Евгений Разумный / Ведомости
Количество квартир, предлагаемых в долгосрочную аренду в Москве, к началу сентября увеличилось до 56 500 лотов, говорит главный аналитик группы компаний «Миэль» Екатерина Бережнова.
По ее словам, это самый высокий показатель за всю историю арендного жилья в столице. К примеру, в феврале, т. е.
до начала пандемии коронавируса, на московском рынке было представлено на 61% лотов меньше – около 35 000 квартир.
Примерно столько же квартир, по словам Бережновой, выставлялось в столице в последние годы.
Резкое увеличение предложения в этом сегменте заметили и другие опрошенные «Ведомостями» эксперты.
Основной рост количества лотов произошел с апреля по июль, отмечает руководитель направления вторичной недвижимости и долгосрочной аренды «Авито недвижимости» Руслан Закирьянов.
По данным аналитического центра ЦИАН, более чем в 2 раза увеличилось количество объявлений об аренде жилья в Москве с начала года. В январе пользователи сервиса создали 6365 новых объявлений, а в августе уже 14 114.
Бережнова уточняет, что с момента начала пандемии количество предлагаемых в аренду однокомнатных квартир увеличилось на 70%, двухкомнатных – на 50%, трехкомнатных – на 40%.
Рост предложения квартир связан с введением в марте этого года режима самоизоляции, объясняют эксперты.
Количество арендаторов резко сократилось, во время пандемии многие потеряли работу и доход, поэтому они были вынуждены уехать из Москвы, объясняет Бережнова. По ее словам, после снятия ограничительных мер многие из них так и не вернулись, потому что часть работодателей сохранили удаленный режим работы.
Такой график позволил многим временно переехать в другой регион, кто-то вернулся домой, а часть жителей и вовсе решила сменить место жительства и переждать карантин за городом, соглашается с ней Закирьянов.
Кроме того, как говорит Бережнова, на ситуации сказалось и то, что многие арендодатели специально ждали окончания лета, чтобы выставить свои квартиры в аренду. Она напоминает, что именно осенью повышается активность на рынке в связи с возвращением потенциальных квартиросъемщиков в Москву.
Увеличение предложения квартир уже привело к незначительному снижению цен на аренду жилья, говорит Бережнова. По ее словам, в среднем падение с начала пандемии составило 6%. К примеру, однокомнатные квартиры подешевели на 2000–3000 руб.
Рынок восстанавливается, хотя он и находится в прямой зависимости от доходов арендаторов, уверяет гендиректор VSN Realty Яна Глазунова.
Она напоминает, что весной стоимость аренды по отдельным лотам упала почти в 2 раза, так как многие владельцы квартир пытались удержать квартиросъемщиков, понимая, что пересдать ее в период самоизоляции они уже не смогут.
Но с начала августа цены за аренду квартир начали расти, хотя пока не достигли мартовских показателей, говорит руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. Разница, по его словам, сейчас составляет 3–4%. Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры на начало осени, по словам Закирьянова, составляла 32 000 руб. в месяц, двухкомнатной – 43 000 руб., а трехкомнатной – 75 000 руб.
Дальнейшая ситуация на рынке будет напрямую зависеть от эпидемиологической обстановки и возможных новых ограничительных мер, говорит Попов. По его словам, до недавнего времени сохранялась тенденция, что все большее количество сотрудников возвращаются с удаленного режима работы в офисы.
Если бы так и продолжилось, то это привело бы к росту стоимости аренды на 1–1,5%. Теперь этому могут помешать новые противоэпидемиологические меры, говорит Попов, отмечая, что пока они носят рекомендательный характер.
Тем не менее в случае повторения карантина спрос на аренду квартир опять снизится, что приведет к падению цен.
Московский рынок аренды может пострадать не только от карантина. В долгосрочной перспективе на рынок будут выставлены инвестиционные квартиры, которые были куплены по льготной ипотеке, считает Закирьянов.
Более того, льготная ипотека снизит количество потенциальных квартиросъемщиков, ведь люди, которые снимали жилье, теперь получили возможность его купить, отмечает управляющий партнер «Метриума» Мария Литинецкая.
Есть арендаторы, которые задумались о покупке квартиры, подтверждает Глазунова.
Но, по ее словам, льготную ипотеку можно использовать лишь при покупке новостроек, поэтому на время их строительства они все равно 2–3 года будут арендовать жилье, хотя и могут для снижения расходов переехать в более дешевые квартиры в менее престижных районах.
Приказано дорого жить: ценам на аренду жилья прогнозируют рост на 10%
Цены на арендное жилье в крупных городах России в 2021 году могут вырасти на 8–10%, в Москве — на 15%. Такой прогноз «Известиям» дали участники рынка недвижимости.
Весной в первый пик пандемии хозяева квартир шли навстречу арендаторам и снижали ставки, но летом после выхода из изоляции спрос на съемное жилье начал восстанавливаться, и уже осенью плата стала расти.
Основной причиной этого эксперты называют восстановление рынка труда.
На круги своя
В первой половине 2020-го ставки аренды жилья в крупных городах заметно упали из-за коронакризиса.
Часть иногородних сотрудников, потерявших работу, возвращались в родные города переждать изоляцию, другим нужно было уменьшить расходы на съем жилья.
