться и долгострои появлялись, как грибы после дождя, то с недавних пор ситуация значительно улучшилась. С 1 июля 2019 года все застройщики обязаны работать по системе эскроу-счетов.
Счета эскроу подразумевают, что деньги дольщиков будут храниться на счетах в банке, а девелопер получит к ним доступ только после завершения строительства.
Соответственно, если застройщик не выполнит своих обязательств или будет признан банкротом, то покупатель сможет вернуть свои средства.
Подробнее о системе эскроу-счетов читайте в статье «Эскроу-счет: как это работает и что нужно знать покупателю квартиры в новостройке»
Еще одним вариантом обезопасить себя от заморозки строительства и срыва сроков — доверить свои деньги и время только аккредитованным застройщикам с хорошей и надежной репутацией. ГК «Арсенал-Недвижимость» осуществляет свою деятельность с 1997 года и за более чем двадцатилетнюю историю все дома были сданы точно в срок.
Подведем итоги
На каком этапе строительства приобретать жилье зависит от потребностей дольщика. Покупка на стадии «котлована» позволит значительно выиграть в цене и выбрать наиболее интересный вариант из полного ассортимента. В то же время придется поступиться временем и отложить переезд на пару лет — до окончания строительства.
Промежуточный этап хорош тем, что цена не достигла самой высокой отметки, сроки сдачи объекта в обозримом будущем, а жилой квартал уже приобрел осязаемые формы. Кроме того, на изменении цены можно неплохо заработать, если вложиться на начальном или промежуточном этапе стройки с целью дальнейшей продажи.
Покупка квартиры на высокой стадии готовности тоже имеет свои плюсы. Это возможность почти сразу въехать в готовое жилье, минуя дополнительные издержки на аренду в период строительства. Данный вариант также хорош для тех, кто планирует покрывать ипотечные платежи, сдавая новую квартиру.
Так вот кто покупает все эти квартиры в новостройках Москвы
В ближайшие годы город будет становиться все больше.
Совсем недавно мы писали про то, что чемпионом по востребованности среди районов с новостройками стала Некрасовка — та самая, ставшая для москвичей практически синонимом плохого воздуха и удаленности от центра.
А теперь, внимание, правильный ответ на то, почему так происходит. НИУ ВШЭ, Институт географии РАН и КБ Стрелка провели большое исследование, чтобы выяснить, кто же покупает квартиры в Москве.
Его результаты сегодня приводит «Коммерсантъ».
Выясняются любопытные детали. Так, например, к нам едут из так называемых средних городов — численностью от 100 до 500 тысяч человек. Видимо, жители миллионников все-таки находят себе применение и жилье на месте.
Москву социальные географы рассматривают вместе с ближайшим Подмосковьем, называя их вместе московской агломерацией. Так вот, жители богатых регионов (например, нефтеносных — таких как Ямало-Ненецкий или Ханты-Мансийский АО) переселяются в Москву и зачастую сразу в центр.
Люди из городов победнее — сначала выбирают ближайшее Подмосковье (относящееся к области лишь административно, а инфраструктурно завязанное с мегаполисом) или Новую Москву. А уже затем, видимо, продают квартиру в области переселяются в черту города.
При этом тех, кто селится в Москве, больше — 17% от общего числа приехавших, в области — 10%.
При этом сам город тоже наступает на область — и речь идет не только о марш-броске на юго-запад в 2012 году, когда в Москве появился еще один административный округ ТиНАО размером с небольшое государство.
Судя по всему, Москва будет медленно расти по всем направлениям — как и предсказывает Алексей Байков в материале «Москвич Mag».
Прежде всего в рамках миграции — этому, по словам исследователей, способствует текущая политика разрастания города и возрастающих бюджетных вливаний в эту отрасль.
Непонятно, кстати, нужны ли они — квартир на всех не хватает, спрос огромен, и пока отрасль готова предложить квартиры в агломерации около 40% всех, кто приехал и хотел бы приобрести жилье.