Арендодатели шли им навстречу и снижали ставки, в некоторых случаях скидки достигали 50%, сказал генеральный директор риелторской компании We know Александр Галицын.
После окончания локдауна спрос вернулся, а осенью цены начали расти — в первую очередь благодаря восстановлению рынка труда, отметил эксперт. Работодатели, которые сокращали штат весной, нанимают новых сотрудников, пояснил Александр Галицын.
В сентябре–октябре даже ощущался дефицит качественного предложения на рынке аренды, отметил руководитель направления вторичной недвижимости в «Авито Недвижимости» Руслан Закирьянов. Поэтому в годовом выражении средняя ставка по России практически не изменилась: в ноябре 2020-го она составила 18,3 тыс. рублей в месяц против 18,4 тыс. годом ранее, добавил аналитик.
— В 2021 году ставки будут расти, обгоняя инфляцию, — прирост может составить 15% в Москве и порядка 8–10% в крупных региональных центрах, — спрогнозировал Александр Галицын.
В следующем году стоит рассчитывать на повышение арендной ставки относительно текущих значений в стране на 6–7%, считает главный эксперт аналитического центра «Циан» Виктория Кирюхина.
По мере восстановления экономики и деловой активности съемное жилье продолжит дорожать, особенно это будет заметно в столице и других крупных городах, таких как Санкт-Петербург, Екатеринбург, где традиционно спрос превышает предложение, указал управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. По его прогнозу, в таких городах цены поднимутся на 10–15%, если не случится новых потрясений в экономике.
В столице в принципе рынок аренды, как и новостроек, максимально стабилен по сравнению с другими российскими локальными рынками, отметил акционер, управляющий партнер ГК «Основа» Олег Колченко. Даже в случае ухудшения общей экономической ситуации в стране в Москве есть нереализованный внутренний спрос, добавил он.
Ситуация на рынке аренды будет зависеть от пандемии и возможных ограничительных мер. Если не произойдут кардинальные изменения, во втором полугодии 2021 года перегретые цены на аренду могут замедлить рост, высказал мнение генеральный директор федеральной риелторской компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.
Новостройки тоже
Сегодня в некоторых городах, особенно северных, отмечается дефицит предложения ликвидных квартир — они сдаются буквально за несколько дней, указал Ильдар Хусаинов. При этом спрос подогревается в том числе и теми людьми, которые продали старые квартиры и купили новое жилье в строящемся доме. Некоторые из них временно снимают квартиру, отметил эксперт.
— Объем продаж новостроек в Москве в этом году превысит продажи прошлого года, даже несмотря на весенний карантин и переход на онлайн-продажи, — сказал Олег Колченко.
С сентября столичный рынок новостроек бьет рекорды спроса: ежемесячно продается более 10 тыс. квартир и апартаментов, а в октябре был поставлен абсолютный рекорд за всю историю рынка — почти 11,5 тыс. реализованных лотов, рассказал он.
Спрос подстегнули комфортные ипотечные ставки, а также массовый отток денег с депозитов — значительная доля этих средств была инвестирована в квадратные метры. В итоге можно ожидать, что часть приобретенных квартир впоследствии выйдет на рынок аренды, полагает Олег Колченко.
Для поддержки строительной отрасли государство ввело льготную ипотеку на новостройки — под 6,5%. Программа начала действовать в мае, она была рассчитана до ноября 2020-го, но ее продлили до 1 июля 2021-го.
Как писали «Известия», на рынке сформировался ажиотажный спрос на первичное жилье, что частично повлияло на рост его стоимости. В 2020-м средняя цена квартир в новостройках страны увеличилась примерно на 18%. В следующем году ожидается рост на 12%. В числе причин подорожания жилья также рост цен на строительные материалы, девальвация рубля, уменьшение депозитных ставок.
23 декабря президент России Владимир Путин на заседании Госсовета и Совета по стратегическому развитию и национальным проектам поручил правительству отреагировать на рост цен на жилье на фоне введения льготной ипотеки.
— В долгосрочной перспективе на рынок арендного жилья также может повлиять обсуждаемый сегодня запрет на строительство апартаментов. Если перестанут появляться новые проекты, идеальные для сдачи в аренду, перекос в сторону сдачи квартир еще больше увеличится, — считает Андрей Колочинский.
«Известия» направили запрос в Минстрой, на момент публикации там не ответили. В ФАС же ранее говорили «Известиям», что не ведут мониторинг цен на жилье — они не подлежат госрегулированию.
Аренда квартир в Москве
Риелторы и аналитики рассказали, что будет со стоимостью, предложением и спросом на аренду столичных квартир после Нового года
fizkes/shutterstock
Ситуация с коронавирусом внесла свои коррективы во все сферы жизни общества. Рынок аренды московского жилья не стал исключением. Если в прошлом году и до начала карантина аренда показывала рост, то сейчас упали и спрос, и цены. Дальнейшая расстановка сил будет зависеть от развития ситуации с коронавирусом.
Риелторы и аналитики рассказали, что будет со стоимостью, предложением и спросом на аренду столичных квартир в 2021 году.
Снять квартиру в Москве будет просто — спрос уменьшится
Снять квартиру в Москве сегодня очень просто: спрос на арендное жилье уменьшился. Эта тенденция сохранится и в первом квартале 2021 года, считают эксперты.
«В четвертом квартале 2020 года мы отметили снижение спроса по сравнению с тем же периодом 2019 года на 40%.
Соответственно, спрос в январе — марте 2021 года будет ниже, чем годом ранее, примерно на те же значения», — пояснила управляющий директор «Миэль» Мария Жукова.
«Как только появляются слухи о возможном объявлении карантина, спрос [на аренду жилья в Москве] существенно затихает. Если эти слухи не подтверждаются, то через неделю начинает восстанавливаться.
В новом году роста на рынке аренды жилья ожидать не стоит, так как не будет ни роста экономики, ни роста доходов населения.
Увеличить спрос, но не вернуть его до прошлогодних показателей, сможет всеобщая вакцинация и гарантии правительства в том, что не будет никаких ограничительных мер. В то же время часть сотрудников перевели на удаленный формат работы.
Даже если ситуация с коронавирусом сойдет на нет, многие компании, вероятно, оставят такой формат работы. Те, кто покинул Москву, не вернутся в город, пока ситуация не будет прозрачной», — считает руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев.
Что будет с ценами на аренду квартир в Москве в 2021 году
Предпосылок к росту стоимости аренды столичного жилья сейчас нет — соответственно, не стоит их ждать и в первом полугодии 2021 года.
«Снижение цен возможно, но незначительное, поскольку, с одной стороны, спрос ниже предложения и выбор объектов большой, а с другой, собственники в большинстве своем не готовы сдавать квартиры ниже определенного психологического порога, который уже в целом достигнут. Так, скидки даже в 2–3 тыс. руб. собственники дают крайне неохотно и только тем, кто соответствует представлениям об идеальном нанимателе», — пояснила Жукова.
Если в следующем году не будут введены жесткие карантинные ограничения, ожидается возвращение к прежним ценовым показателям, уточнила заместитель директора департамента аренды квартир риелторской компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова.
По ее словам, на стоимость найма будут влиять главным образом инфляция и постепенный рост спроса. В массовом сегменте (стандарт- и комфорт-классы) наймодатели постараются индексировать снижение доходов и рост затрат на оплату услуг ЖКХ.
Однако серьезно повысить ставки не удастся, так как наниматели не готовы к существенному увеличению арендного бюджета и, скорее всего, проигнорируют переоцененный объект, считает эксперт.
Предложение арендных квартир в столице
Из-за падения спроса на аренду в столице предлагаемых под сдачу квартир сейчас больше, чем год назад.
«Ликвидные варианты по-прежнему сдаются быстро, а вот квартиры, которые несколько переоценены или обладают некоторыми потребительскими недостатками (либо собственник излишне жестко выбирает потенциальных жильцов), экспонируются на 25–30% дольше, чем раньше, до двух месяцев.
До пандемии их бы точно так же быстро сняли, сейчас ситуация иная», — отметила Жукова.
В 2021 году ожидается пополнение арендной экспозиции квартирами в новых домах, приобретенными в уходящем году, — повышение качества ассортимента может увеличить и среднюю цену предложения найма, отметили в «Инкоме».
Вероятно, часть владельцев попытается повысить доходность жилья — например, при помощи разделения квартир на студии или апартаменты, считает основатель сервиса для инвестиций в недвижимость Realiste Алексей Гальцев.
«Такая динамика приведет к росту нагрузки на социальную инфраструктуру и в перспективе двух-трех лет станет причиной ограничений в части раздела квартир и использования апартаментов для жилья — в свое время это уже произошло в Нью Йорке, Лос-Анджелесе, Сан-Франциско и других дорогих городах, где власти жестко регламентируют любые изменения такого рода», — считает эксперт.
В связи с пандемией коронавируса портрет арендатора московского жилья претерпел изменения. «Сократилась доля иностранцев из государств, с которыми у нас сейчас закрыты границы.
Также сократился трафик внутри страны, выросла доля удаленных работников, которые не приезжают в Москву из своих городов, поэтому стало существенно меньше иногородних нанимателей.
В общей структуре нанимателей выросла доля москвичей и жителей ближайших регионов», — подчеркнула Жукова.
Контингент нанимателей в 2021 году будет состоять из учащихся и студентов, приезжающих на целевые заработки и на постоянную работу, переезжающих из одних столичных съемных квартир в другие; главным образом это будут представители регионов РФ и стран бывшего СССР, состав арендаторов вряд ли скоро пополнится гражданами из стран дальнего зарубежья, резюмировала Полякова.
В Москве резко подешевела аренда элитного жилья
Сезон затишья: что происходит с московским рынком аренды жилья
Спрос на долгосрочную аренду в Москве начал было возрождаться в конце лета. «В сентябре рынок немного встрепенулся, — говорит Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости».
— Но уже в ноябре из-за новых ограничений (перевод 30% сотрудников на удаленный режим работы, сокращенный режим работы заведений общепита до 23:00 и т. д. — Forbes) начался сезон затишья». Но затем снова просел.
«В январе спрос понизился на 40% по сравнению с январем 2020 года. Основная масса предложения простаивала еще с ноября-декабря», — утверждает Мищенко. По данным «Яндекс.