С 2010 года власти в рамках программы «Жилище» потратили на строительство 726 млрд руб, и до конца 2021-го должны истратить еще 450 млрд руб.
«Фактически государство финансирует процесс нарастающей концентрации населения и экономической активности в Москве, хотя официальная региональная политика и пространственная стратегия заявляют противоположные цели»,— цитирует газета авторов исследования.
shutterstock.com
квартиры в новостройкахмиграцияпереселение в Москву
Квартира в новостройке: кто покупает и зачем? — Аналитика
Тенденции рынка недвижимостиНовостройки17/05/2016
Эксперты ГК «Лидер Групп» — одного из крупнейших застройщиков РФ — проанализировали структуру сделок в своих проектах Московского региона с точки зрения цели покупки. В результате исследования эксперты выяснили, что почти каждая четвертая квартира приобретается сегодня как вторая недвижимость, в которой собственник не собирается проживать постоянно.
На сегодняшний день в большинстве случаев квартира в новостройке по-прежнему приобретается как основное жилье. Около 75% покупателей планируют проживать в купленной квартире постоянно.
Среди них есть как те люди, кто ранее не имел собственной недвижимости, так и те, кто улучшает свои жилищные условия либо переезжает в Подмосковье из других регионов России.
Остальные 25% сделок совершаются либо со спекулятивной целью, либо в качестве «второго» жилья, которое планируется для сдачи в аренду или для проживания детей после достижения ими совершеннолетия.
Первая покупка
Большинство покупателей, почти 40%, приобретают собственную квартиру впервые. Как правило, это молодые люди, проживающие в Москве или Подмосковье, в возрасте от 20 до 30 лет, которые уезжают от родителей и начинают жить самостоятельно, а также молодые семьи.
Данная категория покупателей не располагает большими денежными средствами и многие не имеют возможности взять большой ипотечный кредит, поэтому приобретают в основном самые недорогие предложения – студии и однокомнатные квартиры.
«Для того, чтобы начать «новую» жизнь и приобрести отдельное жилье в Подмосковье сегодня потребуется всего 2 млн рублей, – рассказывает директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп» Московского региона Дмитрий Пантелеймонов.
– Этих денег вполне хватит на компактную студию в новостройке в ближнем Подмосковье».
Тем не менее, среди покупателей «первой квартиры» есть и семьи со стажем, проживающие до этого с родителями. Поводом к отделению, как правило, служит рост доходов обоих супругов. При этом люди стараются приобрести сразу большую квартиру, используя для этого ипотеку. Эта категория покупателей обращает внимание на двух- и трехкомнатные квартиры.
Улучшение жилищных условий
Примерно каждый пятый покупатель сегодня улучшает свои жилищные условия: вместо имеющегося жилья, а чаще всего это небольшие квартиры в хрущевках или старых панельных домах, приобретают более просторные двух- и трехкомнатные квартиры в современных монолитных жилых комплексах.
В большинстве случаев это люди, которые не имеют достаточно средств на доплату, поэтому расширение жилплощади осуществляется за счет переезда из дорогих московских районов в новостройки Области. «Часто подобное решение принимается в связи с рождением детей в семье, — поясняет Дмитрий Пантелеймонов.
– В этом случае, количество комнат и метраж становятся приоритетнее, нежели проживание в центре столицы. А дополнительным аргументов в пользу Подмосковья становится экологический фактор, который для семьи с ребенком является также одним из ключевых.
» Средний бюджет покупки при подобных сделках составляет около 5-7 млн рублей.
Переезд из других регионов
Около 15% квартир приобретают жители из других регионов России, которые планируют в ближайшее время переехать в столичный регион. Причем это могут быть как одинокие молодые люди, которые уезжают «покорять» столицу, так и целые семьи. Как правило, данный круг покупателей приобретает наиболее доступные по цене квартиры.