Недвижимость», зимой спрос был ниже прошлогоднего на 24%.
По словам Оксаны Поляковой, заместителя директора департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимости», число запросов на поиск жилья в пределах старых границ Москвы в январе уменьшилось на 15% год к году.
Квартир на сдачу слишком много. «За год, по состоянию на декабрь и январь, объем предложения на рынке аренды жилья в Москве увеличился на 17%», — говорит Полякова.
В январе количество объявлений о сдаче в аренду квартир оказалось на 63% выше, чем в прошлом году, утверждает Закирьянов из «Авито-недвижимости».
Попов из ЦИАН говорит, что объем предложения однокомнатных квартир в аренду на 34% выше, чем в начале февраля 2020 года, двухкомнатных — в полтора раза.
Такой рост Полякова объясняет отъездом иностранных и иногородних нанимателей и отсутствием нового притока.
«Кто-то уехал из города, кто-то приобрел в столице собственные [квартиры], чему способствовало введение программы льготной ипотеки на первичном рынке и снижение ставок на вторичном, — говорит Полякова. — Это жилье также пополнило арендную экспозицию.
Рост предложения долгосрочного найма произошел и за счет объектов посуточного найма — в отсутствие туристов значительная часть рантье перешла из одного сегмента в другой».
Большинство экспертов прогнозируют дальнейшее расширение арендного предложения. Полякова из «ИНКОМ-Недвижимости» отмечает, что в наступившем году объем арендного предложения увеличится, предположительно, на 20% — отчасти благодаря жилью, приобретенному в 2020-м на волне ажиотажного спроса.
Цены на аренду жилья закономерно снизились. «Рост показателей предложения в столице приводит к закономерному снижению арендных ставок — средняя стоимость в январе 2021-го сократилась на 7%. Арендовать квартиру в Москве можно в среднем за 42 000 рублей», — говорит Закирьянов.
«В 2020 году мы фиксировали сокращение усредненных арендных ставок на 10%, — рассказывает Полякова. — В январе 2021 года по отношению к январю 2020-го картина та же. На массовом рынке в старых границах Москвы наем однокомнатной квартиры стоит в среднем 35 000 рублей в месяц, двухкомнатной — 52 000 рублей, трехкомнатной — около 60 000 рублей».
Как отмечает управляющий директор «Миэль» Мария Жукова, на понижение общей средней стоимости найма может влиять появление в Московском регионе малогабаритных студий, стоимость которых колеблется в пределах 16 000-20 000 рублей.
По ее словам, собственники все еще неохотно идут на снижение цен (если только на символические 1000 или 2000 рублей), большинство арендодателей не готовы к торгу.
По словам Жуковой, многие по-прежнему предпочитают совсем не сдавать квартиру, чем снизить стоимость ее аренды.
По словам экспертов, из-за нестабильной экономической ситуации и сокращения доходов у населения многие вынуждены искать новые способы пополнить бюджет — например, через сдачу своего жилья внаем или флэт-шеринг (совместная аренда жилья. — Forbes).
«В начале 2020 года, до пандемии, 52% запросов на аренду квартиры поступало от тех, кто планировал жить один, но после самоизоляции доля таких арендаторов снизилась до 27%, — говорит Попов из ЦИАН.
— Одновременно выросло число желающих снять квартиру вдвоем: 52% во время карантина и 58% после».
Не только пенсионеры, но и работающие москвичи пытаются заработать на сдаче в аренду собственного жилья. «В 2019 году среди арендодателей комнат в квартирах, где проживают сами, 59% составляли пенсионеры, — рассказывает Полякова. — В 2020-м на их долю приходилось не более 46%.
Мы объясняем такое перераспределение долей кризисом на столичном рынке труда, усугубившимся на фоне пандемии». Увеличение арендного предложения в 2020 году произошло в том числе за счет тех, кто не имеет свободной квартиры для сдачи, считает эксперт.
Ради экономии эти люди сдают часть своей единственной жилплощади либо даже квартиру целиком, переезжая к родственникам, друзьям или в квартиру дешевле.
В январе стало известно, что Минстрой до конца года планирует внести в Госдуму законопроект, регулирующий рынок сдачи жилья, писали «Известия». Еще в августе ведомство согласилось с идеей госкорпорации Дом.рф запустить единую информационную систему учета договоров найма для выведения рынка из «серой зоны» и получения дополнительных налогов.
Эксперты не понимают, как именно будет функционировать платформа. «Непонятно, каким образом будут достигаться поставленные цели в рамках всего столичного региона и всей России, — рассуждает Мария Жукова из «Миэль».
— Неясно, как и где программа планирует обязать участников рынка найма регистрировать договоры аренды. Российское законодательство говорит, что договоры, заключенные на срок менее года, не подлежат государственной регистрации. Это вызывает вопросы…
Будут ли вводиться изменения в Гражданский кодекс? И как можно обязать собственников и арендаторов регистрировать договоры?»
Есть и другие проблемы. «Для кого-то сдача в аренду — единственный источник дохода. Сегодня многие семьи сходятся в одну квартиру, чтобы сдавать освободившиеся метры, — говорит Мищенко. — Все это не от хорошей жизни. Для легализации рынка необходимы другие механизмы.
Собственникам нужно предложить стимулирующие инструменты. Ужесточение мер не сделает аренду жилья доступнее и безопаснее. Все дополнительные расходы собственников лягут на плечи арендаторов. А психологически благоприятные взаимоотношения между арендодателем и нанимателем гарантировать не может никто.
На рынке много случаев неадекватного поведения как тех, так и других».
С коллегами не согласен Алексей Попов из ЦИАН: «Данная инициатива — это логичный шаг в сторону цивилизованного рынка аренды после введение режима самозанятых. Это упростило уплату налогов на аренду.
Самозанятому необходимо заплатить всего 4% от полученного дохода против 13%, он может это сделать через единый портал найма жилья.
Поэтому при прочих равных рантье выберут статус самозанятого, что позволит сэкономить на налогах до трети суммы».
Агрегаторы отмечают, что в январе динамика рынка сдачи жилья была лучше, чем в декабре. По их данным, потенциальный спрос на долгосрочную аренду в Москве (число просмотров объявлений) в январе — начале февраля 2021 года увеличился на 20% относительно аналогичного периода 2020 года.
Москвичи теряют доходы от аренды квартир в столице
2020 год ознаменовался ростом спроса на аренду загородной недвижимости и снижением спроса на аренду городской — такие тренды описали эксперты «МИЭЛЬ», подводя итоги уходящего года на рынке Москвы. Также увеличился объем предложения в сегменте долгосрочной аренды по причине оттока туристов и иногородних жителей.
Режим самоизоляции в весенние месяцы спровоцировал всплеск спроса на аренду загородной недвижимости почти в 10 раз по сравнению с аналогичным периодом 2019 года. Жители Москвы и Подмосковья, стремясь как можно быстрее уехать за город, арендовали дома иногда даже без просмотров и по завышенной цене, говорят эксперты.
90% запросов в компанию «МИЭЛЬ-Аренда» в апреле поступало от нанимателей, подыскивавших загородный дом в аренду на несколько месяцев.
Это привело к тому, что московские квартиры потеряли былую привлекательность как актив.
Если раньше можно было сдавать квартиру в Москве и жить на эти деньги в любой точке мира, с нынешним курсом рубля столичная жилая недвижимость заметно обесценилась в валюте и потеряла былой уровень доходности, констатирует эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.
«Сдавать квартиру и не работать можно было 7-10 лет назад, когда на условные 20-22 тысячи арендного дохода от однокомнатной квартиры до вычета налогов можно было спокойно жить целый месяц. Сейчас даже те же цены на продукты выше как минимум в два раза, — замечает Кричевский. — Если еще 5-6 лет назад одинокий человек мог потратить на еду около 2 тысяч рублей за неделю и рацион включал бы в себя полный набор необходимых продуктов, то сегодня это возможно разве что за трехкратное увеличение суммы».
Цены на аренду достигали рублевого пика в конце прошлого — начале текущего годов, а во время локдауна пошел серьезный откат, уточняет специалист.
Московские лендлорды больше не лорды
Уже после девальвации шестилетней давности сдавать типовую квартиру в Москве и безбедно жить в теплой стране стало крайне непросто, соглашается руководитель аналитического центра «Циан» Алексей Попов. Если тогда на $1 тыс.
в Юго-Восточной Азии можно было ни в чем себе не отказывать, то сейчас в пересчете на курс они превратились в $400-450, и жить на такие средства намного сложнее. Хоть в 2020 году курс рубля снизился не вдвое, но 15-20% он потерял, указывает эксперт.
Более того, удаленный режим работы дает понимание множеству специалистов, что можно спокойно работать с московской зарплатой либо из региона, либо арендуя квартиру в Подмосковье за меньшие деньги или за предыдущий московский ценник, но с ощутимо большей площадью, добавляет Кричевский из Академии управления финансами и инвестициями.
Еще одним негативным момент для людей, которые считают сдачу жилья в аренду оптимальным решением для консервативных инвестиций, эксперт называет увеличение предложения на рынке по причине притока денег в недвижимость из банковского сектора на фоне снижения ставок по вкладам.
«По факту это история, которая при учете всех нюансов едва выходит в ноль вместо дохода в 4-6% годовых. В связи с этим таким инвесторам хочется задать два вопроса: куда пропадают ваши советчики, риэлторы после покупки квартиры и почему лишь единицы догадались обратить внимание на коммерческую недвижимость, раз уж есть такое желание вложиться в квадратные метры», — рассуждает эксперт, обращая внимание на то, что «коммерция» дает доходность, в два-три раза превышающую доходы от сдачи жилья, и не требует ремонта — его делает арендатор.
Московские квартиры, безусловно, будут приносить доход, вопрос только — какой, говорит основатель и гендиректор инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate Никита Корниенко.
«Ставки аренды, скорее всего, будут снижаться. ВВП и реально располагаемые доходы людей падают. Застройщики в этом году продали рекордное количество жилой недвижимости, и на рынке появилось очень много предложений. Соответственно, снижаться будет и спрос, потому что у людей падают доходы — из-за удаленки люди могут переехать из квартиры в центре города на окраины, за город или вообще уехать из Москвы», — объясняет эксперт.
По его словам, если раньше стандартная доходность от сдачи квартир в аренду составляла примерно 5% годовых, то сейчас она может опуститься до 4% годовых.