Ведь доходы населения в среднем, в большинстве других регионов нашей страны существенно меньше, чем в столице, да и сама недвижимость, средства, от продажи которой и являются основным капиталом для покупки новостройки в Подмосковье, также стоят дешевле. Таким образом, средний бюджет покупки варьируется от 2 до 4 млн рублей.
Вторая недвижимость
Порядка 10% покупателей недвижимости на первичном рынке Подмосковья приобретают квартиры для того, чтобы «отселить» своих взрослых детей или, наоборот, перевезти поближе к себе пожилых родственников.
Реже их приобретают для собственного «сезонного» проживания, те, кто большую часть года проводит загородом в коттеджном поселке. В качестве второй недвижимости в данном случае приобретаются в основном «однушки».
Большинство сделок данная категория покупателей совершает в бюджете до 3 млн рублей.
Инвестиции
Каждая 10-я сделка – инвестиционная. Даже в нынешней кризисной ситуации, когда стоимость квартир уже не растет стремительными темпами, люди расценивают недвижимость как надежный инструмент для сохранения своих накоплений.
Конечно, число инвестиционных сделок сильно меняется в зависимости от стадии строительства жилого комплекса. «До 80% подобных покупок обычно совершается на старте продаж, – комментирует Дмитрий Пантелеймонов. – И всего 1-2% на стадии прохождения проектом госкомиссии.
» Как правило, те, кто хочет сохранить свои сбережения и заработать на перепродаже квартиры в среднесрочной перспективе, приобретают наиболее «ходовые» лоты – студии либо небольшие «однушки», которые в дальнейшем можно будет быстро и легко продать.
Наиболее распространенный среди инвесторов бюджет покупки 2-2,5 млн рублей.
Арендные квартиры
Также среди сегодняшних покупателей новостроек можно выделить еще одну категорию – это те, кто приобретает квартиру исключительно для дальнейшей сдачи ее в аренду. Доля таких сделок составляет около 5% от общего объема продаж.
Так же как и «инвесторы», они приобретают самые дешевые и популярные среди арендаторов студии и «однушки» в бюджете от 2 до 2,5 млн рублей.
Однако в отличие от первых, будущие наймодатели предпочитают покупать квартиры в проектах точечной застройки либо расположенных в центральной части города в районах с хорошей транспортной доступностью рядом с остановками общественного транспорта.
Узнать подробнее о новостройках ГК «Лидер Групп» и способах покупки квартиры можно по телефону +7 (495) 649-12-12 и в центральном офисе продаж ГК «Лидер Групп» по адресу: Москва, ул. Большая Декабрьская, д. 10, стр. 2.
На правах информационного партнерства
Что лучше и выгоднее купить: вторичку или новостройку?
Порой выбор между покупкой квартиры на вторичном или на первичном рынке превращается в серьёзную головную боль. В этой статье наши эксперты дадут вам полезные советы, которые облегчат для вас поиск нужного решения.
Несомненно, и квартира в новостройке и квартира в уже давно заселенном доме имеют массу как плюсов, так и минусов. И, конечно же, ни один из вариантов не является панацеей — однозначно сказать, что новостройка лучше вторичного рынка или наоборот, просто невозможно.
Здесь, как и всегда, очень многое будет зависеть от индивидуальных предпочтений конкретного покупателя.
Кто-то не переносит шум от ремонтных работ или будет страдать от отсутствия развитой инфраструктуры в первые годы.
А кто-то же, напротив, основное внимание будет уделять современному дизайну, новым строительным решениям, а вот наличие (точнее, отсутствие) школ, детских садов и магазинов имеет второстепенное значение.
Что могут посоветовать эксперты?
Мы не претендуем на истину в последней инстанции и не можем сказать, что вам выбрать — квартиру в уже готовом доме или в ещё строящемся. Но все же эксперты нашего издания постараются вам дать общие советы, которые помогут принять по итогу верное решение.
Так, Константин Ташлыков, руководитель проекта Контур.Реестро, рекомендует в вопросе выбора будущего жилья отталкиваться от того, с какой целью вы собираетесь покупать недвижимость — как инвестицию или просто как жилье?
В начале определите, для чего вам нужна квартира?
Свое видение плюсов и минусов квартир на первичном и вторичном рынке рассказал другой наш эксперт, Максим Лазовский. С его слов мы снова приходим к выводу, что далеко не всё так однозначно:
«Человейники» подходят далеко не всем. О плюсах и минусах «первички» и «вторички»
Следующий наш эксперт, Надежда Коркка, напоминает – пока можно воспользоваться льготной ипотечной госпрограммой, стоит обратить внимание на новостройки – просто потому, что под ее условия попадает только первичный рынок (кстати, действие этой программы на днях продлил Владимир Путин).
Главное преимущество квартир в новостройках – их пока еще можно купить при помощи льготной ипотеки
Ахметшин Марсель напоминает, что реальность не всегда совпадает с ожиданиями. То есть, когда вы покупаете квартиру в уже готовом доме, то вы точно знаете, где и как будете жить сразу же после сделки.
Покупая строящееся жилье, вы покупаете лишь образ, который вам нарисовал менеджер по продажам.
Стоит ли говорить, как часто этот образ отличается от того, что вы получите по факту после подписания акта приёма-передачи?
О чем часто умалчивают специалисты по продажам новостроек?
Виктор Тимофеев предлагает интересное решение для тех, кто уже окончательно созрел для покупки квартиры в новостройке, но мириться с бесконечным ремонтом соседей не готов:
Малоэтажные новостройки — компромиссное решения
Мария Николаева считает, что в первую очередь стоит продумать, насколько квартира будет востребована на рынке в будущем, а не на то, будет она куплена уже готовой или на этапе котлована:
Ликвидность – ключевая характеристика при выборе квартиры
Олег Богданов констатирует простой факт: если у семьи нет денег на полную оплату квартиры, ей придется брать ипотеку. А вот банки куда охотнее готовы кредитовать покупку жилья на первичном рынке. Соответственно, зачастую у покупателя попросту нет выбора:
Для инвестора может быть привлекательна как «первичка» так и «вторичка»
Василий Башуткин тоже говорит о новостройках, но отмечает более практический момент – возможность выбрать планировку по своему вкусу, в то время как на вторичном рынке такая возможность, как правило, отсутствует:
Про подводные камни покупки квартир в новостройках
Если резюмировать ответы наших экспертов, то вывод будет примерно следующим.
Вам подходит новостройка, если:
- вы рассматриваете только ипотеку и не хотите переплачивать за нее;
- вы готовы вложить немного на этапе котлована, чтобы потом сэкономить;
- вам не нужны поликлиники, школы и детские сады. Хотя бы в первые 3-5 лет после переезда;
- вы готовы мириться с шумным ремонтом вокруг вас в первые пару лет после заселения;
- комфорт внутри квартиры для вас важнее, чем городская среда вокруг дома.
Вам лучше посмотреть на вторичный рынок, если:
- вам нужно заселиться в новое жилье вскоре после сделки;
- вам важно, чтобы район был обжитым и со всей необходимой инфраструктурой;
- вы не против «советских» планировок квартир;
- вы готовы оплатить всю стоимость квартиры (или хотя бы большую ее часть) сразу.
Метры и проценты. Выгодно ли сдавать квартиру в Москве по сравнению с депозитом
Получить доход от жилой недвижимости можно двумя способами — за счет выгодной продажи и сдавая жилье в аренду. При этом если в первом случае речь идет о разовом поступлении денежных средств, то во втором — владелец недвижимости может рассчитывать на долгосрочный пассивный доход, что роднит эту стратегию с размещением накоплений на банковском депозите.
Впрочем, россияне считают сдачу жилья в аренду более эффективным способом заработка, чем банковский вклад.
По итогам опросов аналитического центра Национального агентства финансовых исследований, самым надежным вложением средств граждане назвали покупку недвижимости (49%).