«Сдача квартиры в аренду будет приносить доход, примерно сопоставимый с банковским депозитом. Если рассматривать покупку квартиры, чтобы сдавать ее, этого лучше сейчас не делать», — советует Никита Корниенко.
Он считает, что цены на жилую недвижимость в ближайшие один-два года, скорее всего, будут постепенно снижаться после бурного роста во втором полугодии текущего года, вызванного льготной ипотекой и желанием населения защитить свои деньги в период экономической нестабильности.
Перепродавать будет невыгодно, а арендная ставка тоже, вероятнее всего, будет снижаться — падение может достигнуть 10-20%, прогнозирует эксперт.
Гендиректор SimpleEstate рекомендует инвестировать в коммерческую недвижимость, текущая доходность которой сейчас составляет 8-10% годовых.
«Можно купить помещение стрит-ритейла в новостройке (большинство застройщиков продают стрит-ритейл) — такие торговые площади можно приобрести за 15-20 млн рублей. Это может быть подъемной сумой, особенно если рассматривать ипотеку. Есть вариант также воспользоваться инструментами коллективных инвестиций в недвижимость, которые сейчас тоже есть на рынке», — резюмирует эксперт.
Загородная недвижимость — это надолго
Динамика показателей на рынке аренды загородной недвижимости, как правило, подвержена сезонности: в преддверии летнего периода отмечается повышенная активность, которая постепенно спадает к осени.
Однако в этом году ряд причин — сложная эпидемиологическая обстановка, удаленный формат работы и дистанционное обучение — стимулировал спрос на аренду объектов в данной категории на протяжении всего года, пояснили «Газете.Ru» в пресс-службе «Авито Недвижимость».
Эксперты сервиса считают, что сохранение вышеобозначенных факторов создаст предпосылки для поддержания интереса к загородному жилью и в дальнейшем.
Интерес к загородному образу жизни — это долгосрочная тенденция, уверен руководитель аналитического центра «Циан» Алексей Попов. Он отмечает, что многие компании планируют оставить режим частично удаленной работы и после пандемии, что способствует сохранению высокого спроса на жилье в пригородах и в следующем году.
Так, карантин способствовал массовому оттоку арендаторов из столицы. Кто-то предпочел сменить съемную квартиру на загородный дом, а кто-то — вернуться в родной город. В апреле этого года спрос на аренду квартир в столичном регионе снизился на 76% год к году.
После снятия основных ограничений многие потенциальные арендаторы не вернулись в Москву и остались в своих городах, поскольку большинство работодателей сохранили для своих сотрудников удаленный график. В текущем IV квартале спрос все еще держится на уровне на 40% меньше прошлогоднего.
Руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко прогнозирует, что спрос на аренду жилья в течение следующего года будет восстановлен, но не получит прежнего развития, как было до пандемии. По словам эксперта, сегодня выгодно именно приобретать квартиру, используя льготную ставку — ежемесячные платежи по ипотеке сопоставимы с ежемесячной арендой жилья.
Помимо прочего, отсутствие туристов в столице привело к тому, что на рынок городской аренды по очень привлекательным ценам вышли объекты, которые традиционно сдавались посуточно, отмечают в «МИЭЛЬ».
По прогнозу Елены Мищенко, в следующем году арендные ставки упадут. Однако в «Авито Недвижимость» считают, что ставки, которые сейчас на 9% ниже уровня начала 2020 года, могут вернуться на прежний уровень.
Но этот показатель будет традиционно зависеть от спроса и предложения.
На спрос будет оказывать влияние макроэкономическая ситуация в стране, а также то, как именно будут развиваться события с эпидемиологической обстановкой и идти последующее восстановление внешней миграции.
В москве резко вырос спрос на аренду жилья
время публикации: 16 июня 2020 г., 11:13 | последнее обновление: 16 июня 2020 г., 11:13
Снятие карантинных ограничений, введенных в Москве из-за эпидемии коронавируса, оживило рынок арендного жилья. Так, в первые две недели июня спрос на аренду вырос на 17%, а предложение — на 10% по сравнению с первой половиной мая. Об этом пишет РБК со ссылкой на данные аналитиков из компании «Инком-Недвижимость».
В отчете отмечается, что сейчас 31% арендаторов интересуется однокомнатными квартирами, 33% — «двушками», а 8% — многокомнатными квартирами. Год назад эти показатели составляли 31%, 34% и 12%. При этом спрос на отдельные комнаты за год вырос с 23% до 28%, и эксперты прогнозируют, что к осени на комнаты будет приходиться уже 33% спроса.
«В связи со снижением платежеспособности клиенты ищут способы урезать арендный бюджет: некоторые объединяются и снимают однокомнатные или двухкомнатные квартиры совместно, кто-то переезжает в комнаты, есть и арендующие комнаты вскладчину.
Несмотря на неудобства коммунального быта, популярность жилья данного формата имеет перспективы роста — ценовой вопрос становится первостепенным для многих квартирантов», — отметила заместитель директора департамента аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова.
Предложение комнат в аренду выросло вслед за ростом спроса с 10% до 12% в общем объеме предложения жилья в аренду.