«Покупатели, выбирающие путь рантье, получают определенную сумму от месяца к месяцу, но при этом минусом являются сроки окупаемости длиной в 15-18 лет», — отмечает генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.
По данным компании ИНКОМ-Недвижимость, в настоящее время только в старых границах Москвы в аренду сдаются 44 644 объекта жилой недвижимости, из них 88% приходятся на квартиры и 12% — на комнаты. За год общее предложение выросло на 27,5%. То есть число москвичей, сдающих жилье, за этот период увеличилось чуть более, чем на четверть.
«Рост предложения аренды — свидетельство социальной незащищенности значительной прослойки населения. Ведь для многих сдача жилья внаем становится основным источником дохода», — комментирует заместитель директора департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость Оксана Полякова.
Как отмечают в компании «Миэль-Аренда», сегодня однокомнатные квартиры — самые востребованные на рынке аренды. Более 30% всех арендаторов ищут для себя именно такой формат жилья, хотя во время кризиса на рынке аренды росла и доля комнат.
Основные причины популярности стратегии рантье — это волатильность валют и ипотека. В условиях ослабления рубля многие продавцы отказываются от продажи объекта в пользу сдачи его внаем. Причем большинство квартир, купленных для последующей сдачи, в последнее время было приобретено с использованием ипотечного кредита, говорит Оксана Полякова.
Для сдачи в аренду покупатели чаще всего рассматривают варианты в Москве с удобным месторасположением и близостью к метро, преимущество отдается готовым к отделке квартирам.
Тем не менее пыл инвесторов постепенно угасал по мере того как развивался рынок жилья в современной России. Сегодня, по словам Наталии Кузнецовой, доля инвестиционных сделок на первичном рынке составляет до 4-5%. Для сравнения: по данным ЦИАН, еще год назад доля инвестиционных сделок в новостройках составляла 9%, а в начале 2000-х она достигала 35%.
«Проблемой этой стратегии являются долгие сроки окупаемости. Доходность составляет до 7% годовых (для проектов комфорт-класса), что не покрывает реальный уровень инфляции», — считает Кузнецова.
В то же время, по ее словам, депозиты нельзя назвать более прибыльной альтернативой — их среднерыночная доходность вполне сопоставима с доходностью от сдачи жилья в аренду.
В компании «БЕСТ-Новострой» сравнили доходность от сдачи в аренду с доходностью от размещения средств на депозите.
«С учетом колебаний ставок по рублевым вкладам и изменения средних бюджетов покупки объекта (для сравнения мы взяли 2-комнатную квартиру в новостройке), доходность от сдачи в аренду остается практически сопоставимой с доходностью от размещения на депозите», — прокомментировала председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.
Но не стоит забывать про детали. Наиболее высокие проценты вкладчик получает, если он их не снимает и не пополняет вклад до истечения срока, тогда как средства от сдачи в аренду можно тратить ежемесячно на собственные нужды, а можно и отправлять на пополняемый депозит. Таким образом, обладатель квартиры может получить двойную выгоду, отмечает Доброхотова.
Но у сдачи квартиры в аренду есть и свои минусы, отметила она.
Это необходимость уплаты налога на доходы физлиц (его можно снизить с 13% до 6%, приобретая патент или действуя как ИП), необходимость уплаты налога на имущество, а также амортизационные расходы (текущий ремонт).
Также среди минусов — риск потери дохода при досрочном расторжении договора с арендаторами. Могут возникнуть расходы на комиссию агента, если квартира сдается с помощью брокера.
Чтобы не платить комиссию брокеру, некоторые наймодатели ищут квартирантов, размещая объявления на интернет-площадках, оповещая друзей и знакомых и т.д. Но это становится все менее популярным: арендодатели узнают, что могут обслуживаться бесплатно в агентствах недвижимости с собственной базой объектов.
Так, по данным ИНКОМ-Недвижимость, за три года доля самостоятельных наймодателей снизилась на 25 процентных пунктов до 20%. Осенью 2015 года она составляла 45%, год спустя — 32%, а в 2017-м — только 27% владельцев жилья пытались действовать своими силами.