Сейчас примерно три четверти предложения комнат занимают лоты в квартирах, где проживают владельцы жилплощади. Стоимость найма комнаты в Старой Москве составляет в среднем от 10 тыс. до 40 тыс. рублей в месяц.
Больше всего недорогих комнат сдается в районах Гольяново, Выхино, Бирюлево Восточное, Новогиреево и Южное Бутово.
Ранее сообщалось, что в апреле 2020 года спрос на аренду квартир в столичном регионе снизился на 76% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года.
При этом аналитики отмечали, что структура спроса на аренду квартир в апреле почти не изменилась: около 70% запросов приходилось на квартиры стоимостью до 30 тыс.
рублей в месяц, а около 5% — на квартиры стоимостью свыше 100 тыс. рублей в месяц. Остальной спрос приходился на промежуточные варианты.
Спрос на аренду квартир в Москве снизился на 15% — МК
Пандемия больно ударила по арендодателям жилья. Из-за острого кризиса на рынке труда спрос на съемные московские квартиры в январе снизился на 15% в годовом выражении. Но владельцев квартир дефицит арендаторов, похоже, не смутил: ставки стоят как вкопанные.
Режим самоизоляции, объявленный властями в начале минувшей весны, заставил серьезно понервничать арендодателей. Испугавшись массового оттока арендаторов, собственники столичных квартир тогда временно сократили арендные платежи на 30–50%. Новые арендаторы могли рассчитывать на дисконт в 15–25%.
Тревоги столичных рантье достигли пика в начале лета. Из-за увольнений на предприятиях и перевода сотрудников на удаленку трудовые мигранты начали в массовом порядке возвращаться домой. Вскоре за ними последовали иногородние студенты.
Предложение на рынке долгосрочной аренды также выросло за счет посуточной аренды — в отсутствие туристов значительная часть собственников жилья перешла из одного сегмента в другой.
Наконец, изменили свою политику отели, которые были вынуждены предлагать номера по цене съемных квартир.
Кроме этого на рост предложения повлияли и снизившиеся ипотечные ставки. В прошлом году россиянам стало выгоднее брать жилье в ипотеку, а не арендовать его, так как цена съемных квартир снизилась не так сильно, как обслуживание кредита. Ежемесячная выгода, по подсчетам аналитиков ВТБ, составила 25%.
В результате минувшей осенью предложение арендного жилья превысило спрос на треть. Этим обстоятельством поспешили воспользоваться съемщики. После введения режима самоизоляции и перехода на дистанционный режим работы люди повысили требования к арендуемой квартире, отметила директор подразделения «Арендное жилье» «Дом.РФ» Вероника Янушкевич.
Этот фактор стал одним из важнейших наравне со стоимостью и местоположением.
Однако эти тенденции не смутили собственников московского жилья. Многие из них предпочли вовсе отказаться от потенциальных квартиросъемщиков, чем снижать стоимость аренды. Лишь отдельные хозяева квартир готовы были уменьшить депозит или дать скидку на 5–10%.
В итоге к зиме ставки аренды почти вернулись к уровням начала года. По оценке «Инком», в феврале 2020 года московские «однушки» в среднем сдавались за 37 тыс. руб., «двушки» — за 54 тыс. руб., «трешки» — за 95 тыс. руб. К августу аренда однокомнатных квартир подешевела до 31 тыс. руб.
(-16%), двухкомнатных — до 42 тыс. руб. (-22%), трехкомнатных — до 60 тыс. (-37%). Сейчас на массовом рынке в старых границах Москвы найм однокомнатной квартиры стоит в среднем 35 тыс. руб. в месяц (-5% к февралю), двухкомнатной — 52 тыс. руб.
(-4%), ставки на трехкомнатные квартиры остались в районе 60 тыс. руб.
Эксперты обратили внимание на другой любопытный тренд.
По оценке компании «Инком-Недвижимость», в январе 2021 года доля заявок на поиск столичной квартиры для совместной аренды выросла на 12% в годовом выражении.
Аналитики отметили, что 17% людей, которые планируют снимать квартиру покомнатно, — студенты, 83% — приезжие из регионов России и иностранцы, а также москвичи, которые сдают свои квартиры.
По оценке риелторов, будущее рынка аренды жилья во многом будет зависеть от режима отмены карантинных ограничений. В случае улучшения ситуации в Москве ставки постепенно вернуться к прежним ценовым показателям.
Кроме этого в этом году на рынок выйдут квартиры, приобретенные в инвестиционных целях на волне ажиотажного спроса 2020 года.
По прогнозу Вероники Янушкевич, в текущем году из-за повышения спроса на жилье после снятия связанных с пандемией коронавируса ограничительных мер арендные ставки в Москве могут вырасти на 10–12%.
МОСКВА В ТОП-5 ПО ЭЛИТНОЙ АРЕНДЕ ЖИЛЬЯ
Москва по итогам 2020 года разделила с Парижем пятое место среди крупных мировых рынков в рейтинге по стоимости аренды элитного жилья. В столице РФ, согласно подсчетам Savills, стоимость высокобюджетной аренды за год снизилась на 6,4%, до 9,12 евро за кв. м в неделю (832,2 руб.).