Не стоит забывать и о минусах от размещения средств на депозите. При отзыве лицензии или банкротстве банка остается риск невозврата вклада при размещении суммы свыше 1,4 млн рублей. Еще одним существенным недостатком является невозможность снятия или потеря процентов при досрочном изъятии средств с депозита.
Пока эксперты спорят и сравнивают доходности депозита в банке и сдачи квартиры в аренду, рынок арендного жилья начал постепенное восстановление после кризиса — в августе он показал рост цен.
«Средняя стоимость найма 1-комнатных квартир экономкласса в августе 2018 года составила 31 670 рублей, что на 5,96% выше средней стоимости аналогичных квартир в августе 2017 года», — прокомментировала директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова.
| 2016 | 2017 | 2018 | |
| Ставка по рублевым депозитам на срок до 1 года (без вкладов «до востребования»)* | 7,04% годовых | 6,69% годовых | 6,56% годовых |
| Средний бюджет покупки 2-к квартиры комфорт-класса в новостройке в Москве** | 8,1 млн рублей | 8,6 млн рублей | 9,4 млн рублей |
| Доходность от размещения на депозите такой же суммы в месяц | 47 520 рублей | 47 945 рублей | 51 386 рублей |
| Средняя ставка аренды 2-к квартиры в Москве (новый фонд, комфорт-класс) | 46 000 рублей | 48 000 рублей | 51 500 рублей |
*По 30 крупнейшим банкам, данные ЦБ РФ **Данные bnMAP.pro
«Потребитель сам себе нагадил в карман»: как пострадают дольщики из-за борьбы с «потребительским шантажом»
Чем грозят дольщикам новые поправки в закон
Одна из основных поправок говорит о том, что дольщики могутлишиться права не принимать квартиру до того, как в ней полностью не устранены все недостатки, — срок предъявления претензий при этом сократится до полугода с момента подписания акта. Раньше это можно было сделать и через три года.
Поправки ограничат возможность передачи требований дольщиков по качеству жилья юристам, которые занимаются взысканием денег с застройщиков.
Также они сузят круг тех, кто может в качестве эксперта выявлять дефекты квартир, — сегодня это может быть практически любой желающий.
Сами юристы признают, что в Красноярске много специалистов, которые закончили «какую-то саратовскую академию» заочно за две недели и получили корочки с возможностью делать экспертизы.
Представители Союза строителей края считают, что главная цель новых поправок — восстановить претензионный порядок устранения дефектов.
— Сегодня потребитель приходит и говорит: «Вот, деньги мне заплатите за устранение». А мы просим, чтобы он мог прийти и сказать: «Вот, устраните мне, пожалуйста». Я прихожу и устраняю: линолеум перекладываю, обои переклеиваю, кафель.
Мы как застройщики к этому готовы, потому что 90% потребителей не придут. Они же ничего не делают, просто желают заработать деньги.
А так, когда будут понимать, что невозможно наклеить обои без единой складочки, придут дяди и тети, сколько будет шума, грязи и неудобств… Да никто не пойдет, — уверен Александр Коропачинский.
Оппоненты строителей опасаются, что принятие поправок — особенно введение обязанности принимать жилье — лишит застройщиков стимула сразу качественно делать отделку к сдаче дома.
— Я считаю, что отказ в приемке квартиры — это неправильно. На сегодня есть застройщики, например на Взлётке, с таким низким качеством жилья, что люди не могут заехать жить, потому что нужно устранять много дефектов. Фактически срок не нарушен, но люди не могут использовать квартиры по назначению. Их права нарушены.
Нововведения приведут к тому, что застройщики будут лепить непонятно что в указанные сроки, при этом качество будет ужасным. А если учесть, что ряд компаний сейчас имеет одно юрлицо на один дом (и после сдачи его закрывает. — Прим. ред.