Это значит, что в среднем квартиру площадью 80 кв. м в столице можно было снять за 266,3 тыс. руб. в месяц. Обошли российскую столицу Нью-Йорк (16,6 евро за кв. м в неделю, или 1,5 тыс. руб.), Гонконг (15 евро, или 1,4 тыс. руб.), Токио (12,5 евро, или 1,1 тыс. руб.) и Лос-Анджелес (10 евро, или 930 руб.).
По расчетам аналитиков Knight Frank, большая часть предложения элитной недвижимости в Москве сейчас концентрируется в центре города. 19% лотов в районе Тверской, 14% аккумулирует Арбат, 11% — Остоженка, 10% — Пресня. Снять квартиру здесь в среднем можно было за 514 тыс. руб. в месяц.
Дороже всего — на Остоженке, за 753 тыс. руб. в месяц.
Опубликован в газете «Московский комсомолец» №28480 от 16 февраля 2021
Заголовок в газете: Гастарбайтеры уехали, а ставки остались
Арендаторы разошлись по комнатам
Вызванный пандемией COVID-19 кризис вынудил арендаторов в Москве серьезно экономить на съеме жилья. В итоге увеличился спрос на комнаты, стоимость которых в среднем вдвое ниже, чем квартир целиком.
Консультанты ждут, что уже осенью на комнаты будет приходиться треть сделок на столичном рынке аренды жилья.
Проблем с поиском предложений не будет: в городе одновременно начало расти предложение за счет собственников, готовых сдать часть квартиры, в которой живут.
На аренду комнат уже приходится 28% сделок, заключаемых на этом рынке в старых границах Москвы. Такие данные приводят аналитики «Инком-Недвижимости». По их расчетам, показатель вырос на 5 процентных пунктов относительно осени прошлого года.
«Это популярный вариант снижения арендного бюджета: стоимость комнат начинается от 10 тыс. руб. в месяц, в то время как минимальный ценовой порог для отдельной квартиры — 20 тыс. руб.»,— поясняет заместитель директора департамента аренды «Инком-Недвижимости» Оксана Полякова.
Она ждет, что к осени комнаты будут формировать 33% московского рынка аренды жилья.
Увеличение интереса к комнатам заметили и аналитики «Авито Недвижимости». По их расчетам, число таких поисковых запросов в июне увеличилось на 28,9% к маю. Глава аналитического центра ЦИАНа Алексей Попов подтверждает, что «многие арендаторы не могут позволить себе квартиру и вынуждены снимать комнату».
Руководитель проекта Dataflat.ru Александр Пыпин связывает тренд с массовым возвращением в Москву сотрудников предприятий, которые были закрыты во время режима самоизоляции. Эти работники располагают очень ограниченными бюджетами, отмечает он.
Господин Пыпин ожидает, что тренд будет сохраняться и набирать обороты, вплоть возвращения доходов жителей Москвы к докризисному уровню, что может занять около года. На фоне высокого спроса, по оценкам ЦИАНа, средняя стоимость аренды комнаты в Москве сократилась на 1,5%, до 17 тыс. руб.
в месяц, год к году на фоне падения цен на квартиры на 10%.
Роста цен на аренду комнат, несмотря на увеличение популярности формата, Александр Пыпин не ждет.
Дело в том, что одновременно с ростом спроса объем доступных в аренду комнат увеличился на 17%, говорят в «Инком-Недвижимости». Оксана Полякова уточняет, что три четверти предложения — в квартирах, где проживают сами собственники.
Еще часть арендодателей самостоятельно сдают квартиры покомнатно, заключая несколько договоров аренды.
Такая схема может быть выгодна: по оценкам госпожи Поляковой, арендодатели закладывают в цену более высокий износ, из-за чего общая стоимость квартиры может вырасти на 10%.
Александр Пыпин уточняет, что многие собственники предпочитают не заниматься самостоятельно покомнатной сдачей жилья. «Они выбирают некоего «старосту», который собирает деньги за аренду и ищет новых арендаторов, если текущие приняли решение съехать»,— рассказывает он.
Кризисы традиционно оказывают заметное влияние на московский рынок аренды жилья.
Так, ключевым трендом 2014 года стало желание многих владельцев расположенных в центре квартир сдать их самостоятельно, а самим переехать в более дешевые арендные квартиры в отдаленных районах. Александр Пыпин отмечает, что шесть лет назад ситуация была значительно мягче: на рынке не было огромного количества арендаторов, столкнувшихся с потерей доходов.
Сейчас, по словам Оксаны Поляковой, ситуация развивается по другому сценарию.
«Шесть лет назад мы видели массовый длительный отток арендаторов из Москвы, но теперь в регионах эпидемиологическая напряженность усиливается, ситуация с работой остается неясной»,— рассуждает она.
Такая ситуация, по словам эксперта, приводит к развитию такого тренда, когда наиболее востребованными оказываются комнаты.
Управляющий партнер «Миэля» Мария Жукова не замечает всплеска интереса к комнатам, но соглашается с тем, что арендаторы стараются экономить на жилье: заметно вырос спрос на жилье за 25–30 тыс. руб. в месяц. Люди считают, что цены должны были упасть, поясняет она, и в этом диапазоне теперь можно снять те варианты, которые раньше стоили 35–40 тыс. руб. в месяц.
Александра Мерцалова