), соответственно, никто никакой гарантии нести не будет. А так бы с учетом того, что все перешли на эскроу-счета, пока люди не получили квартиры, застройщик бы не получил за них деньги из банка. Люди бы имели возможность устранения большей части критичных дефектов.
Соответственно, это освобождает застройщика от ответственности, — уверен Тюменцев.
Покупать квартиру в новостройке после сдачи объекта становится выгодно
Процесс ценообразования в строящихся жилых комплексах долгое время оставался стабильным и отличался ровными темпами подорожания квартир в доме по мере приближения к завершению строительства.
Однако появление кризисных тенденций на рынке первичного жилья в 2014 году изменило ситуацию. Теперь далеко не всегда покупателям выгодней приобретать квартиры на начальной стадии строительства, чем перед вводом объекта в строй.
Аналитики МИЭЛЬ-Загородная недвижимость рассказали об этой интересной тенденции.
Разница между стоимостью квартир в новостройке на начальной и конечной стадиях реализации проекта в Москве сократилась, уверены эксперты. Если до 2014 года цены на стадии котлована были в среднем на 30% ниже, чем на момент ввода в эксплуатацию, то сейчас эта разница значительно сократилась. В среднем по столичному рынку новостроек она составляет 10-15%.
«Фактически мы видим, что стоимость жилья в новостройке в Москве на финальной стадии готовности сравнялась со стоимостью аналогичного объекта на стадии возведения первого этажа дома. Пиковая стоимость квартир в проектах приходится на стадию возведения 2-3 этажа.
Это связано в первую очередь со снижением темпов продаж: если раньше в среднем к 50% готовности проекта в нем уже был реализован весь объем квартир, то сейчас к моменту сдачи жилого комплекса в эксплуатацию нереализованными остаются в среднем порядка 30% квартир», – рассказывает управляющий партнер компании МИЭЛЬ-Загородная недвижимость Владимир Яхонтов.
По словам экспертов, сегодня девелоперы фактически отказались от практики «удерживания» наиболее ликвидных лотов да этапа завершения строительства проекта. Сейчас в большинстве новостроек Москвы в продажу выходит полный объем квартир, так как застройщики заинтересованы в том, чтобы сократить число квартир «на балансе» в уже сданном в эксплуатацию доме.
«При этом возникает обратная тенденция: происходит снижение цен на квартиры на завершающей стадии проекта, — говорит эксперт.
— Длительная реализация оставшихся объемов жилья заставляет девелопера нести расходы на содержание офиса продаж, передачу квартир и обязанности перед покупателями.
Кроме того, на данной стадии конкуренцию лотам от застройщика начинают составлять квартиры по переуступке, то есть «вторичное жилье» в недавней новостройке.
Таким образом, для продвинутых покупателей лучший момент, чтобы купить квартиру в Москве в новом доме по оптимальной цене и с минимальными рисками — это когда в проекте остается 5-7% объемов непроданных лотов. Девелопер снижает цену в готовых ЖК, поскольку находит более выгодным сбыть оставшиеся объекты с дисконтом, чем и дальше держать цены и содержать штат сотрудников на проекте».
Кроме того, опасения покупателей о том, что на финальной стадии возведения новостройки можно приобрести лишь «неликвид», ушли в прошлое. В новых проектах на рынке недвижимости Москвы категории неликвидных квартир значительно размыты.
«Например, раньше «неликвидом» часто считались квартиры на первых и последних этажах, а теперь это эксклюзивные лоты, — объясняет Владимир Яхонтов.
– Так, девелоперы нередко добавляют квартирам на последних этажах наличие эксплуатируемой кровли или мансарды, а первые этажи отдаются под стрит-ритейл. На вторых этажах, соответственно, появляется возможность организации террасы на стилобатной части в ряде проектов.
Современные застройщики знают, как превратить недостатки квартир на нижних этажах в их преимущества. А к финальной стадии проекта, как правило, нереализованными остаются вполне стандартные лоты».
Источник:
ГдеЭтотДом.РУ